פורום נדל&quot;ן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מה חל על אחזקת 2 דירות קטנות?

שואלת 10/03/15

קיימים אנשים, שרכשו 2 דירות קטנות, והם חיים בגיל זיקנה מהשכרתם.

האם קיימים מיסים כלשהם, המוטלים על בעלי הדירות, רק מעצם העובדה שהם מחזיקים 2 דירות ? (מעבר לקנייה עצמה, שבה דירה שנייה מחייבת מס גבוה יותר מדירה ראשונה)

(דירות בערך 500-800 אלף ₪ כל אחת)

לגבי הארנונה - היא חלה על המשכיר/שוכר?

לעמוד

המלא

מתי יש לשלם מס בגין הכנסה משכירות?

עו"ד ענת קציר מנהלת 10/03/15

שלום רב,

בד"כ תשלום ארנונה חל על השוכר אלא אם הוסכם אחרת בין הצדדים.

לגבי תשלום מיסים- אם ההכנסה מהשכרת הדירות אינה עולה על 5070 ש"ח אין חובת תשלום מס הכנסה.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

העברת קרקע מאב לבן

מיכאל 10/03/15

אבא רוצה להעביר קרקע המיועדת לבניית דירת מגורים . כרגע מעבירים רק קרקע . האם יש את ההקלות במיסים שבח ורכישה ע"פ החוק בהעברה בין קרובים. או שמדובר רק בדירת מגורים.

לעמוד

המלא

מיסוי בהעברת קרקע מאב לבן

עו"ד ענת קציר מנהלת 10/03/15

מיכאל,

כן. החוק מתייחס להעברת זכות במקרקעין, דהיינו גם קרקע.

ההעברה תהיה פטורה ממס שבח, ומס הרכישה יהיה מופחת.

בברכה,

ענת קציר,עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פלישת חנות לבית משותף

טדי 10/03/15

שלום רב,

הנני בעל דירה בקרית ים, בבלוק בעל 8 קומות ולובי. בשנת 2011 פלש בעל חנות ירקות חדשה ללובי, והשתלט על יותר ממחצית הלובי.הוא הרחיב בשטח זה את שטח החנות. התלוננתי ביחד עם דייר נוסף בפני המפקח על רישום מקרקעין, ולאחר ששילמנו את האגרה היינו אמורים לקבל עדכונים. לא התקבלו שום עדכונים.כ"כ הועבר מכתב למשרד מבקר המדינה. משרד מבקר המדינה העביר את תלונתנו ליועץ המשפטי בעירית קרית ים, והוא העביר את התלונה לוועדה המקומית לתכנון ובניה.

כדי לקצר, בעל החנות קיבל קנס, ובגזר הדין מצויין: "אני אוסר על הנאשמים לעשות שימוש במבנה המתואר בכתב האישום בניגוד לייעודו כקבוע בתכנית המתאר החלות על המקום או בהיתרי בניה ככל שקיימים, צו זה ייכנס לתוקף בתום 12 חדשים". גזר הדין ניתן ב 3/3/2014

כצפוי, שום דבר לא השתנה, החנות באותו מקום, ועוד הגדילו לעשות: הוסיפו מזגן תעשיתי כמטר מחדר השינה בדירתי, מלגזה מסתובבת חפשי מהבוקר עד הערב ומהווה סכנת חיים מאחר וזהו שטח בנוי ועוד.

פניתי לועד הבית ופניתי לדיירים. התשובה שקיבלתי הייתה ללא יוצא מהכלל: אנו פוחדים! משפחתנו יותר יקרה... בעל החנות הצליח להטיל אימה על כולם.

מאחר ואני הנפגע העיקרי, כיוון שדירתי צמודה לחנות, ואינני יכול להשכיר או אף למכור את הדירה מאחר וכל שוכר פוטנציאלי אינו מוכן להתגורר מעל חנות עם ריחות, מקקים ורעש 16 - 18 שעות, אני חייב לפעול.

מאחר ואני יחיד במערכה זו, אני פוחד שאני אקח על עצמי את כל האש - תרתי משמע. אני משער שעליי לפנות לעיריה לברר מדוע הם מזלזלים בפסק דין של בית משפט, אך יהיה עלי לפנות בכתב ולחתום. אם אעשה זאת, אני משער שתוך זמן קצר יהיו לי ו / או למשפחתי מספר "תאונות" במקרה הטוב, והנחה זו מבוססת.

השאלה היא פשוטה: כיצד עלי להמשיך מנקודה זו, למי עלי לפנות מבלי לחשוף את זהותי, ובאיזו צורה לפנות? התשובה פחות פשוטה, להבנתי...אודה לכם אם תיעצו לי, בצורה הטובה ביותר ואם אפשר, בצורה הדחופה ביותר.בתודה מראש,טדי

לעמוד

המלא

פלישת חנות לבית משותף

עו"ד ענת קציר מנהלת 10/03/15

טדי שלום,

עם כל הרצון הטוב, שאלתך מצריכה בירור מעמיק ולא ניתן להשיב עליה במסגרת הפורום.

אני מציעה לך לפנות לייעוץ פרטני עם עו"ד המתמחה בתחום..

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

אי רישום בית משותף נמשך יותר מעשור..

לימור 09/03/15

קניתי את הדירה שלי לפני כחמש שנים. שרכשתי את הדירה הייתי תושבת חוזרת ולא ידעתי מה המשמעות של המילה טאבו....קניתי את הדירה עם הערת אזהרה. העורך דין שייצג אותי בקנית הדירה הוא אותו עורך דין של מי שמכר לי את הדירה. טעות נוספת שלי הייתה לקחת את עורך דינו של המוכר. שמו של העורך דין בסיפור הזה הוא גרי אביבי. ביום חתימת החוזה הוא בקצרה הסביר לי שכל הדירים חתמו חוץ מדיר אחד שמסרב לחתום ושזה לא אמור להוות שום בעיה בעתיד. לא הבנתי מה משמעות הדבר ובטחתי בכל מה שהיה לו להגיד. מי שמכר לי את הדירה שמו דויד ישראל ויש לו דירה נוספת בבינין. לדויד ישראל יש עיקולים וכונס נכסים ובמקום שזה יופיע על הדירה שנשארה בבעלותו זה מופיע על הדירה שלי!!!

הטענה של כונס הנכסים זה שכל עוד אן רישום לבית משותף אי אפשר להעביר אלי את בעלות הדירה ולכן הוא עדין נחשב לבעלים של הדירה ואני כביכול רכשתי את הדירה עם הערת אזהרה. זה פשוט נשמע לא הגיוני. למה כונס הנכסים לו מופיע על הדירה שלו בלבד. הדירה שלו ושלי נחשבים לגוש אחד בחלקה.

הייתי אצל שני עורכי דין ולטענתם זה לא דבר שאמור להבריח שום קונה.. הפסדתי שני קונים. הדירה שלי למכירה במשך שנה ועד שהבעיה הזאת לא תיפטר אני לא רואה אפשרות למכור את הדירה. עורך דין טוב עם ניסיון לא היה מייעץ לקונה לרכוש דירה עם כונס נכסים ולכן אני לא מבינה איזה מן עורך דין מעז להגיד לי שזה לא אמור להוות בעיה במכירת הדירה. *** ***** שייצג אותי בקנית הדירה הוא גם אחד משלושת היזמים של הבינין בו אני גרה. אני צריכה עורך דין עם המון ניסיון וידע אחד שלא נרתע ממנו.

בבקשה תיעצו לי מה לעשות..

אני מעדיפה עורך דין בחיפה ובקריות.

לעמוד

המלא

אי רישום בית משותף נמשך יותר מעשור

עו"ד ענת קציר מנהלת 10/03/15

לימור שלום,

פני לייעוץ פרטני עם עו"ד המתמחה בתחום.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מיסי ארנונה

יוני 09/03/15

שלום רב

אחותי התגרשה מבעלה ושלא במסגרת הסכם הגירושין אלא במסמך נפרד . הסכימו אימי אחותי והגרוש שלה שהוא יוכל להיתגורר בדירה אשר שייכת לאימי (לאימי יש שני דירות )כל עוד הוא משלם את המזונות

(היות ואין לו איפה לגור ורק אם אחותי ואימי יחתמו על המסמך הזה הוא מוכן לתת גט לאחותי )

לא רצינו שאחותי תישאר עגונה ולכן הסכמנו לתנאי זה

בפועל הוא לא משלם לא מזונות ולא את תשלומי הארנונה של הדירה בה הוא חי ,הוא מסרב לפנות את הדירה למרות שפתחנו תיק בבית המשפט לפינוי הדירה

העירייה מסרבת להעביר על שמו את תשלומי הארנונה

מה עושים?

ובינתיים עשו עיקול על החשבון בנק של אימי

לעמוד

המלא

הגרוש לא משלם מזונות וארנונה

עו"ד ענת קציר מנהלת 10/03/15

יוני שלום,

עם כל הרצון הטוב,שאלתך מצריכה בירור מעמיק ובדיקה משפטית ועל כן אין באפשרותי להשיב עליה באמצעות הפורום.

פני לייעוץ פרטני עם עו"ד המתמחה בתחום.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הוספת בת זוג כלווה נוסף במשכנתא

יהודה 09/03/15

יש לי דירה בבעלותי לפני החתונה. יש לי הסכם ממון . היום אני רוצה לבצע מיחזור. כדי לשפר את התנאים רוצה להוסיף את בת הזוג.

האם נכון להוסיף את בת הזוג. ( הבנק מבקש מבת הזוג לחתום על מסמך של וויתור על זכות דיר מוגן, דבר שאין לי היום בהסכם ממון ).בסופו של דבר בת הזוג גרה בדירה ונהנת ממנה. ולכן היא צריכה לסייע בתשלומי המשכנתא.

יום נפלא

לעמוד

המלא

הוספת בת זוג כלווה נוסף במשכנתא

עו"ד ענת קציר מנהלת 10/03/15

יהודה שלום,

איני יודעת מה סוכם בהסכם הממון, אולם, על פניו, אם בת זוגתך תשלם את תשלומי המשכנתא אפילו באופן חלקי, יהיו לה זכויות חלקיות בדירה.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

זהות הצדדים בעסקאות נוגדות

איתי 09/03/15

שלום,

האם יש רלוונטיות לזהות הצד השני שרוכש?

כלומר, אם הרוכש השני הוא עבריין זה שולל את תום הלב שלו כשהוא מסתמך על מרשם המקרקעין?

אני אשמח לפסיקה בנושא.

תודה.

לעמוד

המלא

זהות הצדדים בעסקאות נוגדות

עו"ד ענת קציר מנהלת 10/03/15

איתי שלום,

צר לי. לא הבנתי את שאלתך.

נא הבהרתך.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מספר שאלות בבקשה

רמי 09/03/15

שלום , יש לי מספר שאלות בבקשה אני בעל דירה, ואני משכיר את הדירה לשוכרת, יש לי מספר שאלות : 1) מה זה אומר חוזה שרשום עליו " הסכם שכירות בלתי מוגנת " ? 2) בחוזה שחתמתי עם השוכרת , רשמנו בחוזה " עם אופציה לשנה נוספת במחיר הנ"ל " מה זה אומר ? במידה ואני ארצה לעלות לה מחיר בשנה הבאה אני לא יוכל ? אם אני ארצה לעלות לה מחיר בשנה הבאה אני צריך שלא יהיה כתוב בחוזה "אופציה לשנה נוספת במחיר הנ"ל " 3) שרשום בחוזה "אופציה לשנה נוספת " - אני רוצה להוסיף בשנה הבאה סעיף מסויים שקשור לתיקונים של הדירה לחוזה , האם זה אפשרי ? 4) לקחתי לשוכרת צ'ק ביטחון של 10000 שקל - אני אשתמש בו במידה והיא לא תשלם לי שכירות , השאלה שלי האם מקובל לקחת צ'ק ביטחון נוסף לגבי ובמידה היא תעשה נזק בדירה ? 5) החוזה של הדירה מסתיים ב- 1.1.2016, נניח והיא לא רוצה להמשיך לעוד שנה לשכור את הדירה והיא לא משלמת לי והיא לא מעוניינת לעזוב את הדירה מה אני צריך לעשות ? תודה רמי

לעמוד

המלא

טיפים חשובים למשכירי דירה

עו"ד ענת קציר מנהלת 10/03/15

רמי שלום,

1. הסכם שחוק הגנת הדייר לא חל עליו. מדובר בחוזה שכירות רגיל ולא שכירות בדמי מפתח.

2. נכון. אם כך כתוב, לא תוכל להעלות את המחיר.

3. באיזה סעיף מדובר? מה תרצה להוסיף בדיוק?

4. מקובל לקחת שיק ביטחון+ שיקים עבור תשלומים שונים (ארנונה, חשמל, מים, ועד בית). כמו כן כדאי להחתים שני ערבים להבטחת התחייבויות השוכר.

5. תלוי בנסיבות. בעיקרון, פינוי דייר שלא משלם ניתן לבצע באמצעות פנייה לבית המשפט בהליך שנקרא "פינוי מושכר".

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

חוק הפרגולה החדש

אנונימי 09/03/15

ברשותי פגרולת שנבנתה כדין בבית פרטי

עקב בעיות רטיבות אני מעוניין לקרות אותה

א. האם נדרש הליך אישור מיוחד מול הרשויות

ב. האם יש משעמויות מיסוי במידה ואני מקרה

לעמוד

המלא

חוק הפרגולה החדש

עו"ד ענת קציר מנהלת 10/03/15

שלום לך,

צר לי, אך לא הבנתי את שאלתך.

נא הבהרתך.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

בעל מקצוע תובע אותי

שירלי 09/03/15

היי,

אם עשיתי שיפוצים בבית לפני כמה שנים, וסגרתי עם הקבלן תשלום כולל הפריטים שהוא קנה, ועכשיו מגיע אליי הביתה בעל חנות שממנו קנה הקבלן דלת לבית שלי וטוען שההזמנה היא על השם שלי ואני צריכה לשלם לו. אני לא חתמתי על ההזמנה, הקבלן חתם ושילמתי לקבלן על זה. אין לי קבלות מהקבלן וזה היה לפני כמה שנים ואני לא יודעת איפה הקבלן. הוא יכול לתבוע אותי על תשלום הדלת? העו"ד שלו אמר לי שיש חוק חדש שאם אני נהנית מזה אני מחויבת לשלם

לעמוד

המלא

פני בבקשה לפורום בתי משפט

עו"ד ענת קציר מנהלת 09/03/15

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פינוי מושכר

ראובן 09/03/15

שלום רב,
התגרשתי מאשתי ובעקבות הסכם הגירושין הדירה הועברה לבעלותי המלאה בחודש 06/2014,
על מנת לבוא לקראת גרושתי אישרתי לה להתגורר בדירה עד לחודש 02/2015 וזאת ללא תמורה כדי שיהיה לה מספיק זמן למצוא דירה חדשה,
אולם, כשהגיע המועד לפינוי הדירה הודיעה לי גרושתי כי היא מסרבת לפנות את הדירה, שכן הבית שקנתה יהיה מוכן רק בחודש יולי 2015 ואולי אף מעבר לכך,
מה עלי לעשות על מנת לפנות את הדירה בדרך המהירה ביותר? (שכן כוונתי הייתה לעבור לגור בדירה בעצמי שכן עלי לפנות החודש את הדירה שאני שוכר),
האם עלי לפנות לבית המשפט לענייני משפחה? להליך פינוי מושכר בבית המשפט השלום?
אודה לעזרתכם, ראובן.

לעמוד

המלא

סילוק יד ממקרקעין

עו"ד ענת קציר מנהלת 09/03/15

ראובן שלום,

לפי הנתונים המופיעים בשאלתך, אין מדובר בהליך רגיל של פינוי מושכר שכן לא השכרת את הדירה לגרושתך אלא נתת לה הרשאה להתגורר באופן זמני.

האם קיים ביניכם הסכם כלשהו אשר קבוע בו המועד לפינוי הדירה?

לטעמי עליך לפנות בתביעה לסילוק יד מהמקרקעין ובלבד שיש לך ראיה בכתב לטענותיך.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תביעת עירייה על איחור במסירת דירה

אלעד 08/03/15

שלום וברכה,
לפני כמה חדשים קבלנו
דירה חדשה מקבלן. את הדירה קבלנו באיחור של חצי שנה מהתאריך הכתוב בחוזה בשל עיכוב
טופס 4.
הסיבה המרכזית לאיחור
היא שהעייריה לא סללה את כביש הגישה לבניין, וכל עוד לא היה כביש, כיבוי אש לא נתנו
אישור, כי כבאית לא יכלה להתייצב על דרך העפר, וזה עיכב את טופס 4.
יש לציין שהדירות בפנים
לא היו מושלמות לגמרי לפי הזמנים, אך מדובר היה בפינישים שעושים אותם מהר, שככל הנראה
התמהמהו איתם כי ידעו שהמעכב הרציני הוא העירייה.
בזמן ההמתנה, דיירים
אחרים בבניין דברו עם העירייה ואלה הביאו להם מסמך של פרוטוקול ישיבה עם הקבלן שמראה
שיש עוד כל מיני דברים לא תקניים שבגללם מתעכב טופס 4. אמנם, כשהגעתי לא מזמן לקבלן
לקבל ממנו תשובות הוא הראה לי מכתבים שלו לעירייה שמראים שהליקויים הנוספים הם לא נכונים
ושגם העירייה הסכימה על זה אח"כ, והם ניסו להראות לנו שהוא האשם בעוד הם האשמים.
לסיכומו של עניין, אני
לא יודע מה באמת היה, אך אני מוכן לקבל גם את טענת הקבלן שהוא עשה כל שביכולתו למנוע
את העיכוב והאשם בעיכוב תלוי ככל הנראה בעירייה.
במצב כזה, עפ"י
סעיף בחוזה העוסק באיחור ע"י גורם חיצוני שאינו תלוי בו, הוא פטור מלשלם לנו את
דמי האיחור.

השאלה היא האם ניתן
לתבוע את העירייה ישירות על פיצויים באיחור מסירת הדירה, על כך שהם עיכבו את עבודתם
שמנעה את נתינת טופס 4?
את הקבלן, אני לא יודע
אם זה אפקטיבי לתבוע כיון שיש לו ראיות שהוא לא אשם, וגם מצד האמת אין לי עניין לתבוע
מישהו שמצד הדין לא חייב לי. וכן, לגבי האפשרות שהוא יוציא תביעת צד ג' לעירייה אני
לא יודע אם אפקטיבית כל עוד הוא פטור מלשלם, אין לו עניין להוציא תביעת צד ג'.

כמו כן, יש לי שתי שאלות
נוספות בעניין.
א. הקבלן הראה לי מסמך
שחתמתי עליו על שינויים בדירה שמאריך את החוזה ל60 יום נוספים, כך שלמעשה האיחור עבורי
היה בארבעה חדשים בלבד.
השינויים בדירה היו
בעצם רק הכנות ב2 חדרים למזגן, שזה היה תוך
כדי הבנייה של הקירות ולמעשה עבודה שאני מעריך שלא לוקחת יותר מיומיים. במסמך הנ"ל,
הסעיף שמאריך ב60 יום מופיע בכתב קטן ולא הייתי מודע אליו בכלל. אם הייתי מודע הייתי
מתמקח על זה אז, ואולי אפילו מוותר על השינוי בדירה.
השאלה האם הסעיף הזה
חוקי למרות שזמן ההארכה הרבה יותר מזמן העבודה הסביר לשינויים ולמרות שלא יידעו אותי
על הסעיף הזה.

ב. קבלנו מטבח שאינו
תואם במידות למפרט הטכני.
היינו אמורים לקבל ארונות
עליונים באורך 2 מטר ובגובה 75 ס"מ. בפועל קבלנו אורך 1.46 ובגובה 60 ס"מ.
תשובת הקבלן היא שבאורך
כתוב בחוזה כ2 מטר (למיטב הבנתי 'כ' אומר עם נטייה של 10-20 ס"מ לכאן ולכאן, אך
לא חצי מטר שזה רבע מהאורך). ולגבי הגובה אמנם כתוב 75 בלי 'כ', אך זה רק הבדל של
15 ס"מ.
למעשה בחישוב שטח מדובר
ב0.87 מ"ר במקום 1.5 שזה פער של כמעט פי 2. מדובר בפער ממש משמעותי.
האם בעניין זה יש לנו
עילה אמיתית לקבלת פיצויים?

תודה רבה

לעמוד

המלא

איחור במסירת החזקה

עו"ד יפית יוחפז מנהלת 09/03/15

שלום,

שאלת שאלות רבות שעל מנת לענות עליהם בצורה יעילה ונכונה, יש צורך בעיון בהסכם המכר ובקבלת יעוץ פרטני.

בברכה,

עו"ד יפית יוחפז

מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

עו"ד יפית יוחפז

הכישור 51, חולון

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

קניית דירה ללא הגג

שרון 08/03/15

שלום רב,

גיסתי רכשה דירה בקומה האחרונה. בעל הדירה שמכר לה את הדירה חתם איתה בחוזה שהגג שייך לו ואם היא תרצה לבנות בעתיד היא צריכה לשלם לו 6,000 $.

היום היא רוצה לבנות על הגג הוא דורש ממנה 120,000 שח.

השאלה שלי היא כזאת, הם בתור זוג תמים שחתם על ההסכם, האם בכלל ניתן להפריד את הקניה של הבית מהגג. האם אחרי שהוא מכר את הדירה יש לו זכויות על הגג או שהוא עבד עליהם.

ומה עושים במצב כזה.

לעמוד

המלא

רכישת דירה ללא גג

עו"ד יפית יוחפז מנהלת 09/03/15

שלום,

ככל שהגג מוצמד לדירה, לא ניתן למכור את הדירה ללא הגג.

יש לבדוק את הסכם המכר ואת התחייבות הצדדים.

אני מציעה לכם לפנות לעורך דין לצורך קבלת יעוץ פרטני בעניין זה.

בברכה,

עו"ד יפית יוחפז

מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

עו"ד יפית יוחפז

הכישור 51, חולון

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

חריגה/פלישה לשטח שכן

יואב 08/03/15

היי, אנחנו גרים בדו משפחתי במרכז הארץ. בטאבו ובמנהל רשום שהמגרש מחולק 50% - 50% .. חצי חצי. בפועל השכן הוא 58 אחוז ואנחנו 42 אחוז. לאחרונה החלטנו להרוס את הבית שלנו ולבנות חדש. פנינו אל השכן עם כוונה לפשרה להחזיר לנו את ה 8% ברצועת גינה שתתן לנו חלק מה 8%, לא הכל. לא ביקשנו ממנו שיהרוס את הבית שלו חלילה או משהו כזה. הוא מסרב בתוקף. השכן טוען שזה המצב בשטח וה 58 אחוז שלו למרות מה שכתוב ברשויות. מה הכי מומלץ לעשות במצב כזה? למי לפנות? הוא מתנהג כאילו זה חומה ומגדל. תודה

לעמוד

המלא

השגת גבול

עו"ד יפית יוחפז מנהלת 09/03/15

שלום,

יש לפנות לבית המשפט לצורך קבלת צו הצהרתי, לפיו יורה בית המשפט כי בבעלותכם 8% הנוספים בשטח, וכן לצורך קבלת צו עשה מבית המשפט שיורה לשכן לסגת מהשטח שבבעלותכם.

בברכה,

עו"ד יפית יוחפז

מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

עו"ד יפית יוחפז

הכישור 51, חולון

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

חובות משכיר

רועי כ. 08/03/15

רציתי לשאול.א.חלון ממ"ד שלא נסגר כראוי וכך קיבל השוכר את הדירה וידע מכך וכחודשיים לפני פינוי הדירה השוכר מתלונן על כך. ( לא מסיבות ענייניות אלא להכעיס ) האם אני מחוייב לתקן?( אדגיש ששנתיים לא דיבר על כך מילה ).
ב.נזילה קטנה מפקק הניגארה למטה דבר שלא מפריע לשגרת הבית עד כמה זמן מחוייב משכיר לתקן? זכורני שקראתי שעד 90 יום האם זה נכון?
תודה רבה.

לעמוד

המלא

תיקון ליקויים במושכר

עו"ד יפית יוחפז מנהלת 09/03/15

שלום,

א. חובת המשכיר לתקן נזקים הנגרמים מבלאי סביר של הדירה. חלון שאינו נסגר הינו בלאי סביר ולכן מחובת המשכיר לתקנו.

ב. התיקון צריך להיעשות תוך זמן סביר, לפי חומרת הליקוי.

בברכה,

עו"ד יפית יוחפז

מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

עו"ד יפית יוחפז

הכישור 51, חולון

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

דמי חכירה כהוצאה לצורך מס שבח

עו"ד צעיר 08/03/15

שלום רב,

האם דמי חכירה שנתיים ודמי היוון ששולמו למינהל מוכרים כהוצאה לצורך חישוב מס שבח? לפי סעיף 39 זה נראה כשחור על גבי לבן... יש הנחיה אחרת? מישהו יודע מניסיון אישי? (קיבלתי מכתב ממיסוי מקרקעין שזה לא מוכר...)תודה רבה!!!!

לעמוד

המלא

ניכוי דמי חכירה ודמי היוון לצורך מס שבח

עו"ד יפית יוחפז מנהלת 09/03/15

שלום,

סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין קובע מהם הניכויים המותרים.

נראה כי מיסוי מקרקעין אינו מכיר בניכוי דמי חכירה שנתיים ודמי היוון ששולמו למנהל, שכן הם מהווים את מהות הזכויות במקרקעין, ולא הוצאות לצורך השבחת המקרקעין.

בברכה,

עו"ד יפית יוחפז

מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

עו"ד יפית יוחפז

הכישור 51, חולון

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מס רכישה על מגרש תוך התחייבות למכירה תוך שנתיים

נעה הורביץ 08/03/15

שלום,
בבעלותי דירה אחת וכעת רכשתי מגרש לבניית בית. אם אני מתחייבת למכור את הדירה הראשונה אך כעבור שנתיים מתחרטת וכן רוצה להישאר איתה- האם יהיה עלי לשלם 6% ממחיר המגרש או שיהיו עוד תוספות בגלל השנתיים איחור?
תודה!

לעמוד

המלא

תשלום מס רכישה באיחור

עו"ד יפית יוחפז מנהלת 09/03/15

שלום,

החוק קובע כי יש לשלם מס רכישה תוך 60 ימים מיום החתימה על הסכם המכר.

עבור התקופה מעבר ל- 60 הימים, תחויבי בהפרשי הצמדה.

באפשרותך לגשת למשרדי מיסוי מקרקעין על מנת לבדוק מה הסכום המדויק.

בברכה,

עו"ד יפית יוחפז

מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

עו"ד יפית יוחפז

הכישור 51, חולון

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

רשות חינם וגזל חניה

זאב 08/03/15

שלום רב

רכשתי דירה לפני 3 שנים ולדירה צמודה גם חניה הדירה והחניה רשומים בטאבו על שמי.

בהסכם המכר נענתי לבקשתו של המוכר ונתתי רשות להשתמש בחניה לבנו של המוכר והרשות נרשמה בהסכם היות וממילא אין לי רכב. הרשות ניתנה ללא כל קבלת תשלום ומתוך רצון טוב.

לפני כשבוע מכר הבן את דירת המגורים שהיתה לו בבניין ולתדהמתי הרוכש החדש מחנה את מכוניתו בחניה וטוען כי רכש את החניה מאותו הבן לו נתתי רשות .

השאלה היא באם הבן רשאי להעביר את רשות השימוש שנתתי לו בחניה לאחר.

אבקש לציין כי בהסכם המכר שלי מול האב לא נרשם כי הרשות שננתי חינם לבן שהוא יהיה רשאי להעביר רשות זו לאחר.

לעמוד

המלא

זכות שימוש זמנית בחניה

עו"ד יפית יוחפז מנהלת 09/03/15

שלום,

כפי שאני מבינה את הדברים, הענקת זכות שימוש זמנית לחנייה שבבעלותך, ללא כל העברה בעלת סממן קנייני.

מעולם לא הייתה לך כוונה למכור את החנייה או לתת זכות שימוש לצד ג' מולו אינך התחייבת לדבר.

ככל שהשכן מסרב להפסיק ולחנות את רכבו בחנייה, באפשרותך לפנות לבית משפט על מנת לקבל צו מניעה קבוע, אשר יורה לשכן להפסיק ולחנות את רכבו בחנייה שבבעלותך.

בברכה,

עו"ד יפית יוחפז

מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

עו"ד יפית יוחפז

הכישור 51, חולון

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

קריוקי מאחד השכנים

אלירן 08/03/15

שלום אני גר בשכירות ואני סובל מרעשים של אחד השנים
המתגורר לידי . קריוקי בלילה כמה פעמים בשבוע וגם גורם חוקי כמו משטרה זה לא עוזר
לצערי . האם אני יכול לצאת מחוזה השכירות עקב זה?

לעמוד

המלא

רעשים בלילה מהשכנים

עו"ד יפית יוחפז מנהלת 09/03/15

שלום,

ניתן לסיים את תקופת השכירות כתוצאה מהפרה יסודית של הסכם השירות כאשר אין ביכולתך להשתמש שימוש סביר במושכר.

קודם כל, אני מציעה לך לפנות למשכיר ולהודיע לו שנגרמים רעשים בלתי נסבלים מהשכנים בשעות לא סבירות, ושעניין זה מונע ממך שימוש סביר בדירה.

בברכה,

עו"ד יפית יוחפז

מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

עו"ד יפית יוחפז

הכישור 51, חולון

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

בדיקה לגביי חוק בחוזה שכירות

ענבל 08/03/15

שלום, חתמתי חוזה שכירות אבל ממש במעמד החתימה החליטו להוריד סעיף, שאומר "שאם ארצה כשוכרת לצאת לפני סיום החוזה אוכל להביא מישהו אחר במקומי... " המשכירה התנגדה החוזה נחתם במעמד עו"ד, לפני החתימה שלח לי את הטיוטא והסעיף היה הורידו אותו לאחר מכן קטע לא כל כך הוגן. העו"ד ציין שהחוק הוא חוק המחוקק בכנסת ואם ארצה לצאת ולהביא מישהו אחר במקומי... זה על פי חוק.

שאלתי האם זה נכון ומה אומר החוק? תודה מראש,

לעמוד

המלא

פינוי מוקדם בשכירות

עו"ד יפית יוחפז מנהלת 09/03/15

שלום,

חוק השכירות והשאילה קובע כי פרטים של חוזה שכירות שלא נקבעו בהסכם בין הצדדים יהיו לפי הנוהג שהצדדים להסכם ראו אותו כמקובל עליהם בעסקאות קודמות שביניהם, ובאין נוהג כזה - לפי הנוהג שצדדים סבירים רואים אותו כחל בעסקאות מאותו סוג.

בעניין פינוי מוקדם- לא קיים נוהג, אלא הסכמה בין המשכיר לשוכר. ישנם משכירים שמוכנים להחלפת שוכר, עם הכנסת שוכר חלופי ויש משכירים שלא מאשרים סעיף זה.

בנוסף, קובע החוק כי השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, יהיה רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר.

נשאלת השאלה מהם טעמים בלתי סבירים? המשכיר יכול לטעון שהוא לא מוכן להחלפת שוכר כי הוא צריך לחתום מולו שוב על הסכם שכירות, וזה עלויות של זמן ושכר טרחת עורך דין.

לאור העובדה שהחוק לא קובע עניין זה בבירור, באפשרותך לבקש כי ייחתם נספח להסכם שמסדיר זאת באופן חד משמעי.

בברכה,

עו"ד יפית יוחפז

מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

עו"ד יפית יוחפז

הכישור 51, חולון

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מבקשת עזרה דחופה

flafi 08/03/15

זמן רב אני מנסה לאתר עורך דין מומחה בנושא סכסוכי שכנים לצערי ניתקלתי בכאלה שאינם מומחים גדולים.

אני גרה בבית משותף מבוגרת ונכה , הוועד אינו מנהל ומתנהל כחוק, מתעלל ורודף אותי בכל הזדמנות, הבעייה שאת כל החוקים ההזויים שטובים לו ולחבריו הוא מעביר ברוב שדאג מראש לשריין , שני הכוחות פועלים ממניעים אינטרסנטיים הדדיים, אין אסיפות, אין קבלות , יש הזנחה של הבניין המשותף והוועד עושה מה שהוא רוצה תוך גיבוי מלא מחבריו מה עושים אני רוצה באמצעות עורך דין רק מומחה אין לי כסף מיותר לשלם לחובבנים , שיגיש תביעה למפקח על בתים משותפים. הוועד בכל פעם שאני מנסה למחות על התנהגותו לוקח כסף מהקופה והולך לעורך דין כדי להשתיק אותי , גם לחבריו הוא עוזר מהקופה הציבורית אין דוחות מסודרים לפיכך אינני יודעת מה קורה עם הכסף

לעמוד

המלא

סכסוך שכנים

עו"ד יפית יוחפז מנהלת 09/03/15

שלום,

ככל שנגרם לך נזק כתוצאה מהתנהלות וועד הבית, באפשרותך להגיש תביעה למפקחת על רישום מקרקעין.

בנוסף, ניתן לבקש סעד של מתן חשבונות, לפיו הועד יהיה מחויב לחשוף את ניהול חשבון הבנק, וכן את הוצאות הוועד.

אני ממליצה לך לפנות לקבלת ייעוץ פרטני בעניין זה.

בברכה,

עו"ד יפית יוחפז

מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

עו"ד יפית יוחפז

הכישור 51, חולון

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ביצוע אכיפת תקנון בית משותף באמצעות תביעה

אילן 08/03/15

אנו ועד בית מסודר. בתקנון שלנו הרבה החלטות שהאכיפה שלהן היא באמצעות אפשרות לתבוע את הדייר הסורר. הבעיה בכך היא שהדיירים מכירים היטב את התקנון ומבקשים מהוועד להגיש תביעות נגד דיירים המפרים את ההחלטות שהתקבלו בתקנון, כאשר הם בעצמם רוצים להשאר אנונימיים.

יוצא מכך שנציגות הוועד (ואני כיו"ר הוועד) נתפסחם כאנשים הרעים בבניין. האם מותר לי להתנות הגשת תביעה בכך שהדייר המתלונן יהיה זה שיעמוד בחזית התביעה הזו?

כלומר, אם צריך להגיש תביעה, היא תוגש ע"י הנציגות אבל כתב התביעה יכיל גם את שמו של הדייר שיזם את התביעה. זה יפחית למינימום את הדרישות של אותם אנונימיים וילמד אותם אולי למצוא פתרונות בדרכי שלום.

לעמוד

המלא

תביעת דיירים בבית משותף

עו"ד יפית יוחפז מנהלת 09/03/15

שלום,

הגשת התביעה נעשית ע"י הדיירים, באמצעות וועד הבית.

התביעה לא מוגשת על ידך, כדייר, באופן אישי, אלא באמצעות הוועד שאתה עומד בראשו.

גם ההחלטה להגיש תביעות נגד דיירים היא של הועד, ולא שלך, ולכן לא מדובר ב"אנשים רעים", אלא בהחלטה קולקטיבית של הדיירים, לטובת הבניין.

יחד עם זאת, ולפני הגשת התביעה, אני מציעה לשלוח מכתב התראה לדיירים שבכוונתכם לתבוע ולהודיע להם שיש להם חוב, ושאם לא ישלמו אותו תוך 7 ימים, בכוונת וועד הבית, על פי החלטת הדיירים, לתבוע.

בברכה,

עו"ד יפית יוחפז

מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.

עו"ד יפית יוחפז

הכישור 51, חולון

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

אישור מעירייה מופנה ללשכת רישום המקרקעין

איגור 07/03/15

כמה זמן לוקח בדרך כלל להוציא אישור מעירייה (כלל אישור בדבר חובות היטל השבחה) המופנה ללשכת רישום המקרקעין כי לא קיים כל חוב מסים על הבית? האם קיימת הגבלת זמן כלשהי על פי החוק לתהליך הזה?

תודה!

לעמוד

המלא

אישור עירייה

עו"ד יפית יוחפז מנהלת 09/03/15

שלום,

אין הגבלה בחוק בעניין זה.

ישנן עיריות שמנפיקות אישור זה במקום, ישנן עיריות שהאישור מונפק תוך 10 ימים וישנן עיריות שהאישור מונפק תוך שבועיים.

ככל ששילמת את כל החובות החלות עליך כמוכר, הנפקת האישור לא צריכה לקחת זמן רב.

בברכה,

עו"ד יפית יוחפז

מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

עו"ד יפית יוחפז

הכישור 51, חולון

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

אחוזי מיסים והוצאות נוספות

תודה 07/03/15

שבת שלום

מהם התתשלומים הנוספים שעלי לשלם, ברכישת דירה שעולה מליון ש"ח? (דירה שנייה)

ציון האחוזים יעזרו לי, כי יתכן ואצטרך להסתפק בקנית דירה קטנה יותר, בהתחשב באחוזי תשלומים נוספים. כדי שלא אמצא את עצמי בחוסר כסף לשלם.

(מס רכישה, עו"ד, העברה בטאבו.. ויש עוד?)

לעמוד

המלא

הוצאות נלוות לעסקת מקרקעין

עו"ד יפית יוחפז מנהלת 09/03/15

שלום,

מדרגות מס הרכישה עבור דירה שאינה דירה ראשונה בשווי של עד 1,123,910 ש"ח, הוא 5%.

בנוסף, יש לשלם שכר טרחה לעורך דין, אגרות לטאבו (עבור רישום הערת אזהרה ועבור העברת הזכויות), ואם בכוונתך לקחת משכנתא- הוצאות עבור פתיחת תיק, שמאי מטעם הבנק, ביטוח חיים וכו'.

בברכה,

עו"ד יפית יוחפז

מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

עו"ד יפית יוחפז

הכישור 51, חולון