פורום נדל"ן

הפרת חוזה שכירות בעקבות תמ"א 38

אורי 02/10/13

חתמתי על חוזה שכירות עם שוכר, שקיבל מחיר מופחת כפיצוי לעבודות התמ"א בביניין. השוכר נכנס לאחר שהעבודות החלו אולם בחוזה ביננו אין אזכור לעבודות התמ"א. השוכר התלונן שקשה לו בתנאים של התמ"א ודרש שאפחית את המחיר, למרות שבחוזה ביננו יש סעיף שבו הוא מסיר כל טענה לגבי מחיר השכירות, הסכמתי לפנים משורת הדין לפצות אותו בגין עוגמת הנפש שנגרמה לו עקב העבודות (על אף שזה לא תלוי בי) והפחתתי לו עוד כ 7% ממחיר השכירות. למרות כל זאת, הדייר החליט לפנות את הדירה ולעזוב באמצע החוזה בצורה חד צדדית. לאחר היוועצות עם עורך דינו, הוא משתמש בטיעון של הטעיה בדיווח היקף עבודות התמ"א ובכך שהדירה לא ראויה למגורים - ולכן החוזה ביננו בטל. השאלה היא האם יש ממש בטענות שלו, האם הם יעמדו במבחן בית המשפט? הוא ידע שהוא נכנס לביניין שעובר תהליך תמ"א ולשם כך קיבל מחיר מופחת משמעותית ממחיר השוק ואף פיצוי נוסף בהמשך. האם יש בסיס לטענה שלא ידע שההפרעה תהיה כה גדולה או שהדירה לא ראויה למגורים ולכן חוזה בטל? האם אני יכול לתבוע נזק ממנו בבית המשפט?

לעמוד

המלא

זה שבחוזה השכירות אין איזכור לתמ"א 38, יפעל לרעתך.

א-ה 02/10/13

מקובל להפחית את דמי השכירות עקב הפרעה של בניה, ויש על כך גם פסקי דין.

זה גם מובן, כי מידת ההנאה מהמושכר נפגמת.

יש מקרים שהמצב לא מאפשר המשך מגורים בתנאים סבירים, ואז זכותו של השוכר לעזוב, ולבטל את חוזה השכירות.

ההפחתה בשעור של 7% עלולה לא להתקבל כהפחתה ראויה בנסיבות הללו.

מבחינתך מצבך המשפטי הוא לא שחור/לבן, כלומר, אתה לא חד משמעית צודק, והשוכר לא חד משמעית טועה.

בעלות על בית כנסת

שי 02/10/13

שלום רב,

בכל עיר וישוב קיימים בתי כנסת ציבוריים.

מיהם הבעלים החוקיים של בתי כנסת כאלה היושבים על שטח עירוני?

ומיהו בעל השליטה החוקי, לרבות בענייני ניהול בית כנסת, מינוי בעלי תפקידים, קביעת מדיניות וכו'?

לעמוד

המלא

בית כנסת

עו"ד דורון קנת 02/10/13

התשובה שלי היא כללית מאד. הנושא הוא מורכב ואי אפשר לתמצת אותו בתשובה קצרה כאן בפורום.

אם מדובר בבית כנסת שנבנה על קרקע עירונית, ההקצאה של הקרקע נעשית בדרך כל על ידי הרשות המקומית לפי נהלים מסודרים.

הרשות המקומית מפרסמת שהיא מתכוונת להקצות את הקרקע לעמותה מסויימת לצרכי בית כנסת ואם אין התנגדויות הדבר מבוצע בדרך הזו.

לפעמים הדברים מבוצעים בדרך אחרת, אבל זו אחת הדרכים המקובלות יותר.

מי שמפעיל את בית הכנסת היא אותה עמותה או גוף שקיבל את הקצאת הקרקע.

אם תסביר מה המטרה שלך בשאלותיך אולי אפשר יהיה לתת לך תשובה ממוקדת יותר.

תמ"א 38/2

א-ש 02/10/13

הקבלן מציע לדייר מסוים נספח לחוזה שלו בו יצויין כי הדייר מקבל דבר ספציפי לדייר כגון דירה בכיוון ובקומה מסוימת

האם ניספח לחוזה תופס?

מצד שני בחוזה שליו ו יחתמו כולם רשום כי הקבלן לא יתן לאף דייר משהו בהסתר-לא טובת הנאה ולא דבר האחר ואם דיר אחר יגלה שהוא נתן, זכותו לידרוש גם כן את ההטבה הזו

" היזם לא הבטיח ליתן ןלא נתן למי מיחידי הדייריםתמורה ל תמורה המופיעה בהסכם זה, לרבות שינוים, שידרוגים וכל טובת הנאה

במידה והא יפר התחייבות זו, הוא יעניק אותה הטבה לכל הדיירים במידה ויתבקש

הדיירים מצהירים זה בפני זה כי לא קבלו דבר ולא הובטחה להם כל ה טובת הנאה נוספת על המצויין בסכם זה

לעמוד

המלא

נספח לחוזה

עו"ד דורון קנת 02/10/13

בעקרון - נספח לחוזה שעליו חתמו הצדדים לחוזה מהווה חלק מהחוזה לכל דבר וענין.

לא ברור מה המטרה בשאלתך - האם הציעו לך לחתום על הנספח מול הקבלן?

דמי מפתח

א.ג. 02/10/13

בעלים של נכס שיש בו דיר בדמי מפתח, רוצה למכור את זכויותיו בנכס לצד ג' (כאשר הדייר ממשיך להתגורר במקום)- האם חלה על הבעלים חובה להציע קודם לדייר בדמי מפתח את המכירה, או לא? אם כן מה מקור החיוב? תודה.

לעמוד

המלא

מענה מעו"ד אייל בניסטי

עורך דין אייל בניסטי 02/10/13

שלום רב,

עייני/ן בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972*.

בהצלחה,

עו"ד אייל בניסטי

פלישה לשטח גינה

ניסן 02/10/13

שכני שקנה דירה מתחתי מעוניין להגדיל את הבית הוא בא אליה עם תוכניות שכוללות פלישה לתוך הגינה שלי בכ 2 וחצי מטר האם קיים דבר כזה וזה חוקי על פי חוק

לעמוד

המלא

מבחינתך, מה שקובע, זה אם אתה מסכים.

א-ה 02/10/13

מבחינת חוקי התכנון והבניה, זה בסמכות הוועדה לתכנון ובניה להחליט.

בכל מקרה, זכותך גם להתנגד למתן היתר בניה אם חלקה מתבצע על שטח שבבעלותך.

בית משותף

nooh 01/10/13

בחלקה אחת יש שני בתים, קיימת פרצלציה בין שני הבתים וגדר בלוקים מפרידה.

האם הם נחשבים כבית משותף?

לעמוד

המלא

מענה מעו"ד אייל בניסטי

עורך דין אייל בניסטי 02/10/13

שלום,

ראשית ניתן לבדוק האם יש תקנון בית משותף.

באופן כללי אם יש רכוש משותף כלשהו אפילו שאין מדובר בנכסים קרובים לדוגמה בריכה אזי לדעתי יהיה מדובר בבית משותף.

עורך דין

אבי ארנון 01/10/13

שלום,לאחרונה אשתי ואני נקלענו לחובות מחוסר ברירה. הבעיה הכי גדולה מבחינתנו כרגע היא שעקב אי תשלום המשכנתא, הבנק בו לקחנו אותה מינה לנו כונס נכסים שתפקידו למכור את הדירה הממושכנת שלנו. הלכתי כבר למספר עורכי דין המתמחים בנושא שקיבלתי עליהם המלצות, אך מכל מיני סיבות נאלצתי לדחות אותם.

יש לכם המלצה על עורך דין טוב? אנחנו גרים ברמת גן, כך שנשמח לקבל המלצות על עורך דין שנמצא קרוב אלינו.

ואם מישהו מכיר את עו"ד **** ***, אני אשמח לשמוע גם עליו. כי זו ההמלצה האחרונה שקיבלתי וטרם בדקתי אותו לעומק.

תודה רבה, בתקווה לימים טובים יותר,אבי

לעמוד

המלא

עורך דין המתמחה בכינוס נכסים

עו"ד ענת קציר מנהלת 01/10/13

אבי שלום,

אתה יכול לחפש בגוגל או באינדקס עורכי דין באתר זה.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

054-4738662

law@anatkatzir.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מעבר לגז מרכזי מגז פרטי (בלונים)

רפאל 01/10/13

שלום רב,

האם על מנת שבניין יעבור לגז מרכזי מגז פרטי (כל דירה התקשרה עצמאית עם ספק גז) נדרשת הסכמה של כל הדיירים? מה קורה אם ישנם דיירים שמסרבים אבל עדיין יש רוב? (גם אם לא מוחלט)

תודה

לעמוד

המלא

מדובר ברכושו הפרטי של בעל הדירה

א-ה 02/10/13

ולכן כל בעל דירה צריך להסכים לגבי עצמו. וזכותו לא להסכים.

בנושא זה אין רוב או מיעוט, שיכולים לכפות על דייר פלוני, להתנתק מהגז הפרטי שלו ולעבור לגז מרכזי.

נכס בשכירות

בת 01/10/13

שלום

רציתי לשאול במידה ואני הולכת להשכיר דירה ביחידת דיור, כאשר השכר כולל ארנונה אך לא חשמל ומים האם מבחינת הכתובת הנכס יהיה על שמי לצרכי הטבות של מס הכנסה ?

או שהכתובת תהיה על שם בעל הנכס ואני לא אוכל לעשות שימוש בכתובת מבחינת הטבות שמגיעות לי באזור הפיתוח?

תודה

לעמוד

המלא

שכירת דירה

עו"ד דורון קנת 01/10/13

אם הכוונה שלך היא שאת מעוניינת לשכור נכס - את יכולה להעביר את חשבונות הארנונה, המיים, החשמל והגז על שמך.

תמ"א 38/2 הסכם עם יזם/קבלן בנייה

שי 01/10/13

האם חוק המקרקעין גובר על הוראות תמ"א 38/2 והאם הדייר שלא חתם על הסכם מול קבלן עקב אי הסכמה על סעיפים מסוימים ורוב הדיירים חתמו, עלול להיחשב כסרבן?

בחוק רשום שהמפקח יכול לחייב את הדייר להסכים לביצוע הפרויקט ויחייב אותו בהוצאות הבנייה?

לעמוד

המלא

חיוב דייר סרבן לחתום על הסכם

עו"ד דורון קנת 01/10/13

המפקח על רישום המקרקעין יכול בתנאים מסויימים לאפשר ביצוע הפרוייקט גם ללא חתימה של כל הדיירים.

תמ"א 38/2 הסכם עם יזם/קבלן בנייה

משה 01/10/13

האם בהסכם כנ"ל רצוי להסכים כי יירשם ביזמת הקבל כי ההסכם הנ"ל הוא הסכם בוררות

אזי אין אפשרות לפנות לבית נמשפט למימוש זכויות וערבויות?

כמו כן האם טענת הקבלן כי ניתן לרשום את הדברים הייחודיים שהדייר מבל מהקבלן כגון תוספת קומה

שטח, בניספח לחוזה

האם לא רצוי שהכל יהיה רשום בחוזה?

לעמוד

המלא

תמ"א 38- תשובה

עו"ד ענת קציר מנהלת 01/10/13

משה שלום,

אנא הבהר את שאלתך- האם אתה מתכוון שיירשם בהסכם התמ"א כי בכל מחלוקת יפנו הצדדים לבוררות?

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

054-4738662

law@anatkatzir.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מס שבח

אורית 01/10/13

רכשתי דירה לפני שנה וככל הנראה במידה ותמכר זה היה ברווח ניכר ממחיר הרכישה. מדובר בדירה יחידה אשר משמשת למגורי רוצה לדעת כמה % מס שבח אאלץ לשלם במידה ואמכור בטרם יחלפו 4 שנים המזכים בפטור?

לעמוד

המלא

מס שבח- תשובה

עו"ד ענת קציר מנהלת 01/10/13

אורית שלום,

אם מדובר בדירה יחידה, הרי שעד ל-31.12.2013 תוכלי למכור את דירתך בפטור ממס שבח במידה ולא הייתה בבעלותך בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת בארבע השנים האחרונות. אם כן הייתה דירה נוספת תשלמי במכירה 25% מהשבח שנוצר.

החל מה- 1.1.2014 לפי נוסחו החדש של החוק, עלייך להיות בעלת זכות בדירה ל-18 חודשים לפחות בטרם תוכלי למכור בפטור את דירתוך היחידה.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

054-4738662

law@anatkatzir.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

סגירת אזור בסלון ע"י קירות גבס

נתן 01/10/13

ברצוני לסגור אזור בסלון ע"י קירות גבס וליצור חדר מגורים נוסף בדירה. אין שינוי בחיצוניות של הדירה וגם לא בצנרת הפנימית.

האם חוקי? האם נדרש לבקש אישור?

לעמוד

המלא

סגירת אזור בסלון- תשובה

עו"ד ענת קציר מנהלת 01/10/13

נתן שלום,

במידה ואין שינוי או תוספת חיצונית לדירה אלא רק פנימית, אין צורך בקבלת אישור.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

054-4738662

law@anatkatzir.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

סגירת אזור בסלון

חנניה היהושע עו"ד 01/10/13

שלום נתן

המהלך שמפורט בשאלתך - חוקי ואין צורך באישור. כל שינוי בתוך הדירה שאינו מוסיף שטח לדירה ולא חיצוני לה מותר.

זיכרון דברים וחוזה

אלי 01/10/13

שלום רב,

אני מעוניין למכור דירה בינואר 2014 משיקולי מס.

האם ביצוע זיכרון דברים היום עם הקונה יאפשר לי לערוך חוזה שתוקפו

יהיה החל מינואר 2014?

תודה רבה

אלי

לעמוד

המלא

זכרון דברים וחוזה- תשובה

עו"ד ענת קציר מנהלת 01/10/13

אלי שלום,

ניתן לחתום על זכרון דברים היום לפיו יתחייבו הצדדים לחתום על חוזה המכר בתחילת 2014.

רצוי להכניס תנאי של פיצוי בעת הפרת זכרון הדברים.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

054-4738662

law@anatkatzir.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

טופס מש"ח

מוטי 30/09/13

1. בטופס המש"ח קיימת רובריקה המתייחסת לתאריך בניית הבנין ותחילת איכחוס הדירה.

כיצד ניתן בבניין שאינו חדש לדעת זאת ?

2. מעבר לאמירת הלקוח כיצד ניתן לבדוק האם הלקוח מכר או רכש דירה נוספת? על מי אחריות התצהיר האם על עוה"ד או הלקוח

תודה

לעמוד

המלא

טופס מש"ח- תשובה

עו"ד ענת קציר מנהלת 01/10/13

מוטי שלום,

1. תאריך בנית הבנין ניתן לבדוק בתיק הבניין בעיריה, אולם גם אם לא תמלא רובריקה זו, בד"כ מיסוי מקרקעין לא יפנה אליך לבירור פרט זה.

2. כדי להיות בטוח אתה יכול לפנות למיסוי מקרקעין בשאלה האם קיים פטור ממס לאותו מוכר/ קונה. לגבי קניה של דירה ראשונה, יש לצרף טופס הצהרה של הקונה כי הוא מצהיר שאין ברשותו דירה נוספת, במקרה זה האחריות עליו.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

054-4738662

law@anatkatzir.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

בוררות עסקית, הדרך הקלה לפתרון סכסוכי נדל"ן

אלון 30/09/13

רבים מסכסוכי הנדל"ן נסחבים שנים על גבי שנים בבתי המשפט. חלק לא מבוטל מהם יכול היה להסתיים מהר יותר, קצר יותר, ובלי הוצאות משפטיות מיותרות.

כך לדוגמא, נפתרים סכסוכים בבתי הדין לממונות בארץ. היושבים על מדין, הינם דיינים מוסמכים, פקחים וחריפים.

ניתן לעמוד על כך דרך פסקי הדין של בית הדין - משפטי הארץ של ארץ חמדה.

בית הדין שערי משפט בנתניה, שפסקי דינם מוצגים באתר הבית של מכון משפט והלכה - mvh-law.com

ניתן להיווכח מקריאת הפסקים, בשילוב מרהיב של התייחסות לחוק האזרחי וההלכה היהודית כאחד, בד בבד עם שילוב עקרון מנהג המדינה ודינא דמלכותא דינא.

לעמוד

המלא

תשובה

עו"ד ענת קציר מנהלת 01/10/13

אלון שלום,

תודה על המידע.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

054-4738662

law@anatkatzir.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

בעלות על שטח עירוני

הילה 30/09/13

מה הדין על חצר ששנים משמשת אדם אך אינה בבעלותו? פעם שמעתי שלאחר 7 שנים שאדם השתמש בשטח (גינה סביב הבית למשל) והעירייה לא פינתה אותו אז זה כבר נחשב שלו. דודתי גרה בירושלים בבית קטנטן קרוב ל40 שנים ובחצר הקטנה היא הקימה מחסן וחניה. כעת הורסים להם הכל כדי לבנות בית מגורים פרטי. השטח בפרברי העיר והיה ללא שימוש (ככל הידוע השטח לא היה שייך לאיש אלא לעירייה) האם דודתי יכולה לעשות משהו בעניין? למי לפנות? האם אכן השטח כבר נחשב שלה מתוקף השנים הרבות ללא דרישה?

תודה

לעמוד

המלא

בעלות על שטח עירוני

עו"ד ענת קציר מנהלת 01/10/13

הילה שלום,

יש לבדוק האם נתקיימו התנאים לרכישה זכות מכוח התיישנות.

האם מדובר במקרקעין הרשומים בטאבו? (מקרקעין מוסדרים או שאינם מוסדרים)

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

054-4738662

law@anatkatzir.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תגובה להילה

חנניה יהושע עו"ד 01/10/13

שלום הילה

קודם כל שימוש של 7 שנים במקרקעין שאינם בבעלותך אינה מקנה זכויות בעלות עליה. לא מצויין בהודעה כמה שנים דודתך משתמשת במקרקעין שאינם בבעלותה .אני ממליץ שדודתך תתייעץ עם עו"ד המומחה לדבר שיבדוק את המקרקעין הגובל בבית מי הבעלים. ובאם החניה והמחסן נבנו על פי היתר מהעיריה.

בהצלחה

נאמנות ברכישת דירה מקבלן

ארז 30/09/13

במידה ואני מעוניין לרכוש דירה מקבלן, ואין לקבלן אישור טופס 50, האם מקובל להשאיר סכום מסויים בנאמנות עד להמצאת טופס 50? הקבלנים מסכימים לזה בד"כ?

כיצד עלי לשמור על זכויותי מפני חבויות עתידיות של מס שבח של הקבלן במידה ויהיו לו?? מה נהוג לעשות?

לעמוד

המלא

המצאת טופס 50

עו"ד דורון קנת 01/10/13

בד"כ קבלנים לא מסכימים לדרישה הזו.

אבל אם אמור לחלוף זמן רב בין מועד החתימה על חוזה הרכישה לבין מועד המסירה, יתכן שניתן יהיה לקבל אישור מס שבח על העסקה עוד לפני מועד המסירה.

העברת שם

קרין 30/09/13

אימי מעוניינת להעביר את הדירה שלה על שמי, מה הפרוצדורה בדיוק וכמה זמן זה לוקח?

לעמוד

המלא

העברה ללא תמורה

א.א. 30/09/13

שלום

מדובר בעסקה לכל דבר ועניין, ישנה חובת דיווח לרשויות המס וללשכת רישום המקרקעין (טאבו), ורצוי לפנות לעו"ד לצורך ביצוע ההעברה.

מבחינת מיסוי אמך פטורה ממס שבח בעוד אתה תחויב לשלם שליש מס רכישה בלבד.

מרגע חתימה על החוזה ועד העברת הזכויות על שמך יכול לקחת מס' חודשים (לעניות דעתי חודשים שלושה)

העברת שם- תשובה

עו"ד ענת קציר 01/10/13

קרין שלום,

ניתן לבצע העברת שם על ידי הליך של העברה ללא תמורה.

לשם כך יש לחתום על חוזה בינך לבין אמך וכן על תצהירים.

היות ומדובר בהליך אשר יש לדווח עליו לרשות המיסים כמו בכל עסקת מכר, משך ההליך תלוי גם בהנפקת אישורי מיסים על ידי מיסוי מקרקעין.

לביצוע ההליך תזדקק לטיפול של עורך דין.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

פטור בירושה

ירון 30/09/13

אני והאחים שלי, קיבלנו כל אחד דירה בירושה. סה"כ חולקו 7 דירות לכל אחד אחת. רציתי לדעת האם כל אחד מאיתנו יכול להשתמש בפטור במכירה בירושה או שרק על דירה אחת יהיה אפשר?

לעמוד

המלא

פטור לדירה שהתקבלה בירושה

א.א. 30/09/13

שלום

בסעיף 49ב (5) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) נקבעו תנאים שבעמידה בהם ניתן פטור ממס שבח ליורשים, אחד מהתנאים מציין כי " לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד".

ועל כן אין זכאות לפטור ממס שבח.

אני ממליץ להמתין לתשובת מנהל הפורום לאישור האמור לעיל.

תיקון לחוק מכר דירות

--חיים-- 30/09/13

שלום.

לגבי תיקון לחוק המכר.

לא ברור המשפט הזה:

תחולת החוק - תחילה ראוי לציין כי תיקון החוק לא
יחול על דירה בבניין שבנייתו טרם הסתיימה או לגבי דירה שחוזה המכר נכרת
לפני תחילתו של התיקון.

החוק התקבל ב-30.3.2011. יש לי חוזה קניית דירה מ-2.6.2012.

החלק השני של המשפט הזה ברור. אם עשינו חוזה לפני קבלת החוק, החוק לא יחול עלינו. אם אחרי קבלת החוק, אז כן. החוזה שלי נחתם יותר משנה אחרי קבלת החוק.

מה עם החלק הראשון של המשפט ההוא?

"לא
יחול על דירה בבניין שבנייתו טרם הסתיימה ... לפני תחילתו של התיקון". לא הגיוני.

היתר בנייה ראשון הם קיבלו ביולי 2011. התחילו לבנות בסוף 2011. אז החוק כן חל על חברת הבנייה?

אני מבולבל קצת.

נא לעזור,

תודה רבה.

לעמוד

המלא

הסיבה שאתה קצת מבולבל

א-ה 01/10/13

נובעת מכך שהוספת בציטוט שלך את המילה "טרם"

לא רק שהמילה הזו לא מופיעה בסעיף האמור, היא לא מופיעה כלל בחוק כולו.

וההסבר הוא - שקיימים שני תנאים שבהתקיים אחד מהם, תיקון 5 לא יחול.

התנאי הראשון - "לא יחול על דירה בבניין שבנייתו הסתיימה" כי אם לא תאמר כך, תהיה תחולה רטרואקטיבית, ולכן, דירה כזו בבניין שבנייתו כבר הסתיימה ביום קבלת החוק לא תוכל להנות מהתיקון רטרואקטיבית.

התנאי השני - כאמור ברור, מבין הדירות שבנייתן לא הסתיימה, התיקון יחול רק על אלה שהחוזה נחתם אחרי קבלת החוק.

פשיטא.

החזרת שליטה על רכוש פרטי

דני 30/09/13

חברי הפורום שלום רב.

לפני כשנה פסקה שופטת בבימ"ש בהרצליה פסיקה מעוותת ונתנה שליטה לשכננו על חיבור הביוב שלנו לביוב העירוני למרות שבידינו מסמך אוטנטי שמעיד בודאות שאין לשכן לא חלק ולא נחלה בביוב הפרטי שלנו.

1. האם אוכל לאלץ את רשמת המקרקעין לתת לנו אישור שהביוב הוא פרטי שלנו, דבר שיוכיח שהשופטת עיוותה דין במזיד?

2. מה עלינו לעשות כדי להחזיר לעצמנו את השליטה הבלעדית על רכושנו?

תודה מראש !

לעמוד

המלא

יש לבדוק את פסק הדין ולבדוק העובדות ונסיבות המקרה

עו"ד דורון קנת 30/09/13

אבל בעקרון - פניה למפקח/ת על רישום המקרקעין אינה מהווה תחליף להליך ערעור על פסק דין שניתן בבית המשפט.

רצוי שתפנה לעורך דין על מנת לשזה יבצע בדיקה יסודית של הדברים ויתן לך יעוץ מתאים.

החזרת רכוש פרטי- תגובה

חנניה יהושע עו"ד 01/10/13

שלום רב

דרך תקיפה של פסק דין הנו הערעור אולם הערעור חייב להיות מוגש תוך 45 יום מיום מתן פסק הדין .במקרה שלך עברה שנה מפסק הדין. עליך להתייעץ עם עו"ד שיבדוק את הראיות שיש בידך בייחוד את אלו שהוגשו לבית המשפט וכן את פסק הדין..אם בידך ראיות טובות לבעלותך הדרך היא להגיש בקשה לבית המשפט המחוזי להארכת מועד להגשת ערעור להסביר מדוע אחרת בהגשת הערעור וכן את עקרי גרסתך על מנת להוכיח שיש לך סיכוי טוב להצליח בערעור . אם לא הוזמנת לשמיעת פסק הדין והפסק ניתן בלעדיך אפשר להגיש בקשה לביטול פסק הדין כמובן עם בקשה להארכת מועד.

הרשמת אינה יכולה לחח את האישור שביקשת ההוכחה אם אתה הבעלים הינה במסמכים בלשכת רישום מקרקעין - רצוי שעורך דין מטעמך יבדוק זאת.

בהצלחה

פטור ממס שבח

אבי 30/09/13

זוג מכר דירה לפני 1/2 שנה בפטור ממס שבח ע"פ תקנת שעה.

כיום מעוניין הזוג למכור דירה נוספת , האם יהיה זכאי לפטור ממס שבח?

אם ימתינו ויבצעו את המכירה לאחר 1.1.14 יהיו זכאים לפטור ממס שבח?

לעמוד

המלא

פטור מתשלום מס שבח

א.א. 30/09/13

שלום,

במקרה הנדון אין נפקות למועד המכירה והזוג אכן יחויב בתשלום מס שבח.

פטור ממס שבח-אבי

חנניה יהושע עו"ד 01/10/13

לאבי שלום רב

חסרים פרטים בהודעתך אולם אם המדובר בשתי דירות מגורים מזכות ובהנחה שהדירה הראשונה נמכרה וקבלה פטור על פי חוק מיסוי מקרקעין (הרחבת היצע של דירות)הוראת שעה

התקופה הקובעת לצורך הוראת השעה נסתיימה ביום 31/12/2012.

אם הדירה השניה הנמכרת עתה נרכשה כתחליף לראשונה יש להמתין 18 חודש מיום מכירת הראשונה כדי לזכות בפטור

במידה ויש לך יותר מדירה אחת ס' 49ב לחוק מס שבח קובע עד איזה סכום קיים פטור ועל היתרה יש לשלם מס שבח.

בהצלחה

מענה לבקשת פירוק שיתוף

יקיר 30/09/13

שלום.

קיבלתי בקשה לפירוק שיתוף על דירה ששייכת לאשתי1/4 ואנו מתגוררים בה. אין לנו דירה אחרת או כסף לקנות דירה אחרת או את הדירה הזו (חיים משכר נמוך מאוד)

תוך כמה זמן אני חייב לענות לבית המשפט?

האם יש סיכוי שיוציאו אותנו מהדירה?

תודה מראש

לעמוד

המלא

עליך להגיש כתב הגנה לבית המשפט.

עו"ד דורון קנת 30/09/13

כעקרון יש להגיש את כתב ההגנה תוך 30 יום מהמועד שבו נמסר לכם כתב התביעה.

יש לקרוא את כתב התביעה כדי לענות ליתר השאלות שלך.

מומלץ שתפנה לעורך דין בדחיפות על מנת שזה יוכל לתת לך היעוץ הנדרש ובמידת הצורך לבקש מהתובע ארכה להגשת כתב ההגנה מטעמך.

מענה ליקיר - הודעה מיום 30/9/2013

חנניה יהושע עורך דין 01/10/13

שלום יקיר

רעייתך שהיא בעלת הזכויות מכוח ירושה בדירה חייבת להגיש את כתב ההגנה בתוך 30 יום מיום שקיבלתם את כתב התביעה. אם איחרתם את המועד אתם יכולים להגיש בקשה להארכת מועד עדיף לקבל הסכמה לבקשה זו מהתובעים.

קיים סיכוי לפינויכם מהדירה אולם יש שיקול דעת לבית המשפט להורות על פיתרון שישאיר אתכם בדירה כשוכרים. מאחר ואינכם יכולים לרכוש את חלקי הבעלים האחרים רצוי אם תגיעו להסכמה עם יתר הבעלים ביחס להשארתכם בדירה. בכל מקרה אני מניח שידוע לכם שתקבלו רבע מתמורת מכירת הדירה

בהצלחה

שטח משותף

ארז 29/09/13

שלום לכולם,

לפני מס' שנים סבי נפטר, והבית חולק בירושה לאימי ולאחיה.

עקב התלבטות מה לעשות עם הנכס, הוא נותר ריק.

מדובר על בית קרקע, היה מן "הסכם" בע"פ שהגג שייך לשכן שמתגורר למעלה והגינה שייכת למשפחה שלנו שהתגוררה בבניין קרקע. השכן ניצל את תמימותנו ולא הספיק לו הגג, הוא לקח שטח ירוק בניגוד לחוק וגם חלק גדול מהשטח המשותף בטענה כי הדיירים מהכניסה הסמוכה חתמו לו. האם ישנו חוק על חלוקת השטח? האם השכן יכול לקחת לחזקתו גם את הגג, וגם את השטח המשותף?

תודה רבה לעונים

לעמוד

המלא

ארז, פנה לעורך דין שיבדוק את המסמכים ורישומיי הטאבו.

א-ה 30/09/13

יש לבדוק את תקנון הבית המשותף והתשריט.

עו"ד דורון קנת 30/09/13

מומלץ שתפנה לעו"ד שיבדוק את המסמכים, העובדות והנסיבות ויתן לך יעוץ פרטני.

מנהלי פורום נדל"ן

הפרת חוזה שכירות בעקבות תמ"א 38

זה שבחוזה השכירות אין איזכור לתמ"א 38, יפעל לרעתך.

בעלות על בית כנסת

בית כנסת

תמ"א 38/2

נספח לחוזה

דמי מפתח

מענה מעו"ד אייל בניסטי

פלישה לשטח גינה

מבחינתך, מה שקובע, זה אם אתה מסכים.

בית משותף

מענה מעו"ד אייל בניסטי

עורך דין

עורך דין המתמחה בכינוס נכסים

מעבר לגז מרכזי מגז פרטי (בלונים)

מדובר ברכושו הפרטי של בעל הדירה

נכס בשכירות

שכירת דירה

תמ"א 38/2 הסכם עם יזם/קבלן בנייה

חיוב דייר סרבן לחתום על הסכם

תמ"א 38/2 הסכם עם יזם/קבלן בנייה

תמ"א 38- תשובה

מס שבח

מס שבח- תשובה

סגירת אזור בסלון ע"י קירות גבס

סגירת אזור בסלון- תשובה

סגירת אזור בסלון

זיכרון דברים וחוזה

זכרון דברים וחוזה- תשובה

טופס מש"ח

טופס מש"ח- תשובה

בוררות עסקית, הדרך הקלה לפתרון סכסוכי נדל"ן

תשובה

בעלות על שטח עירוני

בעלות על שטח עירוני

תגובה להילה

נאמנות ברכישת דירה מקבלן

המצאת טופס 50

העברת שם

העברה ללא תמורה

העברת שם- תשובה

פטור בירושה

פטור לדירה שהתקבלה בירושה

תיקון לחוק מכר דירות

הסיבה שאתה קצת מבולבל

החזרת שליטה על רכוש פרטי

יש לבדוק את פסק הדין ולבדוק העובדות ונסיבות המקרה

החזרת רכוש פרטי- תגובה

פטור ממס שבח

פטור מתשלום מס שבח

פטור ממס שבח-אבי

מענה לבקשת פירוק שיתוף

עליך להגיש כתב הגנה לבית המשפט.

מענה ליקיר - הודעה מיום 30/9/2013

שטח משותף

ארז, פנה לעורך דין שיבדוק את המסמכים ורישומיי הטאבו.

יש לבדוק את תקנון הבית המשותף והתשריט.