פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מכירת בית
בעלים במושע ללא הסכם שיתוף
לאור העובדה שאת מוכרת את החצי שלך במקרקעין, אין צורך לקבל את הסכמת בעל החצי השני.
יחד עם זאת, ככל שיש הערת אזהרה על החצי של השכן, יש לקבל את ההסכמה של בעל הערת האזהרה (שכן הערת אזהרה אינה רשומה על חצי מהמקרקעין, אלא על המקרקעין בשלמות).
כמו כן, ככל שהקונה יבקש לקחת משכנתא, יש לוודא עם הבנק שחתימת השכן לא נדרשת.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת נכס לעסק
יש לי חנות שהשוכר בה סיים את תקופת השכירות ופירסמתי אותה להשכרה.
באה לראות את החנות בחורה וסיכמנו על רוב הפרטים בעל פה ואמרנו שנכין חוזה.
העברתי לה טיוטת חוזה היא הגישה תיקונים ובנתיים עוד לא חתמנו כלום.
אותה בחורה גם הביאה מעצב לראות את החנות בשביל לתכנן אותה לצרכיה.
מבירור שערכתי על הבחורה לא נראה לי שיש לה מספיק כסף כדי לשכור את החנות (מדובר בשכירות די יקרה) וכן היא ביקשה ממני להפחית את הבטחונות.
רציתי לשאול אם מותר לי היום לרדת מכל העניין ולא להשכיר לה-אמנם החלפנו טיוטות חוזה אבל לא חתמנו כלום.
תודה מראש
האם ניתן לפרוש ממשא ומתן לכריתת חוזה שכירות
שלום רב
חוזה שכירות למעט חוזה שכירות לשנה חייב להתבצע בכתב. במקרה דנא, ניתן לראות בטיוטות שהועברו משום מילוי דרישת הכתב. השאלה האם אתה רשאי לפרוש במשא ומתן כעת תלויה בשאלה האם אכן סוכמו כל הפרטים הנחוצים לצורך השתכללות החוזה וכן האם קיימת גמירות דעת ומסויימות של הצדדים לכך. מהנסיבות המתוארות נראה לי כי כך הוא הדבר. בנוסף עצם העובדה שלא חתמתם עדיין על החוזה אינה בהכרח מצביעה על כך שניתן לסגת מהמשא ומתן והשאלה האם הגעתם לנקודת אל חוזור תלויה בנסיבות נוספות שלא פורטו.
החשש שלך כי מדובר בשוכרת שאין לה אורך נשימה כלכלי צריך להיות חשש מבוסס ביותר וזה שהשוכרת ביקשה להפחית את הבטוחות לא מצביע על בהכרח על היעדר איתנות כלכלית - אם זה החשש כדאי שתעמוד על קיומן של הבטוחות ותדרוש תשלום מראש .
אם החשש שלך אכן מבוסס - למשל אם תוכל להראות כי היא לא הציגה בפניך עובדות מסויימות לגבי מצבה הכלכלי (פשיטת רגל בעבר, לקוח מוגבל בבנק, סיום שכירות טרם זמנה במקום אחר, חובות לרשויות המס וכו) שאם היית יודע אותן לא היית נכנס למשא ומתן מלכתחילה - זו בהחלט סיבה טובה לסיים את המשא ומתן.
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מהו פרק זמן סביר kשוכר להודיע על עזיבת דירה?
פרק הזמן הסביר לסיום תקופת השכירות
שלום רחל
הדבר תלוי בנוסח החוזה - האם אין בחוזה השכירות הוראה בדבר סיום תקופת השכירות או מתן אופציה ?
אם השוכר הודיע מלכתחילה שהוא מעונין ויצר את הרושם שהוא מקבל את תנאי השכירות החדשים ולבסוף חזר בו - בהחלט ניתן לתבוע ממנו פיצוי בגין משא ומתן שלא בתחום לב לחידוש חוזה השכירות. כל השאר - תלוי בנסיבות
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משרת מקדם עסקאות ברשות מקרקעי ישראל
מקדם עסקאות
שלום רב,
לצערי איני יודע להשיב לך,
עליך לברר את הפרטים עם רמ"י - למיטב ידיעתי מקדמי העסקאות שאני מכיר במינהל אינם משפטנים, אבל בהחלט הם רוכשים ידע משפטי רב במקרקעין ובחוזים
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם הקבלן מבצע איטום קרקעית חדרי הרחצה והמרפסות ?
אחריות קבלן לפי חוק המכר
שלום רב,
על איטום המרפסות וחדרי הרחצה חלה אחריות לפי חוק המכר דירות, ועל הקבלן יהיה לטפל בכל ליקוי הנובע מכך בתקופת הבדק והאחריות החלות ממועד מסירת החזקה
בברכה
יהודה וישניצקי עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום ירושה בטאבו
אני מעוניין לבצע רישום של ירושת סבתי בנכס מקרקעין.
הבנתי שעל הבקשה צריכים לחתום או היורש או "צד שמעוניין".
האם אוכל לחתום על הבקשה במקום סבתי בתור "צד שמעוניין"?
תודה.
רישום ירושה בטאבו
אם אתה אחד מהיורשים אז כן.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעיה בדירה שכורה
סיימנו שכירות בדירה ובאותו היום כשיצאנו ממנה הבעלים התקשר ואמר שיש
סתימה בביוב עקב זריקת מגבונים, אנחנו לא זרקנו ואם כן בטח שלא בכמויות. הוא הזמין
ביובית וטען שעלינו לשלם. שאלותי:
1. מעל הדירה שגרנו בה יש דירה נוספת, ובשטח
קייימת יחידת דיור נוספת. האם יתכן שהביוב הינו רק שלנו ושלכל הדירות יש ביוב
משלהן?
2. היינו בבית הזה 10 חודשים, האם יתכן שאנו גרמנו לסתימה? אולי השוכרים
שלפנינו זרקו מגבונים? האם חוקי שעלינו לשלם הכל?
תודה
בעיה בדירה שכורה
יש להפנות את שאלתך לאיש מקצוע המתמחה בביוב.
זו אינה שאלה משפטית בתחום הנדל"ן או המקרקעין.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקבלן לא עונה
מה עושים עם קבלן שאינו מתייחס לדיווח על ליקויי בניה? שלחתי פקס שלחתי מייל וגם מכתב דואר רשום.אך אין מענה.
מדובר בדירה חדשה. הליקוי התגלה בשנת הבדק.
בתודה
מתי כדאי להגיש תביעה בגין ליקויי בניה כנגד קבלן?
אני מציעה להוציא לו מכתב התראה בטרם הגשת תביעה באמצעות עו"ד.
ככל שהמכתב לא יעזור, תגישי נגדו תביעה בגין ליקוי בניה.
בהצלחה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מי משלם הסרת הערת אזהרה
שלום רב,
חשוב להסתכל על הניסוח בקובץ המצורף
מכרתי זכויות בקבוצת רכישה.
בחוזה כתוב שלמעט מס שבח, כל דרישה לתשלום עובר ליום החתימה ובכלל זה תשלומי אגרות, היטלים והוצאות יחולו על הקונים ועליהם בלבד (ראו קובץ מצורף).
עוה"ד של הקבוצה שמייצג את שנינו טוען כעת שעליי לשלם את עלות הסרת הערת האזהרה כיוון שנהוג שהמוכר משלם.
האם הטענה מוצדקת, למרות הרשום בחוזה?
מחיקת הערת אזהרה במכירת זכויות בקבוצת רכישה
בעיקרון, עוה"ד של הקבוצה צודק, אולם מה שנכתב בקטע שלקוח מתוך החוזה סותר את דרישתו, וזאת בהנחה שלא קיימים סעיפים נוספים בחוזה בנושא זה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איחור מסירת חניה בדירת קבלן
איחור מסירת חניה בדירת קבלן
מה סוכם בחוזה בקשר למועד השלמת החניות?
האם ניתנה אלטרנטיבה לחניות עד למועד השלמת החניות?
יש לקרוא את חוזה המכר כדי לענות על שאלתך.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנייה בבית חולים
אני מחפש הוראות / תקנות החלות על בתי חולים ממשלתיים בנוגע לבנייה ושימוש בקרקעות שלהם ( של המדינה)
לדוגמא מה התקנות / הוראות החלות לשם בניית בית מלון בשטח בית חולים וכו'
תקנות לבניית בית מלון בשטח בית חולים
צר לי. איני מכירה
בהצלחה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תהליך הרחבת דירת גג
אבקש לדעת מהם השלבים (מפורט ככל שניתן) שעלי לעבור לצורך הרחבת דירתי בקומה האחרונה, באמצעות קומה נוספת.
הגג איננו מוצמד לדירתי. הבניין רשום כבית משותף בטאבו, אך מדובר בבעלות של המנהל.
כמו כן אשמח לדעת באופן מפורט ככל שניתן אילו תשלומים ומיסים יחולו עלי (היטל השבחה/מס שבח/מס רכישה ועוד).
תודה מראש
מהו התהליך שיש לבצע לשם הרחבת דירת גג?
בשל מורכבות השאלה לא ניתן לתת לה מענה במסגרת הפורום.
אני מציעה לך לפנות לייעוץ משפטי פרטני.
בהצלחה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כמה מס?
כמה מס עלי לשלם במכר בית קרקע?
אין אפשרות לענות על שאלתך.
יש לבצע תחשיב מס על פי שווי הבית ונתונים נוספים רבים שלא ציינת בשאלתך.
בהצלחה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה מקבלן בפרוייקט תמ"א 38
באיזה שלב ניתן יהיה לרשום את הדירה בטאבו ?
מתי ניתן לרשום בטאבו דירה שנרכשה במסגרת תמ"א 38
לא אמור להיות הבדל משמעותי מרכישת דירה חדשה אחרת מקבלן.
ההיבטים אליהם עליך לשים לב הם בעיקר התחייבויות הקבלן והבטוחות הניתנות לך ברכישה.
רישום הדירה בטאבו בד"כ מתבצע לאחר שהקבלן מסיים לבצע את תיקון צו רישום הבית המשותף למצב החדש של הבניין לאחר התמ"א.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה באמצעות יפוי כוח
אני ואחי בהליכים מתקדמים לקניית דירה כאשר שנינו מוגדרים "הקונה".
האם אחי יכול לחתום על ייפוי כוח לטובתי ולהסמיך אותי לחתום על חוזה המכר בשמו? האם ייפוי הכוח צריך להיעשות מול עו"ד או נוטריון?
תודה.
האם ניתן לקנות דירה באמצעות יפוי כוח?
כן. ניתן לחתום על הסכם המכר באמצעות מיופה כוח.
יפוי הכוח צריך להיות נוטריוני.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי רכישת 2 דירות
אני נשואה וכיום *אין* ברשותנו אף דירה (גם לא חלק מדירה).
שאלה1: במידה ואנו רוכשים 2 דירות - מס הרכישה יחושב עבור הדירה הראשונה כדירה יחידה ועבור הדירה השניה כדירה נוספת??
שאלה 2: בבוא העת כאשר נרצה למכור אחת מהן או את שתיהן - כיצד יחושב מס השבח?
כמה מס נשלם ברכישה ומכירה של שתי דירות?
1. נכון. מס רכישה יחושב ראשית עבור דירה יחידה ובגין השניה יחושב המס כדירה נוספת.
2. עבור כל סוג מכירה יכול להיות תחשיב שונה של מס שבח. התשובה תלויה בניצול אפשרי של פטור מתשלום מס, משך זמן החזקת הדירה/ות טרם המכירה, חישוב ליניארי אפשרי ועוד.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עזיבה לפני תום חוזה השכירות
אם יש דירה שחתמתי עליה חוזה שכירות לשנה, ואני מעונינת לעזוב לפני תום החוזה, ואני ממשיכה לשלם את חובותיי הכספיות לבעל הדירה, האם אני חייבת להימצא פיזית בדירה, או שאני יכולה לגור במקום אחר?
(מהבחינה התאורטית והחוקית).
האם ניתן לשכור דירה ולהתגורר בדירה אחרת?
יש לבדוק האם אין מניעה מפורשת או משתמעת למגורים במקום אחר בהסכם השכירות עליו את חתומה.
ככל שלא, על פניו אין מניעה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קנית דירה
רכישת דירה בבעלות המדינה
אם הקרקע היא של המנהל, ייתכן שתצטרכי לבצע את הליך הרכישה גם מול המנהל אשר יכול לכלול גם חידוש חוזה חכירה, תשלומים וכיו"ב.
בדקי האם בנסח הטאבו מופיע: "אין הגבלה בהעברה וירושה".
אם מופיע הרכישה מתבצעת מול המוכר עצמו.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה כמלאי עיסקי –
תודה, דותן.
פנה בבקשה לפורום דיני מיסים
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה בין קרובים
אנחנו רוצים לבצע עסקת העברה ללא תמורה בין אבא לבנו ואישתו של הבן.
קרי, אבא- לבן ולכלתו.
האם האבא זכאי לפטור מס שבח? ומה לעניין מס הרכישה של הבן ואישתו?
הבנתי שהיו תיקונים בחוק לעניין קרובים בהעברה ללא תמורה.
תודה לעונים
העברה ללא תמורה בין אבא לבין בנו וכלתו
ההעברה פטורה מס שבח.
הבן ואשתו ישלמו מס רכישה מופחת (שליש).
החידושים בחוק מתייחסים להעברה ללא תמורה בין אחים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה בטאבו/סיוע בשכר דירה לחד הורית
האם הערת אזהרה בטאבו יכולה לפגוע בזכות אם חד הורית לסיוע בשכר דירה?
שאלתך אינה ברורה לי.
היכן הסבא רוצה לרשום הערת אזהרה? לאיזה צורך? מה משמעות ההערה?
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רטיבות בקיר
על הקיר שבדירתי נגרם נזק רב מתוצאה של נזילות מצינור ניקוז חיצוני שקשור לבעל הדירה מקומה 3. כמה פעמים צילמתי את מקור הנזילה והראתי לבעל הדירה ושיתקן את הבעיה ואת הנזק של הקיר, אמנם הוא "סתם" את מקור הנזילה בעצמו,עדיין יש נזילות וגם את הקיר לא מעוניין לתקן. נסיתי לא לריב ולפתור את זה בדרך השלום והוא מאין. למי פונים? למפקח על המקרקעין? לבית משפט השלום?
תודה רבה,
קיימת רטיבות בקיר מבעל הדירה שמעל והוא אינו מוכן לתקן אותה. למי ניתן לפנות?
ניתן להגיש תביעה בעניין זה למפקח על רישום מקרקעין או לבית משפט שלום.
יש לבסס את התביעה בחוות דעת של שמאי שקובעת שהאחריות לנזק חלה על השכן.
אשמח לעמוד לרשותך בכל שאלה נוספת.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה יד שניה
השאלה : מה הם "הסכנות" מעסקה כזאת ואיזו "הגנות" צריך לעשות. ?
מועד מסירה רחוק ממועד חתימת ההסכם
לאור העובדה שמדובר בעסקה בה מועד המסירה הינו רחוק ממועד חתימת ההסכם, קיימות מספר חשיפות:
ה"סכנות" הן שיש פרק זמן ארוך יותר במהלכו יכולים להיות מוטלים עיקולים ו/או מניעות שקשורות למוכר.
בנוסף, ככל שהמוכר גר בדירה, ייתכן שעוד שנה וחצי- לאחר שקיבל את רוב הכסף, הוא לא ימסור את הדירה במועדה.
כמו כן, לאור העובדה שמחירי הדיור אינם יציבים, ייתכן שבעוד שנה וחצי מחירי הדירות יעלו בצורה משמעותית, כך שלמוכר "ישתלם" להפר את ההסכם ולהתקשר עם קונה חלופי, תמורת סכום גבוה יותר.
אני מציעה להשאיר סכום נכבד מתשלום התמורה כתשלום אחרון, לקבוע פיצוי יומי מרתיע עבור כל יום איחור במסירת החזקה על ידי המוכר, וכן לקבוע פיצוי מוסכם גבוה עבור הפרת הסכם (כ- 15%), כך שהמוכר לא "יתפתה" להפר את ההסכם ולמכור את הדירה לצד ג' בסכום גבוה יותר.
אשמח לעמוד לרשותך בכל שאלה נוספת.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה משמעות רכישת דירה על מקרקעין וקף
על הרכוש המשותף כתוב כך - רשויות: עיריית תל אביב, סוג מקרקעין : ווקף.
מה משמעות ה"ווקף"?
ווקף
ווקף הוא למעשה הקדש מוסלמי, לטובת צרכים חברתיים ומוסלמים.
לא ראיתי את נסח הטאבו, אך אני מניחה שמדובר בהקדש שהוסב/ הופקע לטובת עיריית תל אביב.
אני מציעה לעשות בדיקה נרחבת יותר ולבחון את תיק הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין (היום ניתן לקבל זאת על דיסק בעלות של 33 ש"ח), על מנת לוודא שאין לכך השלכות על זכויות הדירה.
אשמח לעמוד לרשותך בכל שאלה נוספת.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי בגין נזילות ורטיבות בדירה שכורה
נזילות בדירה שכורה
באחריות המשכיר לתקן נזילות, שכן מדובר בבלאי בנכס, שאינו נובע משימוש ו/או מחדל של השוכר בדירה.
ככל שהמשכיר לא מתקן את הנזק תוך זמן סביר לפי חומרת הליקוי, באפשרותכם לתקנו ולדרוש את כספכם בחזרה מהמשכיר.
בנוסף, ככל שישנו חדר/ אזור בדירה שלא ניתן לשימוש בשל הנזילות, ניתן לדרוש הפחתה בדמי השכירות, באופן יחסי.
אשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה נוספת.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
