פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
דייר סרבן
נעמה
21/10/15
ומה קורה שיש כמה דיירים סרבנים? כלומר שלא מגיעים ל-80 אחוז אלא מגיעים לקרוב לכך? האם פונים למפקחת על הבתים המשותפים בעניין כולם?
כמעט 80%
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/10/15
שלום נעמה
לצערי החוק ברור. החוק מחייב מספר תנאים כדי שתהיה בכלל אפשרות להגיש תביעה בפני המפקח/ת. התנאים הם: 1. חתמו על ההסכם בעלים של 80% לפחות מהדירות; 2. הם מחזיקים לפחות ב- 80% מהרכוש המשותף; 3. ניתן היתר בניה או לפחות אישור בתנאים של הוועדה המקומית לצכנון ובניה להוצאת היתר הבניה.
אם תנאים אלו לא מתמלאים לא ניתן בכלל להגיש תביעה. גם אם מאוד קרובים לכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לצערי החוק ברור. החוק מחייב מספר תנאים כדי שתהיה בכלל אפשרות להגיש תביעה בפני המפקח/ת. התנאים הם: 1. חתמו על ההסכם בעלים של 80% לפחות מהדירות; 2. הם מחזיקים לפחות ב- 80% מהרכוש המשותף; 3. ניתן היתר בניה או לפחות אישור בתנאים של הוועדה המקומית לצכנון ובניה להוצאת היתר הבניה.
אם תנאים אלו לא מתמלאים לא ניתן בכלל להגיש תביעה. גם אם מאוד קרובים לכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ממ"ד בחדר שינה
אברהם
20/10/15
שלום רב
בבית שכל הדיירים הסכימו להריסה ובניה מחדש, דירה של 45 מ"ר- תקבל תוספת של מרפסת 7 מ"ר
הממ"ד- יהיה בחדר השינה
האם זה תקני או שהיזם צריך לבנות ממ"ד בנוסף לחדרים הקיימים כיום?
בתודה
אברהם
בבית שכל הדיירים הסכימו להריסה ובניה מחדש, דירה של 45 מ"ר- תקבל תוספת של מרפסת 7 מ"ר
הממ"ד- יהיה בחדר השינה
האם זה תקני או שהיזם צריך לבנות ממ"ד בנוסף לחדרים הקיימים כיום?
בתודה
אברהם
ממ"ד בחדר שינה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/10/15
שלום אברהם
אני מבין שהבנין הקיים נהרס לגמרי ובונים במקומו בנין חדש. הבנין החדש יכלול ממ"ד שישמש כחדר שינה. אני מבין ממך שאין תוספת חדרים נוספים מעבר לקיים.
אין בכך שום דבר לא חוקי. ממ"ד על פי רוב משמש כחדר שינה. לגבי תוספת חדר- יתכן ופשוט זה לא אפשרי במגרש שלכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שהבנין הקיים נהרס לגמרי ובונים במקומו בנין חדש. הבנין החדש יכלול ממ"ד שישמש כחדר שינה. אני מבין ממך שאין תוספת חדרים נוספים מעבר לקיים.
אין בכך שום דבר לא חוקי. ממ"ד על פי רוב משמש כחדר שינה. לגבי תוספת חדר- יתכן ופשוט זה לא אפשרי במגרש שלכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היזם
סמי
20/10/15
האם היזם לא אמור לדעת מה זכויות הבניה שיש לו ? קומה אחת/ שלוש דירות
תודה
תודה
יזם ידען
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/10/15
סמי שלום!
בעיקרון יזם אמור לדעת מה ניתן לבנות בבנין מסוים. יחד עם זאת - נושא התכנון נתון לשינויים. לפעמים יש תוכניות חדשות בתהליך שעדין לא בתוקף או שינויי מדיניות או פסיקות חדשות ואז כל הקלפים מתערבבים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בעיקרון יזם אמור לדעת מה ניתן לבנות בבנין מסוים. יחד עם זאת - נושא התכנון נתון לשינויים. לפעמים יש תוכניות חדשות בתהליך שעדין לא בתוקף או שינויי מדיניות או פסיקות חדשות ואז כל הקלפים מתערבבים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיתוי פניה למפקחת על המקרקעין.
אהרון17
19/10/15
שלום רב,
אנו ממתינים
להחלטות ועדת הערר בקשר להתנגדות הקשורה לבעיות תכנוניות.
האם להמתין לפסק
של ועדת הערר ורק אז לפנות למפקחת בקשר לבעיות קניין, או להקדים ולפנות למפקחת שמה
השכנים היוזמים יתחילו בבניה.
בתודה
אהרון
אנו ממתינים
להחלטות ועדת הערר בקשר להתנגדות הקשורה לבעיות תכנוניות.
האם להמתין לפסק
של ועדת הערר ורק אז לפנות למפקחת בקשר לבעיות קניין, או להקדים ולפנות למפקחת שמה
השכנים היוזמים יתחילו בבניה.
בתודה
אהרון
עיתוי פניה למפקחת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
20/10/15
שלום אהרון
אני מבין שאתם דוקא מאילו שלא חתמו על ההסכם.
בעיקרון - לא ניתן להתחיל בבניה ללא הסכמה של 100% מהבעלים או לחילופין פס"ד של המפקח/ת המחייב את מי שלא חתם (ובתנאי שחתם הרוב הנדרש על פי החוק).
את התביעה היזם והבעלים החתומים יכולים להגיש רק לאחר שהבקשה להיתר אושרה עקרונית. כך שאם ועדת הערר תדחה את הערר שלכם הם יוכלו להגיש תביעה ואם לא אז לא.
לכם לא נותר אלא להמתין ולעקוב.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שאתם דוקא מאילו שלא חתמו על ההסכם.
בעיקרון - לא ניתן להתחיל בבניה ללא הסכמה של 100% מהבעלים או לחילופין פס"ד של המפקח/ת המחייב את מי שלא חתם (ובתנאי שחתם הרוב הנדרש על פי החוק).
את התביעה היזם והבעלים החתומים יכולים להגיש רק לאחר שהבקשה להיתר אושרה עקרונית. כך שאם ועדת הערר תדחה את הערר שלכם הם יוכלו להגיש תביעה ואם לא אז לא.
לכם לא נותר אלא להמתין ולעקוב.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נון שופ
צילה
19/10/15
מה פירוש ההסכם?
האם לאחר בדיקת הקבלן וקבלת היתרים זה אומר שחייבים ללכת עם אותו קבלן?
האם לאחר בדיקת הקבלן וקבלת היתרים זה אומר שחייבים ללכת עם אותו קבלן?
נון שופ
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/10/15
שלום צילה!
בגדול כן. המשמעות של נון שופ היא התחייבות של מי מהבעלים החתום על המסמך לא לפנות לאחרים לקבלת הצעות נוספות. פרק זמן זה אמור לאפש/ר ליזם לבצע בדיקה של הפרויקט בראש שקט שלא יחטפו לו אחרים את העיסקה. כמובן חשוב לדעת מה תוכן מסמך הנון שופ. אבל בכל מקרה עדין צריך להגיע להסכמה על ההסכם "הגדול".
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בגדול כן. המשמעות של נון שופ היא התחייבות של מי מהבעלים החתום על המסמך לא לפנות לאחרים לקבלת הצעות נוספות. פרק זמן זה אמור לאפש/ר ליזם לבצע בדיקה של הפרויקט בראש שקט שלא יחטפו לו אחרים את העיסקה. כמובן חשוב לדעת מה תוכן מסמך הנון שופ. אבל בכל מקרה עדין צריך להגיע להסכמה על ההסכם "הגדול".
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 שעלול להתבצע ע"י יזם כושל
עזיאל
19/10/15
שלום עו"ד אילן הלוי.
אני גר בבנין משותף בן 16 דירות, שרוב דייריו חתמו ליזם על חוזה לביצוע תוכנית תמ"א 38. בפגישה הראשונה אמר היזם שיש לו ניסיון בתחום.
כששאלתי את היזם על ניסיונו בתחום הבניה, הוא אמר לי שיש לו ניסיון בתחום והוא עומד לסיים פרוייקט כזה בקרוב.
השגתי מס' טלפון של אחד הדיירים בבנין, שהזהיר אותי ש'לא לחתום עד שניפגש, אתה ואני, ואסביר לך בפני מה אתה עומד, וזה לא לטלפון'. בפגישה בינינו, אמר לי הדייר, עד כמה גורלו מר מאז שהיזם התחיל את העבודות. ביוב זורם, ללא דו"ש, ללא מזגן וכו'.
לאחר פגישה זו הבהרתי ליזם שאני לא מוכן לחתום, ואני לא מוכן שהוא יעשה בבנין שלנו את הפרוייקט. חודשים רבים אני מבהיר לעו"ד שלנו וליזם שהוא מבחינתי לא שאין לו ניסיון, אלא, יש לו ניסיון רע. ושוב היזם ועו"ד שלנו ניסו לשכנע אותי, והסבירו לי שמה שהדייר אמר זה לא כלכך מדוייק והוא תוך חודשיים מוסר להם את המפתחות. כך נמשכו הטלפונים אלי לחתום על החוזה.
כשנשבר לי מההפצרות שלהם שנמשכו כחצי שנה, החלטתי לבקר באתר שהיזם מבצע את הפרוייקט היחיד שהוא עובד עליו. אז ביקרתי בבנין, ומה שראיתי זה בוקה ומבולקה. דפקתי בדלתות ונפגשתי עם הדיירים לשמוע חוות דעתם על היזם, והם הפצירו בי לא להתקרב לאיש הזה. כל אחד ואחת בדרכם תיארו לי מה עובר עליהם יותר מארבע שנים, וזה לא נגמר.
צילמתי את הבנין, והראתי אותו לחלק מהדיירים שחתמו, והם כמובן נחרדו, ואמרו שהם מתחרטים על החתימה, ומגבים אותי מול היזם.
היזם כמובן לא קבלן ולא רשום בשום מקום שמקשר אותו לבנייה. מה שכן יש לו, זה שני חברות עם שמות שונים הרשומות על שמו, באותה כתובת, עם ח.פ. שונים.
הכתובת של החברות היא... אותו בנין שהיזם מתעלל בו.
עו"ד אילן הלוי. עכשיו אני מקבל מכתבי התראה טרם נקיטת הליכים משפטיים, מעו"ד של היזם, בגלל שלא חתמתי.
אילו אפשרויות יש לי כדי למנוע מהיזם מ'לבצע את זממו'? והאם אני חייב לחתום.
תודה לך על כל מה שאתה עושה.
ובכבוד רב
עזיאל
אני גר בבנין משותף בן 16 דירות, שרוב דייריו חתמו ליזם על חוזה לביצוע תוכנית תמ"א 38. בפגישה הראשונה אמר היזם שיש לו ניסיון בתחום.
כששאלתי את היזם על ניסיונו בתחום הבניה, הוא אמר לי שיש לו ניסיון בתחום והוא עומד לסיים פרוייקט כזה בקרוב.
השגתי מס' טלפון של אחד הדיירים בבנין, שהזהיר אותי ש'לא לחתום עד שניפגש, אתה ואני, ואסביר לך בפני מה אתה עומד, וזה לא לטלפון'. בפגישה בינינו, אמר לי הדייר, עד כמה גורלו מר מאז שהיזם התחיל את העבודות. ביוב זורם, ללא דו"ש, ללא מזגן וכו'.
לאחר פגישה זו הבהרתי ליזם שאני לא מוכן לחתום, ואני לא מוכן שהוא יעשה בבנין שלנו את הפרוייקט. חודשים רבים אני מבהיר לעו"ד שלנו וליזם שהוא מבחינתי לא שאין לו ניסיון, אלא, יש לו ניסיון רע. ושוב היזם ועו"ד שלנו ניסו לשכנע אותי, והסבירו לי שמה שהדייר אמר זה לא כלכך מדוייק והוא תוך חודשיים מוסר להם את המפתחות. כך נמשכו הטלפונים אלי לחתום על החוזה.
כשנשבר לי מההפצרות שלהם שנמשכו כחצי שנה, החלטתי לבקר באתר שהיזם מבצע את הפרוייקט היחיד שהוא עובד עליו. אז ביקרתי בבנין, ומה שראיתי זה בוקה ומבולקה. דפקתי בדלתות ונפגשתי עם הדיירים לשמוע חוות דעתם על היזם, והם הפצירו בי לא להתקרב לאיש הזה. כל אחד ואחת בדרכם תיארו לי מה עובר עליהם יותר מארבע שנים, וזה לא נגמר.
צילמתי את הבנין, והראתי אותו לחלק מהדיירים שחתמו, והם כמובן נחרדו, ואמרו שהם מתחרטים על החתימה, ומגבים אותי מול היזם.
היזם כמובן לא קבלן ולא רשום בשום מקום שמקשר אותו לבנייה. מה שכן יש לו, זה שני חברות עם שמות שונים הרשומות על שמו, באותה כתובת, עם ח.פ. שונים.
הכתובת של החברות היא... אותו בנין שהיזם מתעלל בו.
עו"ד אילן הלוי. עכשיו אני מקבל מכתבי התראה טרם נקיטת הליכים משפטיים, מעו"ד של היזם, בגלל שלא חתמתי.
אילו אפשרויות יש לי כדי למנוע מהיזם מ'לבצע את זממו'? והאם אני חייב לחתום.
תודה לך על כל מה שאתה עושה.
ובכבוד רב
עזיאל
חשש לחתום על הסכם מול יזם כושל
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/10/15
עזיאל שלום!
אני מבין שרוב הדיירים חתמו כבר על ההסכם המלא מול היזם. במצב זה אני ממליץ לך לא להבהל ולא לחתום על כלום. במקום זה תמשיך לאסוף ראיות ועדויות של "נפגעים" לגבי אותו יזם ואם ובמידה ותוגש תביעה למפקח על המקרקעין אז תנהל את הדיון על הנקודה הזאת.
אם בעלי הדירות אצלכם לא חתמו על הסכם מלא אלא רק על מסמך ראשוני אז בכפוף למה שכתוב שם אני מציע שהם יוציאו לאותו יזם מכתב ביטול.
בכל מקרה - אם זה המצב של היזם אני ממליץ שתמשיך עם האמת שלך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שרוב הדיירים חתמו כבר על ההסכם המלא מול היזם. במצב זה אני ממליץ לך לא להבהל ולא לחתום על כלום. במקום זה תמשיך לאסוף ראיות ועדויות של "נפגעים" לגבי אותו יזם ואם ובמידה ותוגש תביעה למפקח על המקרקעין אז תנהל את הדיון על הנקודה הזאת.
אם בעלי הדירות אצלכם לא חתמו על הסכם מלא אלא רק על מסמך ראשוני אז בכפוף למה שכתוב שם אני מציע שהם יוציאו לאותו יזם מכתב ביטול.
בכל מקרה - אם זה המצב של היזם אני ממליץ שתמשיך עם האמת שלך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם חריגות בנייה יעקבו מתן היתר?
אריה
17/10/15
שלום רב,
בבניין שלנו הוגשו תוכניות לוועדה המקומית והינם נמצאות בשלבים הסופיים של אישור.
האם עצם העובדה שקיימים מספר חריגות בנייה-2 מרפסות שנבנו ללא היתר לפני שנים רבות בשתי דירות שונות וכן פיצול דירות בשני דירות אחרות יכולות לעכב/למנוע אישור הוועדה המקומית?
בבניין שלנו הוגשו תוכניות לוועדה המקומית והינם נמצאות בשלבים הסופיים של אישור.
האם עצם העובדה שקיימים מספר חריגות בנייה-2 מרפסות שנבנו ללא היתר לפני שנים רבות בשתי דירות שונות וכן פיצול דירות בשני דירות אחרות יכולות לעכב/למנוע אישור הוועדה המקומית?
האם חריגות בניה יעכבו מתן היתר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/10/15
שלום אריה!
בבקשה למתן היתר מציינים את מה שבנוי היום. אם המרפסות נבנו ללא היתר אבל הן משתלבות בבניה המבוקשת אז זה לא יעכב דבר ופשוט יאשרו זאת בדיעבד כחלק מהבקשה.
לגבי דירות מפוצלות - נתון זה לא בהכרח מופיע בבקשה להיתר. במידה וכן- לדעתי יהיה צורך להחזיר את המצב לקדמותו כחלק מהליך אישור הבקשה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בבקשה למתן היתר מציינים את מה שבנוי היום. אם המרפסות נבנו ללא היתר אבל הן משתלבות בבניה המבוקשת אז זה לא יעכב דבר ופשוט יאשרו זאת בדיעבד כחלק מהבקשה.
לגבי דירות מפוצלות - נתון זה לא בהכרח מופיע בבקשה להיתר. במידה וכן- לדעתי יהיה צורך להחזיר את המצב לקדמותו כחלק מהליך אישור הבקשה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה על חוזה תמא 38 בתנאי אי וודאות של הזכויות
דייר מודאג מרמת גן
15/10/15
שלום רב,
אני דייר מודאג ברמת גן שהשכנים והיזם לוחצים עלי לחתום על הסכם תמ"א 38/2. במצב הדברים כעת אנו לא יודעים מה הזכויות שיפרסמו הרשויות המוסמכות עקב שינוי המדיניות. עיריית רמת גן הודיעה שהיא לא דנה בבקשות חדשות עד להודעה חדשה. אני חושש לחתום ולהיות כבול להסכם עם הערת אזהרה על הנכס מכלי לדעת מה צופן העתיד אך כל הדיירים רוצים לחתום כעת כי היזם מאיים שאם לא נחתום כעת אז הוא ינטוש אותנו.
מה עלי לעשות?
אני דייר מודאג ברמת גן שהשכנים והיזם לוחצים עלי לחתום על הסכם תמ"א 38/2. במצב הדברים כעת אנו לא יודעים מה הזכויות שיפרסמו הרשויות המוסמכות עקב שינוי המדיניות. עיריית רמת גן הודיעה שהיא לא דנה בבקשות חדשות עד להודעה חדשה. אני חושש לחתום ולהיות כבול להסכם עם הערת אזהרה על הנכס מכלי לדעת מה צופן העתיד אך כל הדיירים רוצים לחתום כעת כי היזם מאיים שאם לא נחתום כעת אז הוא ינטוש אותנו.
מה עלי לעשות?
חתימה על הסכם בתנאי אי וודאות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/10/15
שלום לדייר המודאג!
אני לא יודע על איזה פרויקט מדובר ומה נתוני הבנין ועד כמה עמדת הפרקליטות רלבנטית לבנין שלכם. בכל מקרה- ההסכם עצמו מותנה בתנאים מתחים ואין בעיה להוסיף אם זה לא כתוב- כי ההסכם מותנה גם בקבלת מה שהיזם מתחייב לו. כך שאם אכן יהיה שינוי במדיניות באופן שלא ניתן יהיה לקבל מה שהיזם התחייב לו ההסכם יתבטל. רק לתשומת הלב- אם זה יהיה המצב אז כמובן אין מדובר ב"אשמה" של היזם וצריך לחשוב אם אין טעם להמשיך עם המקסימום שניתן לקבל.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני לא יודע על איזה פרויקט מדובר ומה נתוני הבנין ועד כמה עמדת הפרקליטות רלבנטית לבנין שלכם. בכל מקרה- ההסכם עצמו מותנה בתנאים מתחים ואין בעיה להוסיף אם זה לא כתוב- כי ההסכם מותנה גם בקבלת מה שהיזם מתחייב לו. כך שאם אכן יהיה שינוי במדיניות באופן שלא ניתן יהיה לקבל מה שהיזם התחייב לו ההסכם יתבטל. רק לתשומת הלב- אם זה יהיה המצב אז כמובן אין מדובר ב"אשמה" של היזם וצריך לחשוב אם אין טעם להמשיך עם המקסימום שניתן לקבל.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התאמת תמורות בתמ"א פינוי בינוי לפי תקן 21
בעל דירה
15/10/15
יש
לי שאלה לעו"ד הלוי (או למומחים האחרים כאן) בנושא תקן שמאי 21, הקובע טווח
רווחיות סביר ליזם בפרויקט של פינוי בינוי.
כעת
מתנהל מו"מ על הסכם לתמ"א המערב גם תב"ע מקומית
במתכונת של פינוי בינוי, כך שעד הבניה בפועל צפויות לחלוף מספר שנים, שבמהלכן
המחירים עשויים לעלות משמעותית (ולפיכך גם אחוזי הרווחיות של היזם צפויים לעלות). כמובן
שהמחירים גם יכולים לרדת, אבל יותר סביר שיעלו.
האם
ניתן לדרוש שבהסכם תיכלל הוראה לפיה במועד כלשהו בעתיד (כגון עם אישור התב"ע
המקומית) תיערך בחינה שמאית של התמורות בעסקה לפי תקן 21, ובמידה ויתברר שהרווח היזמי
עולה על האמור בתקן 21 אז יוגדלו התמורות לבעלי הדירות?
יש
להדגיש שבעלי הדירות כבר הסכימו עקרונית לפני מספר חודשים לתנאים המסחריים הכלליים
של היזם ובשל עיכובים טכניים שונים רק כעת מתחיל מו"מ משפטי על ההסכם. עם
זאת, בשנה האחרונה מחירי הדירות באיזור עלו בשיעור ניכר ועלויות הבניה כמעט ולא עלו, ויש
צפי להמשך עליית מחירי הדירות ואף לירידת עלויות הבניה (בשל הבאת עובדים סיניים
וכן בשל ירידה בתשומות כגון ברזל, עלות דלק לתעבורה וייצור מלט וכו'), וכמו כן המע"מ ירד - ובשל כל הגורמים הללו קיים צפי לגידול ברווחיות היזם.
חשוב
לציין שמדובר על התאמת תמורות זמן רב לפני הבניה בפועל, ומדובר בהוראה שלמעשה מגנה
על בעלי הדירות מפני מצב שבו בשל התמשכות ההליכים עד לאישור התב"ע התמורה
לבעלי הדירות תפחת באופן משמעותי לעומת מה שניתן לקבל בהתאם לתנאי השוק באותו מועד. לפיכך אם מחירי
הדירות יעלו או שעלויות הבניה ירדו החל ממועד אישור התב"ע ואילך אז זה יהיה רווח נקי של היזם (או הפסד
במקרה של ירידת מחירים).
אשמח
להתייחסותך האם מנסיונך מדובר בדרישה מקובלת ולגיטימית, או האם היית מציע לפתור את
הנושא בדרך אחרת שתשמור על אינטרס בעלי הדירות. תודה מראש.
התאמת תמורות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/10/15
שלום לבעל הדירה!
ראשית- בהסכם ניתן לקבוע כל דבר המוסכם על הצדדים ובלבד שהוא אינו בלתי חוקי. כך שזה רק ענין של הסכמה בין הצדדים. מה שאתה שואל אני מניח הוא אם זה סביר לדרוש זאת. אני לא רואה סיבה שלא אבל באותה מידה אתם תצטרכו להסכים להגדלת התמורות ליזם במידה ומחירי הדירות יורדים ו/או תשומות הבניה עולות. לדעתי אתה תגלה שרוב האנשים רוצים וודאות ויעדיפו לקבע את התמורה.
ענין נוסף שציינת הוא חלוף הזמן עד לקבלת התמורה. בענין זה- ובהנחה שאין שינוי ביתר ההנחות - לא צריך להיות שינוי בתמורה. כאשר שמאים מחשבים חלוקת תמורות הוגנת הם כבר לוקחים בחשבון גם את מרכיב הזמן (וגם פרמית סיכון לבעלים).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
ראשית- בהסכם ניתן לקבוע כל דבר המוסכם על הצדדים ובלבד שהוא אינו בלתי חוקי. כך שזה רק ענין של הסכמה בין הצדדים. מה שאתה שואל אני מניח הוא אם זה סביר לדרוש זאת. אני לא רואה סיבה שלא אבל באותה מידה אתם תצטרכו להסכים להגדלת התמורות ליזם במידה ומחירי הדירות יורדים ו/או תשומות הבניה עולות. לדעתי אתה תגלה שרוב האנשים רוצים וודאות ויעדיפו לקבע את התמורה.
ענין נוסף שציינת הוא חלוף הזמן עד לקבלת התמורה. בענין זה- ובהנחה שאין שינוי ביתר ההנחות - לא צריך להיות שינוי בתמורה. כאשר שמאים מחשבים חלוקת תמורות הוגנת הם כבר לוקחים בחשבון גם את מרכיב הזמן (וגם פרמית סיכון לבעלים).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחסנים בטאבו על שם חברה שלא קיימת
יגאל
14/10/15
אני גר בבניין עם 10 דירות שמנסים לקדם תמ"א 38. בטאבו רשומות 2 תת חלקות נוספות שהם מחסנים קטנים (2.5 מ"ר) והם רשומים על שם החברה הקבלנית שבנתה את הבניין.
הבניין נבנה בשנות ה-60 והחברה מזמן לא קיימת.
מהו הסטטוס של החלקות האלה? האם הרוב שנספר הוא מתוך 10 או 12? האם זה יכול לעכב תמ"א 48?
תודה,
יגאל
הבניין נבנה בשנות ה-60 והחברה מזמן לא קיימת.
מהו הסטטוס של החלקות האלה? האם הרוב שנספר הוא מתוך 10 או 12? האם זה יכול לעכב תמ"א 48?
תודה,
יגאל
האם סופרים מחסנים?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/10/15
יגאל שלום!
לפי החוק סופרים הכל. כלומר אתם צריכים להגיע לרוב מתוך 12 תתי חלקות.
מאחר והחברה לא קיימת צריך להחיות אותה בהליך משפטי וזאת ככל שבאמת אין אפשרות לאתר את בעלי המניות.
הכל פתיר- אבל עורך הדין שלכם או של היזם צריך להתחיל ולפעול מול החברה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לפי החוק סופרים הכל. כלומר אתם צריכים להגיע לרוב מתוך 12 תתי חלקות.
מאחר והחברה לא קיימת צריך להחיות אותה בהליך משפטי וזאת ככל שבאמת אין אפשרות לאתר את בעלי המניות.
הכל פתיר- אבל עורך הדין שלכם או של היזם צריך להתחיל ולפעול מול החברה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גריעת חלק מקניין פרטי לטובת מעלית באיטצלה של תמא 3
אפרת ג'קלין רוטבאום
13/10/15
אמא שלי נפטרה לפני כ-4 שנים, ולכן מכרנו את דירתנו ועברנו לגור עם
אבא שלי בן ה-88 שמצב בריאותו רעוע.
בבניין שלו מתוכננת תמ"א 38/3, על מנת לבנות מעלית היזם רוצה שנוותר
על חלק מהדירה ולפצות במתן ממ"ד גדול יותר.
לקיחת השטח מהדירה ומיקום בניית הממ"ד יפגעו קשות במבנה הדירה -
יקטינו את הסלון וחדר השינה של אבא שלי יבוטל בכך שיהפוך לפרוזדור כניסה
לממ"ד. בתמורה לבניית המעלית, הממ"ד
והמרפסת הקבלן יקבל זכויות בנייה בשטח המשותף של 3 קומות וקומת קרקע. הבניין בן 3
קומות ו-6 דיירים. רוב הדיירים נתנו הסכמתם ואילו אבא שלי מתנגד למסור שטח מהקניין
הפרטי שלו. מותר לציין כי אין לו התנגדות לתמ"א 38 בתנאי שלא ישנו לו את
הדירה באופן קפריזי. לפיכך השכנים מפעילים
לחץ על אבא שלי שבמידה ויסרב בית המשפט יחייב אותו לתת שטח מהקניין הפרטי שלו
לטובת המעלית כדי שהפרויקט יקרום עור וגידים ואף יחייב אותו בתשלום לדיירים על
עיכוב הוצאה לפועל של הפרויקט. היזמים עובדים בבתי זיקוק ואינם בעלי ידע כלל ועיקר
בנושא בנייה והנדסה. האם אנחנו מחויבים להתייחס ליזמים אלו? ואם הנושא יגיע לבית
משפט האם יחייבו אותנו במסירת שטח מהקניין הפרטי שלנו ולשלם לדיירים ו/או הקבלן פיצוי
על עיכוב הפרויקט?
גריעת קנין פרטי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/10/15
אפשרת שלום!
לא ניתן להכריח אותכם לוותר על קנין פרטי ועל כן אין לכם מה לדאוג בענין זה. אם אתם מעונינים בפרויקט (ואני מניח כי לאבא ולכם יש ענין בהוספת מעלית בבנין) תמצאו את הדרך מול היזם להגיע לפתרון מוסכם. אבל אני חוזר ואומר שלא הוא ולא השכנים יכולים לכפות עליכם פתרון שלוקח מהרכוש הפרי שלו.
בברכה,
אילן הלוי עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא ניתן להכריח אותכם לוותר על קנין פרטי ועל כן אין לכם מה לדאוג בענין זה. אם אתם מעונינים בפרויקט (ואני מניח כי לאבא ולכם יש ענין בהוספת מעלית בבנין) תמצאו את הדרך מול היזם להגיע לפתרון מוסכם. אבל אני חוזר ואומר שלא הוא ולא השכנים יכולים לכפות עליכם פתרון שלוקח מהרכוש הפרי שלו.
בברכה,
אילן הלוי עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גריעת חלק מקניין פרטי לטובת מעלית
אפרת רוטבאום
14/10/15
כל הדיירים בבית משותף מסכימים שיגרעו להם מהקניין הפרטי בדירתם לצורך הקמת מעלית, כך שהמעלית תיבנה בשטח המשותף ובשטח שיגרע מכל הדיירים.
האם גם אנחנו מחוייבים בגריעה מהקניין הפרטי הפרטילצורך הקמת המעלית?
האם גם אנחנו מחוייבים בגריעה מהקניין הפרטי הפרטילצורך הקמת המעלית?
הריסה ובנייה
צילה
12/10/15
שלום
שאלתי היא לגבי תמ"א 38 על שלוש הריסה ובניה מחדש. הבנתי שהחוק מחייב 80 אחוז הסכמה. הקבלן שלנו הסכים להסתפק בפחות אחוזים כדי לצאת לדרך ולבצע בדיקות מול העירייה. האם זה אומר שהוא אכן יכול להוציא את הפרוייקט לדרך ללא 80 אחוזי הסכמה?
שאלתי היא לגבי תמ"א 38 על שלוש הריסה ובניה מחדש. הבנתי שהחוק מחייב 80 אחוז הסכמה. הקבלן שלנו הסכים להסתפק בפחות אחוזים כדי לצאת לדרך ולבצע בדיקות מול העירייה. האם זה אומר שהוא אכן יכול להוציא את הפרוייקט לדרך ללא 80 אחוזי הסכמה?
רוב נדרש לתמ"א של הריסה ובניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/10/15
צילה שלום!
חשבתי שעניתי לך ואני רואה שהשאלה עדין נשארה פתוחה.
החוק אכן מחייב כתנאי בסיסי רוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף. אני מניח שהיזם שלכם מוכן "להמר" על כך שכשהעסק יתחיל לנוע יצטרפו בעלי דירות נוספים לפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
חשבתי שעניתי לך ואני רואה שהשאלה עדין נשארה פתוחה.
החוק אכן מחייב כתנאי בסיסי רוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף. אני מניח שהיזם שלכם מוכן "להמר" על כך שכשהעסק יתחיל לנוע יצטרפו בעלי דירות נוספים לפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרוייקט שקיבל היתר גם בועדת ערר מחוזית
שמואל
11/10/15
שלום רב,
סמוך לבית שלי ברמת גן יש פרויקט הריסה ובניה מחדש של בית קטן ובמקומו אושר לבנות בניין גדול.
היו התנגדויות לדבר (בגלל שמדובר באישור של בניין גדול מידי לרחוב המסוים הזה שיעשה בעיות גדולות) והעניין הגיע לוועדת ערר מחוזית לפני כחצי שנה אשר גם היא אישרה את האישור שניתן מהועדת המקומית ברמת גן.
לאחר האישור הקבלן/היזם יצא עם התוכנית והחל פרסם דירות למכירה.
בפועל הבית הקטן עדיין קיים ולא השתנה דבר בשטח.
האם ההנחיות החדשות של היועץ בממשלה וקביעת בית המשפט העליון בנושא התמ"א משפיעה על ההיתר שכבר ניתן לקבלן שעומד לבנות את הבניין ברחוב שלי או שבגלל שההיתר כבר ניתן - אין לזה השפעה עליו?
תודה
שמואל
סמוך לבית שלי ברמת גן יש פרויקט הריסה ובניה מחדש של בית קטן ובמקומו אושר לבנות בניין גדול.
היו התנגדויות לדבר (בגלל שמדובר באישור של בניין גדול מידי לרחוב המסוים הזה שיעשה בעיות גדולות) והעניין הגיע לוועדת ערר מחוזית לפני כחצי שנה אשר גם היא אישרה את האישור שניתן מהועדת המקומית ברמת גן.
לאחר האישור הקבלן/היזם יצא עם התוכנית והחל פרסם דירות למכירה.
בפועל הבית הקטן עדיין קיים ולא השתנה דבר בשטח.
האם ההנחיות החדשות של היועץ בממשלה וקביעת בית המשפט העליון בנושא התמ"א משפיעה על ההיתר שכבר ניתן לקבלן שעומד לבנות את הבניין ברחוב שלי או שבגלל שההיתר כבר ניתן - אין לזה השפעה עליו?
תודה
שמואל
פרויקט שקיבל היתר ברמת גן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/10/15
שמואל שלום!
אני בספק אם ניתן לעצור פרויקט כזה שכבר למעשה קיבל היתר ואני מבין שעל החלטת ועדת הערר לא ערערתם.
אין פסיקה של בית משפט עליון אלא כתב תשובה של פרקליטות המדינה במסגרת תביעה שהתבררה בבית המשפט לענינים מנהליים. התביעה לא הוכרעה בפסק דין. כדי לדעת אם יש לעמדת הפרקליטות נגיעה לענינכם צריך להבין מה בנוי היום בפועל על החלקה מבחינת שטחים ומה היזם מבקש וקיבל בהיתר הבניה. זאת לא אוכל לעשות במסגרת פורום זה.
אני ממליץ לך לעשות את הבדיקה ורק אם תראה שיכולה להיות לכך רלבנטיות תבדוק אם יש גם דרך משפטית לתקוף כיום את החלטת הוועדה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני בספק אם ניתן לעצור פרויקט כזה שכבר למעשה קיבל היתר ואני מבין שעל החלטת ועדת הערר לא ערערתם.
אין פסיקה של בית משפט עליון אלא כתב תשובה של פרקליטות המדינה במסגרת תביעה שהתבררה בבית המשפט לענינים מנהליים. התביעה לא הוכרעה בפסק דין. כדי לדעת אם יש לעמדת הפרקליטות נגיעה לענינכם צריך להבין מה בנוי היום בפועל על החלקה מבחינת שטחים ומה היזם מבקש וקיבל בהיתר הבניה. זאת לא אוכל לעשות במסגרת פורום זה.
אני ממליץ לך לעשות את הבדיקה ורק אם תראה שיכולה להיות לכך רלבנטיות תבדוק אם יש גם דרך משפטית לתקוף כיום את החלטת הוועדה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי ובנייה מחדש
צילה
11/10/15
בבנין בו אני מתגוררת רוצים לעשות תמ"א 38,3 כלומר הריסת הבניין ובנייה מחדש. אין 80 אחוז הסכמה כמו שמחייב החוק והקבלן מוכן להסתפק ב-75 אחוזים בשביל לצאת לדרך ולבצע בדיקות. האם מותר לו? האם זה אומר שברגע האמת הוא עדיין יצטרך 80 אחוזי הסכמה?
רוב נדרש לתמ"א של הריסה ובניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/10/15
צילה שלום!
על פי החוק הרוב הנדרש כדי שניתן יהיה להגיש תביעה כנגד הדיירים המסרבים לחתום על ההסכם הוא 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף. יתכן והיזם מהמר על כך שבעלים נוספים יצטרפו לתהליך והוא יגיע לרוב הנדרש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
על פי החוק הרוב הנדרש כדי שניתן יהיה להגיש תביעה כנגד הדיירים המסרבים לחתום על ההסכם הוא 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף. יתכן והיזם מהמר על כך שבעלים נוספים יצטרפו לתהליך והוא יגיע לרוב הנדרש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם מותר ליזם להחתים חוזים בלי תוכנית?
גלי לוי
10/10/15
שלום,
אני מתגוררת בביניין ישן מאוד באשקלון שאמור לעבור תמ"א 38 . ויש יזם שלרח על עצמו את הפרוייקט או לפחות מנסה לעשות זאת . .הבעיה היא שיש המון בעיות בחוזה שנשלח אליי בבקשה לדעת לפני מה אני עומדת ובנוסף לכך , הוא לא הגיש בפניי אף לא דייר אחד תוכניות, מפרט, שינויים, זכויות וסמכויות. לשאלתי, האם זה חוקי להחתים דיירים על חוזה כולל יפוי כח מבלי שמצויין מה ואיך אמור להבנות ולהשנות?
תודה .
אני מתגוררת בביניין ישן מאוד באשקלון שאמור לעבור תמ"א 38 . ויש יזם שלרח על עצמו את הפרוייקט או לפחות מנסה לעשות זאת . .הבעיה היא שיש המון בעיות בחוזה שנשלח אליי בבקשה לדעת לפני מה אני עומדת ובנוסף לכך , הוא לא הגיש בפניי אף לא דייר אחד תוכניות, מפרט, שינויים, זכויות וסמכויות. לשאלתי, האם זה חוקי להחתים דיירים על חוזה כולל יפוי כח מבלי שמצויין מה ואיך אמור להבנות ולהשנות?
תודה .
האם מותר ליזם להחתים חוזים בלי תוכניות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/10/15
גלי שלום!
החוק לא מחייב יזם לצרף להסכם תוכניות. יש לזכור כי בשלב זה גם אם יצורפו תוכניות הן תהיינה תוכניות ראשוניות בלבד ולא מעבר לכך. התוכניות הראשוניות נותנות משהוא כללי לגבי מה הולך להבנות. אפשר לחילופין גם להשאיר זאת למלל בהסכם ולכתוב למשל כי לכל דירה יווסף ממ"ד בשטח החוקי ומרפסת.
גם אם תאור התוספת הוא במלל ולא בתוכנית כדאי וצריך לציין גם מה המפרט של מה שהולך להבנות עבור הבעלים.
כל הדברים האלו צריך להתיחס עורך הדין המייצג אותכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
החוק לא מחייב יזם לצרף להסכם תוכניות. יש לזכור כי בשלב זה גם אם יצורפו תוכניות הן תהיינה תוכניות ראשוניות בלבד ולא מעבר לכך. התוכניות הראשוניות נותנות משהוא כללי לגבי מה הולך להבנות. אפשר לחילופין גם להשאיר זאת למלל בהסכם ולכתוב למשל כי לכל דירה יווסף ממ"ד בשטח החוקי ומרפסת.
גם אם תאור התוספת הוא במלל ולא בתוכנית כדאי וצריך לציין גם מה המפרט של מה שהולך להבנות עבור הבעלים.
כל הדברים האלו צריך להתיחס עורך הדין המייצג אותכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תחזוקה של מתקן חניה
איתי
10/10/15
כאשר מקימים מכפיל חניה תת קרקעי עבור הדירות החדשות בפרוייקט תמ"א, מי ישלם את הוצאות התחזוקה של המתקן?
(בבנין יהיו דיירים חדשים עם חניות תת קרקעיות במתקן, דיירים ותיקים עם חניה עילית בטאבו ודיירים ותיקים בלי חניה כלל. מי מכל סוגי הדיירים ישתתף בהוצאות?)
(בבנין יהיו דיירים חדשים עם חניות תת קרקעיות במתקן, דיירים ותיקים עם חניה עילית בטאבו ודיירים ותיקים בלי חניה כלל. מי מכל סוגי הדיירים ישתתף בהוצאות?)
תחזוקה של מתקן חניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/10/15
איתי שלום!
צריך לדאוג שבתקנון המוסכם שירשם יטילו את חובת התחזוקה של מתקני החניה רק על מי שמשתמש בהם. לצורך כך חייבים לדאוג מראש שהסכם התמ"א מול היזם יקבע זאת.
במידה ואין קביעה אחרת אזי כל הוצאות התחזוקה של הבית המשותף יחולו לפי שטח הרצפה היחסי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
צריך לדאוג שבתקנון המוסכם שירשם יטילו את חובת התחזוקה של מתקני החניה רק על מי שמשתמש בהם. לצורך כך חייבים לדאוג מראש שהסכם התמ"א מול היזם יקבע זאת.
במידה ואין קביעה אחרת אזי כל הוצאות התחזוקה של הבית המשותף יחולו לפי שטח הרצפה היחסי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרדת בניינים על חלקה אחת
מאיר
08/10/15
שלום
אנו גרים בבניין שיושב על חלקה אחת עם בניין אחר. הבניינים מחוברים בניהם ע"י מרפסות הבניין שלנו (המרפסות יושבות על קיר הבניין שלנו מצד אחד ועל קיר הבניין השני מצד שני). מלבד זה אין חיבור פיזי בין הבניינים.
הבניין השני בעל 3 כניסות וקשה מאוד לקבל שם הסכמה מספיקה לתמ"א (התקדמנו מאוד עם יזם והדיירים שם פשוט הרסו הכל ברגע האחרון). הבניין שלנו בעל כניסה אחת וישנה הסכמה של הדיירים לתמ"א38.
האם יש דרך כלשהי לבצע תמ"א רק בכניסה שלנו? האם ניתן להפריד את הבניינים ל-2 חלקות בצורה רשמית?
תודה רבה מראש
מאיר
אנו גרים בבניין שיושב על חלקה אחת עם בניין אחר. הבניינים מחוברים בניהם ע"י מרפסות הבניין שלנו (המרפסות יושבות על קיר הבניין שלנו מצד אחד ועל קיר הבניין השני מצד שני). מלבד זה אין חיבור פיזי בין הבניינים.
הבניין השני בעל 3 כניסות וקשה מאוד לקבל שם הסכמה מספיקה לתמ"א (התקדמנו מאוד עם יזם והדיירים שם פשוט הרסו הכל ברגע האחרון). הבניין שלנו בעל כניסה אחת וישנה הסכמה של הדיירים לתמ"א38.
האם יש דרך כלשהי לבצע תמ"א רק בכניסה שלנו? האם ניתן להפריד את הבניינים ל-2 חלקות בצורה רשמית?
תודה רבה מראש
מאיר
שני בנינים על חלקה אחת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/10/15
מאיר שלום!
סעיף 11 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) מתיחס למקרה של "בנין מורכב", הוא בנין למשל המורכב משני אגפים כמו שאתה מתאר.
בעיקרון ניתן לפנות בשלב מאוחר יותר למפקח על המקרקעין בבבקשה להכיר לצורכי הפרויקט בשני הבנינים כבנין מורכב. במקרה כזה, ובמידה והמפקח מקבל את התביעה, יספרו את הרוב הנדרש בכל אגף בנפרד.
התנאי להכרה בבנין כמורכב הוא שאין פגיעה בצד השני. ברוב המקרים הבעיה היא עם החניה המתוכננת.
בכל מקרה אתם צריכים למצוא יזם שיסכים להתקדם אתכם בתנאים אלו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
סעיף 11 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) מתיחס למקרה של "בנין מורכב", הוא בנין למשל המורכב משני אגפים כמו שאתה מתאר.
בעיקרון ניתן לפנות בשלב מאוחר יותר למפקח על המקרקעין בבבקשה להכיר לצורכי הפרויקט בשני הבנינים כבנין מורכב. במקרה כזה, ובמידה והמפקח מקבל את התביעה, יספרו את הרוב הנדרש בכל אגף בנפרד.
התנאי להכרה בבנין כמורכב הוא שאין פגיעה בצד השני. ברוב המקרים הבעיה היא עם החניה המתוכננת.
בכל מקרה אתם צריכים למצוא יזם שיסכים להתקדם אתכם בתנאים אלו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכן מתוך הבנין המארגן תמא 38
מיכל מהדרום
06/10/15
אם שכן מהבנין הוא זה הלוקח על עצמו את כל הטרחה בנוגע לתמ"א 38 מבחינת הבאת ההסכמה של כל הדיירים (כאב ראש ענק)
דאגה ליזם וקבלן וכו. בכל הנוגע להתנהלות עם הדירים הוא מטפל.
האם מקובל/מותר וכו שהוא יתוגמל עבור מאות השעות שהוא משקיע בכך?
(בלעדיו לא יזוז דבר)
דאגה ליזם וקבלן וכו. בכל הנוגע להתנהלות עם הדירים הוא מטפל.
האם מקובל/מותר וכו שהוא יתוגמל עבור מאות השעות שהוא משקיע בכך?
(בלעדיו לא יזוז דבר)
גמול לשכן מארגן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/10/15
שלום מיכל
לא בריא ששכן מהבנין יתוגמל עבור כך אלא אם הבעלים האחרים מודעים לכך והסכימו על כך מראש. כל מצב אחר יגרור טענות של אי שוויון, העדפת יזמים מסוימים וכו'.
לפי נסיוני בכל בנין יש כמה בעלים שמושכים בעגלה ומעבר לכך שבגללם הפרויקט יוצא לאור הם לא מקבלים כל תגמול נוסף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא בריא ששכן מהבנין יתוגמל עבור כך אלא אם הבעלים האחרים מודעים לכך והסכימו על כך מראש. כל מצב אחר יגרור טענות של אי שוויון, העדפת יזמים מסוימים וכו'.
לפי נסיוני בכל בנין יש כמה בעלים שמושכים בעגלה ומעבר לכך שבגללם הפרויקט יוצא לאור הם לא מקבלים כל תגמול נוסף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ״א ללא דירות עם ממד
דן
05/10/15
שלום,
בבניין שלי אושרה תמ״א 38/1. לשלוש דירות מתוך 14 לא ניתן להוסיף ממד וישנו דייר סרבן אחד שפנה לוועדה מחוזית בנושא. שני הדיירים האחרים לא מתנגדים. הועדה המקומית דחתה את טיעוניו אבל הועדה המחוזית ביקשה חוו״ד מומחה בנושא. האם ייתכן ויוכל לזכות בערעור?
מה החשיבות של ממ״ד באישור תמ״א?
האם אילוצי בנייה של אי בניית ממ״ד יכולים להכשיל פרוייקט שלם בגלל דייר סרבן אחד?
תודה!
בבניין שלי אושרה תמ״א 38/1. לשלוש דירות מתוך 14 לא ניתן להוסיף ממד וישנו דייר סרבן אחד שפנה לוועדה מחוזית בנושא. שני הדיירים האחרים לא מתנגדים. הועדה המקומית דחתה את טיעוניו אבל הועדה המחוזית ביקשה חוו״ד מומחה בנושא. האם ייתכן ויוכל לזכות בערעור?
מה החשיבות של ממ״ד באישור תמ״א?
האם אילוצי בנייה של אי בניית ממ״ד יכולים להכשיל פרוייקט שלם בגלל דייר סרבן אחד?
תודה!
אישור פרויקט תמ"א ללא ממ"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/10/15
שלום דן!
אומנם התמ"א נועדה לפתור בעיות של חיזוק בנינים מפני רעידות אדמה אבל הרבה רשויות נותנות דגש גם בפרויקט של תוספת בניה, להוספת ממ"ד לדירות הקיימות. יש מספר עיריות שללא תוספת ממ"ד הם יערימו קשיים על אישור הפרויקט.
במקרה שלכם כבר אושר הפרויקט כמו שתארת. אני לא יודע איזה מומחה הוועדה ביקשה אבל בראש ובראשונה צריך לבוא אדריכל הפרויקט ולהסביר מה האילוצים בבנין ובמגרש שמונעים ממנו הוספת ממ"ד לכל הדירות. צריך לזכור שהתמ"א עצמה הקלה בקווי בניה להוספת ממ"ד לדירות קיימות.
לא נראה לי שהוועדה תחמיר עמכם יתר על המידה במיוחד כאשר הוועדה המקומית כבר בדקה ושקלה את הענין אבל כן צריך לתת לה כלים לפסוק כמו שאתם רוצים.
אם הוועדה המחוזית תגיע למסקנה שאכן יש אילוצים שמונעים הקמת ממ"ד (להבדיל משיקולי כדאיות של היזם) אז אני לא צופה אפשרות שהיא תסכל את הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אומנם התמ"א נועדה לפתור בעיות של חיזוק בנינים מפני רעידות אדמה אבל הרבה רשויות נותנות דגש גם בפרויקט של תוספת בניה, להוספת ממ"ד לדירות הקיימות. יש מספר עיריות שללא תוספת ממ"ד הם יערימו קשיים על אישור הפרויקט.
במקרה שלכם כבר אושר הפרויקט כמו שתארת. אני לא יודע איזה מומחה הוועדה ביקשה אבל בראש ובראשונה צריך לבוא אדריכל הפרויקט ולהסביר מה האילוצים בבנין ובמגרש שמונעים ממנו הוספת ממ"ד לכל הדירות. צריך לזכור שהתמ"א עצמה הקלה בקווי בניה להוספת ממ"ד לדירות קיימות.
לא נראה לי שהוועדה תחמיר עמכם יתר על המידה במיוחד כאשר הוועדה המקומית כבר בדקה ושקלה את הענין אבל כן צריך לתת לה כלים לפסוק כמו שאתם רוצים.
אם הוועדה המחוזית תגיע למסקנה שאכן יש אילוצים שמונעים הקמת ממ"ד (להבדיל משיקולי כדאיות של היזם) אז אני לא צופה אפשרות שהיא תסכל את הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי במדיניות חישוב זכויות תמ"א והצעה לפתרון פשוט
בעל דירה
04/10/15
לנו כבעלי דירות נמאס להיות פראיירים בתמ"א 38 בגלל הרווחיות המופרזת של היזמים, אבל עכשיו נראה שזה נמאס לא רק לנו, אלא גם ליועץ המשפטי לממשלה ולועדות הערר המחוזיות.
מתברר שבמהלך החודשים האחרונים חל שינוי מדיניות מהותי ביותר בועדת הערר המחוזיות העוסקת בתמ"א 38 (ובעיקר בועדה במחוז ת"א), שבמסגרתה צומצמה שיטת חישוב הזכויות של תמ"א 38 במתכונת של הריסה ובניה, וזאת בניגוד מוחלט לשיטה שהיתה נהוגה עד כה.
אני כבעל דירה לא מעוניין שיהיה ליזמים רווח מופרז שיבוא על חשבוני (כך שאקבל כבעל דירה תמורה נמוכה מאוד עבור הזכויות שאני מעביר ליזם), אלא רווח סביר שנותן תשואה סבירה על העלות. ניתן בהחלט להבין את הרציונל לשינוי בגישת ועדת הערר, ובמידה רבה חלק מהיזמים הפחות הגונים (יש גם הגונים) הביאו את זה על עצמם - אם הם היו שומרים על שיעורי רווחיות סבירים ולא מופרזים סביר להניח שלא היה צורך בהחלטה כזו כדי לרסן את תאוות הבצע שלהם.
על כל פנים, צריך לזכור שכל עוד שומרים על רווחיות סבירה ליזם, כך שגם היזם וגם בעלי הדירות יוכלו לקבל תמורה הוגנת בעסקה הזו, הרי שתמ"א 38 (ובמיוחד תמ"א 38 במתכונת של פינוי בינוי, להבדיל מחיזוק) היא כלי חשוב מאוד לצורך חיזוק הבניינים וקידום התחדשות עירונית בשכונות שזקוקות לכך.
לכן, על אף שבהכרח נדרש ריסון כלשהו של הזכויות ליזמים, נראה שהחלטות ועדות הערר מהעת האחרונה עוברות מקיצוניות אחת לקיצוניות שניה, ולמעשה "שופכות את התינוק עם המים". חשוב מצד אחד להגביל את רווחיות היזם לרווחיות סבירה ולא מופרזת, אבל מצד שני חשוב לאפשר מספיק זכויות בפרויקט של הריסה ובניה מחדש, כי אחרת פרויקטים כאלו (שהם יותר יקרים ליזם מפרויקטים של חיזוק) לא יהיו רווחיים כלל ופשוט לא יתבצעו, ואז נישאר רק עם תמ"א של חיזוק (שלדעתי היא ישראבלוף אחד גדול ואני לא הייתי מסכים לדבר כזה בבניין שלי - אבל זה כבר עניין לפוסט אחר).
יש לי הצעה שעשויה לאזן כראוי בין כל האינטרסים בצורה פשוטה יחסית: להשאיר את נוסח התמ"א כפי שהוא (כלומר - כך שיתאפשר חישוב זכויות באופן תיאורטי לפי גישת "המגרש הריק", כפי שמתואר בכתבות), אבל להכפיף את זכויות התמ"א במתכונת של הריסה ובניה מחדש לרווח יזמי בטווח האמור בתקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין בנושא פינוי בינוי (כלומר רווח של כ-15-20% על העלות לאחר מימון). זאת בכפוף לכך שהתקבלה חוות דעת של הועדה המחוזית (שעשויה פחות להיות נגועה בשיקולים פוליטיים לעומת הועדה המקומית) שהרחוב הספציפי מתאים ליישום התמ"א מבחינת עמידה בתשתיות, תחבורה, אופי הבניה ברחוב וכו'.
הצעה זו עשויה לא רק להגביר את הוודאות התכנונית בתחום, אלא גם לרסן את הרווחים המופרזים שהיזמים לעתים מרוויחים בתמ"א 38 על חשבון בעלי הדירות, וגם לשפר את מצבם של בעלי הדירות השכנים ברחובות שבהם נעשית תמ"א (שכן יווצר ריסון מסוים על זכויות הבניה של היזם וכתוצאה מכך גם יהיה פחות עומס על התשתיות).
בחודשים הקרובים יוחלט ברשויות התכנון על נוסח התיקון הרביעי לתמ"א 38 ואני מקווה מאוד שיאמצו בו הצעה ברוח דומה שמאזנת בין כל האינטרסים. אם אתם מכירים מישהו שעוסק בתחום של תמ"א 38 או עובד במינהל התכנון או בוועדות הערר המחוזיות אשמח אם תפיצו את הפוסט שלי הלאה, אולי זה יפול על אוזניים קשובות.
שתהיה לכולנו שנה טובה שתביא עמה התחדשות עירונית שמבוצעת גם לטובת האינטרסים של בעלי הדירות ולא בעיקר לטובת היזמים!
מתברר שבמהלך החודשים האחרונים חל שינוי מדיניות מהותי ביותר בועדת הערר המחוזיות העוסקת בתמ"א 38 (ובעיקר בועדה במחוז ת"א), שבמסגרתה צומצמה שיטת חישוב הזכויות של תמ"א 38 במתכונת של הריסה ובניה, וזאת בניגוד מוחלט לשיטה שהיתה נהוגה עד כה.
אני כבעל דירה לא מעוניין שיהיה ליזמים רווח מופרז שיבוא על חשבוני (כך שאקבל כבעל דירה תמורה נמוכה מאוד עבור הזכויות שאני מעביר ליזם), אלא רווח סביר שנותן תשואה סבירה על העלות. ניתן בהחלט להבין את הרציונל לשינוי בגישת ועדת הערר, ובמידה רבה חלק מהיזמים הפחות הגונים (יש גם הגונים) הביאו את זה על עצמם - אם הם היו שומרים על שיעורי רווחיות סבירים ולא מופרזים סביר להניח שלא היה צורך בהחלטה כזו כדי לרסן את תאוות הבצע שלהם.
על כל פנים, צריך לזכור שכל עוד שומרים על רווחיות סבירה ליזם, כך שגם היזם וגם בעלי הדירות יוכלו לקבל תמורה הוגנת בעסקה הזו, הרי שתמ"א 38 (ובמיוחד תמ"א 38 במתכונת של פינוי בינוי, להבדיל מחיזוק) היא כלי חשוב מאוד לצורך חיזוק הבניינים וקידום התחדשות עירונית בשכונות שזקוקות לכך.
לכן, על אף שבהכרח נדרש ריסון כלשהו של הזכויות ליזמים, נראה שהחלטות ועדות הערר מהעת האחרונה עוברות מקיצוניות אחת לקיצוניות שניה, ולמעשה "שופכות את התינוק עם המים". חשוב מצד אחד להגביל את רווחיות היזם לרווחיות סבירה ולא מופרזת, אבל מצד שני חשוב לאפשר מספיק זכויות בפרויקט של הריסה ובניה מחדש, כי אחרת פרויקטים כאלו (שהם יותר יקרים ליזם מפרויקטים של חיזוק) לא יהיו רווחיים כלל ופשוט לא יתבצעו, ואז נישאר רק עם תמ"א של חיזוק (שלדעתי היא ישראבלוף אחד גדול ואני לא הייתי מסכים לדבר כזה בבניין שלי - אבל זה כבר עניין לפוסט אחר).
יש לי הצעה שעשויה לאזן כראוי בין כל האינטרסים בצורה פשוטה יחסית: להשאיר את נוסח התמ"א כפי שהוא (כלומר - כך שיתאפשר חישוב זכויות באופן תיאורטי לפי גישת "המגרש הריק", כפי שמתואר בכתבות), אבל להכפיף את זכויות התמ"א במתכונת של הריסה ובניה מחדש לרווח יזמי בטווח האמור בתקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין בנושא פינוי בינוי (כלומר רווח של כ-15-20% על העלות לאחר מימון). זאת בכפוף לכך שהתקבלה חוות דעת של הועדה המחוזית (שעשויה פחות להיות נגועה בשיקולים פוליטיים לעומת הועדה המקומית) שהרחוב הספציפי מתאים ליישום התמ"א מבחינת עמידה בתשתיות, תחבורה, אופי הבניה ברחוב וכו'.
הצעה זו עשויה לא רק להגביר את הוודאות התכנונית בתחום, אלא גם לרסן את הרווחים המופרזים שהיזמים לעתים מרוויחים בתמ"א 38 על חשבון בעלי הדירות, וגם לשפר את מצבם של בעלי הדירות השכנים ברחובות שבהם נעשית תמ"א (שכן יווצר ריסון מסוים על זכויות הבניה של היזם וכתוצאה מכך גם יהיה פחות עומס על התשתיות).
בחודשים הקרובים יוחלט ברשויות התכנון על נוסח התיקון הרביעי לתמ"א 38 ואני מקווה מאוד שיאמצו בו הצעה ברוח דומה שמאזנת בין כל האינטרסים. אם אתם מכירים מישהו שעוסק בתחום של תמ"א 38 או עובד במינהל התכנון או בוועדות הערר המחוזיות אשמח אם תפיצו את הפוסט שלי הלאה, אולי זה יפול על אוזניים קשובות.
שתהיה לכולנו שנה טובה שתביא עמה התחדשות עירונית שמבוצעת גם לטובת האינטרסים של בעלי הדירות ולא בעיקר לטובת היזמים!
שינו במדיניות חישוב זכויות התמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/10/15
שלום לבעל הדירה!
אני שוב שמח על השתתפותך הפעילה בפורום ועל דעותיך המאוד ברורות.
אין לנו ויכוח שהיזם צריך להרוויח רווח יזמי סביר ולא מעבר לכך. הכפפת פרויקטים של תמ"א לקבלת חוו"ד לגבי הרווחיות משמאי פינוי בינוי היא רעיון שצריך לבדק. יחד עם זאת גם בעלי הדירות עצמם יכולים וחופשיים לבדוק בעצמם את הנושא לפני שהם מתקשרים עם יזם.
תרומה גדולה לענין יתנו גם הרשויות אם יבהירו בדיוק מה ניתן לבנות ומה עקרונות המיסוי שיחול.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני שוב שמח על השתתפותך הפעילה בפורום ועל דעותיך המאוד ברורות.
אין לנו ויכוח שהיזם צריך להרוויח רווח יזמי סביר ולא מעבר לכך. הכפפת פרויקטים של תמ"א לקבלת חוו"ד לגבי הרווחיות משמאי פינוי בינוי היא רעיון שצריך לבדק. יחד עם זאת גם בעלי הדירות עצמם יכולים וחופשיים לבדוק בעצמם את הנושא לפני שהם מתקשרים עם יזם.
תרומה גדולה לענין יתנו גם הרשויות אם יבהירו בדיוק מה ניתן לבנות ומה עקרונות המיסוי שיחול.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי תוכנית בתמא 38-1
דוד
04/10/15
האם ניתן לשנות תוכנית של פרוייקט לחלוטין אחרי שכל הדיירים והיזם חתמו על תוכנית מסויימת?
ואם התוכנית החדשה לא לרוח הדיירים האם הם יכולים להפר בשל כך חוזה?
ואם התוכנית החדשה לא לרוח הדיירים האם הם יכולים להפר בשל כך חוזה?
שינוי תכנון
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/10/15
שלום דוד
חשוב מאוד לדעת מה כתבו בהסכם עליו חתמתם. האם צורפה לו תוכנית ראשונית ומה כתוב בו לגבי שינויים מכך.
צריך לזכור כי בשלב של חתימת ההסכם עדין אין התיחסות של יועצים שונים ושל הגוף התכנוני לתוכנית המוצעת. על כן בהחלט עשויים להיות שינויים בתוכניות לעומת מה שצורף להסכם. מה שחשוב לבדוק הוא אם מדובר בשינוי מהותי או לא. אם למשל הבטיחו לכם תוספת ממ"ד ולא מאשרים זאת זה שינוי מהותי. אם הורידו שטח מרפסת מ-12 מ"ר ל- 10 מ"ר זה להבנתי לא שינוי מהותי אלא שינוי שלכל היותר ניתן לפתור בכסף או בשווה ערך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
חשוב מאוד לדעת מה כתבו בהסכם עליו חתמתם. האם צורפה לו תוכנית ראשונית ומה כתוב בו לגבי שינויים מכך.
צריך לזכור כי בשלב של חתימת ההסכם עדין אין התיחסות של יועצים שונים ושל הגוף התכנוני לתוכנית המוצעת. על כן בהחלט עשויים להיות שינויים בתוכניות לעומת מה שצורף להסכם. מה שחשוב לבדוק הוא אם מדובר בשינוי מהותי או לא. אם למשל הבטיחו לכם תוספת ממ"ד ולא מאשרים זאת זה שינוי מהותי. אם הורידו שטח מרפסת מ-12 מ"ר ל- 10 מ"ר זה להבנתי לא שינוי מהותי אלא שינוי שלכל היותר ניתן לפתור בכסף או בשווה ערך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תחילת בניה בתוכנית שאושרה
גולדה אדישליד
03/10/15
לאחר שהתקבלה דחיה של הערר, על ידי ועדה מחוזית, והיא נתנה את החלטתה בתיק, האם יש מגבלת זמן שבמסגרתה יש להתחיל ולבנות? האם תוקף ההחלטה מוגבל בזמן, או שמכאן ואילך ניתן להתחיל לבנות בכל רגע נתון? (למשל, גם 5 שנים לאחר תחילת הפרויקט?)
מועד לתחילת בניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
04/10/15
שלום לך
מקווה שהבנתי את העובדות.
הוגש ערר על החלטת ועדת הרישוי לקבל את הבקשה להיתר בניה ןהערר נדחה.
אם זה המצב אז היזם יכול להמשיך בתהליך לקבלת היתר הבניה. תוקף ההחלטה הוא שנה אבל ניתן להארכה ללא בעיה בעוד שנה ואולי אף יותר מנימוקים משכנעים. לא ניתן למשוך כעת את הוצאת ההיתר 5 שנים פשוט כי כבר לא יהיה תוקף להחלטת הוועדה.
מקווה שעניתי ואם לא אז נא להבהיר את העובדות.
בברכה
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מקווה שהבנתי את העובדות.
הוגש ערר על החלטת ועדת הרישוי לקבל את הבקשה להיתר בניה ןהערר נדחה.
אם זה המצב אז היזם יכול להמשיך בתהליך לקבלת היתר הבניה. תוקף ההחלטה הוא שנה אבל ניתן להארכה ללא בעיה בעוד שנה ואולי אף יותר מנימוקים משכנעים. לא ניתן למשוך כעת את הוצאת ההיתר 5 שנים פשוט כי כבר לא יהיה תוקף להחלטת הוועדה.
מקווה שעניתי ואם לא אז נא להבהיר את העובדות.
בברכה
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרסומים אחרונים בנושא זכויות הבנייה מתוקף תמ"א 38
מיכל
02/10/15
אנחנו בעלי דירה בבניין ברמת גן שסיים את כל הליך התמ"א ולפני תשלום אגרות והתר, בעקבות הפרסומים האחרונים בדבר שינוי חישוב זכויות הבנייה הן אנו והן הקבלן נותרנו בערפל וחששות ולא ברור גורל הפרויקט, שעמלנו עליו שנים רבות.
השאלה האם בשלבים כל כך מתקדמים לאחר שכל התוכניות אושרו כדת וכדין יכולה הרשות המקומית לעצור את התקדמות התהליך אגב הפרסומים האחרונים ?
השאלה האם בשלבים כל כך מתקדמים לאחר שכל התוכניות אושרו כדת וכדין יכולה הרשות המקומית לעצור את התקדמות התהליך אגב הפרסומים האחרונים ?
חישוב זכויות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/10/15
שלום מיכל
אני מבין שאתם כבר בשחב הסופי לפני קבלת היתר בניה. לא ברור לי גם אם ההחלטה האחרונה רלבנטית לכם. בכל מקרה אני בספק אם יעצרו לכם את התהליך. בכל מקרה גם עדיף לשלם אגרות ולהוציא היתר מהר ככל שניתן
בברכה
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שאתם כבר בשחב הסופי לפני קבלת היתר בניה. לא ברור לי גם אם ההחלטה האחרונה רלבנטית לכם. בכל מקרה אני בספק אם יעצרו לכם את התהליך. בכל מקרה גם עדיף לשלם אגרות ולהוציא היתר מהר ככל שניתן
בברכה
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רשימת בניינים בתמ"א 38
תומר
02/10/15
צהרים טובים,
ברחוב שלי החל פרויקט פינוי בינוי (אמנם בצעדיו הראשונים אך היה כבר כנס ראשון).
כיצד אני יכול לדעת אם בנייני עומד ברשימת הבניינים לפרויקט והאם יש חובה כלשהי על היזם לכלול בניינים כלשהם בפרויקט?(אם לדוגמא ברוב הרחוב מבצעים את הפרויקט).
שבת שלום.
ברחוב שלי החל פרויקט פינוי בינוי (אמנם בצעדיו הראשונים אך היה כבר כנס ראשון).
כיצד אני יכול לדעת אם בנייני עומד ברשימת הבניינים לפרויקט והאם יש חובה כלשהי על היזם לכלול בניינים כלשהם בפרויקט?(אם לדוגמא ברוב הרחוב מבצעים את הפרויקט).
שבת שלום.
אם אתה בעל דירה אתה אמור להיות מעורב בתהליך
סיכויים
02/10/15
תבדוק עם היזם. או עם וועד הביניין.
אם אתה בעלים של הדירה הם חייבים שתיהיה נוכח באסיפות. אם אתה שוכר דירה הם לא חייבים ליידע אותך ותתעדכן מהדיירים בביניין שלך. ואם אתה בעלים, ולא יידעו אותך בכלל בנושא אז אין להביניין שלך לא בפרוייקט זה.
ולשאלתך אם היזם חייב לכלול.... זה עיניין פרטי שלו והוא בוחר היכן להשקיע את כספו. זה כמו לשאול אם מישהוא קנה 4 דירות בביניין האם הוא חייב לקנות את כל הדירות. עיניין שלו. הכסף שלו.
במידה ואתם לא בפרוייקט יתכן שתיהיו בשלב הבא. ואם לא אז זכותכם ליזום עם חברה זו או אחרת ולהריץ פרוייקט משלכם. אם הנושא אושר בעיריה, יהיה לכם קל יותר ליזום. בהצלחה.
רשימת בנינים בתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/10/15
שלום תומר!
אני מבין שמדובר על פרויקט פינוי בינוי ולא תמ"א 38. יש הבדל בינהם מבחינת החוקים החלים.
אם בכל זאת מדובר על פרויקט תמ"א 38 - הפרויקט נעשה לכל בנין לחוד. העובדה שמבצעים הרבה פםרויקטים של תמ"א 38 ברחוב אצלכם היא לא רלבנטית. כל בעל דירה אמור לדעת אם אצלו בבנין התחילו הליכים לפרויקט כזה.
בכל מקרה- לא לא לחייב יזם לבצע פרויקט תמ"א 38 גם אצלכם.
אם ברחוב שלכם מתכננים פרויקט פינוי בינוי המצב יכול להיות שונה - שוב כל בעל דירה אמור לדעת אם הבנין שלו נכלל בפרויקט או לא. אבל במקרה שאתם לא נכללים - אפשר לנסות ולהגיש התנגדויות וכמובן גם לדבר על היזם על מנת לדרוש ולבקש להכליל אותכם במסגרת הפרויקט (במידה ויש נימוקים הגיוניים לכך).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שמדובר על פרויקט פינוי בינוי ולא תמ"א 38. יש הבדל בינהם מבחינת החוקים החלים.
אם בכל זאת מדובר על פרויקט תמ"א 38 - הפרויקט נעשה לכל בנין לחוד. העובדה שמבצעים הרבה פםרויקטים של תמ"א 38 ברחוב אצלכם היא לא רלבנטית. כל בעל דירה אמור לדעת אם אצלו בבנין התחילו הליכים לפרויקט כזה.
בכל מקרה- לא לא לחייב יזם לבצע פרויקט תמ"א 38 גם אצלכם.
אם ברחוב שלכם מתכננים פרויקט פינוי בינוי המצב יכול להיות שונה - שוב כל בעל דירה אמור לדעת אם הבנין שלו נכלל בפרויקט או לא. אבל במקרה שאתם לא נכללים - אפשר לנסות ולהגיש התנגדויות וכמובן גם לדבר על היזם על מנת לדרוש ולבקש להכליל אותכם במסגרת הפרויקט (במידה ויש נימוקים הגיוניים לכך).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
שלי
30/09/15
עו"ד אילן הלוי שלום רב.
אודה לך על התייחסות למקרה שלנו.
תחילה היה בהסכם שביניין אחד בעל 2 כניסות יעבור תמ"א 38
אילוצי שטח
הכתיבו שכל הדיירים יקבלו ממ"ד + מרפסת שמש בגודל 12 מטר, למעט 8 דיירים שנמצאים בתפר
הביניין, 4 מכל צד, שהם יקבלו ממ"ד + מרפסת 7 מטר וחניה כפיצוי. לאחר החתימות התברר כי הקבלן
רוצה להרוויח יותר ומאחר והעיריה לא אישרה לו 4 דירות גן הוא שינה את התוכנית לכך שכל הדיירים שאינם בתפר יקבלו 2 חדרים
נוספים ומרפסת 12 מטרים. ואילו הדיירים שבתפר ישארו עם חדר הממד המקורי מרפסת 7
מטרים וחניה.
זה לא מפאת אילוצי שטח זה אילוצי רווח.
הקבלן יבנה מעל הדירות שאינן בתפר דירות 5 חדרים במקום דירות 4 חדרים ובכך יגדיל את רווחיו.
למחאת 8 הדיירים שבתפר ואמר אל תיהיו צרי עין על מה שהאחרים
מקבלים... העיקר שאתם מקבלים חניה.
הדיירים שבתפר טוענים שפיצוי כגון מחסן קטן של 2
על 2 יכול לעזור להרגשת הקיפוח ויכול לתת מענה לגודל של הבית כי ישמש מחסן למטה
בביניין מה גם שבוטלה האפשרות שלו לבנות דירות גן מה שמרחיב את האפשרות לבנות מחסנים.
מה אפשר לעשות כדי להוציא את הפיצוי הנ"ל מהקבלן בלי לשבור את הכלים? האם העו"ד של הדיירים אמור לעמוד על זכותם של ה 8 המקופחים או שהם צריכים לדאוג לעצמם? יש לציין שנציגות הביניין מתנהלת כמו עציץ. אף אחד לא יודע ולא שומע עליהם והם לא נגישים. רובם ככולם משכירים את דירותיהם בביניין. ומה שעוד יותר גרוע.. אין בנציגות אף אדם משמונה הדירות שבתפר. כך שאין אינטרס לדון בזה ואף ההיפך הוא הנכון. (הם עשויים לטרפד כי הם מפוצים).
האם זכותי כדיירת שבתפר לבקש שיכניסו אותי לנציגות? ואם כן כיצד? כשרכשתי את הדירה כבר היה הסכם תמ"א ולכן לא נצנתי עם הדיירים בנציגות.
סליחה על הסתעפות השאלה/ות
ותודה רבה.
אודה לך על התייחסות למקרה שלנו.
תחילה היה בהסכם שביניין אחד בעל 2 כניסות יעבור תמ"א 38
אילוצי שטח
הכתיבו שכל הדיירים יקבלו ממ"ד + מרפסת שמש בגודל 12 מטר, למעט 8 דיירים שנמצאים בתפר
הביניין, 4 מכל צד, שהם יקבלו ממ"ד + מרפסת 7 מטר וחניה כפיצוי. לאחר החתימות התברר כי הקבלן
רוצה להרוויח יותר ומאחר והעיריה לא אישרה לו 4 דירות גן הוא שינה את התוכנית לכך שכל הדיירים שאינם בתפר יקבלו 2 חדרים
נוספים ומרפסת 12 מטרים. ואילו הדיירים שבתפר ישארו עם חדר הממד המקורי מרפסת 7
מטרים וחניה.
זה לא מפאת אילוצי שטח זה אילוצי רווח.
הקבלן יבנה מעל הדירות שאינן בתפר דירות 5 חדרים במקום דירות 4 חדרים ובכך יגדיל את רווחיו.
למחאת 8 הדיירים שבתפר ואמר אל תיהיו צרי עין על מה שהאחרים
מקבלים... העיקר שאתם מקבלים חניה.
הדיירים שבתפר טוענים שפיצוי כגון מחסן קטן של 2
על 2 יכול לעזור להרגשת הקיפוח ויכול לתת מענה לגודל של הבית כי ישמש מחסן למטה
בביניין מה גם שבוטלה האפשרות שלו לבנות דירות גן מה שמרחיב את האפשרות לבנות מחסנים.
מה אפשר לעשות כדי להוציא את הפיצוי הנ"ל מהקבלן בלי לשבור את הכלים? האם העו"ד של הדיירים אמור לעמוד על זכותם של ה 8 המקופחים או שהם צריכים לדאוג לעצמם? יש לציין שנציגות הביניין מתנהלת כמו עציץ. אף אחד לא יודע ולא שומע עליהם והם לא נגישים. רובם ככולם משכירים את דירותיהם בביניין. ומה שעוד יותר גרוע.. אין בנציגות אף אדם משמונה הדירות שבתפר. כך שאין אינטרס לדון בזה ואף ההיפך הוא הנכון. (הם עשויים לטרפד כי הם מפוצים).
האם זכותי כדיירת שבתפר לבקש שיכניסו אותי לנציגות? ואם כן כיצד? כשרכשתי את הדירה כבר היה הסכם תמ"א ולכן לא נצנתי עם הדיירים בנציגות.
סליחה על הסתעפות השאלה/ות
ותודה רבה.
פיצוי לדירות התפר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
04/10/15
שלום שלי
אני מבין שאתם כבר חתמתם על ההסכם ועל כן חשוב לדעת מה כתוב שם. כם לגבי חברות בנציגות וגם לגבי שינוי התוכניות. לגבי התוכניות- בעצם היזם יטען שאתם לא ניזוקתם אלא פשוט הדירות האחרות יקבלו עוד. הטענה שלכם היא שחלוקת העוגה המוסכמת בין הדיירים היתה לפי המצב הקודם ואם העוגה גדלה אז גם לכם מגיע עוד חלק. דרישתכם למחסן מאוד סבירה אבל צריך לבדוק אם היא ישימה בכלל. בכל מקרה אני ממליץ כי תצרו חזית אחידה של כול דירות התפר מול היזם ודברו איתו. אף יזם לא אוהב בעיות ואנו בטוח שתגיעו לפתרון.
לגבי חברות בנציגות- אפשר לדרוש זאת גם עכשיו ולא רואה סיבה למניעה בעניין זה.
כמו שפתחתי בכל מקרה רצוי לדעת מה הזכויות שלכם על פי ההסכם ולצורך כך להעזר בעורך דין.
בברכה
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמא 38
אני מבין שאתם כבר חתמתם על ההסכם ועל כן חשוב לדעת מה כתוב שם. כם לגבי חברות בנציגות וגם לגבי שינוי התוכניות. לגבי התוכניות- בעצם היזם יטען שאתם לא ניזוקתם אלא פשוט הדירות האחרות יקבלו עוד. הטענה שלכם היא שחלוקת העוגה המוסכמת בין הדיירים היתה לפי המצב הקודם ואם העוגה גדלה אז גם לכם מגיע עוד חלק. דרישתכם למחסן מאוד סבירה אבל צריך לבדוק אם היא ישימה בכלל. בכל מקרה אני ממליץ כי תצרו חזית אחידה של כול דירות התפר מול היזם ודברו איתו. אף יזם לא אוהב בעיות ואנו בטוח שתגיעו לפתרון.
לגבי חברות בנציגות- אפשר לדרוש זאת גם עכשיו ולא רואה סיבה למניעה בעניין זה.
כמו שפתחתי בכל מקרה רצוי לדעת מה הזכויות שלכם על פי ההסכם ולצורך כך להעזר בעורך דין.
בברכה
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמא 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
