פורום נדל"ן

שלום רב,

נציגות הבית המשותף חייבת להתנהל בשקיפות ובכתב בכל הקשור לניהול כספי הועד וביצוע התשלומים השונים. על הנציגות לערוך דו"ח כספי אחת לחצי שנה ולהציג לבעלי הדירות את מסמכי ניהול החשבונות לפי דרישה. אם תקבלי סרוב בשל העובדה שאת שוכרת, ולא בעלת הדירה, את רשאית לבקש את התערבות המשכיר.

הנציגות רשאית במסגרת סמכויותיה לקבוע מי יתחזק את המבנה, אך גם קביעה כזו צריכה להיות ברורה, מפורשת ומראש. מאחר שמדובר באחת מבעלות הדירה לטעמי נדרש לכל הפחות אישור האסיפה הכללית (של בעלי הדירות, לא של השוכרים) להעסקתה.

שלום חנה,

חובות אינם מעכבים את מכירת הדירה.

חוב ארנונה יכול לעכב מהמוכר לקבל אישור עירייה להעברת זכויות בטאבו (קבלת אישור עיריה לטאבו, היא התחייבות סטנדרטית בהסכם מכר)

ניתן להתגבר על הבעיה באופן שבו המוכר ישלם את חוב הארנונה ויתבע את הדייר

(כמובן שזה בהנחה שהדייר/השוכר מסרב לשלם).

לגבי חוב חשמל ומים, החובות חלים על המחזיק בנכס ואין חובה להציג אישורים לטאבו. יחד עם זאת, חובתך לעזור לקונה לוודא שהחשבונות עוברים על שמו והוא יחוייב החל ממועד קבלת החזקה בנכס בלבד.

שלום קלי,

ניתן לרשום את הבתים כבית משותף או לפצל את החלקה לשני מגרשים נפרדים (אם גודלה מתאים לכך מבחינה תכנונית) או לחתום על הסכם שיתוף ולרשום אותו בטאבו (רמ"י לא בהכרח תאשר רישום כזה אם קיימת אפשרות לרשום כבית משותף).

שימי לב, שגם ככל שנרשמת חכירה על פי תשריט ולא באופן יחסי (במושע) תתאפשר מכירת הבתים בנפרד.

שלום רב,

התשובה תלויה כמובן בנוסחו של סעיף הנאמנות בחוזה, אבל לרוב אישור המאפשר לרשום את הדירה בטאבו על שם הקונה די בו כדי לשחרר את כספי הנאמנות בלי תלות בשאלה לפי איזה סעיף ניתן.

שלום יגאל,

כאשר יש חכירה לטובת גוף מסוים ובנוסף קיימת הגבלה בהעברה או בירושה, תידרש הסכמה של בעל החכירה הראשית להעברת זכויות.

לפי מה שתארת בשאלה - העיריה תצטרך לתת הסכמה למכירה.

שלום יוסי,

מיסוי כן נותנים אישורים, עד 8 חודשים מהמועד שבו רכשת את הדירה החדשה.

השומה שלך תיכנס למצב הקפאה, עד שתדווח על מכירת הדירה לפי המועדים בחוק.

ככל שלא תעדכן את מיסוי על המכירה, אתה עלול להיות חייב במיסוי לפי דירה נוספת, בתוספת ריבית והצמדה.

שלום ריקי,

העברת הדירה אליך כרוכה בעריכת הסכם מתנה מתאים.

כדי למכור ללא מס, תצטרכי לחכות לפי תקופות הצינון הקבועות בחוק. 3 שנים אם את גרה בדירה, או 4 שנים אם אינך מתגוררת בדירה.

כמובן שאם יש לך דירה נוספת, זה לא יחול ותחויבי במס שבח, כך שלא תהיה משמעות לזמן.

תשומת ליבך לכך, שיכול להיות שרשויות המס יבקשו מכם להסביר מדוע דירה עברה לבן ואז חזרה לאמא ושאין המדובר בהתחמקות ממיסים.

שלום רב,

השאלה דורשת בירור עובדתי ולא ניתן להשיב עליה בצורה מיטבית במסגרת הפורום.

כעקרון, אין חובה להסכים להעברת צנרת של דירה אחת בתוך דירה אחרת.

עליכם לבחון אם מבחינה עובדתית הקיר שייך לדירת השכנה או שהוא מהווה רכוש משותף. ככל שהינו רכוש משותף יש לקבל את הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות.

אם במקרה הנוכחי אין אפשרות לפתור את הבעיה באופן אחר ואם הדבר נובע מאופן הבניה של החדר ושל קיר המעטפת, אשר פגעה באפשרות זו, כדאי לפנות לעו"ד לבחינת האפשרויות המשפטיות העומדות בפניך.

שלום אריאל,

מי שחייב בתשלום החכירה החל מעוד 5 שנים, הוא אתה, כיוון שאתה זה שרכש את הדירה ואמור להתגורר שם.

כמובן שניתן לנהל מו"מ על התשלום עם המוכר. מציעה לבדוק בהסכם המכר כיצד מתייחס החוזה רכישה לסיטואציה הזו.

שלום ראובן,

עקרונית הקבלן אמור לשאת בהוצאות אחזקת הבית המשותף ביחס לדירות המוחזקות על ידיו.

אבל -

מרבית הקבלנים כוללים במסגרת הסכמי המכר סעיפים הפוטרים אותם מתשלומים אלה, כולם או חלקם, לתקופה מוגבלת או בכלל.

עליכם לבדוק את הוראות חוזי המכר שלכם.

שלום אורטל,

התשובה לשאלתך מורכבת ותלויה בגורמים עובדתיים שונים, כגון נוסח החוזה, סוג הפרוייקט, סוג הבטוחה שניתנת לקונה וכולי, ולכן כדאי להפנותה לעו"ד שיבצע בדיקה של מסמכי העסקה כולם.

באופן כללי, חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירה) והתקנות מכוחו מכירים באפשרות שהבניה מתבצעת כאשר חלק מהמבנה כבר קיים. לגבי תשלומים לרכישת דירה בבניה במסגרת תמ"א 38 חיזוק לוח תשלומים יחודי בתקנות, אך לגבי מקרים אחרים לא. למיטב ידיעתי אף אין פסיקה בעניין זה.

ההגיון העומד בבסיס החוק הוא הרצון להבטיח את כספי הקונה. משלא ניתן היתר בניה הסיכון לכך שהפרוייקט כלל לא יצא אל הפועל והקונה יאבד את כספו גדול יותר מאשר אחרי קבלת היתר.

יתכן לטעון שבלתי סביר לאפשר גביית סכום כה משמעותי ממחיר הדירה בשלב מוקדם זה אלא אם כן הבטוחה הניתנת היא מסוג ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח.

על פי הגיון זה ניתן גם לטעון שיציקת הקומה הראשונה מתיחסת לקומה הראשונה בפרוייקט שעתיד להבנות מכח ההיתר, ושכל עוד לא ניתן היתר ברור שלא נבנתה מכוחו קומה ראשונה.

שלום א,

בהנחה וחתמת על הסכם שכר טרחה עם עוה"ד שמלווה אותך, היקף העבודה שלה אמור להיות מוסדר שם.

למיטב ידיעתי, עו"ד שמלווים בעסקאות מכר, אינם מלווים בהליכים של הפרות הסכם, כתיבת מכתבים, בקשות וכו'.

שלום שש,

מי שמחזיק 1/3 דירה ורוצה לרכוש דירה נוספת, עדיין יכול להיחשב כבעלים של דירה יחידה ולשלם מדרגות מס לפי דירה ראשונה.

בכל מקרה, אין דבר כזה "למחוק את שמו בטאבו". כל "מחיקה" של שם, היא אירוע של העברת זכויות לאדם אחר, ונחשבת לעסקה.

כמובן שיש לבחן האם ירצה להשאיר את ה 1/3, למכור לצד ג', לפרק שיתוף, להעביר ללא תמורה לקרוב... יש הרבה פתרונות לסיטואציה שתארת, אבל כמובן שיש לבחון את עבדות המקרה לגופן.

שלום רם,

לא בטוח שזה הדבר היעיל, גם אם יש טענות פרטניות.

כדאי להתיעץ עם עו"ד העוסק בתכנון ובניה כדי לברר את התועלת במהלך כזה.

שלום ישראל,

השאלה איננה ברורה.

אם הכוונה היא לעריכת הסכם שיתוף בנוגע לחזקה יחודית בחלק מסויים של מגרש לכל אחד מהשותפים, ניתן לקבוע בו הוראות לגבי רישום עתידי של בית משותף וכמובן כדאי לחייב כל צד להודיע לקונה פוטנציאלי על קיומו של הסכם השיתוף ולהחתימו עליו גם בטרם ירשם בלשכת רישום המקרקעין.

אם רשום בית משותף - לא ניתן לערוך הסכם שיתוף בנוגע לרכוש המשותף, אלא יש צורך לתקן את צו הבית המשותף ולהצמיד לדירות את חלקי המגרש על פי המוסכם ביניכם.

בכל מקרה מומלץ בחום להתיעץ עם עו"ד מנוסה מתחום המקרקעין הן בעת הרכישה והן לקראת החתימה על הסכם השיתוף.

שלום שי,

בעלי הדירות בבית המשותף חייבים להשתתף בעלויות תיקונו. הדבר אינו נתון לשיקול דעתם.

אם אינך מצליח לשכנע אותם לשלם את העלויות הנדרשות, אתה יכול לחייב אותם לעשות זאת באמצעות הגשת תביעה למפקח על רישום המקרקעין.

דרך נוספת היא לבצע את התיקון ולהגיש לאחר מכן תביעה כספית להשבת הכספים.

בנוסף תוכל להגיש תביעהלחייב את בעלי הדירות לפצות אותך בגין הנזקים שנגרמו לדירתך עקב הרטיבות המתמשכת (יהיה עליך להוכיח נזקים אלה באמצעות חוות דעת מהנדס ו/או שמאי.

שלום ריקי,

כעקרון, מתנות כסף בין הורים וילדיהם אינן חייבות במס אם ניתנו בתום לב וללא תמורה לתושב ישראל.

אבל, במקרה המתואר, אם יועברו אליך כספי מכירת הדירה עלול להתעורר חשד כי העברת הדירה במתנה לבן מלכתחילה לא היתה אמיתית אלא נועדה להתחמקות ממס.

שלום גלי,

אין חובה לכלול הצהרה על התאמה להיתר בניה, בוודאי אם הדבר אינו בידיעת המוכרים (למשל, אם לא בנו אותה בעצמם) וכמובן אין לכלול הצהרה כזו אם איננה נכונה, כמו שהסתבר במקרה שלך.

כאשר קונה מסכים לרכוש נכס AS IS עליו לבצע את כל הבדיקות הקשורות לנכס בעצמו, והזמנת חוות דעת שמאי היא צעד נכון מבחינתך.

אם קיים חשש שהעיריה תסרב לתת אישור לרישום בטאבו עקב קיומה של אי ההתאמה כדאי להסדיר עניין זה בהסכם.

במקרה שתרצי לממן את הרכישה במשכנתא, יש לבדוק אם הבנק יתן את מלוא הסכום המבוקש למרות קיומה של אי ההתאמה.

שלום איציק,

תוכל לבדוק באתר ההנדסי של הרשות המקומית מה התכניות החלות על הנכס.

לרוב ניתן לחפש על פי גוש וחלקה או על פי כתובת.

שלום רב,

התקנון הרשום הוא מסמך משפטי המחייב את כל בעלי הדירות בבית המשותף.

כדאי להביא את נוסח התקנון לבדיקת עו"ד על מנת לוודא שאכן אין צורך לקבל הסכמת שכנים לבניה המבוקשת. ההסכמה צריכה להיות מפורשת וספציפית.

שלום אקו,

במקרה של מכירת דירה מושכרת ומסירת החזקה בדירה לקונה כאשר הסכם השכירות עודו בתוקף והשוכר מתגורר בדירה, נכנס הקונה לנעלי המוכר/משכיר.

אין צורך לערוך חוזה שכירות חדש, אך אפשר לעשות זאת, ככל שזכויות השוכר אינן נפגעות, או בהסכמתו.

על המוכר לדאוג להמציא לקונה את הבטוחות הנדרשות בהתאם לחוזה השכירות. חלקן ניתנות להעברה ואת חלקן יהיה עליו לדאוג להחליף (כנגד השבת הבטוחות המצויות בידו).

שלום יאן,

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) חל ומחייב את הצדדים בכל עסקה של רכישת דירה מקבלן.

ניתן לחרוג מלוח התשלומים הקבוע בתקנות שתוקנו מכוח החוק חוק רק אם ניתנת לרוכש בטוחה שהיא ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח על פי החוק הנ"ל לכל תשלום ותשלום שנתן.

מספר הדירות שמכר הקבלן איננו משפיע על תחולת החוק.

שלום אלירן,

אם הקרקע מיועדת לבניה וחלקך בה עולה על 1/3 או מקנה זכאות ליותר מ 1/3 דירה, ואם אתה רוכש אותה לפני שחתמת על הסכם ביחס לדירה בה זכית, סביר שזכייתך בהגרלת מחיר למשתכן תיפגע.

שלום רב,

ניתן להתנגד לבניה מטעמים תכנוניים. כדי לבדוק את הכדאיות בהגשת התנגדות יש להתיעץ עם עו"ד מתחום התכנון והבניה ו/או עם אדריכל, שיבדקו את התכניות ויעריכו את סיכויי ההתנגדות.

התנגדות המוגשת כדין תקבל התיחסות, ואף תזומנו לדיון בעניינה, אך לוועדה המקומית יש כמובן סמכות לדחותה.

הסברים בנוגע להגשת התנגדות באופן מקוון ניתן למצוא בקישור הבא:

https://www.gov.il/he/service/filing-objection

שלום יצחק,

הצבת מבנה יביל דורשת קבלת היתר בניה.

ניהול עסק מתוך מבנה כזה כפוף אף הוא לרגולציה (רשיון עסק, אולי גם מכרז להפעלת העסק על השטח הציבורי).

כדי לבדוק התכנות של תוכניתך יש לפנות לרשות המקומית שבתחומה אתה מבקש לפעול.