פורום נדל"ן

שלום רב,

ככל שאין הסכמה אחרת בינך לבין המשכיר/מוכר עליך לשלם את דמי השכירות עד למועד קבלת החזקה בדירה על פי הסכם המכר.

שלום ר,

יש לבדוק אם הצבת מבנה יביל כאמור תואמת את התחיבויותיך על פי ההסכם עם רמ"י.

בכל מקרה, גם להצבת מבנה יביל נדרש היתר בניה.

שלום שרון,

לא ברור משאלתך מה היעוד המשתנה ולאיזה יעוד ולכן לא ניתן להשיב עליה באופן מדוייק.

כעקרון שינוי יעוד הוא שינוי תכנוני (מיעוד אחד, נניח מגורים, ליעוד אחר). אם יש לעשות בנכס שימוש שאיננו בין היעודים המותרים בו נדרש שינוי יעוד, אחרת לא ניתן לעשות בנכס שימוש כזה.

אם שינוי היעוד הוא ממגורים ליעוד אחר והדירה לא תשמש למגורים - לא תוכל לקבל פטור בגין דירה יחידה. אם היעוד לאחר השינוי הוא מגורים ניתן יהיה לקבל פטור בגין דירה יחידה אם תעמוד בתנאי הפטור ובתנאי דירה מזכה (לעניין תקופת השימוש בדירה כדירת מגורים).

שלום אלה,

נכסים המצויים בתחומי ישובים ישראליים ביו"ש מנוהלים ע"י רשות מקרקעי ישראל, מחוז יהודה ושומרון.

שלום אבי,

נא הפנה שאלתך לפורום בתי משפט באתר זה.

שלום מיכאל,

על פי תקנה 45 לתקנות התכנון והבנייה (תכן הבנייה) (תברואה), תש"ף-2019 :

"מי מערכות מיזוג אוויר יסולקו באחד מן האופנים האלה:

(1) לפי האמור בתקנה 44 – דרך מחסום ריח פעיל; (דרך מערכת הביוב, ל.ע.)

(2) שפיכה חופשית לאזור גינון בתחום המגרש; 

(3) שפיכה לבור חלחול סמוך למוצא הצנרת מהבניין; 

(4) שפיכה למאגר מים שישמש לצורכי השקיה."

שלום רב,

המשכיר עדיין אחראי כלפיך על פי חוזה השכירות, אך אולי יש סיכום בעניין זה בהסכם התמ"א ואז לגיטימי לבקש כי תפני את טענותיך ראשית לקבלן המבצע. אני מציעה בכל מקרה כזה להודיע הן למשכיר והן לקבלן.

שלום שלי,

מבחינתך האחריות היא של בעל הדירה ומחובתו לפעול מול ועד הבית.

ככל שהרטיבות והעובש קשים ואינם מאפשרים מגורים בדירה (על פי חוות דעת מקצועית ולא על פי תחושתך) יתכן שתוכלי לבטל את ההסכם.

שלום אלי,

אם כוונתך לדיווח אמצעי תשלום - זה נעשה במסגרת הדיווח המקוון למיסוי מקרקעין וניתן להשלמה באופן מקוון באתר רשות המסים.

אם כוונתך לפירוט אמצעי מימון של דירה שנרכשה במהלך 4 שנים אחרונות - גם זה מדווח במסגרת טופס המש"ח המקון.

שלום אריק,

המתווה שאתה מתאר לא יועיל לכם כלל.

התא המשפחתי, הכולל אתכם ואת ילדיכם הקטינים נחשב לצורכי מיסוי מקרקעין כרוכש אחד, ומאחר שיש לכם כבר דירה רישומה על שם הקטינים כמוהו כרישומה על שמכם.

שלום רב,

ערבות חוק מכר ניתנת למימוש רק במקרים הנקובים בה, שהם מקרים בהם אין אפשרות להעביר בעלות בדירה (עיקול, הקפאת הליכים, צו כינוס וכיוב' כנגד הקבלן) או למסור אותה לקונה.

איחור במסירה כשלעצמו לרוב לא מקנה זכות לממש את הערבות.

לגבי איחורים יש בחוק המכר הוראת פיצוי שאיננה קשורה למימוש הערבות הבנקאית.

בכל מקרה, מימוש הערבות משמעותו ויתור שלך על הדירה, מהווה עסקת מכר של זכויותיך לבנק ויחייב אותך במס שבח.

שלום אלי,

רשות המסים עשויה לראות עסקת מתנה ואחריה עסקת מתנה נוספת לגבי אותו הנכס בין אותם צדדים כעסקה מלאכותית ולהתעלם ממנה, בוודאי אם העסקאות יתבצעו בתוך זמן קצר. במקרה כזה תשלם את מלוא המס (מס שח במכירה ומס רכישה גבוה, בצרוף קנסות, הפרשי הצמדה וריבית).

כדאי לפנות ליעוץ משפטי פרטני לפני ביצוע עסקה כלשהי על מנת לבדוק את אפשרויות החסכון במס בהתאם לנתוני הדירות.

שלום חן,

כעקרון, ניתן לטעון שההסכם הושג במרמה, אך יש לבחון אם נסיבות החתימה יאפשרו זאת.

גם אם תהיו מחוייבים להסכם התיווך לגבי הדירה אותה הראה לכם המתווך, זכותכם לנהל עם המוכר מו"מ לגבי מחיר הדירה.

שלום מושיקו,

אין אפשרות למשוך חלק מסכום שיק, אלא תוכל למשוך את כולו (בהנחה שלא בוטל) ולהשיב לשוכרת את היתרה מעבר לסכום החוב או לנזק נוסף שנגרם לך.

שלום אסף,

כדאי מאוד לקבוע כללי התנהגות והוראות בטיחות בחדר כושר באופן שיגן על בעלי הדירות ככל שניתן מחשיפה לתביעות נזיקין בגין השימוש בחדר הכושר. 

יתר על כן - כדי לאפשר אימון של קטינים בחדר כושר נדרשת נוכחות של מדריך.

ככל שרוצים לשנות עניין זה יש צורך בקבלת החלטה של אסיפת הדיירים אך לפני קבלתה יש להבין את ההשלכות החוקיות והכספיות שלה ולקבל יעוץ מסוכן הביטוח ביחס לביטוח חדר הכושר. בשל ההשלכות הכספיות נדרשת החלטת כל הדיירים.

ככל שלדעתך הוראות התקנון מקפחות את זכויותיך תוכל להביא לשינויו ע"י העמדת העניין להחלטת אסיפת הדיירים או תוכל להגיש תביעה מתאימה למפקח על רישום מקרקעין.

שלום אורה,

אין מניעה להעלות את שכר הדירה בגין תקופת שכירות חדשה.

תוכלי לנהל מו"מ עם המשכירה ולהגיע עמה להסכמות שיהיו מקובלות על שתיכן, או לצאת מהדיה בתום תקופת השכירות.

שלום אלי,

מדובר בתחום הנזיקין. ההתיישנות היא 7 שנים מעת גרימת הנזק.

שלום זאב,

על מנת לקבל תשובה מדוייקת לשאלתך עליך לבחון את חוזה הרכישה.

במרבית החוזים מוטלת על הרוכש החובה לשלם עבור תשריטי הבית המשותף.

לאחר שהתשריט יוכן מובן שזכותך לראותו ולזהות את דירתך. 

שלום רני,

לא ברור אם הדירה שרכשת כבר הושלמה, אבל גם אם כן, על פי נתוני השאלה לא תהיה זכאי לפטור ממס שבח.

המס מוטל על הרווח (מחיר מכירה פחות מחיר עלות) וניתן להכיר בהוצאות שהוצאו בגין תוספות בניה, כמו גם בהוצאות נוספות, כגון מס רכישה, שכ"ט עו"ד ברכישה ובמכירה, דמי תיווך ככל ששולמו לצורך הפחתת המס.

שלום אלי,

הפטור מיועד רק לרכישת דירה המיועדת למגוריו של הנכה.

שלום שמואל,

במקרה של בית שאינו רשום בטאבו יש לבקש אישור זכויות (חדש ועדכני) מהחברה המשכנת ומרשות מקרקעי ישראל.

שלום רב,

אם הירושה טרם נרשמה ניתן לבצע את ההעברה בלא חיוב במס באמצעות הסכם בין יורשים.

אם הירושה כבר נרשמה אחיך ישלם מס שבח בגין המתנה (אלא אם כן יהיה זכאי לפטור דירה יחידה א לפטור דירת ירושה) ואילו את תשלמי 1/3 ממס הרכישה שהיה חל עליך לו רכשת את חלקו. אם בבעלותך דירה נוספת המס יהיה 8/3% ומעלה על פי שווי הדירה.

שלום אורי,

נא פנה לפורום בתי משפט באתר זה.

שלום גב,

על מנת להביא להתאמת רישום הדירה למצב בפועל יש לבצע תיקון של צו הבית המשותף.

שלום יוסי,

לדירים אין זכות להשאיר בתחומי הרכוש המשותף חפצים הגורמים מטרד לשכנים האחרים.

ניתן להגיע להסכמה לגבי סוגי החפצים שמותר להשאיר והמיקום המיועד להם (למשל - עגלות או אופניים בפינה יעודית בחדר המדרגות).

אם אינכם מצליחים להגיע להסכמות בעניין יש אפשרות להגיש תביעה לסילוק יד למפקח על רישום הבתים המשותפים.