פורום נדל"ן

פינוי בינוי

זהבה 19/01/11

שאלתי - מהו השלב הראשון שעל דייר לעשות אם הוא רוצה להיות חלק מפרוייקט פינוי בינוי - האם יש חובה לחתום על יפוי כח בלתי חוזר לטובת יזם שיפעל או ניתן להשתמש במכתב הסכמות או יפוי כח רגיל כדי להתחיל תהליך, מאחר וכל עו"ד ויפוי הכח הבלתי חוזר שלו ורעיונותיו בתוכו לעומת הדייר שלא מבין במשפטים ולא כל כך יודע למה הוא נכנס, האם אין הנחיות מפורשות כיצד לפעול ועל מה לחתום ומה קודם למה - אודה על תשובתכם.

לעמוד

המלא

פינוי בינוי

עו"ד טלי קסלר מנהלת 19/01/11

עדיף לא לחתום על שום דבר, בוודאי לא על יפויי כוח לפני שמתייעצים עם עורך דין שמייצג באופן ספציפי ופרטני את האינטרסים שלך, או לכל הפחות את האינטרסים של מספר דיירים בו זמנית, אולם מהצד של הדיירים ולא מהצד של היזם. ככל שתחתמי על מסמכים לטובת אחד ואח"כ תתחרטי ותרצי לחתום לטובת אחר - תהיה לך בעיה. לכן, סוף מעשה במחשבה תחילה.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

03-301-5750

tali@rk-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פינוי בינוי

עו"ד טלי קסלר 19/01/11

עדיף לא לחתום על שום דבר, בוודאי לא על יפויי כוח לפני שמתייעצים עם עורך דין שמייצג באופן ספציפי ופרטני את האינטרסים שלך, או לכל הפחות את האינטרסים של מספר דיירים בו זמנית, אולם מהצד של הדיירים ולא מהצד של היזם. ככל שתחתמי על מסמכים לטובת אחד ואח"כ תתחרטי ותרצי לחתום לטובת אחר - תהיה לך בעיה. לכן, סוף מעשה במחשבה תחילה.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

בעיה מול ועד הבית

אנה 19/01/11

שלום. אני נקלעתי למצב שאני לא רוא ממנו מוצא. אני מקווה שתוכלו לייעץ. קניתי דירה לפני כשנה וחצי. כרגע אני לא גרה שם, אלא משכירה אותה. אני מתגוררת בעיר אחרת. אחרי שקניתי בחורף הראשון התברר שיש נזילה בתקרה מהגג (קומה אחרונה). פניתי לועד הבית. הבעיה לא טופלה. הוא המציא המון סיבות למה הוא דחה את הטיפול. אחרי הלחץ שלי הוא טוען שהוא הזמין איש מקצוע שעשה טיפול מקומי (הגג כולו לא טופל). במקביל הוא עשה מנעול על הדלת שמובילה לגג וכעת אנו אפילו לא יכולים לראות מה קורה שם למרות שהנכס שלנו נמצא בקומה האחרונה. ניסיתי לבקש ממנו לשכפל לי מפתח כי אני רוצה להזמין אנשי מקצוע משלי ולשמוע את דעתם. כמו כן, אני רוצה לנקות את החלק שלנו של הגג. הוא מוכן לפתוח את הגג בתיאום איתו מראש, אבל הוא לא מוכן לתת לנו מפתח או לשכפל אותו. לנו, כגרים בקומה האחרונה, יכולים להיות כל מני בעיות שיצטרכו עלייתנו לגג. וכל פעם אנו צריכים לתאם איתו והוא יעמוד לנו על הראש שם? ניסיתי לתאם איתו פעם אחת על מנת לבדוק בכלל מה בוצע ועד כמה זה יעיל, אבל הוא היה עסוק ואמר שהוא לא יכול לא לפתוח ולא לתת לנו מפתח.
האם יש לי זכות לבקש שיכפול מפתח לגג ולמקלט????
כמובן שגם לא ברור לי איך להשפיע על ועד הבית שיתחיל לטפל בגג?? הבניין לא חבר באגודה לתרבות הדיור ושם לא מוכנים לתת ייעוץ לאנשים פרטים כמוני.

תודה רבה

לעמוד

המלא

לעניין המפתח לדלת הגג

דינה 19/01/11

ועד הבית צריך לתת מפתח לדלת הגג לכל בעל דירה. ראי סעיף 13 בפסק דין זה.

מכירת דירה לחוסה

עו"ד 19/01/11

האם נדרשת הסכמה מראש של בית המשפט ע"מ לאשר מכירת דירה לחוסה (באמצעות אפוטרופסו). ז"א האם מוכר הדירה אשר חייב לוודא כי לאפוטרופוס יש אישור ספציפי מבית המשפט לביצוע הרכישה לחוסה או שמספיק כתב המינוי של האפוטרופוס ע"מ למכור את הדירה לחוסה (באמצעות האפוטרופוס)?

לעמוד

המלא

מכירת דירה לחוסה

עו"ד טלי קסלר מנהלת 19/01/11

עסקה עם מי שאינו כשיר מחייבת קבלת אישור של בית המשפט.
בד"כ חותמים על הסכם המותנה בקבלת אישורו של בית המשפט לעסקה בתוך זמן מוגדר.
אם וככל שלא יתקבל אישור בית המשפט תתבטל העסקה והצדדים יוכלו ללכת לדרכם.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

03-301-5750

tali@rk-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הריצפה התרוממה

עדנה 19/01/11

קניתי דירה מקבלן, אותה קבלתי במרץ 2002. השבוע, הריצפה (קרמיקה) התרוממה בשטח של 10 מרצפות לפחות, משהו כמו 2*2 מ'.
פניתי לקבלן, אך הוא טוען שתקופת האחריות חלפה מזמן.
האם הוא צודק ?
מה עלי לעשות ע"מ לחייבו לתקן ? אני חוששת שחלקים נוספים "יתרוממו".

לעמוד

המלא

אחריות קבלן לפגמים

עו"ד טלי קסלר מנהלת 19/01/11

קרוב לוודאי שהוא צודק. ביחס לרוב הפגמים והליקויים חלפה התקופה שבה ניתן לייחס את הליקוי לקבלן ולחייבו לתקן (החוק מסווג סוגים שונים של ליקויים וביחס לכל אחד מהם תקופת בדק אחרת). תזמיני מומחה שיחווה דעתו מה מקור הליקוי ואז ניתן יהיה לבדוק יותר לעומק האם יש דרך כלשהי לחייב את הקבלן בתיקון.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

03-301-5750

tali@rk-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

משכנתא על דירה + רישום משכנתא לטובת ההורים

ר 19/01/11

שלום.
להלן המקרה:
ילדים קנו דירה ע"י נטילת משכנתא מהבנק, וגם קיבלו כספים מההורים.
האם בנוסף למשכנתא לבנק ,ניתן לרשום הערת אזהרה /משכנתא לטובת ההורים, או/ו לערוך הסכם הלוואה בין ההורים לילדים, כדי
להבטיח את כספי ההורים?
בתודה

לעמוד

המלא

הלוואה מההורים לרכישת דירה

עו"ד טלי קסלר מנהלת 19/01/11

בהחלט ניתן ורצוי לערוך הסכם הלוואה ולרשום הערת אזהרה או משכנתא לטובת ההורים בגין ההתחייבות להחזיר להם את הכסף (אם יש כוונה שההורים יחזירו לילדים את הכסף ולא מדובר במתנה). כדאי לפנות לעורך דין על מנת שיערוך את המסמכים כמו שצריך וגם ידאג לבצע את הרישומים.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

03-301-5750

tali@rk-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הבטחת כספי הורים שניתנו לילדיהם לצורך קניית דירה

רי 19/01/11

מהתשובות באתר הבנתי , שהבטחת כספי ההורים שניתנו לילדיהם לצורך קניית דירה, ניתן להבטיח או ע"י הערת אזהרה, או הסכם הלוואה, או רישום משכנתא לטובת ההורים. מה עדיף?
מה משמעות רישום משכנתא ללא לקיחת משכנתא ממש?
בתודה מראש

לעמוד

המלא

רכישת דירה בעזרת ההורים

עו"ד טלי קסלר מנהלת 19/01/11

עניתי לשאלה הרשומה מעלה. משמעות המילה משכנתא היא הלוואה שמובטחת במשכון (שעבוד) של הנכס. אם יש כוונה שהילדים יחזירו להוריהם את הכסף אז צריך לערוך הסכם הלוואה (ולהגדיר בו כמה כסף ניתן, מתי צריך להחזירו ובאיזה תנאים) וגם לרשום משכנתא (אם ניתן) או לכל הפחות הערת אזהרה. הרישום תלוי במצב המשפטי של הנכס. צריך לפנות לעורך דין שבקיא בתחום ולקבל ממנו ייעוץ איך הכי נכון לעשות זאת.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

03-301-5750

tali@rk-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תיקונים בבית דו-משפחתי

רונית 18/01/11

אני גרה בבית (בבעלותי), בית דו-משפחתי, אנחנו בנינו קודם את הבית ואח"כ נבנה הבית השני. השכן שבנה את הבית השני בנה את הקיר המשותף בצורה שהוא צמוד לבית שלי אבל זה לא אותו קיר כי הוא רצה פרטיות. עברו מס' שנים, הוא מכר את הבית וכיום לשכנים החדשים יש רטיבות שנובעת מהרווח הקטנטן בין הקירות ה"צמודים". השכן טוען שזה בית משותף ואני צריכה לשלם. לי בכלל אין נזק כנראה שהקיר שלי נבנה באיכות יותר טובה... מה הדין? האם זה בית משותף? האם אני חייבת לשלם?

לעמוד

המלא

תיקון נזקי רטיבות

עו"ד טלי קסלר מנהלת 19/01/11

ראשית צריך לבחון אם מבחינה משפטית אתם בית משותף (האם אתם רשומים כבית משותף או האם חלים עליכם הכללים של בית משותף על אף שאינכם רשומים כבית משותף). לצורך כך צריך לבחון את מבנה הבית ואם קיים שיתוף במשאבים. גם אם מדובר בבית משותף צריך לבחון האם מקור הרטיבות הוא ברכוש המשותף. אם מקור הרטיבות הוא ברכוש המשותף אתם צריכים להתחלק בעלות. אם מקור הרטיבות בחלק של הבית ששייך באופן בלעדי לשכן אז הוא צריך לשאת בעלות. צריך להתייעץ גם עם עורך דין שיבחן את המסמכים ויחווה את דעתו וגם עם מומחה (אינסטלטור או מומחה לאיטום) אשר יאבחן את המקור ואת הסיבות לרטיבות.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

03-301-5750

tali@rk-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

חנייה בבית משותף…

שמואל 18/01/11

האים בבית משותף שהחנייה אינה רשומה בטאבו,ונעשתה הרגלה
לפני עשרים וחמש שנה,בביניין של 8 דיירים עם שבע חניות,ברחובות,כאשר נותרו 5דיירים מהמקור ושלושה מתוכן מושכרות,האים ישנה דרך ליצורליכפות הגרלה חדשה ,יש לציין שאינם חברים בתרבות הדיור.
והאים ישנה אופציה לרישום בטאבו?
והאים

לעמוד

המלא

חניה בבית משותף

עו"ד טלי קסלר מנהלת 19/01/11

כדי להשיב לשאלה שלך צריך לבחון את הנסיבות של העניין - מדוע ואיך נקבעו ההסדרים בשעתו ומה מקור הרצון והצורך בשינוי כעת. באופן עקרוני, ככל שיש מספיק חניות לכולם וההגרלה רק נועדה לקבוע את המיקום של החניה של כל אחד מהשכנים וככל שהשכנים לא הסתמכו על ההגרלה שנעשתה בשעתו וביצעו השקעות (כגון הקמת גגון לחניה וכיו"ב), ניתן לכנס אסיפה ולקבל החלטה שמשנה את ההסדרים. לעניין הרוב הדרוש באסיפה - צריך לבחון את כל הנסיבות ולקבוע.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

03-301-5750

tali@rk-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

סגירת עיסקה דרך מתווך אחר

יסמין 18/01/11

בעלי ראה דירה דרך מתווכת וחתם לה על 2% במידה ותיסגר העיסקה. את אותה דירה השגתי במחיר נמוך יותר ועם אחוז אחד של תיווך. העיסקה נחתמה אצל המתווך השני כמובן. עכשיו המתווכת הראשונה מתכוונת לתבוע אותנו בבית משפט על 2% ועל הצער שגרמנו לה כשהלכנו מאחורי גבה עם אותה דירה למתווך אחר. השאלה היא אם אנחנו ניצטרך לשלם? כל אחד היה עושה אותו דבר הולכים לאיפה שיוצא יותר זול. צריך לציין שהדירה לא היתה אצלה בבלעדיות והיא גם פורסמה ביד 2 . מה הנוהל בנושא?

לעמוד

המלא

הגורם היעיל

שמואל 18/01/11

במידה ולא היתה לכם אפשרות להגיע לדירה ללא ידיעתה והיא הניעה למחיר ולאפשרות הצהרה על המחיר ,ושיווקה את הדירה בשיתוף עם מתווכים נוספים כדוגמת שלכם אזי יהא חובתכם לשלם,כי היא גורם יעיל.
זה שעקפתם רק בגין המחיר,יתכן ורמת החוזה וההיתיחסות היתה יותר טובה במחיר הגבוהה.
אך יש הפתעות ,וחבל שמתווכים עובדים בזול יותר.

דודי שמש

שי 18/01/11

שלום רב
לפני מספר ימים העליתי כמה שאלות לגבי דודי שמש, קיבלתי תשובה אך עדיין נותרו לי סימני שאלה.
עו"ד שזר הפנה אותי לתשריט על מנת לראות היכן ניתן למקם דודי שמש.
1. איזה תשריט מדובר ?
2. איפה אני יכול לראות אותו ?
3. האם הדבר נכון גם אם מדובר לגבי גג ששייך לאחד הדיירם ?
4. אם התקנון לא מתייחס לזה ?
5. מה לגבי האיסור להתקנת דודי שמש בבניינים חדשים מעל קומה מסויימת - האם קיים ?
אעריך מראש אם תתייחסו לכל השאלות.
תודה מראש

לעמוד

המלא

ה ל ו ! ! ! שכחתם אותי ! ! !

שי 19/01/11

אשמח מאוד לקבל תשובות לשאלותיי.
זו הפעם השנייה שהעלתי אותן ולא קיבלתי תשובה.
תודה מראש

יש כבר פטור ממס שבח?

נתי 18/01/11

שלום רב

האם כבר נכנסה לתוקפה ההחלטה לתת פטור ממס שבח ?
אם עדיין לא .. האם יש הערכה מתי זה יכנס לתוקף?

לעמוד

המלא

החלטה על פטורים נוספים ממס שבח

עו"ד טלי קסלר מנהלת 19/01/11

הליך החקיקה עדיין לא הושלם. מצפים שזה יקרה בשבועות הקרובים. צריך להמשיך ולעקוב.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

03-301-5750

tali@rk-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

סורגים

שמרית 18/01/11

חתמתי על חוזה מכירת קוטג. בחוזה מופיע כי יש "סורגים בקומה התחתונה" - ואין. האם אני מחוייבת להתקין בכל הקומה או שמספיק בחלון או שניים?
תודה מראש.

לעמוד

המלא

סורגים

עו"ד טלי קסלר מנהלת 19/01/11

מדוע התחייבת למכור נכס שיש בו סורגים בקומה התחתונה אם אין?
השאלה שלך היא שאלה של פרשנות. צריך לקרוא את ההסכם במלואו כדי להשיב לה.
שתי האפשרויות שאת מציעה כפרשנות הן לגיטימיות ויכולות להתקבל.
השאלה היא מה היתה כוונת הצדדים כשחתמו על ההסכם.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

03-301-5750

tali@rk-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

רכישת דירה מכונס נכסים דרך מתווך

חן 18/01/11

שלום ,
ניפגשתי עם מתווך שהציג לי דירה וכמובן החתים אותי על טופס תיווך .
לאחר שהציג את הדירה בישר לי כי היא בכינוס נכסים ואם אני מעוניין עלי להציע הצעה.
שאלתי היא : האם אני מחוייב לתשלום דמי תיווך למתווך במידה ואקנה את הדירה ,שהרי יכלתי להגיע לדירה הזו דרך פרסומים של דירות מכינוס נכסים ?

לעמוד

המלא

כינוס נכסים דרך תיווך - חייב בתשלום למתווך !

יוסי אפשטיין, עו"ד 18/01/11

האם ישנו יחס ברוטו נטו מקסימלי בנכס מסחרי

יעל 18/01/11

האם קיים יחס ברוטו נטו מקסימלי בחוזה מקרקעין עבור נכס מסחרי? אם כן כיצד מחשבים יחס זה והאם חובה לציינו בחוזה המכר?

לעמוד

המלא

יחס ברוטו נטו

עו"ד טלי קסלר מנהלת 19/01/11

אין יחס ברוטו נטו מקסימלי. בכל בניין קובעים את התנאים האלה בתחילת הדרך ובדרך כלל משמרים אותם בהמשך. בהסכם בהחלט צריך לציין את היחס בין השטח נטו (כולל פירוט מדוקדק איך הוא מחושב) לבין השטח ברוטו (שלגביו משלמים שכירות / דמי ניהול וכיו"ב).

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

03-301-5750

tali@rk-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ארנונה

יעל 18/01/11

שלום רב!לפני כשנתיים התגוררתי בדירה מסוימת, לאחר סיום החוזה ומתוך חוסר ידיעה לא הודעתי לעירייה על כך שיצאתי מהדירה, (הסתמכתי על כך שכשאר נכנסתי לדירה התבקשתי להביא לעירייה חוזה עם תאריכים) לפני כמה ימים קיבלתי מכתב מהעירייה שהארנונה בדירה לא שולמה ואם לא אשלם אותה יפתחו לי תיק בהוצאה לפועל. התקשרתי לבעל הדירה והוא הסביר לי שבגלל ויכוח שיש לי איתו לגבי צביעת הדירה הוא לא מוכן לשלם את הארנונה ואו להודיע לעירייה שאני לא אחראית לחוב.בעירייה לא מוכנים בכלל להקשיב לי, למרות שיש להם רישום ששילמתי את כל חובות הארנונה בתקופה שבה החוזה שלי היה תקף.מה אני יכולה לעשות?יש לציין שלמרות ששילמתי את כל חובות הארנונה שהיו שייכים לי בזמן, המשכיר ניסה להשתמש בצ'ק ביטחון שנשאר אצלו, הצ'ק היה מבוטל ולכן לא ירד כסף אבל העירייה עדין יכולה לקחת אותו להוצאה לפועל.

לעמוד

המלא

חיובי ארנונה

עו"ד טלי קסלר מנהלת 19/01/11

באופן עקרוני יש לך 2 אפשרויות: לנהל הליך משפטי מול העירייה כנגד החיובים שהם מנסים להשית עלייך בגין תקופה שכלל לא החזקת בנכס (יצויין בהקשר זה כי יש לך חובה לפי החוק להודיע בזמן על הפסקת ההחזקה). או לחילופין לשלם את חיובי הארנונה ולנהל הליך משפטי מול המשכיר ולדרוש ממנו את הכסף בחזרה. כך או כך נראה לי שכדאי לך להיעזר בעורך דין.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

03-301-5750

tali@rk-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

התנחלות

דנה 18/01/11

שלום רב,
ברצוני לשאול האם מכירת קרקע אשר נמצאת בהתנחלות במאחז בלתי חוקי, בישוב אשר לא רשום בשום גוף ממשלתי, חייבת בדיווח למיסוי מקרקעין?

לעמוד

המלא

אנא תפני את השאלה לפורום דיני מסים

עו"ד טלי קסלר מנהלת 19/01/11

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

03-301-5750

tali@rk-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

היתר למדרגות חיצוניות

אפרת 18/01/11

הגשתי בקשה להיתר לבניית מדרגות חיצוניות מהקומה ה-2, קיבלתי היתר זמני (לשנה) מהעירייה אבל חודש אחרי העירייה ביטלה אותו בטענה כי השכן הגר מתחתיי שלח מכתב התנגדות, ושהפקידה שמטפלת במכתבים כאלה שכחה להכניס אותו לועדה שדנה במתן ההיתר ושבגלל זה הם לא הציגו את המכתב הזה בועדה שהחליטה לתת את ההיתר. האם זה חוקי לבטל לי את ההיתר? זה לא אשמתי שהפקידה שכחה. מיד לאחר קבלת ההיתר כבר בניתי את המדרגות. ועכשיו יש בעיה בגלל שהשכן מתנגד לא מאשרים היתר חדש. למרות שהצגתי 80% חתימות של יתר השכנים. מה אפשר לעשות? אשמח לתשובה דחוף.

לעמוד

המלא

להגיש ערר לועדת הערר המחוזית תוך 30 יום.

דינה 19/01/11

תצייני בערר שניתן היתר, ובניית המדרגות בוצעה כדין מיד לאחר מכן ואף הושלמה תוך מספר ימים, ולאחר מכן באופן מפתיע וללא הצדקה בוטל ההיתר כאשר הבניה כבר הושלמה וזאת בניגוד לקבוע בחוק התכנון והבניה.
כמו כן תצייני שלא נגרמה שום תקלה מצידך בהליך הבקשה להיתר, והסיבה לביטול נובעת אך ורק מהתנהלות רשלנית של הועדה המקומית.
תדגישי שבשום מקרה אין לוועדה המקומית סמכות ביטול היתר בניה לאחר שהבניה כבר החלה.
רצוי להיעזר באדריכל או עו"ד שמומחה בתכנון ובניה.

מכירת דירה בפטור ממס שבח – דחוף!

מאיה 18/01/11

לפני כ- 4 חודשים מכרתי דירת מגורים. קיבלתי פטור לפי אחת בארבע שנים.
יש ברשותי עוד 2 דירות. באחת אני מתגוררת והשנייה מושכרת. ברצוני למכור את הדירה המושכרת אך אינני רוצה לשלם מס שבח.
בחודש האחרון שמעתי כי מבטלים את מס השבח בדירות להשקעה. האם אני יכולה למכור את הדירה שלי בפטור? אם כן כיצד?

לעמוד

המלא

ראי תשובתי לשאלה זהה דף אחד אחורה.

דינה 19/01/11

תחזוקת שערים ומנגנוני נעילה

שירי 18/01/11

שלום,האם לצורך תחזוקה ושיפור מנגנון פתיחת שערים חשמליים לחניה נדרשת הסכמת הדיירים (כלומר האם יש לכנס אסיפה בנידון) או שזה חלק מתפקידו של ועד הבית? בבנין של כ- 80 דירות, תמיד יש את אילו שלא מבינים למה צריך מנגנון קודן במקום המפתח המעצבן שתמיד איננו כשרוצים לשפוך זבל או למה יהיה נוח לפתוח את השער החשמלי דרך הטלפון במקום לחפש את השלט שבדיוק נגמרה לו הסוללה וכדומה. הם "מסתדרים" עם מה שיש ומרימים קול צעקה עם כל משב רוח של שינוי, אפילו אם בסופו של דבר גם הם נהנים מהפתרון הנוח יותר. יש לציין שדוקא הרוב המסכים לשינוי הוא הרוב הדומם - שאיננו משמיע קול ולצערי, גם לא בא להצביע באסיפות דיירים...ובנוסף, האם תוכל להפנות אותי לסעיף בחוק המקרקעין העוסק במנגנוני נעילה?תודה!

לעמוד

המלא

תחזוקה של הרכוש המשותף

עו"ד טלי קסלר מנהלת 19/01/11

אין סעיף ספציפי בחוק המקרקעין שעוסק במנגנוני נעילה. לצורך תחזוקה רגילה ושוטפת של הרכוש המשותף לא נדרשת החלטה מיוחדת. אם הנציגות שלכם חוששת לבצע פעולות מסוג זה על דעת עצמה היא יכולה לקבל החלטה ולמען הזהירות להחתים עליה למעלה מ-50% מבעלי הדירות.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

03-301-5750

tali@rk-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

קקל

דנית 18/01/11

אני ובעלי קנינו בית כאשר הבעלות הינם קרן קיימת לישראל אבל הרינו נרשמנו כבר בטאבו לאחר העברה משמות המוכרים אלינו כחוכרים כאשר מצויין ללא הגבלה בהעברה ובירושה לכן נשאלת השאלה הא צריך לעדכן אותם כשם שבמינהל מקרקעי ישראל מעדכנים ?

לעמוד

המלא

דירה בבעלות קק"ל

עו"ד טלי קסלר מנהלת 19/01/11

אם מדובר בדירה בבית משותף, ובנסח הטאבו רשום שאין הגבלה בהעברה או בהורשה, אין צורך לעדכן אותם במכירת הדירה או בשינוי בזכויות. מכל מקום, את נכסי הקק"ל מסוג זה מנהל מינהל מקרקעי ישראל.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

03-301-5750

tali@rk-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

צביעת מעקה במרפסת שמש

שרה 17/01/11

רכשתי דירה בבניין 6 דיירים שהמעקה של המרפסות צבוע בכחול ואני צבעתי את המעקה בלבן כי לא מצא חן בעיני צבע הכחול , אחת הדיירות פנתה אליי שאצבע חזרה , האם יש חוק או כתוב בבתים המשותפים דבר כזה שצריך להיות אחידות בצביעה?האם היא יכולה לחייב אותי לצבוע חזרה?

לעמוד

המלא

צביעת מעקה במרפסת שמש

עו"ד טלי קסלר מנהלת 19/01/11

השכנים יכולים לקבל החלטות מסוג זה אם המעקה הוא רכוש משותף (ואז גם התחזוקה שלו אמורה להיות מבוצעת על ידי כל השכנים באמצעות נציגות הבית המשותף). גם לרשות המקומית יכולה להיות אמירה בעניין הזה שכן היא יכולה לקבוע כללים בנושא החזות החיצונית של בניינים.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

03-301-5750

tali@rk-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

וועד בית לא ברור

sb 17/01/11

אנחנו שלוש סטודנטיות ונכנסו לדירה שכורה באוגוסט השנה. שלושה חודשים לאחר הכניסה יצרה עימנו קשה ועד הבית וביקשה תשלום של 300 ש"ח לרבעון. מבחינתנו לא הייתה בעיה, אבל מסיבות שקשורות אליה התשלום לא בוצע. לפני כחודש יצרה עימנו קשר שוב והפעם ציינה שהיא התבלבלה במחיר שנקבה בשיחתנו הקודמת וספציפית אלינו מדובר ב-400 ש"ח לרבעון משום שמשלמים לפי חלוקה פנימית של חדרים ובדירתנו יש שלושה חדרי שינה וסלון. תמוהה בעיני שמשלמים לפי חלוקה פנימית של חדרים. בהקשר זה אציין, שמדובר בבניין בו 12 דירות, 4 דירות יחסית גדולות כמו שלנו כשבמקור יש בהן 4 חדרים (100 מ"ר) ויתר הדירות קטנות במעט ולפחות בתכנון המקורי יש בהן 3 חדרים (למרות שחלק מהדיירים שינו את החלוקה הפנימית). למיטב הבנתי, גודל הדירה או החלוקה הפנימית מהווה מדד לכמות השימוש ברכוש המשותף, ואולם אנו שלוש נפשות בדירה, שעשות שימוש ברכוש המשותף במידה הזהה, ואולי פחותה, לאלו המתגוררים בדירה בעלת 3 חדרים.
מה קובע? מידת השימוש ברכוש המשותף או גודל/ חלוקה פנימית של הדירה?

לעמוד

המלא

ועד הבית

עו"ד שזר תומר 17/01/11

מה נקבע בתקנון של הבית המשותף, אלא אם שונה על ידי אסיפה חוקית של הדיירים.
תדרשו לראות מקור חוקי להחלטה הזו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

יפוי כוח

אדם 17/01/11

שלום רב,
מישהו יכול לעזור לי בהשגת יפוי כח מתאים.
אבא שלי גר בחו"ל ויש לו דירה בארץ.
אני צריך לטפל בה מבחינת תשלומים משכנתא, ארנונה וכו'.
איזה יפוי כוח אני צריך מאבא שלי בשביל שאני יוכל לסדר את כל העניינים, להשכיר את הדירה לטפל בנושאים של גז, מים, חשמל.

לעמוד

המלא

יפוי כוח

עו"ד שזר תומר 17/01/11

לא מדובר במכירה?
אם זה רק השכרה - מספיק יפוי כוח קונסולרי, שבו מצויין תיאור הנכס, והפעולות שאתה רשאי לבצע.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

מכירת דירה דרך מתווך

ריקי 17/01/11

שלום,אני מוכרת דירה בגבעתיים (4 חדרים). חתמתי על בלעדיות עם מתווך ל- 3 חודשים. סגרתי עם המתווך מחיר מכירה של 1,700,000 וכל מה שהוא משיג מעל שלו. לא חתמתי על דמי תיווך וכו'.כעת קרוב משפ' מעוניין לקנות את הדירה ללא תיווך במחיר שאני דורשת.האם אני מחויבת למתווך במשהו? ערב טובריקי

לעמוד

המלא

מכירת דירה הסכם תיווך

עו"ד שזר תומר 17/01/11

כעקרון - מה שקובע זה הסכם הבלעדיות וכיצד הוא מנוסח.
כעקרון מתווכים דואגים להגן על עצמם ולרשום כי בכל מקרה עליך לשלם תיווך...
במקרה כזה צריך למצוא סיבות מוצדקות לביטול, כגון אי ביצוע החובות על ידי המתווך, כגון הפרסום בעיתון, אי הגעת קונים וכו'.
פני לעו"ד ליעוץ פרטני.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

קטינים

חני 17/01/11

אנחנו 3 אחים שרוצים למכור דירת ירושה.
אחי הקטן הינו קטין בן 16.5.
האם ניתן שלא לפנות לבית המשפט לאשר את הסכם הרכישה?
ואם בכל מקרה עלי לפנות- מתי עלי לפנות? אחרי חתימת ההסכם או לפני?

לעמוד

המלא

ירושה של קטין

עו"ד שזר תומר 17/01/11

כן חייבים שבית המשפט לענייני משפחה יאשר את העסקה.
לאחר שיש הסכם מגישים אותו לאישור בית המשפט.
תעזרו בעו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

מנהלי פורום נדל"ן

פינוי בינוי

פינוי בינוי

פינוי בינוי

בעיה מול ועד הבית

לעניין המפתח לדלת הגג

מכירת דירה לחוסה

מכירת דירה לחוסה

הריצפה התרוממה

אחריות קבלן לפגמים

משכנתא על דירה + רישום משכנתא לטובת ההורים

הלוואה מההורים לרכישת דירה

הבטחת כספי הורים שניתנו לילדיהם לצורך קניית דירה

רכישת דירה בעזרת ההורים

תיקונים בבית דו-משפחתי

תיקון נזקי רטיבות

חנייה בבית משותף…

חניה בבית משותף

סגירת עיסקה דרך מתווך אחר

הגורם היעיל

דודי שמש

ה ל ו ! ! ! שכחתם אותי ! ! !

יש כבר פטור ממס שבח?

החלטה על פטורים נוספים ממס שבח

סורגים

סורגים

רכישת דירה מכונס נכסים דרך מתווך

כינוס נכסים דרך תיווך - חייב בתשלום למתווך !

האם ישנו יחס ברוטו נטו מקסימלי בנכס מסחרי

יחס ברוטו נטו

ארנונה

חיובי ארנונה

התנחלות

אנא תפני את השאלה לפורום דיני מסים

היתר למדרגות חיצוניות

להגיש ערר לועדת הערר המחוזית תוך 30 יום.

מכירת דירה בפטור ממס שבח – דחוף!

ראי תשובתי לשאלה זהה דף אחד אחורה.

תחזוקת שערים ומנגנוני נעילה

תחזוקה של הרכוש המשותף

קקל

דירה בבעלות קק"ל

צביעת מעקה במרפסת שמש

צביעת מעקה במרפסת שמש

וועד בית לא ברור

ועד הבית

יפוי כוח

יפוי כוח

מכירת דירה דרך מתווך

מכירת דירה הסכם תיווך

קטינים

ירושה של קטין