פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מס שבח במכירת הצמדה בגג
ישראל
21/05/08
דירה בקומה עליונה שנרכשה עם הצמדה של מ"ר מהגג (ללא זכויות בניה), האם יהיה חיוב במס שבח במכירת ההצמדה לשכן אחר בבנין.
תודה מראש לעונים
תודה מראש לעונים
השאלה כללית מידי ואין אפשרות להתייחס
עו"ד זהר ארד
מנהל
23/05/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה ללא היתר
רובין הוד
21/05/08
בבניין בו אנו מתגוררים הסב אחד הדיירים 2 מחסנים גדולים ליחידות דיור (כל מחסן כ 80 מ"ר).המחסנים נמצאים בקומת המרתף. כל הבניה בוצעה על דעתו בלבד וללא הסכמה של אף אחד מהשכנים.כמו כן ללא היתר מרשויות החוק. המחסנים הושכרו לשוכרים בתשלום.אציין רק שהבניין מונה 6 דירות בלבד. וכרגע בעקבות עבודותיו ישנם כביכול 8 דירות. שאלתי היא :האם יש לנו עילת תביעה כנגד השכן על ירידת ערך ומטרד לנכס שבבעלותנו? אציין גם שכרגע מנהלים הדיירים כנגד הדייר הליך משפטי בפני המפקח על המקרקעין על בניה ללא היתר ברכוש המשותף.כמו כן מוגש בימים אלה כתב אשום נגדו מטעם העיריה על שימוש חורג במחסנים לצורך מגורים.כאן אחדד את שאלתי!!! אם נתחיל כרגע הליך משפטי נוסף מולו, בגין ירידת ערך ומטרד, ונשקיע בהליך זה משאבים וכספים, יכול להיווצר מצב שפסק דין שיתקבל על ידי המפקחת או בפסק דין בהליך שהעיריה מנהלת מולו ישמוט את בסיס התביעה שלנו , מפני שכבר לא יגורו שוכרים במחסנים, ועילת התביעה שלנו כבר לא קיימת.(אציין רק שתמיד תהיה לנו את האפשרות לתבוע את הדייר על נזקים שנגרמים לנו מיום הבניה ועד למועד בו ינתן נגדו פסק דיו לפנות את הדיירים). מה יש לעשות? האם מישהו נתקל בבעיה דומה? כל התיחסות תתקבל בברכה. תודה רבה.
תביעה משפטית
עו"ד זהר ארד
מנהל
23/05/08
שלום רב,
תביעה משפטית תוכלו להגיש עד שבע שנים מ"התעוררות" עילת התביעה. במקרה שתארת יתכן ואכן כדאי להמתין ולראות מה יעלה בגורל ההליכים המשפטיים המתנהלים כיום כנגד הדייר. יחד עם זאת, תביעה מטעמכם מן הסתם תוסיף לחץ רב על הדייר, דבר אשר עשוי לזרז פתרון לבעיה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
תביעה משפטית תוכלו להגיש עד שבע שנים מ"התעוררות" עילת התביעה. במקרה שתארת יתכן ואכן כדאי להמתין ולראות מה יעלה בגורל ההליכים המשפטיים המתנהלים כיום כנגד הדייר. יחד עם זאת, תביעה מטעמכם מן הסתם תוסיף לחץ רב על הדייר, דבר אשר עשוי לזרז פתרון לבעיה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
עדן
21/05/08
האם יהיה נכון להגיד שמס שבח משלמים רק במידה ויש רווח בשקלים על מכירת הדירה? לדוגמא: קניתי לפני 8 שנים דירה במחיר של 560000 ש"ח שהיה אז 130000$, והיום אני מוכרת אותו באותו סכום אך לפי הערך הדולרי הוא 164000$.
(מכרתי דירה אחרת שהייתה בבעלותי לפני פחות מארבע שנים, ומכאן שאלתי)
(מכרתי דירה אחרת שהייתה בבעלותי לפני פחות מארבע שנים, ומכאן שאלתי)
נכון
עו"ד זהר ארד
מנהל
23/05/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות בניה
משה
20/05/08
שלום
אם ישנם זכויות בנייה כ40% משטח הדירה לחדרים על הגג, האם קיימת אפשרות לנייד זכויות אלה לחלק אחר בנניין/לקומות אחרות??
לשטח מתחת לעמודים שלא בנוי לחלל?
תודה
אם ישנם זכויות בנייה כ40% משטח הדירה לחדרים על הגג, האם קיימת אפשרות לנייד זכויות אלה לחלק אחר בנניין/לקומות אחרות??
לשטח מתחת לעמודים שלא בנוי לחלל?
תודה
לא ברור
איטה יעקבי, עו"ד
23/05/08
נושא ניוד הזכויות אינו מוסדר בישראל בחקיקה, אם כי ישנם כמה סעיפים בחקיקה העוסקים בניוד זכויות – כמו איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים בתחומי קו כחול.
בכל מקרה אתה צריך להתייעץ עם עו"ד או לנפות באצמעות פניה דחופה בפורום.
בכל מקרה אתה צריך להתייעץ עם עו"ד או לנפות באצמעות פניה דחופה בפורום.
דרישת בנק למשכנתאות להסכם גירושים תקף
רויטל
20/05/08
התגרשתי לפני 7 שנים, ובהסכם הגירושים אשר קיבל תוקף של פסק דין נקבע כי אני יכולה לרכוש מבעלי לשעבר את כל זכויותיו. כעת כאשר הנני מבקשת לקחת משכנתא נוספת על מנת לרכוש חלק זו, היות ועברו כמה שנים מחתימת ההסכם, דורש הבנק כי אביא הסכם מחודש. האם זה סביר, והאם אצטרך שוב להכין הסכם ולפנות לבית משפט? תודה
רכישת דירה אגב גירושין
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/05/08
מכיון שחלפו שנים רבות הבנק חושש שבעלך לשעבר יסכל את העיסקה ולא יאפשר לך לרכוש ממנו את הדירה.
בנסיבות האלה, נראה כי הבנק עשוי להסתפק באישור שתביאי מבעלך לשעבר לפיו הוא נכון לקיים את העיסקה, בהתאם להסכם הגירושין וכי הוא יחתום על כל המסמכים הדרושים לשם כך, או לחילופין, אם תמציאי לבנק העתקים מייפויי הכוח שחתם בעלך לשעבר (במידה וחתם) על מנת להבטיח את מימוש העיסקה.
בנסיבות שאת מתארת, כדאי לך להיעזר בעו"ד שבקיא בתחום הנדל"ן (אפשר באמצעות פנייה דחופה בפורום) ע"מ שיסייע לך להוציא את העיסקה הזו לפועל.
בנסיבות האלה, נראה כי הבנק עשוי להסתפק באישור שתביאי מבעלך לשעבר לפיו הוא נכון לקיים את העיסקה, בהתאם להסכם הגירושין וכי הוא יחתום על כל המסמכים הדרושים לשם כך, או לחילופין, אם תמציאי לבנק העתקים מייפויי הכוח שחתם בעלך לשעבר (במידה וחתם) על מנת להבטיח את מימוש העיסקה.
בנסיבות שאת מתארת, כדאי לך להיעזר בעו"ד שבקיא בתחום הנדל"ן (אפשר באמצעות פנייה דחופה בפורום) ע"מ שיסייע לך להוציא את העיסקה הזו לפועל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הבנקים מפחדים מהצל של עצמם
יגאל
21/05/08
אין לך ברירה אלא להגיש בקשה לבית המשפט המאשר שההסכם בתוקף
האם ניתן לרשום נכס על שם אזרח חוץ עם הדרכון שלו בטאבו
דורון
19/05/08
ואם כן, מה צריך לעשות?
רישום נכס על שם אזרח חוץ
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/05/08
כן. אפשר לרשום נכס ע"ש אזרח חוץ באמצעות הדרכון שלו. צריך להחתים אותו על כל המסמכים הרגילים (כפי שמחתימים תושב ישראלי) ולזהות אותו באמצעות אותו הדרכון.
צריך לקחת בחשבון שכשתוקף הדרכון יפקע ואותו תושב זר ירצה למכור את הנכס יהיה צורך בהכנת תצהירי זיהוי ע"מ ליצור קשר בין הדרכון ה"ישן" ל"חדש".
צריך לקחת בחשבון שכשתוקף הדרכון יפקע ואותו תושב זר ירצה למכור את הנכס יהיה צורך בהכנת תצהירי זיהוי ע"מ ליצור קשר בין הדרכון ה"ישן" ל"חדש".
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
ליאת
19/05/08
שלום
אם ברצוני לחשב את מס השבח על דירה שהוחכרה בשנת 1950 לשני הוריי בחלקים שווים.
כאשר אחד מהם נפטר בשנת 60 והוריש את מחציתו,
והשני נפטר ב82 והוריש את מחציתו.
האם כדי לדעת את מס השבח יש לדעת באיזה סכום הם רכשו את הנכס?אף אם זה נעשה בלירות?
תודה
אם ברצוני לחשב את מס השבח על דירה שהוחכרה בשנת 1950 לשני הוריי בחלקים שווים.
כאשר אחד מהם נפטר בשנת 60 והוריש את מחציתו,
והשני נפטר ב82 והוריש את מחציתו.
האם כדי לדעת את מס השבח יש לדעת באיזה סכום הם רכשו את הנכס?אף אם זה נעשה בלירות?
תודה
מס שבח
גיא פרבמן, עו"ד
19/05/08
לצורך חישוב מס שבח הינך נדרשת לשווי הרכישה בשנת 1950. העובדה שהסכום הינו בלירות אינו מהותי, כי קיימים תוכנות למרת הסכום וחישוב ערכו הריאלי כיום.
נקודה נוספת הינה שנושא שווי הרכישה דאז הינו מתבקש לאור העובדה שאחד מהורייך נפטר לאחר שנת 1981 ומשמעות הדבר הינה שאת נכנסת לנעליו ביום הרכישה המקורי
נקודה נוספת הינה שנושא שווי הרכישה דאז הינו מתבקש לאור העובדה שאחד מהורייך נפטר לאחר שנת 1981 ומשמעות הדבר הינה שאת נכנסת לנעליו ביום הרכישה המקורי
חוק התכנון והבניה-התיישנות
חגית
19/05/08
קניתי דירה חדשה לפני מספר שנים,הסתבר שהיא אינה עומדת בדרישות חוק התכנון והבניה (רוחב פרוזדורים,גובה מעקה,חלונות וכו')
שאלתי היא : האם יש התיישנות כלומר,האם אוכל לתבוע את הקבלן,האדריכל,המהנדס (?) גם לאחר 10 שנים?
שאלתי היא : האם יש התיישנות כלומר,האם אוכל לתבוע את הקבלן,האדריכל,המהנדס (?) גם לאחר 10 שנים?
לא.
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/05/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שותף סמוי בקניית דירה
רות ב
19/05/08
שלום רב
אנו מעונינים לקנות דירה וחלק ממימונה מגיעה מגורם שני שמעוניין להשאר סמוי ולא להרשם בחוזה כשותף לנכס. האם בעת חתימת החוזה עם המוכר ניתן להוסיף נספח או שורה לחוזה שבו נאמר שאת הנכס לא ניתן יהיה למכור ללא חתימת.הסכמת השותף הסמוי. אנא עזרתכם
אנו מעונינים לקנות דירה וחלק ממימונה מגיעה מגורם שני שמעוניין להשאר סמוי ולא להרשם בחוזה כשותף לנכס. האם בעת חתימת החוזה עם המוכר ניתן להוסיף נספח או שורה לחוזה שבו נאמר שאת הנכס לא ניתן יהיה למכור ללא חתימת.הסכמת השותף הסמוי. אנא עזרתכם
שותף סמוי
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/05/08
מכיון שעסקת מקרקעין היא עסקה המחוייבת בדיווח לרשויות המס הוספת "שותף סמוי" בדרך שאת מציעה היא אינה חוקית ואינה אכיפה.
יש דרכים מגוונות וחוקיות למעורבותו של משקיע "פאסיבי" כגון הסכם נאמנות או הסכם הלוואה מובטחת במשכנתא.
מומלץ לפנות לעורך דין הבקיא בתחום הנדל"ן (אפשר באמצעות פנייה דחופה בפורום) ע"מ שיציג בפניכם את האפשרויות השונות ויבדוק איתכם מהי הדרך הנכונה עבורכם ויערוך עבורכם את כל המסמכים המשפטיים הנדרשים.
יש דרכים מגוונות וחוקיות למעורבותו של משקיע "פאסיבי" כגון הסכם נאמנות או הסכם הלוואה מובטחת במשכנתא.
מומלץ לפנות לעורך דין הבקיא בתחום הנדל"ן (אפשר באמצעות פנייה דחופה בפורום) ע"מ שיציג בפניכם את האפשרויות השונות ויבדוק איתכם מהי הדרך הנכונה עבורכם ויערוך עבורכם את כל המסמכים המשפטיים הנדרשים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת חצי ממגרש דו-משפחתי
יאן
19/05/08
שלום, אני מעוניין לרכוש מגרש דו-משפחתי פרטי בטאבו. מעוניין ברכישת שני החלקים של הדו על שמי. האם בבוא העת כשארצה למכור את החצי השני של המגרש (מתוך הדו-משפחתי) יהיו תשלומים מיוחדים? במיוחד, האם ברגע שאמכור זה יחשב עסקת מכירה ואז רק אחרי 4 שנים אוכל למכור שוב ללא תשלום מס? תודה.יאן.
רכישה ומכירה של מגרש
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/05/08
בכל עסקת מקרקעין (גם רכישה וגם מכירה) יש מסים.
כשתמכור את המגרש תשלם מס שבח בגין הרווח שהרווחת מאז שקנית את המגרש ועד שמכרת אותו. כמו כן, אתה עשוי לשלם גם היטל השבחה לוועדה המקומית (אם בזמן הזה התפרסמו תוכניות משביחות).
אם תמכור בית (ולא מגרש) תוכל לבקש (בתנאי שתעמוד בתנאים מסויימים) פטור ממס שבח ואז ייתכן שתצטרך להמתין 4 שנים עד שתוכל למכור בית או דירה נוספים.
לכל הנושא של מיסוי מקרקעין יש משמעויות כלכליות אדירות. מומלץ שלא להתספק ביעוץ "על רגל אחת" במסגרת הפורום אלא להיעזר בעו"ד שבקיא בתחום הנדל"ן (אפשר באמצעות פנייה דחופה בפורום) ולקבל ייעוץ פרטני ורציני.
כשתמכור את המגרש תשלם מס שבח בגין הרווח שהרווחת מאז שקנית את המגרש ועד שמכרת אותו. כמו כן, אתה עשוי לשלם גם היטל השבחה לוועדה המקומית (אם בזמן הזה התפרסמו תוכניות משביחות).
אם תמכור בית (ולא מגרש) תוכל לבקש (בתנאי שתעמוד בתנאים מסויימים) פטור ממס שבח ואז ייתכן שתצטרך להמתין 4 שנים עד שתוכל למכור בית או דירה נוספים.
לכל הנושא של מיסוי מקרקעין יש משמעויות כלכליות אדירות. מומלץ שלא להתספק ביעוץ "על רגל אחת" במסגרת הפורום אלא להיעזר בעו"ד שבקיא בתחום הנדל"ן (אפשר באמצעות פנייה דחופה בפורום) ולקבל ייעוץ פרטני ורציני.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום לועד בית בעקבות השכרת חלק מדירה
אביהו
18/05/08
שכן שגר בקומה האחרונה ובגג יש לו יחידה נוספת. לאחרונה הוא משכיר את היחידה על הגג.
האם הוא יכול להשכיר ללא הסכמת הדיירים? ומה לגבי תשלום לועד הבית?
האם הוא יכול להשכיר ללא הסכמת הדיירים? ומה לגבי תשלום לועד הבית?
תשלום לועד הבית
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/05/08
ע"מ לבדוק את חוקיות ההשכרה של היחידה על הגג צריך לבדוק את חוקיות היחידה על הגג.
האם מדובר ביחידה שנבנתה בהיתר, כיחידה נפרדת, ושעל פי ההיתר ניתן לעשות בה שימוש למגורים.
בכל מקרה, כך או כך, השכן צריך לדאוג שהדיירים או הוא עצמו ישלמו ועד בית בגין היחידה הזו.
האם מדובר ביחידה שנבנתה בהיתר, כיחידה נפרדת, ושעל פי ההיתר ניתן לעשות בה שימוש למגורים.
בכל מקרה, כך או כך, השכן צריך לדאוג שהדיירים או הוא עצמו ישלמו ועד בית בגין היחידה הזו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מדרגות ליציאת חירום
מנש
18/05/08
למיטב ידיעתי יש צורך בהתקנת מדרגות ליציאת חירום במועדונים ובמקומות הנקראים עינוגים ציבוריים.
רציתי לשאול מכוח מה הדרישה ?
כלומר, איפה מעוגן בחוק/הוראה/תקנה עניין הדרישה למדרגות חירום במועדונים ?
דגש על מועדונים ולא אולם שמחות או דברים אחרים.
תודה מראש...
רציתי לשאול מכוח מה הדרישה ?
כלומר, איפה מעוגן בחוק/הוראה/תקנה עניין הדרישה למדרגות חירום במועדונים ?
דגש על מועדונים ולא אולם שמחות או דברים אחרים.
תודה מראש...
מדרגות חירום
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/05/08
כדאי לבדוק בתקן הישראלי (שמפרסם מכון התקנים) אשר הינו מחוייב ביישום מכוח חוק התכנון והבנייה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חנייה בבניין משותף
עמית
18/05/08
שלום,
האם החניות בבניין משותף (שאינן צמודות לדירה כלשהי) הינן לשימוש דיירי הבניין בלבד?
האם אחד הדיירים יכול להרשות למשפחתו להחנות בחניית הבניין כאשר הם מגיעים לבקר ?
האם יש חקיקה בנושא ? ואם כן, היכן ניתן למצוא ?
תודה מראש,
עמית.
האם החניות בבניין משותף (שאינן צמודות לדירה כלשהי) הינן לשימוש דיירי הבניין בלבד?
האם אחד הדיירים יכול להרשות למשפחתו להחנות בחניית הבניין כאשר הם מגיעים לבקר ?
האם יש חקיקה בנושא ? ואם כן, היכן ניתן למצוא ?
תודה מראש,
עמית.
חניות בבית משותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/05/08
צריך להוציא את התשריט והתקנון של הבית המשותף כפי שהם רשומים בלשכת רישום המקרקעין ולבדוק כיצד מוגדר השטח הזה.
אם מדובר ברכוש משותף הרי שלכל אחד מדיירי הבניין יש זכות לעשות שימוש סביר ורגיל בחניות, ובכלל זה להחנות שם את מכוניתו "על בסיס מקום פנוי". נראה שגם החניית המכוניות של האורחים, מפעם לפעם נכללת בהגדרה שימוש רגיל וסביר, אלא אם דיירי הבניין כינסו אסיפה וקיבלו החלטה אחרת.
אם מדובר ברכוש משותף הרי שלכל אחד מדיירי הבניין יש זכות לעשות שימוש סביר ורגיל בחניות, ובכלל זה להחנות שם את מכוניתו "על בסיס מקום פנוי". נראה שגם החניית המכוניות של האורחים, מפעם לפעם נכללת בהגדרה שימוש רגיל וסביר, אלא אם דיירי הבניין כינסו אסיפה וקיבלו החלטה אחרת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מצב זכויות
אלונה
18/05/08
כאשר דירה אינה רשומה בטאבו ורוצים לדעת את מצב הזכויות שלה -
האם רק בעלי הדירה רשאים לבדוק זאת או גם עו"ד או הקונה?
האם רק בעלי הדירה רשאים לבדוק זאת או גם עו"ד או הקונה?
דירה שאינה רשומה בטאבו
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/05/08
צריך לבדוק איפה הדירה רשומה.
ברוב המקרים נדרש יפוי כוח של בעלי הדירה על מנת לבדוק את זכויותיהם.
ברוב המקרים נדרש יפוי כוח של בעלי הדירה על מנת לבדוק את זכויותיהם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה
אלונה
18/05/08
שלום
אנו לפני רכישת דירה יד שניה (בית ראשון).
שווי הדירה:590,000 ש"ח.
המוכר ניסח זכרון דברים לפיו עלינו לשלם 10 אחוז עם עריכת חוזה,
126 אלף ב-1.7.08 והיתרה יומיים לפני מסירת המפתחות.
בנוסף,הוא התחיל להסביר כיצד להתקזז עם חשבון הארנונה מאחר ומשלם חודשיים מראש כך שיווצר מצב שכשאנו נכנסים נהיה חייבים לו כסף...
1.האם לוח התשלומים הגיוני? מדוע צויין יומיים לפני מסירת המפתחות?
2.כיצד פותרים את בעיית התשלומים השוטפים והעברתם אלינו ללא גרירת חובות?
3.האם טרם זכרון הדברים חייבים לראות מצב זכויות
ואם לא - האם מספיקה הערה כי אם חל שיעבוד/משכון העיסקה תבוטל ללא קנסות?
4.במצב שהדירה נקנתה מקבלן-האם מצב הזכויות הוא רק מהמנהל או גם מהעו"ד המטפל בפרוייקט (מה ההבדל ביניהם?)
דירה לא רשומה בטאבו.
5.ושאלה אחרונה חביבה - ביטול זכרון דברים כרוך בסכום 5000 ש"ח - האם מקובל לנקוב בסכום קטן שכזה??
**תודה רבה.
אנו לפני רכישת דירה יד שניה (בית ראשון).
שווי הדירה:590,000 ש"ח.
המוכר ניסח זכרון דברים לפיו עלינו לשלם 10 אחוז עם עריכת חוזה,
126 אלף ב-1.7.08 והיתרה יומיים לפני מסירת המפתחות.
בנוסף,הוא התחיל להסביר כיצד להתקזז עם חשבון הארנונה מאחר ומשלם חודשיים מראש כך שיווצר מצב שכשאנו נכנסים נהיה חייבים לו כסף...
1.האם לוח התשלומים הגיוני? מדוע צויין יומיים לפני מסירת המפתחות?
2.כיצד פותרים את בעיית התשלומים השוטפים והעברתם אלינו ללא גרירת חובות?
3.האם טרם זכרון הדברים חייבים לראות מצב זכויות
ואם לא - האם מספיקה הערה כי אם חל שיעבוד/משכון העיסקה תבוטל ללא קנסות?
4.במצב שהדירה נקנתה מקבלן-האם מצב הזכויות הוא רק מהמנהל או גם מהעו"ד המטפל בפרוייקט (מה ההבדל ביניהם?)
דירה לא רשומה בטאבו.
5.ושאלה אחרונה חביבה - ביטול זכרון דברים כרוך בסכום 5000 ש"ח - האם מקובל לנקוב בסכום קטן שכזה??
**תודה רבה.
זכרון דברים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/05/08
ראשית, גם אם סכום העיסקה "רק" 590,000 ש"ח מומלץ מאוד שלא תבצעו אותה מבלי להתייעץ בעורך דין שבקיא בתחום הנדל"ן (אפשר ומומלץ באמצעות פנייה דחופה בפורום) שיבדוק עבורכם את הזכויות וינסח הסכם שמגן על זכויותיכם.
כעיקרון מאוד לא מומלץ לחתום על זכרון דברים. אם תפנו לעורך דין נמרץ הוא יוכל לטפל עבורכם בעיסקה עד לחתימה בתוך ימים ספורים. בנסיבות האלה אין סיבה לחתום על זכרון דברים, בטח מבלי שבדקתם שהנכס תקין, שאין חריגות בנייה, שהנכס אינו משועבד ושהאדם שמציג עצמו כבעלי הדירה הוא אכן בעליה.
כעיקרון מאוד לא מומלץ לחתום על זכרון דברים. אם תפנו לעורך דין נמרץ הוא יוכל לטפל עבורכם בעיסקה עד לחתימה בתוך ימים ספורים. בנסיבות האלה אין סיבה לחתום על זכרון דברים, בטח מבלי שבדקתם שהנכס תקין, שאין חריגות בנייה, שהנכס אינו משועבד ושהאדם שמציג עצמו כבעלי הדירה הוא אכן בעליה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כיצד מפנים דיירים מדירה רשר הפרו את החוזה
דוד
18/05/08
שלום רב,
הנני בעל דירה בחודשיים האחרונים הדיירים לא משלמים לי שכירות כאשר שלחתי להם מכתב כי מדובר בהפרה של חוזה ועליהם להפר את הדירה שלח אלי עו"ד שלהם כי יש המון תיקונים בדירהועל כן הם לא משלמים לי שכריות
הדיירים מעולם לא פנו אלי בכל דרישה לתיקון זה או אחר וזוהי הפעם הראשונה שאני שומע על כך
מה לעשות הרי ברור הוא כי הם ימשיכו לא לשלם ויטענו כי יש נזקים בסך של 50אלף שח (דבר שנראה כממש לא נכון וף שיקרי)
כיצד עלי לנהוג ?
הנני בעל דירה בחודשיים האחרונים הדיירים לא משלמים לי שכירות כאשר שלחתי להם מכתב כי מדובר בהפרה של חוזה ועליהם להפר את הדירה שלח אלי עו"ד שלהם כי יש המון תיקונים בדירהועל כן הם לא משלמים לי שכריות
הדיירים מעולם לא פנו אלי בכל דרישה לתיקון זה או אחר וזוהי הפעם הראשונה שאני שומע על כך
מה לעשות הרי ברור הוא כי הם ימשיכו לא לשלם ויטענו כי יש נזקים בסך של 50אלף שח (דבר שנראה כממש לא נכון וף שיקרי)
כיצד עלי לנהוג ?
פינוי דיירים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/05/08
תשלח להם בחזרה מכתב מעו"ד שאתה דורש לקבל את התשלום ואינך מוכן לקבל את הקיזוז בגין התיקונים שבוצעו מכיון שלא פנו אליך בעניין.
אם המכתב לא יניב את התוצאה המתבקשת תגיש נגדם תביעה לפינוי בבימ"ש.
ניתן ליצור קשר עם עו"ד שבקיא בתחום הנדל"ן באמצעות פנייה דחופה בפורום.
אם המכתב לא יניב את התוצאה המתבקשת תגיש נגדם תביעה לפינוי בבימ"ש.
ניתן ליצור קשר עם עו"ד שבקיא בתחום הנדל"ן באמצעות פנייה דחופה בפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נרשם צו ירושה במירשם המקרקעין שלא כדין לדעתי מה עליי לעשות .
לוי שאול
17/05/08
בשנת 1960 נרשם צו הירושה בבית דין רבני , למרות ידיעת כל היורשים כי קיימת צוואה שלא גילו לבית הדין כי היא קיימת , המעניקה לאשת המנוח את המקרקעין בתמורה לכתובתה ,כך נכתב בצוואה .
מירשם המקרקעין רשם את המקרקעין לטובת היורשים לפי הצו המורה כי נכסי דניידי, יחולקו שווה בשווה .
כיצד אפשרי לבטל את הרישום ,ללא הוצאות מיותרות
מירשם המקרקעין רשם את המקרקעין לטובת היורשים לפי הצו המורה כי נכסי דניידי, יחולקו שווה בשווה .
כיצד אפשרי לבטל את הרישום ,ללא הוצאות מיותרות
ביטול צו ירושה שנרשם בשנות ה-60
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/05/08
אי אפשר לבטל את צו הירושה כלאחר יד.
מדובר בהליך משפטי מורכב. צריך לבדוק אם בכלל יש לכך סיכוי לאור טענת התיישנות מתבקשת.
אם מדובר בנכס יקר מומלץ לפנות לעורך דין הבקיא בתחום (אפשר באמצעות פנייה דחופה בפורום), להגיע עם כל המסמכים הרלבנטיים ולהתייעץ עימו האם בכלל יש לכך סיכוי.
מדובר בהליך משפטי מורכב. צריך לבדוק אם בכלל יש לכך סיכוי לאור טענת התיישנות מתבקשת.
אם מדובר בנכס יקר מומלץ לפנות לעורך דין הבקיא בתחום (אפשר באמצעות פנייה דחופה בפורום), להגיע עם כל המסמכים הרלבנטיים ולהתייעץ עימו האם בכלל יש לכך סיכוי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנית מרפסת
אשר
17/05/08
השכן מלמעלה רוצה לבנות מרפסת דבר שיחשיך לי את הדירה ויגרום לירידת ערך הדירה וירידת איכות החיים השאלה מה אני יכל לעשות שהוא לא יוכל לבנות בתודה
בנית מרפסת
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/05/08
ע"מ שהשכן שלך יוכל לבנות מרפסת חייבים להתקיים 2 תנאים: יש אפשרות לעשות זאת לפי התוכניות החלות על הבניין וכן עליו להוציא לכך היתר בנייה.
עליך לבדוק שאכן הדבר נעשה בדרך זו. לעיתים יש אפשרות להגיש התנגדות לוועדה המקומית.
מומלץ להיעזר בעורך דין שבקיא בתחום שיבדוק ויטפל בדברים עבורך. ניתן לעשות זאת באמצעות פנייה דחופה בפורום.
עליך לבדוק שאכן הדבר נעשה בדרך זו. לעיתים יש אפשרות להגיש התנגדות לוועדה המקומית.
מומלץ להיעזר בעורך דין שבקיא בתחום שיבדוק ויטפל בדברים עבורך. ניתן לעשות זאת באמצעות פנייה דחופה בפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כתובת נוספת שתעזור לך...
חגית
21/05/08
בכל מקרה, אם הוא מקבל היתר ואת חושבת שאת נפגעת באיזו שהיא צורה מהמרפסת שהוא רוצה לבנות,רישום מקרקעין באיזור מגורייך. (היא שופטת לכל דבר), תגישי תביעה בה תסבירי שהמרפסת שהוא מתכוון לבנות תפגע בך ולמה...
זו הדרך בה את צריכה לפעול לדעתי.
בהצלחה.
זו הדרך בה את צריכה לפעול לדעתי.
בהצלחה.
הסכם שנעשה בע"פ לצורך השכרת חנות וטרם חתימתו בכתב מופר
נירית
17/05/08
לפני כחודש וחצי סיכמתי עם בעל חנות בעיר על פתיחת מכון לציפורניים,ההסכם (בע"פ)כלל תקופת שכירות ל 5 שנים,תשל'השכירות החודשית שישולם חצי שנה מראש וערבות בנקאית,בנוסף סיכמנו שהוא נותן לי שבועיים וחצי לשיפוצים בחנות שכוללים קיר גבס,אינסטלציה,פרקט,צבע תאורה ומזגן-שכמובן ישולמו מכיסי,ושלאחריהם אכנס לעבוד במקום.בינתיים הוא יסגנן את החוזה עם עורכת הדין שלו-(הוא אנגלי).תקופת השיפוץ הסתיימה וכל השיפוץ נעשה -משרדו נמצא מעל החנות והוא ראה את השקעתי במקום,החוזה הועבר אלי בתחילת חודש זה -חוזה דרכוני עם סעיפים שלא סוכמו מראש וסעיפים סותרים,והיה לי צורך לפנות ליעוץ לפני חתימתי לצורך שינויים מהותיים בנוסח החוזה,בינתיים התחלתי לעבוד בחנות עם כל לקוחותי ונוצרה בעיה עם ריח האקריל-המקום לא מאוורר מספיק,בעל המקום דורש ממני טרם חתימה על חוזה לפתור את בעית הריח-התקנת מערכת אוורור (עלות של 000,01שח)ובינתיים שאפסיק את עבודתי או שאפמה את המקום.אני לא יודעת מה עלי לעשות כעת,יש לי קליינטורה גדולה ואין לי מקום אחר לעבוד בו כרגע ואני לא יודעת מהן זכוייתי וחובותי וכן גם של בעל המקום לפי החוק.מה עלי לעשות מיידית והאם יש לי הילה לתביעה כנגדו לאחר כל השקעתי על סמך ההסכם שעשינו .אודה מאד על תשובה דחופה ומהירה.
נא להפנות את השאלה לפורום דיני חוזים
עו"ד זהר ארד
מנהל
17/05/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת דירה שחולקה לשניים
מיקי
16/05/08
מדובר בבניין של 6 דירות, מהן שתי דירות תחתונות צמודות קרקע בקרית חיים. בעל דירת הקרקע חילק את דירתו לשתי דירות, והשכיר לשני דיירים. העיריה לא יודעת כי אין שעונים נפרדים למים וחשמל.
החלוקה פוגעת בדיירים האחרים.
אחד השוכרים שלא קיבל את הגינה והמחסן הפך את חזית הבית לפני הדלת שלו למחסן. תולה שם כביסה, הוציא מיטה שעליה ישנים, הוציא רהיטים משומשים. ערך הדירות האחרות יורד. הרחבה המתוארת היא בהמשך לכניסה לחדר המדרגות, זו חזית הבניין.
בעל הדירה מתעלם, ומאיים שימשיך לחלק ככל שירצה.
מה החוק לגבי חלוקת הדירה ולגבי השימוש ברחבת החזית כמחסן. למי לפנות? האם יש סימוכין חוקי בכתב.
הערת מערכת: לקריאה אודות השכרת דירה >>
החלוקה פוגעת בדיירים האחרים.
אחד השוכרים שלא קיבל את הגינה והמחסן הפך את חזית הבית לפני הדלת שלו למחסן. תולה שם כביסה, הוציא מיטה שעליה ישנים, הוציא רהיטים משומשים. ערך הדירות האחרות יורד. הרחבה המתוארת היא בהמשך לכניסה לחדר המדרגות, זו חזית הבניין.
בעל הדירה מתעלם, ומאיים שימשיך לחלק ככל שירצה.
מה החוק לגבי חלוקת הדירה ולגבי השימוש ברחבת החזית כמחסן. למי לפנות? האם יש סימוכין חוקי בכתב.
הערת מערכת: לקריאה אודות השכרת דירה >>
פיצול דירות
עו"ד זהר ארד
מנהל
17/05/08
מיקי שלום,
פיצול/חלוקת דירה מחייבת קבלת היתר בניה מהועדה המקומית.
חלוקה ללא היתר מהווה עבירה על חוק התכנון הבניה אשר עשויה לגרור הגשת כתב אישום פלילי, צווי הריסה, קנסות ואף מאסר.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
פיצול/חלוקת דירה מחייבת קבלת היתר בניה מהועדה המקומית.
חלוקה ללא היתר מהווה עבירה על חוק התכנון הבניה אשר עשויה לגרור הגשת כתב אישום פלילי, צווי הריסה, קנסות ואף מאסר.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת דירה - קריאה נוספת
אתר הפורומים
16/07/08
לקריאה נוספת, מקצועית, אודות השכרת דירה ראה:
השכרת דירה
השכרת דירה
שכירות,אופציה לשנה…
אסתר
16/05/08
שכרתי דירה לפני כשנה..
ובחוזה נרשם: "לשני הצדדים אופציה לשנה נוספת",כעת בעלת הבית לא מוכנה להשכיר לשנה נוספת ואני כן מעוניינת האם היא יכולה לשלול ממני את הזכות להשכיר עוד שנה?
ובחוזה נרשם: "לשני הצדדים אופציה לשנה נוספת",כעת בעלת הבית לא מוכנה להשכיר לשנה נוספת ואני כן מעוניינת האם היא יכולה לשלול ממני את הזכות להשכיר עוד שנה?
נא להפנות את השאלה לפורום דיני חוזים
עו"ד זהר ארד
מנהל
17/05/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טפסים
שירה
16/05/08
היי
האם בהעברה ללא תמורה של משק לאחר הגשת טפסים למנהל וקבלת שטרות חתומים יש להגיש לטאבו גם את טופס בקשה להעברת זכויות במגזר החקלאי (טופס המוגש למנהל) או רק טופס של בקשה לרישום מקרקעין ??
תודה
האם בהעברה ללא תמורה של משק לאחר הגשת טפסים למנהל וקבלת שטרות חתומים יש להגיש לטאבו גם את טופס בקשה להעברת זכויות במגזר החקלאי (טופס המוגש למנהל) או רק טופס של בקשה לרישום מקרקעין ??
תודה
אין צורך לצרף את הבקשה להעברת זכויות במגזר חקלאי
עו"ד זהר ארד
מנהל
17/05/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה עבור דייר בניין בגין ירידת ערך עקב אנטנה
אריאל
15/05/08
האם ניתן להחתים על שכ"ט את ועד הבית כאשר כל דיירי הבניין מייפים את כוחו של ועד הבית, או שצריך לעשות לכל דירה הסכם שכ"ט בנפרד.
כאשר התביעה היא בגין ירידת ערך.
כאשר התביעה היא בגין ירידת ערך.
התקשרות עם ועד הבית
עו"ד זהר ארד
מנהל
17/05/08
אריאל שלום,
עליך לבדוק את יפוי הכח שניתן לועד ולבחון מה בדיוק הוא כולל. ככל שהועד הוסמך כשלוח/מייצג להתקשר עם צדדים שלישיים, אז אין בעיה להחתים את ועד הבית על הסכם שכ"ט. במקרה זה, רצוי לצרף את יפוי הכח להסכם שכר הטרחה ולדרוש הצהרה של נציגי הועד שהם מוסמכים לחייב את כל הדיירים בחתימתם.
הצהרה זאת תהווה גם התחייבות אישית של נציגי הועד למקרה שמי מהדיירים יתכחש לסמכותו של הועד לחייבם.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
עליך לבדוק את יפוי הכח שניתן לועד ולבחון מה בדיוק הוא כולל. ככל שהועד הוסמך כשלוח/מייצג להתקשר עם צדדים שלישיים, אז אין בעיה להחתים את ועד הבית על הסכם שכ"ט. במקרה זה, רצוי לצרף את יפוי הכח להסכם שכר הטרחה ולדרוש הצהרה של נציגי הועד שהם מוסמכים לחייב את כל הדיירים בחתימתם.
הצהרה זאת תהווה גם התחייבות אישית של נציגי הועד למקרה שמי מהדיירים יתכחש לסמכותו של הועד לחייבם.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איכן נמצאת החלטת בג"ץ ?
מנש
15/05/08
ראיתי בגלובס שהתקבלה החלטה של בג"ץ שהמדינה תוכל להתחיל בעבודות העפר בעיר הבה"דים בנגב
יש למישהו מושג איפה ניתן למצוא את ההחלטה הנ"ל ?
או מה מס' ההליך בבית המשפט ?
יש למישהו מושג איפה ניתן למצוא את ההחלטה הנ"ל ?
או מה מס' ההליך בבית המשפט ?
עע"ם 360/08 החלטה מיום 13.5.08
עו"ד זהר ארד
מנהל
15/05/08
תוכל למצוא את ההחלטה באתר של בית המשפט העליון בכתובת
www.court.gov.il
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
www.court.gov.il
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכוש ומס רכישה
דנה
14/05/08
שלום רב,
אשמח אם תוכל בבקשה להסביר לי את ההבדל בין מס רכוש לבין מס רכישה, לא ממש ברור לי..
תודה מראש!
אשמח אם תוכל בבקשה להסביר לי את ההבדל בין מס רכוש לבין מס רכישה, לא ממש ברור לי..
תודה מראש!
הסברים כללים על מיסוי מקרקעין
עו"ד זהר ארד
מנהל
15/05/08
דנה שלום,
להלן קישורית לאתר של מיסוי מקרקעין שם תוכלי לקרוא על מיסוי באופן כללי ועל ההבדל בין מס רכוש למס רכישה.
http://www.mof.gov.il/taxes/
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
להלן קישורית לאתר של מיסוי מקרקעין שם תוכלי לקרוא על מיסוי באופן כללי ועל ההבדל בין מס רכוש למס רכישה.
http://www.mof.gov.il/taxes/
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
