פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
שכירות – כניסת המשכיר לדירה
Q
23/06/15
שלום רב,
בעל הדירה שלי מזה 8 שנים מנסה למכור את הנכס (מקווה לקבל סכום גבוה לפני הרפורמה).לצורך כך הראה את הדירה עשרות פעמים, וביצע שיפוצים בדירה והזיז את רהיטיי בניגוד להסכמתי. עפ"י החוזה "להרשות למשכיר ו/או לבא כוחו להיכנס למושכר בכך זמן סביר כדי לבדוק את מצבו וכן על מנת להראותו לשוכרים ו/או קונים מעוניינים אחרים – וזאת בתיאום מראש עם השוכר בהתראה של 72 שעות מראש, ובנוכחותו."
בעל הדירה דורש להראות את הדירה שלוש-ארבע פעמים בשבוע למשך מספר שעות ומאיים בסנקציות הנקובות בהפרת החוזה כאשר אני מבקש שירכז את המתווכים השונים ויקבע מועד שבועי מוסכם, ויגביל את משך זמן ההצגה לקונים בזמן תחום (שעה).
מהו "זמן סביר" וכיצד עלי לנהוג?
תודה.
בעל הדירה שלי מזה 8 שנים מנסה למכור את הנכס (מקווה לקבל סכום גבוה לפני הרפורמה).לצורך כך הראה את הדירה עשרות פעמים, וביצע שיפוצים בדירה והזיז את רהיטיי בניגוד להסכמתי. עפ"י החוזה "להרשות למשכיר ו/או לבא כוחו להיכנס למושכר בכך זמן סביר כדי לבדוק את מצבו וכן על מנת להראותו לשוכרים ו/או קונים מעוניינים אחרים – וזאת בתיאום מראש עם השוכר בהתראה של 72 שעות מראש, ובנוכחותו."
בעל הדירה דורש להראות את הדירה שלוש-ארבע פעמים בשבוע למשך מספר שעות ומאיים בסנקציות הנקובות בהפרת החוזה כאשר אני מבקש שירכז את המתווכים השונים ויקבע מועד שבועי מוסכם, ויגביל את משך זמן ההצגה לקונים בזמן תחום (שעה).
מהו "זמן סביר" וכיצד עלי לנהוג?
תודה.
מהו זמן סביר שבו המשכיר יציג את הדירה לרוכשים?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
24/06/15
שלום רב,
בעיקרון, זמן סביר במקרה זה מתייחס לשעות ומעדים סבירים, למשל, לא בשבת בשעה 7 בבוקר, וכן, לא סביר כי כל יום "יטיילו" בדירתך עשרות אנשים. מנגד, אי אפשר לצפות כי כל המעוניינים בדירה יצליחו להגיע בדיוק באותו פרק זמן שנוח לך ועל כן עליך להראות גמישות.
אם בעל הדירה אינו פועל כפי שסוכם ביניכם בהסכם השכירות, פנה אליו בצורה רשמית והודע לו כי הוא מפר את סעיף X בהסכם. הסכם השכירות אינו מולי כך שאיני יודעת אילו השלכות יש להפרת סעיך מעין זה במקרה שמתואר בשאלתך.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בעיקרון, זמן סביר במקרה זה מתייחס לשעות ומעדים סבירים, למשל, לא בשבת בשעה 7 בבוקר, וכן, לא סביר כי כל יום "יטיילו" בדירתך עשרות אנשים. מנגד, אי אפשר לצפות כי כל המעוניינים בדירה יצליחו להגיע בדיוק באותו פרק זמן שנוח לך ועל כן עליך להראות גמישות.
אם בעל הדירה אינו פועל כפי שסוכם ביניכם בהסכם השכירות, פנה אליו בצורה רשמית והודע לו כי הוא מפר את סעיף X בהסכם. הסכם השכירות אינו מולי כך שאיני יודעת אילו השלכות יש להפרת סעיך מעין זה במקרה שמתואר בשאלתך.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס רכישה לנכה
רונית
23/06/15
שלום רב.
במקרה שאדם בעל נכות רפואית צמיתה בשיעור 91% (קיבל פטור ממס הכנסה לצמיתות) מבקש להפעיל את הפטור על מס רכישה:
(א) האם מקבל את הפטור אוטומטית (כלומר, ממלא הצהרה, מקבל את האישור על הפטור ומשלם 0.5% מהשקל הראשון)? או שצריך לעבור שוב וועדה?
(ב) במקרה שצריך לעבור וועדה-באיזו וועדה מדובר? מי יושב בה? ומה בודקים שם? הרי אותו האדם קיבל 91% נכות לצמיתות אז מה בודקים בוועדה? באילו מקרים אותו אדם עשוי שלא לעבור את הוועדה? תוך כמה זמן יש תשובה?
תודה רבה.
במקרה שאדם בעל נכות רפואית צמיתה בשיעור 91% (קיבל פטור ממס הכנסה לצמיתות) מבקש להפעיל את הפטור על מס רכישה:
(א) האם מקבל את הפטור אוטומטית (כלומר, ממלא הצהרה, מקבל את האישור על הפטור ומשלם 0.5% מהשקל הראשון)? או שצריך לעבור שוב וועדה?
(ב) במקרה שצריך לעבור וועדה-באיזו וועדה מדובר? מי יושב בה? ומה בודקים שם? הרי אותו האדם קיבל 91% נכות לצמיתות אז מה בודקים בוועדה? באילו מקרים אותו אדם עשוי שלא לעבור את הוועדה? תוך כמה זמן יש תשובה?
תודה רבה.
פני לפורום דיני מיסים
עו"ד ענת קציר
מנהלת
24/06/15
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה על שכ"ט עו"ד ?
גבי
23/06/15
שלום רב
בעסקת נדל"ן עם קבלן נאמר לי שעל שכ"ט עו"ד חל מס רכישה ועל הקונה לשלם אותו.
האם זה נכון ומדוע ?
בעסקת נדל"ן עם קבלן נאמר לי שעל שכ"ט עו"ד חל מס רכישה ועל הקונה לשלם אותו.
האם זה נכון ומדוע ?
האם יש לשלם מס רכישה בגין שכ"ט עוה"ד של הקבלן?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
24/06/15
גבי שלום,
בעיקרון, לאחר תיקון החוק לפיו שכ"ט עו"ד המייצג קבלן לא יעלה על חצי אחוז או 5000 בצירוף מע"מ (הנמוך מבין שניהם), נכנס גובה שכ"ט כחלק מהתמורה בגין רכישת הדירה.
במקרים מסוימים, אם עו"ד מטעם הרוכש לא היה מצליח להגיע להסכמה עם עוה"ד המייצג את הקבלן כי שכר הטרחה לא יהווה חלק מתמורה היה משלם הרוכש מס רכישה גם עבור 1.5%-2% משווי הדירה בגין תשלום שכ"ט לעוה"ד של הקבלן כפי שהיה נהוג לפני התיקון לחוק.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בעיקרון, לאחר תיקון החוק לפיו שכ"ט עו"ד המייצג קבלן לא יעלה על חצי אחוז או 5000 בצירוף מע"מ (הנמוך מבין שניהם), נכנס גובה שכ"ט כחלק מהתמורה בגין רכישת הדירה.
במקרים מסוימים, אם עו"ד מטעם הרוכש לא היה מצליח להגיע להסכמה עם עוה"ד המייצג את הקבלן כי שכר הטרחה לא יהווה חלק מתמורה היה משלם הרוכש מס רכישה גם עבור 1.5%-2% משווי הדירה בגין תשלום שכ"ט לעוה"ד של הקבלן כפי שהיה נהוג לפני התיקון לחוק.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת דירה – תשלום למי שאינו בעל הדירה
יעל
23/06/15
שלום,
בבעלותנו דירה שאנו מעוניינים להשכיר. אולם, אנו מעוניינים ששכר הדירה ישולם ישירות לאחד מילדנו. כלומר, החוזה ייחתם מולנו כבעלי הדירה, אך השיקים שיתנו השוכרים יירשמו לפקודת אחד הילדים.
האם ניתן לעגן בחוזה סעיף כזה? האם יכולה להתעורר בעיית מיסוי כלשהי?
בבעלותנו דירה שאנו מעוניינים להשכיר. אולם, אנו מעוניינים ששכר הדירה ישולם ישירות לאחד מילדנו. כלומר, החוזה ייחתם מולנו כבעלי הדירה, אך השיקים שיתנו השוכרים יירשמו לפקודת אחד הילדים.
האם ניתן לעגן בחוזה סעיף כזה? האם יכולה להתעורר בעיית מיסוי כלשהי?
האם ניתן לשלם שכ"ד לפקודת מי שאינו בעל הנכס?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
25/06/15
יעל שלום,
לטעמי לא אמורה להתעורר בעיית מיסוי.
כדאי להסדיר את העניין בהסכם השכירות.
כמו כן, ככל שההכנסה של בנך משכר הדירה עולה על 5080 ש"ח יש לדווח עליה למס הכנסה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
לטעמי לא אמורה להתעורר בעיית מיסוי.
כדאי להסדיר את העניין בהסכם השכירות.
כמו כן, ככל שההכנסה של בנך משכר הדירה עולה על 5080 ש"ח יש לדווח עליה למס הכנסה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הדברה בבניין על ידי שוכר דירה
עדי
23/06/15
שכרתי דירה בבניין ישן ומוזנח מאוד. אני מעוניינת לרסס את הבניין והביובים שלו נגד ג'וקים . פשוט כי לדירה שלי לא מפסיקים לחדור ג'וקים, כנראה ממערכת הביוב. כך המדבירים שהתעניינתי אצלם אמרו שרק ריסוס של בורות הביוב תהיה אפקטיבית. אני מוכנה לשלם ההדברה מכספי, רק כדי לזרז העניין.
האם זה תקין ליידע אותם על ידי מודעות שאתלה בבניין, על כך שביום כזה וכזה הולכת להיות פה הדברה שתצריך מהם לנהוג בזהירות?מה נכון לעשות? והאם בעל הבית הוא זה שאמור להדביק המודעות?
האם זה תקין ליידע אותם על ידי מודעות שאתלה בבניין, על כך שביום כזה וכזה הולכת להיות פה הדברה שתצריך מהם לנהוג בזהירות?מה נכון לעשות? והאם בעל הבית הוא זה שאמור להדביק המודעות?
האם יש להתריע בפני השכנים על הדברה?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
24/06/15
עדי שלום,
שאלתך אינה שאלה משפטית בתחום הנדל"ן והמקרקעין.
ההגיון אומר כי אם את מזמינה את המדביר חובה עליך ליידע את השכנים או כל גורם רלבנטי אחר כי מתבצעת הדברה ובאילו אמצעים יש לנקוט כדי להתגונן מנזקים בשל ההדברה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
שאלתך אינה שאלה משפטית בתחום הנדל"ן והמקרקעין.
ההגיון אומר כי אם את מזמינה את המדביר חובה עליך ליידע את השכנים או כל גורם רלבנטי אחר כי מתבצעת הדברה ובאילו אמצעים יש לנקוט כדי להתגונן מנזקים בשל ההדברה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה שהועברה במתנה (ללא תמורה).
מירי
23/06/15
שלום רב. אני ובן זוגי, חיים למעלה מ-3 שנים (לא נשואים), בדירה שהועברה ללא תמורה על שמי (לפני 7 שנים ולפני שהכרתי אותו).
האם, בעת פרידה, יוכל לטעון, כי מחצית ממנה שייכת לו?
האם לאחר נישואין, מחצית מהדירה, שייך גם לו?
האם, בעת פרידה, יוכל לטעון, כי מחצית ממנה שייכת לו?
האם לאחר נישואין, מחצית מהדירה, שייך גם לו?
פני לפורום דיני משפחה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
24/06/15
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
2 דירות
אור
23/06/15
שלום-
לאמי היו 2 דירות על שמה וכעת לאחר פטירתהמיהרו 2 אחי ( אנו 3) להעביר את 2 הבתים על שם כלנו.
כעת אנו רוצים למכור בית אחד
והשאלות-
1- האם נצטרךלשלם מס שבח כי יש על שמינו 2 בתים? ל2 האחים יש עוד בתים- ואני מתגוררת בבית השני של הירושה.
3- האם צריך לשלוח שמאי בתשלום כדי לאמוד את מס השבח או שיש רישום במשרדי המס.?
3- אם נעביר בית אחד על שמי - לפני המכירה- ואת השני על שם 2 האחים - ללא תמורה- האם יבוטל מס השבח?
4- האם- מפני שעל שמי -כרגע-2 בתים- שבאחד אני גרה,ו ל2 האחים 3 בתים-האם הם יצטרכו לשלם חלק יותר גדול של מס שבח?
לאמי היו 2 דירות על שמה וכעת לאחר פטירתהמיהרו 2 אחי ( אנו 3) להעביר את 2 הבתים על שם כלנו.
כעת אנו רוצים למכור בית אחד
והשאלות-
1- האם נצטרךלשלם מס שבח כי יש על שמינו 2 בתים? ל2 האחים יש עוד בתים- ואני מתגוררת בבית השני של הירושה.
3- האם צריך לשלוח שמאי בתשלום כדי לאמוד את מס השבח או שיש רישום במשרדי המס.?
3- אם נעביר בית אחד על שמי - לפני המכירה- ואת השני על שם 2 האחים - ללא תמורה- האם יבוטל מס השבח?
4- האם- מפני שעל שמי -כרגע-2 בתים- שבאחד אני גרה,ו ל2 האחים 3 בתים-האם הם יצטרכו לשלם חלק יותר גדול של מס שבח?
ירשתי מאמי שתי דירות. האם במכירתן יאחוייב מס שבח?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
25/06/15
אור שלום,
1. אם בטרם פטירת אמך היו בבעלותה יותר מדירה אחת, במכירת דירת הירושה תחויב בתשלום מס שבח החל מיום רכישת הדירה על ידי אמך ועד למועד המכירה על ידך.
2. כדי לדעת מהי עלות הרכישה של הנכס על ידי אמך, ניתן לפנות לרשות המיסים ולבקש לעיין בתיק. על פי הנתונים יהיה ניתן להעריך את גובה מס השבח.
3.לא יבוטל מס השבח במקרה כזה. מציעה לכם לפנות לעו"ד לבדיקת אפשרות לביצוע הסכם עזבון אשר עשוי לפטור את עניין החיוב בתשלום מס שבח.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
1. אם בטרם פטירת אמך היו בבעלותה יותר מדירה אחת, במכירת דירת הירושה תחויב בתשלום מס שבח החל מיום רכישת הדירה על ידי אמך ועד למועד המכירה על ידך.
2. כדי לדעת מהי עלות הרכישה של הנכס על ידי אמך, ניתן לפנות לרשות המיסים ולבקש לעיין בתיק. על פי הנתונים יהיה ניתן להעריך את גובה מס השבח.
3.לא יבוטל מס השבח במקרה כזה. מציעה לכם לפנות לעו"ד לבדיקת אפשרות לביצוע הסכם עזבון אשר עשוי לפטור את עניין החיוב בתשלום מס שבח.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצול שומה
ג'ון
22/06/15
אם לי יש דירה מלפני הנישואין ועל שמי ולאשתי דירה על שמה שקנינו יחד אחרי החתונה אנחנו נשואים כמעט שנה.. עכשיו רוצים דירה חדשה מקבלן האם אפשר לפצל שומה למס רכישה כך שאני אשלם חצי בחישוב של 2 דירות והיא פטור על החצי שלה?
האם ניתן לפצל שומת מס רכישה בין בני זוג?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
23/06/15
ג'ון שלום,
כן. התשובה חיובית.
בדיווח למס שבח על הרכישה יש למלא דיווח נפרד לך ולאשתך
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
כן. התשובה חיובית.
בדיווח למס שבח על הרכישה יש למלא דיווח נפרד לך ולאשתך
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המרצת פתיחה ללא יורשים
דביר
22/06/15
היי
רכשתי דירה לפני 18 שנה ממישהי שנפטרה לא מזמן. מתברר שהעו"ד שטיפל בעסקה עבור שנינו רק רשם הערת אזהרה על שמי. בינתיים ערכתי חוזה מכר עם קונה חדש ואז התברר שהדירה לא על שמי. הסכם המכר המקורי ברשותי. הגשתי המרצת פתיחה נגד הבנים שזכרתי שהיו למוכרת. השופט ביקש שאצרף צו ירושה או צו קיום צוואה. איך משיגים את זה והאם יתנו לי בכלל? האם יש דרך אחרת? העורך דין שטיפל בעסקה ביער את התיק כבר. אודה לתשובה אני אובד עצות
רכשתי דירה לפני 18 שנה ממישהי שנפטרה לא מזמן. מתברר שהעו"ד שטיפל בעסקה עבור שנינו רק רשם הערת אזהרה על שמי. בינתיים ערכתי חוזה מכר עם קונה חדש ואז התברר שהדירה לא על שמי. הסכם המכר המקורי ברשותי. הגשתי המרצת פתיחה נגד הבנים שזכרתי שהיו למוכרת. השופט ביקש שאצרף צו ירושה או צו קיום צוואה. איך משיגים את זה והאם יתנו לי בכלל? האם יש דרך אחרת? העורך דין שטיפל בעסקה ביער את התיק כבר. אודה לתשובה אני אובד עצות
כיצד ניתן לקבל העתק של צו קיום צוואה?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
25/06/15
דביר שלום,
יש לפנות לרשם לענייני ירושות ולבקש להנפיק עותק מצו קיום הצוואה / ירושה תמורה תשלום אגרה.
כל אדם זכאי לקבל העתק צו שניתן אחר מנוח.
בברכה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
יש לפנות לרשם לענייני ירושות ולבקש להנפיק עותק מצו קיום הצוואה / ירושה תמורה תשלום אגרה.
כל אדם זכאי לקבל העתק צו שניתן אחר מנוח.
בברכה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה שאלה
דלי
22/06/15
היי
אם קניתי דירה מקבלן , ויש לי 2 דירות אחרות, אחת מהן אתן לביתי ללא תמורה ואחת אמכור כדי לקנות את הדירה מהקבלן וזאת תוך 24 חודשים, האם צריך לכתוב את זה במש"ח או בתצהיר ? האם יהיה לי פטור ממס רכישה?
אם קניתי דירה מקבלן , ויש לי 2 דירות אחרות, אחת מהן אתן לביתי ללא תמורה ואחת אמכור כדי לקנות את הדירה מהקבלן וזאת תוך 24 חודשים, האם צריך לכתוב את זה במש"ח או בתצהיר ? האם יהיה לי פטור ממס רכישה?
האם ינתן פטור ממס רכישה בהחלפת דירות?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
23/06/15
דלי שלום,
עליך להעביר תחילה את הדירה במתנה לבתך. במידה ובתך קטינה יש לקבל עבור ההעברה אישור בית משפט. לאחר ההעברה לבתך, תיוותר בבעלותך דירה אחת. ברכישת הדירה הנוספת עליך להצהיר בטופס הדיווח למס השבח כי הדירה שרכשת באה להחליף את דירתך הנמכרת תוך 12/24 חודשים בהתאם לסוג הדירה שתרכשי.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
עליך להעביר תחילה את הדירה במתנה לבתך. במידה ובתך קטינה יש לקבל עבור ההעברה אישור בית משפט. לאחר ההעברה לבתך, תיוותר בבעלותך דירה אחת. ברכישת הדירה הנוספת עליך להצהיר בטופס הדיווח למס השבח כי הדירה שרכשת באה להחליף את דירתך הנמכרת תוך 12/24 חודשים בהתאם לסוג הדירה שתרכשי.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון גג בבית משוף
ראובן
22/06/15
אני מתגורר בבלוק גדול בן 7 כניסות, רשומים כחלקה אחת בטאבו, עד לאחרונה היה לנו גם מספר בניין משותף לכל הכניסות (לאחרונה העירייה נתנה מספר נפרד לכל כניסה - אם כי לכאו' אין לזה משמעות מעבר לנוחות התושבים).
בכל כניסה יש שתי מפלסים לגג. כעת נוצר צורך לבצע איטום בגג של המפלס השני (-לא בגג שמתחתיו אני גר) בכניסה שבה אני גר.
האם יש זכות לתבוע אותי להשתתף בתיקון ? האם אני חייב בהשתתפות יותר מאשר שאר הדיירים בבלוק שאינם בכניסה שלנו?
תודה רבה.
בכל כניסה יש שתי מפלסים לגג. כעת נוצר צורך לבצע איטום בגג של המפלס השני (-לא בגג שמתחתיו אני גר) בכניסה שבה אני גר.
האם יש זכות לתבוע אותי להשתתף בתיקון ? האם אני חייב בהשתתפות יותר מאשר שאר הדיירים בבלוק שאינם בכניסה שלנו?
תודה רבה.
האם חלה עלי חובת תיקון גג של בית באותה חלקה?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
23/06/15
ראובן שלום
יש לבדוק את תקנון הבית המשותף הרשום בטאבו כדי לענות על שאלתך.
בתקנון אמורות להיות הוראות ביצוע במקרים מעין אלו.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
יש לבדוק את תקנון הבית המשותף הרשום בטאבו כדי לענות על שאלתך.
בתקנון אמורות להיות הוראות ביצוע במקרים מעין אלו.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצול סעדים
יוסי
22/06/15
שלום
רציתי לדעת מה עדיף לעשות בפרקטיקה
בקשה לפיצול סעדים או בקשה לתיקון כ"ת
בתודה
סטודנט שנה ג
רציתי לדעת מה עדיף לעשות בפרקטיקה
בקשה לפיצול סעדים או בקשה לתיקון כ"ת
בתודה
סטודנט שנה ג
פנה לפורום בתי משפט
עו"ד ענת קציר
מנהלת
23/06/15
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם ממון
תומר
22/06/15
במידה שלאחד הצדדים ( זוג נשוי) יש דירת מגורים על שם אחד מהם, ונערך ביניהם הסכם ממון, האם רכישת דירה על שם הצד השני בלבד שאין בבעלותו דירה תחוייב במס רכישה כדירה יחידה או כדירה שניה ?
תודה
תודה
מהן השלכותיו של הסכם ממון על רכישת דירה לזוג?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
23/06/15
תומר שלום,
דירה שלגביה קובע הסכם ממון שהיא
רכושו הבלעדי של אחד מבני הזוג, לא ניתן מבחינה קניינית לקבוע כי היא דירה
בבעלות משותפת גם אם הצדדים חיים בה ביחד ומנהלים בה משק בית משותף.
אי לכך, ברכישת דירה נוספת שתרשם בין על שם אחד מהצדדים ובין על שם שניהם, יחול מס רכישה בגין רכישת דירה יחידה לצד שאין בבעלותו דירה נוספת, ואילו, הצד השני ישלם מס רכישה עבור רכישת דירה שאינה יחידה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
דירה שלגביה קובע הסכם ממון שהיא
רכושו הבלעדי של אחד מבני הזוג, לא ניתן מבחינה קניינית לקבוע כי היא דירה
בבעלות משותפת גם אם הצדדים חיים בה ביחד ומנהלים בה משק בית משותף.
אי לכך, ברכישת דירה נוספת שתרשם בין על שם אחד מהצדדים ובין על שם שניהם, יחול מס רכישה בגין רכישת דירה יחידה לצד שאין בבעלותו דירה נוספת, ואילו, הצד השני ישלם מס רכישה עבור רכישת דירה שאינה יחידה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה
אלכס
22/06/15
שלום לעונה
אני נשוי טרי מזה שנה ובבעלותי דירה, לאשתי גם דירה על שמה שתיהן מלפני הנישואין. אנחנו רוצים לקנות דירה ולמכור את הבית של אשתי לצרך רכישתו אבל לא למכור את הבית שלי שמושכר. לאשתי בת מנישואין קודמים בת 18, האם ניתן להעביר לה את הבית שלי ללא תמורה או שבגלל שהיא לא הבת שלי ולא אמצתי אותה אי אפשר? האם אשתי יכולה להעביר לה את הבית שלה ללא תמורה ולקבל פטור ממס רכישה? תודה רבה!!
אני נשוי טרי מזה שנה ובבעלותי דירה, לאשתי גם דירה על שמה שתיהן מלפני הנישואין. אנחנו רוצים לקנות דירה ולמכור את הבית של אשתי לצרך רכישתו אבל לא למכור את הבית שלי שמושכר. לאשתי בת מנישואין קודמים בת 18, האם ניתן להעביר לה את הבית שלי ללא תמורה או שבגלל שהיא לא הבת שלי ולא אמצתי אותה אי אפשר? האם אשתי יכולה להעביר לה את הבית שלה ללא תמורה ולקבל פטור ממס רכישה? תודה רבה!!
הלכת פלם
עו"ד ענת קציר
מנהלת
23/06/15
אלכס שלום,
אשתך יכולה להעביר את הדירה לבתה ללא תמורה (אם טרם מלאו לה 18 יש צורך באישור בית משפט לכך). אתה אינך יכול להעביר את הדירה שבבעלותך לבתה של אשתך, מאחר שהיא אינה עונה על הגדרת "קרוב" לפי החוק.
כמו כן, על פי "הלכת פלם"- אין ליצור שיתוף בנכסים שנרכשו לפני הנישואין או שהתקבלו בירושה או במתנה לאחר הנישואין אלא במקרים חריגים . כלומר, אם אשתך תעביר את דירתה במתנה לבתה, בקניית דירה חדשה משותפת לשניכם, מחצית הדירה תחויב במדרגות מס רכישה לפי רכישת דירה יחידה, ואילו המחצית השניה (המחצית שלך) תחויב בתשלום מס רכישה עבור דירה שאינה יחידה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
אשתך יכולה להעביר את הדירה לבתה ללא תמורה (אם טרם מלאו לה 18 יש צורך באישור בית משפט לכך). אתה אינך יכול להעביר את הדירה שבבעלותך לבתה של אשתך, מאחר שהיא אינה עונה על הגדרת "קרוב" לפי החוק.
כמו כן, על פי "הלכת פלם"- אין ליצור שיתוף בנכסים שנרכשו לפני הנישואין או שהתקבלו בירושה או במתנה לאחר הנישואין אלא במקרים חריגים . כלומר, אם אשתך תעביר את דירתה במתנה לבתה, בקניית דירה חדשה משותפת לשניכם, מחצית הדירה תחויב במדרגות מס רכישה לפי רכישת דירה יחידה, ואילו המחצית השניה (המחצית שלך) תחויב בתשלום מס רכישה עבור דירה שאינה יחידה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס רכישה
גלית
22/06/15
יש לי 2 דירות וחתמתי על הסכם מכר לקניית דירה חדשה מקבלן ואמכור את הדירה בה אני גרה. האם ניתן לקבל פטור ממס רכישה מהדירה הראשונה אם אעביר אותה לבת שלי שתהיה בת 18 בעוד חצי שנה, בהעברה ללא תמורה? אם כן איך מדווחים את זה במש"ח? תודה רבה.
העברה ללא תמורה לקרוב קטין
עו"ד ענת קציר
מנהלת
22/06/15
גלית,
עליך להעביר תחילה את הדירה במתנה לבתך. קחי בחשבון כי היות והיא קטינה יש לקבל עבור ההעברה אישור בית משפט. לאחר ההעברה לבתך, תוותר בבעלותך דירה אחת. ברכישת הדירה הנוספת עליך להצהיר בטופס הדיווח למס השבח כי הדירה שרכשת באה להחליף את דירתך הנמכרת תוך 12/24 חודשים בהתאם לסוג הדירה שתרכשי.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
עליך להעביר תחילה את הדירה במתנה לבתך. קחי בחשבון כי היות והיא קטינה יש לקבל עבור ההעברה אישור בית משפט. לאחר ההעברה לבתך, תוותר בבעלותך דירה אחת. ברכישת הדירה הנוספת עליך להצהיר בטופס הדיווח למס השבח כי הדירה שרכשת באה להחליף את דירתך הנמכרת תוך 12/24 חודשים בהתאם לסוג הדירה שתרכשי.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הנחה במס רכישה
גור
22/06/15
שלום
התחתנתי לפני שנה, לבעלי יש דירה מלפני הנישואין בו גרים הוריו, אנחנו גרים בדירה על שמי, אנחנו רוצים לקנות דירה משותפת, כמה מס רכישה נצטרך לשלם אם הדירה של בעלי לא על שמי ושלי לא על שמו? האם יש הפחתה במס רכישה כי הייתה לו דירה לפני הנישואין? בבקשה זהדחוף לי. תודה.
התחתנתי לפני שנה, לבעלי יש דירה מלפני הנישואין בו גרים הוריו, אנחנו גרים בדירה על שמי, אנחנו רוצים לקנות דירה משותפת, כמה מס רכישה נצטרך לשלם אם הדירה של בעלי לא על שמי ושלי לא על שמו? האם יש הפחתה במס רכישה כי הייתה לו דירה לפני הנישואין? בבקשה זהדחוף לי. תודה.
מהו גובה מס רכישה לזוג שבבעלותו דירה טרם נישואיו?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
22/06/15
גור שלום,
במקרה המתואר בשאלתך לא תהיה הפחתה במס רכישה, והרכישה תמוסה על פי מדרגות מס הרכישה לרכישת דירה שאינה יחידה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
במקרה המתואר בשאלתך לא תהיה הפחתה במס רכישה, והרכישה תמוסה על פי מדרגות מס הרכישה לרכישת דירה שאינה יחידה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החזרת ערבויות חוק מכר בקרקע של קק"ל
אור
22/06/15
האם ניתן להחזיר ערבויות חוק מכר בפרוייקט שנבנה על קרקע של קק"ל? מדובר בתמ"א 38 ובקרוב ימסרו הדירות החדשות. האם ניתן לרשום הערת אזהרה לפני חוזה החכירה?
מתי יש להחזיר ערבויות חוק מכר בקרקע של קק"ל?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
22/06/15
אור שלום,
בעיקרון, ערבוית חוק מכר מוחזרות עם מועד מסירת הדירה או עם מתן בטוחה אחרת כמו הערת אזהרה על פי החוק. במקרה שלך, אין אפשרות לענות על שאלתך מבלי לקרוא את חוזה התמ"א והרכישה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בעיקרון, ערבוית חוק מכר מוחזרות עם מועד מסירת הדירה או עם מתן בטוחה אחרת כמו הערת אזהרה על פי החוק. במקרה שלך, אין אפשרות לענות על שאלתך מבלי לקרוא את חוזה התמ"א והרכישה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוכחת מגורים בנכס
מיטל
22/06/15
שלום רב,
אנו גרים בנכס שאותו אנו מעוניינים למכור. הנכס ניתן לנו במתנה ולכן למיטב הבנתנו יש להמתין תק צינון של 3 שנים.
שאלתי היא, כרגע רק חשבון הארנונה על שמי ואילו כל שאר החשבונות : מיים,חשמל, גז אינם על שמי אלא על שם הוריי .
אנו גרים בפועל מרגע ההעברה ללא תמורה, 28.2.13 ועד היום.
כלומר שנתיים וחצי. האם יש להעביר כעת את שאר החשבונות על שמי? על מנת שיהא אסמכתא נוספת למגוריי בדירה? או שמא דווקא העברה עכשיו תעורר חשד . אנו רוצים למכור בתום 3 שנים ומבקשים להבין כיצד יהיה לנו הכי קל על מנת לקבל את הפטור מהמס.
היינו היום במשרדי מיסוי מקרקעין בבאר שבע ונמסר לנו כי במידה והארנונה על שמנו זה יכול להיות בסדר...
מה זה אומר?
נא עזרתכם ,
בתודה !
אנו גרים בנכס שאותו אנו מעוניינים למכור. הנכס ניתן לנו במתנה ולכן למיטב הבנתנו יש להמתין תק צינון של 3 שנים.
שאלתי היא, כרגע רק חשבון הארנונה על שמי ואילו כל שאר החשבונות : מיים,חשמל, גז אינם על שמי אלא על שם הוריי .
אנו גרים בפועל מרגע ההעברה ללא תמורה, 28.2.13 ועד היום.
כלומר שנתיים וחצי. האם יש להעביר כעת את שאר החשבונות על שמי? על מנת שיהא אסמכתא נוספת למגוריי בדירה? או שמא דווקא העברה עכשיו תעורר חשד . אנו רוצים למכור בתום 3 שנים ומבקשים להבין כיצד יהיה לנו הכי קל על מנת לקבל את הפטור מהמס.
היינו היום במשרדי מיסוי מקרקעין בבאר שבע ונמסר לנו כי במידה והארנונה על שמנו זה יכול להיות בסדר...
מה זה אומר?
נא עזרתכם ,
בתודה !
מהו המועד הקובע לסיום תקופת הצינון לאחר קבלת מתנה?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
22/06/15
מיטל שלום,
שם משלם החשבונות אינו מהווה בהכרח ראיה לכך שהוא מתגורר בדירה. הראיה למועד תחילת תקופת הצינון, דהיינו, מועד תחילת המגורים בדירה נקבע על פי הצהרתך בטופס הדיווח למס שבח אשר עליו חתמת בעת ביצוע עסקת המתנה. בטופס נדרשת להצהיר האם הדירה תשמש לאותך למגורים ומאיזה תאריך.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
שם משלם החשבונות אינו מהווה בהכרח ראיה לכך שהוא מתגורר בדירה. הראיה למועד תחילת תקופת הצינון, דהיינו, מועד תחילת המגורים בדירה נקבע על פי הצהרתך בטופס הדיווח למס שבח אשר עליו חתמת בעת ביצוע עסקת המתנה. בטופס נדרשת להצהיר האם הדירה תשמש לאותך למגורים ומאיזה תאריך.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס רכישה
סיגי
21/06/15
שלום
רציתי לדעת איך אפשר לקבל פטור ממס רכישה אם בבעלותי 2 דירות וקניתי דירה חדשה. אני רוצה להעביר אחת לבן שלי בן 25 ואחת למכור ולממן את החדשה. באיזה תנאי יהיה לי פטור ואיך מדווחים על זה במשח?
רציתי לדעת איך אפשר לקבל פטור ממס רכישה אם בבעלותי 2 דירות וקניתי דירה חדשה. אני רוצה להעביר אחת לבן שלי בן 25 ואחת למכור ולממן את החדשה. באיזה תנאי יהיה לי פטור ואיך מדווחים על זה במשח?
פטור ממס רכישה בעת החלפת דירות
עו"ד ענת קציר
מנהלת
23/06/15
סיגי שלום,
עליך להעביר תחילה את הדירה במתנה לבנך. לאחר ההעברה לבנך, תיוותר בבעלותך דירה אחת. ברכישת הדירה הנוספת עליך להצהיר בטופס הדיווח למס השבח כי הדירה שרכשת באה להחליף את דירתך הנמכרת תוך 12/24 חודשים בהתאם לסוג הדירה שתרכשי.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
עליך להעביר תחילה את הדירה במתנה לבנך. לאחר ההעברה לבנך, תיוותר בבעלותך דירה אחת. ברכישת הדירה הנוספת עליך להצהיר בטופס הדיווח למס השבח כי הדירה שרכשת באה להחליף את דירתך הנמכרת תוך 12/24 חודשים בהתאם לסוג הדירה שתרכשי.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצהרת קונה- מס רכישה
דוד
21/06/15
ברצוני לברר מה עושים במצב בו לאדם יש שתי דירות, דיווח עליהן במש"ח, כעת רוצה להעביר לבן שלו את אחת הדירות שלו. הבן סטודנט תושב הארץ וגר בחו"ל, האם יוכל האב לקבל פטור ממס רכישה בדירה השניה, האם עצם הדיווח במש"ח מאפשר העברה ללא תמורה, אם ההעברה נעשית מאוחר למש"ח הראשון? האם אפשר לקבל פטור ממס רכישה במקרה כזה?
העברה ללא תמורה
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
21/06/15
שלום,
אם אני מבינה נכון, בבעלותך הייתה דירה ראשונה וקנית דירה נוספת.
כעת, אתה מעוניין להעביר ללא תמורה את הדירה הראשונה, ולהפחית בכך את מס הרכישה בדירה הנוספת.
בנוגע לעסקת העברה ללא תמורה- יהיה פטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין. מס הרכישה יהיה 1/3 ממס הרכישה בעסקה רגילה. בהנחה שלבן אין בבעלותו דירה נוספת ובהנחה ששווי הדירה הראשונה עד 1.5 מיליון ש"ח- לא יחול מס רכישה (לפי המדרגות הנמוכות של דירה ראשונה).
בנוגע לרכישת הדירה השנייה- יש להגיש בקשה לתיקון שומה, כך שיסומן במש"ח כי יש בבעלותך דירה נוספת ובכוונתה למכור אותה תוך 24 חודשים, ולכן לתקן את השומה העצמית למס רכישה לפי מדרגות של דירה יחידה.
בד בבד, יש להודיע על כך שכבר העברת את הדירה ללא תמורה לבנך, כך שהשומה לא תוקפא.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
אם אני מבינה נכון, בבעלותך הייתה דירה ראשונה וקנית דירה נוספת.
כעת, אתה מעוניין להעביר ללא תמורה את הדירה הראשונה, ולהפחית בכך את מס הרכישה בדירה הנוספת.
בנוגע לעסקת העברה ללא תמורה- יהיה פטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין. מס הרכישה יהיה 1/3 ממס הרכישה בעסקה רגילה. בהנחה שלבן אין בבעלותו דירה נוספת ובהנחה ששווי הדירה הראשונה עד 1.5 מיליון ש"ח- לא יחול מס רכישה (לפי המדרגות הנמוכות של דירה ראשונה).
בנוגע לרכישת הדירה השנייה- יש להגיש בקשה לתיקון שומה, כך שיסומן במש"ח כי יש בבעלותך דירה נוספת ובכוונתה למכור אותה תוך 24 חודשים, ולכן לתקן את השומה העצמית למס רכישה לפי מדרגות של דירה יחידה.
בד בבד, יש להודיע על כך שכבר העברת את הדירה ללא תמורה לבנך, כך שהשומה לא תוקפא.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכרון דברים + סעיפי חוזה מול שוכרים
שי
21/06/15
שלום רב,
שוכרת שלנו חתמה בפנינו על זיכרון דברים בו היא מתחייבת לשכור ממנו את הדירה שלנו בהתאם לחוזה שייחתם בינינו.
כיום אנו במו"מ לגבי סעיף אופציה להמשך + עניין העלאות גבוה דמי השכירות בתק האופציה.
השוכרים מתעקשים שיופיע סעיף האומר כי לא נוכל לבטל את האופציה שלהם להמשך שכירות לשנה נוספת אלא מסיבה של "חזרה אל הנכס לטובת מגורים בלבד" - בעוד אנו לא מוכנים לחתום על סעיף כה מגביל ומבקשים לציין סעיף האומר : למשכיר שמורה אופציה לביטול המשך השכירות לתק' האופציה מסיבה של צורך מהותי בנכס (ללא פירוט מה הסיבה, למשל מכירה).
כמו כן השוכרים מתעקשים שנחתום על כך שבתק' האופציה יישארו דמי השכירות על אותו סכום שנחתם היום, ולא תהיה אפשרות לנו להעלותם אלא רק במידה ו"ערכנו שיפוץ מהותי בנכס תהיה שמורה לנו הזכות למו"מ על דמי השכירות".
לא מקובל עלינו - שכן אנו מבקשים לציין כי שמורה לנו האופציה להעלות את דמי השכירות (ולא רק זכות לניהול מו"מ!...) גם במידה ויתבצע שיפוץ או במידה ויעלו דמי השכירות הכלליים בשוק - תוך ציון שאנו לא נוכל לחרוג מגובה דמי השכירויות המקובלים בשוק נכון ליום חידוש החוזה לתק' האופציה.
אנו חוששים כי המו"מ המתמשך עם השוכרים יביא לאי חתימתם על החוזה ואנו מאוד תלויים בתשלומי השכירות שלהם , (לטובת תשלום דמי שכירות שלנו בדיה אחרת שנשכור) אך מבקשים לדעת האם חתימת "זכרון הדברים" בה התחייבו לשכור - תגן עלינו. וכן האם דרישותינו מקובלות ולגיטימיות בפני השוכרים?
שוכרת שלנו חתמה בפנינו על זיכרון דברים בו היא מתחייבת לשכור ממנו את הדירה שלנו בהתאם לחוזה שייחתם בינינו.
כיום אנו במו"מ לגבי סעיף אופציה להמשך + עניין העלאות גבוה דמי השכירות בתק האופציה.
השוכרים מתעקשים שיופיע סעיף האומר כי לא נוכל לבטל את האופציה שלהם להמשך שכירות לשנה נוספת אלא מסיבה של "חזרה אל הנכס לטובת מגורים בלבד" - בעוד אנו לא מוכנים לחתום על סעיף כה מגביל ומבקשים לציין סעיף האומר : למשכיר שמורה אופציה לביטול המשך השכירות לתק' האופציה מסיבה של צורך מהותי בנכס (ללא פירוט מה הסיבה, למשל מכירה).
כמו כן השוכרים מתעקשים שנחתום על כך שבתק' האופציה יישארו דמי השכירות על אותו סכום שנחתם היום, ולא תהיה אפשרות לנו להעלותם אלא רק במידה ו"ערכנו שיפוץ מהותי בנכס תהיה שמורה לנו הזכות למו"מ על דמי השכירות".
לא מקובל עלינו - שכן אנו מבקשים לציין כי שמורה לנו האופציה להעלות את דמי השכירות (ולא רק זכות לניהול מו"מ!...) גם במידה ויתבצע שיפוץ או במידה ויעלו דמי השכירות הכלליים בשוק - תוך ציון שאנו לא נוכל לחרוג מגובה דמי השכירויות המקובלים בשוק נכון ליום חידוש החוזה לתק' האופציה.
אנו חוששים כי המו"מ המתמשך עם השוכרים יביא לאי חתימתם על החוזה ואנו מאוד תלויים בתשלומי השכירות שלהם , (לטובת תשלום דמי שכירות שלנו בדיה אחרת שנשכור) אך מבקשים לדעת האם חתימת "זכרון הדברים" בה התחייבו לשכור - תגן עלינו. וכן האם דרישותינו מקובלות ולגיטימיות בפני השוכרים?
זיכרון דברים בהסכם שכירות
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
21/06/15
שלום,
קודם כל, יש לבחון מה הוראות זכרון הדברים. האם הוסכם כי אם לא יחתם הסכם שכירות תוך תקופת זמן מסויימת זכרון הדברים בטל?
בנוגע לדרישותיכם, מדובר בהסכמות בין הצדדים, ובאפשרותכם להתעקש על סעיפים שהם מהותיים בעינכם.
1. בנוגע לאופציה- אופציה היא תקופת זמן נוספת להארכת הסכם השכירות שניתנת לשוכרים, כלומר ככל שהשוכרים יקיימו את הסכם השכירות במלואו, יוארך הסכם השכירות לתקופה נוספת. ניתן לסייג את האופציה, אך היא תאבד מערכה. לפיכך, באפשרותכם שלא לתת אופציה בכלל.
2. לגבי העלאת דמי השכירות בתקופת האופציה- כנ"ל באפשרותכם שלא להסכים לאי העלאת דמי השכירות. הייתי מציעה שתכתבו שדמי השכירות יעלו בהתאם לעליית מדד המחירים לצרכן. נראה לי הוגן.
ובדיעבד, הייתי מציעה כלל לא לחתום זיכרון דברים בהסכם שכירות ובהסכם מכר. זיכרון דברים הוא הסכם מחייב ויוצר בעיות רבות במקרים של חוסר הסכמה במשא ומתן לקראת ההסכם הסופי.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
קודם כל, יש לבחון מה הוראות זכרון הדברים. האם הוסכם כי אם לא יחתם הסכם שכירות תוך תקופת זמן מסויימת זכרון הדברים בטל?
בנוגע לדרישותיכם, מדובר בהסכמות בין הצדדים, ובאפשרותכם להתעקש על סעיפים שהם מהותיים בעינכם.
1. בנוגע לאופציה- אופציה היא תקופת זמן נוספת להארכת הסכם השכירות שניתנת לשוכרים, כלומר ככל שהשוכרים יקיימו את הסכם השכירות במלואו, יוארך הסכם השכירות לתקופה נוספת. ניתן לסייג את האופציה, אך היא תאבד מערכה. לפיכך, באפשרותכם שלא לתת אופציה בכלל.
2. לגבי העלאת דמי השכירות בתקופת האופציה- כנ"ל באפשרותכם שלא להסכים לאי העלאת דמי השכירות. הייתי מציעה שתכתבו שדמי השכירות יעלו בהתאם לעליית מדד המחירים לצרכן. נראה לי הוגן.
ובדיעבד, הייתי מציעה כלל לא לחתום זיכרון דברים בהסכם שכירות ובהסכם מכר. זיכרון דברים הוא הסכם מחייב ויוצר בעיות רבות במקרים של חוסר הסכמה במשא ומתן לקראת ההסכם הסופי.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה שניתנה במתנה
מיטל
21/06/15
שלום,
ברשותי דירה שניתנה לי ע"י אבי ללא תמורה. הדירה הועברה על שמי בשטר המכר בתאריך 28.2.13
כיום אני מעוניין למכור אותה. האם חל עליי מס שבח ואם כן באיזה שיעור?
ברצוני להדגיש כי נכון ליום הקנייה שלי ללא תמורה (28.2.13) הייתי כבר נשוי + 2 וכן גרתי בפועל בדירה מאז ועד היום.
אודה לתשובתך,
ברשותי דירה שניתנה לי ע"י אבי ללא תמורה. הדירה הועברה על שמי בשטר המכר בתאריך 28.2.13
כיום אני מעוניין למכור אותה. האם חל עליי מס שבח ואם כן באיזה שיעור?
ברצוני להדגיש כי נכון ליום הקנייה שלי ללא תמורה (28.2.13) הייתי כבר נשוי + 2 וכן גרתי בפועל בדירה מאז ועד היום.
אודה לתשובתך,
תקופת צינון בעסקת העברה ללא תמורה
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
21/06/15
שלום,
סעיף 49 ו א 2 לחוק מיסוי מקרקיען קובע כי עיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר, תקופת הצינון הינה עד שיחלפו, מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעלה – שלוש שנים.
כעבור פרק זמן זה, ובהנחה שאין בבעלותך דירה נוספת, תוכל למכור את הדירה בפטור ממס שבח.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
סעיף 49 ו א 2 לחוק מיסוי מקרקיען קובע כי עיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר, תקופת הצינון הינה עד שיחלפו, מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעלה – שלוש שנים.
כעבור פרק זמן זה, ובהנחה שאין בבעלותך דירה נוספת, תוכל למכור את הדירה בפטור ממס שבח.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תכנית כחלון
מתעניין
21/06/15
שלום,
האם ידוע לכם, באשר לתכנית כחלון / סתיו שפיר וכו' - האם הגבלת העלאת דמי השכירות צפויה לחול רק על דירות מגורים, או גם על משרדים.
תודה.
האם ידוע לכם, באשר לתכנית כחלון / סתיו שפיר וכו' - האם הגבלת העלאת דמי השכירות צפויה לחול רק על דירות מגורים, או גם על משרדים.
תודה.
תוכנית כחלון
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
21/06/15
שלום,
לאור העובדה שאין עדיין חוק מחייב בעניין תוכנית כחלון, אינני יכולה לענות על שאלתך.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
לאור העובדה שאין עדיין חוק מחייב בעניין תוכנית כחלון, אינני יכולה לענות על שאלתך.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם יש תוקף לפעולות כונס נכסים שלא קיבל את הסכמתי?
רחל
21/06/15
בהליך פירוק שיתוף במקרקעין מרצון. דהיינו מטעם בעלים במושעא ולא בגלל פשיטת רגל או גירושין, מונה כונס נכסים בניגוד לרצוני. הגשתי בקשות לבטל את המינוי ובית המשפט סירב.האם יש תקפות לפעולות שעשה כונס הנכסים בשמי , למרות שלא קיבל את הסכמתי?
פעולות כונס נכסים
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
21/06/15
שלום,
כל פעולה של כונס נכסים שקיבלה את אישור בית משפט- תקפה.
ככל שהינך סבורה שההחלטות ניתנו שלא כדין בשל רמאות או הטעיה של הכונס- באפשרותך לפנות בבקשה מתאימה לבית המשפט.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
כל פעולה של כונס נכסים שקיבלה את אישור בית משפט- תקפה.
ככל שהינך סבורה שההחלטות ניתנו שלא כדין בשל רמאות או הטעיה של הכונס- באפשרותך לפנות בבקשה מתאימה לבית המשפט.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון דוד-בדירה שנמכרה
סמי
21/06/15
רכשתי דירה לפני מספר חודשים כאשר המסירה היא בתחילת חודש אוגוסט.
בביקור שערכתי בשבוע שעבר בדירה . בכניסה למעלית נתקלתי במודעה של הועד שמבקשת מהדיירים להעביר עד חודש מאי סכום כסף לתיקון המערכת הסולארית.
שאלתי -מי אמור לשאת בהוצאה הנ"ל?
לתשובתכם אודה
בביקור שערכתי בשבוע שעבר בדירה . בכניסה למעלית נתקלתי במודעה של הועד שמבקשת מהדיירים להעביר עד חודש מאי סכום כסף לתיקון המערכת הסולארית.
שאלתי -מי אמור לשאת בהוצאה הנ"ל?
לתשובתכם אודה
תיקון דוד- אחרי חתימת החוזה ולפני מסירת מפתח
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
21/06/15
שלום,
יש לבחון את הוראות הסכם המכר.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
יש לבחון את הוראות הסכם המכר.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
