פורום תמ"א 38

יורם שלום

על כל חלקה יש מספר תוכניות הקובעות מה ניתן לבנות על אותה חלקה. בכלליות יש תוכניות ספציפיות (לחלקה או למספר חלקות) שהוכנו על ידי הוועדה הרלבנטית לכל רשות ויש את תוכנית מתאר ארצית (תמ"א) שהוכנה וחלה על כל הארץ. זכויות מכוח התמ"א וזכויות מכוח התב"ע יכולות להיות חופפות או מצטברות, תלוי במקום עליו מדובר.

בכל מקרה כאשר מבצעים פרויקט בבנין שואפים לנצל את כל זכויות הבניה שניתן מכל תוכנית אפשרית, תב"ע ותמ"א. אין שום טעם "לשמור" זכויות אלא הכל הוא חלק מהמכלול העיסקי מול היזם הנבחר.

את הזכויות החלות על כל חלקה ניתן לראות באתר אינטרנט של הוועדה המקומית הרלבנטית לתכנון ובניה.

שלום, דני

איני יכולה לראות מה שלחת בקישור.

עניינית, התמורות אינן תמיד שוות לכלל בעלי הדירות ככל שישנם מאפיינים שונים של הדירות הקיימות.

שווין בין בעלי הזכויות אינו תמיד מגולם בתוספת שטחים זהה לכל הדירות. שוויון יכול להימדד גם באופנים אחרים. 

בהצלחה בתביעה נגד הסרבן

שלום ש

המדובר בעניין מסחרי, אשר תלוי בנתוני העסקה הספציפית.

מקובל שבתמא עיבוי מתקבל לפחות ממ"ד בתוספת, עליו נשענים הממ"דים של הדירות החדשות. עם זאת, בבחינה של תמורות יש לקחת בחשבון שווי כולל של התנאים והעסקה.

האם בהכרח דירה ישנה, בתוספת חיזוק ושטח נוסף מסויים, באמת מגלמת שווי גבוה יותר מאשר דירה חדשה לחלוטין, בבניין חדש לחלוטין, גם אם ללא תוספת שטח לעומת הדירה הקיימת?

לטעמי התשובה שלילית. 

יש לבחון כל מקרה לגופו. 

שלום, שני

המצב שאת מתארת, לצערנו, קורה לעיתים קרובות מדי, וחבל שכך.

באופן עקרוני רשויות התכנון נדרשות לבחון תכנית על מקרקעין רק כאשר היא מוגשת מכוח זיקה למקרקעין. כלומר, יזם יכול לתכנן שטח מחדש רק לאחר שקיבל את הסכמת בעלי הזכויות בו, לפחות 60% מהם.

איני יודעת באיזו רשות תכנונית מדובר ומהם בדיוק ההליכים שהיזם ביקש, יתכן שנעשו לאחר חתימות של בעלי הזכויות על הסכמה כלשהי. העובדה שאינכם מיוצגים מצערת, אך אינה הכרחית, ובוודאי שלא ניתן להאשים בכך את היזם.

לפיכך מומלץ מאוד להתארגן בהקדם, לקבל ייעוץ משפטי מקצועי מעורכ.ת דין מנוסה בתחום, לכנס לבחור נציגות וייצוג משפטי, ולבחון את התכנון המוצע. במידת הצורך, להיעזר במייצג.ת שלכם  לעצור הליכי תכנון שאינם מקובלים על רוב בעלי הזכויות.

נראה שעוד לא מאוחר מדי, ויש תקווה להתנהל בדרך מסודרת, לשביעות רצונכם.

בהצלחה!  

אורי, שלום רב

יש הבדלים בין תמ"א לבין פינוי-בינוי לעניין הזכויות המגיעות לקשישים, ולהגדרת "קשיש".

בחוק פינוי-בינוי קשיש מוגדר מעל גיל 70, בתמ"א מעל גיל 80. המועד הקובע הוא יום חתימת ההסכם הראשון (ולא יום פנוי הדירה!)

מטבע הדברים, מאחר שפרוייקט פינוי-בינוי הוא רחב הרבה יותר מפרוייקט תמ"א, האפשרויות לקשישים נרחבות יותר. (יש גם השלכה מעניין המיסוי, אך לא אכנס אליה כאן).

בכל מקרה, לקשיש לפי חוק פינוי בינוי מותר "לפצל" את הזכויות לשתי דירות או לקבל יתרה בכסף, או למכור את דירתו בפטור ממס ככל שהוא עובר להתגורר בדיור מוגן.

הטבות אלו אינן ניתנות במסגרת התמ"א.

לעניין ההתנהלות המצערת שתיארת עם עורך הדין מטעם בעלי הזכויות, הרי שיש אולי מקום לשקול להחליף את הייצוג, ככל שאינכם מרוצים ממנו, ובפרט שאינכם מקבלים מענה ענייני. תפקידו של עורך הדין (לתפיסתי) הוא אינו רק משפטי, אלא גם ללוות את בעלי הזכויות בתהליך המורכב והלא-קצר של התחדשות עירונית.

אני מניחה שזו תחושה משותפת למספר בעלי זכויות ולא רק לך. הייתי מציעה לשקול ייעוץ פרטני, אולי במסגרת התאגדות של מספר בעלי זכויות, כך שהעלויות, לפחות בשלב ראשון, יתחלקו בין מספר בעלי זכויות, ולאחר מכן לשקול החלפה, במידת הצורך, של מייצג שידאג לאינטרסים של כולם.

בהצלחה רבה

שלום, שרה

אם הכוונה לתמ"א הריסה, הרי שאין משמעות להיות הבעלים קשיש, שכן בכל מקרה מפנים את כלל בעלי הזכויות, כמובן, טרם הריסת הבניין.

אם כוונתך היתה לתמ"א עיבוי, הרי שקשיש זכאי לדיור חלוף הולם.

קשיש בחוק זה הוא מי שמלאו לו 80 ביום חתימת ראשון הבעלים על העסקה. 

משאלתך דומה שהנך נסמכת על חוק פינוי-בינוי, אשר הוראותיו שונות מאלו המתייחסות לתמ"א. בתמ"א אין כל חובה כזו, להבדיל מפרוייקט לפי חוק פינוי-בינוי.

מקווה שהבהרתי לך את הדברים.

שלום רב

המפקחת על המקרקעין (בפניה תובא התביעה) לא בודקת מה ניתן היה לקבל אלא רק אם את קופחת בתמורות לעומת היתר. אל תשכחי ש- 80% הצביעו בעד התמורות האלו ולכן עול ההוכחה עליך להראות שלמרות זאת יש כאן קיפוח.

 ככל ולא תחתמי על ההסכם את בוודאות תתבעי - זה החוק ואין אפשרות אחרת. לא ניתן לפסוק כנגדך פיצויים נזקיים אבל כן אפשרי יהיה לחייב אותך בהוצאות המשפט.

שלום רב

לא ברור למה הכוונה ב"ציפוי מבטון לקיר החיצוני". אני מניח כי מדובר בלוחות חיפוי המחוברים לקיר הבטון. אם זה המצב אני לא רואה איך גשם יכול להכנס במצב כזה.

בכל מקרה הקבלן/היזם אחראי לכל נזק שיגרם לכם ואין צורך באישור נפרד שלו על כך. זו אחריות על פי החוק ואני בטוח שגם בהסכם התמ"א שחתמתם מולו יש סעיף המטיל עליו אחריות לנזקים.

לגבי פרק הזמן לאיטום- אם יש מפקח מטעמכם - שהוא יטפל בכך. אם אין - תפנו כנציגות ליזם אפילו במייל שיתחייב שסגירת החורים תעשה בתוך X ימים. זה מספיק.  

שלום נינה

לפי מה שאת מתארת הפרויקט מנוהל כעת על ידי כונס הנכסים של היזם מולו חתמתם על הסכם התמ"א. אני ממליץ שבעלי הדירות יקבלו יעוץ פרטני מעורך דין שידע אי לפנות ולדבר מול כונס הנכסים.

אני לא רואה שום עילת תביעה כנגד מנהל העבודה שלא מספק תשובות ברורות. זה לא תפקידו. 

שלום רב

אם הבנתי נכון אתם לא הבעלים של הדירה ושל המחסן אלא שוכרים אותם מעמידר. כך שכל נושא התמורות צרך להיות מוסדר בינכם ובין עמידר. 

לפי מה שאתה מתאר המחסן הוא לא חלק מהדירה ולכן קשה לי לראות שתקבלו פיצוי על כך.

שלום רב

לא ברור מהשאלה על איזה עיר מדובר והתשובה עשויה להשתנות לגבי חלק מהשאלות

בנתיים תוקפה של תמ"א 38 הוא עד תחילת חודש אוקטובר 2022. כנראה שיאריכו אבל לא ברור באיזה תנאים והאם גם הפטורים שהיו עד כה- לגבי מס השבח, מע"מ והיטלי ההשבחה- ימשיכו לחול.

רצוי להגיע לתחילת אוקטובר עם בקשה להיתר שנקלטה במערכת ועם אישור וועדה. 

סיבת התנגדות מקובלת היא קיפוח אותם דיירים שלא חתמו. אם הסיבה להבדלים בתמורות היא תכנונית ובלתי נמנעת - יתכן והמפקחת תחשוב על איזונים מסויימים אבל בעיקרון אני לא רואה שתעצור בגלל זה את הפרויקט. חיזוק הבנין וכו' היא תמורה, אולי לא מספיקה לדעתכם, אבל עדין תמורה. שוב- אם יש פער לא מוסבר בתמורות אז הפתרון הוא יצירת איזונים אחרים, אולי אפילו בכסף, ולא עצירת הפרויקט שטוב וחשוב לכולם.

אני לא חושב שהמפקחת יכולה לאץ אדם להוסיף מאות אלפים מכיסו ולחייב אותו בתמ"א 38/2 הריסה ובניה. אבל אין למשל שום הוראה בחוק המחייבת בתשלום שכר דירה במהלך הפרויקט והיא בהחלט כן רשאית להכשיר פרויקט כזה ללא תשלום שכר דירה.

טניה שלום,

משנחתם הסכם, הצדדים להסכם כפופים להוראות חוק החוזים הקובעות, בין היתר, את האפשרויות המוגבלות והחריגות לביטול ההסכם. מעצם טיבם וטבעם של דברים אינני מכיר את ההסכם והליקויים שהנך מכוונת להם והמלצתי הינה להתייעץ עם עורך הדין שבחרתם לייצג אתכם בפרויקט או עורך דין אחר הבקיא בתחום, כדי שיבחן הדברים וייעץ לכם פרטנית. באשר לתוכנית ההגשה -  המלצתי הינה להתייעץ עם המפקח שבחרתם ללוות אתכם בביצוע הפרויקט.

שלום יורם

בעיקרון אם ה- 80% כבר אישרו וחתמו ואני מניח שאתם גם מיוצגים על ידי עורך דין - לא ניתן הרבה לעשות לגבי נוסח ההסכם. יחד עם זאת כל יזם מעוניין להגיע למצב של 100% חתימות. לכן תעבירו את ההערות בצורה מרוכזת לעורך הדין שלכם וליזם. יתכן והוא יעדיף להוציא נספח תיקון ולא להגג לתביעה. 

אני מדגיש עוד כי אם יש טענה לקיפוח של מי מכם בתמורות אז יש להדגיש זאת על מנת שבהמשך ובמידה ולא תגיעו להסכמה- לא יביאו כראיה נגדכם שלא ציינתם זאת

ירדן שלום

יש כללים ברורים בחוק לחישוב שטח דירה. החישוב כולל את עובי הקירות וככל שהקירות משותפים עם דירה נוספת אז מחצית מעובי הקיר.

כאשר מציעים לכם שטח דירה חדשה זה ברוטו, כלומר- כולל עובי קירות. ההפרש בין הברוטו לנטו תלוי בתכנון הדירה שכן רק אז ניתן לראות מה היקף הדירה, כמה קירות משותפים וכמה הם קירות חוץ עבים יותר.

אני ממש לא חושב שהפער הוא 25 מ"ר על 100 מ"ר נטו. זה נשמע לי מופרך לגמרי. אם מדובר על דירת 100 מ"ר נניח 10*10 אז סך קירות החוץ הוא 40 מ"ר * 0.2 מ"ר עובי = 8 מ"ר. נכון עובי קיר חיצוני יכול להיות גם 0.4 מ' אבל מנגד לא הורדתי על קירות משותפים.  זה כמובן לא חישוב מדויק אלא באופן גס.

היי לביא

לא בטוח שהבנתי עד הסוף את השאלה. 

צריך להפריד בין מצב קיים למצב עתידי. נכון להיום יש אולי שטחים שבנויים מעבר לקווי בנין מותרים. כאשר הורסים ובונים מחדש חייבים לבנות לפי קווי בנין מותרים ללא חריגה. 

אני מבין שכיום אתם רואים גם בשטחי שירות אלו כחלק משטח הדירה שלכם. לכן רצוי שתמדדו את שטחי הדירות כיום (כולל שטחי השירות) ותשוו למה שמוצע לכם. 

שלום רב

אני מבין שנחתם כבר הסכם התמא וכי היזם נמצא בשלב מתקדם של הליכי התכנון.

ניתן לרשום הערת אזהרה מיד לאחר חתימת ההסכם והכל בכפוף למה שנכתב והוסכם בהסכם עצמו.

הרישום יכול להתבצע רק אם הבעלים רשומים בנסח הטאבו. אם הם לא רשומים כי יש צורך להשלים הליכי רישום שונים - אז לגבי אותם בעלים לא ניתן עדין לרשום הערת אזהרה עד להשלמת הרישום על שמם. תשומת הלב כי רישום הערת האזהרה הוא פרטני ולכן גם אם יש מניעה לגבי דירה מסוימת עדין ניתן להמשיך ברישום הערות אזהרה לגבי היתר.

שלום רב

הרוב הנדרש לתמא חיזוק הוא 2/3 מהבעלים המחזיקים ביחד לפחות 2/3 מהרכוש המשותף.

אם מדובר בבנין של 12 דירות רשומות אז לפחות 8 בעלים צריכים לחתום על ההסכם ובלבד שהם מחזיקים ביחד לפחות 2/3 מהרכוש המשותף (תבדקו בנסח הטאבו כמה חלקים כל אחד מחזיק ברכוש המשותף).

יפית שלום רב

החתימה מול עורך הדין שלכם היא הליך רגיל וטוב גם לכם, על מנת שיהיה ברור מה קורה במקרה שיחתם הסכם תמא ובמקרה שלא יחתם הסכם תמא.

אם אכן נחתם הסכם תמ"א אז לרוב מצוין בהסכם מול עורך הדין שכרו ותנאי התשלום מולו. למרות שבסופו של דבר היזם נושא בשכר עורך הדין - חשוב לכם לדעת שהשכר סביר ולא מעבר למה שנהוג לשלם וכן שתנאי התשלום לשכר מבטיחים את הליווי מצד עורך הדין במהלך כל הפרויקט. גם מעבר לכך - מאחר ואתם הלקוחות שלו ולא היזם - על עורך הדין לערוך את ההסכם למתן שירותיו קודם כל מולכם, תוך שהיזם מאשר אך ורק את גובה ותנאי התשלום.

אם בסופו של דבר לא יחתם הסכם תמ"א- חשוב לוודא שההסכם מול עורך הדין פוטר אותכם מתשלום גם במקרה כזה או לפחות ברור לכם מה ההתחייבויות שלכם כלפיו אם אין הסכם.

אם הנציגות הוסמכה למנות עורך דין אז די בחתימתה. למעט במקרה בו חלה על הבעלים חובת תשלום כלשהיא שאז אני ממליץ להחתים את הבעלים עצמם.

אורי, שלום

תשובתי היתה מקיפה והתיחסה לשאלתך המורכבת קודם ;-)
במענה לשאלתך הנוספת כעת,  איך להתנהל מול היזם, ככל שאינך זוכה לייצוג משפטי הולם, הריני שבה ומציעה שתפנה לייצוג נפרד מטעמך, כאשר המייצג יציג את העדפתך הרלוונטית, ככל שהיא עולה בקנה אחד עם המצב המשפטי.

שאלת שאלה מורכבת וכוללת, שערבבה בין פינוי-בינוי לבין תמ"א, וכפי שרשמתי לך, התנאים שונים לפי אופי הפרוייקט. המייצג שלך אמור לדעת בהתאם לנסיבות מהו הפתרון הנכון עבורך. 

בהצלחה

שלום רב,

לשאלתך, תיקוני החקיקה שבוצעו לאחרונה אינם נוגעים לשינוי הרוב הדרוש בפרויקט תמ"א 38 ולפיכך הרוב המינימלי הדרוש בפרויקט תמ"א 38 הריסה ובניה נותר כשהיה -  80% מהיחידות להן צמודים 80% מהרכוש המשותף.

שלום יוסי

אכן החוק תוקן כפי שציינת ומס שבח יראה לטוב ולרע בדירה לה אתה זכאי בפרויקט כדירת מגורים לצורכי מס שבח. לכן אם תמכור אותה במהלך הפרויקט תהיה זכאי לפטורים כאילו מדובר בדירת מגורים (דירה יחידה או לא יחידה לפי המצב האישי שלך).

עדין יש לזכור כי לרוב פרויקטים כאלו מלווים עם בנק מלווה שמשעבד את הדירה ולכן זה מערים קשיים על עצם המכירה גם ללא קשר לנושא המיסוי.

בנוסף ומאחר ואיני מכר את המקרה הספציפי - ממליץ כי תתיעץ עם עו"ד פעם נוספת לפני המכירה עצמה. 

שלום, אפרת

משאלתך אני מבינה שהגעתם למצב לא טוב, כשאין הסכמות בין הבעלים.

החלפת נציגות הכרחית כאשר הנציגות אינה מייצגת את האינטרסים של רוב בעלי הדירות. הנציגות היא גוף וולונטרי, שאמור לשמש כקשר בין הבעלים לבין המייצג, ובמידת הצורך אל מול היזם. בהעדר ייצוג נאות יש לקיים אסיפה כללית שלא מן המניין ולבחור נציגות חדשה. 

כך גם לגבי ייצוג משפטי - אם הוא אינו ראוי ואינו עונה על דרישותיכם.

בהסכם הייצוג צריכה להיות הוראה על הפסקת ייצוג. ככל שניתן שירות לכלל הבעלים ובמקצועיות, יש לשלם תמורתו, ויש לדאוג להחלפה בין עו"ד היוצאת לבין זו שתבוא אחריה.

חתימה של מחצית מבעלי הזכויות אינה מספקת, שכן הרוב הדרוש הוא 80% מבעלי הזכויות וכן בעלי זכויות ברכוש המשותף. לכן למחצית אין משמעות מחייבת.

אם הכוונה להחליף את הייצוג, אזי איני רואה מה הטעם להחתים מחצית מבעלי הזכויות, כאשר הייצוג החדש יביא, מן הסתם, לעריכת הסכם חדש. 

מקווה שתצליחו לסדר את העניינים ביניכם

שלום לשואל,

באופן עקרוני הסכם תמ"א הינו הסכם שמגבש הסכמות של בעלי הזכויות אל מול יזם, ביחס לתוספת זכויות לבעלים וחיזוק הבניין כנגד רעידות אדמה, בתמורה לכך שהיזם יבנה יחידות נוספות וימכור אותן, כשהכל מבחינת הבעלים ללא תוספת תשלום. 

מאחר שמדובר בזכויות הקשורות לרכוש המשותף, הסכמת הבעלים נדרשת כחלק מהעניין, בתאם להוראות חוק המקרקעין.

עם זאת, ניתן לקבע הסכמות ביחס לתמ"א עיבוי גם בלא הסכמת כלל הבעלים, בהתאם לרוב המיוחס הנדרש.

העובדה כי בעלים מסויים "אינו מרוצה" מההסכם, אינה מספקת. אם נימוקיו להתנגדות הם מהותיים, בהחלט יתכן שיש מקום לתקן את נוסח ההסכם שגובש בהסכמת יתר הבעלים. אם המתנגד הינו במיעוט, ניתן לכפות עליו את הביצוע של ההסכם חרף התנגדותו. במקרה של הפרעה לביצוע ההסכם, בהחלט ישנה חשיפה לתביעה. 

מומלץ להתיעץ עם עו"ד מנוסה לגבי מהות ההסכם וטיבו. 

בהצלחה 

גיל שלום,

החלופות אליהן אתה מפנה, המתייחסות לאפשרויות השונות העומדות לקשיש, חלק קבלת דירת התמורה החדשה לה זכאים שאר הבעלים באותו הפרויקט, הן חלופות הנוגעות לפרויקט פינוי בינוי ולא תמ"א 38 הריסה ובניה. 

יעקב שלום,

ככלל, בשאלות מיסוי, הנך מוזמן לפנות לפורום המיסוי.

לגופם של דברים, על קצה המזלג, הפטור בגין חיובי המס בפרויקט תמ"א 38/2 ניתן לכל אחד מבעלי הדירות בבניין, בגין דירה אחת בבניין אשר בבעלותו. ככל שלבעלים מסוים יש יותר מדירה אחת בבניין, יחולו חיובי מס. השאלה האם היזם יישא בחיובים אלו אם לאו הינה שאלה מסחרית, כאשר ככלל יאמר שאין נטייה להשית חיובים אלו על היזם. ובאשר להעברת דירה לילד, תופנה תשומת לבך להגבלה לפיה העברה בתקופה של 24 חודשים קודם לחתימה על ההסכם מחבלת בפטורים ממס בפרויקט תמ"א 38/2.

סופו של דבר, הנך מופנה לייעוץ פרטני על ידי מומחה מס.