פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
תמ"א 38
עדי
23/09/14
שלום, שכרתי דירת קרקע לפני כחודשיים בתל אביב. ולפני כשלושה שבועות החלו לבנות בבניין הצמוד, היום התברר לי כי בבניין הצמוד לי עושים תמ"א 38 יש לציין כי החלונות שלי ממ על הבניין עצמו, כי הבניה נעשית במהלך כל שעות היום (כולל מ-14:00-16:00) וכי אני ממשיכה לשלם שכר מלא. כמו כן אילו הדבר היה מובא תשומת ליבי לעולם ל הייתי משכירה את הדירה מלכתחילה...
האם יש מה לעשות בנידון?
האם יש מה לעשות בנידון?
תמ"א 38 - שוכר דירה ליד בנין בפרויקט תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/09/14
עדי שלום!
ההתשובה לשאלה קשורה להסכם השכירות בינך ובין בעל הבית. מה כתוב שם, מה הוא אמר לך, מה ידעת, מה אפשר היה לדעת במבט עין והכל לגבי קיומו של פרויקט תמ"א 38 בבנין צמוד. אם בעל הבית שלך ידע על הפרויקט (סביר שהוא ידע כי אמור היה לקבל הודעה מהעיריה על הפרויקט) ולא אמר כלום אז בהחלט יש לך טענות נגדו. מציע שתבדרו עם בעל הבית ותנסו להגיע לפשרה של הורדת מחיר או סיום הסכם. אני יודע שלא תמיד ניתן לעזוב הסכם גם אם אתה צודק בגלל בטחונות שיש לבעל הבית. אבל לפחות צריך להתחיל בדיבור מולו.
בברכת שנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
ההתשובה לשאלה קשורה להסכם השכירות בינך ובין בעל הבית. מה כתוב שם, מה הוא אמר לך, מה ידעת, מה אפשר היה לדעת במבט עין והכל לגבי קיומו של פרויקט תמ"א 38 בבנין צמוד. אם בעל הבית שלך ידע על הפרויקט (סביר שהוא ידע כי אמור היה לקבל הודעה מהעיריה על הפרויקט) ולא אמר כלום אז בהחלט יש לך טענות נגדו. מציע שתבדרו עם בעל הבית ותנסו להגיע לפשרה של הורדת מחיר או סיום הסכם. אני יודע שלא תמיד ניתן לעזוב הסכם גם אם אתה צודק בגלל בטחונות שיש לבעל הבית. אבל לפחות צריך להתחיל בדיבור מולו.
בברכת שנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החתמה
אלי
23/09/14
אם אני מחתים דיירים על הסכמה עקרונית לתמא, זה מחייב?
מה משמעות הסכמה עקרונית?
אני רוצה להיות בטוח טרם אשקיע אלפי שעות בגבוש
מה משמעות הסכמה עקרונית?
אני רוצה להיות בטוח טרם אשקיע אלפי שעות בגבוש
תמ"א 38 - החתמה על הסכמה עקרונית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/09/14
אלי שלום!
קודם כל תלוי מה כתוב במסך עליו הם חותמים. מחתימים על הסכמה עקרונית בעיקר כדי לדעת אם יש בכלל רוב מבעלי הדירות שמעונינים בפרויקט. אם כבר בשלב זה יש בעיות יתכן ואין טעם להתקדם.
מאחר ונוסח ההסכם לחתימה הוא רחב ומקיף הרבה יותר מכתב ההסכמה, אז תמיד ניתן יהיה "לברוח" מחתימה על ההסכם. אבל מנסיוני רוב הבעיות עם הדיירים אינם לגבי נוסח ההסכם אלא הסכמות עקרוניות אם בכלל לגשת לפרויקט ולכן זה חשוב.
שנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קודם כל תלוי מה כתוב במסך עליו הם חותמים. מחתימים על הסכמה עקרונית בעיקר כדי לדעת אם יש בכלל רוב מבעלי הדירות שמעונינים בפרויקט. אם כבר בשלב זה יש בעיות יתכן ואין טעם להתקדם.
מאחר ונוסח ההסכם לחתימה הוא רחב ומקיף הרבה יותר מכתב ההסכמה, אז תמיד ניתן יהיה "לברוח" מחתימה על ההסכם. אבל מנסיוני רוב הבעיות עם הדיירים אינם לגבי נוסח ההסכם אלא הסכמות עקרוניות אם בכלל לגשת לפרויקט ולכן זה חשוב.
שנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעו"ד גילי לוי אשמח שתענה על שאלתי
יואב
23/09/14
מעיון בתשובתך של שואלים כאן בפורום הינך טוען שתמ"א 38 הוא חשוב מפני שזה פיקוח נפש.
לאחרונה נפגשתי עם מהנדס פורופסור באוניבסיטה והוא טוען שהוכיחו שבניין ישן ללא חיזוק יהיה עמיד יותר ברעידת אדמה מאשר בניין ישן עם חיזוק ,כאשר עליו יש מעמסה של קומות חדשות.
לפיכך כיצד עדיין ניתן לומר שתמ"א 38 חשוב בבחינת פיקוח נפש? השבחת נכס הבנתי אבל לא פיקוח נפש
לאחרונה נפגשתי עם מהנדס פורופסור באוניבסיטה והוא טוען שהוכיחו שבניין ישן ללא חיזוק יהיה עמיד יותר ברעידת אדמה מאשר בניין ישן עם חיזוק ,כאשר עליו יש מעמסה של קומות חדשות.
לפיכך כיצד עדיין ניתן לומר שתמ"א 38 חשוב בבחינת פיקוח נפש? השבחת נכס הבנתי אבל לא פיקוח נפש
עמידות מבנה בפני רעידת אדמה לאחר חיזוק
עו"ד גילי לוי
מנהל
23/09/14
יואב שלום,
אינני יודע מי הפרופסור איתו שוחחת בעניין אולם כבודו במקומו כמובן מונח.
איני יכול לחלוק עליו אישית בעניין שכן אני לא מהנדס, אולם כן יש לי היכולת לעמת את דבריו מול דברי מהנדסים רבים החולקים במפורש על דעתו.
אגב, תיקון טעות אחת ברמה העובדתית ההנדסית - תוספת הקומות החדשות איננה נתמכת על הקונסטרוקציה של הבניין הישן אלא על קונסטרוקציה נפרדת. (מכאן שאם אכן זה הנימוק של הפרופסור כפי שתיארת הרי שהקרקע נשמטת מתחת לטענה).
שנה טובה!
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
אינני יודע מי הפרופסור איתו שוחחת בעניין אולם כבודו במקומו כמובן מונח.
איני יכול לחלוק עליו אישית בעניין שכן אני לא מהנדס, אולם כן יש לי היכולת לעמת את דבריו מול דברי מהנדסים רבים החולקים במפורש על דעתו.
אגב, תיקון טעות אחת ברמה העובדתית ההנדסית - תוספת הקומות החדשות איננה נתמכת על הקונסטרוקציה של הבניין הישן אלא על קונסטרוקציה נפרדת. (מכאן שאם אכן זה הנימוק של הפרופסור כפי שתיארת הרי שהקרקע נשמטת מתחת לטענה).
שנה טובה!
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 זכות למעבר ציבורי
אהרון
23/09/14
בבניין הסמוך אלי מתבצע תמ"א 38 .
במסגרת התוכנית לפתע נאמר לדיירי הבניין הסמוך, בו מתבצע התמ"א 38 שלא יהיה להם מעבר לגינה-מה שאומר שכל הבניינים הסמוכים יידרשו לעשות עיקוף גדול כדי להגיע לגן הציבורי ובפרט מסכן את הילדים בחציית הכביש.
הדיירים הסמוכים מתנגדים ואף שאלתי את דיירי הבניין עצמו -והם סיפרו לי שהם רוצים מעבר-אך היזם הודיע להם שהוא פועל לביטול הזכות שלהם למעבר לגינה. (הבנתי שאין להם כ"כ זכות דיבור והם סוג של "שבויים שלו ")
שאלתי היא איזה אגף בעייריה עוסק בתחום הזה של 'הזכות למעבר לגינה ציבורית' אליו אוכל לפנות?
במסגרת התוכנית לפתע נאמר לדיירי הבניין הסמוך, בו מתבצע התמ"א 38 שלא יהיה להם מעבר לגינה-מה שאומר שכל הבניינים הסמוכים יידרשו לעשות עיקוף גדול כדי להגיע לגן הציבורי ובפרט מסכן את הילדים בחציית הכביש.
הדיירים הסמוכים מתנגדים ואף שאלתי את דיירי הבניין עצמו -והם סיפרו לי שהם רוצים מעבר-אך היזם הודיע להם שהוא פועל לביטול הזכות שלהם למעבר לגינה. (הבנתי שאין להם כ"כ זכות דיבור והם סוג של "שבויים שלו ")
שאלתי היא איזה אגף בעייריה עוסק בתחום הזה של 'הזכות למעבר לגינה ציבורית' אליו אוכל לפנות?
תמ"א 38 - זכות מעבר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/09/14
אהרון שלום!
אני מניח ששטח המעבר היה חלק מהחלקה עליו עומדים לבנות את פרויקט התמ"א. על כן מה שניתן היה לעשות בעבר כנראה כבר לא ניתן עוד. צריך לבדוק אם אכן מדובר בשטח פרטי של אותה חלקה או לא, וכן אם רשומה על אותה חלקה זיקת הנאה למעבר. אם רשומה זיקת הנאה אז היזם לא יכול לבטלה. ניתן לטעון גם לזכות של זיקת הנאה למעבר מכוח שנים, אבל ראשית - אני לא יודע כמה זמן המצב הנוכחי וכן בכל מקרה לא נראה שיבטלו פרויקט תמ"א בגלל זה.
כן מציע במסגרת הפרסום להתנגדות של הפרויקט להגיש התנגדות ולפרט את הנימוקים האלו. הם עשויים להתחשב גם בשיקול הצבירוי הזה ולבדוק עם היזם חלופות למעבר.
שנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מניח ששטח המעבר היה חלק מהחלקה עליו עומדים לבנות את פרויקט התמ"א. על כן מה שניתן היה לעשות בעבר כנראה כבר לא ניתן עוד. צריך לבדוק אם אכן מדובר בשטח פרטי של אותה חלקה או לא, וכן אם רשומה על אותה חלקה זיקת הנאה למעבר. אם רשומה זיקת הנאה אז היזם לא יכול לבטלה. ניתן לטעון גם לזכות של זיקת הנאה למעבר מכוח שנים, אבל ראשית - אני לא יודע כמה זמן המצב הנוכחי וכן בכל מקרה לא נראה שיבטלו פרויקט תמ"א בגלל זה.
כן מציע במסגרת הפרסום להתנגדות של הפרויקט להגיש התנגדות ולפרט את הנימוקים האלו. הם עשויים להתחשב גם בשיקול הצבירוי הזה ולבדוק עם היזם חלופות למעבר.
שנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 בית מעוקל
זהבה
22/09/14
שלום
הבניין שלי מיועד לתמ"א 38 כבר חתמנו מחכים להיתר האחרון האם זה שהבית שלי מעוקל בהוצאה לפועל יכול להוות בעיה?
הבניין שלי מיועד לתמ"א 38 כבר חתמנו מחכים להיתר האחרון האם זה שהבית שלי מעוקל בהוצאה לפועל יכול להוות בעיה?
עיקולים בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
23/09/14
זהבה שלום,
הדבר אינו חריג. זה קורה בהרבה עסקאות. לא אמורה להיות מניעה. צריך לקבל את הסכמת הזוכה בתיק ההוצאה לפועל בכתב. בדר"כ לא אמורה להיות מניעה מבחינתו שכן הנכס אותו הוא מעקל רק משביח את ערכו.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
הדבר אינו חריג. זה קורה בהרבה עסקאות. לא אמורה להיות מניעה. צריך לקבל את הסכמת הזוכה בתיק ההוצאה לפועל בכתב. בדר"כ לא אמורה להיות מניעה מבחינתו שכן הנכס אותו הוא מעקל רק משביח את ערכו.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איזון תמורות בין הדיירים
מאור
21/09/14
במסגרת חוזה התמ"א (לא פינוי בינוי) שמוצע לנו כיום (הבניין נמצא בצפון הישן של ת"א, רובע 3) יש הפרש גדול בין התמורות שמובטחות לדיירים - לצורך הקמת חניון שתי דירות קרקע יפונו ויקבלו פינוי בינוי לקומה שתבנה מעל הבניין + שכ"ד מלא נוסף לשאר ההטבות שיקבלו שאר הדירות. היזם לא מציע לשאר הדירות תמורה שוות ערך ועונה על כל דרישה נוספת שזה לא כלכלי. באיזה אופן ניתן בכל זאת להגיע לאיזון התמורות?
נ.ב.
אני מבין מהנכתב בפורום שבגלל שמדובר ברכוש פרטי של דירות הקרקע היזם,שמעונין בחניות, נענה לכל הדרישות שלהן בעוד שכששאר הדירות מבקשות איזון תמורות הוא אפילו לא עונה להן. האם זה מצב תקין ומה ניתן לעשות?
נ.ב.
אני מבין מהנכתב בפורום שבגלל שמדובר ברכוש פרטי של דירות הקרקע היזם,שמעונין בחניות, נענה לכל הדרישות שלהן בעוד שכששאר הדירות מבקשות איזון תמורות הוא אפילו לא עונה להן. האם זה מצב תקין ומה ניתן לעשות?
איזון תמורות
עו"ד גילי לוי
מנהל
23/09/14
מאור שלום,
ההגדרה המוכרת לשיווין היא :יחס שווה לשווים.
על כן, לעניות דעתי, אין מקום לאזן את התמורות. כפי שאמרת, אתם נותנים זכויות ברכוש המשותף בעוד הם נותנים זכויות ברכושם הפרטי. אם בכל אופן מבקשים לאזן את התמורות כמובן שבלי הסכמת היזם לא ניתן לעשות כן.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ההגדרה המוכרת לשיווין היא :יחס שווה לשווים.
על כן, לעניות דעתי, אין מקום לאזן את התמורות. כפי שאמרת, אתם נותנים זכויות ברכוש המשותף בעוד הם נותנים זכויות ברכושם הפרטי. אם בכל אופן מבקשים לאזן את התמורות כמובן שבלי הסכמת היזם לא ניתן לעשות כן.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הרוב הדרוש לתמ"א 38 /2 בבניין בעל 4 דירות
גל
21/09/14
שלום רב,
אנחנו דיירים של בניין בעל 4 דירות,4 דיירים, המיועד לתמ"א 38/2. יש לנו כבר הצעה מכמה קבלנים - הבעיה היא שרק 3 מתוך 4 דיירים מוכנים לחתום ודייר אחד מסרב.
האם בבניין של 4 דיירים דרוש רוב קטן יותר? קראתי בחוק פינוי בינוי פיצויים 2006 שיש התייחסות לרוב של בניין בעל 4 דיירים - האם אנו יכולים להשתמש בזה ולהוציא את הפרוייקט לפועל,או לפחות לדרוש פיצויים מהדייר הסרבן?
אנחנו דיירים של בניין בעל 4 דירות,4 דיירים, המיועד לתמ"א 38/2. יש לנו כבר הצעה מכמה קבלנים - הבעיה היא שרק 3 מתוך 4 דיירים מוכנים לחתום ודייר אחד מסרב.
האם בבניין של 4 דיירים דרוש רוב קטן יותר? קראתי בחוק פינוי בינוי פיצויים 2006 שיש התייחסות לרוב של בניין בעל 4 דיירים - האם אנו יכולים להשתמש בזה ולהוציא את הפרוייקט לפועל,או לפחות לדרוש פיצויים מהדייר הסרבן?
הרוב הדרוש לתמ"א 38/2 בבניין בעל 4 דירות
עו"ד גילי לוי
מנהל
23/09/14
גל שלום
חוק פינוי בינוי חל על מתחמים שהוכרזו לצורך פינוי בינוי ע"י הרשות. תמ"א 38/2 נופל בצל חוק המקרקעין (חיזוק מבנים). החוק מחייב הסכמת 80% מבעלי הזכויות. בנסיבות אלה, גם תביעת פיצוי נראית לי תביעה די חלשה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
חוק פינוי בינוי חל על מתחמים שהוכרזו לצורך פינוי בינוי ע"י הרשות. תמ"א 38/2 נופל בצל חוק המקרקעין (חיזוק מבנים). החוק מחייב הסכמת 80% מבעלי הזכויות. בנסיבות אלה, גם תביעת פיצוי נראית לי תביעה די חלשה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ליווי עו"ד לאחר חתימת חוזה ברכישת דירה מתמ"א
עמית
18/09/14
שלום,
אני רוכש מקבלן דירה חדשה על הנייר בבניין שעובר תמ"א 38. אני לפני חתימה על חוזה המכר, הבנייה החלה, יש ערבות בנקאית.
אני מעוניין לדעת האם אני כרוכש צריך ליווי של עו"ד גם לאחר חתימה על חוזה המכר (כדי לפקח שהקבלן אכן יבצע את התחייבויותיו כפי שנחתם בחוזה, אם זה בכלל אפשרי), או שליווי כזה הוא מיותר עבורי כרוכש דירה חדשה ונחוץ רק לדיירים הנוכחיים בבניין שעובר את התמ"א.
תודה ויום טוב
אני רוכש מקבלן דירה חדשה על הנייר בבניין שעובר תמ"א 38. אני לפני חתימה על חוזה המכר, הבנייה החלה, יש ערבות בנקאית.
אני מעוניין לדעת האם אני כרוכש צריך ליווי של עו"ד גם לאחר חתימה על חוזה המכר (כדי לפקח שהקבלן אכן יבצע את התחייבויותיו כפי שנחתם בחוזה, אם זה בכלל אפשרי), או שליווי כזה הוא מיותר עבורי כרוכש דירה חדשה ונחוץ רק לדיירים הנוכחיים בבניין שעובר את התמ"א.
תודה ויום טוב
ליווי עו"ד ברכישת דירה ברכישת דירה מתמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
23/09/14
עמית שלום,
אתה זקוק לטעמי לליווי של עו"ד כמו כל רוכש של דירה חדשה מקבלן. התחייבות היזם מול הדיירים בבניין הקיים היא התחייבות שונה מההתחייבות מולך כרוכש דירה חדשה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
אתה זקוק לטעמי לליווי של עו"ד כמו כל רוכש של דירה חדשה מקבלן. התחייבות היזם מול הדיירים בבניין הקיים היא התחייבות שונה מההתחייבות מולך כרוכש דירה חדשה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החתמה
אלי
17/09/14
אני טורח כדי לגבש כל הדיירים לתמא 38
רוצה להרויח מכך.
על מה אחתימם עוד לפני שיש לי הסכם עם יזם? כדי שמאמצי לא ילכו לריק
רוצה להרויח מכך.
על מה אחתימם עוד לפני שיש לי הסכם עם יזם? כדי שמאמצי לא ילכו לריק
תמ"א 38 - חתימה על הסכם מול הדיירים לפני מציאת יזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/09/14
היי אלי
לא הבנתי אם אתה גם בעל דירה בבנין או לא. את הכסף עבור החתימות אתה יכול לקבל מיזם לא מהבעלים. תחתים את הבעלים על הסכמה עקרונית לתמא וכן שהם מסמכים אותך לחפש להם יזם. אני לא מכיר את הנפשות כדי לדעת אם יחתמו לך. מציע שתעזר בעורך דין לצוך ניסוח המסמך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא הבנתי אם אתה גם בעל דירה בבנין או לא. את הכסף עבור החתימות אתה יכול לקבל מיזם לא מהבעלים. תחתים את הבעלים על הסכמה עקרונית לתמא וכן שהם מסמכים אותך לחפש להם יזם. אני לא מכיר את הנפשות כדי לדעת אם יחתמו לך. מציע שתעזר בעורך דין לצוך ניסוח המסמך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעל חנות ומחסן בבנין מגורים
מוריה
17/09/14
בבנין מגורים בן 3 קומות, כשבקומת קרקע יש 2 חנויות
ובעל אחת מהחנויות יש בבעלותו גם מחסן, מעוניינים בפינוי/בינוי. בעל החנות והמחסן מתנגד, האם במניין קולות ההצבעה להתנגדות, הוא מהווה 2 קולות - לטענתו יש לו 2 רישומים בטאבו : מחסן וחנות, ואז עם דייר נוסף שמסרב הם מהווים כשליש מהקולות?
האם טענתו נכונה? האם הוא מהווה שני קולות במניין?
ובעל אחת מהחנויות יש בבעלותו גם מחסן, מעוניינים בפינוי/בינוי. בעל החנות והמחסן מתנגד, האם במניין קולות ההצבעה להתנגדות, הוא מהווה 2 קולות - לטענתו יש לו 2 רישומים בטאבו : מחסן וחנות, ואז עם דייר נוסף שמסרב הם מהווים כשליש מהקולות?
האם טענתו נכונה? האם הוא מהווה שני קולות במניין?
תמ"א 38 - האם בעל מחסן וחנות בבניין מהווה שני קולות בהצבעה לפינוי/בינוי?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/09/14
מוריה שלום!
צריך לבדוק בנסח המקרקעין כמה יחידות רישום הן על שמו. אם רשומה יחידה אחת על המחסן ועוד יחידה על החנות אז אכן יש לו שתי קולות. אבל תתחילו מהוצאת נסח ובדיקה פשוטה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
צריך לבדוק בנסח המקרקעין כמה יחידות רישום הן על שמו. אם רשומה יחידה אחת על המחסן ועוד יחידה על החנות אז אכן יש לו שתי קולות. אבל תתחילו מהוצאת נסח ובדיקה פשוטה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם צריך ליווי של עו"ד ברכישת דירה מקבלן תמ"א 38
אסף
17/09/14
שלום,
אני ואשתי נמצאים לפני חתימה על חוזה לרכישת דירה חדשה על הנייר מקבלן, הדירה תבנה בקומה חדשה שנוספת מעל בניין שמשופץ בתמ"א 38, כרגע הבנייה בשלביה הראשונים. לקבלן יש הון עצמי והוא נותן ערבות בנקאית.
יש לנו עו"ד שבודק את חוזה המכר, ומשפר אותו כדי שיהיה טוב עבורנו בתור רוכשים.
לא ברור לנו האם אנחנו זקוקים לליווי של העו"ד בהמשך התהליך עד לכניסה לדירה.
דעותינו חלוקות בנושא הזה:
לדעת אשתי עבורנו רכישת הדירה הזו זהה לרכישת דירה חדשה מקבלן. לכן, מספיק שהחוזה יהיה הוגן עבורנו כרוכשים. לדעתה הדיירים הנוכחיים בבניין שעובר את השיפוץ במסגרת התמ"א צריכים ליווי משפטי שייצג אותן מול הקבלן ויפקח עליו לאורך כל התהליך, ועבורנו זה מיותר כי אנו לא דיירים נוכחיים בבניין.
לדעתי, אנחנו צריכים לקחת עו"ד שיפקח שהקבלן אכן עומד בהסכם מולנו כפי שחתמנו, מבחינת רישום הדירה על שמנו בטאבו והתחייבויות נוספות שמופיעות בהסכם, וליווי כזה יכול לחסוך כסף רב כי יכול למנוע תביעה של הקבלן.
מי צודק, ומדוע?
מה מקובל לעשות במקרה הזה?
תודה
אני ואשתי נמצאים לפני חתימה על חוזה לרכישת דירה חדשה על הנייר מקבלן, הדירה תבנה בקומה חדשה שנוספת מעל בניין שמשופץ בתמ"א 38, כרגע הבנייה בשלביה הראשונים. לקבלן יש הון עצמי והוא נותן ערבות בנקאית.
יש לנו עו"ד שבודק את חוזה המכר, ומשפר אותו כדי שיהיה טוב עבורנו בתור רוכשים.
לא ברור לנו האם אנחנו זקוקים לליווי של העו"ד בהמשך התהליך עד לכניסה לדירה.
דעותינו חלוקות בנושא הזה:
לדעת אשתי עבורנו רכישת הדירה הזו זהה לרכישת דירה חדשה מקבלן. לכן, מספיק שהחוזה יהיה הוגן עבורנו כרוכשים. לדעתה הדיירים הנוכחיים בבניין שעובר את השיפוץ במסגרת התמ"א צריכים ליווי משפטי שייצג אותן מול הקבלן ויפקח עליו לאורך כל התהליך, ועבורנו זה מיותר כי אנו לא דיירים נוכחיים בבניין.
לדעתי, אנחנו צריכים לקחת עו"ד שיפקח שהקבלן אכן עומד בהסכם מולנו כפי שחתמנו, מבחינת רישום הדירה על שמנו בטאבו והתחייבויות נוספות שמופיעות בהסכם, וליווי כזה יכול לחסוך כסף רב כי יכול למנוע תביעה של הקבלן.
מי צודק, ומדוע?
מה מקובל לעשות במקרה הזה?
תודה
ליווי עו"ד ברכישת דירה מקבלן תמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
18/09/14
אסף שלום,
בעיקרון, כל עו"ד אשר ילווה אתכם בעסקה רכישה של דירה, אם מקבלן ואם יד 2, ילווה אתכם עד לרישום הזכויות על שמכם במסגרת רישום הבית המשותף.
אשתך צודקת שזו אכן רכישה דומה מאוד לרכישת דירה חדשה מקבלן אך אני בכל אופן אני ממליץ על ליווי מלא עד לרישום על שמכם.
בברכת שנה טובה!
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
בעיקרון, כל עו"ד אשר ילווה אתכם בעסקה רכישה של דירה, אם מקבלן ואם יד 2, ילווה אתכם עד לרישום הזכויות על שמכם במסגרת רישום הבית המשותף.
אשתך צודקת שזו אכן רכישה דומה מאוד לרכישת דירה חדשה מקבלן אך אני בכל אופן אני ממליץ על ליווי מלא עד לרישום על שמכם.
בברכת שנה טובה!
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מזגן שנגנב במסגרת תמ"א 38
עינת
16/09/14
שלום רב,
אנחנו נמצאים בעיצומה של הבנייה במסגרת תמ"א 38, והבוקר גילינו שהחלק החיצוני של המזגן באחד החדרים נגנב. יש לציין שהוא היה מנותק מהקיר לגמרי. השאלה היא האם היזם או הקבלן אחראים לשאת בהוצאה, האם יש כיסוי ביטוחי לעניין? תודה.
אנחנו נמצאים בעיצומה של הבנייה במסגרת תמ"א 38, והבוקר גילינו שהחלק החיצוני של המזגן באחד החדרים נגנב. יש לציין שהוא היה מנותק מהקיר לגמרי. השאלה היא האם היזם או הקבלן אחראים לשאת בהוצאה, האם יש כיסוי ביטוחי לעניין? תודה.
ביטוח נזקים במ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
18/09/14
עינת שלום,
תלוי בהסכם עליו חתמתם. פרויקט תמ"א 38 חייב להיות מבוטח בפוליסת ביטוח מתאימה בביצוע עבודות בבניין. צריך לבחון אם יש פוליסה והאם היא מכילה גם נושא של גניבה.
בברכת שנה טובה!
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
תלוי בהסכם עליו חתמתם. פרויקט תמ"א 38 חייב להיות מבוטח בפוליסת ביטוח מתאימה בביצוע עבודות בבניין. צריך לבחון אם יש פוליסה והאם היא מכילה גם נושא של גניבה.
בברכת שנה טובה!
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה על שטח ששייך בטאבו לאחד הדיירים
אביבית
15/09/14
האם במידה ויש רוב של דיירים בתוכנית תמ''א, הקבלן יכול לבנות על שטח הצמוד לבניין (נמצא מאחוריו) ושייך בטאבו לאחד הדיירים?
האם אותו דייר יכול להגיש התנגדות אשר יש בה ממש ועשויה לעצור את הפרוייקט?
תודה
האם אותו דייר יכול להגיש התנגדות אשר יש בה ממש ועשויה לעצור את הפרוייקט?
תודה
בנייה על שטח המוצמד לדירה בטאבו
עו"ד גילי לוי
מנהל
18/09/14
אביבית שלום,
עסקת תמ"א היא עסקה הנעשית בזכויות המצויות ברכוש המשותף.
שטח המוצמד בטאבו לדירה כלשהי הוא חלק מהדירה ממש ולכן לא ניתן לבנות בו ללא רשות מפורשת מבעליו.
בברכת שנה טובה!
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
עסקת תמ"א היא עסקה הנעשית בזכויות המצויות ברכוש המשותף.
שטח המוצמד בטאבו לדירה כלשהי הוא חלק מהדירה ממש ולכן לא ניתן לבנות בו ללא רשות מפורשת מבעליו.
בברכת שנה טובה!
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קופסת החשמל ישנה
חגית
15/09/14
במהלך השיפוצים הוריד החשמלאי אצלנו את הפחת ועכשיו החברה הקבלנית טוענת שכל הקופסא ישנה ואנחנו צריכים להזמין חשמלאי. מה עושים? הקבלן טוען שלא כל דבר ישן הוא צריך להחליף. כל הזמן הם מתעסקים בארון החיצוני שלנו ופתאום זה לא עיניינם?
נזקים בעקבות תמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
18/09/14
חגית שלום,
איני מכיר את ההסכם עליו חתמתם אולם ברוב רובם של ההסכמים יש מפקח מטעם הדיירים ויש גם בורר אליו ניגשים מקום בו יש מחלוקת עם הקבלן/יזם על אופן ביצוע העבודות והנזקים.
בברכת שנה טובה!
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
איני מכיר את ההסכם עליו חתמתם אולם ברוב רובם של ההסכמים יש מפקח מטעם הדיירים ויש גם בורר אליו ניגשים מקום בו יש מחלוקת עם הקבלן/יזם על אופן ביצוע העבודות והנזקים.
בברכת שנה טובה!
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חלוקת דירה לשניים
רחל
14/09/14
שלום רב.
האם מותר לקחת דירה, להוסיף לה 2 או 3 חדרים (כמובן עם היתרי בניה וכו') ואח"כ לחצות את הדירה לשניים ולתת לילד הנשוי ולאשתו לגור במחצית הדירה?
האם מותר לקחת דירה, להוסיף לה 2 או 3 חדרים (כמובן עם היתרי בניה וכו') ואח"כ לחצות את הדירה לשניים ולתת לילד הנשוי ולאשתו לגור במחצית הדירה?
חלוקת דירה
עו"ד גילי לוי
מנהל
18/09/14
רחל שלום,
הכל תלוי במה מתירה התב"ע (תוכנית בניין עיר).
ככלל, אני מניח שהמקרה שלך אינו יוצא מן הכלל, אסור לקיים שתי יחידות דיור מקום בו יש היתר ליחידת מגורים אחת.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
הכל תלוי במה מתירה התב"ע (תוכנית בניין עיר).
ככלל, אני מניח שהמקרה שלך אינו יוצא מן הכלל, אסור לקיים שתי יחידות דיור מקום בו יש היתר ליחידת מגורים אחת.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמ"א עקב מצב כלכלי קשה
דפנה
14/09/14
שלום רב,
אני גרה עם אימי שהיא אלמנה שעובדת בניקיון, בינתיים אני עובדת אבל אני סטודנטית ובשאר ימות השנה בקושי מרוויחה 1000 שקל לחודש.
אנו לא מעוניינות בשדרוג הבית שלנו בפרוייקט תמ''א כיוון שידוע לנו שהוצאות המעלית, ועד הבית והארנונה יעלו בהתאם.
מה גם שאני קלסטרופובית ולא משתמשת במעלית. מעוניינות בבקשה לדעת, מהי עילה מספקת להתנגדות לפרוייקט ואיך ניתן לפעול כדי שהפרוייקט לא יצא לפועל במידה ויש רוב של דיירים? מהי סיבה מספקת לאדם שרוצה לשמור על ביתו ואני מאמינה בלב שלם, שזכותו של כל אדם לשמור על מבצרו היחידי שעבד בשבילו כל חייו (לעיתים עלתה בחייו) ולא לשדרג.
בתודה
דפנה
אני גרה עם אימי שהיא אלמנה שעובדת בניקיון, בינתיים אני עובדת אבל אני סטודנטית ובשאר ימות השנה בקושי מרוויחה 1000 שקל לחודש.
אנו לא מעוניינות בשדרוג הבית שלנו בפרוייקט תמ''א כיוון שידוע לנו שהוצאות המעלית, ועד הבית והארנונה יעלו בהתאם.
מה גם שאני קלסטרופובית ולא משתמשת במעלית. מעוניינות בבקשה לדעת, מהי עילה מספקת להתנגדות לפרוייקט ואיך ניתן לפעול כדי שהפרוייקט לא יצא לפועל במידה ויש רוב של דיירים? מהי סיבה מספקת לאדם שרוצה לשמור על ביתו ואני מאמינה בלב שלם, שזכותו של כל אדם לשמור על מבצרו היחידי שעבד בשבילו כל חייו (לעיתים עלתה בחייו) ולא לשדרג.
בתודה
דפנה
תשלום תחזוקה בעקבות תמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
18/09/14
דפנה שלום,
ראשית, צר לי על המצב כפי שאת מתארת ומאחל לכן רק טוב ורווח.
לגבי הפרויקט - שיקול הדעת העומד היום בפני המפקחים נוטה בצורה כמעט חד משמעית לצד קיום הפרויקט שכן אל מול המפקחים ניצבת סכנת הבית שאינו מחוזק ואלמנט פיקוח הנפש. איני חושב שטיעון על התשלום להחזקת המעלית או תוספת הארנונה הצפויה תהא סיבה מספקת לאי קיום הפרויקט. אני כן חושב ומציע לנסות למצוא פתרון יצירתי, אולי מול העירייה אולי מול היזם.
בברכת שנה טובה!
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ראשית, צר לי על המצב כפי שאת מתארת ומאחל לכן רק טוב ורווח.
לגבי הפרויקט - שיקול הדעת העומד היום בפני המפקחים נוטה בצורה כמעט חד משמעית לצד קיום הפרויקט שכן אל מול המפקחים ניצבת סכנת הבית שאינו מחוזק ואלמנט פיקוח הנפש. איני חושב שטיעון על התשלום להחזקת המעלית או תוספת הארנונה הצפויה תהא סיבה מספקת לאי קיום הפרויקט. אני כן חושב ומציע לנסות למצוא פתרון יצירתי, אולי מול העירייה אולי מול היזם.
בברכת שנה טובה!
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמ"א 38 - אל תתיאשי
גיל
18/09/14
דפנה יקרה, אל תתיאשי,
חפשי עו"ד שירים את הכפפה וייצג אותך ואת זכויות הקנין שלך ואת זכויות היסוד שלך .
ה"שוד" וה"אלימות" המתרחשת לאור היום באיצטלת התמ"א 38 בין מי שרוצה למי שאינו רוצה, והפגיעה בזכויות הקנין מקוממות וצריך לאלץ את בית המשפט להכתיב כללים ברורים ולא לתת לאזרחים להיות נתונים ללחצים להפחדות ואיומים . אני מחזק את ידייך ומקווה שלא תצטרכי לעבור את הסבל הנורא הזה. וזו לא מליצה.
חפשי עו"ד שירים את הכפפה וייצג אותך ואת זכויות הקנין שלך ואת זכויות היסוד שלך .
ה"שוד" וה"אלימות" המתרחשת לאור היום באיצטלת התמ"א 38 בין מי שרוצה למי שאינו רוצה, והפגיעה בזכויות הקנין מקוממות וצריך לאלץ את בית המשפט להכתיב כללים ברורים ולא לתת לאזרחים להיות נתונים ללחצים להפחדות ואיומים . אני מחזק את ידייך ומקווה שלא תצטרכי לעבור את הסבל הנורא הזה. וזו לא מליצה.
תמא 38 – עורך דין דיירים
ירון
14/09/14
שלום
אנחנו עומדים בפני חתימה על הסכם תמ"א 38 לחיזוק הבניין והרחבות לבעלים הקיימים. אני נציג הבניין- שאלתי היא האם נהוג כי עורך הדין מטעם הדיירים מגיע לבניין ומחתים את כל הדיירים על ההסכם או שהדיירים מגיעים למשרד עורך הדין? אני שואל כי החתמת הדיירים מתקדמת בעצלתיים. עורך הדין רוצה שיגיעו כולם למשרדו לחתום ולחלקם אין זמן ולכן הכל מתעכב. שאלתי היא מה נהוג?
אנחנו עומדים בפני חתימה על הסכם תמ"א 38 לחיזוק הבניין והרחבות לבעלים הקיימים. אני נציג הבניין- שאלתי היא האם נהוג כי עורך הדין מטעם הדיירים מגיע לבניין ומחתים את כל הדיירים על ההסכם או שהדיירים מגיעים למשרד עורך הדין? אני שואל כי החתמת הדיירים מתקדמת בעצלתיים. עורך הדין רוצה שיגיעו כולם למשרדו לחתום ולחלקם אין זמן ולכן הכל מתעכב. שאלתי היא מה נהוג?
מיקום החתמת דיירים
עו"ד גילי לוי
מנהל
18/09/14
ירון שלום,
מקום מקום ומנהגיו. המשרד שלנו מעדיף למען היעילות להחתים את הדיירים במרוכז בבניין, אולם לכל משרד השיקולים שלו.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
מקום מקום ומנהגיו. המשרד שלנו מעדיף למען היעילות להחתים את הדיירים במרוכז בבניין, אולם לכל משרד השיקולים שלו.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום במושע. צעד הכרחי?
גלי
14/09/14
האם בפרויקט תמ"א 38/2 שבו צפוי להיות איחוד חלקות, הכרחי לרשום את זכויות הבעלים במושע וזאת לאחר ביטול צו הבית המשותף של הבניינים הקיימים ? האם קיימת דרך אחרת?
תודה.
תודה.
וכהמשך לרישום במושע. צעד הכרחי?
גלי
14/09/14
ובנוסף לשאלתי הראשונה, היזם מתכוון לשעבד את המקרקעין בשלמותם לרבות כל זכויות הבעלים בדירות הקיימות ובקרקע במשכנתא לטובת הבנק, מלווה הפרוייקט.
על פניו נראה שהשילוב בין המושע למשכנתא (במקום הון עצמי) מסוכן ביותר לבעלים.
אשמח לדעת מהי המתכוכת המקובלת ו/או לחילופין המגנה ביותר על הבעלים.
תודה.
על פניו נראה שהשילוב בין המושע למשכנתא (במקום הון עצמי) מסוכן ביותר לבעלים.
אשמח לדעת מהי המתכוכת המקובלת ו/או לחילופין המגנה ביותר על הבעלים.
תודה.
חידוש היתר לתמ"א כשכבר אין אחוזי הסכמה?
משה
13/09/14
מספר דיירים יזמו תמ"א 38 במימון עצמי (יש פנטהאוז על הגג). הצטרפתי בשמחה בשנת 2010 ובשנת 2011 קבלנו אישור. רק בספטמבר 2013 קבלנו היתר ועכשיו ההייתר פקע.
אני ועוד שכן כרגע רוצים להצטרף למתנגדים (לא עלה בדעתי שזה יעלה כול כך הרבה). כרגע אין 60 אחוז תומכים. האם הם יכולים לחדש את ההייתר שוב באופן אוטמוטי?. להתבסס על רוב מ 2010 שכרגע כבר לא קיים?
האם ניתן להאריך תוקף להיתר לפרויקט תמ"א 38?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/09/14
שלום משה!
אני לא יודע למה בדיוק התחייב כשהסכמת בפעם הראשונה. בכל מקרה- הארכת תוקף היתר לעד שנתיים נוספות היא די קלה וקשה לי להאמין שהתנגדות שלך תעזור. מה שכן - פתוחה הדרך לתביעה בפני המפקח על המקרקעין על שימוש ברכוש המשותף ללא הסכמה. שוב - חשוב לדעת על מה חתמת ולמה התחייבת.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני לא יודע למה בדיוק התחייב כשהסכמת בפעם הראשונה. בכל מקרה- הארכת תוקף היתר לעד שנתיים נוספות היא די קלה וקשה לי להאמין שהתנגדות שלך תעזור. מה שכן - פתוחה הדרך לתביעה בפני המפקח על המקרקעין על שימוש ברכוש המשותף ללא הסכמה. שוב - חשוב לדעת על מה חתמת ולמה התחייבת.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכאות להטבות כתוצאה מביצוע פרויקט תמ"א 38
ירון
13/09/14
שלום רב,
האם התעללות והונאה מצד בעלי דירות בבניין, שהודאה כתובה בחוסר עניין לביצוע הפרויקט בעתיד הנראה לעין גרמה במישרין לעזיבת אחד מדייריו, עלולה להיות בסיס לתביעת הונאה נגד בעלי הדירות בבניין במקרה ויתבצע בו פרויקט תמ"א 38 בעתיד הקרוב?
האם הדייר שכבר מכר את דירתו בבניין יוכל לתבוע זכויות בפרויקט במידה ויתבצע בעתיד?
אודה לתשובתכם,
האם התעללות והונאה מצד בעלי דירות בבניין, שהודאה כתובה בחוסר עניין לביצוע הפרויקט בעתיד הנראה לעין גרמה במישרין לעזיבת אחד מדייריו, עלולה להיות בסיס לתביעת הונאה נגד בעלי הדירות בבניין במקרה ויתבצע בו פרויקט תמ"א 38 בעתיד הקרוב?
האם הדייר שכבר מכר את דירתו בבניין יוכל לתבוע זכויות בפרויקט במידה ויתבצע בעתיד?
אודה לתשובתכם,
ביצוע פרויקט תמ"א 38 לאחר שבעלי הדירות גרסו כי אין להם רצון בתהליך זה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/09/14
שלום ירון!
לא מכיר בפירוט את הניבות בגללן מכרת את הדירה. זכויות בפרויקט לא תוכל לתבוע אבל אפשר לבדוק אם יש עילת תביעה נגד בעלי הדירות המתעללים. מציע כי תשב עם עורך דין בענין זה ותראה מ הסיכוי לתביעה כזו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא מכיר בפירוט את הניבות בגללן מכרת את הדירה. זכויות בפרויקט לא תוכל לתבוע אבל אפשר לבדוק אם יש עילת תביעה נגד בעלי הדירות המתעללים. מציע כי תשב עם עורך דין בענין זה ותראה מ הסיכוי לתביעה כזו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תלונה
אסתי
11/09/14
בבנין שבו אני גרה עשו תמ"א . קיימים ליקויים גדולים ובכל פנייה שלי לקבלן אני מקבלת מטח של תירוצים והבטחות ללא כיסוי, למי אני יכולה לפנות?
ביצוע עבודה לא תקינה בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
11/09/14
אסתי שלום,
ראשית, ככל פרויקט תמ"א אמור להיות מפקח מטעם הדיירים בבניין בעל סמכויות המוגדרות בהסכם. מה עמדת המפקח ומהן סמכויותיו בהסכם שלכם? צריך לבדוק. כמו כן, אמור להיות בהסכם תמ"א פרק של מנגנון בוררות בעיתות של מחלוקת לגבי ביצוע העבודות. חשוב לקרוא את ההסכם כדי לראות מה הסנקציות שלכם במקרה של ביצוע עבודות לקוי.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ראשית, ככל פרויקט תמ"א אמור להיות מפקח מטעם הדיירים בבניין בעל סמכויות המוגדרות בהסכם. מה עמדת המפקח ומהן סמכויותיו בהסכם שלכם? צריך לבדוק. כמו כן, אמור להיות בהסכם תמ"א פרק של מנגנון בוררות בעיתות של מחלוקת לגבי ביצוע העבודות. חשוב לקרוא את ההסכם כדי לראות מה הסנקציות שלכם במקרה של ביצוע עבודות לקוי.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת חוזה מצד בעל הדירה
נילי
09/09/14
שלום,
חתמנו חוזה שכירות לדירה בבניין שנמצא בתהליכי תמ״א 38 (מדובר בהוספת דירה חדשה ולא בדירה קיימת). לא מוזכר שום סעיף בחוזה שמדבר על תהליכי התמ״א למעט סעיף שאומר שזו דירה חדשה ויתכנו ליקויים המאפיינים דירות חדשות ועלינו לאפשר לבעל הדירה לתקן ליקויים אלו.
8 ימים לפני תאריך כניסתנו לדירה הודיע לנו בעל הדירה כי היא לא תהיה מוכנה וראויה למגורים בזמן (הבניין עדיין נמצא בשיפוץ, אין מעלית ואין טופס 4, ונכון להיום היא גם לא תהיה מוכנה בחודשיים הקרובים לפחות). שאלותיי הן כאלו:
1. אם מכל סיבה שהיא (חוסר זמן, היצע דירות, מיקום וכו׳) נאלץ לשכור דירה במחיר גבוה יותר מהדירה עליה חתמנו, האם אנו יכולים לתבוע את בעל הדירה בגין ההפרשים (שכ״ד, ועד בית וארנונה)? אם כן, לאיזו תקופה (שנת שכירות כמקובל)?
2. באופן כללי, אילו פיצויים או החזרים עבור נזקים כלכליים שנגרמו לנו כתוצאה מהמצב אליו נקלענו אנו יכולים לדרוש מבעל הדירה בגין הפרת החוזה מצידו?
3. האם אנו יכולים לחתום על חוזה שכירות חדש עבור דירה אחרת מבלי לבטל את החוזה הראשון שהופר ע״י בעל הדירה?
תודה רבה!
חתמנו חוזה שכירות לדירה בבניין שנמצא בתהליכי תמ״א 38 (מדובר בהוספת דירה חדשה ולא בדירה קיימת). לא מוזכר שום סעיף בחוזה שמדבר על תהליכי התמ״א למעט סעיף שאומר שזו דירה חדשה ויתכנו ליקויים המאפיינים דירות חדשות ועלינו לאפשר לבעל הדירה לתקן ליקויים אלו.
8 ימים לפני תאריך כניסתנו לדירה הודיע לנו בעל הדירה כי היא לא תהיה מוכנה וראויה למגורים בזמן (הבניין עדיין נמצא בשיפוץ, אין מעלית ואין טופס 4, ונכון להיום היא גם לא תהיה מוכנה בחודשיים הקרובים לפחות). שאלותיי הן כאלו:
1. אם מכל סיבה שהיא (חוסר זמן, היצע דירות, מיקום וכו׳) נאלץ לשכור דירה במחיר גבוה יותר מהדירה עליה חתמנו, האם אנו יכולים לתבוע את בעל הדירה בגין ההפרשים (שכ״ד, ועד בית וארנונה)? אם כן, לאיזו תקופה (שנת שכירות כמקובל)?
2. באופן כללי, אילו פיצויים או החזרים עבור נזקים כלכליים שנגרמו לנו כתוצאה מהמצב אליו נקלענו אנו יכולים לדרוש מבעל הדירה בגין הפרת החוזה מצידו?
3. האם אנו יכולים לחתום על חוזה שכירות חדש עבור דירה אחרת מבלי לבטל את החוזה הראשון שהופר ע״י בעל הדירה?
תודה רבה!
יש לפנות לפורום דיני חוזים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/09/14
שלום נילי
השאלה אינה בנושא תמא 38 אלא בחוזים באופן כללי. חשוב לקרוא את נוסח ההסכם עליו חתמתם להבין אם אין שם דברים חשובים לשאלה. בהתאם למה שאת כתבת- מדובר בהפרת הסכם מצד בעל הבית. אתם זכאים להודיע לו על ביטול ההסכם ולדרוש ממנו פיצוי על כל נזק שנגרם לכם.
מבקש שתשימו לב פעם נוספת אם אין בהסכם התיחסות לדחית מועד התחלת השכירות.
תבטלו את ההסכם מיד לאחר חתימץת ההסכם החדש.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השאלה אינה בנושא תמא 38 אלא בחוזים באופן כללי. חשוב לקרוא את נוסח ההסכם עליו חתמתם להבין אם אין שם דברים חשובים לשאלה. בהתאם למה שאת כתבת- מדובר בהפרת הסכם מצד בעל הבית. אתם זכאים להודיע לו על ביטול ההסכם ולדרוש ממנו פיצוי על כל נזק שנגרם לכם.
מבקש שתשימו לב פעם נוספת אם אין בהסכם התיחסות לדחית מועד התחלת השכירות.
תבטלו את ההסכם מיד לאחר חתימץת ההסכם החדש.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה נוספת על זו הנמצאת בשלבי תמ"א 38
משה
09/09/14
שלום רב. ברשותנו דירה אחת הנמצאת בשלבים ראשוניים של תמ"א 38.
בנפרד, אנו מעוניינים לבחון אפשרות לרכישת דירה נוספת קטנה להשקעה (סביב 500,000 ש"ח).
1. אילו מיסים יחולו עלינו במקרה של קניית הדירה להשקעה כיום? באילו סכומים בערך ?
2. אילו מיסים יחולו עלינו בהיבטי מכירת הנכס הנמצא בשלבי תמ"א - לאחר השלמת הפרויקט ?
3. אילו מיסים יחולו אם נמכור בעתיד את 2 הנכסים באותו זמן ?
בסופו של דבר אנו מעוניינים לברר את הכדאיות הכלכלית של רכישת נכס נוסף בהיבטי מיסוי. לא היינו רוצים לגלות אחרי הרכישה של דירה קטנה להשקעה - כי סכום כסף משמעותי ירד לטמיון סביב תשלום מסים בעתיד...
תודה.
בנפרד, אנו מעוניינים לבחון אפשרות לרכישת דירה נוספת קטנה להשקעה (סביב 500,000 ש"ח).
1. אילו מיסים יחולו עלינו במקרה של קניית הדירה להשקעה כיום? באילו סכומים בערך ?
2. אילו מיסים יחולו עלינו בהיבטי מכירת הנכס הנמצא בשלבי תמ"א - לאחר השלמת הפרויקט ?
3. אילו מיסים יחולו אם נמכור בעתיד את 2 הנכסים באותו זמן ?
בסופו של דבר אנו מעוניינים לברר את הכדאיות הכלכלית של רכישת נכס נוסף בהיבטי מיסוי. לא היינו רוצים לגלות אחרי הרכישה של דירה קטנה להשקעה - כי סכום כסף משמעותי ירד לטמיון סביב תשלום מסים בעתיד...
תודה.
תמ"א 38 - מיסים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/09/14
משה שלום!
על רכישת דירת מגורים יש לשלם מס רכישה. החוק מבחין בין מי שרוכש את דירתו היחידה (ולא אכנס להגדרות כרגע) לבין מי שזו אינו דירתו היחידה.
לפי מה שאתה כותב הדירה שתרכש אינה דירתך היחידה ועל כן תשלם מס רכישה בהתאם (5%).
בעת מכירת דירה יש חבות במס שבח. אם זו דירתך היחידה אז תוכל לנצל פטור ממס שבח בעת המכירה. אם באמת תרכוש את הדירה הנוספת אז זו לא תהיה דירתך היחידה. במידה ותמכור עד סוף שנת 2017 תוכל להנות מחישוב מס שבח מטיב (ליניארי) (בהנחה שקנית את דירת התמ"א לפני 2014). לחישוב מדויק או אפילו גס של סכום המס צריך לשבת עם נתונים מול עורך דין.
אם תמכור את הדירה משנת 2018 ומעלה, ובהתאם לנוסח החוק כיום, תשלם מס שבח מלא במידה וזו לא דירתך היחידה.
מאחר והדירה השניה תרכש כיום (לא אכנס להסבר מפורט על נוסח החוק) לא ניתן יהיה להנות מחישוב ליניארי לגביה ותדרש לשלם מס שבח מלא בגינה של 25% מהשבח.
בכל מקרה מציע כי תלך להתיעצות פרטנית עם כל הנתונים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
על רכישת דירת מגורים יש לשלם מס רכישה. החוק מבחין בין מי שרוכש את דירתו היחידה (ולא אכנס להגדרות כרגע) לבין מי שזו אינו דירתו היחידה.
לפי מה שאתה כותב הדירה שתרכש אינה דירתך היחידה ועל כן תשלם מס רכישה בהתאם (5%).
בעת מכירת דירה יש חבות במס שבח. אם זו דירתך היחידה אז תוכל לנצל פטור ממס שבח בעת המכירה. אם באמת תרכוש את הדירה הנוספת אז זו לא תהיה דירתך היחידה. במידה ותמכור עד סוף שנת 2017 תוכל להנות מחישוב מס שבח מטיב (ליניארי) (בהנחה שקנית את דירת התמ"א לפני 2014). לחישוב מדויק או אפילו גס של סכום המס צריך לשבת עם נתונים מול עורך דין.
אם תמכור את הדירה משנת 2018 ומעלה, ובהתאם לנוסח החוק כיום, תשלם מס שבח מלא במידה וזו לא דירתך היחידה.
מאחר והדירה השניה תרכש כיום (לא אכנס להסבר מפורט על נוסח החוק) לא ניתן יהיה להנות מחישוב ליניארי לגביה ותדרש לשלם מס שבח מלא בגינה של 25% מהשבח.
בכל מקרה מציע כי תלך להתיעצות פרטנית עם כל הנתונים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת הדירה החדשה בפינוי בינוי
ריבה
09/09/14
ידוע שהרבה דיירים מעדיפים לקבל את שווי הדירה החדשה ולא לחכות בשכירות לבנייתה.
איך זה נעשה? באיזה שלב? מה צריך לכתוב בהסכם? האם יש מצב שהיזם לא יסכים לקחת את הדירה ולתת את תמורתה?
האם אצטרך לשלם מס שבח במקרה זה?
איך זה נעשה? באיזה שלב? מה צריך לכתוב בהסכם? האם יש מצב שהיזם לא יסכים לקחת את הדירה ולתת את תמורתה?
האם אצטרך לשלם מס שבח במקרה זה?
תמ"א 38 - מכירת דירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/09/14
ריבה שלום!
אני מקווה שהבנתי נכון את העובדות. אתם חתמתם על הסכם תמ"א 38 עם יזם, במהלכו אתם מבקשים למכור את הדירה החדשה שתקבלו.
אין מניעה לעשות כן- זו עיסקה במקרקעין לכל דבר וענין. חיוב במס שבח תלוי במצב האישי שלך (יש/אין עוד דירות, מתי מכרת וכו').
היזם מחויב לתת לך דירה בהסכם. הקונה שלך יודע למה הוא נכנס ואני מניח שלכן ישלם על הדירה החדשה פחות ממה שהיא שווה באמת לו היתה כבר מוכנה.
בכל מקרה - ממליץ לקחת עורך דין המתמחה בתחום כדי שלווה אותכם בעיסקה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מקווה שהבנתי נכון את העובדות. אתם חתמתם על הסכם תמ"א 38 עם יזם, במהלכו אתם מבקשים למכור את הדירה החדשה שתקבלו.
אין מניעה לעשות כן- זו עיסקה במקרקעין לכל דבר וענין. חיוב במס שבח תלוי במצב האישי שלך (יש/אין עוד דירות, מתי מכרת וכו').
היזם מחויב לתת לך דירה בהסכם. הקונה שלך יודע למה הוא נכנס ואני מניח שלכן ישלם על הדירה החדשה פחות ממה שהיא שווה באמת לו היתה כבר מוכנה.
בכל מקרה - ממליץ לקחת עורך דין המתמחה בתחום כדי שלווה אותכם בעיסקה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניוד זכויות מהגג לצד +תמא – תבע
טלי
08/09/14
אנו לפני מתן תוקף של תבע 57933כרגע בתוכניות דיירי הגג מרחיבים מעלה בעוד ששאר הדיירים מרחיבים הצידה . בגלל רצוננו לשלב תמ"א 38 על התבע אנו רוצים להעביר את הזכויות של דיירי בנין מלמעלה לצד ולתת ליזם לבנות 2.5 קומות דברנו עם העיריה והיא אמרה שהכי טוב לעשות הליך כזה בשלב היתרי הבניה אתמול האדריכל שלנו אמר שהוא שמע אותך אומר פעם כי עם מעבירים אישורי זכויות מהגג לצד לאחר מתן התוקף זה יקטין את החלק שהיזם יכול לבנות על הגג (בגובה הזכויות שעברו לצד ) , עכשיו הוא לא בטוח .. הוא חושב ששמע אותך ואמר לי לבדוק אודה לך אם תוכל לחדד את העניין , או שבכלל אין עניין כזה
ניוד זכויות בנייה
עו"ד גילי לוי
מנהל
08/09/14
טלי שלום,
אינני יודע אם האדריכל שמע אותי בנושא. בכל אופן, לא כ"כ הבנתי איך מתבצע הפרויקט שלכם, מי בונה? היזם ?הדיירים? לגבי ניוד זכויות - קיים לכל בניין סל של זכויות בנייה ע"פ התב"ע. ניתן לנייד את הזכויות מצד לצד אולם אין אפשרות להגדיל את סל הזכויות באמצעות הניוד. כל למשל, אם העברנו זכויות בנייה מהגג לצד המבנה הרי שהזכויות בגג יתמעטו.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
אינני יודע אם האדריכל שמע אותי בנושא. בכל אופן, לא כ"כ הבנתי איך מתבצע הפרויקט שלכם, מי בונה? היזם ?הדיירים? לגבי ניוד זכויות - קיים לכל בניין סל של זכויות בנייה ע"פ התב"ע. ניתן לנייד את הזכויות מצד לצד אולם אין אפשרות להגדיל את סל הזכויות באמצעות הניוד. כל למשל, אם העברנו זכויות בנייה מהגג לצד המבנה הרי שהזכויות בגג יתמעטו.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
