פורום נדל"ן

שלום חזי,

מדבריך אני מבינה שהמרפסת נבנתה ללא היתר לעומת שני חדרים, מקלחת ושירותים שנבנו בהיתר.

תוקף ההיתר מתייחס למועד תחילת עבודות הבניה, כלומר יש להתחיל לבנות תוך 3 שנים ממועד קבלת ההיתר.

כל עוד יש היתר, לא אמורה להיות בעיה עם המשכנתא, אפילו במצב שלא תוקן צו הבית המשותף והתשריט.

ככל ואין היתר לתוספת, אפילו לחלק מסוים ממנה (המרפסת למשל), עדיין תוכל לקבל משכנתא, אבל יש לקחת בחשבון שהשמאי יפחית את שווי הנכס. בכמה יפחית ? זה תלוי בפרמטרים שמאיים.

ולכן, אם ההון העצמי שלך הוא ההון המינמלי הדרוש לרכישה ויתר התשלום יהיה באמצעות המשכנתא (לפי מחיר הנכס שאותו אתה רוכש), אתה עלול למצוא את עצמך במצב שבו המשכנתא שתקבל היא לפי השווי שהעריך השמאי את הנכס ולא לפי השווי שרכשת.

במצב כזה, חובה לפנות לשמאי לפני הרכישה, על מנת שלא תמצא את עצמך בלי מקורות מימון ובהפרת הסכם המכר.

מקווה שעזרתי, אני כאן לשאלות נוספות.

שלום מנחם,

צר לי לקרוא את הכתוב.

בראשית הדברים אסביר, כי כל עסקת מקרקעין צריכה להסתיים ברישום הבעלות, ע"מ שאותו רוכש ירשם כבעלים של הנכס.

לכן, רק טענה של אותה המשפחה שהם מתגוררים 25 שנה, לא מקנה להם את הבעלות ועליהם להוכיח אותה.

מדבריך נשמע שמדובר בפולשים לנכס.

מיהו פולש ? אדם המתגורר בנכס, ללא רשות מבעל הנכס.

בשלב הראשון, עליכם לסיים את העברת הבעלות על שמכם, כפי שציינת.

לאחר מכן, יש לפנות שוב אל אותם הדיירים ולבקש הוכחה לכך שרכשו את הנכס (פניה שלכם כבעלים רשומים).

במידה שהדבר לא יעזור, יש לפנות בשנית, באמצעות מכתב משפטי הדורש מהפולשים לפנות את הנכס.

ככל שלא יפנו, יש להגיש תביעה לסילוק יד (פינוי פולש) מהמקרקעין.

בנוסף לתביעה לסילוק יד, תוכלו להגיש תביעה נוספת לדמי שימוש ראויים עבור התקופה בה השתמשו בנכס ולא שילמו עבור השימוש.

יש לקחת בחשבון שבמידה והם אכן רכשו את הנכס, כפי שהם טוענים, ויציגו אסמכתאות על הרכישה - תביעתכם תידחה.

ככל וישנן שאלות נוספות, אשמח לענות.

שלום בן שושן,

המסמך המסדיר את יחסי הדיירים בבית משותף הוא תקנון הבית המשותף.

במידה שאתה רוצה לפעול בניגוד לתקנון הבית המשותף, יש לשנות את התקנון, או לפחות לקבל את הסכמת השכנים בכתב.

בכל מקרה, כדי לבנות תצטרך את חתימת השכנים.

מקווה שעניתי על שאלתך.

שלום רב,

כדי להבין אילו זכויות צמודות למניה שירשת כדאי להוציא נסח רישום של החלקה המדוברת, ולראות אם קיימת דירה על שם המוריש.

בנוסף יש לבדוק את מסמכי החברה, לרבות תקנונה והחלטות שהתקבלו, אם היו כאלה וללמוד מהם האם ניתן להיות בעל מניות בלי דירה ולהיפך - אם למניה צמודה גם דירה או חלק ממנה.

אם המניה מייצגת זכות בדירה זכויותיך יהיו כזכויות שאר בעלי הזכויות בדירות.

בעקרון אפשר לפרק חברת גוש חלקה.

שלום רוני,

רכישת נכס ובו חריגות בניה היא עסקה בסיכון:

בעת רכישת נכס עם חריגות בניה קיים סיכון לעניין עצם קבלת המשכנתא והיקפה (תלוי בהיקף החריגה ויש לקבל שמאות מוקדמת ואישור מוקדם מהבנק לעיסקה).

העיריה רשאית להתנות מתן אישור לרישום בטאבו בהסרת החריגות.

רמ"י רשאית לסרב לרשום העברת זכויות (הן על שמכם והן כשתרצו למכור) עד להסדרת או הסרת החריגה.

לא תהיו זכאים לרכוש את זכות הבעלות בנכס עד להסדרת החריגה או הסרתה.

גם אם הזכויות יועברו על שמכם - כל עוד אתם משתמשים בנכס הכולל חריגות בניה אתם מבצעים עבירה (פלילית) של שימוש ללא היתר, עבירה נמשכת ומתחדשת.

אם בחרתם להתקשר בעיסקה כזו למרות הסיכונים עליכם לכלול בחוזה הוראות לענין הסרת או הסדרת החריגה, על מי האחריות לעשות כן ומי ישא בהוצאות, מה יקרה אם לא ניתן להסדיר ושטח הדירה יקטן ועוד עניינים.

שלום רב,

מאחר שאין מחלוקת מי בעל הנכס ומי השוכר אין כל מניעה לתקן את החוזה ע"י מחיקת המילה שוכר והחלפתה במשכיר ולהיפך.

שלום איזי,

כמו כל חוזה, גם חוזה עם קבלן איננו ניתן לביטול חד צדדי. ביטול חוזה שלו בהסכמת הצד השני מהווה הפרה של החוזה.

את יכולה לפנות לקבלן בבקשה שיסכים לביטול העיסקה. במקרה כזה, גם אם יסכים לביטול, סביר שהקבלן ידרוש פיצוי בגין ביטול החוזה. יתכן אף שיש קביעה לעניין פיצוי מוסכם בהסכם.

אופציה אחרת היא לנסות למכור את הדירה לקונה אחר. יש לבדוק אם הסכם הרכישה מאפשר זאת ובאיזה שלב.

שלום גבי,

השימוש ביפוי כח הינו בהתאם להרשאה שניתנה לעוה"ד, והרשאה כזו לרוב מוגבלת לעיסקה ספציפית.

אם אתה חושש מפני פעולה בחוסר הרשאה ובהנחה שהפעולות שלגביהן ניתן יפוי הכח כבר בוצעו ע"י עורך הדין והמגרש נרשם על שמך - אתה רשאי להודיע לעורך הדין על ביטול ההרשאה.

התשובה היא כללית וכדי לבחון אם בכלל מדובר על יפוי כח בלתי חוזר (בנתוני השאלה הדבר איננו וודאי) יש לעיין בנוסח יפוי הכח.

שלום משה,

כעקרון, דייר בקומה איננו אחראי על מעשיו של שכנו.

כדי להצליח בתביעה כנגד דייר יהיה על הועד להוכיח את אחריותו האישית של הנתבע הספציפי. אם תוגש תביעה כנגד מי שלא בצע מעשה כלשהו, אותו דייר אף עשוי לזכות בהוצאות לטובתו.

שלום שלמה,

אין צורך להכין תב"ע חדשה עקב טעות סופר בטבלת ההקצאה, וניתן לבקש את תיקון הטעות.

שלום עמרם,

אם מדובר בחכירה ממדינת ישראל באמצעות רמ"י - לרוב תהיה אפשרות לחדש את תקופת החכירה. אם המחכיר איננו מדינת ישראל, האפשרות לחידוש החכירה תלויה בתנאי השכירות.

ואכן, בתום תקופת החכירה ובכפוף לתנאי החכירה יתכן שתדרש לתשלומים נוספים בגין חידוש החכירה.

אפשר לקבל את תנאי החכירה בהזמנת שטר השכירות המקורי מהטאבו.

שלום רחלי,

לא ניתן לפרש סעיף במנותק מהחוזה בו הוא כתוב.

באופן כללי, משמעות הסעיף היא הודעה לקונה כי זכויות המוכר (היזם/הקבלן) כלפי הקונה משועבדות לבנק המלווה את הפרוייקט, והוראה לקונה לשלם את התשלומים המגיעים למוכר רק באמצעות השוברים שינפיק הבנק.

שלום רון,

כדי לסגור מסדרון ברכוש המשותף באמצעות קיר ולהפוך אותו לחדר נדרש היתר בניה. לשם כך תדרש הסכמת בעלי הדירות בבניין.

עוד נדרשת הסכמה של כל בעלי הזכויות בבניין להענקת זכות יחודית להחזקה בשטח המהווה רכוש משותף ובנסיבות מסויימות הדבר עשוי להחשב כעסקה של מכירת חלק הרכוש המשותף לך.

שלום חי,

בחוק אין הגדרה של שטח הרצפה אשר משמש לחישוב חלקה של כל דירה בהוצאות החזקת הרכוש המשותף. מקובל לחשוב שמדובר בשטח הרשום בטאבו, אבל ניתן להסכים על כל שיטת חישוב אחרת שתהיה מקובלת על בעלי הדירות (למשל ארנונה, שבדרך כלל כוללת את כל השטח הבנוי של הדירה, גם אם הורחבה מאוחר יותר).

שלום בוריס,

בעקרון - בעלי הדירות בבניין הישן יהיו זכאים לחלק בבניין החדש כיחס חלקם ברכוש המשותף בבניין הישן.

אבל - נדירים המקרים בהם נהרס בניין ונבנה בניין חדש וגדול יותר בלי שיתלווה לכך הסכם, שיגדיר לכל הפחות את יחסי הבעלים ואת מימון הבניה. במסגרת הסכם כזה עשויה להקבע חלוקה שונה של הזכויות, למשל עקב נשיאה לא שוויונית בהוצאות המימון, או מכירת חלק מהזכויות למי שיבנה את חלקם של הבעלים. זה המצב, למשל בעסקאות קומבינציה או התחדשות עירונית.

שלום איתי,

הקבלן היה רשאי לחייב אתכם להתקשר עם חברת ניהול רק אם מסר לכם מראש את תנאי ההתקשרות עמה. עליכם לבחון אם חוזה הרכישה שלכם כולל את הפירוט הנדרש. בנוסף, לפני נקיטת צעדים יש לבחון אם הסכם הרכישה קובע הוראות נוספות בנוגע לחברת הניהול.

אתם זכאים לקבל הן מחברת הניהול והן מהקבלן את הסכם ההתקשרות עם החברה. אם דרישתכם אינה נענית אולי כדאי להוציא מכתב דרישה באמצעות עו"ד.

כעקרון, בהחלטת בעלי הדירות שלפחות 50% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, ניתן להחליף חברת הניהול וברוב של 2/3 ניתן להחליט שהדירה

אם הסכם ההתקשרות עם חברת הניהול כולל סעיף המגביל את ביטול ההסכם, סעיף כזה יהיה תקף לשלוש שנים בלבד.

אם לדעתכם חברת הניהול אינה מבצעת את תפקידה אפשר גם לשקול אפשרות של הגשת תביעה כנגדה בשל הפרת חוזה.

שלום נחמיה,

חוק המקרקעין קובע כי מי שהרחיב את דירתו יחשב כמי שמסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת בבניין.

שלום אריק,

האמירה "לא שילמת לא קנית" איננה נכונה משפטית. עם מכירת הדירה לאחר עסקת הרכישה איננה מתבטלת (אחרת אין למוכר מה למכור).

לעניין סעיף 9 לחוק המכר - הסעיף קובע כי מי שמכר דירה בתוך זמן קצר מרכישתה יחשב למוכר לצורך חוק המכר (דירות). עם זאת - מדובר בחזקה הניתנת לסתירה, והמוכר רשאי להוכיח את נסיבות הרכישה והמכירה ולסתור את החזקה, כך שלא יחשב כמוכר.

שלום חנה,

אם החניה צמודה לדירתך היא למעשה שייכת לך ואחר לא יכול לעשות בה שימוש או לבנות עליה.

שלום מאיה,

לגבי הפתרונות הטכניים למניעת מטרדי יונים יש להתיעץ עם אנשי מקצוע בתחום.

לגבי חובת הקבלן לפתור את הבעיה - אם תהיה לכם חוות דעת הנדסית שהתקנת הצינורות מהווה ליקוי בניה ואם טרם חלפו תקופת האחריות ותקופת הבדק הקבועים בחוק המכר תוכלו לדרוש מהקבלן לפעול לפתרון הבעיה.

אם הקבלן איננו אחראי ומדובר בצינורות המהווים רכוש משותף - יש לפנות לועד הבית. ועד הבית יכול גם הוא לפעול מול הקבלן ככל שיש לו אחריות.

שלום שחר,

אין מניעה למכור דירה בפטור גם אם לא התגוררו בה בפועל ובלבד שהמוכר היה בעל הזכויות בה לכך הפחות 18 חודשים מיום שהיתה לדירה.

התקופה בה החזיקה סבתך בדירה לפני שבוצע פרוייקט פינוי בינוי נחשבת לצורך עמידה בתנאי זה.

שלום מיכאל,

תקופת המגורים בשכירות איננה נכללת במניין 18 החודשים להחזקה בדירה.

יש להחזיק בדירה 18 חודשים ממועד רכישתה על מנת לקבל פטור ממס שבח במכירתה.

שלום רב,

כדי להבין האם חובת התשלום מוטלת עליכם או על הקבלן יש לבדוק את הוראות חוזזה הרכישה של הדירה. לרוב יש שם התייחסות לתשלום היטלים, ולרוב הקבלן מתחייב לשלם רק את ההיטלים הדרושים לקבלת היתר הבניה ולבניה על פיו.

שאלה אחרת היא אם קיימת בכלל חובה לשלם את ההיטל בהקשר שלכם - לשם כך יש לברר האם בוצעו עבודות פיתוח ציבורי לגביהן ניתן להטיל היטל זה לאחר כניסת חוק העזר לתוקף. אם לא הוקם שצ"פ בסביבתכם תוכלו לפעול לביטול ההיטל.

שימו לב שהיטל שצ"פ אינו תלוי במועד בניית הבניין או איכלוסו, אלא בהקמת שצ"פ חדש וכי העיריה רשאית על פי חוק לגבות אותו במועד בקשת אישור לטאבו.

שלום רב,

מצבכם הנוכחי אינו מאפשר לכם לבצע עסקאות כלשהן לגבי הבתים, אשר כלל אינם רשומים על שמכם. בהעדר הסכם מוקדם עם הילדים, המקנה לכם זכויות ביחס לנכסים, כל פעולה שתרצו לבצע או שמירה על זכותכם לגור באחד הבתים או למכור אותו צריכה להעשות בשיתוף פעולה עם ילדיכם בעלי הזכויות בנכסים ובהסכמתם.

כדי לבצע העברת זכויות בין האחים הדרך היחידה היא עסקת מתנה ביניהם. אם הם קבלו את הזכויות במגרשים ובבתים מכם במתנה (וצריך יהיה להוכיח זאת) תוצאות המס יהיו מופחתות. אפשר לשקול גם העברה אליכם ואתם תעבירו לילדים, אך כאן יהיה כבר מס רכישה כפול.

לגבי הבטחת זכות המגורים שלכם - עליכם לערוך הסכם מתאים עם בתכם ולגבי האפשרות למכור את הבית הרשום על שם הבן - עליכם לערוך הסכם מתאים עם הבן.

המלצתי היא לפנות לעו"ד לצורך בחינת המצב, הבנת הצרכים והרצונות שלכם ומידת שיתוף הפעולה של הילדים (ובני זוגם ככל שנדרש) ובהתאם לכך תוכלו לקבל מתווה משפטי שיתאים לכם.

שלום אוקי,

לרוב מקובל שמסירת החזקה היא כנגד השלמת כל התשלומים וזה גם הנוסח המופיע במרבית החוזים.

כדאי לבדוק מה היו פרטי ההסכמה בין המוכר לקונה. ככל שלא הוסכם אחרת במפורש, ובוודאי אם המוכר המשיך להשכיר את הדירה, אין לראות במתן רשות עריכת שיפוץ בדירה מסירת החזקה.

ככלל - במקרים בהם מתעורר צורך לבצע שיפוץ בדירה טרם מסירתה מומלץ לערוך מסמך בכתב המגדיר את הסכמות הצדדים בעניין.