פורום נדל&quot;ן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מס רכישה ברכישת שתי דירות במקביל

אודי 28/08/14

שלום רב,

שאלתי היא האם ברכישת שתי דירות באותו מועד כאשר שתיהן נרכשו לראשונה ע"י הקונה (במועד הרכישה וגם בעבר לא היו לרוכש נכסי מקרקעין כלשהם), נעשה סיווג לדירה יחידה ודירה נוספת.

בהנחה כי מחירי הדירות שונה, לדוג' דירה א' 600K ודירה ב' 800K, כיצד יחושב מס הרכישה? האם הדירה היקרה יותר תיחשב כדירה יחידה והזולה כדירה נוספת?

תודה מראש לעונים

לעמוד

המלא

רכישת שתי דירות

עו"ד ציפי רוזנברג מנהלת 28/08/14

אני מציעה לרכוש את הדירה היקרה במועד מוקדם יותר. רק ליתר בטחון.

בהצלחה

עו"ד ציפי רוזנברג

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ציפי רוזנברג

בר כוכבא 23 בני-ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

סוגיה דחופה- הערת אזהרה לפי סעיף 34א לחוק המכר

bar 28/08/14

שלום,

היית שמחה לקבל מענה באשר לסוגיה הבאה:

מדובר בהליך של כינוס של מקרקעין שהיו שייכים לחברה מסוימת. לטובת עירייה ניתן כתב התחייבות ע"י החברה שבמסגרתו התחייבה החברה לרשום ע"ש העירייה רצועת דרך. על התחייבות זו נרשמה הערת אזהרה לטובת העירייה.

בין לבין פשטה החברה רגל וכרגע מבקש כונס הנכסים הרשמי למכור את המקרקעין ולמחוק את הערת האזהרה.

שאלתי היא, האם לפי סעיף 34א לחוק המכר ההתחייבות עוברת גם לחברה החדשה שקונה (העירייה) וכי מה שרשום בתב"ע ובכתב ההתחייבות הוא מה שתופס במקרה זה או האם כתב ההתחייבות בטל?

לעמוד

המלא

התחייבות לטובת העירייה

עו"ד ציפי רוזנברג מנהלת 28/08/14

שלום רב,

על פניו ומבלי לבחון את המסמכים, ככל וההתחייבות קיימת בהוראות התב"ע, היא שרירה וקיימת.

בהצלחה

עו"ד ציפי רוזנברג

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ציפי רוזנברג

בר כוכבא 23 בני-ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

אלטרנטיבות נדל"ן

יצחק 28/08/14

לאימי הקשישה יש דירה בבעלותה. היא רוצה להשוות עלויות(רק עלויות מול הרשויות הממלכתיות כמו מס רכוש, טאבו בתי משפט וכו - ללא שכר עו"ד) שקשורות להעברת הבעלות של הדירה לי ולאחי. האלטרנטיבות השונות הן:1.ביצוע המהלך לאחר מותה. יש צוואה שמציינת חלוקת הדירה בחלקים שווים בין האחים. 2. העברת הדירה על שם שלושתינו היום. לאחר מותה העברת הבעלות רק על שמינו.3. העברת הבעלות על שם שנינו היום.אודה למומחה שיפרט עלויות לשלש האלטרנטיבות

לעמוד

המלא

אלטרנטיבות

טל 28/08/14

ראשית לא ברור כמה אחים אתם, 2 או 3.

האלטרנטיבות:

העברה בירושה - למעט אגרות רשם הירושה ואגרות הטאבו ברישום הירושה/צוואה אין עלויות נוספות מבחינת מיסוי והדירה תירשם על שם כל אחד מהאחים, בהנחה כי הצוואה מורישה את הדירה לילדים בחלקים שווים.

העברת זכויות היום - מדובר בעסקת מתנה לפיה אם תעמדו בתנאי החוק לא ישולם מס שבח ע"י האם אך ישולם שליש ממס רכישה ע"י כל אחד מהילדים מקבלי המתנה. זאת כמובן בנוסף לאגרות הטאבו ברישום הדירה על שם הילדים ותשלום עו"ד עבור עריכת הסכם המתנה והתצהירים.

אין אפשרות שלישית. האפשרות השנייה והשלישית שאתה מציג הינן זהות. לא ניתן לערוך הסכם מתנה היום כאשר הרישום יתבצע בעתיד מבלי לשלם את המיסים היום.

העברת דירה

עו"ד ציפי רוזנברג 28/08/14

שלום רב

ממליצה לקבל ייעוץ משפטי על מנת לקבל מידע מלא על החלופות.

בהצלחה

עו"ד ציפי רוזנברג

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

מטרד אור בוהק

מוטרד 28/08/14

שלום רב,

בדירת קרקע עם גדר בבניין קומות שטרם נרשם כבית משותף הציב ועד הבית מנורה לנוי שמאירה את קיר הבניין וגורמת לאור בוהק במהלך כל שעות הלילה בדירת הקרקע שלי שמפריעה לי לשבת במרפסת ביתי. המנורה מוצבת בקו ישר מעל הגדר שמקיפה את גינת הדירה שלי ששייכת לי ומתחת לגובה התקרה בדירתי.

ההחלטה על הצבת מנורה התקבלה בלי ידיעתי ושלא בהסכמתי.

כל נסיונותיי להגיע להידברות עם ועד הבית עלו בתוהו והם אינם מוכנים להזיז את המנורה או לבצע הסתרה של האור על חשבונם.

שאלותיי:

האם חלק הקיר שנמצא בקו ישר מעל אמצע הגדר המקיפה את גינת ביתי ומתחת לגובה הקרה בביתי מהווה חלק מרכושי או מהרכוש המשותף?

במקרה שמדובר ברכוש המשותף אילו צעדים ביכולתי לנקוט כדי להסיר את המטרד?

במקרה שמדובר ברכוש שלי אילו צעדים ביכולתי לנקוט כדי להסיר את המטרד בצורה חוקית תוך מזעור החיכוך עם השכנים (שאיימו בהגשת תלונה במשטרה אם אסיר את המנורה)?

תודה רבה מראש!

לעמוד

המלא

רכוש משותף

עו"ד ציפי רוזנברג מנהלת 28/08/14

קירות חיצוניים לרוב הם רכוש משותף של הבית המשותף.

בהצלחה

עו"ד ציפי רוזנברג

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ציפי רוזנברג

בר כוכבא 23 בני-ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

צ׳ק בנקאי-שאלה

מיכל זימן 27/08/14

שלום רב, הוצאתי צ׳ק בנקאי על סכום של 70,000 לצורך קניית דירה, החוזה התעכב מכיוון שהמוכרים לא מתגוררים בארץ ולבסוף העסקה לא יצאה לפועל, האם אקבל את החזר הצ׳ק במלואו?

לעמוד

המלא

שיק בנקאי

עו"ד ציפי רוזנברג מנהלת 27/08/14

פני לבנק שלך.

בהצלחה

עו"ד ציפי רוזנברג

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ציפי רוזנברג

בר כוכבא 23 בני-ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

דחוף דחוף- עסקת מכר ללא תמורה (מתנה) במקרקעין

הארי 27/08/14

אני מעוניין להקים בניין בחלקת אדמה הרשומה על שם אבא,

אבא רוצה להעביר חלקת האדמה הזו על שמי במתנה.

אם אבא רושם את עסקת המתנה ומחיפוש שעשיתי באינטרנט הבנתי שאבא יהיה פטור ממס שבח, אבל אני אצטרך לשלם מס רכישה (1/3)..

1. מה הם המסמכים שאבא צריך להגיש בכדי לרשום את עסקת המתנה בטאבו? תצהיר נותן ומקבל אני כבר יודע אבל מה עוד?

2. האם אני יכול לשלם את מס הרכישה לפני רישום העסקה או אחריה?

3. כמה זמן לוקח כל העסק הזה אם הכל זורם?

לעמוד

המלא

העברה ללא תמורה

עו"ד ציפי רוזנברג מנהלת 27/08/14

יש לחתום על מסמכים מתאימים בפני עו"ד ולדווח על העסקה בתוך 40 ימים ולשלם את מס הרכישה לפי שומה עצמית בתוך 60 ימים ממועד החתימה.

בהצלחה

עו"ד ציפי רוזנברג

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ציפי רוזנברג

בר כוכבא 23 בני-ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

קבלת מידע על דירה

שי 27/08/14

ישנה דירה שהייתה בבעלות סבא שלי שנפטר ואני צריך לדעת אם הייתה רשומה בטאבו או לא , איזה הליך עליי לעשות? עליי לגשת ולהוציא נסח טאבו?

לעמוד

המלא

קבלת מידע על דירה

עו"ד ציפי רוזנברג מנהלת 27/08/14

הייתי מתחילה באיתור גוש וחלקה. אחר כך הייתי מנסה להוציא נסח טאבו. במקביל, הייתי מנסה לאתר מסמכים רלוונטיים.

בהצלחה

עו"ד ציפי רוזנברג

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ציפי רוזנברג

בר כוכבא 23 בני-ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

צו מניעה – הפסקת עבודות בנייה

אלון 27/08/14

אנוכי מתגורר בבית פרטי בהרחבה של קיבוץ. ביום בוקר אחד עלה קבלן על השטח שצמוד לביתי והחל בעבודותיו תוך שהוא גולש לחצר ביתי המגודרת וטוען שזהו חלק מהשטח עפ"י המדידות לאחר תלונה במשטרה ייעץ לי השוטר להגיש לביהמ"ש בקשה לצו להפסקת עבודה או צו מניעה.. אשמח לעזרה מה עלי לעשות ? והאם עלי להגיש את התביעה לנזק שגרם לי הקבלן לפני הבקשה לצו או אחרי

תודה רבה מראש

אלון

לעמוד

המלא

צו מניעה

עו"ד ציפי רוזנברג מנהלת 27/08/14

ממליצה להיוועץ בפורום בתי משפט.

בהצלחה

עו"ד ציפי רוזנברג

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ציפי רוזנברג

בר כוכבא 23 בני-ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מס שבח על מכירת דירה שהתקבלה במתנה

דרור 27/08/14

שלום רב.

אמי העבירה לי השנה(2014)במתנה דירה בשווי 1,160,000, וקנתה לעצמה דירה אחרת(שזוהי דירתה היחידה).

הייתי מעוניין למכור את הדירה ולקנות דירה אחרת.

האם אני צריך לשלם מס שבח? בכמה כסף מדובר (בערך) , אלפים? עשרות אלפים?

תודה

לעמוד

המלא

אציין עוד פרטים

דרור 27/08/14

זוהי דירתי היחידה , וגם אני וגם אמי גרנו בה לפחות 20 שנה

אופציה

קארין 27/08/14

אם חתמתי על אופציה לרכישת דירה ולא דווח לרשות המיסים תוך 30 יום

האם יש תוקף להסכם?

או שהוא מתבטל ?

לעמוד

המלא

דיווח על הסכם אופציה

עו"ד ציפי רוזנברג מנהלת 27/08/14

קארין שלום,

ההסכם לא בטל מבלי שביטלו אותו. אני ממליצה לדווח על הסכם האופציה.

בהצלחה

עו"ד ציפי רוזנברג

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ציפי רוזנברג

בר כוכבא 23 בני-ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ארנונה על בניין חדש

אופיר 27/08/14

שלום,בניתי בניין חדש שיש בו חנויות ודירות.הבנתי שאני מתחיל לשלם ארנונה על החנויות והדירות החל מרגע קבלת טופס 4 ורציתי לשאול האם זה נכון?היום אני לא יכול לדעת מתי אקבל טופס 4 ולכן אני לא יכול להשכיר את הדירות והחנויות וכשאקבל אותו גם ייקח לי זמן להשכיר, האם עד שאשכיר אני אצטרך לשלם את הארנונה?או במילים אחרות-האם ישנה תקופת זמן שנותנת העירייה מרגע קבלת טופס 4 ועד תחילת תשלום הארנונה (זמן לצורך השכרת הנכס לדוגמא?) והאם עילה של נכס ריק יכולה לעזור לי?תודה מראש

לעמוד

המלא

פטור מארנונה

עו"ד ציפי רוזנברג מנהלת 27/08/14

מציעה לגשת לעירייה ולבדוק את הנושא במחלקת גבייה.

בהצלחה

עו"ד ציפי רוזנברג

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ציפי רוזנברג

בר כוכבא 23 בני-ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ארנונה לנכס בבנייה שטרם הושלם ו/ לנכס ריק

עו"ד שי וייסבוך 28/08/14

אופיר שלום,

נדמה לי שהגעת לפורום הלא נכון, ומאחר ונתקלתי במקרה בשאלתך ואני מתמחה בתחום הספציפי אנסה לסייע :

לא בהכרח מתחילים לשלם ארנונה מקבלת טופס 4, השאלה היא עד כמה הנכס/ים במצב של שלמות. טופס 4 הוא אכן אינדיקציה שהעיריות משתמשות בו על מנת להתחיל לחייב, אבל אפשר בהחלט לחלוק על העירייה ולהתחיל לשלם גם זמן רב לאחר קבלת טופס 4 (ושוב, השאלה העיקרית היא מצב הנכס).

גם אם הנכס כבר ראוי לשימוש ניתן לבקש הנחת נכס ריק (בכל עירייה התקופה שנותנים היא שונה ואת זה תמצא בצו הארנונה של אותה העירייה עצמה) וכן לבקש לשנות את סיווג הנכס לסיווג זול יותר.

רק זכור להתחיל לפעול עם קבלת החיוב הראשון ולא להמתין עם זה .. חשוב להיות עם היד על הדופק בעניין זה.

שי

דירה שהיא בבעלות הכשרת הישוב ולמוכר רק הערת אזהרה

אלכסנדר 26/08/14

שלום. אני שוקל לרכוש דירה שלפי נסח טאבו היא בבעלות הכשרת הישוב (כתת-חלקה נפרדת) ואילו למוכר יש רק הערת אזהרה. מה זה אומר לגבי בעלות שלי על הדירה אחרי הקניה? מה זה אומר על ערך הדירה? ובכלל מה ההשלכות של זה שאין לו בעלות אלא רק הערת אזהרה?תודה!

לעמוד

המלא

דירה שהיא בבעלות הכשרת הישוב ולמוכר רק הערת אזהרה

עו"ד ענת קציר מנהלת 27/08/14

אלכסנדר שלום,

כדי לענות על שאלתך, יש לברר מדוע טרם הועברה הבעלות לידי המוכר. האם קיימת בעיה משפטית כלשהי?

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שכירות וקניה

קארין 26/08/14

אני שוכרת דירה ובהמשך אקנה אותה, כך הוסכם בין הצדדים.

האם ניתן לקבוע כי מחיר השכירות יקוזז ממחיר הדירה?

במקרה כזה מחיר העסקה של המכר תכלול את השכירות?

לעמוד

המלא

האם ניתן לשלם תמורה לדירה באמצעות דמי שכירות?

עו"ד ענת קציר מנהלת 27/08/14

קארין שלום,

ניתן לקבוע כי מחיר השכירות יקוזז ממחיר הדירה, אך קחי בחשבון שזה אומר שחלק מהתמורה הועברה עוד טרם החתימה על ההסכם, ויש לציין בהסכם את הסכום הכולל שהוא הסכום בעד התמורה בצירוף דמי השכירות.

אם כך, התשובה לשאלתך השנייה חיובית.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

אופציה לרכישת דירה

קארין 26/08/14

חתמתי על הסכם שכירות לתקופה ארוכה.

הוסכם כי תנתן לי אופציה לרכוש את הדירה.

1. האם יש לדווח על האופציה לרשות המיסים?

2. האם אסור לבעלים למכור את הנכס לקונה אחר?

לעמוד

המלא

אופציה לרכישת דירה

עו"ד ענת קציר מנהלת 27/08/14

קארין שלום,

1. כן. ראי התנאים בחוק מיסוי מקרקעין פרק חמישי 2.

2. תלוי בתנאים של האופציה. קשה לענות מבלי לראות הסכם בין הצדדים.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

התחיבות למכירת נכס

dan 26/08/14

חתמתי על הסכם התחייבות לרכישת דירה יד שניה.

נקבע כי יחתם הסכם תוך חצי שנה.

האם חובה לדווח על הסכם זה לרשות המיסים? / לטאבו?

האם ההסכם מחייב את הצדדים?

לעמוד

המלא

דיווח למיסוי מקרקעין על התחייבות לרכישת נכס

עו"ד ענת קציר מנהלת 27/08/14

שלום רב,

יש לראות את ההסכם כדי לדעת אם הוא מחייב את הצדדים.

יש לדווח על הסכם זה לאחר החתימה על הסכם המכר עצמו. לאחר הרכישה, אתה נדרש לדווח למשרדי מיסוי מקרקעין. בטופס הדיווח אתה נדרש להצהיר האם נחתם זיכרון דברים קודם להסכם המכר עליו אתה מדווח. במקרה שלך כן.

לטאבו אין צורך לדווח.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

דירה מקבלן

ליאת כהן 26/08/14

שלום, רכשתי דירה מקבלן שבנייתה מתעכבת ותימסר לאחר המועד הרשום. למיטב הבנתי חוק מכר מאפשר חודשיים עיכוב במסירת הדירה, אך הקבלן החתים אותי במהלך הבנייה על טןפס שינויים בו רשום שעשוי חהביא לחודשיים עיכוב נוספים (חשוב לציין שהשינויים אותם ביצעתי הם מאןד מינןריים), שאלתי היא האם מגיע לו 4 חודשי עיכוב במסירה או בסהכ חודשיים

לעמוד

המלא

איחור במסירת דירת קבלן בגין הזמנת שינויים

עו"ד ענת קציר מנהלת 26/08/14

ליאת שלום,

יש לבדוק את הסכם הקבלן כדי לענות על שאלתך.

בד"כ עוה"ד של הקבלן מסדיר בהסכם סעיף שמתיר לקבלן לאחר במועד המסירה מעבר לזמן הקבוע בחוק בגין שינויים שמוזמנים על ידי הרוכש.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

האם ניתן לגשת למפקח בעסקת תמ"א 38/2 גם ללא 80 אחוז

תוהה 26/08/14

האם ניתן לגשת למפקח בעסקת תמ"א 38/2 גם אם אין 80 אחוז חתימות ? אפשר הפניה לפסיקה ?

לעמוד

המלא

פנה בבקשה לפורום תמ"א 38

עו"ד ענת קציר מנהלת 26/08/14

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה