פורום נדל&quot;ן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

חזקה?

לילי 27/11/13

הי.

האם המשפט העברי אצל הדתיים שאומר שמישהו

שגר בדירה 7 שנים אז יש לו חזקה עליה האם זה תופס במשפט האזרחי ??? שאלתי לגבי 3 שנים אך מעניין אותי גם לגבי 7 שנים

לעמוד

המלא

חזקה משפטית

עו"ד ציפי רוזנברג מנהלת 28/11/13

לילי שלום,

תשובתי נותרה בעינה

עו"ד ציפי רוזנברג

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ציפי רוזנברג

בר כוכבא 23 בני-ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פטור ממס שבח

אבי 27/11/13

לאדם יש 2 דירות, בנוסף קיבל מגרש בירושה עליו בנה בית , הבנייה בשלבי סיום סופיים עדיין אין תעודת גמר.

האם יוכל למכור את הבית החדש עד ל31.12.2013 בפטור לפי 49ב1 היינו פטור אחת ל- שנים למרות שעדיין לא גרו כלל בבית?

האם יש צורך של תקופת מגורים בבית החדש כדי שאפשר יהיה למוכרו?

לעמוד

המלא

םטור ממס שבח על בית שטרם קיבל תעודת אכלוס

עו"ד ציפי רוזנברג מנהלת 28/11/13

אבי שלום,

המבחן להיות הנכס דירת מגורים מזכה לעניין בית חדש, היינו בדרך כלל קבל טופס 4 (תעודת אכלוס) בכפוף לחריגים.

בהצלחה

עו"ד ציפי רוזנברג

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ציפי רוזנברג

בר כוכבא 23 בני-ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

חיובי הצמדה

מירי 27/11/13

שלום,

שאלתי היא בעניין ההצמדות . נתתי מקדמה לקבלן 5% לפני שנה שישמר לי הדירה במגרש שרכש חתמנו על בקשה לרכישה הוא היה עוד בהתחלה שעדיין לא היה היתרי בניה לא החתימו חוזים ולא היה בטוח בכלל שיאשרו לו את הפרויקט את הליווי הבנקאי.. כעבור שנה מיום המקדמה הוא קיבל היתרים והתחיל לחתום חוזים הוא החתים את בעלי על הצמדה מיום קבלת המקדמה אזי חתימת בקשה לרכישת דירה ולא מיום חתימת חוזה/קבלת היתר.

לי זה נראה לא פייר להצמיד לי שנה ומשהו לפני כשעוד לא התחיל בכלל לבנות ..

מה היה נכון לעשות מבחינה משפטית??

תודה מראש

מירי

לעמוד

המלא

הצמדה מיום החתימה על הצעת רכישה

עו"ד ציפי רוזנברג מנהלת 28/11/13

מירי שלום,

היה נכון להכניס סעיף מתאים בהצעת הרכישה.

אני מציעה לנסות לנהל עמו מו"מ במסגרת המו"מ על תנאי הסכם המכר. ייעוץ משפטי נכון יכול אולי לסייע בזאת.

בהצלחה,

עו"ד ציפי רוזנברג,

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ציפי רוזנברג

בר כוכבא 23 בני-ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

קומה נוספת

לילי 27/11/13

אם בונים בבית קומה נוספת האם ניתן לקחת משכנתא על התשלום של אותה קומה..?

לעמוד

המלא

משכנתא על בניית קומה נוספת

עו"ד ציפי רוזנברג מנהלת 28/11/13

לילי שלום,

אני מציעה לפנות לבנק ולקבל את הסכמתו לקבלת הלוואה מובטחת במשכנתא על הנכס הקיים מאחר ואתם משביחים אותו. כדאי לך לבדוק הנושא.

בהצלחה,

עו"ד ציפי רוזנברג

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ציפי רוזנברג

בר כוכבא 23 בני-ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ביטול משכנתא מבנק שנסגר

יורי 27/11/13

על הבית של ההורים שלי ז"ל יש הערת משכנתא לטובת בנק ועד לפיתוח חקלאי בע"מ בסך של 8,000 לירות. הבנק הזה נסגר ב1971 , המשכנתא שולמה לפני 40 שנים

איך אני יכול למחוק את ההערה הזו מהטאבו? ממי לבקש שטר ביטול משכנתא??

לעמוד

המלא

ביטול משכנתא מבנק שנסגר

עו"ד ציפי רוזנברג מנהלת 28/11/13

יורי שלום,

במקרה כזה אפשר לנסות לאתר את מי שפועל מטעם הבנק: עו"ד, כונס הנכסים או מפרק. יתכן שתצטרך לבצע זאת דרך בית המשפט.

בהצלחה

עו"ד ציפי רוזנברג

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

לא.

במקרה מסוג זה עליך לפנות למי שנכנס לנעלי החברה: לעו"ד המייצג את החברה, לכונס הנכסים או

למפרק החברה אשר מונו על ידי בית המשפט. יתכן שתצטרך לטפל בבעיה

עו"ד ציפי רוזנברג

בר כוכבא 23 בני-ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תשלום לנציגות ועד בית

סיון 27/11/13

שלום,

האם חלה חובה על בעל חנות לשלם מיסי ועד בית בעבור תקופה בה החנות היתה ריקה ולא מאוכלת ובעד תקופה שנערכו בחנות שיפוצים כך שלא נפתחה לקהל?

המדובר בחנות של 1600 מ"ר שלא אוכלסה כחצי שנה ולאחר מכן עברה שיפוץ מס' חודשים לקראת פתיחתה.

בנוסף, בשל מחאת הדיירים האחרים השוכרים של החנות לא השתמשו בשירותי נציגות הבניין וסגרו את הכניסה לחנות מהבניין (פתחו כניסה מרחוב אחר).

האם עליהם לשלם את מלוא הסכום הדרש אם בכלל?

לעמוד

המלא

מענה

עורך דין אייל בניסטי 27/11/13

סיוון שלום,

יש להבין בדיוק האם מדובר בקניון או בבית משותף. כמו כן, האם ישנן טענות בנוגע לשיוך שלכם לוועד הבית.

בברכה,

עו"ד אייל בניסטי

דמי שכירות במהלך שיפוץ

עו"ד ציפי רוזנברג 27/11/13

סיון שלום,

יש לבחון את ההסכם ביניכם לבין הבעלים ולבחון מה נקבע שם.

בהצלחה

עו"ד ציפי רוזנברג

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

בית

ימית 27/11/13

שלום,

שאלה: אני בניתי בית במושב (בהרחבה) עכשיו אני כבר לא בטוחה שארצה לגור בכפר. האם אני יכולה למכור או כמו שנאמר לי עלי לחכות 5 שנים? או כמו שהייתי רוצה לפרסם באנגלו סכסון...

לעמוד

המלא

מגבלות על מכירת בית בהרחבה

עו"ד ציפי רוזנברג מנהלת 27/11/13

ימית שלום,

ככל וזכיתם בנכס במכרז של המינהל, בדרך כלל חלק מתנאי המכרז, הינו איסור בניה במשך 5 שנים. אולם יש לבחון את ההסכם עליו חתמתם.

בהצלחה

עו"ד ציפי רוזנברג

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ציפי רוזנברג

בר כוכבא 23 בני-ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

נסח טאבו-דירה של רשות הפתוח

לי 27/11/13

שלום,

אנו מעוניינים לרכוש דירה ובנסח הטאבו נכתב כך:

בעלויות

מהות הפעולה: רשום לאחר הסדר (16/04/1981)

הבעלים:רשות הפתוח החלק בנכס: בשלמות

חכירות

מהות הפעולה: העברת שכירות (ב 1990) , ואז מופיעים שמות החוכרים(בעלי הדירה)

בתנאי שטר מקורי: מופיע פה מספר ארוך ואז רשומה המילה "בשלמות" ובשורה מתחת נכתב:

תאריך סיום: 01/04/2015 "

מה אפשר ללמוד מכך על הנכס? האם הנכס עבר היוון?

האם צפויות לנו עלויות כלשהן בהמשך מול המינהל?

אנחנו במו"מ מתקדם מאד ונשמח לקבל חוות דעת וכל הערה והארה בנושא.

לעמוד

המלא

נכס בחכירה

עו"ד ציפי רוזנברג מנהלת 27/11/13

עניתי על כך בשאלה הקודמת.

בהצלחה

עו"ד ציפי רוזנברג

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ציפי רוזנברג

בר כוכבא 23 בני-ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שאלה העולה צמתוך נסח טאבו לפני רכישת דירה

לי 27/11/13

שלום,

אנו מעוניינים לרכוש דירה ובנסח הטאבו נכתב כך:

בעלויות

מהות הפעולה: רשום לאחר הסדר (16/04/1981)

הבעלים:רשות הפתוח החלק בנכס: בשלמות

חכירות

מהות הפעולה: העברת שכירות (ב 1990) , ואז מופיעים שמות החוכרים(בעלי הדירה)

בתנאי שטר מקורי: מופיע פה מספר ארוך ואז רשומה המילה "בשלמות" ובשורה מתחת נכתב:

תאריך סיום: 01/04/2015 "

אשמח לדעת מה אפשר ללמוד ממידע זה על נכס? הבנות שהדירה אינה בבעלות פרטית, האם אפשר לדעת מתוך הכתוב אם עברה היוון?

אודה לחוות דעת וכל הערה והארה

לעמוד

המלא

נכס בחכירה

עו"ד ציפי רוזנברג מנהלת 27/11/13

לי שלום,

המדובר בזכות חכירה מאת רשות הפיתוח, אשר מסתיימת ביום 1.4.2015.

יש לפנות לרשות מקרקעי ישראל עם יפוי כח מהחוכרים לשם קבלת פרטים נוספים ואפשרות להאריך את החכירה.

בהצלחה

עו"ד ציפי רוזנברג

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ציפי רוזנברג

בר כוכבא 23 בני-ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פירוק שיתוף

מזי יהודה 27/11/13

כאשר יש לבני זוג מס' דירות, האם אחד הצדדים יכול לבקש פירוק שיתוף שלא אגב גירושין? האם ביהמ"ש יכול להורות על חלוקה בעין? (נניח דירה א' שייכת לגבר ודירה ב' שייכת לאישה)

כמו כן האם לאחר פירוק השיתוף יכולים עדיין בני הזוג להמשיך לגור במשותף עם ילדיהם בנכס של אחד הצדדים?

כמו כן במקרה של בני זוג, האם הוראת החוק לגבי הזכות החד צדדית לפירוק שיתוף במקרקעין נוגעת רק למקרקעין שרשומים בטאבו או שתקפה גם למקרקעין של מינהל מקרקעי ישראל ו/או מקרקעין לא מוסדרים?

לעמוד

המלא

פירוק שיתוף

עו"ד ציפי רוזנברג מנהלת 27/11/13

מזי שלום,

הדרך העדיפה הינה לקחת שמאי, אשר יעריך את שווי הדירות וכך תוכלו לחלק את הדירות ביניכם. רשויות המס יראו בכך עסקת חליפין.

ככל ולא ניתן, ניתן לפנות לבית המשפט בתביעה לפירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין.

בהצלחה

עו"ד ציפי רוזנברג

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ציפי רוזנברג

בר כוכבא 23 בני-ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פיצוי במקום אריחים חליפיים

אני 27/11/13

שלום

קנינו בית מקבלן והיינו אמורים לקבל אריחים חליפיים לכל הבית.

הקבלן מעוניין להמיר אופציה זו בתשלום פיצוי.

כמה פיצוי עלינו לדרוש בערך?

האריחים ברוב הבית שלנו (סלום מטבח+חדרים) הם מסוג גרניט פורצלן מבריק - באורך 120/60 ושאר האריחים במקלחות הם מסג רגיל לא מחליק .

נשמח להערכת מחיר שנדע כמה לדרוש

תודה מראש

לעמוד

המלא

שכחתי לציין גודל הבית 125 מ"ר+13 מ"ר מרפסת

אני 27/11/13

מס על דירה שניה

נועה 26/11/13

כרגע יש בבעלותי דירה (זאת הדירה הראשונה שלי)

אני מעוניינת לבנות בית נוסף ולמכור מיד

בסביבות שלב זה (תלוי בהמלצה כאן) למכור את הדירה שלי ולהשתדרג בדירה גדולה יותר

אני מבינה שעל הדירה הראשונה שמוכרים לא משלמים מס' והמכירה הבאה יכולה להתבצע רק אחרי ארבע שנים, זה נכון?

מה מומלץ? למכור את הדירה שלי לפני קבלת טופס ארבע על הבית או דווקא למכור קודם את הבית ואז את הדירה?

איך אני יכולה להימנע מתשלום מס שבח?

תודה

לעמוד

המלא

מס שבח על דירה יחידה

עו"ד ציפי רוזנברג מנהלת 27/11/13

נועה שלום,

הפטור שניתן עד היום ממס שבח של מכירה אחת לארבע שנים מתבטל ביום 31.12.13. מאותו מועד יחול פטור על דירה יחידה, למי שבבעלותו היתה דירה יחידה ביום 1.1.2014 והחזיק בה 18 חודשים ומעלה ועוד תנאים נוספים, שהוא צריך למלא כדי לעמוד בהוראות הפטור.

בהצלחה

עו"ד ציפי רוזנברג

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ציפי רוזנברג

בר כוכבא 23 בני-ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

רכישת מחסן משכן

יניב 26/11/13

שלום רב ,

אני מעוניין לרכוש מחסן משכן .

בימים אלו אנו נמצאים בתהליך רישום הדירות בטאבו .

האם ניתן לבצע את הרכישה בטרם המעבר לטאבו

או שניתן לבצע זאת לאחר שהבית יהיה רשום כבר בטאבו ?

מהן העלויות של הליך כזה ?

בברכה ובתודה מראש ...

יניב

לעמוד

המלא

רישום זכויות במחסן

עו"ד ענת קציר מנהלת 26/11/13

יניב שלום,

אם תרכוש את המחסן טרם רישום הזכויות בטאבו, יתכן ועוה"ד של הקבלן יוכל להצמיד את המחסן החדש במסגרת רישום הזכויות בדירה.

אולם, ניתן גם לרכוש אותו לאחר

רישום הדירות בטאבו ולהסדיר את הרישום באמצעות עו"ד מטעמך.

מבחינת עלויות- תצטרך לשאת בתשלום מס רכישה.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הפרה יסודית של הסכם שכירות ע"י המשכירים

ענבל 26/11/13

שלום,

ביום 11/09/2013 נחתם חוזה שכירות שעל פיו כניסה למושכר ביום 01/11/13.

מאחר ועם כניסתי כשוכרת לדירה בדקתי וגיליתי ליקויים לרבות: נזילות בצנרת, רטיבויות אשר לא נראו לעין מכיוון שהיה ארון בקיר, הודעתי עוד באותו יום ובכתב לבעל הדירה, בעל הדירה דרש שאתרן והוא יקזז לי זאת מהשכירות, לא הסכמתי והוא ססירב לתקן ובעקבות כך הודעתי לו שאני מפנה את המושכר בתוך 60 ימים מיום הודעתי כנגד מציאת שוכרים חדשים אשר יהיו סבירים בעיניו.

לאחר כחמישה ימים הודעתי טלפונית לבעל הדירה כי החלטתי להישאר במושכר, ולפני שאמרתי לו את זה שאלתי אם כבר חתם על חוזה עם שוכרים חדשים, בכל הדירה אמר לי שלא חתם.

באותה שיחה ביקש בעל הדירה שאחחזור אליו לאחר 5 דקות אשר במהלכן הוא יתייעץ עם בת זוגו, ניסיתי לאתרו באותו הערב ומשלא שיתף פעולה ואף בת זוגתו ענתה לטלפון שלו בטענות כי אינו בבית פניתי באמצעות מסרונים לשוכרים הפוטנציאליים אשר אשררו את החששות שלי ואמרו לי כי הם יושבים לחתום על חוזה חדש וזאת עוד מבלי ליידע אותי וזאת לאחר שהודעתי לו מפורשות כי אני נשארת במושכר לפחות עד תום התקופה הראשונה 31.05.14.

מאחר ובעל הדירה התעקש כי יתבע אותי אם לא אפנה את המושכר ביום 1.1.2013 נלחצתי כי פחדתי להיות ללא דירה עם שני ילדים קטנים, חיפשתי דירה ואף מצאתי.

אני אמורה להיכנס לדירה החדשה ביום 10.12.13 ומכיוון ששילמתי לבעל הדירה מראש בעל הדירה מסרב להחזיר לי 2/3 מחודש השכירות ווען אף שאני אמורה בכלל לשלם לו עד 15/01/2014 כשהחוזה החדש מול השוכרים החדשים הוא מ 01.01.14.

מה עלי לעשות?

לעמוד

המלא

פינוי דירה מושכרת בשל ליקויים

עו"ד ענת קציר מנהלת 26/11/13

ענבל שלום,

קשה לענות מבלי לקרוא את חוזה השכירות בעיון.

על פניו נראה , כי משהודעת למשכיר כי אינך ממשיכה את השכירות, הייתה לו הזכות לחתום על חוזה שכירות אף ביום למחרת ההודעה.

סביר, שאם התחייבת לפנות תוך 60 יום את הדירה, עליך לשלם עבור תקופה זו, דהיינו מיום ההודעה ועד יום הפינוי בפועל.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

קניית דירה חדשה מתמ"א 38, ללא ליווי בנקאי

מרכזניק 26/11/13

שלום,

הוצע לי לרכוש דירה חדשה מקבלן, אשר תבנה מעל בניין ישן, כלומר את אחת הדירות החדשות של התמ"א 38.

לתמ"א 38 עדיין אין היתר בבניין זה, אך בתהליך מתקדם ועבר ועדה מכינה בעירייה. הסכום שאשלם על הדירה במידה והפרוייקט אכן יתקיים כמתוכנן תהיה שני שליש משווי הדירה המוכנה.

הקבלן מעוניין שאשים על החשבון כבר מעל 400 אלף ש"ח, ובתמורה לכספי אקבל הערת אזהרה על אחת הדירות האחרות החדשות שלו, אשר נבנות בעיר במסגרת תמ"א 38.

בהמשך, אם וכאשר יתקבל היתר הבניה, תועבר הערת האזהרה לבנין בו אני מעוניין לרכוש דירה, ואמשיך לשלם את יתר הסכום.

במידה והקבלן ירצה למכור את הדירה שעליה יש לי הערת אזהרה, הוא יעביר את הערת האזהרה על שמי לדירה אחרת בעיר.

אם תוך שנה לא תתחיל הבניה, אקבל את כל כספי חזרה עם ריבית והצמדה.

האם כדאי לי להכנס לעסקה זו?

האם הערת אזהרה היא בטוחה מספיק טובה?

* כמובן שלפני שאחתום על משהו אתייעץ עם עו"ד, ועו"ד ילווה אותי במהלך העסקה. אך אני מעוניין להבין, עוד לפני שאכנס לתהליך, האם הערת אזהרה היא בטוחה מספיק טובה לכספי? האם הליך זה נהוג בקרב קבלני תמ"א 38?

תודה רבה :)

לעמוד

המלא

קניית דירה חדשה מקבלן ללא ליווי בנקאי

עו"ד ענת קציר מנהלת 26/11/13

שלום רב,

על פניו, הערת אזהרה היא אחת מהבטוחות שניתנות על פי חוק המכר ברכישת דירה מקבלן.

לא נתקלתי בקבלן שמבטיח רישום הערת אזהרה על דירה אחרת, ואם ימכור גם אותה יעביר את ההערה לדירה אחרת. לדעתי במקרה שאי אפשר עדיין לרשום הערת אזהרה שיספק לך ערבות אחרת עד שיהיה ניתן.

כדי לדעת אם העסקה כדאית צריך לקרוא היטב את החוזה.

פנה לייעוץ משפטי.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תשלום עבור החלפת אינסטלציה בבניין

ויטלי 26/11/13

בבניין שבו אני מתגורר הוחלפה האינסטלציה .כל הדיירים שילמו את חלקם בשווה למעט דייר אחד טוען שמכיוון שדירתו היא בעלת השטח הקטן ביותר הוא מוכן לשלם רק את החלק היחסי . הדיירים האחרים אינם מוכנים להסדר זה .הוא היחיד שטרם שילם ופשוט אנו רוצים לדעת מה אומר החוק ?

לעמוד

המלא

השתתפות בעלי דירות בהוצאות הבית המשותף

עו"ד ענת קציר מנהלת 26/11/13

ויטלי שלום,

על פי החוק, כל בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף. כלומר, יש צדק בדברי השכן.

אולם, אם נקבע בתקנון הבית המשותף שיעור השתתפות אחר, למשל, שכל בעלי הדירות ישלמו אותו סכום, אז על הדייר לשלם כפי ששילמו יתר בעלי הדירות.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

התקנת מעלית בבניין קיים

אלדד 26/11/13

שלום,

אנו בניין המונה 6 דיירים. 2 דירות קרקע, 2 דירות בקומה שנייה ו-2 דירות פנטהאוז בקומה שלישית

החלטנו על התקנת מעלית, כאשר היות ולדירות הקרקע יש כניסה נפרדת ואין להם צורך במעלית. מי שיישא בעלויות ההתקנה הם 4 הדירות. קיים חוק בחוק מהקרקעין "התשלום עבור כל דירה נקבע בהתאם ליחס שבין שטח הדירה לבין שטח כל הדירות שבעליהן משלמים עבור הוצאות השימוש במעלית" גודל כל דירה בקומת שנייה היא כ-100 מ"ר כל אחת. גודל דירת פנטהאוז בקומה 3 היא כ-150 מ"ר כל אחת. כיצד מתבצעת החלוקה לפי סעיף זה? מה אחוזי השתתפות בהוצאות של כל דייר?

תודה

לעמוד

המלא

השתתפות בעלי דירות בהתקנת מעלית

עו"ד ענת קציר מנהלת 26/11/13

אלדד שלום,

לגבי התקנת מעלית- אם הוחלט כי עלות התקנת המעלית תתחלק בין 4 דירות ובעלי דירות הקרקע לא ישתתפו, יש לחשב את היחס בין שטח כל דירה לשטח סך כל הדירות. לאחר החישוב תקבל את אחוז ההשתתפות.

בעלי הדירות המבקשים להתקין מעלית, יכולים להחליט כי עלות המעלית לא תחול על חלק מהדיירים.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שאלה-קרקע חקלאית

ליהיא 25/11/13

האם אפשר לשים מבנה נייד על קרקע חקלאית?

האם ניתן לגדר את השטח?

לעמוד

המלא

מבנה על קרקע חקלאית

יששכר גרמן שמאי מקרקעין 26/11/13

ליהיא שלום וברכה, הצבת מבנה דרוש היתר בניה , יש לבדוק עפ"י תכנית בנין עיר מהם זכויות הבניה, יתכן שניתן יהיה להציב מבנה חקלאי. כיום לאור השימושים החורגים יהיה צורך להוכיח שהמבנה אכן דרוש לצורך חקלאי. לענין הגדר באם גדר בנויה יש לקבל היתר.

ערבות בנקאית לצורך הוצאת היתר בניה

אבי 25/11/13

ברצוני לברר האם הדרישה ,כתנאי לקבלת היתר בנייה ,להמציא ערבות בנקאית היא ע"פ חוק או תקנה או שזו גחמה של רשות מקומית?

1 .אם כן האם גובה הערבות הינו אחיד וע"פ נתון מוסכם?

2 .האם התקנה אם קיימת מאפשרת החלפת הערבות בשטר חוב?

האם הנושא אינו מוסדר בחוק או בתקנה ,מה באפשרותי לעשות מול הרשות המקומית?

אשמח לתשובתכם

לעמוד

המלא

ערבות בנקאית לצורך הוצאת היתר בניה

עו"ד ענת קציר מנהלת 25/11/13

אבי שלום,

הדרישה להמצאת ערבות הינה לפי תקנה 21א לתקנות התכנון והבניה.

הערבות תהיה בגובה של פי עשרה משיעורי האגרה שיעודכנו ב- 1 בינואר של כל שנה, ובלבד שלא תפחת מסך של 5,000 שקלים חדשים ולא תעלה על סך של 100,000 שקלים חדשים.

הועדה המקומית תהיה רשאית לפטור את מגיש הבקשה להיתר מהפקדת ערבות, כולה או חלקה, מטעמים מיוחדים.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

האם אפשר לבטל ריבית והצמדה בתשלום דמי הסכמה?

ב"כ החדש 25/11/13

מדובר במקרה די חריג והזוי.

לפני מספר שנים נחתמה עסקה למכירת בית מגורים. הקונה העביר את מלוא הכספי התמורה למוכר אשר השאיר חלק לתשלום מיסים (שבח,הסכמה למנהל...) בנאמנות אצל ב"כ המוכר.

ב"כ המוכר שילם את מס השבח, אולם דמי ההסכמה לא שולמו. לאחר זמן התברר כי ב"כ המוכר נעלם, ורק לאחרונה נודע כי הוא נמצא בהליך פש"ר שהגיש נגדו בנק.

עוד התברר כי המנהל המיוחד הטיל עיקול על חשבון הנאמנות של ב"כ הקונה, ולבסוף לאחר התערבות ממושכת של ב"כ חדש, השתכנע ביהמ"ש להסיר לבסוף את העיקול ולהעביר את ככספים לחשבון הנאמנות של ב"כ החדש.

אולם מכיוון שעבר זמן רב בשל העלמותו של ב"כ הקודם ובשל הזמן שלקח לשכנע את המנהל המיוחד ואת ביהמ"ש להסיר את העיקול, נוספו לדמי ההסכמה ריבית והצמדה בסכום גבוה יותר מיתרת הכספים שנותרו בחשבון הנאמנות.

המוכר לא יכול לגייס כספים נוספים, והאמת זאת לא אשמתו...

שאלתי היא זו: האם ישנו חריג כלשהו למשל במקרה של עו"ד שנכנס להליכי פש"ר שבו המנהל מסכים לוותר על הריבית והצמדה?????

מדובר ב 100,000 ש"ח הפרש.

לעמוד

המלא

ביטול ריבית והצמדה של תשלום דמי הסכמה

עו"ד ענת קציר מנהלת 25/11/13

שלום רב,

ממליצה לך להגיש בקשה לביטול הריבית וההצמדה למנהל.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

החזרת דירה שכורה ע"י שוכרים

ברכה 25/11/13

שלום רב

השכרתי דירה הנמצאת ברשותי. בחוזה רשום שיש להחזיר את הדירה כפי שהתקבלה. הדירה הושכרה לאחר שיפוץ שכלל סיוד.

הדיירת פינתה את הדירה ביוזמתה לפני תום השכירות בסוף חודש אוקטובר. היא השאירה דירה עם קירות מלוכלכים, מסמרים תקועים בקירות, שקעים שיצאו ממקומם, ריצפה מלוכלכת בהחלט לא כפי שקבלה אותה.

דיברתי עם השוכרת הודעתי לה שיש שוכרים חדשים ובקשתי ממנה לדאוג לכך שהדירה תחזור למצבה התקין. היא הבטיחה לעשות זאת אך רק ביום שישי ה-22.11.2013 היא באה לקחת את המפתח כדי לנקות את הדירה אבל עד היום לא נעשה כלום. השוכרים החדשים אמורים להכנס לדירה ביום חמישי ה-28.11.2013, הבטחתי להם שהדירה תהיה מוכנה.

שאלתי היא, העם אני יכולה להודיע לה שאני מביאה סייד כדי שינקה את הדירה ולחייב אותה. יש ברשותי עדיין צ'קים שנתנו לי המסובים על שמי. (היא לא הגישה לי עדיין אשורים על סגירת חשבונות היא פינתה את הדירה מסיבות כלכליות). אני לא יכולה לחכות יותר, נשארו לי יומיים עד כניסת הדיירים החדשים. התקשרתי אליה אתמול בערב היות והיא לא ענתה השארתי לה הודעה והיא לא חזרה אלי עכשיו, בדרך כלל היא חוזרת עם לא מיד מאוחר יותר או שולחת הודעה. הפעם ישנה דממה.

תודה מראש

ברכה .

לעמוד

המלא

פדיון שיק בגין תשלום עבור נזקים

עו"ד ענת קציר מנהלת 25/11/13

ברכה שלום,

אני מניחה שהשיקים שבידך ניתנו לך גם עבור תיקון ליקויים במידה שיוצרו כאלה על ידי השוכרת.

אם השוכרת גרמה לנזק כלשהו בדירה, והיא אינה מוכנה לתקנו, קיימת אפשרות בפניך לפדות את השיק בגין תיקון נזקים.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שכירות עד קבלת חזקה בדירה

ליאב 25/11/13

שלום,

אני מייצגת מוכר בעסקת מכר.

המוכר רוצה לסגור עם הקונה מיידית, אבל לקונה אין הון עצמי מעבר ל-10%, מה גם שעוד אין לו קונה לדירה שהוא מוכר ובנוסף, לקונה יש משכנתא של חצי מיליון על דירתו.

הצדדים חשבו על מתווה כזה:

בחתימה הקונה ישלם 10%.

אח"כ ינתן לו פרק זמן ארוך לשאר התשלומים אבל בינתיים הוא ישכור את הדירה שנמכרה לו, כלומר במקביל לעסקה ירוץ גם הסכם שכירות בין הצדדים, עד למסירת החזקה.

כספי השכירות יקוזזו מהתמורה (כלומר בעצם יהיו סוג של תמורה...?).

האם זה עשוי להיות בעייתי מבחינה משפטית / חוזית / מיסויית כלשהי??

תודה מראש!

לעמוד

המלא

תשלום דמי שכירות כחלק מהתמורה

עו"ד ענת קציר מנהלת 25/11/13

ליאב שלום,

אם הדבר מקובל על המוכר ניתן לעשות זאת, אך יש להסדיר זאת היטב בחוזה המכר.

בעסקאות מכר רבות, כאשר חולף פרק זמן ארוך בין מועד החתימה למועד מסירת החזקה וביצוע התשלום האחרון, נהוג ההפך, שהמוכרים הם אלו שנותרים לגור בדירה שמכרו לקונים והמוכרים הם שמשלמים דמי שכירות לקונה.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

האם אני יכולה לרכוש דירה על שמי בהיותי פרודה

בריגיט 25/11/13

אני בהליכי גירושין וחיה בפרוד מהבעל למעלה מ 3 שנים.הדירה המשותפת נמכרה והסכום חולק שווה בשווה בן הצדדים.הבעל מסרב לתת לי גט ומסרב להגיע לכול פשרה בנושא הזכויות הסוצאליות.האם אני יכולה לקנות בית על שמי מהכספים שיש חי :חצי מסכום הדירה ,חלק מכספי המזונות ילדים אותם אני מצליחה לחסוך והלוואה שאקח מהבנק.אני חוששת שיתבע חלק מהדירה שארכוש כי אנחנו עדין נשואים.מה הדרך הנכונה שבה לא אסתבך.

לעמוד

המלא

רכישת דירה לפני גירושין

עו"ד ענת קציר מנהלת 25/11/13

בריגיט שלום

הפני את שאלתך לפורום דיני משפחה.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

טאבו

רני 25/11/13

אימי ודודתי הן יורשות של בית פרטי הרשומות בטאבו על שמן.

מווסכם מזה שנים על ידי האחיות שקומת הקרקע שייכת לאימי והקומה העליונה שייכת לדודתי.

כעת גם אני בנה של האמא וגם בנה של הדודה מעוניינים למשכן את הבית לטובת קבלת הון עצמי לקנית דירת מגורים ראשונה לכל אחד מאיתנו. אך בגלל שהבית לא מחולק בטאבו אלא רשום כיחידה אחת על שם האחיות ובגלל שהבנק לא יכול לאשר 2 משכונים על אותו בית ברצוננו ללכת לעו"ד ולחתום בפניו שאנו מבקשים להפריד בין החלק של אימי לבין החלק של דודתי כך שכל בן יוכל למשכן את הבית במטרה לקבל כסף לקניית בית אחר משלו. האם הדבר אפשרי והאם הבנק יוכל לאשר לנו? יודגש כי האחיות יצטרכו לרשום את הבית לאחר חלוקת הבית במתנה ע"ש הילדים כי רק לילדים יש יכולת החזר כספי ולא לאחיות.

לעמוד

המלא

פיצול דירה לשם קבלת דירה

עו"ד ענת קציר מנהלת 25/11/13

רני שלום,

לטעמי, חתימה בפני עו"ד על מסמך בקשה להפרדת החלקים לא יספיק במקרה זה.

ייתכן שניתן לפצל את הדירה באופן חוקי עם קבלת היתר לכך מהוועדה המקומית, ולאחר רישום השינוי בטאבו, תהיה אפשרות למשכן כל חלק. בכל אופן זה תהליך ארוך.

אני ממליצה לבדוק את זה היטב מול הבנקים למשכנתאות לפני ביצוע כל הליך שהוא.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורם נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה