פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
גוש וחלקה שלא קיימים בטאבו
חוסר אפשרות לאתר גוש וחלקה
מוטי שלום,
בשלב ראשון מוצע לבקש את התיק במיסוי מקרקעין כדי להבין באיזה נכס מדובר, כתובת, מי הצדדים לעסקה, הסכם המכר וכו'.
זאת ועוד, ייתכן ובמהלך השנים היה שינוי בפרטי גוש חלקה כתוצאה מהליך תכנוני- ניתן גם לבדוק במחלקת תכנון בעיריה או לאתר במחלקת ארנונה אם ידוע להם פרטי נכס לפי פרטי מחזיק.
בהצלחה
האם העלאת חכירה מרמ"י נחשבת כ"מימוש זכויות"
תודה על תשובתך המהירה, אבל עדיין אני ללא תשובה.
הייתי פטור מהיטל ההשבחה עקב קבלת מתנה ללא תמוררה מאחותי. עכשיו בעיקבות העלאת החכירה מרמ"י ממשנית לראשית, אני צריך לקבל אישור מחדש של העירייה. האם העלאת סטטוס החכירה יכול להחשב בעירייה כמימוש זכויות, שמקנה להם את הזכות להטיל היטל השבחה.
האם העלאת חכירה מרמ"י נחשבת כ"מימוש זכויות"
שלום מוטי,
העלאת רמת החכירה נכנסת להגדרת מימוש כאמור בסעיף 3 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (ההדגשות אינן במקור):
"העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה..."
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת חלק מהנכס לצורך מזומנים
תודה
משכנתא הפוכה
שלום רב,
אני מניחה כי קיימות מספר חלופות ות וזה תלוי בנסיבות האישיות של אותו אדם.
יש אפשרות למשכנתא הפוכה ואולם אסייג את דבריי שכן איני יועצת משכנתאות/ ביטוח . מומלץ להתייעץ עם הבנק/ גורם מימוני ולבדוק זאת.
בהצלחה רבה!
קיר תומך
חלק מקיר תומך שמפריד בין הבית שלנו (בית דו משפחתי) לבין שטח ציבורי החל לקבל נטיה לכיוון השטח הציבורי. השאלה האם העירייה צריכה להשתתף בהוצאות חיזוק הגדר או העלות על הדיירים בלבד ?
תודה.
קיר משותף עם שטח ציבורי
דניאל שלום,
שאלתך אינה ברורה ואינה מכילה מספיק פרטים, הקיר הוא חומה שנבנתה על ידי העיריה?
בכל אופן ככל שמדובר במפגע שעלול להוות סכנה מוצע לידע את העיריה.
חניה בבנין משותף שלא רשומה בטאבו
אני ועד בית של בניין מגורים לכל דייר יש חניה מוצמדת בטאבו על פי החלוקה שנעשתה בזמן קניית הדירות,
לאחרונה רשמו את הבניין בטאבו וגילנו שיש לנו חניה בחניון שלא שייחכת לאף אחד מהדיריים,
יש דייר שחונה שם באופן קובע וטוען שהוא קנה את החניה מהקבלן בזמנו ,והחניה לא רשומה עליו.
יש לציין שהדייר גר בבנין לידנו (ולא חלק מדיירי הבניין שלנו).
פנינו אליו בדירשה שיצג לנו אישור כלשהו שהוא קנה את החניה מהקבלן, אבל לא קיבלנו אישור.
אשמח להסבר מה המשעמעות אם יש לו מסמך שכזה ? האם החניה באמת שייכת לו אפילו שלא רשומה בטאבו?
תודה מראש
איתי
הצמדת חניה בבית משותף
איתי שלום,
האם מדובר במספר בניינים שמהווים בית משותף? האם כולם עברו רישום בית משותף?
במידה וכן, החניה צריכה להיות מוצמדת לחלק מסויים. אפשרות נוספת היא לבקש לראות אישור זכויות או הסכם מכר( במידה והוא ישתף פעולה בהצגת המסמך).
מחיקת משכנתא שנרשמה לטובת אדם פרטי
לפני שנים (ב 2011) הורי ואני קנינו דירה. הלוויתי להם כסף. ורשמנו בטאבו משכנתא לטובתי .
כיום הם מעוניינים להעביר את הדירה על שמי ללא תמורה. ולמחוק את המשכנתא.
מה נדרש כדי למחוק את המשכנתא שרשומה על שמי?
האם צריך קודם למחוק את המשכנתא ורק אחר כך לבצע העברה ללא תמורה?
מחיקת משכנתא שנרשמה לטובת אדם פרטי
שלום איל,
כדי למחוק משכנתא נדרשת בקשה לביטול משכנתא, חתומה ע"י הנושה ומאומת ע"י עו"ד.
רישום העברת הזכויות יתבצע לאחר ביטול המשכנתא (אם כי ניתן לרשום העברת גם בכפוף למשכנתא).
שים לב, שהשאלה המהותי היא האם ההלוואה שקבלו הוריך הוחזרה לך.
אם לא, רשות המסים עלולה לראות בכך העברה בתמורה, על כל המשתמע מכך מבחינת האפשרות לקבל פטור ממס שבח/הקלה במס רכישה, ככל שהתכוונתם להשתמש בפטור זה.
כדאי לפנות ליעוץ משפטי לפני ביצוע פעולה כלשהי כדי לבחון את חבות המס או את האפשרות לקבל פטור.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירה דרך בית משפט- לעו"ד עתני
האם הדרך היחידה למכור דירה בבימ"ש היא כינוס נכסים?
בית המשפט קבע בצו כי הנכס ימכר. אני התובעת.
הנתבע לא מוכן לחתום על מסמכים בשום אופן
השאלה אם חובה כינוס נכסים או שיש דרך חלופית למכור ולחסוך עלויות מיותרות של כינוס?
כבר מצאתי קונה.
מכירה באמצעות בית משפט
שלום רב,
לבית המשפט אין דרך לפקח על המכירה באופן שוטף בעצמו. לשם כך ממונה כונס נכסים.
צדדים המשתפים פעולה יכולים לחסוך את עלויות מינוי הכונס, אך אם הנתבע לא משתף פעולה עם המכר הדרך היעילה היא למנות כונס נכסים שיבצע את הפעולה בשמו.
את תוכלי לטעון את טענותיך לגבי השתתפות בשכר הכונס בפני בית המשפט.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לטאבו צו
האם נדרש לטאבו אישורי עיריה ומיסים ושטר מכר (האישה לא מסכימה לחתום על כלום. לכן יש צו) או מספיק הצו?
אילו מסמכים נדרשים לרישום דרך צו בית משפט
רוני שלום,
ניתן להגיש את הצו ולבקש ביצוע של הרישום, יחד עם זאת, עדיין נדרשים אישורי מסים. יש לוודא כי מדובר בצו מורה- קרי שמכיל את פרטי הנכס, ככל שלא - יש להגיש טופס בקשה לרישום במקרקעין ( מקור- סעיף 1.1.26 לקובץ נהלי הרשות לרישום והסדר מקרקעין).
בברכה.
מוצרים לבניין
וועד הבית רוצה לרכוש מידי פעם מוצרים לבניין, כמו מדפסת, מפוח, מתיז מים ללובי החיצוני, חרמש קטן, האם הוועד יכול לקנות את המוצרים הנ"ל מבלי הצורך לכנס אסיפה כללית ולקבל את הסכמתה.
בתודה, משה
רכישת מוצרים לבניין ע"י הועד
שלום משה,
ככל שמדובר במוצרים קטנים המשמשים לתחזוקה שוטפת של הבניין (ולא כל המוצרים ברשימתך הם כאלה) ניתן לפעול בלי לכנס אסיפה כללית, אך לגבי הוצאות החורגות מתאור זה (מדפסת, למשל) ראוי לקבל את הסכמת בעלי הדירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הטם ניתן לנקוט בדרך של איפה ואיפה?
הבנתי כי 75% מבעלי הדירות זה מספיק בכדי לאשר לדירה פלונית להרחיב את הדירה בשטח משותף.
השאלה שלי האם בבניין של 4 דירות (2 קרקע ו-2 קומה עליונה) אפשרי שבעלי הקומות העליונות יאפשרו רק לדירת קרקע אחת להתרחב על חשבון השטח המשותף ולדירת הקרקע השניה יסרבו?
מדובר באותם תנאים ובאותו גודל שטח של הרחבה לשני הדירות ויש מספיק שטח לשתי ההרחבות.
כמו כן אין כל סיבה הגיונית לאישור הרחבה לדירה אחת ולשניה לא.
האם זה יתכן אם כן לתת אישור רק לדירה אחת ולא לשניה כאשר התנאים והנסיבות שווים?
תודה
הסכמה להרחבת דירה
שלום רב,
אם אין סיבה רלוונטית לסרוב להרחבת אחת הדירות, ניתן יהיה לתקוף אותו בתביעה כנגד הדייר המסרב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי 2 דירות להשכרה
ברצוני להשכיר את דירתי ולשכור דירה באזור אחר
ברשותי חצי דירה אחרת מירושה שבכוונתינו להשכיר בקרוב
כלומר בפועל אשכיר 2 דירות ואשכור דירה 1
איך הנל יתבטא מבחינת מיסוי?
תודה
מיסוי 2 דירות להשכרה
שלום אלכס,
נא פנה לפורום דיני מסים באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור מבית משפט
אנו רוכשים דירה בדיור ציבורי אני גר עם אבי אני אפוטרופוס שלו הבנתי שצריך אישור עסקה מבית משפט לפני , כלומר ברגע שהחברה מוציאה הסכם חוזה לפני חתימה לפנות לבית משפט לעינייני משפחה לשם חתימה?
תודה
עסקה עם אפוטרופוס
שלום רב,
נכון,
לאחר קבלת החוזה על האפוטרופוס לקבל את אישור בית המשפט לענייני משפחה לחתום בשם האדם לו הוא משמש אפוטרופוס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השקעה בקרקע חקלאית
קראתי את המאמר הזה ואני כעת שוקל לבצע מהלך על קרקע חקלאית היכנשהו בארץ במטרה להמתין להפשרה ולמכור ברווח.
רציתי לשאול - זה בטוח חוקי? לקנות קרקע חקלאית ולא לגדל עליה חקלאות? האם יש פה משהו נוסף שאני צריך להיזהר ממנו מבחינה משפטית? יש פה מישהו שעשה את זה והיום יודע לספר לי על זה מבפנים?
השקעה בקרקע חקלאית
שלום דוד,
מבלי להתיחס לתוכן כלשהו שקראת,
בכל עסקה במקרקעין - יש לבדוק היטב את כל היבטי העסקה והקרקע הספציפית, רצוי באמצעות בעלי מקצוע שיסייעו לך (שמאי מקרקעין, עו"ד, יועץ כלכלי במידת הצורך).
האפשרות להחזיק בקרקע חקלאית מבלי להשתמש בה תלויה, בין השאר בסוג הזכויות הקיימות.
צריך תמיד לזכור שבמכירה אחרי הפשרה יחול היטל השבחה גבוה ולהביא בחשבון גם את מס השבח.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול הסכם הלוואה והערת אזהרה בטאבו
בתודה מראש
בתודה מראש
ביטול הסכם הלוואה והערת אזהרה בטאבו
שלום רב,
לא ניתן לבטל הסכם באופן חד צדדי.
ביטול הערת האזהרה תלוי בתוכנה ובהסכמת מוטב ההערה.
עליך לברר את כל העובדות הנוגעות להלוואה - לקבל עותק מהסכם ההלוואה, לבדוק האם הוחזרה, לוודא מה תוכן הערת האזהרה ורק לאחר בירור כל העובדות ניתן יהיה לשקול מה הדרכים המשפטיות העומדות בפניך להסרת ההערה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קושי ברישום בטאבו עקב חריגה ובהיעדר חברה משכנת
קושי ברישום בטאבו עקב חריגה ובהיעדר חברה משכנת
שלום אריה,
יש לבדוק עובדות ונתונים, כגון מהות החריגה, מה קיים במגרש הסמוך ומה עמדת בעליו, האם ואיך ניתן להסדיר את החריגה וכו'. רק בהתאם לכך ניתן יהיה לבחון כיצד ניתן להתקדם - האם ניתן לפעול במישור התכנוני, האם לפנות לבית המשפט.
מומלץ לפנות לעו"ד להתיעצות ובדיקת כל העובדות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם העלאת סטטוס חכירה מרמ"י נחשבת כ"מימוש זכויות"
אני מתגורר בבית שיירשתי מהוריי הנמצא בשכונה בה הבתים מוחכרים מרמ"י (אז קק"ל) לאגודה לשיכון כחוכרת ראשית, לדיירי השכונה כחוכרי מישנה. האגודה נמצאת בתהליכי פירוק, ומתקיים הליך של העברת החכירה הראשית לדיירים. אני נמצא בתהליך רישום הדירה על שמי בטאבו שאמור גם לקבל את אישוריי העירייה. שאלתי היא האם העברת החכירה ממשנית לראשית, נחשבת כ"מימוש זכויות" שבגינה יש היטל השבחה, או כ"העברה מכוח דין" שלא נחשבת כ"מימוש זכויות"?
תודה
האם העלאת סטטוס חכירה מרמ"י נחשבת כ"מימוש זכויות"
שלום מוטי,
העלאת רמת החכירה איננה נחשבת העברה מכח הדין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתי משלמים מס שבח?
כשאני קונה את הדירה החדשה, או כשאני מוכרת אותה? (זה אחרי שכבר מכרתי את הדירה הישנה שבה אני מתגוררת כרגע).
מתי משלמים מס שבח?
שלום גלי,
מס שבח משולם במכירת דירה. זהו מס הנגזר מההפרש בין סכום הרכישה לסכום המכירה בניכוי הוצאות.
בעת רכישת דירה חל מס רכישה.
במקרה של דירה יחידה - יש אפשרות לקבל פטור ממס שבח במכירתה בכפוף לעמידה בתנאי הפטור.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יעוץ
בסמוך לביתי יש שטח ציבורי בבעלות המנהל בלבד ללא שראיתי חכירה או זכות שימוש לאחר, בנסח הטאבו שהפקתי.
בפועל המועצה הקימה שם גן משחקים ציבורי ועימו הרעש.
שאלתי היא האם זה חוקי שהרשות מקימה גן כזה בשטח שאינו בבעלותה או הוחכר לה?
האם המדובר בעבירה של הרשות? אם כן איזו? מה היה עליה לעשות כדי שתוכל לעשות שימוש כזה?
מה האפשרויות שעומדות בפני לעמוד כנגד זה?
אודה מאוד גם על הפנייתי לחוק הרלוונטי/ הנחיה הספציפית בבקשה לרבות ענישה כדי שאחכים מעט בבקשה בנושא ואשקול את צעדי.
אגב, האם זה היה שונה אם אדם פרטי היה עושה שימוש כזה מבחינת החוק?
הקמת גן משחקים ציבורי
שלום ירון,
כעקרון לרשות המקומית יש סמכות וחובה לנהל את המרחב הציבורי הפתוח לרווחת התושבים, לרבות הקמת גני משחקים.
ככל שהגן הוקם על שטח שיועד לכך על פי התב"ע תתקשה לתקוף את הקמתו כיום.
להתמודדות עם עניין הרעש - נא פנה לפורום נזיקין באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכאות לדירה ממשרד השיכון
לפני 12 שנים קיבלתי מענק של 850000 שקלים ממשרד השיכון עבור רכישת דירה(זהו מענק שבעצם מחייב אותי לא למכור או להשכיר את הדירה במשך 15 שנים).
לאחרונה קיבלתי בירושה 21% מנכס.
האם זה פוגע בזכאות שלי?
זכאות לדירה
שלום דניאל,
השאלה איננה ברורה.
אם שאלתך היא האם עליך להחזיר את המענק כי קבלת חלק מדירה בירושה 12 שנים - יש לבדוק את תנאי המענק שניתן לך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הרחבת מרפסות במסגרת תב"ע מקומית
בבניין בו אני מתגורר הדיירים מעוניינים לבצע הרחבת מרפסות קיימות. ההליך יכול להתבצע רק במסגרת תוכנית תב"ע מקומית ולפיכך נדרשת הסכמת כלל הדיירים בבניין על מנת לבצע את הפרוייקט. אני איני מעוניין להרחיב את המרפסת שלי אך יחד עם זאת אין לי התגדות עקרונית שהדיירים יממשו את הפרוייקט. ההשלכות לאי הצטרפותי בשלב זה להוצאת ההיתרים הנדרשים ידועות לי.
ברצוני לברר האם טרם מתן הסכמתי בחתימתי קיימות זכויות או אינטרסים שעלי לעגן בהסכם משפטי מול כלל דיירי הבניין?
הרחבת מרפסות במסגרת תב"ע מקומית
שלום אילן,
כעקרון כדאי להגיע להסכמות שיסדירו שמירה על זכויותיך ותנאי המגורים שלך, את האפשרויות והתנאים להשלמת בניה בעתיד, האם ינתן ביטוי לתוספת המרפסות בשטח הדירות לצורך חלוקת הרכוש המשותף מחד גיסא ונשיאה בעלויות מאידך גיסא וכו'.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מימוש זכויות בניה בחצר משותפת
אני גר בבית משותף (4 דירות) בקומת קרקע.
החצר מסביב לדירה היא משותפת כלומר של כל הדירות בבניין.
אני ובעלי דירת קרקע נוספת מעונינים לבנות חדר נוסף צמוד לדירתנו בשטח החצר (המשותפת כאמור). בדקנו בעירייה ויש אפשרות כזו מבחינת אחוזי בניה בבניין.
יש לנו הסכמות של בעל דירה נוספת לעניין. כלומר הסכמה של 3 בעלי דירה מתוך 4.
האם ניתן לקבל היתר במקרה כזה שבעל דירה אחת לא משתף פעולה?
תודה
מימוש זכויות בניה בחצר משותפת
שלום רב,
להצמדת חלק מהרכוש המשותף לצורך הרחבת הדירה נדרש רוב של 75% מבעלי הזכויות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת חכירה מרמ"י ממשנית לראשית
אני היורש של הדירה, ועבור חלקה של אחותי בירושה שקיבלתי כמתנה ללא תמורה, שילמתי מס רכישה וכן קיבלתי פטור ממס שבח.
האם עבור הרישום בטאבו של תהליך העברת סטטוס החכירה ממשנית לראשית, עלי למלא טופס 7002 לרשות המיסים ע"מ לקבל פטור?
העברת חכירה מרמ"י ממשנית לראשית
שלום מוטי,
ככל ששינוי רמת החכירה נובע מבקשה של רמ"י בנוגע לאגודות שלגביהן יש לה זכות חתימה, לרוב לא ידרש דיווח למסמ"ק.
בכל מקרה אחר - יש לבדוק אם תקופת החכירה הסתיימה או לא על מנת לקבוע אם מדובר בארוע מס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירת ירושה שתיהרס במהלך פינוי בינוי המשך לשאלה
דירת ירושה שתיהרס במהלך פינוי בינוי המשך לשאלה
שלום מיכאל,
נא ראה ההפניה בתגובה לשאלתך הקודמת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שרלה
בפועל לא גרים שם שנה הדירה ריקה מתכולה
האם עליי לשלם דמי וועד?
אשמח לתשובה תודה
מי משלם דמי ועד לגבי דירה ריקה בטרם התקבל צו ירושה
שלום רונית,
צו הירושה הוא הצהרתי בלבד, הדירה שייכת ליורשים מעת הפטירה ותשלום דמי הועד חל על היורשים גם אם הדירה ריקה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת מקרקעין
הצדדים הסכימו (התובע והנתבע) שינסו למכור לבד.
מצאו קונה
הנתבע לא מוכן לחתום על מסמכים למכירה.
מה ניתן לעשות? האם הדרך היחידה היא כינוס נכסים או יש פתרון רך יותר? כבר יש קונה
פירוק שיתוף ללא הסכמה
רון שלום,
חסרים נתונים כדי לתת תשובה מדוייקת. לא ניתן לחייב שותף למכור אלא בהליך משפטי.
