פורום תמ"א 38

שלום, רן

ככל שמדובר בדירות חדשות (לא דירה מקורית שעברה עיבוי, אלא דירה חדשה) לא אמורים להיות הבדלים בין שוויי הדירות, אך התשובה הינה שמאית. יש לפנות לשמאי לקבל הערכות שווי של שני הנכסים הספציפיים, כיוון שישנם שיקולים נוספים לקביעת שווי ולא רק אופן הבניה של הבניין. 

שלום, חנה

המצב שאת מתארת מצער מאוד, ומצריך התארגנות של עוה"ד המייצג.ת אתכם לבחון שאין הפרה של ההסכם מצד היזם.

במקרה שקיימת הפרה, יש מקום לפעול בהתאם להוראות ההסכם והדין, ואם ההסכם יבוטל, יש למחוק את ההערה שנרשמה לטובת היזם.

אגב, אין מניעה למכירת הדירות במקרה כזה, נדרשת רק הסכמת היזם לרישום הזכויות בטאבו ע"ש הרוכש כפוף להערת האזהרה. 

היי זיו

בסוף המפקחת בודקת בעיקר האם אותו דייר קופח בתמורות או לא. אם הוא אכן השתלט על שטחים הוא לא אמור לקבל תמורה בגינם והמפקחת לא תתערב בכך. לגבי חוסר רצון להגיע להסדר- לא יודע מה הוצע לו ולכן קשה לי לשפוט. אני כן יכול לאמר שהמפקחת בהחלט תלחץ להגיע להסדר ואצלה באולם יהיה לו קשה לסרב לכך.

שלום לשלמה!

יזמים משתמשים בפטור כללי שיש למכירת זכויות בפרויקט של תמ"א 38 הריסה ובניה. פטור אישי קיים רק לגבי מכירת דירה יחידה. יש אפשרות גם לחשוב מס לניארי מטיב שמפחית הרבה את המס. 

לגבי חבויות מס נוספות- בעיקרון בהסכם אמור להיות מוסדר שכל נושא המיסוי חל על היזם. יש היום פטורים בחוק לגבי מע"מ שירותי בניה וגם לגבי מרבית היטל ההשבחה.

עמי שלום

היזם אמור לדאוג לכל העבודות והנזקים שנגרמו כתוצאה מהעבודות.

מציע שתדברו איתו שיבצע תיקון לפחות שניתן יהיה להשכיר את הדירה. 

אני לא מכיר את הפרויקט אבל לרוב בונים מעל הקומה האחרונה את התוספת ולכן אין צורך כבר באיטום הגג הישן

אבי שלום

סעיף בעייתי שעדיף שלא יהיה. אני גם לא חושב שיעשו בו שימוש.

בעיקרון יש פטור (כמעט מלא) על פי חוק מהיטל השבחה בפרויקט של התחדשות עירונית. יש יזמים שמסיבות לא ברורות (אחת שאני יכול לחשוב עליה- הוא החשש שלהם מביטול עתידי של הפטור) מבקשים לאפשר להם לנצל פטור אחר שקיים בחוק התכנון והבניה ולפיו יש פטור מהיטל השבחה במקרה של הגדלת שטח דירה עד 140 מ"ר. פטור זה מותנה במגורי הבעלים (או משפחה מדרגה ראשונה) בדירה לפחות 4 שנים לאחר סיום ההרחבה. במידה והתנאים לא התקיימו אז העיריה תפנה לבעלי הדירה (ולא ליזם) בדרישה לתשלום היטל ההשבחה. לכן לכאורה הוא אמור לתת ערבות בנקאית לתקופה של 4 שנים. אם הערבות פגה יש בעיה... כמובן שיתכן שהיזם ישלם בלי חוכמות אבל לא הייתי סומך על זה. ערבות כזו עולה כסף בערך 2.2% לשנה. כלומר היזם אמור לשלם בערך 10% מגובה הערבות. לכן לא נראה לי שזה בכלל ישים והיה רצוי ודיף להסביר זאת ליזם ושיוותר על זה

לפי מה שכתבת הרוב כבר 

שלום, מישל

הייתי מציעה כי תחתום על כל עמודי ההסכם וכלל נספחיו. הייתי מציעה ל גם להמליץ כך לכל יתר בעלי הזכויות במקרקעין.

בלי קשר, הינך זכאי לקבל העתק מההסכם החתום, ויש לדרוש, שהיזם יהיה חתום על כל העמודים, ללא יוצא מן הכלל. 

מבחינה חוקית זה תקין שלא תהיה חתימה על כל העמודים, מכל הבחינות האחרות לא הייתי ממליצה על כך. זה פתח לצרות, כפי שאתה מבחין בעצמך. 

בהצלחה

שלום, רן

המצב שאתה מתאר הוא לא נוח, לשון המעטה, ולא אמור לקרות.

הייצי מציעה קודם כל לנסות הידברות עם המייצג, אולי מדובר באי הבנה שניתנת לפתרון. נסה גם להיעזר בעו"ד היזם. 

במקרה של קושי ממשי, ופגיעה בנאמנות הייצוג, אין מנוס מפניה לעו"ד אחר.  

יש לקחת בחשבון שהיזם לא בהכרח יממן ייצוג אחר בנוסף, אלא אם יווכח כי אכן נדרש ייצוג נפרד. הדבר תלוי בשלב בו מצויים בתהליך, ויש לקחת בחשבון שייתכן שתצטרך לגשר על הסכומים, אבל בהחלט יש לנסות לדרוש את המימון הנפרד, לפחות לפי חלקו של הייצוג.

בהצלחה 

שלום, עוזי 

מדובר בפרק זמן ארוך מהמקובל, ובהחלט לגיטימי שייערך שדרוג לתמורות לפי המפרט.

השאלה היא אם יש השוואה כלשהי למפרט של רוכשי הדירות בפרוייקט. הייתי מצפה שתהיה הלימה ביחס בין המטבח שהוצע לכם לעומת המטבח לרוכשים, ובהתאם לעדכונים בחלוף השנים, שגם המטבח שלכם יעודכן.

נניח שאם הובטח לכם מטבח בשווי של 75% מהמטבח שיותקן בדירות החדשות, אזי יש להעמיד את התשלום באופן יחסי לעלות המטבחים כיום לדירות החדשות.

במקרה של חוסר היענות מצד היזם לפתרון כזה, או בהעדר התייחסות בחוזה, הייתי מציעה מנגנון הצמדה למדד תשומות הבניה. 9 שנים הן לא משך זמין סביר, ויש לקיים חוזים בתום לב, וזהו קיום "בקירוב" בשפה המשפטית.

בהצלחה

שלום, אורי

אני מבינה שמדובר בתמ"א עיבוי, כאשר הבעלים ממשיכים להתגורר בדירות. 

ככל שההסכם בין הצדדים שותק לעניין זה, ואין צריכה של חשמל לצרכי הבניה, הגיוני שהבעלים ישאו בעלויות השוטפות בגין צריכה חשמל. ככל שקיימים מתקנים כלשהם שמגדילים את הצריכה בגין עבודות הבניה, בהחלט יש לדרוש את התשלום מהקבלן. 

שלום, משה

בעיקרון חתימה היא מחייבת, ואמורים להיות תנאים לביטולה במסמך עצמו.

ככל שחלף הזמן ואין צפי להשלמת חתימות נוספות לפרוייקט, יתכן שיש מקום להודיע על ביטול ההתקשרות. עם זאת, יש לקחת בחשבון לוח זמנים סביר להתקשרות עם בעלי זכויות נוספים, ולא ניתן לסגת מחתימה מבלי שניתנה ארכה סבירה לצד שכנגד להשיג את החתימות לרוב הדרוש. 

שלום לאלמוני,

אני מניחה שברור לך שלא ניתן לתת חוות דעת מקצועית מבלי להידרש לכל הפרטים בייעוץ פרטני.

יחד עם זאת אשיבך בכלליות, שבהעדר מסמך חתום (וזכרון דברים זה מסמך חתום) קיימות עילות תביעה בגין חוסר תום לב במו"מ, ככל שאכן היה כזה. העובדה שלא נחתם עדיין מסמך מחייב מקטינה את הסיכוי להצלחה בתביעה מסוג זה.

יתכן שניתן להתקשר עם יזם אחר, ויתכן שהכדאיות נופלת ולא קיימת אפשרות לקיים פרוייקט במגרש. יש לבדור ק את הדברים באופן ספציפי.

בהצלחה  

אנה שלום

אני מבין שמתקן החניה מחובר לצריכת החשמל המשותפת של הבנין. אם יש לכך התיחסות בתקנון הבית המשותף אז הולכים לפי מה שכתוב שם. אם אין שם התייחסות אז יכולות להיות טענות לכאן ולכאן- מחד מדובר במתקן החניה משמש רק חלק מבעלי הדירות ומנגד יש התיחסות מפורשת רק לאחזקה ותיקונים ולא להוצאות שוטפות כך שניתן ללמוד שאלו חלות על כולם.

אני מציע שתבדקו קודם מה העלות האמיתית של החשמל למתקן. בהרגשה שלי מדובר על סכום זניח שלא מחייב מחלוקת רבה לגביו. 

אלי שלום

אין משמעות להחלטת רוב כי בסוף על ההסכם צריכים לחתום 2/3 מבעלי הדירות. לכן צריך לוודא שהמיעוט מקבל את ההחלטה וימשיך להסכם עם היזם הנבחר אחרת אתם מחזיקים אחד את השני ללא יכולת להתקדם.

שלום מיכל

לאחר הפרסום להקלות יש להמתין ולראות אם הוגשו התנגדויות ובמידה והוגשו הוועדה צריכה לדון בהם.

לפי מה שאני מבין אתם אחרי חתימת ההסכם, הגשתם בקשה להיתר וכעת אתם בפרסום להתנגדויות לגבי ההקלות. אם הכל בסדר יקלח לכם להערכתי עוד 2.5 שנים עד קבלת היתר בניה (מותנה בתשלום אגרות והיטלים).

קארין שלום רב

מצטער אבל החוק מחייב רוב של 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב 2/3 מהרכוש המשותף. (לפרויקט תמ"א). במידה ואין רוב אין פרויקט ולא ניתן לפעול בהליכים משפטיים.

מציע כי תנסו להבין ממה ההתנגדות נובעת ואיך אפשר לפתור. יתכן גם כי כדאי להתחיל ולחתום 50% ולחכות שדברים ישתנו אצל מי מהאחרים (לרוב זה מה שקורה), אבל כמובן זה גם תלוי בהסכמת היזם. 

היי חן

לא הבנתי מה הכוונה. מי שמבצע את הליך הרישוי הוא היזם באמצעות בעלי המקצוע שבחר. אין שום הגיון ברשוי עצמי שמחייב העסקה ותשלום לכל בעלי המקצוע והכרת הנדרש.

שלום רב

לא ניתן להכנס לדירות ללא אישור אכלוס מהרשות.

כניסה מוקדמת יותר אינה חוקית וכמובן גם חיבור המעלית לחשמל מהדירה אינו בטיחותי. טופס 4 הוא הרשאה לחיבור חשמל ומים לבנין. בשלב זה חברת חשמל מבצעת ביקורת על הלוח חשמל ואז חברת המעליות משלימה את המעלית. כל זה אני מבין שלא נעשה.

שלום רענן

חייבים 100% חתימות.  הבנק גם דורש חתימות אישיות ולא מכוח יפוי כוח אלא במקרים מיוחדים וחריגים.