פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מרחק בין חדר שינה לחנות סמוכה
משה
04/10/13
שלום,
בתמונה רואים בניין מגורים צמוד לחנות. המרחק בערך 2 מטר. מדובר בחדר שינה. בצד שמאל שלא רואים יש אותו חלון גדול שממנו נוף מדהים לקיר של חנות. מה המרחק המותר במקרה כזה?
בברכה.
בתמונה רואים בניין מגורים צמוד לחנות. המרחק בערך 2 מטר. מדובר בחדר שינה. בצד שמאל שלא רואים יש אותו חלון גדול שממנו נוף מדהים לקיר של חנות. מה המרחק המותר במקרה כזה?
בברכה.
מרחק בין בניינים
עו"ד תומר שזר
מנהל
05/10/13
צריך לשאול מהנדס...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הבדלי שומה לא מידתיים של מנהל מקרקעי ישראל
יהונתן
04/10/13
שלום רב,
רכשנו מגרש לבנייה בהרחבה קהילתית בצפון. לפני כחודשיים קיבלנו מפרט כספי מהמנהל, לפיה העריך שמאי המנהל את הקרקע בכ-360,000 ש"ח ונדרשנו לשלם דמי היוון בסך 31% מערך הקרקע. לפני כחודש שילמנו את השובר ונחתם חוזה פיתוח מול המנהל, לאחר שוויתרנו על האופציה להגיש השגה על הערכת השמאי (מתוך הנחה שהערכתו היתה סבירה). לפני כשבוע נודע לנו, כי שני מגרשים הסמוכים אלינו, קיבלו אך לאחרונה מפרט כספי, בו מעריך שמאי המנהל (שמאי אחר) את הקרקע בכ-190,000 ש"?ח בלבד!, היינו בכחצי מהערכת עמיתו לעבודה במנהל. כמובן שהחוכרים החדשים מיהרו לשלם שמא המנהל ייתקן את השומה. המצב מתסכל ונראה לא סביר ולא מידתי. מה יש באפשרותנו לעשות, אם בכלל, ומה הסיכוי לכך?
רכשנו מגרש לבנייה בהרחבה קהילתית בצפון. לפני כחודשיים קיבלנו מפרט כספי מהמנהל, לפיה העריך שמאי המנהל את הקרקע בכ-360,000 ש"ח ונדרשנו לשלם דמי היוון בסך 31% מערך הקרקע. לפני כחודש שילמנו את השובר ונחתם חוזה פיתוח מול המנהל, לאחר שוויתרנו על האופציה להגיש השגה על הערכת השמאי (מתוך הנחה שהערכתו היתה סבירה). לפני כשבוע נודע לנו, כי שני מגרשים הסמוכים אלינו, קיבלו אך לאחרונה מפרט כספי, בו מעריך שמאי המנהל (שמאי אחר) את הקרקע בכ-190,000 ש"?ח בלבד!, היינו בכחצי מהערכת עמיתו לעבודה במנהל. כמובן שהחוכרים החדשים מיהרו לשלם שמא המנהל ייתקן את השומה. המצב מתסכל ונראה לא סביר ולא מידתי. מה יש באפשרותנו לעשות, אם בכלל, ומה הסיכוי לכך?
הבדלי שומת מקרקעין במינהל מקרקעי ישראל
עו"ד תומר שזר
מנהל
05/10/13
שלום רב,
ראה אכן יש כאן לכאורה עוול נוראי, אבל צריך לבדוק כיצד ניתן להשיג על השומה לאחר שכבר שולמה ומה ההכרעה המוסמכת.
לאור מורכבות העניין, אני לא בטוח שניתן לעשות כן במסגרת תשובה בפורום.
וממליץ לך לפנות ליעוץ משפטי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
ראה אכן יש כאן לכאורה עוול נוראי, אבל צריך לבדוק כיצד ניתן להשיג על השומה לאחר שכבר שולמה ומה ההכרעה המוסמכת.
לאור מורכבות העניין, אני לא בטוח שניתן לעשות כן במסגרת תשובה בפורום.
וממליץ לך לפנות ליעוץ משפטי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום ארנונה על בן אדם שנפטר
אינה
04/10/13
שלום רב,
סבא שלי נפטר ביולי 2005 בגיל 79. היום הגיע מכתב לאמא שלי (שהיא הבת היחידה של סבא) שלסבא הצטבר חוב ארנונה עד 31/08/2005 בסך 500 ש"ח ועליה לשלם את זה תוך 25 יום אחרת יינקטו נגדה הליכים משפטיים. לא רשום על איזו תקופה החוב וגם לא קיבלנו לפני זה שום הודעות חוב מהעיריה. מה על אמא שלי לעשות? האם זה חוקי? תודה רבה.
סבא שלי נפטר ביולי 2005 בגיל 79. היום הגיע מכתב לאמא שלי (שהיא הבת היחידה של סבא) שלסבא הצטבר חוב ארנונה עד 31/08/2005 בסך 500 ש"ח ועליה לשלם את זה תוך 25 יום אחרת יינקטו נגדה הליכים משפטיים. לא רשום על איזו תקופה החוב וגם לא קיבלנו לפני זה שום הודעות חוב מהעיריה. מה על אמא שלי לעשות? האם זה חוקי? תודה רבה.
תשלום ארנונה ישן
עו"ד תומר שזר
מנהל
05/10/13
לכאורה החוב התיישן...
תבקשו התראות קודמות שיעבירו לכם העתק ואז תסרוק לכאן ואני לעזור לך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
תבקשו התראות קודמות שיעבירו לכם העתק ואז תסרוק לכאן ואני לעזור לך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם שופט יכול למנות כונס נכסים כשיש מחלוקת על השמאות?
רחל
04/10/13
בהליך פירוק שיתוף התקיים דיון כשדו"ח השמאות ע"י שמאי שמינה השופט לא הועבר לנתבעים טרם הדיון ולא היה להם ידיעה במהלך הדיון מה נרשם בדו"ח. רק בסיום הדיון ומתן ההחלטה הועבר הדו"ח לידי הנתבעים והם מצאו בו פגם מהותי בחישוב שווי זכויות הבנייה. עד כדי כך שהנכס הוערך ב-50% משוויו.למרות זאת ולמרות שהנתבעים ביקשו שמאות משלהם פסק השופט לפרק את השיתוף והטיל את בדיקת השמאות על כונס הנכסים.האם השופט אינו מחוייב לקיים דיון בדו"ח שמאות מוסכם לפני שיעביר את הנכס לכינוס? ומה סמכותו של כונס נכסים להחליט מה שווי הנכס לפני פרסום מכרז?
כינוס נכסים
עו"ד תומר שזר
מנהל
05/10/13
קראתי את השאלה, ואני סבור שלא ניתן יהיה ליתן תשובה ראויה , שכן צריך לבדוק את המצב שתואר באופן ספציפי ופרטני לאחר בדיקת המקרה לעומק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערר על החלטת מנהל הארנונה
משה
03/10/13
שלום,
אני רוצה להגיש ערר על החלטת מנהל הארנונה בעיריית תל אביב שדחה את הההשגה שלי.
רציתי לדעת האם פגרת הסוכות נספרת במניין 30 הימים שיש להגיש את הערר.
תודה
אני רוצה להגיש ערר על החלטת מנהל הארנונה בעיריית תל אביב שדחה את הההשגה שלי.
רציתי לדעת האם פגרת הסוכות נספרת במניין 30 הימים שיש להגיש את הערר.
תודה
פגרת סוכות
עו"ד תומר שזר
מנהל
05/10/13
לדעתי - כן היא נספרת.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלת טופס 4 עם חריגת בניה
ארז
03/10/13
שלום,
ברצוני לשאול מה קורה במצב שבניין בן 3 קומות חרג 40 ס"מ מקו הבניין וכן עוד מטר למעלה בגובה.
האם ניתן לבקש טופס 4 ולנסות להעלים את העין או שמא להגיש בקשה כלשהי? אם בקשה אז איזה ואיך בדיוק התהליך הזה עובד?
תודה מראש.
ברצוני לשאול מה קורה במצב שבניין בן 3 קומות חרג 40 ס"מ מקו הבניין וכן עוד מטר למעלה בגובה.
האם ניתן לבקש טופס 4 ולנסות להעלים את העין או שמא להגיש בקשה כלשהי? אם בקשה אז איזה ואיך בדיוק התהליך הזה עובד?
תודה מראש.
טופס 4
עו"ד תומר שזר
מנהל
05/10/13
אם הביקורת תעלה על זה, לא ינתן טופס 4...
וצריך יהיה לבדוק האם ניתן לקבל אישור לחריגה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
וצריך יהיה לבדוק האם ניתן לקבל אישור לחריגה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפסקת חוזה שכירות בשל הרחבות בבניין (לא של הדירה אלא מסביב לה)
תמר
03/10/13
שלום רב
אנו חתומים לחוזה עד לאוגוסט 2014.
בעלת הבית שיתפה כי צפוי שינוי אבל לא הודיעה מתי ובנספח לחוזה רשום כי בבוא העת יפגשו הצדדים לדיין בהורדות שכה"ד בתקופה זו. בעלת הבית לא הודיעה שמדובר ב 7 דירות מסביב וכי האזור יהפוך לאתר בניה, הן בהרחבות החיצוניות והן כל דירה ודירה והשיפוץ שיערכו בה. המגורים יהפכו לבלתי אפשריים. כמו כן בניי ואנוכי סובלים מאסטמה בשל אבק ומאחר וכך המצב יהיה חמור לנו בריאותית. בעלת הבית מאשרת יציאה אך בעל פה בלבד ומסכמת רק בעל פה ואני דורשת מסמך והיא אינה לגמרי מסכימה. אנו מעוניינים לצאת מהדירה אבל כעת מוסיפה כי עלינו לסיידה ולסדרה ובחוזה אין סעיף כזה.
מה עלינו לעשות? הרי יש החמרה משמעותית של תנאי המגורים ובעיקר הרעה למצבנו הבריאותי. היא נאותה להפחית שכ"S במאה ש"ח בלבד ורק ל 3 חודשים - זה כמו להשאיר ירושה בסך...1 ש"ח - העלבון צורם והחשש עוד יותר. תודה על כל מענה בעיקר משפטי..
אנו חתומים לחוזה עד לאוגוסט 2014.
בעלת הבית שיתפה כי צפוי שינוי אבל לא הודיעה מתי ובנספח לחוזה רשום כי בבוא העת יפגשו הצדדים לדיין בהורדות שכה"ד בתקופה זו. בעלת הבית לא הודיעה שמדובר ב 7 דירות מסביב וכי האזור יהפוך לאתר בניה, הן בהרחבות החיצוניות והן כל דירה ודירה והשיפוץ שיערכו בה. המגורים יהפכו לבלתי אפשריים. כמו כן בניי ואנוכי סובלים מאסטמה בשל אבק ומאחר וכך המצב יהיה חמור לנו בריאותית. בעלת הבית מאשרת יציאה אך בעל פה בלבד ומסכמת רק בעל פה ואני דורשת מסמך והיא אינה לגמרי מסכימה. אנו מעוניינים לצאת מהדירה אבל כעת מוסיפה כי עלינו לסיידה ולסדרה ובחוזה אין סעיף כזה.
מה עלינו לעשות? הרי יש החמרה משמעותית של תנאי המגורים ובעיקר הרעה למצבנו הבריאותי. היא נאותה להפחית שכ"S במאה ש"ח בלבד ורק ל 3 חודשים - זה כמו להשאיר ירושה בסך...1 ש"ח - העלבון צורם והחשש עוד יותר. תודה על כל מענה בעיקר משפטי..
חוזה שכירות
עו"ד תומר שזר
מנהל
05/10/13
לטעמי, צריך לסיים את חוזה השכירות בצורה מכובדת, אני לא רואה כאן פערים כה גדולים ביניכם.
תערכו פגישה מסודרת, תעלו את הדברים וכך צד יתפשר מעט.
מבחינה משפטית, את לא חייבת להחזיר את הדירה מסויידת, אבל לא בטוח שאת יכולה לצאת מהחוזה...
תלוי מה רשום.
תלוי אם היא ידעה על השיפוץ ולא דיווחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
תערכו פגישה מסודרת, תעלו את הדברים וכך צד יתפשר מעט.
מבחינה משפטית, את לא חייבת להחזיר את הדירה מסויידת, אבל לא בטוח שאת יכולה לצאת מהחוזה...
תלוי מה רשום.
תלוי אם היא ידעה על השיפוץ ולא דיווחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
•קניית דירה מקרוב משפחה בחול
יוסיבי
03/10/13
שלום לכולם,
אולי למישהו יש מידע שיכול להעיר את עיני.
אני ובן זוגי מעוניינים לקנות דירה מקרובת משפחה שגרה בחול.
פנינו לבנק לקבלת יעוץ על משכנתא, עוד בטלפון הבנק שאל את כל שאלותיו ולבסוף סירב אפילו להיפגש איתנו בטענה שהם לא נותנים משכנתא למי שקונה דירה מקרובת משפחה (כלומר לא עברנו אצלהם איזשהו סף מאד קריטי)
יש לנו הון עצמי שמהווה כ 60% מערך הנכס והמשכנתא שביקשנו מהווה סה"כ כ 40% מערך הנכס ערך החזר המשכנתא מהווה אצלנו כ 25% מההכנסה החודשית נטו, כלומר לפי הנתונים היבשים, אנחנו עומדים בכל תנאי הרגולציה.
מה ניתן לעשות ומדוע הבנק מסרב?
תודה רבה על העזרה!
אולי למישהו יש מידע שיכול להעיר את עיני.
אני ובן זוגי מעוניינים לקנות דירה מקרובת משפחה שגרה בחול.
פנינו לבנק לקבלת יעוץ על משכנתא, עוד בטלפון הבנק שאל את כל שאלותיו ולבסוף סירב אפילו להיפגש איתנו בטענה שהם לא נותנים משכנתא למי שקונה דירה מקרובת משפחה (כלומר לא עברנו אצלהם איזשהו סף מאד קריטי)
יש לנו הון עצמי שמהווה כ 60% מערך הנכס והמשכנתא שביקשנו מהווה סה"כ כ 40% מערך הנכס ערך החזר המשכנתא מהווה אצלנו כ 25% מההכנסה החודשית נטו, כלומר לפי הנתונים היבשים, אנחנו עומדים בכל תנאי הרגולציה.
מה ניתן לעשות ומדוע הבנק מסרב?
תודה רבה על העזרה!
נטילת משכנתא
עו"ד תומר שזר
מנהל
05/10/13
תפני ליעוץ אישי אצל יועץ משכנאות, המקרה שתואר לטעמי כן מאפשר קבלת משכנתא.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת מגרש מבן זוג גרוש במושע
קרן
03/10/13
אני מעונינת לקנות מגרש לבנייה עצמית
בשטח של 250 מ"ר
בנסח הטאבו רשום שבבעלות המוכר 500 מ"ר
ה250 הנוספים שייכים לגרושתו
כלומר אין הסכם שיתוף בין הצדדים
לאחר בירור נראה שגרושתו לא מעוניינת לשתף פעולה כמו להעביר את כל החומר בגין המגרש. השאלה-
אחת- האם כל החומר המעניין לרכישה מצוי בועדה המקומית ובטאבו? כלומר האם ייתכן שיש מידע שמצוי רק באצל האישה ושאי קבלתו יכול לגרום לי לבעיה?
שתיים- במידה והאישה אינה תשתף פעולה האם מצב של לקנות את חלקו ללא הסכם יגרום לבעיה או שניתן לעקוף זאת בקלות מול בית המשפט?
בשטח של 250 מ"ר
בנסח הטאבו רשום שבבעלות המוכר 500 מ"ר
ה250 הנוספים שייכים לגרושתו
כלומר אין הסכם שיתוף בין הצדדים
לאחר בירור נראה שגרושתו לא מעוניינת לשתף פעולה כמו להעביר את כל החומר בגין המגרש. השאלה-
אחת- האם כל החומר המעניין לרכישה מצוי בועדה המקומית ובטאבו? כלומר האם ייתכן שיש מידע שמצוי רק באצל האישה ושאי קבלתו יכול לגרום לי לבעיה?
שתיים- במידה והאישה אינה תשתף פעולה האם מצב של לקנות את חלקו ללא הסכם יגרום לבעיה או שניתן לעקוף זאת בקלות מול בית המשפט?
רכישת מגרש מבני זוג
עו"ד תומר שזר
מנהל
05/10/13
העסקה שתוארה כעת מדליקה אצלי נורה אדומה מהבהבת...
צריך לבדוק שניתן בכלל לבצע את העסקה, וכיצד המגרש רשום בטאבו או במינהל.
נראה לי שכדאי לך מאוד לשכור עו"ד שמתמחה בעסקאות מן הסוג הזה, ולא כל אחד מתמחה בזה.
בהצלחה!
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
צריך לבדוק שניתן בכלל לבצע את העסקה, וכיצד המגרש רשום בטאבו או במינהל.
נראה לי שכדאי לך מאוד לשכור עו"ד שמתמחה בעסקאות מן הסוג הזה, ולא כל אחד מתמחה בזה.
בהצלחה!
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה מתווך בא לראות את הנכס לתת לו?
שיקו
03/10/13
אני מוכר את הדירה שלי ללא מתווכים
התקשרו אלי מחברת תיווך כי הם רוצים להביא קונה לראות את הדירה האם לתת להם?
התקשרו אלי מחברת תיווך כי הם רוצים להביא קונה לראות את הדירה האם לתת להם?
האם לא מסוכן להכניס מתווך שיראה את הדירה לקונים, למרות שלא חתמתי איתו על הסכם תיווך?
עו"ד תומר שזר
מנהל
05/10/13
כן, כל עוד לא חתמת להם על שום דבר, שיקחו את העמלה מהקונה, גם תבהיר להם את זה (למרות שהחוק מציין מפורשות שרק אם תחתום על משהו תחוייב).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות
לאון
03/10/13
שלום רב! אני משכיר דירה במשך חמש שנים דרך מתווך. בחידוש של החוזה 01.01.2013 סיכמתי עם המתווך שבשנה הנוכחית אני מתכוון לירכוש דירה חדשה ולפנות את הדירה השכורה תרם סיום תקופת השכירות 31.12.2013 . המתווך הסכים אך דרש לקבל צ'קים לכל התקופה בתענה שלאחר הפינוי הוא מחזיר לי את יתרת הצ'קים. פיניתי את הדירה ב01.08.2013 אך מתווך לא יחזיר את הצ'קים והוא וממשיך ליפדות אותם מה ביכולתי לעשות?
חוזה שכירות
עו"ד תומר שזר
מנהל
05/10/13
כנראה אתה שוכר ולא משכיר.
ולא הצלחתי להבין את עובדות המקרה עד הסוף.
באם החוזה מאפשר לך לצאת ממנו לפני הסיום, ואם פעלת על פי החוזה - אז כנראה שהוא לא רשאי לעשות כן.
אם הוא הכניס כבר דייר במקומך, אז הוא גם לא רשאי לעשות כן.
צריך לבדוק את החוזה..
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
ולא הצלחתי להבין את עובדות המקרה עד הסוף.
באם החוזה מאפשר לך לצאת ממנו לפני הסיום, ואם פעלת על פי החוזה - אז כנראה שהוא לא רשאי לעשות כן.
אם הוא הכניס כבר דייר במקומך, אז הוא גם לא רשאי לעשות כן.
צריך לבדוק את החוזה..
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה
ערן
03/10/13
האם בעת העברת זכויות בין בני זוג עקב גירושין אני חייב לחתום לועדה המקומית לתכנון ולבניה על כתב התחייבות לתשלום עתידי של היטל השבחה כשאמכור את הנכס בעתיד?
עסקה אגב גירושין
עו"ד תומר שזר
מנהל
05/10/13
כן.
בעסקה אגב גירושין יש צורך באישור עירייה לרבות התחייבות היטל השבחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
בעסקה אגב גירושין יש צורך באישור עירייה לרבות התחייבות היטל השבחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת נכס משועבד בטאבו
שלמה
03/10/13
האם ניתן להעביר דירה ליורשים (יש צוי ירושה קיום צוואה), למרות שעל הנכס קיימים שעבודים (על פי הנסח)?
אם התשובה חיובית האם השעבודים יחייבו היורשים עצמם מלבד עצם החוב על הנכס?
אם התשובה חיובית האם השעבודים יחייבו היורשים עצמם מלבד עצם החוב על הנכס?
העברת דירה בירושה שרשום על הנכס שעבוד
עו"ד תומר שזר
מנהל
05/10/13
ניתן יהיה לבצע את העברה ללא הסרת השעבודים.
ירושה היא לא עסקה במקרקעין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
ירושה היא לא עסקה במקרקעין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2
א-ה
03/10/13
1. האם יש ערבות ביצוע המבוססת על ערבות חוק מכר בתוספת שתי עילות מימוש :
איחור במסירת הדירה מעל 12 חודשים
הפסקת עבודה מעל 6 חודשים
2.האם סביר שהקבלן ירשום בחוזה כי אם לדעת היזם נפגעה כדאיות הפרויקט מסיבות כגוןירידת מחירי הנדל"ן בשוק או/ מסיבות שלא היו יעדועות בזמן חתימת הסכם, מותר לו לבטל את הפרויקט תוך 15 חודש מיום חתימת ההסכם
3.האם מותר לקבלן סטיה של עד 5% מהשטח של דירת התמורה המובטח כאשר הקטנת השטח חלה על כל דירות התמורה4.
האם מותר ליזם לרשום:
הוא לא נתן שום תמורה נוספת לאף שייר מעבר לרשום בחוזה ואם דייר אחר יגלה שכו נתן גם הוא יקבל אותה תוספת?גם הדיירים מצהירים כי לא קבלו ולא הובטח דבר למעט הרשום בהסכם זה?
איחור במסירת הדירה מעל 12 חודשים
הפסקת עבודה מעל 6 חודשים
2.האם סביר שהקבלן ירשום בחוזה כי אם לדעת היזם נפגעה כדאיות הפרויקט מסיבות כגוןירידת מחירי הנדל"ן בשוק או/ מסיבות שלא היו יעדועות בזמן חתימת הסכם, מותר לו לבטל את הפרויקט תוך 15 חודש מיום חתימת ההסכם
3.האם מותר לקבלן סטיה של עד 5% מהשטח של דירת התמורה המובטח כאשר הקטנת השטח חלה על כל דירות התמורה4.
האם מותר ליזם לרשום:
הוא לא נתן שום תמורה נוספת לאף שייר מעבר לרשום בחוזה ואם דייר אחר יגלה שכו נתן גם הוא יקבל אותה תוספת?גם הדיירים מצהירים כי לא קבלו ולא הובטח דבר למעט הרשום בהסכם זה?
תמ"א 38
עו"ד תומר שזר
מנהל
05/10/13
אנא פנה לפורום תמ"א 38
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התניית שכירות ברכישת מוצרים
ורד
03/10/13
שלום,
אני נתקלת לאחרונה בהרבה מודעות להשכרת דירות אשר השוכרים היוצאים מתנים את חתימת הסכם השכירות החדש ברכישת מוצרים מסוימים/ריהוט שהם משאירים בדירה, אעם שהם אינם בעלי הדירה המשכירים.
האם הדבר חוקי?
האם יש דרך לעקוף זאת?
מה הבסיס החוקי לכך?
בתודה מראש
אני נתקלת לאחרונה בהרבה מודעות להשכרת דירות אשר השוכרים היוצאים מתנים את חתימת הסכם השכירות החדש ברכישת מוצרים מסוימים/ריהוט שהם משאירים בדירה, אעם שהם אינם בעלי הדירה המשכירים.
האם הדבר חוקי?
האם יש דרך לעקוף זאת?
מה הבסיס החוקי לכך?
בתודה מראש
חוזה שכירות
עו"ד תומר שזר
מנהל
05/10/13
בדרך כלל מדובר בת"א, ששם יש ביקוש רב לדירות, ואז שדייר רוצה לצאת מהדירה הוא מנצל את הביקוש הרב, ומנסה להוציא מזה כמה שיותר - ב"גדול", אם תעקפי את הדייר ותגיעי לבעל הדירה עצמה זה יכול לעזור...
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ועד בית שהתפטר – אפשרויות פעולה
אריאל
02/10/13
שלום רב,
רקע:
א. ועד הבית התפטר ואף לא אחד מעוניין להיכנס בנעליו. מצד שני, בשלב זה לאף אחד לא איכפת שאין ועד בית ואף אחד לא מתכוון לחפש חברת ניהול.
ב. בעלי הדירות בקומה העליונה פנו לוועד עוד טרם התפטר עוד בחודש יוני, תיארו בעיה של רטיבות רצינית בתקרה ובקירות בשנה שעברה בימים הגשומים וביקשו מהוועד לטפל.
ג. החלטה לאיטום הגג התקבלה באסיפת בעלי דירות באוג'. ההחלטה נרשמה בפרוטוקול ופורסמה לבעלי הדירות.
ד. הועד שהתפטר כלל לא מטפל בבעיה.
שאלות :
א. מה יכולים בעלי הדירות העליונות לעשות ?- הבעיה דוחקת ודורשת טיפול לפני הגשמים.
ב. האם יכולים בעלי הדירות העליונות להודיע בהודעה לאחרים כי לאור האמור וקוצר הזמן החליטו לממן מכיסם את האיטום ואח"כ לדרוש החזר מהאחרים ?
ג. אם כן, מי שלא ישלם את חלקו ניתן יהיה לתבוע אותו אצל המפקח על רישום המקרקעין ?- איזה מעמד משפטי יש לבעלי הדירות העליונות ?
סליחה על אורך התיאור ותודה לתשובה
רקע:
א. ועד הבית התפטר ואף לא אחד מעוניין להיכנס בנעליו. מצד שני, בשלב זה לאף אחד לא איכפת שאין ועד בית ואף אחד לא מתכוון לחפש חברת ניהול.
ב. בעלי הדירות בקומה העליונה פנו לוועד עוד טרם התפטר עוד בחודש יוני, תיארו בעיה של רטיבות רצינית בתקרה ובקירות בשנה שעברה בימים הגשומים וביקשו מהוועד לטפל.
ג. החלטה לאיטום הגג התקבלה באסיפת בעלי דירות באוג'. ההחלטה נרשמה בפרוטוקול ופורסמה לבעלי הדירות.
ד. הועד שהתפטר כלל לא מטפל בבעיה.
שאלות :
א. מה יכולים בעלי הדירות העליונות לעשות ?- הבעיה דוחקת ודורשת טיפול לפני הגשמים.
ב. האם יכולים בעלי הדירות העליונות להודיע בהודעה לאחרים כי לאור האמור וקוצר הזמן החליטו לממן מכיסם את האיטום ואח"כ לדרוש החזר מהאחרים ?
ג. אם כן, מי שלא ישלם את חלקו ניתן יהיה לתבוע אותו אצל המפקח על רישום המקרקעין ?- איזה מעמד משפטי יש לבעלי הדירות העליונות ?
סליחה על אורך התיאור ותודה לתשובה
האפשרות המועדפת
א-ה
03/10/13
שבעלי הדירות העליונות יתבעו את כל שאר בעלי הדירות בפני המפקח על רישום המקרקעין שיחייב אותם לשלם את עלות האיטום, על פי הצעות מחיר שקיבלו.
אפשרות אחרת היא שבעלי הדירות העליונות ימונו על ידי כלל בעלי הדירות לוועד בית לצורך ביצוע האיטום בגג.
עוד אפשרות היא - שבעלי הדירות העליונות יתבעו בפני המפקח כאמור לעיל, ויבקשו בנוסף שהמפקח ימנה אותם לתפקיד ועד הבית לצורך ביצוע האיטום.
האפשרות שבעלי הדירות העליונות יבצעו על חשבונם את האיטום ורק אחר כך יתבעו החזר - עדיפה פחות.
אפשרות אחרת היא שבעלי הדירות העליונות ימונו על ידי כלל בעלי הדירות לוועד בית לצורך ביצוע האיטום בגג.
עוד אפשרות היא - שבעלי הדירות העליונות יתבעו בפני המפקח כאמור לעיל, ויבקשו בנוסף שהמפקח ימנה אותם לתפקיד ועד הבית לצורך ביצוע האיטום.
האפשרות שבעלי הדירות העליונות יבצעו על חשבונם את האיטום ורק אחר כך יתבעו החזר - עדיפה פחות.
שכירות מקום אחד לשם מימון נכסהלוואה אחר
נדב
02/10/13
שלום רב
אני עומד להשכיר חנות בסביבות 6 אלף שקל החנות היא על שמי ואין ברצוני לעשות תיאום מס עם המשכורת כהכנסה נוספת כי זה לא ישתלם לי
חשבתי אולי לקבל הלוואה מהבנק על סמך השכירות, בהלוואה לקנות דירה זולה (עד 600K)
ובמקום לעשות תיאום מס לשלם את המשכנתא בגובה מלא של השכירות
האם יש פתרונות יצירתיים ???
אשמח לעזרה תודה רבה לעוזרים !!
אני עומד להשכיר חנות בסביבות 6 אלף שקל החנות היא על שמי ואין ברצוני לעשות תיאום מס עם המשכורת כהכנסה נוספת כי זה לא ישתלם לי
חשבתי אולי לקבל הלוואה מהבנק על סמך השכירות, בהלוואה לקנות דירה זולה (עד 600K)
ובמקום לעשות תיאום מס לשלם את המשכנתא בגובה מלא של השכירות
האם יש פתרונות יצירתיים ???
אשמח לעזרה תודה רבה לעוזרים !!
חוזה שכירות
עו"ד תומר שזר
מנהל
05/10/13
אני חושב שהשאלה שלך היא יותר לרואה חשבון או יועץ מס, ולא לפורום הנ"ל.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוץ חניה
צרפתי
02/10/13
5 דירים מתוך 8 בבנין רוצים לרצף חניה שכיום היא אספלט די ישן.
סך המחיר 3000+מעמ לשכן.
האם כולם חייבים להשתתף (מבין 3 השכנים המתנגדים, כיון שאינם עושים שימוש בחניה המשותפת של הבנין)?
סך המחיר 3000+מעמ לשכן.
האם כולם חייבים להשתתף (מבין 3 השכנים המתנגדים, כיון שאינם עושים שימוש בחניה המשותפת של הבנין)?
לא כל הדיירים מסכימים לשפץ את הרכוש המשותף - מה עושים? מה הרוב הנדרש?
עו"ד תומר שזר
מנהל
05/10/13
יש את תקנון הבית המשותף, גם כשאין כדי לדעת איזה רוב נדרש יש לעיין בשני מקורות: החוק והתקנון. תחילה יש לפנות לחוק המקרקעין בפרק העוסק בבתים משותפים ואחר-כך לתקנון הבית המשותף. בחוק יש הוראות שונות, הנוגעות לרוב הנדרש בעניינים כאלה ואחרים. כאשר יש הוראה מפורשת, הרי שהחוק הוא שקובע ולא ניתן לשנות את הרוב הנדרש, גם לא על-ידי קביעת רוב אחר בתקנון. אבל יש בחוק גם סעיפים שקובעים רוב מסוים ומציינים, כי את הרוב הזה ניתן לשנות בתקנון.
אם לדוגמא במקרה שלך - נניח שמה שקיים הוא התקנון המצוי, אז המצב המשפטי הוא כזה:
התקנון המצוי קובע, באחד מסעיפיו החשובים ביותר, שכל החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא נקבע מפורש בחוק או בתקנון, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה, אלא אם הסכים לה. נניח שרוצים להחליט על הקמת מתקני משחקים לילדים בגינת הבית המשותף . זו הוצאה שאינה נמצאת בחוק ולא בתקנון המצוי. לפיכך, לא ניתן יהיה לחייב דיירים בתשלום זה, אלא אם הסכימו לשלמו. אולם, קיימת מגמה אצל המפקח על המקרקעין וגם בבתי המשפט, להקל בסוגיות אלה. המטרה היא לשאוף להסכמה פה אחד ולאו דווקא לחייב אותה באופן מוחלט, כדי למנוע מצבים של שיתוק או סרבנות בלתי סבירה של דייר בודד.לאחרונה ניתן בבית המשפט המחוזי בירושלים פסק-דין שנגע להחלטת אסיפת דיירים לבצע שיפורים ותיקונים שונים בבניין בניגוד לדעתו של דייר בודד. באותו בניין חל התקנון המצוי. השופט קבע, כי כל ההחלטות הנוגעות להחזקתו השוטפת של הבניין ולרבות שיפורים מקובלים, יתקבלו ברוב רגיל. לא מדובר רק בשמירה על המצב הקיים, אלא גם למשל החלפת גדרות כניסה לגינה, התקנת ארון לשעוני המים, התקנת תיבות דואר חדשות וגם התקנת דלת חיצונית עם אינטרקום. למרות שמדובר בשיפורים, ולא בשמירה על הקיים, אין לאפשר לבעלי דירות הטלת וטו על הוצאות מסוג זה, או העמסת ההוצאה רק על מי שהצביע בחיוב עליה. זו דוגמה מייצגת, המעידה על נטייה להרחיב את סוג העניינים שיכולים לקבל ברוב רגיל, למרות לשון החוק והתקנון. במקרה זה, ההרחבה נגעה ל"שיפורים מקובלים", אבל גם בעניינים אחרים, המפקח או בית המשפט יכולים להתערב כדי לחלץ בית משיתוק בלתי סביר שנקלע אליו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
אם לדוגמא במקרה שלך - נניח שמה שקיים הוא התקנון המצוי, אז המצב המשפטי הוא כזה:
התקנון המצוי קובע, באחד מסעיפיו החשובים ביותר, שכל החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא נקבע מפורש בחוק או בתקנון, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה, אלא אם הסכים לה. נניח שרוצים להחליט על הקמת מתקני משחקים לילדים בגינת הבית המשותף . זו הוצאה שאינה נמצאת בחוק ולא בתקנון המצוי. לפיכך, לא ניתן יהיה לחייב דיירים בתשלום זה, אלא אם הסכימו לשלמו. אולם, קיימת מגמה אצל המפקח על המקרקעין וגם בבתי המשפט, להקל בסוגיות אלה. המטרה היא לשאוף להסכמה פה אחד ולאו דווקא לחייב אותה באופן מוחלט, כדי למנוע מצבים של שיתוק או סרבנות בלתי סבירה של דייר בודד.לאחרונה ניתן בבית המשפט המחוזי בירושלים פסק-דין שנגע להחלטת אסיפת דיירים לבצע שיפורים ותיקונים שונים בבניין בניגוד לדעתו של דייר בודד. באותו בניין חל התקנון המצוי. השופט קבע, כי כל ההחלטות הנוגעות להחזקתו השוטפת של הבניין ולרבות שיפורים מקובלים, יתקבלו ברוב רגיל. לא מדובר רק בשמירה על המצב הקיים, אלא גם למשל החלפת גדרות כניסה לגינה, התקנת ארון לשעוני המים, התקנת תיבות דואר חדשות וגם התקנת דלת חיצונית עם אינטרקום. למרות שמדובר בשיפורים, ולא בשמירה על הקיים, אין לאפשר לבעלי דירות הטלת וטו על הוצאות מסוג זה, או העמסת ההוצאה רק על מי שהצביע בחיוב עליה. זו דוגמה מייצגת, המעידה על נטייה להרחיב את סוג העניינים שיכולים לקבל ברוב רגיל, למרות לשון החוק והתקנון. במקרה זה, ההרחבה נגעה ל"שיפורים מקובלים", אבל גם בעניינים אחרים, המפקח או בית המשפט יכולים להתערב כדי לחלץ בית משיתוק בלתי סביר שנקלע אליו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה
שיר
02/10/13
רכשנו דירה לפני כ4 שנים ללא טאבו.
שכרנו עורך דין שיטפל בחוזה וירשום הערת אזהרה לטובתינו.
היום, 4 שנים אחרי כאשר אני מעוניינת לקחת משכנתא, הייתי צריכה להראות נסח טאבו שיש הערת אזהרה לטובתי והופתעתי לגלות כי אין!!!
מה לעשות? איך מסדרים זאת?
שכרנו עורך דין שיטפל בחוזה וירשום הערת אזהרה לטובתינו.
היום, 4 שנים אחרי כאשר אני מעוניינת לקחת משכנתא, הייתי צריכה להראות נסח טאבו שיש הערת אזהרה לטובתי והופתעתי לגלות כי אין!!!
מה לעשות? איך מסדרים זאת?
לא נרשמה הערת אזהרה לטובתי - מה עושים?
עו"ד תומר שזר
מנהל
05/10/13
ראשית כל פונים לאותו עו"ד, ומבקשים הסבר בכתב מדוע לא נרשמה הערת האזהרה ומה הצפי לרישומה ומבקשים תשובה כתובה ממנו!
שנית, מחליטים או שנותנים לעו"ד שעשה את העבודה להשלים אותה, או ששוכרים עו"ד אחר שישלים את העבודה.
ברמת העיקרון יש כאן לכאורה איזה שהיא רשלנות מצד עו"ד, אבל אני מאוד זהיר כי לא שמעתי את כל פרטי המקרה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
שנית, מחליטים או שנותנים לעו"ד שעשה את העבודה להשלים אותה, או ששוכרים עו"ד אחר שישלים את העבודה.
ברמת העיקרון יש כאן לכאורה איזה שהיא רשלנות מצד עו"ד, אבל אני מאוד זהיר כי לא שמעתי את כל פרטי המקרה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערעור על מדיניות עמותה בשטח עירוני
ארז
02/10/13
כידוע על פי חוק/מדיניות הקצאות ללא תמורה הרשויות המקומיות מקצות קרקעות לעמותות שונות לצרכי חינוך/רווחה/דת וכו' בהתאם לקריטריונים ותקנות.
השאלה שלי היא מה קורה כאשר מתעוררת מחלוקת בין אנשי העמותה לתושבי המקום על ענייני מדיניות ודברים עקרוניים - מיהי הערכאה שנמצאת מעל ראש העמותה המנהלת, ומיהי הסמכות לתת את המילה האחרונה?
הפקעת קרקעות
עו"ד תומר שזר
מנהל
05/10/13
מדובר בנושא מאוד סבוך.
לטעמי העירייה/מועצה היא זו שמקצה את השטח+נותנת את הקריטריון מה יהיה שם ולא העמותה.
ולכן המחלוקת יכולה להיות בין התושבים למועצה ולא לעמותה - שהיא למעשה אמורה רק ליישם את החלטת המועצה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
לטעמי העירייה/מועצה היא זו שמקצה את השטח+נותנת את הקריטריון מה יהיה שם ולא העמותה.
ולכן המחלוקת יכולה להיות בין התושבים למועצה ולא לעמותה - שהיא למעשה אמורה רק ליישם את החלטת המועצה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מישהו כאן שמע על חברת ואנד פור יו ?
דודו
02/10/13
חברת ואנד פור יו הציעה לי אפשרות להצטרף לקבוצת רכישה
לדירה באשקלון מישהו מכיר אותם?
לדירה באשקלון מישהו מכיר אותם?
קבוצת רכישה
עו"ד תומר שזר
מנהל
05/10/13
אני אינני מכיר אולי משהו אחר ממנהלי הפורום?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טעות ברישום בטאבו
יוסי
02/10/13
אני גר בבית פרטי שהוא בעצם חלק מרבעייה ואני גר בבית הקיצוני. לפני כשנה בערך רצינו לעשות שחזור משכנתא ואז התברר שיש טעות ברישום בטאבו. הבית שלי רשום כבית מס' 4 כשאמור להיות רשום בית מס' 1 ולהפך. בוני התיכון (החברה שבנתה את הבתים) לקחה את השינוי בטאבו על עצמה אבל כבר קרוב לשנה הם לא עשו כלום והם גם לא מוכנים להעביר את התיק אלינו ושאנחנו נטפל בזה. כל פעם שפנינו אליהם קיבלנו תשובה שזה בטיפול. בינתיים אני לא יכול לעשות שחזור משכנתא ואני מפסיד הרבה כסף.
האם אני יכול לתבוע אותם על הסחבת? ואם לא, מה כן אפשר לעשות
האם אני יכול לתבוע אותם על הסחבת? ואם לא, מה כן אפשר לעשות
טעות ברישום בטאבו
עו"ד דורון קנת
02/10/13
לא כתבת כמה זמן הנושא מטופל על ידי הקבלן.
אם מדובר בפרק זמן לא סביר ביחס לזמן הנדרש לתיקון טעות מסוג זה, לפי העובדות שאתה מתאר יתכן בהחלט שיש לך עילת תביעה.
צריך כמובן לבדוק באופן יסודי את המסמכים - סוג הטעות שנעשתה ומדוע התיקון של הטעות לא הושלם.
כדאי שתפנה ליעוץ אצל עורך דין ותציג בפניו את כל המסמכים הרלבנטיים.
תצטרך גם להוכיח
אם מדובר בפרק זמן לא סביר ביחס לזמן הנדרש לתיקון טעות מסוג זה, לפי העובדות שאתה מתאר יתכן בהחלט שיש לך עילת תביעה.
צריך כמובן לבדוק באופן יסודי את המסמכים - סוג הטעות שנעשתה ומדוע התיקון של הטעות לא הושלם.
כדאי שתפנה ליעוץ אצל עורך דין ותציג בפניו את כל המסמכים הרלבנטיים.
תצטרך גם להוכיח
הפרת חוזה שכירות בעקבות תמ"א 38
אורי
02/10/13
חתמתי על חוזה שכירות עם שוכר, שקיבל מחיר מופחת כפיצוי לעבודות התמ"א בביניין. השוכר נכנס לאחר שהעבודות החלו אולם בחוזה ביננו אין אזכור לעבודות התמ"א. השוכר התלונן שקשה לו בתנאים של התמ"א ודרש שאפחית את המחיר, למרות שבחוזה ביננו יש סעיף שבו הוא מסיר כל טענה לגבי מחיר השכירות, הסכמתי לפנים משורת הדין לפצות אותו בגין עוגמת הנפש שנגרמה לו עקב העבודות (על אף שזה לא תלוי בי) והפחתתי לו עוד כ 7% ממחיר השכירות. למרות כל זאת, הדייר החליט לפנות את הדירה ולעזוב באמצע החוזה בצורה חד צדדית. לאחר היוועצות עם עורך דינו, הוא משתמש בטיעון של הטעיה בדיווח היקף עבודות התמ"א ובכך שהדירה לא ראויה למגורים - ולכן החוזה ביננו בטל. השאלה היא האם יש ממש בטענות שלו, האם הם יעמדו במבחן בית המשפט? הוא ידע שהוא נכנס לביניין שעובר תהליך תמ"א ולשם כך קיבל מחיר מופחת משמעותית ממחיר השוק ואף פיצוי נוסף בהמשך. האם יש בסיס לטענה שלא ידע שההפרעה תהיה כה גדולה או שהדירה לא ראויה למגורים ולכן חוזה בטל? האם אני יכול לתבוע נזק ממנו בבית המשפט?
זה שבחוזה השכירות אין איזכור לתמ"א 38, יפעל לרעתך.
א-ה
02/10/13
מקובל להפחית את דמי השכירות עקב הפרעה של בניה, ויש על כך גם פסקי דין.
זה גם מובן, כי מידת ההנאה מהמושכר נפגמת.
יש מקרים שהמצב לא מאפשר המשך מגורים בתנאים סבירים, ואז זכותו של השוכר לעזוב, ולבטל את חוזה השכירות.
ההפחתה בשעור של 7% עלולה לא להתקבל כהפחתה ראויה בנסיבות הללו.
מבחינתך מצבך המשפטי הוא לא שחור/לבן, כלומר, אתה לא חד משמעית צודק, והשוכר לא חד משמעית טועה.
זה גם מובן, כי מידת ההנאה מהמושכר נפגמת.
יש מקרים שהמצב לא מאפשר המשך מגורים בתנאים סבירים, ואז זכותו של השוכר לעזוב, ולבטל את חוזה השכירות.
ההפחתה בשעור של 7% עלולה לא להתקבל כהפחתה ראויה בנסיבות הללו.
מבחינתך מצבך המשפטי הוא לא שחור/לבן, כלומר, אתה לא חד משמעית צודק, והשוכר לא חד משמעית טועה.
בעלות על בית כנסת
שי
02/10/13
שלום רב,
בכל עיר וישוב קיימים בתי כנסת ציבוריים.
מיהם הבעלים החוקיים של בתי כנסת כאלה היושבים על שטח עירוני?
ומיהו בעל השליטה החוקי, לרבות בענייני ניהול בית כנסת, מינוי בעלי תפקידים, קביעת מדיניות וכו'?
בכל עיר וישוב קיימים בתי כנסת ציבוריים.
מיהם הבעלים החוקיים של בתי כנסת כאלה היושבים על שטח עירוני?
ומיהו בעל השליטה החוקי, לרבות בענייני ניהול בית כנסת, מינוי בעלי תפקידים, קביעת מדיניות וכו'?
בית כנסת
עו"ד דורון קנת
02/10/13
התשובה שלי היא כללית מאד. הנושא הוא מורכב ואי אפשר לתמצת אותו בתשובה קצרה כאן בפורום.
אם מדובר בבית כנסת שנבנה על קרקע עירונית, ההקצאה של הקרקע נעשית בדרך כל על ידי הרשות המקומית לפי נהלים מסודרים.
הרשות המקומית מפרסמת שהיא מתכוונת להקצות את הקרקע לעמותה מסויימת לצרכי בית כנסת ואם אין התנגדויות הדבר מבוצע בדרך הזו.
לפעמים הדברים מבוצעים בדרך אחרת, אבל זו אחת הדרכים המקובלות יותר.
מי שמפעיל את בית הכנסת היא אותה עמותה או גוף שקיבל את הקצאת הקרקע.
אם תסביר מה המטרה שלך בשאלותיך אולי אפשר יהיה לתת לך תשובה ממוקדת יותר.
אם מדובר בבית כנסת שנבנה על קרקע עירונית, ההקצאה של הקרקע נעשית בדרך כל על ידי הרשות המקומית לפי נהלים מסודרים.
הרשות המקומית מפרסמת שהיא מתכוונת להקצות את הקרקע לעמותה מסויימת לצרכי בית כנסת ואם אין התנגדויות הדבר מבוצע בדרך הזו.
לפעמים הדברים מבוצעים בדרך אחרת, אבל זו אחת הדרכים המקובלות יותר.
מי שמפעיל את בית הכנסת היא אותה עמותה או גוף שקיבל את הקצאת הקרקע.
אם תסביר מה המטרה שלך בשאלותיך אולי אפשר יהיה לתת לך תשובה ממוקדת יותר.
תמ"א 38/2
א-ש
02/10/13
הקבלן מציע לדייר מסוים נספח לחוזה שלו בו יצויין כי הדייר מקבל דבר ספציפי לדייר כגון דירה בכיוון ובקומה מסוימת
האם ניספח לחוזה תופס?
מצד שני בחוזה שליו ו יחתמו כולם רשום כי הקבלן לא יתן לאף דייר משהו בהסתר-לא טובת הנאה ולא דבר האחר ואם דיר אחר יגלה שהוא נתן, זכותו לידרוש גם כן את ההטבה הזו
" היזם לא הבטיח ליתן ןלא נתן למי מיחידי הדייריםתמורה ל תמורה המופיעה בהסכם זה, לרבות שינוים, שידרוגים וכל טובת הנאה
במידה והא יפר התחייבות זו, הוא יעניק אותה הטבה לכל הדיירים במידה ויתבקש
הדיירים מצהירים זה בפני זה כי לא קבלו דבר ולא הובטחה להם כל ה טובת הנאה נוספת על המצויין בסכם זה
האם ניספח לחוזה תופס?
מצד שני בחוזה שליו ו יחתמו כולם רשום כי הקבלן לא יתן לאף דייר משהו בהסתר-לא טובת הנאה ולא דבר האחר ואם דיר אחר יגלה שהוא נתן, זכותו לידרוש גם כן את ההטבה הזו
" היזם לא הבטיח ליתן ןלא נתן למי מיחידי הדייריםתמורה ל תמורה המופיעה בהסכם זה, לרבות שינוים, שידרוגים וכל טובת הנאה
במידה והא יפר התחייבות זו, הוא יעניק אותה הטבה לכל הדיירים במידה ויתבקש
הדיירים מצהירים זה בפני זה כי לא קבלו דבר ולא הובטחה להם כל ה טובת הנאה נוספת על המצויין בסכם זה
נספח לחוזה
עו"ד דורון קנת
02/10/13
בעקרון - נספח לחוזה שעליו חתמו הצדדים לחוזה מהווה חלק מהחוזה לכל דבר וענין.
לא ברור מה המטרה בשאלתך - האם הציעו לך לחתום על הנספח מול הקבלן?
לא ברור מה המטרה בשאלתך - האם הציעו לך לחתום על הנספח מול הקבלן?
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
