פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מה ניתן לתבוע בסיום שכירות
עד היום עברו 7 ימים והשוכר חרף הבטחותיו לא ניקה את הדירה ולא עשה דבר, עקב כך אנו לא יכולים לעשות בדירה שימוש ולהראות אותה לשוכרים או לקונים. בחוזה רשום כי אחור במסירת הדירה יחייב את השוכר ב 50$ לכל יום איחור, השאלה היא האם בנתונים הנ"ל ניתן לדרוש לממש סעיף זה בחוזה (מאחר ומחד הוא החזיר מפתח הדירה אך מאידך החזיר דירה שלא ניתן להשתמש בה).
תודה על העזרה
השוכר החזיר את הדירה מלוכלכת ולא מסויידת
יש לבדוק את חוזה השכירות על מנת לענות על שאלתך.
כמו כן יש לבדוק:
האם קיימות סנקציות בחוזה המבטיחות את החזרת הדירה כשהיא נקייה ומסוידת?
אם כן, האם הייתה הפרת חוזה מצד השוכר?
אם כן, ניתן לדרוש ממנו באמצעות מכתב רשמי לסדר את הדירה ולהחזירה למצב בו הייתה כשננס אליה.
ככל שלא יסכים לעשות זאת, ניתן להגיש נגדו תביעה בגין הפרת הסכם, או בבית משפט לתביעות קטנות בגין הסכום שיושקע על ידי בעלי הדירה להחזרת הדירה לקדמותה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גזלת הטבה של נכה עי שוכר דירה
אלא שבסיום החוזה התגלה כי בניגוד להצהרות השוכר כביכול העביר החשבונות על שמו- הוא לא עשה זאת, ובכך למעשה גזל הטבות בחשבונות שניתנו לבעל הדירה הנכה.
שאלתי היא האם בנתונים הללו, ניתן לתבוע מהשוכר בבית משפט את החזרת ההטבות שלקח לעצמו בניגוד לחוזה?
או שבית משפט יטיל את האחריות על נציגי בעל הדירה הנכה שלא וידאו בפועל משך כל תק' השכירות שהשוכר אכן העביר על שמו את החשבונות.
תודה
על מי חלה האחריות להעברת תשלומים על שם השוכר?
לטעמי היה על בעל הדירה לוודא שהעברת החשבונות הועברו על שם השוכר.
כמו כן, אם לא טרח השוכר להעביר את החשבונות, האם לא קיבל בעל הדירה את החשבונות על שמו ויכול היה לגלות זאת במועד?
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה
דירה
א' שלום,
במקרים בהם קיים צורך או רצון של אחד מהצדדים לקבל את חלקו בשותפות נהוג לבצע הליך הקרוי "פירוק שיתוף".
בהליך זה מבוצע הליך התמחרות לדירה והצדדים מחלקים בינהם, על פי חלקם היחסי, את הסכום שנתקבל.
מטרת ההתמחרות הינה למקסם את הערך של הדירה.
לגבי דירות שנתקבלו בירושה קיים ניגוד עניינים מובנה. מחד, ברור
אפוא כי הצדדים לפירוק השיתוף מעוניינים למקסם את הרווח והתשואה בגין מכירת הנכס
באמצעות הליך התמחרות. מנגד, ישנם שיקולים נוספים כגון "השארת הנכס במשפחה". אי
לכך, נקבע כי הדרך הראויה במקרים אלה הינה על ידי איזון באופן הבא - פירוק השיתוף
יעשה בדרך של התמחרות, תוך מתן עדיפות ליורש להיות נוכח בהתמחרות ולהשוות את ההצעה
הגבוהה ביותר.
במידה ואינך מעוניין למכור את חלקך בדירה הרי שמומלץ להגיע להסכם עם האח לגבי תשלום שכ"ד יחסי ( מחצית מהסכום המקובל על דירות דומות באותו איזור ).
אשמח לעמוד לרשותך, בכל שאלה או הבהרה נדרשת נוספת.
ירון
תשלום ארנונה
קבלת פטור מתשלום ארנונה
פנה לעירייה לקבלת התנאים להנחה / פטור מתשלום דמי ארנונה. למיטב ידיעתי סטודנטים זכאים להנחה מסוימת, אך מומלץ לבדוק זאת ברשות המקומית.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירות בהעברה ללא תמורה
אני עומד למכור את חלקי לאחי, בדירה שירשנו שנינו מהורים שנפטרו לאחרונה, כמו כן אני עומד לקנות דירה בימים הקרובים. ברצוני לדעת: 1) האם יש עלי כמוכר מיסוי כלשהו על מכירת חלקי לאחי, ב"העברה ללא תמורה"? 2) מה עדיף לי לעשות קודם מבחינת המיסוי, אם יש - למכור את חלקי בדירה לאחי או לקנות את הדירה שברצוני לקנות?
תודה
העברה ללא תמורה
שלום לך,
בהמשך לשתי שאלותיך,
1. בהתאם לדין הקיים, ניתן למכור זכות במקרקעין ללא תמורה (העברה במתנה) מיחיד לקרובו בפטור ממס שבח. מקבל ההעברה ישלם רק 1/3 ממס הרכישה שהיה משלם לו היה רוכש את הדירה בשווי כסף, בהתאם למדרגות מס הרכישה הידועות ביום העברת הזכויות בדירה. ( הדבר נכון גם לגבי אחים בדירות שהועברו בירושה ).
2. לגבי שאלה זו , חשוב לדעת האם ברשותך דירה נוספת למעט זו שברצונך לרכוש. במידה והתשובה שלילית, הרי שישנן שתי אפשרויות : א. להעביר את הזכויות בנכס לאח ורק לאחר מכן לרכוש דירה חדשה.
ב. לרכוש דירה חדשה ולבקש הקפאה מרשות המיסים בקשת הקפאה של מס הרכישה, עד למכירת/ העברת הדירה הקיימת לאח.
במידה ויש לך דירה נוספת הרי שאין משמעות לבקשת ההקפאה שכן בכל מקרה תדרש לשלם מס רכישה לפי 2 דירות ומעלה.
אשמח לעמוד לשירותך,
בכל שאלה או הבהרה נוספת.
עו"ד ירון
תת חלקה
בבואי לראות דירות להשכרה, נתקלתי לא פעם בדיירים אשר התנו את העברת שמי לבעל הדירה בקניית הריהוט הפרטי שהם, הדיירים, אינם מעוניינים לפנות או להעביר למקום מגוריהם החדש.
וכך נאמר לי מפורשות ע"י דייר, ואני מצטטת מזיכרון: "אני קודם כל רוצה ליישר קו לגבי העובדה שאת רוכשת את הריהוט שלי הכולל טלוויזיה, ספות, מכונת הקפה ושולחן עבודה, וזאת על מנת שנוכל להתקדם ואעביר את פרטייך לבעל הדירה". העניין ממש הרתיח אותי וניסיתי למצוא את בעל הדירה לפי הכתובת, הגוש והחלקה, אך כמובן שנדרש גם מספר תת-החלקה וזה אינו ידוע לי. בסיכומו של דבר, נאלצתי לוותר על דירה שמאוד רציתי, בגלל אותו דייר חצוף. האם קיימת אפשרות אחרת למצוא מיהו בעל דירה?
איתור תת חלקה על פי תשריט הבית המשותף
אפשר לבדוק בתיק הבניין במחלקת הנדסה של העירייה על פי תשריט הקיים בו מה מספר תת החלקה של הדירה (בהנחה שלא השתנה) ולאחר מכן בודקת בנסח טאבו את שמו של בעל הדירה על פי גוש חלקה ותת חלקה.
בהצלחה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת דירה לסטודנט שאינו ישראלי
השכרת דירה לסטודנט שאינו ישראלי
ממליצה על ערבות בנקאית בסכום של לפחות שלושה חודשי שכירות, וכן ערב מהימן ישראלי. כמו כן, כדאי תשלום דמי שכירות במזומן.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יש לי משרד בבית
שאלתי היא, האם מאחר שמדובר בדירת מגורים, יכולה להיות לי איזו בעיה מבחינת ארנונה? הייתי צריך איזה היתר לשימוש חורג? אציין כי רק חדר אחד הוא משרד והשאר רק למגורים. אני משלם ארנונה על בית מגורים בלבד, אבל גם לא מגיש את הוצאות הבית (כמו ארנונה, ועד בית וכאלה) לרואה החשבון ולכן גם לא מחשיב את הוצאות הבית כהוצאת משרד.
אודה על דעה/טיפ/הכוונה...
ממליצה לך לפנות לרו"ח / יועץ מס / פורום מיסים
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעל הנכס בחו"ל לתקופה ארוכה, חשוד שיבקש מקדמה ?
אין לו מתווכים בארץ לדבר אתם, כל ההתכתבויות במייל.
במידה ואני שולח לו מקדמה ואז הוא לא שולח לי את המפתחות בדואר (כפי שסוכם בהתכתבויות), ניתן לעשות משהו או שאני יכול להיפרד מהכסף שלי?
האם כדאי לשכור דירה מבעל דירה שמתגורר בחו"ל?
יהיה קשה לתבוע את בעל הדירה להשבת הכספים אם הוא אינו מתגורר בארץ ואין אף אחד מטעמו והוא אינו מגיע גם לארץ, וזאת במקרה שלא תקבל את המפתח.
זו שאלה של אמון וסיכון אפשרי שאתה לוקח.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי תיווך
דמי תיווך
בעיקרון, אם לא חתמתם על הסכם תיווך עם המתווך, אינכם מחויבים לשלם לו דמי תיווך.
יתר על כן, רישום סכום החוזה מכר הגבוה ממה שניתן בפועל על ידי הקונה ולאחר מכן דיווח על סכום זה לרשות המיסים מהווה עבירת מס.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות – שאינו מוגן ע"י חוק הגנת הדייר
האם חוזה שכזה תקין? האם ניתן להתנות על סעיף כזה?
חוזה שכירות - שאינו מוגן ע"י חוק הגנת הדייר
אכן, החוזה תקין.
ניתן להתנות, אך איני מכירה בעל דירה שיסכים לכך.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נדל"ן בחו"ל
הוריי כבר מבוגרים ואני מתלבטת איך ממשיכים מכאן - האם לשכן בבית אבות או להגשים את חלומם לגור באירופה. קראתי שיש עורכי דין שמקימים פתרונות דיור במזרח אירופה. מה דעתכם?
פתרונות דיור במזרח אירופה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחסן
אישור על מחסן שבפועל גדול יותר
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור מהיטל השבחה
שהורחב במשך השנים על ידי השכנים בקומה התחתונה?
פטור מהיטל השבחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרישה לשיק פתוח עבור חשבון משותף
בכל מקרה, השאלה היא האם זה חוקי בכלל לבקש ממני את אותו השיק? כאשר איני האחראית הבלעדית על תשלום חשבון החשמל?
תודה
שיק פתוח לחברת החשמל
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור מהיטל השבחה
היטל השבחה
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת בעלות של דירה
בקנית דירה יד שניה כמה אמור לעלות העברת רישום הבעלות של הדירה על שם הקונה?
העו"ד של חברת הבניה דורש 1100 ש"ח האם הסכום סביר?(הסכום הינו רק לגבי העברת הבעלות ולא כולל את שאר הדברים
חוץ מזה הכל כבר שולם).
אציין שהדירה נרכשה לפני שנתיים.
תודה רבה
העברת בעלות של דיה
אביטל שלום,
לרוב, הליך רישום הבעלות הינו הליך המבוצע ע"י עו"ד של הקבלן.
ככלל לא מדובר בתעריף גבוהה אולם כדאי לשים לב האם התשלום לא נגבה במסגרת התשלום הראשוני לעורך דינו של הקבלן ( בידקי את הסכם ההתקשרות ביניכם ).
בכבוד רב,
עו"ד ירון
הערה על מקלט או מחסה ציבורי
הערה על מקלט
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוץ בניין חיצוני
אני גר בבניין משותף בעל 4 קומות עם 4 דירות גן .דירות הגן מקיפות את הבניין .
כבר כמה שנים מתנהל ויכוח על נושא השיפוץ החיצוני .שברור שדירות הגן תנזקנה באופן חמור היות והפיגומים נמצאים בגן עצמו שהינו בטאבו פרטי .שלושה דירות גן הסכימו לשיפוץ אני הסכמתי גם,ובתנאי שיעמידו ערבות בנקאית לנזקים שיגרמו .
הוועד מסרב להעמיד ערבות זו לטענתו יש לסמוך על הקבלן שהכול בסדר .
שאלתי האים יש באפשרותי להתנגד לשיפוץ זה ואו להכריח את הוועד להמצאת ערבות בנקאית
כרגע רק 2 דירים מתגדים ואני אחד מהם .
החלטה על שיפוץ
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות
בכוונתי לשכור חדר בדירת 3 שותפים בשכ"ד של 2,550 ₪ כולל הוצאות,בעל הדירה מבקש שיק פיקדון של 6,000 ₪ ובנוסף ערב על סכום שיהיה לא מוגבל,האם זה מקובל להחתים ערב על סכום לא מוגבל? כמה משפטים מהכתב ערבות: " הח"מ ישלם לכם מפעם לפעם,בכל מקרה לא יאוחר מתום שבעה ימים מתאריך דרישתכם הראשונה כל סכום שידרש על ידכם,מבלי להטיל עליכם חובה נוספת לבסס את דרישתכם,לרבות אך לא רק,חוב כלשהיא לפנות תחילה לשוכר ו/או לנקוט בהליכים כנגד השוכר כתנאי לקיום התחייבוייתיי לפי ערבות זו" אבקש הסבר למשפט זה
ערבות
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה
האם במכירת 50% מהזכויות בדירה משלמים היטל השבחה מלא או מחצית?
תודה
היטל השבחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות שוכר
השבת הדירה לאחר תום השכירות
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי עבור דירות שנתקבלו בירושה
השאלה שלי היא כזו:
אדם הוריש לבנו שתי דירות מגורים מזכות.
הבן אינו זכאי למכור דירות לפי החישוב הליניארי וזאת משום שכבר מכר 2 דירות בתקופת המעבר לפי החישוב הליניארי.
האם הבן יכול למכור את הדירות שקיבל בירושה לפי החישוב הליניארי כי הוא נכנס בנעלי אביו לצורך מס שבח?
הרי המוריש היה יכול למכור את הדירות בחישוב הליניארי אם היה בחיים אז עולה השאלה האם היורש רשאי למכור את הדירות לפי החישוב הליניארי כאשר הוא עצמו אינו זכאי לו?
אני מקווה שהשאלה מובנת :)
תודה לעונים.
מיסוי מקרקעין - דירות בירושה
התשובה היא לא,
בסעיף 49ב (5) המוכר דירת מגורים מזכה יהיה זכאי לפטור בהתקיים אלה:
....
(ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת בלבד!
(ג) אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכרת את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה!
עזרה בדחיפות
אני כותבת כדי למצוא תשובה למצב שאני נמצאת בו כרגע. השכרתי דירה במרתף אצל אנשים. בחוזה אין לי אופציה של יציאה מהחוזה, אך להם יש אופציה בהודעה מראש של 60 יום לפני להגיד לי לצאת.
הכל היה בסדר עד לפני שבועיים. לפני חודש התחלתי לעבוד אצלהם כמטפלת של הילדים. בגלל חילוקי דעות שהיו בינינו הופסקה העבודה.
יום למחרת קיבלתי הודעה בכתב חתומה על ידי בעלת הדירה שהיא עורכת דין כי יש לי 60 יום לפנות את הדירה.
האם יש אפשרות כזאת? האם זה לא חורג מהחוק? האם יש ישנה דרך לגרום לה לפצות אותי על זה?
פינוי דירה
אבל יד רוחצת יד... תבדקי האם שולמו לך כל התשלומים הנדרשים בחוק שכן אמרת שעבדת אצלכם לא? :)
ייתכן ובסופו של דבר יצטרכו לשלם לך, מכוח דיני העבודה...
בהצלחה.
פינוי מכח חוזה השכירות
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
הקפאת מס רכישה
תודה
מס רכישה
