פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
קניית דירה להשקעה
רכישת דירה ישנה
רכישת דירה יד שנייה, בשונה מרכישת דירה מקבלן, היא רכישה ללא אחריות AS-IS, כלומר אם ישנו פגם/ ליקוי בדירה שנגרם לאחר קבלת המפתח- האחריות לתיקון תחול על הקונה.
בדירה ישנה יש יותר סיכוי לליקויים, שכן המערכות הינן ישנות.
ניתן להזמין חברת בדק שיבצעו בדיקות פיזיות בדירה, וכן יבדקו את הדירה מבחינה תכנונית ברשות המקומית.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטר מכר
נוחות
רישום החלק במקרקעין בשטר המכר
מדובר בעניין מתמטי פשוט. כאשר המונה הינו שבר בעצמו, מכפילים את המכנה כדי לשמור על אותו היחס.
אני מניחה שאת ה- 173 מ"ר רוכשים שני אנשים, כלומר לכל אחד מהם יש 86.5/850 מ"ר.
בטאבו לא רושמים מונה שהוא שבר, אלא לכל אחד יש 173/1700 מ"ר.
אין הבדל מהותי ברישום, שהרי החלק במקרקעין הוא אותו החלק.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
דירה מקבלן שינוי אדריכלי שלא בתכנון
קנינו דירה מקבלן בפברואר השנה דופלקס לופט. אחרי קצת יותר משבועיים מחתימת החוזה התבקשנו להגיע לשינוי דיירים. מכוון שבנו את הקומה הראשונה והקירות של קומה א׳ היו נורא נוקשים עם הבקשות שלנו.
אחד מהבקשות הייתה לפתוח את החלל הכפול ולהשיר אותו פתוח בקומה ב׳(כל הקיר בכניסת לדירה). הם עמרו שצריכים לבדוק בגלל שהלוח חשמל ממוקמת מקומה א׳ לב׳. קבלנו פתרון חלקי שלא ממש הבננו. אנחנו ללא נסיון בקניה דירה.דירה ראשונה לא חשבנו שאדריכל יתן המלצה שגויה. עכשוו גילינו שלכל הדיירים כן עשו בידיוק את השינוי שביקשנו. חוץ מזה בנו קיר בולט, לא קשור לכלום כדי להכניס את הלוח החשמל. בתכנון לא מופיע קיר כזה ולא הודיעו לנו על השינוי. מה עלי לעשות? לא יכול להיות שהם יכולים לעשות מה שהם רוצים. אני יכולה לתבוע אותם? בבקשה המלצה. שנינו לבד בארץ ואין למי לפנות. תודה מראש!!
ביצוע שינויים בדירה שנרכשה מקבלן
הקבלן מתחייב לבנות על פי המפרט והתשריטים שנחתמו במעמד חתימת ההסכם, אלא אם כן הוסכם על שינוי אחר.
לעיתים הקבלן מכניס הוראה בהסכם כי התחייבויותיו כפופות לדרישות הרשויות. יש לבדוק מדוע הקבלן ביצע את השינוי ב"קיר הבולט".
בנוגע לשינויים שביקשתם, יש לבדוק מה הוראות ההסכם בנוגע לשינויים. בדרך כלל קיים סעיף בהסכם לפיו השינויים כפופים לכך שלא תהיה פגיעה בתשתיות הבניין, וכן שלא מדובר בחריגה מהיתר הבנייה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חברת אחזקות
חברת אחזקה
קודם כל, יש לקרא את ההסכם מול חברת האחזקה ולבדוק האם יש הוראות ספציפיות בנוגע לפנייה לחברה ולפרק הזמן שניתן לחברה לתיקון.
ככל שהחברה לא עומדת בהוראות ההסכם, ניתן לשלוח מכתב התראה על ידי עורך דין שמודיע לחברה כי ככל שהליקוי לא יתוקן תוך 7 ימים, תפנו לערכאות משפטיות.
אם הליקוי לא יתוקן- ניתן להגיש תביעה לצו עשה שתורה לחברה לתקן את הליקוי.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אופציה לתקופה נוספת- חוזה שכירות
הארכת חוזה
דייר תובע נציגות הבניין
דייר אצלנו תובע את נציגות הבניין על רשלנות לכאורה בטיפול נזילה בגג כאשר במקביל הוא תובע את הקבלן.
1. האם תרבות הדיור מספקת עורך דין מטעמה לייצוג הדיירים בתביעה, כתיבת כתב הגנה וכתב תביעה שכנגד?
2. אם הדיירים מחליטים לשכור את שירותיו של עו"ד, והשופט פוסק לטובת הנתבעים, האם במצב כזה השופט ידרוש אוטומטית את הסכום המלא של הוצאות עורך הדין? האם על מנת לקבל את מלוא ההוצאות, משתלם לתבוע בתביעה נגדית?
האם האגודה לתרבות הדיור מספקת שירותים משפטיים?
1. תרבות הדיור נותנת שירותים משפטיים לרבות יצוג בבתי משפט, כתיבת כתבי בי- דין וכיו"ב.
2. עורך הדין שייצג את הנתבעים צריך לדרוש בכתב ההגנה החזר של הוצאות שכ"ט עו"ד. השופט יחליט האם לתת או לא.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
רכשתי דירה להשקעה על הנייר, זמן אספקה בתחילת 17.
אני מחזיק בדירת מגורים.
עלי לשלם מס רכישה.
במידה ואמכור את אחת הדירות האם אקבל החזר מס רכישה? מתי עלי למכור את הדירה?
תודה
האם ניתן לקבל החזר מס רכישה?
במידה ותמכור את דירת המגורים תוך 24 חודשים מיום שרכשת את הדירה להשקעה תוכל להיות זכאי לתשלום מס רכישה כאילו הדירה להשקעה היא דירתך היחידה.
במקרה כזה, יהיה עליך לפנות למשרדי מיסוי מקרקעין ולדווח כי מכרת את דירת המגורים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי חוזה לשוכר חלופי
מצרף את נוסח הסעיף הרלוונטי בחוזה: "במידה והשוכר ירצה להפסיק את תקופת השכירות לפני תום תקופת השכירות, יהיה עליו למצוא שוכר אחר במקומו שיהיה מקובל על המשכיר ובאותם התנאים." תודה.
האם דרישה למציאת שוכר חלופי בתנאים חדשים מוצדקת?
על פי הסעיף המצוטט, על פניו, נראה כי בעל הדירה יכול לדרוש כי תמצא שוכר חלופי במקומך באותם תנאים. דהיינו, אם בעל הדירה משנה את התנאים הקיימים בחוזה, לא יוכל לחייבך למצוא שוכר חלופי בתנאים החדשים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעל דירה ממרר לי את החיים
עזבתי דירה לפני כ 4 חודשים לאחר שבעל הדירה אישר לי באופן ברור לצאת חודשיים לפני הזמן. הדירה פונתה כשהיא נקייה ומסויידת ופנויה מכל רכוש שלי. בעל הדירה סרב להחזיר לי את השקים ודרש שאתקן לא בבית דברים כמו רטיבויות ארונות מטבח, תריסים, אורנות אמבטיה דברים שמעולם לא ניזוקו או נגרם להם כל נזק מהשימוש שלי! הוא למעשה ניסה בכל כוחו להוציא ממני שיפוץ מלא לדירה כשכל ההתנהלות ביננו מהתנהלת בקללות ואיומים מצידו עד שכמעט הרים על חבר שהיה איתי יד. משלא הסכמתי לדרישותיו וכל עו"ד שלקח פרש מהעניין הגשתי מחוסר ברירה תביעה לבהמ"ש שיחזיר לי את השקים יש לציין שמכיוון שלא הסכים להחזיר על שמו את החשבונות אני שילמתי עד יוני מים ארנונה וחשמל לדירה. הוא כמובן פתח לי הוצלפ על שק הבטחון והגיש כתב הגנה שעוד לא נמסר לי. אני ממש לא ישנה בלילה מהסיפור הזה מעולם לא נתבעתי או הייתי חייבת למישהו כסף. מה לעשות??? יש לי שיחות מוקלטות של כל הקללות ואיומים שלו... איך אני מתמודדת איתו?????? עזרה!!
הגישו נגדי תביעה בהוצאה לפועל. מה עלי לעשות?
הפורום נועד לתת מענה לשאלות ממוקדות.
אני מציעה לך לפנות לייעוץ אישי על מנת לקבל הכוונה.
בהצלחה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירה של חלק ממקרקעין
ברצוני לערוך חוזה מכר בין שותפים שווים במקרקעין (כל אחד 1/2 זכויות) שותף 1 מעוניין לרכוש את חלקו של שותף 2 ובכך להפוך לבעל המקרקעין באופן שלם (1/1 מהמקרקעין) מאחר ואין עסקה בחלק מסוים ו/או חלק ממקרקעין האם יש לערוך חוזה מכר רגיל בין השותפים ולראות את העסקה כעסקה רגילה או שיש לערוך עסקה ו/או חוזה שונה מהמקובל ועל עסקה כזאת חלים כללים שונים?
אודה מראש לתשובתכם
מכירה של חלק ממקרקעין
מדובר בעסקה רגילה.
צד א רוכש את כל זכויותיו של צד ב במקרקעין.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה בבנין משותף
תיקון צו רישום הבית המשותף בעקבות שינוי חניות
האם נותר דייר ללא חניה עקב השינוי?
האם תוקן צו רישום הבית המשותף בעקבות השינוי?
בברכה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כתב ערבות להמשך חוזה שכירות
האם יש להחתים שוב ערבים עם חידוש חוזה שכירות?
אם לא כתוב על גבי שטר הערבות כי הערבות תהיה תקפה לכל תקופות השכירות של השוכר, כדאי להחתים שוב את הערב.
בברכה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חברה שהתפרקה נותרה רשומה כבעלת מקרקעין
שאלתך מתאימה יותר לפורום דיני חברות
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הטעיה לגבי שטח מרפסת בדירה שנמכרה לנו מקבלן
רכשנו דירה אשתי ואני לפני כחודשיים, עפ"י הצהרת הקבלן בחוזה הרכישה החתום: 128.93 מ"ר + 20.26 מ"ר מרפסת. האכלוס יהיה רק בעוד כשנה. הדירה עצמה עדיין לא נמדדה, אך המרפסת כן והמטראז שלה נמוך משמעותית מהמוצהר בחוזה הרכישה החתום, רק 18.10 מ"ר.
האם יש פה מקום להטעיית צרכנים? במפרט הטכני לחוזה מצויין כך:
הערות לחישובי השטחים:
1. "מרפסת שמש" – מרפסת חיצונית לדירה; שטחה של מרפסת הוא שטח הרצפה הכלוא בתוך המצולע הנוצר על ידי הקווים העוברים על פניהם החיצוניים של קירות החוץ או המעקים הבנויים של המרפסת ועל פניהם החיצוניים של קירות הדירה הגובלים במרפסת.
2. שטחו של מחסן הוא השטח הכלוא בין קירות המחסן התוספת שטח הקירות; כאשר קיר המחסן מפריד בינו לבין חלק של דירה אחרת ייכלל רק השטח שמתחת למחצית הרוחב של הקיר; כאשר קיר המחסן גובל בשטח משותף ייכלל שטח הקיר במלואו.
3. שטחו של מרתף הוא השטח הכלוא בין קירות החוץ של המרתף בתוספת שטח תיאורטי מתחת לקירות החוץ בעובי 20 ס"מ; כאשר קיר המרתף מפריד בינו לבין חלק של דירה אחרת ייכלל רק השטח שמתחת למחצית הרוחב של הקיר; כאשר קיר המרתף גובל בשטח המשותף ייכלל שטח הקיר במלואו.
4. שטחה של גינה כולל את שטח הקירות התומכים בהיקפה; תותר סטיה בשיעור של עד 5% בין שטח הגינה המופיע במפרט המכר לבין השטח למעשה.7. סטיות קבילות:הסטיות המפורטות להלן הן סטיות קבילות ולא יראו אותן כסטיה ממפרט זה:(א) סטיה בשיעור של עד 2% בין שטח כמפורט בסעיפים 5 ו-6 ובין השטח למעשה; ואולם לעניין שטחה של גינה תותר סטיה גדולה יותר כמפורט בסעיף 6.6 והערה 4 לעיל.(ב) סטיה בשיעור של עד 5% בין מידות האבזרים במפורט ומידות האבזרים למעשה.אודה להתיחסותך בהקדם,תודה. לי
האם ניתן לתובע קבלן בגין סטייה בשטח מרפסת?
אם מידות השטח בפועל אינן עומדות בקריטריונים ובהצהרות הקבלן, הרי שמתקיימת סטייה שאינה מותרת שבגינה ייתכן וניתן להגיש כנגד הקבלן תביעה משפטית.
יש לפנות למודד / שמאי כדי להעריך האם קיימת סטייה והאם סטייה זו עומדת בקריטריונים שנקבעו בהסכם/ בחוק.
בהצלחה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסים
האם מס שבח ומס רכישה יחושבו לפי סכום בחוזה או לפי שווי?
האם רשות המיסים בודקת את שווי התמורה בחוזה מכר?
מס שבח ורכישה יחושבו על פי הצהרתך לרשויות המס ועליך לצרף את ההסכם.
יחד עם זאת, אם מחיר הדירה נמוך משמעותית משווי השוק, קיים סיכוי שיפנה אליך מפקח מטעם רשות המיסים לבדיקת כשרות העסקה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלת העתק של חוזה השכירות
בעל הדירה שלי טוען שאני מפר את החוזה בכך שאני מאפשר שיראה את הדירה לשוכרים עתידיים (תום החוזה בעוד שלושה חודשים) פעם אחת בשבוע בלבד (יום לבחירתו, אני עסוק בעבודה במשמרות). אין בידי את חוזה השכירות (הוא לא נתן לי עותק במעמד החתימה). האם ניתן לדרוש לקבל העתק של החוזה או לפחות הסעיף הרלוונטי?
קבלת העתק של חוזה השכירות
כן. זכותך לקבל עותק מהחוזה.
דרוש לקבלו.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אפשר תשובה בבקשה?
איך מאתרים מספר תעודת זהות של תושב ישראל?
שאלתך אינה שאלה משפטית מתחום הנדל"ן והמקרקעין.
לטעמי עליך לפנות לחוקר על מנת אתר את מספר תעודת הזיהוי.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחיר למשתכן
אחד מתנאי הזכאות לרכישת דירה בתכנית מחיר למשתכן הינו שאף פעם לא היית בעל דירה.. עכשיו השאלה היא כזאת, אמי נפטרה לפני כ-10 שנים ובשנת 2010 מונה כונס נכסים על דירתנו, אני ואחי היינו היורשים היחידים ולצורך העברת הבעלות על הדירה לקונה היה עלינו לבצע העברת בעלות ראשית משמה של אמי המנוחה על שמנו וישר לאחר מכן בוצעה העברת בעלות על שם הרוכשים... האם זה נחשב שהייתי בעל דירה? שכן הדירה נמכרה בעל כורחי היות והיינו יתומים ללא יכולת כלכלית לשלם את תשלומי המשכנתא..
לתשובתכם הדחופה אודה!
מחיר למשתכן
הערת אזהרה על זכות הקבלן
רכשתי דירה מקבלן. העברתי תשלום ראשון. האם הוא מחוייב לרשום על שמי הערת אזהרה על הזכויות שלו אפילו שאין פרצלציה? הערה בטאבו על הזכות שלו בבניין כשתהיה פרצלציה או שיש הסדר אחר לדירות יד ראשונה? תודה
רישום הערת אזהרה על רכישת זכיוית מקבלן
שלום רב
הקבלן אינו מחוייב לרשום על שמך הערת אזהרה אלא הוא רשאי לתת לך ערבות בנקאית בהתאם להוראות חוק המכר דירות בגין כל תשלום ששולם עד למסירת החזקה.
לאחר מסירת החזקה נהוג לרשום הערת אזהרה כנגד השבת הערבויות הבנקאיות
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה בטאבו ?
שכן בבית משותף רוצה להרחיב את דירתו ולבנות בשטח ששייך לכולם.
השכן מגיש את התכנית לוועדה לתו"ב והיא מאושרת.
איש מהשכנים לא מגיש ערר.
במקביל ומסיבות נוספות מתנהל הליך משפטי בין הבונה בפוטנציה לבין שכן שגר לידו.
במסגרת ההליך מוצא צו מניעה זמני האוסר על הרס במה שקיים ועל תוספות בנייה.
מי שרוצה לבנות מציע בו בזמן את דירתו למכירה.
שאלותי:
1) האם קיימת חובה חוקית של המוכר ליידע את הקונה על קיומם של ההליך והצו ? אם כן, מה הסנקציות הננקטות נגדו אם הוא נמנע מכך ?
2) האם צו מניעה שכזה אמור להרשם כהערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין (="טאבו")?
האם על מוכר לדירה ליידע את הקונה על הליכים משפטיים
שלום רב
כחלק מחובת הגילוי של המוכר כלפי הקונה עליו - על המוכר להודיע לקונה על קיומם של ההליכים המשפטיים, שאם לא כן מדובר בהטעייה, ו/או מצג שווא רשלני וחוסר תום לב בניהול החוזה
לא ניתן לרשום בגין צו המניעה "הערת אזהרה" אבל ניתן לבקש מביהמ"ש שנתן את הצו לרשום הערה על קיומו של הצו (לא הערת אזהרה) לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין כך שכל קונה ידע מראש על סמך עיון בטאבו על קיומם של ההליכים, וזאת אף אם המוכר לא יידע אותו על קיומם
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טעות ברישום תת חלקה בבניין משותף
[הקונים רוצים להחזיק כספים עד לתיקון העניין.]
תודה רבה רבה
תיקון טעות בצו רישום הבית המשותף
שלום רב
הדרך לתיקון הטעות היא פנייה למפקח על הבתים המשותפים בבקשה לתיקון צו רישום הבית המשותף ותשריט הבית המשותף. אם בעלי הדירות בבית המשותף ובמיוחד בעלי שתי הדירות הרלבנטיות (1-2) חותמים על הבקשה, וזו מוגשת בהסכמה - מדובר במהלך פשוט יחסית
אם תהיה התנגדות של אחד הדיירים - מדובר במהלך מורכב יותר
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צ׳ק ביטחון
שלום רב,
חבר שרצה לשכור דירה ביקש ממני לגבות אותו עם צקים שישמשו כביטחון וכעניין טכני כדי להוציא את העסקה לפועל. מתוך רצון טוב העברתי לבעלת הדירה צקים עבור שכר הדירה וצק נוסף שמשמש כביטחון. מלכתחילה הסכמנו בע״פ שהוא ישלם כל חודש בחודשו את כלל ההוצאות לבעלת הדירה ולרשויות השונות. כעת ״החבר״ לא מעוניין לשלם את החשבונות השונים בדירה ( במשך שנה שלמה ) שרשומים על שמו מטעמים כאילו ואחרים.
אציין שאני לא חתום כצד בחוזה ולא כערב בשום מקום.
האם אני רשאי לבטל את הצקים?
האם אני נחשב כערב או כצד בחוזה??
האם החשבונות השונים שרשומים על שמו יפלו עליי לבסוף על ידי הצ'ק בטחון?
תודה מראש
נדב
צ'ק בטחון
שלום רב
נא הפנה שאלתך לפורום דיני חוזים
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה הנדרש שנים רבות לאחר מכירת נכס
הופתענו לקבל היום מהעירייה
בקשה לתשלום היטל השבחה עבור דירה שאבי מכר לפני 15 שנה. המכתב הגיע על שם אבי, שנפטר כבר לפני למעלה מ-10 שנים. לבקשת התשלום צורפה הערכת היטל
השבחה של שמאי, שנערכה לפני כחודש, אך אין במסמכים הסבר מדוע נשלחה בקשה זו כעת ועל שום מה.
לא ידוע לנו אם הדירה נרשמה בטאבו על שם הקונה (בהסתמך על כך
שהמכתב מהעירייה נשלח ע"ש אבי, ההנחה היא שלא).
הערכת היטל ההשבחה מפרטת את כל
התוכניות העירוניות שחלות על הדירה. התוכניות שפורטו הן משנת 71 (המוקדמות שבהן)
ועד שנת 2001 (המאוחרת ביותר).
בתחשיב היטל ההשבחה יש התייחסות
לתוכניות מהשנים 1987 ו-1992 בלבד.
בספח התשלום נרשם סכום גבוה בהרבה
מהיטל ההשבחה המצוין ע"י השמאי (גובה ההשבחה תואם לכפליים היטל ההשבחה, כפי
שצריך להיות, אך סכום היטל ההשבחה גבוה יותר מההשבחה!)
השאלות הן כלדלקמן:
1) האם היורשים צריכים בכלל לשלם
היטל השבחה על דירה שמכר אבי בחייו, לפני 15 שנה?
2) האם הדרישה לתשלום היטל השבחה
כעת, שנים לאחר מכירת הדירה, היא חוקית?
3) מדוע המצוין בספח התשלום שונה
מהערכת היטל ההשבחה של השמאי? האם יתכן שהוסיפו גם שכר טרחת השמאי או ריביות? (אין
הסבר במסמכים שנשלחו לפערים אלו)
נשמח לסיוע ועצה כיצד לנהוג.
האם חלה התיישנות על דרישה לתשלום היטל השבחה
שלום רב
על מנת להשיב על שאלותייך יש לבחון בקפידה את המסמכים המתוארים בפנייתך ואת הנסיבות השונות.
אציין רק כי לאחרונה התקבל בביהמ"ש העליון פסק דין חשוב במסגרת דיון נוסף בפני הרכב מורחב, ולפיו נאסר על גבייה פאסיבית בחלוף תקופת ההתיישנות של תשלומים על ידי הרשות (בסייגים המפורטים בפסק הדין), דהיינו - הרשות אינה יכולה ללון על זכויותיה במשך שנים ובחלוף 15 שנים במקרה שלך להוציא דרישת תשלום כתנאי להעברת זכויות (יש לבדוק במקרה זה האם ידעה על העברת הזכויות/ המכר אם לאו)
מעבר לכך, עלייך כאמור לפנות לייעוץ פרטני של עו"ד הבקיא בתחום
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בן זוג של שוכר
האם ניתן לפנות בת זוג של שוכר מהדירה
שלום רב
בת הזוג לא הייתה רשאית להחזיק בדירה גם על סמך סעיף האוסר המחאת זכות, ובכל מקרה היא אינה זכאית להמשיך ולהחזיק בדירה באופן עצמאי לאור עזיבת השוכר
יש להגיש תביעה לפינוי מושכר נגד בת הזוג
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שמירה על זכויות קנייניות
שאלתי: האם זכות הקניין של שכן , שדירתו היא הסמוכה ביותר לבנייה הנוספת (=הוא הנפגע העיקרי) גוברת על הסכמה שמשיג הבונה והמספח מחלק מהדייירים האחרים ? ולחילופין, האם סיפוח שכזה דורש הסכמה של מאה אחוזים מהדיירים ?
האם בעל דירה יכול לבנות ברכוש המשותף
שלום רב
בעל דירה יכול להרחיב את דירתו תוך צירוף שטח המהווה רכוש משותף בכפוף לקבלת הסכמת של 3/4 מבעלי הדירות שלפחות שני שליש משטח הרכוש המשותף צמוד לדירתם.
יחד עם זאת, הסכמה לבניה על רכוש משותף אין משמעה הסכמה לסיפוח שטח נוסף המהווה רכוש משותף על ידי מניעת כניסה אליו כגון גידור ומעקות. ביחס לשטח זה, שאינו מהווה שטח הנועד להרחבת הדירה על בעל הדירה להותירו פתוח לשימוש סביר של שאר הדיירים בבית המשותף
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
