פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
צו הפסקת עבודות + הריסה
אחרי שסיימתי להפוך חלון לדלת בבית פרטי, קיבלתי צו כאמור בכותרת. הרכבתי את הדלת כדי לא להשאיר פתוח והפסקתי את העבודה. על פניו, לא נראית סיבה שלא יינתן היתר לפעולה כנ"ל ובכוונתי לפנות בבקשה כזו. (לא ידעתי שצריך היתר )
האם אני צריך להחזיר חלון במקום דלת לפני שאני פונה אל הוועדה?
האם כדאי לפנות בטלפון אל הוועדה כדי לברר פרטים? (או שאם אפנה אליהם יהיה מדובר ב"שאלת קידבק")
מה המועצה תעשה כצעד הבא אם לא אפנה אליה כדי להסדיר?
למעט המלצה לפנות לעו"ד, מה עוד מומלץ לעשות כצעד ראשוני?
תודה מראש
בקשה ללגליזציה לאחר צו הפסקת עבודה
שלום רב,
מציע לך להגיש לועדה המקומית באופן מיידי בקשה ללגליזיציה של הבניה שנעשתה - ובד בבד להיות עם אצבע על הדופק לגבי פעולות שהועדה נוקטת, ככל שתחליט לנקוט, באשר לבניה הבלתי חוקית שבוצעה - המדיניות של הועדות השונות משתנית ואינה אחידה כך שלא ניתן לייעץ לך מעבר לכך ללא פרטים נוספים. מציע לך להתייעץ דווקא עם אדריכל או גורם תכנוני בשלב זה ולא עם עו"ד.
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
מנהל
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סגירת פרגולה ליחידת דיור
ביצענו סגירה של הפרגולה בחצר עם פאנל מבודד, ואף הרחבנו את הפרגולה ב3 מ"ר. השכן שלנו, נכנס לחצר ללא רשות, וכמה דקות אחרי שהוא נכנס נכנסו ( בלי ידיעתנו ובלי אישור שלנו ) אנשים מקצועיים שמדדו את היחידה שנבנתה. מה מומלץ לעשות?
מה מומלץ לעשות?
סגירת פרגולה ליחידת דיור
איני יודעת מה כוונותיו של השכן והמודד, אך בכל מקרה אני מציעה "להכשיר" את הבניה ולהשיג עבורה את כל האישורים וההיתר הנדרש על פי חוק.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה לנכה
נכה בעל דירה- זכאי להנחה במס עבור רכישת דירה שניה?
לפי מיטב ידיעתי הזכות לקבלת הנחה במס רכישה לנכה ניתנת סה"כ פעמיים בחיים גם עבור רכישת זכות במקרקעין נוספת, למשל, בבעלותך דירה ואתה רוכש מקרקעין נוספים על מנת להקים בהם בית עסק או על מנת להפוך אותם לדירה להשקעה.
לידיעתך, בתקנות קיימת הסתייגות לפיה, במידה ותרכוש קרקע עליה ניתן לבנות יותר מדירה אחת, ההנחה במס הרכישה תינתן רק עבור החלק שישמש למגורים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בבקשה להשיב על השאלה הנוספת בעניין חכירה- תודה
על איזו שאלה מדובר
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסגת גבול
, דבר שמונע ממני להצמיג גדר בשל הגגון שפולש לשטח שלי בארבע סנטמימטר .
שאלה 1:
האם מותר לי לנסר לו את הגג בארבע סנטימטר ?
ולבנות את הגדר ?
שאלה 2:
האם אני לוקח את הגרמושקה ומזמין מודד מוסמך וניגש לבית המשפט אחרי ששלחתי לשכן התראות , בית המשפט ישקול בכובד ראש ?
תודה רבה.
הסגת גבול במקרקעין
איני מציעה לך לנסר באופן עצמאי וללא ידיעתו של השכן את החלק שפולש לשטח שלך.
כדאי לשלוח לשכן מכתב התראה בטרם נקיטת הליכים משפטיים.
במידה והשכן לא יתקן את הדרוש תיקון, ניתן לפנות לבית המשפט בכתב תביעה בעילת הסגת גבול במקרקעין וקבל צו עשה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם מותר לנושה להיות כונס נכסים על נכסי החייב ?
כן
מינוי נושה ככונס נכסים על נכסי החייב
כן. אין מניעה שמושה או עורך דין של נושה יתמנה ככונס נכסים על נכסי החייב.
בפועל, לדוגמא, כאשר בעלי דירה לא מצליחים לעמוד בהחזרי המשכנתא, לרוב מי שמתמנים ככונסי נכסים הינם עורכי הדין מטעם הבנק.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
עזרה לקניית בית לבן
מס רכישה- חלק מדירה
אילו היית רוכש את הדירה במלואה, מס הרכישה היה עומד על סך של 90,379 ש"ח.
היות ואתה רוכש 29.4117647% בדירה, מס הרכישה עבור חלקך יהיה בגובה של 26,582 ש"ח.
אילו בנך היה רוכש את הדירה במלואה, מס הרכישה היה עומד על סך של 4,592 ש"ח.
היות והוא רוכש 70,5882353% בדירה, מס הרכישה עבור חלקו יהיה בגובה של 3,241 ש"ח.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ירושה ללא צוואה
אבי נפטר לפני חצי שנה. לא השאיר אחריו שום צוואה.
אימי שתבדל לחיים ארוכים מעוניינת למכור את הדירה של שניהם. היא רוצה לתת לי חלק מהזכויות של אבא שלי אך טוענת שמגיע לי רק שמינית, ערך הדירה 700 אלף שקלים ויש עוד אח אחד שאמור לקבל. איך זה מתחלק?
מבינה שגם בחצי של אבא שלי זה עוד מתחלק לחצי של אמא ואז רק חצי אני וחצי אחי?
כמו כן היא צברה חובות בבנק מכוונים של 400 אלף שקלים על מנת לא להשאיר לנו למרות שהבטיחה שתשאיר משהו לילדיה. מה החוק קובע לגבי זה?
הרי כל אדם יכול פשוט לצבור חובות בשווי מליונים ובשעת חלוקה לומר שלא נשאר שקל.
אשמח מאוד להכוונתכם.
חלוקת נכסים על פי דין
אני מבינה שהדירה רשומה מחצית על שם אימך ומחצית על שם אביך המנוח.
צו הירושה יקבע כי רכושו של אביך המנוח יתחלק חצי לאימך וחצי לילדיו.
הדירה תרשם 3/4 על שם אימת, 1/8 על שמך ועוד 1/8 על שם אחיך.
באופן זה גם יתחלקו הכספים בחשבון הבנק.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה על שם מנוח
1. במידה ואין הערה "אין הגבלה על העברה" האם ה"א עוברת ליורשים בכל מקרה ?
2. והאם צדדים שלישיים יכולים לטעון נגד תקפות ההערה רק בגלל עצם העובדה שהיא נרשמה לטובת מנוח ?
כ3. מו כן, איפה אפשר לבדוק אם כתובה הערה "אין הגבלה על העברה בירושה" ??
הערת אזהרה לטובת נפטר
לאור העובדה שלא ברורות לי נסיבותיו הספציפיות של המקרה ואת מהות הערת האזהרה אענה באופן כללי.
לפי חוק הירושה, הזכויות של המנוח עוברות ליורשיו.
לפיכך, ובאופן כללי, ככל שהערת האזהרה הינה הערה שנרשמה בעקבות עסקת מקרקעין שלא הושלמה, יש להוציא צו ירושה ולהשלים את העסקה כך שהבעלות תועבר על שם היורשים.
ככל שיש מגבלה על העברת הזכויות ליורשים- היא תהיה רשומה בנסח הטאבו.
אני מציעה לך לפנות לעורך דין לצורך קבלת ייעוץ ספציפי.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צנרת מחוץ לבניין
השכן החדש בבניין שתי התקין צנרת חדשה חיצונית לבניין אשר עוברת ממש לחלון של המטבח שלי. האם מותר לו? מה עליי לעשות על מנת לגרום לו להוציא את זה. אגב הבניין שאנו גרים בו הוא בן 15 אם זה רלוונטי. בתודה מראש.
צנרת חיצונית לבניין- עבירת בניה
לשם ביצוע שינוי חיצוני בבניין, יש צורך בקבלת היתר מהועדה לתכנון ובניה.
ככל שלא ניתן היתר בניה כדין, מדובר בעבירת בנייה, שהינה עבירה פלילית.
באפשרותכם לפנות לוועדה לתכנון ובנייה ולהודיע על דבר ביצוע עבירת הבנייה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חכירה בחברה פרטית שהוקמה לפני שנים רבות ומסתיימת
חכירה ל- 99 שנים העומדת להסתיים וקשורה בחברה פרטית שהקימו דיירי הבניין העבר-
מה עושים כאשר מסתיימות 99 השנים?- האם מישהו רשאי לפנות אדם מביתו?
לפי איזה חישוב משלמים- אם בכלל?- ולמי?
אנא- תשובות קונקרטיות ככל שאפשר ולא משהו כללי.
תודה
האם קיימת זכות להארכת תקופת חכירה פרטית
שלום רב
התשובה לשאלתך טמונה בנוסח הוראות חוזה החכירה ושטר החכירה - יש לבדוק מה קבעו הצדדים ביחס לזכות להאריך את חוזה החכירה לתקופה נוספת. בהיעדר התייחסות מפורשת בחוזה- יש לטעון כי אומד דעת הצדדים הייתה להקנות בעלות ומטעם כלשהו הדבר לא התאפשר אז ולכן כיום יש להכיר בבעלות דה פקטו ולהאריך את זכות החכירה אף ללא הוראה מפורשת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עסקה סיבובית בדירות עמידר
עסקה סיבובית בדירות עמידר
שלום רב
איני בטוח כי מתווה העסקה שהוצעה לך עולה בקנה אחד עם הוראות חוק הדיור הציבורי ובזכאות הדיירים למענק המותנה.
לפני ביצוע התקשרות כזו מוצע לך לקבל ייעוץ פרטני מעו"ד הבקיא בתחום
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי,
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכר ומשכנתא . . . . .
איזה מסמכים אני צריך כדי להעביר את הנכס ע"ש הקונה, למרות שיש ה"א לבנק ומי מנפיק אותם ?
מכר ומשכנתא
שלום רב
בנוסף לכל מסמכי הרישום המקובלים - מאחר והע"א היא כל ההתחיבות לרישום משכנתא לטובת הבנק - יש לקבל מהבנק שטרי משכנתא ובקשה לרישום מקרקעין
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי,
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ריבית על עיכוב בתשלומים לקבלן
בחוזה רכישת דירה חדשה שקניתי יש סעיף בו רשום , כי על עיכוב בתשלומים לקבלן ישולמו 18% רבית שנתית? האם זה חוקי ותקין? אודה לתגובתכם.
ריבית על עיכוב בתשלום
שלום רב
בהתאם לתיקון החדש לחוק המכר דירות נקבעה בסעיף 5ב לחוק הגבלה על גובה הריבית שיוכל הקבלן לדרוש בגין פגור בתשלום וזו לא אמורה לעלות על השיעור המירבי שקבע שר האוצר בתקנות. למיטב ידיעתי טרם הותקנו התקנות ויש לצפות שהדבר ייעשה לאחר כינון הממשלה
מעבר לכך, הדרישה נראית לי מופרזת - גם אם אין חקיקה האוסרת על כך, ניתן לראות בכך פיצוי מוסכם ובהתאם לסעיף 14 לחוק החוזים תרופות לטעון להפחתת הפיצוי או לתניה מקפחת בחוזה אחיד- ככל שלא התאפשר ניהול משא ומתן על נוסח החוזה
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי,
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי מתן אינפורמציה לגבי שכנים בבנין חדש
רכשתי דירה חדשה מקבלן , שעדיין בשלבי בנייה , כל הדירות נמכרו , כאשר שאלתי את היזם מי השכנים , סירב לענות לי בטענה שאסור לו לספר מי הרוכשים .
שאלתי: האם חל איסור על קבלן שבונה בניין חדש למסור מי הם האנשים שרכשו בו דירות? תודה על תגובתכם.
האם הקבלן רשאי למסור פרטים על רוכשי הדירות האחרות
שלום רב
השאלה בדיוק הפוכה ממה ששאלת - האם הקבלן חייב למסור לך את פרטי רוכשי הדירות (כי בכל סטואציה אחרת - אינך יכול לחייב אותו לעשות כן והדבר נתון לרצונו הטוב). התשובה לכך היא שלילית.
בנוסף אכן נראה לי כי מסירת פרטי רוכשי הדירות חושפת את הקבלן לטענה בדבר פגיעה בפרטיותם - גם אם הדבר גבולי ודאי אין לו סיבה להתנדב לכך.
יחד עם זאת, אתה יכול לדעתי להיכנס לאתר של רשות המסים להקיש את פרטי הגוש חלקה של המקרקעין ולקבל את שמות כל הרוכשים שדיווחו על העסקאות שנערכו עמם למס שבח...
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי,
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התשובה מעניינת אותי
(או שלא הבנתי את התשובה כאן...)
------
נניח שאמכור דירה ב 1,500,000ש"ח.
ותאורטית, נניח שהמיסים שעלי לשלם עבורה: 100,000 ₪.
(היטל השבחה, מס שבח, וכדומה)
האם דמי-טירחה של 1% -לעו"ד שעמל לבצע עבורי את הליכי המכירה, מחושבים מתוך:
א. 1,500,000?....או:
ב. מתוך 1,400,000 ? (מחיר המכירה של מיליון וחצי פחות מאה אלף של המיסים)
כאן קיבלתי תשובה, ששכר הטרחה מחושב "ללא המיסים". והעו"ד שאני מכירה אמרה לי, שהאחוז מחושב לפי מחיר המכירה הכתוב בחוזה - מיליון וחצי.
(ובמקרה האחרון יוצא, שאשלם אחוז גם מתוך המיסים, שבעצם מועברים ממני - לרשות המיסים...).
תודה וחג שמח!
*שאלתי נשאלת מתוך סקרנות, ולא כדי לצמצם עלויות. שכר טרחה מתוך סכום שבעצם אינו מגיע אלי - נראה לי מוזר.
כיצד מחושב שכר טרחת עורך הדין ?
שלום אזרחית,
אין כאן נכון ולא נכון - אלא התשובה לשאלתך טעונה במה שסוכם בין הצדדים, לאמור- אין חיקוק שקובע כיצד מחושב שכר טרחת עורך דין ברכישת דירה (יד שניה) ומה שקובע הוא ההסכמות בין הצדדים. יחד עם זאת, בהיעדר הסכמה מפורשת בין הצדדים, כלומר - כשהחוזה "שותק" התשובה לשאלתך היא ששכר הטרחה המקובל מחושב ממחיר המכירה ברוטו ולא מהתמורה שתישאר בידי המוכר לאחר תשלום המסים. עורך הדין שביצע את העסקה וסיכם איתך על אחוז מסוים מהתמורה לא אמור להיות מושפע מפרמטרים אשר אינם רלבנטיים לעבודה שביצע עבורך כמו השאלה אם את חבה במס שבח או היטל השבחה (במאמר מוסגר בלבד, המצב בדיוק הפוך - ככל שלא תהיי פטורה ממס העבודה שלו רבה יותר והוא יצטרך להגיש עבורך שומה עצמית ולהתנהל מול רשות המסים בנושא החבות במס).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אגב גרושין
תודה
מה המסמכים הנדרשים להעברת זכויות בדירה אגב גירושין
שלום רב
העברת זכויות בדירה אגב גירושין אינה מהווה "מכירת זכויות במקרקעין" ולכן אינה אירוע מס.
לצורך העברת זכויות אגב רישום הינך יכולה לפנות ללשכת רישום המקרקעין בעצמך ולהמציא את הסכם הגירושין, תעודת הגירושין ואת המסמכים הנוספים המקובלים בהעברת זכויות, לרבות: אישור עיריה בדבר היעדר חובות בגין מים ארנונה והיטל השבחה, וכן אגרת רישום מקרקעין (ניתן לשלם במקום או באמצעות האינטרנס), ובקשה לרישום מקרקעין חתומה על ידי שני הצדדים ומאומתת על ידי עורך דין. ככל שקיימת משכנתא יש לקבל גם אישור הבנק ושטרי משכנתא חדשים.
ושיהיה בהצלחה בדרכך החדשה..
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מערכת תופים אצל שכנים
מערכת תופים אצל שכנים
שאלתך אינה מעוררת סוגיה בתחום נדל"ן ומקרקעין.
פני בבקשה לפורום נזיקין או בתי משפט.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח – דירה בירושה
אנחנו 3 אחים וירשנו בשלמות 3 דירות של אמא.
חילקנו את הדירות כך שכל אחד קיבל דירה שנרשמה על שמו.
אין על שמנו או לבני זוג שלנו דירות נוספות וגם לא היו לנו לפני דירות בעבר.
האם כאשר מישהו מאיתנו ירצה למכור את הדירה שעל שמו הוא יצטרך לשלם מס שבח בגלל שאימנו נפטרה כאשר היו לה 3 דירות, או שנוכל לבקש פטור ממס שבח בגלל שכעת זו דירה יחידה של אותו אח שימכור, או שנצטרך למכור לפי חישוב לינארי.
תודה
מתי ניתן ליהנות מפטור במס שבח במכירת דירת ירושה?
על פי חוק מיסוי מקרקעין פטור במכירת דירה שנתקבלה בירושה יינתן על פי התנאים הבאים:
המכירה היא של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, ובלבד שהתקיימו כל אלה:
(א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;
(ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;
(ג) אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.
לכן, בבואכם למכור את דירת הירושה תחויבו בתשלום מס שבח על פי הנתונים שבשאלתך.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכנה בעיתית
החול שמתחת לריצפת הדירה הסמוכה רטוב עקב בעיית צנרת.
הרטיבות מקרינה לצד שבדירתי כך שכל הקיר בדירתי רטוב.
פניתי מספר פעמיים לבעלת הדירה אך היא איננה מתיחסת ואף לא עונה לטלפונים ממני.
טענתה היא שהיא אם חד הורית ואין לה כסף לתקן.
שאלתי היא האם ניתן לבצע פינו של הדירת השוכרת את הדירה עד שבעלת הנכס תתקן את הבעיה בדירתה.
צנרת השכנה גורמת לרטיבות בדירתי. מה ניתן לעשות?
אני מציעה לפנות לבעלת הדירה במכתב התראה רשמי, רצוי באמצעות עו"ד, המתריע בפניה שככל ולא תדאג לטיפול בליקויים תאלץ לפנות למפקח על המקרקעין בתביעה.
המפקח על המקרקעין יקבע באיזה אופן יש לנקוט על מנת לפתור את הבעיה, ייתכן ואף פינוי של הדיירת השוכרת.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעיות בדירה שכורה
1. נכנסתי לדירה שכורה בדצמבר והיא עמדה ריקה 4 חודשים. לאחר יומיים התברר שישנו ריח רקוב בארונות מטבח מתחת לכיור. פניתי לבעלת דירה. היא ניסתה לשכנע אותי שצריך רק לשים סודה לשתייה. הבעיה החמירה והופיעה עובש בתוך הארון. בינואר היה קרוב משפחה תיקן נזילה שהרסה גב הארון (היה רקוב) סתם, צבע ואמר שיהיה בסדר. לאחר שבועיים שוב עובש וריח. שוב קרוב משפחה "טיפל" ושוב בעיה חזרה. אתמול הוא לפי בקשה שלי גירד הכל העובש מהקיר בארון מטבח (אין גב לארון. הגב הוא קיר). שם שפכטל והיום צבע. בטוח שזה לא יעזור. אני כבר 3 חודשים לא יכול להשתמש ב2 ארונות במטבח. ישנו ריח של עובש במטבח (מהכיור)
2. מיום הראשון הייתה בעיה ב – 2 חדרי שירותים. נזילות מאסלות. בעלת דירה פתרה במהירות אבל באחת האסלות יש בעיות ולא ניתן להשתמש בה. (היום אותו קרוב משפחה של בעלת הדירה מבטל אותה כי לא ניתן לפטור את הבעיה). דיברתי עם בעלת הדירה לגבי זה שדירה כבר ללא 2 שירותים, אלה רק 1.אותה זה לא מעניין. אומרת שזה לא מופיע בחוזה. השאלה שלי, מה אפשר לעשות כדי לפתור את העניין של ארונות המטבח שזה ממש בעיה גדולה. עובש = מחלות. איך אני יכול להכריח את בעלי הדירה לפטור לי בעיות. כנראה צריך בכלל להחליף ארון במטבח כי עובש כנראה כבר בכל ארון. בחוזה צויין שכל תיקונים שאני מבצע בעצמי הם על חשבוני ועל אחריותי.מה לעשות?
מי אחראי לתיקון בלאי סביר בדירה מושכרת?
מה כתוב בחוזה לגבי תיקון ליקויים בדירה שנוצרו בשל בלאי סביר?
האם גם הם על חשבונך ובאחריותך?
כמו כן, אני מציעה לבדוק בחוזה מהן הדרכים לביטול החוזה בטרם תקופת השכירות כפי שנקבעה מראש.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח במכירת דירה כשיקול בקנית דירה להשקעה
הציעו לי לרכוש דירה להשקעה ששווה בערך שליש מהבית שלי ואני חוששת שאם יהיו לי שתי דירות אז במכירת הבית הראשי שאצטרך לשלם המון כסף מיותר, מה שיהפוך את ההשקעה בדירה להפסד.
מה משמעות דירה נוספת מבחינת מס שבח (ומס רכישה) בהנחה שמוכרים דירה אחת להרבה שנים?
מס שבח במכירת דירה כשיקול בקנית דירה להשקעה
המשמעות היא שככל שתהיה בבעלותך יותר מדירה אחת לא תוכלי ליהנות מפטור במס שבח במכירת דירה יחידה.
לטעמי, עליך לבדוק מהם התשואה והרווח הפוטנציאלי ברכישת דירה שניה לשם השקעה לעומת גובה מס השבח שתאלצי לשלם במכירת דירתך הנוכחית אם זו לא תהיה דירתך האחרונה.
לשם כך, תוכלי להיעזר בעו"ד מתחום הנדל"ן והמקרקעין וכן בשמאי מקרקעין.
בהצלחה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
ענת ק
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס שבח במכירה
פטור ממס שבח במכירה
מכירת הדירה הפרטית שלך עשויה להיות חייבת במס שבח או שייתכן כי הנך זכאי לקבלת פטור ממס.
חסרים נתונים בשאלתך כדי לדעת איזה דין חל במקרה שלך.
האם בבעלותך דירות נוספות? האם מכרת דירות בשנים האחרונות? האם כבר הוצא צו ירושה או צו קיום צוואה?
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס שבח
שאלתי היא כזאת:
בשנת 2006 רכשתי דירה במיליון ש"ח
לפני כשלושה חודשיים רכשתי דירה נוספת בחצי מיליון ש"ח.
היום אני מעוניין למכור את שתי הדירות בכדי לרכוש דירה אחרת יותר יקרה.
שאלתי היא במידה ואני מוכר היום את הדירה שרכשתי לפני מספר חודשיים (ברור לי שימסו אותי עליה), האם אני אהיה זכאי לפטור ממס שבח לפי דירה יחידה על הדירה שרכשתי בשנת 2006?
תודה מראש לעונים!
פטור ממס שבח במכירת שתי דירות
בחוק מס שבח קיים פטור חד פעמי שניתן למוכרים שתי דירות "קטנות" במטרה לרכוש דירה אחת "גדולה".
על מנת ליהנות מפטור זה יש לעמוד בדרישות המופיעות בסעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין, וזה לשונו:
א) על אף הוראות סעיף 49ב, תושב ישראל המוכר דירת מגורים מזכה, יהא זכאי לפטור ממס במכירתה, אם נתקיימו כל אלה:
(1) המוכר מכר בפטור ממס דירה אחרת לפי פרק זה בתוך שנים עשר החודשים שקדמו למכירה נושא הפטור (להלן -הדירה הראשונה);
(2) סכום השווי של הדירה הראשונה ושל הדירה הנמכרת (להלן - הדירה השניה), ביחד, לא עלה על מיליון וחמש מאות אלף שקלים חדשים;
(3) המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה השניה או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירה אחרת כהגדרתה בסעיף 9(ג), בישראל או באזור כהגדרתו בסעיף 16א, בסכום השווה לשלושה רבעים לפחות משווי הדירות כאמור בפסקה (2);(א1) על אף הוראות סעיף 49ב, התקיימו לגבי תושב ישראל, המוכר דירה שניה, הוראות סעיף קטן (א)(1) ו-(3), וסכום השווי של הדירה הראשונה והדירה השניה יחד, לא עלה על שני מיליון וחמש מאות אלף שקלים חדשים, יהא המוכר זכאי לפטור ממס במכירה של הדירה השניה, על סכום השווה להפרש שבין מיליון וחמש מאות אלף שקלים חדשים לבין סכום השווי של הדירה הראשונה;את יתרת סכום השווי של הדירה השניה יראו כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי מהשווי של הזכות כולה, כיחס שבין חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו לבין מלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות.(א2) הסכומים הנקובים בסעיף זה יתואמו בתחילת כל שנת מס לפי שיעור עליית המדד, לעומת המדד שפורסם לאחרונה לפני יום י"ג בטבת התשנ"ט (1 בינואר 1999) ויעוגלו ל-1,000 השקלים החדשים הקרובים.;(ב) פטור לפי סעיף זה לא יינתן למוכר אחד יותר מפעם אחת.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי מס רכישה
מס רכישה ברכישה דירה יחידה
מס הרכישה ישולם על פי מדרגות מס רכישה ה"רגילות" לדירה יחידה המופיעות בחוק מיסוי מקרקעין.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
