פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
דירת גג עם חריגות בניה
דנה
03/03/10
קניתי לפני שנה דירת גג עליה נבנה לפני למעלה מ- 15 שנה חדר ללא היתר בניה. התניתי את קיום החוזה בכך שהמוכר יסדיר חובותיו מול העיריה, ואכן הוצגו לי אישורים על תשלום היטל השבחה (בסך עשרות אלפי שקלים) . ככל הנראה ביקר פקח מטעם העירייה בדירה ומאז הנני משלמת ארנונה גבוהה יותר על הדירה. האם אני חשופה לתביעה כלשהי מטעם העיריה או לצו הריסה ?
דירת גג עם חריגות בניה
עו"ד זהר ארד
מנהל
04/03/10
זה ששולם היטל השבחה אינו אומר ש"השרץ" הוכשר. בניה בלתי חוקית יש להכשיר על ידי קבלת היתר בניה. עליך לבדוק מה בדיוק הסדיר המוכר, שכן בהעדר היתר את אכן חשופה לדרישות/תביעות מהעיריה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפעלת מעלית שבת – בית רב קומות
מלי - תל אביב
03/03/10
על פי חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 נכתב כי מספיק שבעל דירה אחד דורש להפעיל מעלית שבת, כדי שאכן תופעל.
שאלתי היא האם עולה מכך שדייר שגר בשכירות אינו יכול לדרוש, או שבקשתו הינו חסרת בסיס וניתן להשיב בשלילה.
בתודה מראש
שאלתי היא האם עולה מכך שדייר שגר בשכירות אינו יכול לדרוש, או שבקשתו הינו חסרת בסיס וניתן להשיב בשלילה.
בתודה מראש
הפעלת מעלית שבת בבית משותף
עו"ד זהר ארד
מנהל
04/03/10
ראשית, על פי החוק מדובר רק בבניינים שמותקנת בהם יותר ממעלית אחת ובאחת המעליות הותקן מנגנון פיקוד שבת.
החוק מתייחס מפורשות לדרישה של בעל דירה ולא מחזיק או שוכר.
החוק מתייחס מפורשות לדרישה של בעל דירה ולא מחזיק או שוכר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דחיית בניה
אלכס
03/03/10
שלום. ברשותי מגרש שקניתי ממנהל. בחוזה כתוב שתוך 3 שנים צריך לסיים לבנות. האם ניתן לדחות מועד זה ו באיזה תשלום אם בכלל זה כרוך. תודה
הארכת תוקף
עו"ד זהר ארד
מנהל
04/03/10
בדר"כ ניתן להאריך התחייבות/תוקף.
לגבי גובה התשלום, אם בכלל, והפרוצדורה עליך לפנות ישירות למינהל.
ככל שמדובר למשל בהארכת הסכם פיתוח, הדבר כרוך בתשלום של 0.5% למינהל.
לגבי גובה התשלום, אם בכלל, והפרוצדורה עליך לפנות ישירות למינהל.
ככל שמדובר למשל בהארכת הסכם פיתוח, הדבר כרוך בתשלום של 0.5% למינהל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נסח טאבו עם חותמת סגולה
שלומי
03/03/10
מתי מספיק נסח טאבו רגיל ? ומתי צריך נסח טאבו עם חותמת סגולה ?
לא ברור מה זה חותמת סגולה
עו"ד זהר ארד
מנהל
03/03/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נכדה לדייר מוגן
שרונה
03/03/10
סבי מתגורר בגפו בדירה שרכש בדמי מפתח. הוא אוהב להסתדר לבד, אך כדי שהדירה לא תצא לאחר פטירתו מרשות אבי ודודותי, ביקש ממני סבי לבוא לגור איתו.
רציתי לברר אם זה יועיל, מכיון שאני לא יורשת בפועל. שהרי היורשים הם ילדיו, ואני רק נכדה (וכל עוד ילדיו קיימים אינני בגדר יורשת).
רציתי לברר אם זה יועיל, מכיון שאני לא יורשת בפועל. שהרי היורשים הם ילדיו, ואני רק נכדה (וכל עוד ילדיו קיימים אינני בגדר יורשת).
מומלץ לפנות לעו"ד לקבלת יעוץ אישי
עו"ד זהר ארד
מנהל
03/03/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מסרבים לשלם שכירות ומסרבים לצאת
עליזה
03/03/10
בבעלותי דירה אותה אני משכירה למשפחה יותר משנתיים, לאורך כל תקופת השכירות היו בעיות בתשלום, ובכל פעם היו תחנונים ובקשות להקל עמם, בסוף שנת השכירות הראשונה, העליתי את גובהה השכירות בתקווה שהשוכרים לא יוכלו לעמוד בהעלאה, אך הם שילמו חצי שנה מראש, ואחרי חצי שנה שוב החלו הבעיות ברציפות התשלומים, היום, המצב הוא שהם לא מוכנים לשלם (כל יום מחר מחר, כבר למעלה משלושה חודשים, ארנונה יורדת מחשבוני בהוראת קבע כבר שמונה חודשים) החוב המצטבר עומד על 17,000 ש"ח. החוזה נגמר לפני שנה, לא הצלחנו לחדש חוזה, כי אין להם ערבים, הם לא מוכנים לפנות למרות שביקשנו מהם לפנות - והמצב עומד כך, לא משלמים ולא מפנים, ברצוני לציין שאני גרה באוסטרליה, ואחותי מיופת כוחי מטפלת בעניינים שלי. מה הצעד הבא???
הצעד הבא הוא הגשת תביעת פינוי לבית המשפט (ויפה שעה אחת קודם)
עו"ד זהר ארד
מנהל
03/03/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה ורפורמה חדשה במינהל
סלמון כוכבה
02/03/10
לאחי ולי יש קרקע 770מ"ר חצי חצי רשומה על שמינו בלבד אמא גרה במבנה של 60מ"ר שתחייה עד .120 וכיום הגשתי תוכנית בניה נוסף לקיים בשטח של 143מ"ר וקיבלתי דרישת תשלום של 66.000ש"ח היטל השבחה ו67.000ש"ח דמי היתר . שאלתי האם זה חוקי??והאם מישהוא יכול לעזור לי גם בנושא הרפורמה החדשה אם שווה להמתין ליישום בפועל? תודה רבה
היטלים בגין זכויות בניה נוספות
עו"ד זהר ארד
מנהל
03/03/10
בכלליות אומר, כי במימוש זכויות בניה נוספות/חדשות, יש לשלם היטל השבחה לרשות המוניציפלית ודמי היתר למינהל (בגין זכויות הבניה שמעבר לזכויות החכירה המשולמות על פי הסכם החכירה).
לגבי גובה ההיטלים מומלץ להיעזר בשמאי מטעמך.
לגבי הרפורמה - שאלתך כללית מידי ובכל מקרה תוכל לנסות לברר זאת במינהל.
לגבי גובה ההיטלים מומלץ להיעזר בשמאי מטעמך.
לגבי הרפורמה - שאלתך כללית מידי ובכל מקרה תוכל לנסות לברר זאת במינהל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוקיות החוזה
נודלמן מרדכי
02/03/10
חתמתי חוזה שכירות על דירה שנמצאת בקומה מינוס אחת, בדיעבד התברר לי שייתכן ומדובר בקומה שהייתה אמורה להיות חנייה משום שהבניין הוא 5 קומות (הבניין נמצא בירושלים), מה גם שבעל הדירה אמר לי שהארנונה היא על חשבונו וכמו"כ את תשלום חשבון המים והחשמל אני משלם דרכו, יש לציין שבשעת חתימת החוזה לא ביקשתי משום מה העתק של החוזה, ובשלב מסוים שהייתי צריך אותו ביקשתי אותו מבעל הדירה, והוא ענה לי שהוא לא נותן לדיירים ששכרו ממנו דירות חוזה. ברצנוי לשאול האם שכירות דירה בקומת חנייה כפי שפרטתי לעיל נחשבת חוקית, במידה וכן האם יש לי אפשרות לעכב שיק של שכירות כל עוד לא קיבלתי ממנו את החוזה. בתודה מראש
חוקיות חוזה
עו"ד זהר ארד
מנהל
03/03/10
במישור היחסים בינך לבין המשכיר, החוזה חוקי ואין לך אפשרות לעכב שיקים של דמי שכירות אחרת תיחשב למפר הסכם.
יתכן שהמשכיר עובר עבירה תכנונית כאשר הוא מתיר שימוש למגורים בנכס שהיעוד שלו שונה.
במאמר מוסגר אציין, כי גם בהסכמי שכירות (ולא רק ברכישה) על השוכר לבדוק את זכויות המשכיר בנכס ואת אפשרויות השימוש בנכס.
ככל שאתה מעוניין להשתחרר מההסכם, מומלץ כי תפנה לעו"ד מטעמך שידרוש מהמשכיר עותק של ההסכם וייעץ לך כיצד לפעול בעניין.
יתכן שהמשכיר עובר עבירה תכנונית כאשר הוא מתיר שימוש למגורים בנכס שהיעוד שלו שונה.
במאמר מוסגר אציין, כי גם בהסכמי שכירות (ולא רק ברכישה) על השוכר לבדוק את זכויות המשכיר בנכס ואת אפשרויות השימוש בנכס.
ככל שאתה מעוניין להשתחרר מההסכם, מומלץ כי תפנה לעו"ד מטעמך שידרוש מהמשכיר עותק של ההסכם וייעץ לך כיצד לפעול בעניין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המשך שכירות לאחר תום החוזה
נועה
02/03/10
שלום
לפני שנתיים שככרתי דירה, היחסים עם בעל הדירה היו מאוד קבורים, כמו משפחה. לאחר תום השנה, המשכתי לגור בדירה. לאחר שהסתכסכתי עם בעל הדירה, הוא גרש אותי וכעת תובע אותי, לטענתו מימשתי את האופציה להמשך שכירות ולכן אשלם עד תום האופציה. לציין, בחוזה כתוב כי אני צריכה להגיש בקשה להמשך שכירות, בכתב.
שאלתי היא: האם העובדה שלא ביקשתי לממשת את האופציה בכתב, פותרת אותו מאחריות לבקש אותה ממני, או לפחות לשאול אותי. כי בסה"כ היינו חברים טובים ושילמתי כל התקופה וזה היה לו נוח עד שהכל התפוצץ.
מבקשת עזרה, המשפט בקרוב.תודה נועה
לפני שנתיים שככרתי דירה, היחסים עם בעל הדירה היו מאוד קבורים, כמו משפחה. לאחר תום השנה, המשכתי לגור בדירה. לאחר שהסתכסכתי עם בעל הדירה, הוא גרש אותי וכעת תובע אותי, לטענתו מימשתי את האופציה להמשך שכירות ולכן אשלם עד תום האופציה. לציין, בחוזה כתוב כי אני צריכה להגיש בקשה להמשך שכירות, בכתב.
שאלתי היא: האם העובדה שלא ביקשתי לממשת את האופציה בכתב, פותרת אותו מאחריות לבקש אותה ממני, או לפחות לשאול אותי. כי בסה"כ היינו חברים טובים ושילמתי כל התקופה וזה היה לו נוח עד שהכל התפוצץ.
מבקשת עזרה, המשפט בקרוב.תודה נועה
אנא פנה לפורום דיני חוזים
עו"ד זהר ארד
מנהל
03/03/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אני יכול למכור את המגרש?
ירוחמי
02/03/10
לאחרונה זכיתי,בהגרלה במגרש.וגם בחרתי אותו במינהל.וכעת אני מעוניין למכור.האם אני יכול כבר עכשיו למכור הזכויות או שעלי קודם לקנות,לרשום על שמי ואח"כ למכור? תודה
יש לבדוק את העסקה לגופה ובעיקר את תנאי המכרז
עו"ד זהר ארד
מנהל
03/03/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חזקת דירת מגורים נוספת
שלום רב
02/03/10
לפני כשנה וחצי קיבלתי בירושה 20% מ-9 דירות מגורים (אין מדובר במלאי עסקי של חברה, אלא מדובר באדם פרטי).בקרוב אני מעוניין למכור את דירתי שלי (לא נמנית כאחת מן הדירות שקיבלתי בירושה).שאלתי היא - האם ייראו את ה20% שיש לי בכל אחת מן 9 הדירות שקיבלתי בירושה כדירת מגורים נוספת? או שמא אוכל לטעון שמדובר בפחות מ25% בכל דירה ולכן אין לראות את האחוזים שברשותי כדירת מגורים נוספת?
אנא פנה לפורום דיני מיסים
עו"ד זהר ארד
מנהל
03/03/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת זכויות בדירה בירושה
Sharon Aviad
02/03/10
שלום
אימי נפטרה לפני חודשיים ואני בנה היחיד
אני מעונין למכור את הדירה (מבלי להעביר את הדירה קודם על שמי) על מנת לקצר הליכים ולחסוך כסף.
א) האם אוכל להעמיד כעט הדירה למכירה כאשר היא עדיין לא על שמי?
ב) יש לי דירה משלי , האם משמעות ההליך שאני מבקש לממש פרושו שבשלב מסוים יהיו/היו ברשותי 2 דירות ואצטרך לשלם מס על כך ?
בתודה
שרון אביעד
אימי נפטרה לפני חודשיים ואני בנה היחיד
אני מעונין למכור את הדירה (מבלי להעביר את הדירה קודם על שמי) על מנת לקצר הליכים ולחסוך כסף.
א) האם אוכל להעמיד כעט הדירה למכירה כאשר היא עדיין לא על שמי?
ב) יש לי דירה משלי , האם משמעות ההליך שאני מבקש לממש פרושו שבשלב מסוים יהיו/היו ברשותי 2 דירות ואצטרך לשלם מס על כך ?
בתודה
שרון אביעד
קיימות מספר אפשרויות . . .
רוני מישקובסקי
02/03/10
לא ניתן לבצע עסקה בשמו של מנוח. לפיכך אינך יכול לדלג על השלב של רישום הנכס על שמך מכח הירושה/צוואה. יחד עם זאת, רישום הצוואה על שמך אינו כרוך בתשלום מיסים כלשהם, שכן ירושה אינה נחשבת "עסקה במקרקעין". ובכל מקרה בעת מכירתה של הדירה, בנסיבות מסויימות, תהא לך האפשרות למכור את הדירה בפטור ממס שבח ע"ח הפטור של המוריש וזאת מבלי לבזבז את הפטור האישי שלך (במידה ויישנו). כמו כן, קיים הפטור של מכירת שתי דירות לצורך רכישת דירה אחת (גם הוא מותנה במספר תנאים ופטור זה הינו חד פעמי). ולבסוף, אתה בהחלט יכול לעשות כבר היום עסקה בדירה וזאת מכח זכויותייך העתידיות בה.
העברת זכויותי במתנה
משה
02/03/10
אנו זוג מבוגרים, הדרים בדירה בדמי מפתח. ברצונינו שלאחר פטירתינו תעבור הדירה לבן. הבן לא גר בדירה, ואין זה נוח (לא לו ולא לנו) שיבוא לגור איתנו.
האם אנו יכולים לתת לו במתנה את זכויותינו על הדירה? אם לא, מהם הפתרונות הנוספים האפשריים?
מבירור הבנו שאם הבן ירכוש את הזכויות מאיתנו בכסף, עלינו להתחלק בסכום עם בעל הבית, ולכן לא הלכנו על הכיוון הזה, אלא על כיוון של נתינת הזכויות במתנה לבנינו.
האם אנו יכולים לתת לו במתנה את זכויותינו על הדירה? אם לא, מהם הפתרונות הנוספים האפשריים?
מבירור הבנו שאם הבן ירכוש את הזכויות מאיתנו בכסף, עלינו להתחלק בסכום עם בעל הבית, ולכן לא הלכנו על הכיוון הזה, אלא על כיוון של נתינת הזכויות במתנה לבנינו.
דיירות מוגנת
עו"ד זהר ארד
מנהל
02/03/10
לא ניתן להעניק הזכויות במתנה.
לגבי האפשרויות העומדות בפניכם יהיה עליכם לפנות ליעוץ משפטי אישי שכן הפורום אינו תחליף ליעוץ משפטי.
לגבי האפשרויות העומדות בפניכם יהיה עליכם לפנות ליעוץ משפטי אישי שכן הפורום אינו תחליף ליעוץ משפטי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות קבלן לתיקונים שביצע בתום תקופת אחריות ובדק.
רחל
02/03/10
ברשותנו דירה בת 9 שנים . כשנתיים אחרי מסירתה התגלו לקויים בריצוף.הוחלט לרצף לנו את הבית.הקבלן ממן לנו מלון כעשרה ימים.בשנה לאחר מכן התגלו בעיות ופה ושם תוקנו על ידי הקבלן נקודתית.עכשיו מצאנו כי חציו של הרצוף באחד החדרים מתפרק לחלוטין וכן נקודתית במטבח.הקבלן מתנער. מה עושים?תודה
ליקויי בניה
עו"ד זהר ארד
מנהל
02/03/10
במידה והקבלן מתנער מאחריות, לא נותנה בפניכם ברירה אלא לשקול הגשת תביעה משפטית בגין ליקויי בניה.
לשם כך, מומלץ לפנות לעו"ד הבקיא בתחום על מנת שיבדוק ויעריך את סיכויי התביעה, כאשר לפני כל דבר אחר יהיה צורך לבדוק אם חלה התיישנות על התביעה.
מובן כי אין באפשרותינו לערוך בדיקות אלו במסגרת הפורום.
לשם כך, מומלץ לפנות לעו"ד הבקיא בתחום על מנת שיבדוק ויעריך את סיכויי התביעה, כאשר לפני כל דבר אחר יהיה צורך לבדוק אם חלה התיישנות על התביעה.
מובן כי אין באפשרותינו לערוך בדיקות אלו במסגרת הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פתרון לדירה בדמי מפתח
אורי
02/03/10
אימי גרה בדירה בדמי מפתח. לי יש דירה משלי, וממילא גם אם אני ומשפחתי נבוא לגור איתה למשך כל ימי חייה, לא אהיה אני במקומה הדייר, מכיון שיש לי דירה משלי.
חשבתי על רעיון לקנות את הדירה מאימי (את זכות הדיירות שיש לה). האם זה יעזור גם אם לא אגור שם?
והאם יש לאימי זכות למכור לי את זכותה (או שבעל הדירה זכאי להיות הקונה הראשון)?
והאם זה לא יחשב לפיקטיבי?
חשבתי על רעיון לקנות את הדירה מאימי (את זכות הדיירות שיש לה). האם זה יעזור גם אם לא אגור שם?
והאם יש לאימי זכות למכור לי את זכותה (או שבעל הדירה זכאי להיות הקונה הראשון)?
והאם זה לא יחשב לפיקטיבי?
עליכם לפנות ליעוץ משפטי אישי
עו"ד זהר ארד
מנהל
02/03/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
"זמן סביר"
טל
02/03/10
בחוק השכירות והשאילה, תשל"א – 1971 סעיף 19 רשום:
. (א) לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני.
(ב) ניתנה הודעה כאמור בסעיף קטן (א), תסתיים השכירות —
(1) כשנקבעו דמי השכירות בסכום מסויים לתקופות קצובות — בתום התקופה המתחילה בסמוך לאחר מתן ההודעה, או כעבור שלושה חדשים לאחר מתן ההודעה, הכל לפי המועד הקצר יותר;
(2) בכל מקרה אחר — במועד שנקבע לכך בהודעה, ואם מועד זה היה בלתי סביר — תוך זמן סביר לאחר מתן ההודעה.
השאלה היא
מהו "זמן סביר" לפי החוק?
. (א) לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני.
(ב) ניתנה הודעה כאמור בסעיף קטן (א), תסתיים השכירות —
(1) כשנקבעו דמי השכירות בסכום מסויים לתקופות קצובות — בתום התקופה המתחילה בסמוך לאחר מתן ההודעה, או כעבור שלושה חדשים לאחר מתן ההודעה, הכל לפי המועד הקצר יותר;
(2) בכל מקרה אחר — במועד שנקבע לכך בהודעה, ואם מועד זה היה בלתי סביר — תוך זמן סביר לאחר מתן ההודעה.
השאלה היא
מהו "זמן סביר" לפי החוק?
"זמן סביר" נתון לפרשנות ובחינת כל מקרה לגופו
|עו"ד עזרא שרון
02/03/10
תלוי באורך תקופת השכירות , מערכת היחסים בין הצדדים וכד.
"זמן סביר"
טל
02/03/10
בחוק השכירות והשאילה, תשל"א – 1971 סעיף 19 רשום:
. (א) לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני.
(ב) ניתנה הודעה כאמור בסעיף קטן (א), תסתיים השכירות —
(1) כשנקבעו דמי השכירות בסכום מסויים לתקופות קצובות — בתום התקופה המתחילה בסמוך לאחר מתן ההודעה, או כעבור שלושה חדשים לאחר מתן ההודעה, הכל לפי המועד הקצר יותר;
(2) בכל מקרה אחר — במועד שנקבע לכך בהודעה, ואם מועד זה היה בלתי סביר — תוך זמן סביר לאחר מתן ההודעה.
השאלה היא
מהו "זמן סביר" לפי החוק?
. (א) לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני.
(ב) ניתנה הודעה כאמור בסעיף קטן (א), תסתיים השכירות —
(1) כשנקבעו דמי השכירות בסכום מסויים לתקופות קצובות — בתום התקופה המתחילה בסמוך לאחר מתן ההודעה, או כעבור שלושה חדשים לאחר מתן ההודעה, הכל לפי המועד הקצר יותר;
(2) בכל מקרה אחר — במועד שנקבע לכך בהודעה, ואם מועד זה היה בלתי סביר — תוך זמן סביר לאחר מתן ההודעה.
השאלה היא
מהו "זמן סביר" לפי החוק?
אנא רשמו תשובתכם בפירסום הזהה למעלה כי שכחתי לסמן
טל
02/03/10
אנא רשמו תשובתכם בפירסום הזהה למעלה כי שכחתי לסמן קבלת הודעה במייל
תודה
תודה
מס שבח
אלעד30
01/03/10
שלום רב!
שמי אלעד וקיבלתי דירה במתנה מאבי ביולי 2007. אני גרוש כחמש שנים ומתגורר בדירה כשנתיים.להבנתי יש תקופת המתנה(צינון) של 1 עד 4 שנים.אשמח לדעת כמה בדיוק עלי להמתין עד למכירה, בכדי לא לשלם את מס השבח (250000 שח) שנאמר לי בעת רישום בפנקסי מקרקעין.יש לציין כי אני ואבי לא רכשנו/מכרנו דירה ב5 השנים האחרונות.בתודה מראש,אלעד.
שמי אלעד וקיבלתי דירה במתנה מאבי ביולי 2007. אני גרוש כחמש שנים ומתגורר בדירה כשנתיים.להבנתי יש תקופת המתנה(צינון) של 1 עד 4 שנים.אשמח לדעת כמה בדיוק עלי להמתין עד למכירה, בכדי לא לשלם את מס השבח (250000 שח) שנאמר לי בעת רישום בפנקסי מקרקעין.יש לציין כי אני ואבי לא רכשנו/מכרנו דירה ב5 השנים האחרונות.בתודה מראש,אלעד.
תקופת צינון לדירה שהתקבלה במתנה
עו"ד זהר ארד
מנהל
02/03/10
להלן הסעיף הרלבנטי מחוק מיסוי מקרקעין בו תמצא תשובה לשאלתך:
סייג לדירה
שנתקבלה במתנה
חוק (מס' 8)
תש"ם–1980
49ו. (א) על אף האמור בהוראות הקודמות של פרק זה לא יינתן פטור במכירת דירת מגורים שהמוכר קיבל אותה במתנה —
(1) אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר — עד שיחלפו ארבע שנים, וכשנותן המתנה הוא הורה — שלוש שנים, מיום שנעשה בעלה;
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(2) אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר — עד שיחלפו, מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעלה — שלוש שנים, וכשנותן המתנה הוא הורהו, אם איננו נשוי — שנתיים, ואם הוא נשוי או אם הוא הורה יחיד כהגדרתו בסעיף 1 לחוק משפחות חד הוריות, התשנ"ב-1992 — שנה אחת.
סייג לדירה
שנתקבלה במתנה
חוק (מס' 8)
תש"ם–1980
49ו. (א) על אף האמור בהוראות הקודמות של פרק זה לא יינתן פטור במכירת דירת מגורים שהמוכר קיבל אותה במתנה —
(1) אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר — עד שיחלפו ארבע שנים, וכשנותן המתנה הוא הורה — שלוש שנים, מיום שנעשה בעלה;
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(2) אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר — עד שיחלפו, מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעלה — שלוש שנים, וכשנותן המתנה הוא הורהו, אם איננו נשוי — שנתיים, ואם הוא נשוי או אם הוא הורה יחיד כהגדרתו בסעיף 1 לחוק משפחות חד הוריות, התשנ"ב-1992 — שנה אחת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מסים על מגרש
נושקי
01/03/10
הי, אילו מסים יש לשלם כאשר מוכרים מגרש?
מיסים בעת מכר מגרש
|עו"ד עזרא שרון
02/03/10
המיסים השכיחים הם: מס שבח, היטל השבחה.
בקרקע מנהל ייתכנו גם דמי הסכמה, דמי היוון, דמי חכירה.
יש לבחון כל מקרה לגופו.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בקרקע מנהל ייתכנו גם דמי הסכמה, דמי היוון, דמי חכירה.
יש לבחון כל מקרה לגופו.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
רוב נדרש באסיפת דיירים לצורך חיוב הוצאות-לא שוטף
רחל כץ
01/03/10
שם :רחל כץ
כותרת:רוב באסיפת דיירים לצורך חיוב הוצאות -לא שוטף
תוכן הפניה:
אנו משלמים לוועד הבית כ-300 ש"ח לחודש לדירה .בקופת וועד הבית יש כעת רזרבה של 20 אלף ש"ח סכום שנותר בקופה לאחר הוצאות רבות מעבר לשוטף בשנה החולפת. הוועד העלה את גובה התשלום ב5%. בנוסף מבקש לגבות כ-800 ש"ח נוספים. הבניין בן 9 ועלתה הצעה לשפץ ח' האשפה ב-6 אלף ש"ח. היתה הצבעה של רוב הנוכחים
באסיפה לבצע שיפוץ-תיקונים קלים נוספים לפי הצורך. לא היתה הצבעה על גובה הגבייה הנוספת.
אני מסרבת לשלם. למיטב הבנתי קופת הוועד היא לא קופת חיסכון.יש בקופה כעת די כסף לבצע כל הדרוש. לדעתי אם הוועד יפרט עלות כל פעולת שיפוץ יש לערוך הצבעה נוספת כדי לקבל הסכמת הדיירים על הצורך בשיפוץ ועל גובה הסכום שמוכנים להשקיע בו כפי שעשו לגבי חדר האשפה.
הוועד רוצה לתבוע אותי כעת אצל המפקח על בתים משותפים על אי תשלום.
מה דעתכם. אם רוב הדיירים ישלמו האם עליי לשלם? האם צריך רוב מוחלט כדי לחייב בתשלום נוסף עבור הוצאה לא הכרחית לתחזוקה שוטפת של הבניין
תודה על תשובתכם
רחל
כותרת:רוב באסיפת דיירים לצורך חיוב הוצאות -לא שוטף
תוכן הפניה:
אנו משלמים לוועד הבית כ-300 ש"ח לחודש לדירה .בקופת וועד הבית יש כעת רזרבה של 20 אלף ש"ח סכום שנותר בקופה לאחר הוצאות רבות מעבר לשוטף בשנה החולפת. הוועד העלה את גובה התשלום ב5%. בנוסף מבקש לגבות כ-800 ש"ח נוספים. הבניין בן 9 ועלתה הצעה לשפץ ח' האשפה ב-6 אלף ש"ח. היתה הצבעה של רוב הנוכחים
באסיפה לבצע שיפוץ-תיקונים קלים נוספים לפי הצורך. לא היתה הצבעה על גובה הגבייה הנוספת.
אני מסרבת לשלם. למיטב הבנתי קופת הוועד היא לא קופת חיסכון.יש בקופה כעת די כסף לבצע כל הדרוש. לדעתי אם הוועד יפרט עלות כל פעולת שיפוץ יש לערוך הצבעה נוספת כדי לקבל הסכמת הדיירים על הצורך בשיפוץ ועל גובה הסכום שמוכנים להשקיע בו כפי שעשו לגבי חדר האשפה.
הוועד רוצה לתבוע אותי כעת אצל המפקח על בתים משותפים על אי תשלום.
מה דעתכם. אם רוב הדיירים ישלמו האם עליי לשלם? האם צריך רוב מוחלט כדי לחייב בתשלום נוסף עבור הוצאה לא הכרחית לתחזוקה שוטפת של הבניין
תודה על תשובתכם
רחל
הוצאות תחזוקה לא שוטפות
|עו"ד עזרא שרון
02/03/10
הוצאות לא שוטפות טעונות, על פי התקנון המצוי, הסכמה של כולם.
מאחר ואת חשופה לתביעה משפטית, לטענתך, הייתי ממליצה כי תפני ליעוץ משפטי כדי לכלכל את צעדייך בתבונה. עוה"ד יוכל לבחון לעומק את חוקיות ההליכים ואת תקנון הבית.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מאחר ואת חשופה לתביעה משפטית, לטענתך, הייתי ממליצה כי תפני ליעוץ משפטי כדי לכלכל את צעדייך בתבונה. עוה"ד יוכל לבחון לעומק את חוקיות ההליכים ואת תקנון הבית.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
משכנתא
דידי
01/03/10
אני אלמנה ואמא לקטינים. בעלי נפטר ולא היה צוואה ולכן הדירה שהייתה ברשותנו התחלקה ביני לבין הילדים, שרציתי למכור את הדירה פניתי לבית המשפט לקבל אישור למכירה והחלק של הילדים במכירה נסגר בחשבון נאמנות עפ"י החלטת בית המשפט. וכעת אני מעוניינת לרכוש דירה וצריכה שוב לקבל מביהמ"ש אישור הבעיה היא שהפינוי של הדירה היא חודשיים ועד אז לא בטוח שאספיק לקבל אישור מביהמ"ש וגם אישור משכנתא (אישור משכנתא היא רק לאחר אישור ביהמ"ש). לקחת משכנתא ללא חלק הילדים הינו סכום גבוה אשר לא אוכל לעמוד בו.
שאלתי היא : איך אפשר לזרז את בית המשפט? ושנית האם אני יכולה לקחת משכנתא על שמי ולאחר מכן לעשות את כל התהליכים של קבלת אישור מביהמ"ש כדי לפדות את החלק שנסגר בנאמנות עבור הילדים. או לחילופין האם קיימת דרך אחרת לפתרון הבעיה.
שאלתי היא : איך אפשר לזרז את בית המשפט? ושנית האם אני יכולה לקחת משכנתא על שמי ולאחר מכן לעשות את כל התהליכים של קבלת אישור מביהמ"ש כדי לפדות את החלק שנסגר בנאמנות עבור הילדים. או לחילופין האם קיימת דרך אחרת לפתרון הבעיה.
הליכי אישור בית משפט לענייני משפחה
|עו"ד עזרא שרון
02/03/10
אם טרם חתמת על העסקה, נסי לשנות את תנאיה כך שתוכלי גם לעמוד בהם.
מעבר לכך, על עוה"ד המיצג אותך לזרז את ההליכים בבית המשפט ולהסביר להם את הדחיפות. בדר"כ הליכי האישור לוקחים יותר מחודשיים.
לגבי משכנתא- דברי עם הבנק לגבי האפשרויות העומדות בפנייך.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מעבר לכך, על עוה"ד המיצג אותך לזרז את ההליכים בבית המשפט ולהסביר להם את הדחיפות. בדר"כ הליכי האישור לוקחים יותר מחודשיים.
לגבי משכנתא- דברי עם הבנק לגבי האפשרויות העומדות בפנייך.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
רשות שימוש בקרקע חקלאית לתושב
דני
01/03/10
שלום רב ,
אנחנו תושבים בכפר
שיתופי חקלאי שבו רכשנו ב-2003 בית וכן רשות שימוש בדונם חקלאי, השייך לאגודת המושב,
והצמוד למגרש עליו נמצא הבית.
רקע קצר: אגודת המושב נתנה
את רשות השימוש הנ"ל (בכתב) ב-2001 לתושב חדש בעת שהאחרון קנה את הבית
ושממנו רכשנו אנחנו הבית וזכות השימוש. יש לציין שרשות השימוש מהאגודה היא בלתי
חוזרת, לתקופה בלתי מוגבלת וניתנת להעברה לצד ג" יחד עם מכירת הבית.
הבית והדונם החקלאי הנ"ל
היו חלק מנחלה של חבר אגודה, שפוצלה ונמכרה כשבע שנים לפני כן ע"י אגודת המושב
ע"מ לכסות חובותיו של אותו חבר אגודה
רכישתי את הבית דווחה בזמנו
לשלטונות מס שבח וכל המיסים, לרבות על המגרש החקלאי שולמו.
שאלה: בחודשים האחרונים
נאמר לנו ע"י אגודה המושב שאיננו יכולים להמשיך ולהחזיק ברשות השימוש בדונם החקלאי
כיוון שאין אנחנו חברי אגודה. לטענתם, אגודה שיתופית רשאית לתת זכות שימוש כזו רק
לחברי אגודה.
נודה לכם מקרב לב באים תוכלו לחוות דעתכם בשאלה העקרונית ובאים
ידועים לכם תקדימים בנושא.
רשות שימוש בקרקע חקלאית
|עו"ד עזרא שרון
02/03/10
כדי להשיבך עלינו לבחון את הוראות ההסכמים עליהם חתמתם ולבחון את המצב המשפטי של הקרקע.
לא נוכל לעשות זאת במסגרת הפורום.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
לא נוכל לעשות זאת במסגרת הפורום.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
פריסת תשלומים ברכישת דירה
kb
01/03/10
רציתי לדעת האם יש משהו מוסכם לפריסת תשלומים ברכישת דירה.
ברצוננו לרכוש דירה, כשמועד הפינוי בעוד 7 חודשים.
איך נהוג לפרוס את התשלומים?
ברצוננו לרכוש דירה, כשמועד הפינוי בעוד 7 חודשים.
איך נהוג לפרוס את התשלומים?
פריסת תשלומים בעסקת מכר
|עו"ד עזרא שרון
02/03/10
הפריסה צריכה להיות פחות או יותר שוויונית לאורך התקופה, מתחשבת בצרכי שני הצדדים, מתחשבת בהיבטי המיסוי ובשאלה האם יש משכנתא של המוכר והאם הקונה נוטל משכנתא, ובשאלה האם יש בעיה רישומית עם הנכס. התייעצו עם עוה"ד המייצג אותכם בעסקה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
תלוי ומשתנה . . .
רוני מישקובסקי
02/03/10
פריסת התשלומים משתנה ממקרה למקרה. בהעדר פרטים ספציפיים קצת קשה לי ליתן לך פריסה מדוייקת (כגון האם קיימת משכנתא שצריך לפרוע או כל הערה אחרת על המקרקעין). בכל מקרה נהוג לשלם כ- 15% בתשלום הראשון (תשלום בנאמנות עד רישום הערת אזהרה) והיתר בהתאם לצרכים ותנאי העסקה. כך למשל אם העסקה צמודה למדד שצפוי שיעלה אזי רצוי לשלם כמה שיותר כמה שיותר מוקדם (אך עדיין להשאיר מספיק כספים להבטחת הזכויות בסוף הדרך).
בהצלחה.
בהצלחה.
מס שבח
סיוון
01/03/10
שלום
את דירתי הראשונה רכשתי בשנת 2004
בשנת 2007 רכשתי דירה נוספת בהתחיבות לימכור את דירתי הראשונה על מנת לקבל מס רכישה לדירה ראשונה
בתחילת 2008 מכרתי את דירתי ונישארה בבעלותי דירה אחת
באמצע 2008 רכשתי דירה נוספת ושילמתי עליה את כל המיסים כחוק
היום אני רוצה לימכור את אחת הדירות אבל מס השבח הוא 150000 שקל סכום עצום
מה עושים ?
עם אני ימכור את שתי הנכסים בשביל ליקנות נכס יקר יותר אני זכאי למרות שאף אחת מהדירות אין לה זכאות לפטור ?
מה עושים עזרה אני פתוח לכל הצעה שתחסוך ממני סכום זה
תודה מראש
סיוון
את דירתי הראשונה רכשתי בשנת 2004
בשנת 2007 רכשתי דירה נוספת בהתחיבות לימכור את דירתי הראשונה על מנת לקבל מס רכישה לדירה ראשונה
בתחילת 2008 מכרתי את דירתי ונישארה בבעלותי דירה אחת
באמצע 2008 רכשתי דירה נוספת ושילמתי עליה את כל המיסים כחוק
היום אני רוצה לימכור את אחת הדירות אבל מס השבח הוא 150000 שקל סכום עצום
מה עושים ?
עם אני ימכור את שתי הנכסים בשביל ליקנות נכס יקר יותר אני זכאי למרות שאף אחת מהדירות אין לה זכאות לפטור ?
מה עושים עזרה אני פתוח לכל הצעה שתחסוך ממני סכום זה
תודה מראש
סיוון
מס שבח
|עו"ד עזרא שרון
01/03/10
השאלה מורכבת מידי לדיון בפורום, שכן היא מעוררת שאלות עובדיות ומשפטיות שלא ניתן לדון בהם במסגרת הפורום.
בכלליות אומר שיש כל מיני סעיפים המעניקים פטור ממס שבח, ויש לבחון התאמתם למקרה שלך ישירות מולך.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בכלליות אומר שיש כל מיני סעיפים המעניקים פטור ממס שבח, ויש לבחון התאמתם למקרה שלך ישירות מולך.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בניית ממ"ד בלי אישור "חתימה" של שכן שגר מעליו
ארטיום
01/03/10
שלום רב'
אני מתגורר בשדרות בביניין בן 4 קומות הכוללות 6 דירות, מתוכם 2 דירות פנטהאוז שבאלי דירות חילקו אותם לעוד 2 דירות. אני גר בקומה ראשונה ומתחתי בקומת קרקע מתגורר שכן שבנה ממ"ד. כפי שידוע לי הוא היה צריך 6 חתימות או 5 חתימות משכנים לקבלת אישור בניה. הוא אסף 5 חתימות ובנה ממ"ד. אם הוא היה חייב חתימה שלי מכוון שהוא גר מתחתי ורוב הדיירים בביניין הם גרים בשכירות, אין לי סורגים בחלונות שהדבר הזה נותן אור ירוק לגנבים ואם זה יכול להוריד ארך של הדירה. אניני יודעה מה לאשות, עם אני יכול ליגיש תביא או כול דבר אחר. תודה...
אני מתגורר בשדרות בביניין בן 4 קומות הכוללות 6 דירות, מתוכם 2 דירות פנטהאוז שבאלי דירות חילקו אותם לעוד 2 דירות. אני גר בקומה ראשונה ומתחתי בקומת קרקע מתגורר שכן שבנה ממ"ד. כפי שידוע לי הוא היה צריך 6 חתימות או 5 חתימות משכנים לקבלת אישור בניה. הוא אסף 5 חתימות ובנה ממ"ד. אם הוא היה חייב חתימה שלי מכוון שהוא גר מתחתי ורוב הדיירים בביניין הם גרים בשכירות, אין לי סורגים בחלונות שהדבר הזה נותן אור ירוק לגנבים ואם זה יכול להוריד ארך של הדירה. אניני יודעה מה לאשות, עם אני יכול ליגיש תביא או כול דבר אחר. תודה...
יש לפנות בעניין זה לועדה המקומית לתכנון ובנייה
|עו"ד עזרא שרון
01/03/10
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
