פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
הערה מס רכישה
ורשות המיסים רשמה הערת אזהרה לפי ס' 11א2 לפק' מיסים מס רכישה?
ואם אכן נרשם שיש עסקה לטובתו
אז למה לא רשמו הערה על מס שבח על השם שלי?
פניתי לרשות המיסים והם ענו שהערה לא קשורה אלי , אלא לצד ג, ולכן לא אקבל כל מידע על כך
הערת אזהרה לפי ס 11א2
שלום דור,
רישום הערת אזהרה על מקרקעין אינו מונע רישום הערות אזהרה אחרות.
ההערה של רשות המסים נרשמה בגין חוב מס רכישה שעשוי לנבוע מרכישה של נכס אחר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שותפים
הם מתעקשים ל2 חוזים נפרדים
יש שם סעיפים מוזרים - תמוהים (ר' מטה) לגבי מסירת חזקה בלעדית כאשר כל החלקים הינם בלתי מסוימים. נראה לי כמו סתירה מובנית, לא כך?. מה עמדתך המקצועית?
הואיל והקונים מעוניינים לרכוש את מלוא זכויות 50% הבעלות בחלקים בלתי מסוימים ולקבל את החזקה הבלעדיתב בחלקים הבלתי מסוימים שיש למוכר בדירה
המוכר מתחייב בזאת למכור ולהעביר את 50% זכויות הבעלות בחלקים בלתי מסוימים שיש לו בדירה ולמסור את הבעלות והחזקה ב-50% חלקים בלתי מסוימים שיש לו בדירה לה לידי הקונים, הקונים מתחייבים לרכוש את זכויות 50% הבעלות בחלקים בלתי מסוימים שיש למוכר בדירה ולקבל את החזקה ב-50% החלקים הבלתי מסוימים שיש למוכר בדירה בהתאם לתנאי הסכם זה.
רכישה משותפים מסוכסכים
שלום רב,
כפי שעניתי כבר בער, לטעמי יש לבצע את הרכישה בחוזה אחד, בעיקר אם הקונה איננו מעוניין ברכישת מחצית דירה בלבד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרישה לחתימה על הסכמת בני זוג למכירת נכס לאחר חתימ
חתמנו על הסכם מכר, לאחר משא ומתן מפורט של חודשיים, בו סוכמו כל הפרטים בהסכם ונספחיו בפירוט רב, או כך לפחות חשבנו.
שעתיים לאחר חתימת החוזה, נזכר פתאום עורך דין הקונים לדרוש חתימה על מסמך חדש שמעולם לא הוזכר במשא ומתן והוא הסכמת בני זוגנו שלנו למכירה! לדבריו, הבנקים דורשים זאת לצורך משכנתא של הקונים, זה אולי נכון אבל זה היה חייב להיות מסוכם במשא ומתן לפני החתימה אין לנו שום אינטרס לערב בני זוגנו במכירת נכס שקיבלנו בירושה ולכן אין להם זיקה אליו ולא תהיה. ברור שאין שום חוק שמחייב אותנו לחתום!
העניין הוא שההתנהגות הזו של עורך הדין לוקה לכאורה ברשלנות ואף חוסר תום לב ואולי עולה לכדי תנהגות לא אתית. מעבר לפניה ללשכת עורכי הדין לועדת האתיקה למי אפשר לפנות בנושא?
דרישה לחתימה על הסכמת בני זוג למכירת נכס לאחר חתימ
שלום רב,
בנקים למשכנתאות אכן דורשים בדרך כלל חתימת בני זוגם של מוכרים על הסכמתם למכירה.
שימו לב אם התחייבתם בחוזה לחתום על מסמכים שידרשו מהבנק ממנו יקבלו הקונים משכנתא.
אינני סבורה שיש כאן עניין של חוסר תום לב או התנהגות לא אתית, אך אתם מוזמנים לפנות בשאלה זו לפורום אתיקה מקצועית באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך לבצע קניית דירה
רוצה לקנות דירה ב 1500000 ש"ח במיידי, ולהיכנס לדירה החדשה ובמקביל למכור את הדירה שלי כשאצליח למצוא קונה.
איך ניתן לעשות זאת?.
איך לבצע קניית דירה
שלום אביגדור,
תצטרך למצוא מקור מימון לרכישת הדירה החדשה, שאת חלקו תחזיר עם מכירת הדירה הנוכחית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רטיבות בתקרה
מתברר שהתיקון נעשה רק ע'י שאיבת כיסי המים בתקרה , ואינו פותר באופן יסודי את הבעיה.
נאמר לי שעלי לתבוע בטאבו רק את השכנה ולא את הקבלן. הבודק מטעמי אמר שצריך לפרק את כל הרצפה של השכנה ולעשות איטום חדש.
מה הסיכוי שאזכה במשפט ??
לתבוע את חברת אשדר זה לא פשוט. אני רוצה שהשכנה תעשה מיד את כל הנדרש ואח''כ תתבע בעצמה את הקבלן.
מהי עצתכם ?
רטיבות בתקרה
שלום חזי,
כעקרון, אם הכשל באיטום התגלה בתוך תקופת הבדק וניתנה על כך הודעה לקבלן הרי התיקון הוא באחריות הקבלן.
אם הכשל באיטום התגלה למעלה מ 4 שנים אחרי מסירת הדירות עליך לתבוע את השכנה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גובהה זומסום
בעקבות בעיות רטיבות גילתי שגובהה סומסום ממש גבוהה (50 ס״מ), זה ממש יוצא דופן, ואפילו הזוי.
הקבלן מבחינתו לא הציג בתוכנית מה יהיה הגבוהה וטוען שמבחינתו זה מילוי הסומסום ב-רצפה אכן גבוהה אבל אין בעיה עם זה.
עם זאת אחד העובדים פלט לי שהם (קבלן) עשו פאדיחות בכל הדירות גן ועשו מילוי גבוהה מידי
האם אני יכול לדרוש את המסמכים בשביל להבין מה היה בתוכנית ולהשוואת?
קבלת מסמכי התכנית
שלום מירו,
אתה זכאי לקבל מהקבלן את תכניות הבניה וכן זכאי להעזר במהנדס לבדיקת העבודות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חברת ניהול
החליטו בבניין לעבור לחברת ניהול ובבניין קיימת גבייה של דמי וועד הבית לפי שטח הדירות, האם חברת הניהול מוסיפה סכום אחיד לכל הדירות לצורך הניהול או שסכום הניהול יהיה גם לפי שטח הדירות.
בתודה
חברת ניהול
שלום רב,
עליות חברת הניהול דינן כדין עלויות החזקת הרכוש המשותף, ואם אין קביעה שונה בתקנון או הסכמה של כל דיירי הבניין יש לחשבן באופן יחסי על פי שטחי הדירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דווח
האם יתכן שלא דווח לרשות המיסים או שאם נרשם בטאבו זה סימן בטוח שדווח למס?
האם ניתן לרשום בטאבו ללא אישורי מסים
שלום חגי,
למעט העברות מיוחדות שאינן נחשבות עסקה (כגון הורשה או העברה בין בני זוג עקב גירושין) לא ניתן לרשום עסקה המקרקעין בלי לקבל אישורי מס שבח ומס רכישה. אם העסקה נרשמה סביר להניח שדווחה לרשות המסים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לל"ת
מתברר שעסקה זו לא דווחה למסמ"ק
האם יש קנס כמה?
קנס על אי הצהרה
שלום ירון
קנס על אי הצהרה עומד על כ 280 ש"ח לכל שבועיים של פיגור.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה שניה להשקעה
האם לרכוש דירה על שם הבן כדי לחסוך מס רכישה
שלום נורית,
אכן, רכישת הדירה על שם הבן תחסוך במס הרכישה החל על העסקה.
יחד עם זאת יש לזכור שהדירה תהיה שייכת לבנך ולא לך, לא תוכלי לבצע בה פעולות ללא הסכמתו ויהיה צורך להסדיר את האפשרות שלך למנוע פעולות של בנך שאינן לרצונך.
עוד יש לזכור שרישום דירה על שם הבן עלול לפגוע בזכויותיו עת יבקש לרכוש דירה אחרת למגוריו, הן מבחינת כלויות מס הרכישה שישלם והן מבחינת אפשרויות המימון או הזכות להשתתף בתוכניות המיועדות לחסרי דיור.
לפני ביצוע הרכישה כדאי מאוד להתיעץ עם עו"ד ביחס לכל ההיבטים הללו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הארכת חכירה
השאלה-אם הארכת חכירה היא בתשלום וכמה? ובמקרה של מכירה מי משלם הקונה או המוכר. הדבר חשוב ביותר לבדוק כדאיות המכירה ובאיזה מחיר ל2 הצדדים. גוש10016 חלקה 310 תת-2
תודה על תשובתכם
הארכת חכירה
שלום שלומית,
התשובה לשאלה הראשונה היא בידיעת רמ"י.
ניתן לנהל מו"מ לגבי השאלה מי ישא בעלות הארכת החכירה (אף כי ניתן לטעון כי ההגיון נוטה לטובת חיוב המוכר, שבלי להאריך את החכירה אין לו זכות למכור).
לבדיקת כדאיות העסקה והמחיר יש לפנות לשמאי מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישה
אני רוצה לקנות הדירה
הם רוצים למכור לי ב2 חוזים
כל אחד את חלקו
אני דורש שאם אחד מהם יפר החוזה תהיה לי זכות ביטול של החוזה כולו גם כלפי המוכר שלא הפר
הוא מסכים
אבל דורש שאני אפצה אותו במקרה כזה על נזקיו כולל שע"ט עו"ד בחוזה
וכן אומר שכספים ששילם למס שבח יחזיר לי רק ארחי שמס שבח יקבלו את הביטול ויחזירו לו
טענתי שזה לא נורמלי ולא מקובל. לא מוכן לקחת סיכונים במקרה כה מורכב
האמנם?
רכישת דירה משותפים מסוכסכים
שלום יגל,
אכן, הדרישה שמעלה המוכר איננה מקובלת ואיננה סבירה.
אם כוונתך היא לרכוש את הדירה כולה ולא רק מחצית ממנה, על העסקה להערך בחוזה אחד עם שני המוכרים ותוצאות הפרה של אחד המוכרים לא צריכות לחול עליך, אלא על המפר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות
אמא שלי חידשה את חוזה השכירות שלה לפני כ 5 חודשים
עד עכשיו התגוררה לבד
אחרי שנפלה ושברה את המרפק היא אינה מסוגלת לגור בגפה
מצאתי לנו דירה שנוכל לגור ביחד מה 1/4 אבל המזכיר שלה רוצה שנמצא מישהו במקומה בלי לעשות שום שיפוץ בדירה
ואנחנו לא מצליחים למצוא מישהו במקומה
מה החוק אומר?
תודה על התשובה
ביטול שכירות עקב מצב בריאותי
שלום קתרין,
חוק השכירות אינו מקנה לשוכר זכות לבטל הסכם שכירות באופן חד צדדי בשל העובדה שאיננו יכול עוד להשתמש במושכר בשל מצבו הבריאותי.
אם אינכן מצליחות למצוא שוכר לתקופה שנותרה נסו אולי להגיע להסכמות והבנות עם המשכיר בדבר קיצור חלקי לפחות של התקופה או ביטול השכירות כנגד פיצוי כספי כלשהו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פתור נכי צהל
הטבות רמ"י לנכי צה"ל
שלום ליאור,
על פי אחוזי הנכות שלך אינך זכאי להקצאת קרקע בפטור ממכרז.
לגבי תחנת דלק - יש לקבל המלצה מאגף השיקום במשרד הבטחון.
ניתן למצוא פירוט נוסף בקישור הבא:
https://land.gov.il/Pages/disabled.aspx
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הרחבת דירה
קיבלתי היתר בנייה להרחבת דירה בבניין בעל 10 דירות
הבניין הוא לרוחב. בבניין שלי 4 דירות וכולם חתמו על הסכמה (3דירות לא כולל אותי) ולאורך השורה חתם עוד אחד. יחד איתי 6 דירות ובלעדיי 5. ההרחבה כוללת ממד אך גם מרפסת ועוד שטח בבית.האם צפויות בעיות במהלך הבנייה מבחינה קניינית?
תודה
תיקון
תיקון
יחד איתי 5 דירות
50 אחוז אבל מי שלא חתם זה דיירים בהמשך שהשטח שאני מרחיבה לא מתחבר לדירה שלהם בכלל
הסכמת דיירים להרחבת דירה - הרוב הנדרש
שלום לינוי,
להרחבת דירה נדרש רוב של 75% מבעלי הדירות ולבניית ממ"ד נדרש רוב של 60%. אין משמעות לשאלת מיקום הדירות בבניין, הרכוש המשותף שייך לכולם.
אינך עומדת בתנאי החוק ודיירים המתנגדים לכך יוכלו למנוע את הבניה באמצעות פניה לערכאות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור זכויות מחברת בניין בפירוק זמני
אישור זכויות מחברת בניין בפירוק זמני
שלום אליא,
מנתוני השאלה עולה כי הבניין טרם נרשם כבית משותף, וכי החברה הקבלנית נמצאת בהליך של פירוק.
חשוב לברר לפני הרכישה מה הצפי לגבי רישום הבניין כבית משותף ורישום הדירות על שם בעליהן וכן האם קיימים חובות של הקבלן המונעים רישום זה או אם קיימת מניעה אחרת לרישום וכיצד בכוונת המנהל המיוחד לפתור עניין זה.
קשה יותר למכור דירות שאינן רשומות בטאבו, בוודאי בנסיבות של קבלן חדל פרעון, ולפיכך ערכן נמוך יותר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה וירושה
אחים שרוצים לבצע העברה ללא תמורה בנכס מסוים ובנוסף יש נכסים שקיבלו בירושה וטרם נרשמו בבעלותם. מה מבצעים בהצהרה למיסי שבח ורכישה?
העברה ללא תמורה וירושה
שלום רן,
השאלה כללית מדי ולא ניתן להשיב עליה.
כעקרון העברה ללא תמורה היא עסקה החייבת דיווח למיסוי מקרקעין ואילו הורשה איננה ארוע מס.
כדאי להתיעץ עם עו"ד לפני ביצוע פעולות כלשהן בנכסים על מנת לבחון את האפשרויות לחסוך במיסים בגינן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניקוי מאייד במזגן דירה שכורה
יש בדירה מזגן מיני מרכזי ואת הפילטר אנחנו מנקים כמה פעמים בשנה.
אנו מפעילים אותו מעט מאד כי יש ריח לא נעים ומחניק וקנינו רדיאטור
טכנאי שהיה אצל השכן הגיע ללא עלות ומצא שהמאייד (היחידה הפנימית) סתומה בעובש וליכלוך.
בעלת הבית טוענת שאנחנו השוכרים צריכים לשלם על כך.
חשוב לי לציין כי יש נזילת גשם כבר חורף שלישי בחדר השינה מהמרפסת של השכן שטרם איתרו את הבעיה כמו גם כניסת גשם בחדר האמבטיה עקב חלון הזזה לא אטום ולחות שיוצרת עובש לא חסר בבית אותה אני מנקה במקומות הגלויים
אבקש לשמוע את דעתך מי צריך לשלם על ניקוי סתימת היחידה הפנימית שאינה נגישה לי?
תודה רבה
ניקוי מאייד במזגן דירה שכורה
שלום טל,
ככל שמדובר בבלאי טבעי של המזגן עלות התיקון היא על המשכיר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסי ועד בית
ועד הבית רוצה להעלות לנו את מיסי ועד הבית מ150 שקל ל250 שקל כלומר ב66% יותר. שאלנו את האגודה לתרבות הדיור אם מותר לועד הבית לעשות זאת וענו לנו כך "ע"מ לעלות את מיסי הועד יותר מ- 15% יש לכנס אסיפת דיירים כללית לעלות את הנושא לסדר היום, ההחלטה צריכה להתקבל ברוב של 51%" שמעתי בעוד מקומות שועד הבית יכול להעלות בשיעור של עד 15%, השאלה שלי היא על פי איזה סעיף בחוק או על פי איזו תקנה זאת? אני לא מצליח למצוא את המקור לחוק או לתקנה הזאת
מיסי ועד בית
שלום דוד,
15% אינם קבועים בחוק המקרקעין או בתקנות על פיו.
על פי לשון החוק יש צורך בהחלטה של אסיפת הדיירים ברוב רגיל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערר
לפי ס' 121 לחוק המקרקעין?4
ומה המועד להגשת ערר
המועד להגשת ערר לממונה על המרשם
שלום דוד,
המועד להגשת ערר הוא תוך 15 יום ממסירת ההחלטה או מיום שנודע עליה למבקש אם לא נמסרה.
בתקנות לא נקבע סכום אגרה לערר כאמור.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול הערה
" על פי בקשת שולח, ירשום רשם הערה על ביטול הרשאה שאינה בלתי חוזרת כאמור בסעיף 14(ב) לחוק השליחות, התשכ"ה-1965".
הערה על ביטול הרשאה
שלום דנה,
אין טופס יעודי לבקשה זו.
ניתן לעשות שימוש בטופס בקשה לרישום מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מועד
כלומר אם אישור בימש זה רק תנאי מתלה או שזה מועד הרכישה כלפי מיסוי מקרקעין?
יום הרכישה בעסקה עם כונס נכסים
שלום רב,
נא ראה תשובה לשאלה הקודמת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מועד רכישה
כלומר אם אישור בחמש זה רק תנאי מתלה או שזה מועד הרכישה כלפי מיסוי מקרקעין?
תיקון טעות הקלדה מהותית
אם קונים דירה מכינוס נכסים. מה יום העסקה כלפי רשויות המס- מועד אישור ההסכם עי בימש או מועד החתימה ( המועד שחותמים לאחר הזכייה במכרז)?
כלומר אם אישור בימש זה רק תנאי מתלה או שזה מועד הרכישה כלפי מיסוי מקרקעין?
מיסוי לדירה שנייה
עכשיו משאני גרושה, ברצוני לקנות דירה בשותפות 50% עם חברה. שווי הדירה 800,000 ש''ח דהיינו אני ארכוש בשווי 400,000 ש''ח.
האם חל עלי מיסוי 8% לחלק היחסי של דירת השותפות, דהיינו 400,000 כפול 8% = 32,000 ש''ח ?
2. ומה יקרה בעוד חצי שנה לכשאמכור ואקבל סך של 900,000 ש''ח שאיתם ארכוש דירה בשווי 1,500,000 ש''ח. האם גם עליה אשלם 8% מס?
מיסוי לדירה נוספת ורכישת דירה חליפית
שלום רב,
עליך לבדוק אם התוכנית אותה את מתארת היא המיטבית מבחינת מיסוי עבורך.
במתווה המתואר תוכלי לקבל פטור ממס ברכישת דירת ההשקעה הזולה אם תתחייבי למכור את דירתך הראשונה בתוך המועד הקבוע בחוק (כרגע שנתיים).
מאחר שבעת רכישת הדירה החליפית כבר תהיה ברשותך דירת ההשקעה תחוייבי במס רכישה של 8% ברכישת הדירה החליפית.
תכנון אחר עשוי לחסוך סכומים נכבדים במס רכישה, אך יש לבחון את הנתונים הכלכליים של העסקאות כולן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה בדמי מפתח
אני מתגורר בדיירות מוגנת כבר 30 שנה בבניין שהוקם ב1940 ואני משלם כל חודש דמי מפתח.
כעת בעל הבניין רוצה לקנות ממני את הדירה לפי הערכת שמאי נייטרלי ולהרוס את הבניין.
שאלותיי:
1. בהערכת שמאי נייטרלי הכוונה היא שווי הדירה בשוק החופשי ללא דמי מפתח?
2. לפי מה שאני יודע מהעבר, החוק אומר שאני אמור לקבל 60% משווי הדירה בשוק החופשי ואילו בעל הבניין ייקבל 40%. אבל דיברתי אם שמאי והוא אמר לי שאני אמור לקבל רק 66% מתוך ה60% שמגיעים לי וכל השאר יילך לבעל הבניין. אשמח לדעת מה החישוב הנכון.
תודה רבה
מכירת דירה בדמי מפתח
שלום ירון,
1. עליך לשאול את בעל הבניין מה כוונתו, להערכתי הכוונה היא שהשמאי יעריך את שווי דמי המפתח.
2. על פי חוק הגנת הדייר, דייר שהחל להחזיק במושכר אחרי 1958 ומחזיק בו יותר מ- 5 שנים זכאי ל- 60% מדמי המפתח.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
