פורום נדל&quot;ן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

רישום בית משותף

מרים 16/12/10

שלום רב,
בחוזה מכר של דירה חדשה מקבלן רשום כי הבית המשותף יכול להירשם כבית משותף רב אגפי - מה הכוונה ?.
שאלתי השנייה, לאחר רישום בית משותף בעלותי תירשם ב"תת חלקה". האם קיים גם רובד נוסף פרט לזה כלומר גם "תת תת חלקה" או שתת חלקה זהו הרובד האחרון ואין יותר מתחתיו
תודה רבה
מרים.

לעמוד

המלא

רכישת דירה מקבלן

עו"ד טל רכניץ מנהל 16/12/10

הכוונה ברב אגפי, הינו כי הבית השלכם יירשם תחת אותו צר רישום בית משותף עםבניין סמוך, שכנראה שיש לו חלק משותף עם הבניין שלכם (לובי, חניון וכיו"ב). אין רובד נוסף מתחת לתת חלקה. ייחוד דירה בלשכת רישום המקרקעין, נעשה באמצעות זיהויה כתת חלקה מסויים בגוש וחלקה מסויימים. מומלץ בחום לשכור שירותיו של עו"ד בעל ניסיון בתחום שילווה אותכם בתהליך ובהסכם מול הקבלן, ולא לחתום על מערכת ההסכמים שהקבלן מציג בפניכים, לפני שעו"ד מטעמכם האיר אינכם לאמור שם, והוסיף שינויים מתבקשים ומקובלים.

עו"ד טל רכניץ

היצירה 3 רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

עלות העברת זכויות

רועי 16/12/10

מהי העלות של העברת זכויות בין המוכר לרוכש בחברה משכנת ?
הנכס עדיין לא רשום בטאבו.

תודה.

לעמוד

המלא

עלות טיפול רישום העברת זכויות בחברה המשכנת

עו"ד טל רכניץ מנהל 16/12/10

המחיר נקבע על ידי החברה המשכנת, אך זה כפוף למחיר הקבוע בצו הפיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מרבי בעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), התש"ס - 1999. ככל שחל הצו במקרה כאמור, המחיר שתדרוש החברה המשכנת לא יכול לעלות עליו.

עו"ד טל רכניץ

היצירה 3 רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

התיישנות על מקרקעין בלתי מוסדרים

יעל חיון 16/12/10

האם יש התיישנות של 15 שנה על מקרקעין בלתי מוסדרים מסוג "מולק"?
בכפוף לחוק המקרקעין סעיף 162(2) ולחוק ההתיישנות סעיף 5(2)

לעמוד

המלא

התיישנות לגבי מקרקעין בלתי מוסדרים

עו"ד טל רכניץ מנהל 16/12/10

אכן, תקופת ההתיישנות לגבי תביעות לקיום זכות על מקרקעין בלתי מוסדרים הינה 15 שנה.

עו"ד טל רכניץ

היצירה 3 רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

המשך לשאלה קודמת לעניין חלוקת דירה

ליאת 16/12/10

שכחתי לציין פרט חשוב. ההורים שלי קנו חצי מהדירה מכספם ללא משכנתא. על החצי השני לקחנו בעלי ואני משכנתא.איך מחשבים את החישוב הנכון מבחינה משפטית כולל ההורדה של המשכנתא?תודה מראש

לעמוד

המלא

מכירת זכויות בנכס אגב הליך גירושין

עו"ד טל רכניץ מנהל 16/12/10

ראשית, מומלץ בחום כי תפני לעו"ד העוסק בדיני משפחה שיסייע לך בענייני חלוקת הרכוש והסכם הגירושין. יש לגשת לעו"ד ולראות את מערכת ההסכמים שנחתמה. כיצד רשומים הזכויות בדירה ? כיצד רשומה המשכנתא ? על כל הדירה או רק על החלק שלכם (מחצית) ? עקרונית, לא ניתן למכור או לממש מחצית מהדירה. אם אין מסמך שאומר אחרת, ייתכן ויהיה צורך למכור את כל הדירה לצד שלישי או שמי מבעלי הזכויות ירכוש את רעהו. כל שינוי בזכויות תהא כרוכה בסילוק המשכנתא או קבלת אישור מהבנק. ככל שמסכום המכירה, תסולק המשכנתא, היתרה, ככל שתיוותר, תתחלק בין בעלי הזכויות באופן יחסי לחלקם בנכס. אני מקווה, כי יש בידיכם מסמך מסודר לפיו עולה כי סכום המשכנתא מיוחס רק לחלק השייך לכם (לבעלך בנפרד ולך). מומלץ בחום לגשת בהקדם לעורך דין בעל ניסיון בתחום, להציג בפניו את המסמכים, ולפרט את הנסיבות.

עו"ד טל רכניץ

היצירה 3 רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תקנות המיסוי החדשים

עו"ד צעירה 15/12/10

ביום 1.1.11 יכנסו לתוקף תקנות מיסוי חדשות - מה החידוש? והיכן ניתן ללמוד פרטים נוספים?

לעמוד

המלא

מידע על חידושים בתחוס המס

עו"ד טל רכניץ מנהל 16/12/10

יש לעקוב באינטרנט ובאתר של רשות המיסים ומס שבח, אחר הפרסומים בתחום. בכל מקרה, בנוסף אני ממליץ לך לעקוב אחר פירסומים באינטרנט ובלשכת עוה"ד אחר ימי עיון והשתלמויות בתחום ושם תוכלי ללמוד על ההתפתחויות והחידושים. בהצלחה

עו"ד טל רכניץ

היצירה 3 רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

אישור שאין בבעלותי דירה

avital 15/12/10

שלום רב,
נתבקשתי להמציא את המסמך הבא ואני מצטטת: אישור מרשם המקרקעין על כך שאין דירה על שמי. הכיצד עם הא הידיעה אוכל להמציא מסמך זה? כי למיטב ידיעתי, נסח טאבו ניתן להמציא רק במקרה שיש בבעלותי דירה.
תודה

לעמוד

המלא

הנפקת אישור

עו"ד טל רכניץ מנהל 16/12/10

את צודקת בהחלט. איני מכיר אישור כזה ולפיו לשכת רישום המקרקעין או משרד המשפטים ובכלל, מנפיקים אישור כאמור. לכל היותר, אפשר לבקש ממך הצהרה שתאומת בידי עורך דין. אני מציע שתפני לגוף שביקש ממך מסמך כאאור, ותגידי לו שלשכת רישום המקרקעין אינה מנפיקה אישורים כאמור, ותבקשי חידוד למה הוא מתכוון ... בהצלחה

עו"ד טל רכניץ

היצירה 3 רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

העברת זכויות

ח 15/12/10

שלום
אני המוכר.
עו"ד של הקונה טוען בפניי שעל פי הדין, המוכר חייב להעביר את הזכויות על שם הקונה ולשאת בעלויות האלה (הכוונה לא למסירת המסמכים הדרושים, שזה ברור לי שאני כמוכר חייב לעשות זאת, אלא לרישום בפועל מול החברה המשכנת וכיו"ב).

1. מה המקור החוקי שהמוכר חייב להעביר את הזכויות (בפועל, לרשום ממש) ע"ש הקונה?
2. האם על פי דין אני חייב לשאת בעלויות הרישום ע"ש הקונה?

כל הכוונה תעזור, בעיקר שאלה הראשונה

לעמוד

המלא

העברת זכויות

עו"ד חגי קרן 15/12/10

שלום.
האחריות להעברת הזכויות נקבעת בחוזה המכר.
על פי השין למוכר יש חובת נאמנות כלפי הקונה אך חובת הנאמנות לא מחייבת את המוכר לשאת בעלויות ההעברה.
משאלתך אני למד שאינך מיוצג. עסקת מקרקעין היא עסקה מורכבת הטומנת בחובה היבטים פיננסיים, היבטי מס והיבטים משפטיים ולא מומלץ לבצעה בלי עו"ד.
אין לראות בדברי משום ייעוץ משפטי ואין להסתמך עליהם לצורך קבלת החלטות.

העברת זכויות בדירה

עו"ד טלי קסלר 16/12/10

אין כזה מקור חוקי. אתה לא חייב על פי דין לא להעביר וגם לא לשאת בעלויות. לא ברור מדוע הקונה מיוצג ואתה לא.

חיובי ארנונה וחוזה חדש לשוכר חלופי

kobigal 15/12/10

שלום רב, השאלה לגבי שוכר חלופי בדירה שכורה: במידה ונכנס שוכר חלופי לחוזה קיים ועונה על כל סעיפי החוזה המקורי , אך תקופת החוזה שנשאר היא למעשה קצרה משנה למשל 10 חודשים , במקרה הנ"ל הראשות המקומית קרי העיריה לא מאפשרת להסב את חיובי הארנונה והמים על שם השוכר החדש אלא אם כן החוזה יהיה לא פחות מ- שנה , במצב הזה ההסבה מועברת לבעל הנכס, השאלה : מה על בעל הנכס לעשות ע"מ להבטיח את תשלומי הארנונה והמים מה"שוכר החלופי"? ממתין לתשובה.

שאלה שניה:
האם ניתן לדרוש מ- ""שוכר חלופי"" (צד ג") בחתימה על חוזה ""חדש"" התואם לחוזה המקורי תוספת בחוזה של ערבות בנקאית ""סבירה"" לתשלומי שכר דירה לרבות תשלומים הנוספים הנדרשים להבטחת הנכס וקיום החוזה, למשל הארנונה ועוד. ממתין לתשובה.

לעמוד

המלא

הסבת חוזב שכירות

עו"ד חגי קרן 15/12/10

שלום רב.
נשמע שאתה מעוניין להסב חוזה קיים ולהכניס דייר תחתיך?
אם כך מומלץ בחום שהדייר יחתום מחדש מול הבעלים ושהבעלים ישחרר אותך מן החוזה הקיים.
לעניין העירייה- נשמע תמוהה לא שמעתי על הירייה שאינה מוכנה להסב חיובי ארנונה...
ניתן לדרוש משוכר חלופי כל דבר... ככל שאינו סותר את החוזה המקורי ויהיה בהסכמת הבעלים.

פטור ממס שבח לדירה שנתקבלה במתנה

כנרת ארנון 15/12/10

בעלי ואני קיבלנו במתנה מהורי בעלי דירה בנובמבר 2009 . רציתי לשאול אם יש מצב שנהיה זכאים לפטור ממס שבח על אף שלא עברה תקופת הצינון מאחר וזו דירתנו היחידה.
אנחנו לא גרים בדירה, היא מושכרת ואנחנו שוכרים במקום אחר.
פרטים נוספים: נשואים + 3 ילדים מתחת לגיל 18.

לעמוד

המלא

תקופת צינון

עו"ד חגי קרן 16/12/10

שלום רב
נראה שאין מנוס מתקופת הצינון... ואולם, חוק מיסוי מקרקעין הוא חוק סבוך ושומה על כל מקרה שלהישקל לגופו. על כן מומלץ לכם להיוועץ באיש מקצוע אשר יבחן את פרטי המקרה הספציפי שלכם ואולי יוכל למצוא פיתרון לפי יתקבל פטור. או לחילופין ישתלם שבח שולי...

יפוי כח

דורון 15/12/10

זקוק ליפי כח לרישום בטאבו

לעמוד

המלא

תפנה לעורך דין שעוסק בנדל"ן

עו"ד טלי קסלר מנהלת 16/12/10

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

-

- 03/02/11

-

ליקויי בניה

פנחס 15/12/10

שלום רב
לפני 4 שנים עברנו לדירה חדשה, זהו בית בעל 5 קומות, בקומת הקרקע יש ליקויי בני חמורים כגון רטיבות בתוך הדירה שלא נובעת מחדירת מים מהקומה מעליה, אלא רטיבות שנובעת מחדירת מים מהגינה שבבעלותה, שאלתי היא האם האחריות על הרטיבות בדירת קומת קרקע
שנובעת מליקויי הבניה של הקבלן שייכת לחבות הוועד, או החבות חלה על הדיירת והקבלן, והאם אפשר להגיש תביעה נגד וועד הבית אם הרטיבות הם רק בדירת הדיירת בקומת קרקע.
תודה על התשובה
פנחס

לעמוד

המלא

ליקוי בניה

עו"ד חגי קרן 16/12/10

יש לבחון את חוזי המכר ואת מצב הזכויות בקרקע הרלוונטית כמו גם לבדוק האם יש קשר ברור בין הרטיבות לבין הקרקע...

על פניו נשמע שהאחריות על הרטיבות קשורה בביצוע לקוי של הקבלן ואולם קשה לקבוע עם כל כך מעט נתונים...

ליקויי בנייה

עו"ד טלי קסלר 16/12/10

לפי הנתונים שאתה מוסר יש סיכוי טוב שהליקוי הוא עדיין במסגרת אחריות שהקבלן אמור לתת לבית חדש שנבנה על ידו. פנה לעורך דין לקבלת ייעוץ משפטי. תצטרכו חוות דעת של מומחה שיבדוק את הליקויים ויקבע איך ניתן לתקנם ובאיזה עלויות אולם מומלץ לבחור את המומחה בעצה אחת עם עורך הדין שיטפל בעניין.

שאלה בנושא חובות

אסף 15/12/10

נניח שעשיתי עסקה עם חברה מסויימת , והיא חייבת לי מיליון שקל מה קורה אם החברה יודעת שבקרוב היא תפשוט רגל ואז בעל החברה דואג לקחת לעצמו משכורת שמנה לפני פשיטת הרגל ולאחר מכן החברה פושטת את הרגל. הנכסים הפרטיים של בעל החברה מוגנים (על פי הבנתי) אך מה קורה עם החוב של החברה כלפיי?כלומר נצא מנקודת הנחה שבסכום שבעל החברה שילם לעצמו שכר הוא יכל לסגור את החוב אליי, האם הכסף הזה מוגן מכיוון שהוא לא שייך כביכול לחברה ומרגע ששולם כשכר זה הונו הפרטי של בעל החברה או שבמידה ויש לו חוב כלפי אנשים הוא חייב קודם לשלם הכל?מה קורה במקרה כזה של פשיטת רגל?

לעמוד

המלא

אנא הפנה את השאלה לפורום דיני חברות

עו"ד טלי קסלר מנהלת 16/12/10

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

קרקע של חברה משכנת

כרמית 14/12/10

רכשתי קרקע לבנייה שבטאבו כחוכר רשומה חברה משכנת, הקונים הם כמובן בעלי הערת אזהרה. התוכניות לוועדה בעירייה ולמינהל מוכנות, נאמר לי שעליי להגיש את התוכניות לעירייה ולמינהל על שם החברה המשכנת ולא על שמי. השאלה שלי היא מתי אני יכולה לבצע שינוי בעלות רק לאחר רישום בית משותף או לאחר שאקבל היתרי בנייה? לפי המינהל רק לאחר הרישום, האם כך גם בעירייה? עד כמה בעייתי עניין הבעלות? האם דרוש ייפוי כח של אחד הצדדים?

לעמוד

המלא

בעלות על הקרקע

עו"ד חגי קרן 16/12/10

מן השאלה לא ברור מה הזכויות שרכשת וממי
האם דירה מקבלן? האם קרקע לבית בודד? לדו?
מי הם המוכרים? מה זכויותיהם בנכס?

קרקע של חברה משכנת

עו"ד טלי קסלר 16/12/10

את זקוקה לעורך דין שידאג שיהיו בידייך כל המסמכים כך שגם במקרה שחלילה החברה המשכנת תפשוט את הרגל או סתם תחדל מפעילות תוכלי להעביר את הזכויות על שמך (כולל יפויי כוח שיאפשרו לך לנהוג מנהג בעלים בנכס וכל אישורי המסים הדרושים). פני לקבלת ייעוץ משפטי.

האם שיעורי המס החלים על אזרח ישראלי בקניית דירה

גדי 14/12/10

בארץ, זהים לאלו במקרה שתושב חו"ל יקנה דירה פה בארץ?

לעמוד

המלא

מסים החלים על תושב חו"ל

עו"ד טלי קסלר מנהלת 16/12/10

זה תלוי בארץ שממנה מגיע התושב. בין ישראל לבין חלק מהמדינות קיימות אמנות מס שמשוות בין המיסוי של אזרחים ישראלים לבין המיסוי שיחול על התושבים של אותן מדינות.

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שאלה

שירה 14/12/10

רציתי לדעת האם אפשר לרשום משכנתא רק על חלק מסוים ממקרקעין?
למשל על הגג?

לעמוד

המלא

רישום משכנתא על חלק מהנכס

עו"ד טלי קסלר מנהלת 16/12/10

אם הבניין רשום כבית משותף לא ניתן לבצע עסקה בהצמדה (כגון גג או חניה) במנותק מהנכס עצמו ולכן גם לא ניתן לרשום משכנתא רק על ההצמדה.

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן