פורום תמ"א 38

אבישי שלום,

במעמד חתימת הסכם התמ"א / פינוי בינוי נחתמים שלל מסמכים ובכלל כך ייפויי כוח שונים ולא רק לעורך הדין המייצג את הדיירים אלא גם לעורך הדין מטעם הייזם.

ככל שנוגע הדבר למועד הקודם למועד חתימת הסכם התמ"א / פינוי בינוי -  יש צורך בכתב הסמכה לעורך הדין לפעול בשם הדיירים, אך לא ייפוי כוח בלתי חוזר.

מקווה שהייתי לך לעזר. 

שלום, משה

בשעה טובה.

במסגרת הסכם הרכישה שלך אני נוטה להניח כי יש פירוט של הרכוש המשותף שעתיד להיות של הבניין החדש. ככל שמדובר בחניות שהן רכוש משותף, הרי שעל פני הדברים, גם רוכשי הדירות החדשים נכללים בין השותפים ברכוש המשותף, גם אם טרם נרשם כזה בשל אי השלמת הליכי הרישום. 

עם זאת, יתכן כי המדובר ברכוש אשר היה שייך רק לבעלים הקודמים עוד טרם הפרוייקט, ועל כן , ככזה, הוא שייך רק לבעלים הקודמים.

יש לבדוק את מסמכי הרישום ואת הסכם הרכישה שלך כדי לעמוד על טיבן המדויק של הזכויות בחניות הללו. ממליצה לך לפנות לייעוץ מקצועי בעניין, כדי לבחון את זכויותיך. 

בהצלחה

שלום, עזרא

שאל שאלתך בצורה ברורה וננסה להשיב עליה

שלום, זאב

ככלל, בעלי הדירות זכאים לדמי שכירות ראויים בגין הנכס בעת הפינוי. כלומר, דמי השכירות אמורים לבטא את הסכום לשכירת דירה דומה באזור הדירה שיש לפנותה.

ככל שקיים כשל בהסכם שלכם עם היזם, ודמי השכירות נגזרים אך ורק מגובה דמי השכירות האחרונים ששולמו (ואני רוצה לקוות שלא זה המצב), הרי שעליך לפעול כבר כעת מול עורך הדין המייצג את הבעלים, שיבוא בדברים עם היזם ויתקן את המעוות.
תוכל לשמור את הסכמי השכירות הקודמים, אשר מבטאים שווי ריאלי להשכרת הדירה, למרות שבעיקרון נדרש שמאי לשום את גובה דמי השכירות נכון למועד הפינוי, בלי קשר להסכמים קיימים. 

בהצלחה

שלום, חיים

הכרזה על מתחם פינוי בינוי כוללת בתוכה את כל המבנים שבשטח ההכרזה. ככל שמדובר בבניין אשר מוקף מכל עבריו בבניינים ישנים, אשר יכולים להיכלל במסגרת הפרוייקט, בהחלט יתכן שהבניין המדובר יכלל גם הוא במסגרת זו, ויתכן שהוא יישאר מחוץ לה. הכל תלוי בתכנון המוצע ובחלופות הקיימות, לפי התנאים הספציפיים של המקום ולפי עמדת רשויות התכנון.

שלום אבנר,

קודם כל אאחל לאמך בריאות טובה ואריכות ימים.

לשאלתך, "חוק החיזוק" (ובשמו הרשמי - חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) ) קובע הקבלה בין זכויות קשיש או נזקק והמתגוררים עמו לבין הקבוע בחוק פינוי בינוי, ועל כן גם בפרוייקטים לפי תמ"א 38 יש לקשישים זכויות לגבי דיור חלופי. 

לגבי ההטבות של דירה חלופית חדשה/בית הורים/שתי דירות/תמורה כספית לדירה קטנה - אלו הן כרגע זכויות אשר קיימות בחוק פינוי בינוי בלבד, ולא בחוק החיזוק.



גם חוק מיסוי מקרקעין מתייחס לכך רק במסגרת חוק פינוי בינוי ולא מקביל את התנאים לחוק החיזוק (קיים רק לפי פרק חמישי 4 ולא פרק חמישי 5).

דומני שאם יהיה מדובר במכירת הדירה, וככל שאין פטור אחר ממס, ניתן אולי יהיה להגיע לפטור ממס במכירה בשל כך, כמובן תלוי בנסיבות ולפי ייעוץ פרטני.

לגבי האופציות האחרות יש מקום לקיים מו"מ עם היזם, באשר מדובר בדיני נפשות, ובפרויקט קטן, יחסית, הייתי מצפה כי תתגלה גמישות רבה לעניין זה. 

בכל הפרויקטים שאנחנו מלווים עוד לא נתקלנו עד כה ביזם שלא היה נכון לפעול, גם אם לפנים משורת הדין, כלפי קשישים. 

בהצלחה.

אלכס שלום,

יש להבחין בין רוב דרוש לצורך הליכי תכנון ורוב דרוש לצורך אכיפת ההסכם על "דיירים סרבניים".

משאלתך ניתן להבין כי הינך שואל לגבי הרוב הדרוש לצורך אכיפת ההסכם על "דיירים סרבניים".

נכון להיום, הרוב הדרוש לצורך כך הוא 80% במתחם ולפחות 60% בכל בניין.

בוודאי ידוע לך שקיימת כוונה להפחית את הרוב הדרוש ל- 2/3.

שרה שלום,

ראשית, הנני מבין לדאגה לסבתא ולקשיים העומדים בפניה בהקשר זה של ביצוע הפרויקט.

יחד עם זאת, בהתקיים התנאים המתאימים (ולצורך כך יש לבחון את מכלול הדברים, שכמובן אינם בפני), החוק יכול ומעמיד לרשות הסבתא סעדים שונים.

הצעתי  היא שתבחני עם עורך דין הדיירים או עורך דין אחר מטעמכם מהן האפשרויות העומדות בפני הסבתא, טרם שתחתום על ההסכם, וזאת כדי להסדיר את החלופות במסגרת ההסכם וחתימתה עליו. ככל והסבתא תמשיך בסירובה לחתום על ההסכם, וטעמיה איתה, וככל ותהיה בגדר "דייר סרבן", הדברים יובאו להכרעה בתביעה שתוגש כנגד הסבתא כ"דייר סרבן", בפני המפקחת על הבתים המשותפים, ובהעדר הצדקה וככל ולסבתא יועמדו הסעדים הקבועים בחוק, היא תחויב בחתימת ההסכם.

לפיכך, כאמור, כדי למנוע הליכים מיותרים, הצעתי הינה כאמור לבחון כבר עתה מהן האפשרויות העומדות לרשות הסבתא, במסגרת ההסכם והוראות החוק, ולוודא כי יכללו בהסכם עליו הסבתא תחתום. 

מקווה שהייתי לך לעזר,

שלום רב,

ביצוע פרויקטים מסוג תמ"א 38/1 או תמ"א 38/2 (ובדומה להם גם פרויקט פינוי בינוי) מורכב משלבים שונים וביניהם השלב הטרום חוזי, השלב החוזי, השלב התכנוני, שלב הביצוע ושלב סיום הפרויקט ובכלל כך קבלת טופס אכלוס, מסירת הדירות החדשות, תקופת הבדק, הרישומים ועוד.

שאלתך מתייחסת לשלב התכנוני, שהוא כאמור אך ורק אחד השלבים. בהקשר זה יאמר כי עצם ההתראה על בניין כבניין מסוכן, כאשר לצידה דרישת העירייה לביצוע תיקונים, אין בה כדי לקצר הליכי תכנון או לקצר הזמנים. דרישה כזו מטילה על הבעלים את החובה לבצע התיקונים הנדרשים בלי קשר להליכי התכנון המתמשכים. החובה מוטלת על הבעלים, אולם בהתאם לשלב החוזי והתנאים החוזיים, ניתן לבחון אפשרות לפיה התיקונים יבוצעו על ידי היזם ועל חשבונו, שכן ככלות הכל שמירת המצב בו נמנעים מלהכריז על הבניין כמסוכן ומיועד להריסה הינו אינטרס של הדיירים והיזם כאחד, מהטעם שלא ניתן יהיה לקדם פרויקט תמ"א 38 במידה והבניין כבר נהרס או הוכרז מיועד להריסה.

מקווה שהייתי לך לעזר,  

איציק שלום

 החניה היא שלך וכך תרשם בלשכת רישום המקרקעין. לרוב חנית נכה טובה יותר מחניות אחרות ולכן לא רואה סיבה שתחליף את החניה שרכשת.

אם הסימון על החניה מפריע לך ונרשמה כבר הבית המשותף החדש- אז אין מניעה למחוק את הסימון.

יעקב שלום

לא ברור לי מה זה השטח הנוסף.. בכל מקרה אם שטח הדירה גדל על פי היתר בניה אז בודאי הם יקחו בחשבון את שווי הדירה המוגדלת

דני שלום,

התשובה לשאלתך מתחלקת לשניים:

המקרה הראשון הינו המקרה בו נחתם הסכם תמ"א על ידי הרוב המינימלי הנדרש. במקרה זה "אין צורך" בחתימת אותם דיירים סרבנים לכדי קידום הפרויקט ולכשתבוא השעה ניתן יהיה לנקוט כנגדם בהליכי "דייר סרבן". יחד עם זאת, אומר כי דרך המלך, בעיני, הינה בכל מקרה לנסות ולהידבר ולבחון האם ניתן להגיע להבנות והסכמות שיאפשרו חתימת דיירים אלו כבר כעת. אוסיף ואומר כי בעניינם של "קשישים" קיימים מנגנונים הקבועים בחוק המעניקים להם הטבות שונות ונכון ורצוי לפרוס בפניהם אפשרויות אלו כבר כעת, אולי יתרצו ויגיעו להסכמות ולחתימות על הסכם התמ"א.

המקרה השני הינו שלא ניתן להגיע לחתימת "הרוב המינימלי הנדרש" ובמקרה זה אין אלא להוסיף ולהידבר בין הדיירים ובין היזם כדי לנסות ולהגיע להבנות שיאפשרו חתימת "הרוב המינימלי הדרוש". גם כאן, דרך המלך היא הידברות.

מקווה שהייתי לך לעזר,

איציק שלום

חנית נכים מוקצית למי שיש בידו תו נכה. אם אין לאף אחד מבין הבעלים ורוכשי דירות היזם מי שזכאי לחנית נכה- אז החניה ניתנת למכירה/הצמדה לכל דירה. האם לבעלים או ליזם - תלוי מה כתוב בהסכם בינכם. בהעדר התייחסות אני מניח כי החניה שייכת ליזם.

אילן שלום

לא ברור למה שאלת כאן בפורום שעוסק בתמ"א 38.

בכל מקרה אתה יכול לגשת ולנסות למסור בעצמך או על ידי שליח. אם יסרב לקבל אז ניתן להגיש תצהיר לבית המשפט של השליח כי הוא היה בבית הנתבע וזה סירב לקבל את כתב התביעה.

שלום דני

לרוב מצרפים להסכם התמ"א תוכניות ראשוניות של הבנין המתוכנן. וכן - נהוג בהסכם עצמו לכתוב גם את מס' הקומות וגם את מס' היחידות שיבנו. יתכנו מקרים יוצאי דופן אבל זו נקודת המוצא.

לא מכיר תקדימים לכך. 

יחד עם זאת אין חובה שבחוק לשלם דמי שכירות למשל לבעלים וניתן להציג את החיוב כאי תשלום דמי שכירות.

נדין שלום רב

אני לא יודע מה נכתב או לא נכתב במפרט שצורף להסכם. בסוף החניה צריכה להיות תקנית ולקבל את כל האישורים. לכן בבסיס לא צריכה להיות לכם בעיה. 

ערבות חוק המכר ניתנת לגבי שווי הדירה החדשה. כאשר יעריכו את שווי הדירה החדשה יקחו בחשבון שיש לה זכות שימוש בחניה אחת במתקן חניה אוטומטי.

בתקנון המוסכם של הבית המשותף ירשם לטובת הדירות הזכאיות לכך זכות שימוש במתקן החניה. לא תראו את זה כצמדה לדירה אלא יוסדר בתקנון המוסכם. לא ניתן להצמיד חניה ספציפית כי כל הרעיון במתקן האוטומטי הוא ניצול של חניה פנויה לוא דוקא אותה חניה במתקן.

אברהם שלום,

עו"ד אריה בדנר

שדרות שאול המלך 8, תל אביב

03-6120890

Law-Offices@Badner.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

זהבית שלום,

משאלתך ניתן להבין שהנכם מצויים בשלב התכנוני של פרויקט תמ"א 38/2 וכי במהלך שלב זה הועלתה דרישה של הרשות המקומית להקצאת שטחים ו/או לביצוע מטלות ציבוריות, בין כנגד הגדלת זכויות בניה ובין שלא. 

בהעדר הכרת המקרה הפרטני, לא יהיה זה נכון להביע עמדה.

הצעתי לך היא לבחון  הדברים עם הגורמים המייעצים בפרויקט ובכלל כך בא כוח הדיירים, בא כוח היזם, המתכנן וכמובן - היזם עצמו. 

בהצלחה.

מיכל שלום,

חזקה עלי שטרם חתימה על הסכם ההתקשרות בפרויקט תבחני את הוראותיו, בין באופן עצמאי ובין בסיוע ו/או באמצעות אנשי מקצוע מטעמך (ככלות הכל, מדובר בהסכם אב כרס, מורכב, ופרטיו רבים), ובכלל כך בסיוע ו/או באמצעות בא כוח הדיירים, ורק לאחר מכן תחתימי על ההסכם (אם כך תחליטי) מתוך הבנה, הכרה ורצון חופשי.

אם וככל והסבריו של בא כוח הדיירים אינם מספקים אותך, הצעתי היא שתגבשי מספר דיירים השותפים לחשש שהנך מציגה (מתוך 240 דיירים בוודאי ימצאו שותפים לדבר) ויחדיו תוכלו לפנות ובהקדם לייעוץ באמצעות עורך דין אחר, שאינו קשור בפרויקט, הבקיא בתחום, כדי שיבחן הדברים, יסביר לכם וייעץ לכם בעניין.

הצעתי, כמי שמייצג דיירים, היא שתבחני את הדברים ברוח חיובית, בעד קיום הפרויקט, ולא נגד. ככלות הכל, לכל אחד ואחד מבעלי הזכויות במתחם יש אינטרס להשביח את הנכס שבבעלותו, וגם לך. לפיכך, לא הייתי נגרר לעצות אחיטופל שמעלות עוד ועוד דרישות שונות ומשונות (לעיתים מופרזות ושאינן ריאליות) שבסופו של יום עלולות להשאיר אותך במיעוט (כדייר סרבן) או אף לסכל את הפרויקט. יחד עם זאת, לבדוק את הדברים -  יש לבדוק ולהבין. ואם יש דבר מה שיש לחדד, לשנות, כך יש לפעול ולעשות. 

כולי תקווה שהייתי לך לעזר, בשלב זה,  

זאב שלום,

בפתח הדברים אומר כי הדירה החדשה שתקבל בפרויקט תיכנס, לאחר קבלת טופס 4, בנעלי הדירה הישנה כך שהפטורים שהיו לך, אם היו לך, ערב הפרויקט, יהיו גם לאחריו. לעניין זה אסייג ואומר כי יש לוודא שבהוראות ההסכם ניתנת ליזם הרשאה לעשות שימוש בפטורים המיועדים לפינוי בינוי בלבד ולא לפטורים אישיים.

ולאחר שאמרתי את שאמרת, אומר כי אם וככל ואינך זכאי היום לפטור (ואין בתשובתי זו כל התייחסות לסוגיה זו והנך מופנה לייעוץ מיסוי בעניין), וממילא לא תהיה זכאי לפטור זה בהמשך, נזכור כי מס שבח משלמים על רווח. לפיכך, מעצם טיבם וטבעם של דברים בוודאי שצפוי שמס השבח יהיה גבוה יותר לאחר ביצוע הפרויקט, שכן הרווח שלך יהיה גבוה יותר, והרי זו המטרה ... ואין מקום להתנגד לפרויקט מסיבה זו.

כך או כך, אומר, כי אם וככל ותבחר להתנגד לפרויקט, מסיבה של שיקולי מס, לא יהווה הדבר, לטעמי, משום סירוב מוצדק, ולפיכך תחויב לחתום על ההסכם.

מקווה שהייתי לך לעזר,

שרון שלום,

אינני מייעץ בנושאי מיסוי במסגרת הפורום. הנך מוזמנת להפנות השאלה לפורום מיסוי.

שלום שרון

היטל השבחה מוטל על פי חוק בגין תוכניות משביחות. חובת התשלום היא בעת מימוש הזכויות = מכירת הנכס או הוצאת היתר בניה וכן במקרים של בקשה לשימוש חורג.

במקרה שאתם מתארים רכשתם את הדירה בשנת 2016. אני מניח כי הנכס רשום על שמכם והמוכר שלכם קיבל אישור עיריה לצורכי העברה. כלומר- נכון למועד רכישת הדירה אין לכם בוודאות גדולה כל חבות בהיטל השבחה. 

אני לא יודע אם מאז שנת 2016 נולדו תוכניות משביחות או לא. ניתן לבדוק זאת די בקלות באתר ההנדסה של הרשות בה מדובר. פשוט תבדקו איזה תוכניות חלות על הדירה ומה מועד מתן תוקף לכל תוכנית ובהתאם תראו אם יש תוכנית חדשה. 

לגבי פרויקט פינוי בינוי - לצורכי הפרויקט אכן צריך להכין תוכנית. אם טרם ניתן תוקף לתוכנית שהכינו אז אין חבות בהיטל השבחה. וההיפך.

אורית שלום,

שתי שאלות טמונות בשאלתך:

השאלה הראשונה הינה האם קיימת אחריות של היזם / קבלן איתו נחתם פרויקט לביצוע עבודות תמ"א/פינוי בינוי, במקרה של קריסה לפני תחילת הפרויקט. בעניין זה אשאל: מדוע לטעמך רובצת לפתחו אחריות כלשהי במידה והבניין קורס לפני תחילת העבודות בפרויקט? ובאיזה מישור משפטי? ואשיב בקצרה: ככל והיזם / קבלן ביצע פעולות מקדימות כלשהן במקרקעין והן אלו שגרמו לקריסה, ניתן יהיה לחייבו במישור הנזיקי והחוזי (בהתאם להוראות ההסכם, בהנחה שהוראות אלו נכתבו שם). בהקשר זה, יאמר, כי יש לכלול בהוראות ההסכם הוראות גם לעניין זה וגם לעניין חיובו בעריכת ביטוח אף טרם תחילת ביצוע העבודות, במידה והנו נכנס למקרקעין ומבצע בדיקות ו/או פעולות אחרות כלשהן (קידוחי קרקע וכיוצ"ב).

השאלה השניה, שאינה כתובה בשאלתך, הינה מה גורלו של פרויקט התמ"א / פינוי בינוי, במידה והבניין קרס טרם תחילת העבודות. זאת, מאחר ותנאי לקיומו של פרויקט תמ"א / פינוי בינוי הינו קיומו של בניין קיים, עומד, ולא בניין שקרס. חלילה לנו להגיע למצב זה ולפיכך לא ארחיב בעניין. 

מקווה שהייתי לך לעזר, 

שלום רב,

בפתח הדברים אומר כי משאלתך עולה שהנך מצויה מחד במצוקה של לחץ ומאידך בחוסר הבנה.

מדוע הנני סבור כי הנך מצויה בחוסר הבנה? מאחר ובשאלתך את מציינת שהנך נדרשת לחתום כעת, טרם חתימה על הסכם מפורט עם היזם, על ייפוי כוח ליזם. להבנתי, כמובן מבלי שהנני מכיר את המסמכים המדוברים, המסמך עליו הנך מתבקשת לחתום הינה הסכמה עקרונית להיכנס למו"מ עם היזם לצורך עריכת הסכם. בכפוף לכך שכך הם פני הדברים ובכפוף לכך שהדברים כתובים נכון, באופן שאינו מחייב אותך עד חתימה שתחתמי, אם תחתמי, על ההסכם המפורט, אינני רואה סיבה שלא תחתמי על מסמך זה. מנגד, אומר, כי אם המסמך המדובר אינו כפי שהנני סבור, לרבות אם מדובר בייפוי כוח, בוודאי שיש לבחון ולהבין בדיוק במה מדובר ומהן התחייבויותיך.

מעצם טיבם וטבעם של דברים, ככל שיהיה בידך המידע המלא והנכון לגבי המצב העובדתי והמשפטי, כך תוכלי להתמודד נכון יותר עם שאר הדיירים המפעילים עליך, כדבריך, לחץ.

לפיכך, הנני ממליץ לך לפנות בשלב זה ובהקדם לייעוץ עם עורך דין הבקיא בתחום, כדי שיבחן במה דברים אמורים, ייעץ לך ויכוון אותך. בכך, לטעמי, לא רק שתימנע תקלה מפניך, אלא תוכלי לצאת מחוזקת בהבנת מצב הדברים וככל שאמנם יש מקום לסירובך לחתום על מסמך זה -  תוכלי לצאת מחוזקת בהתמודדות עם הלחץ של שאר הדיירים.

מקווה שהייתי לך לעזר, בשלב זה,