פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
התייעצות
שכנים בבנין אצלנו פותחים עסק של מכון יופי/שיזוף במבנה שהוא כמו מחסן או חדר ונמצא בקומת החניה.
אציין כי המבנה הוא בבעלותם ואין מדובר במחסן המשמש את דיירי הבנין והוא חלק מהרכוש המשותף.
לא נעשתה שום פנייה לדיירי הבנין טרם לכך.
האם הדבר חוקי?
בתודה מראש
שימוש במחסן על פי יעודו
ככל שמדובר בנכס המצוי בבעלות אותם שכנים, הם רשאים לעשות בו כל שימוש המתאים ליעוד הנכס.
אם מדובר במחסן/חדר שאיננו מיועד לשימוש מסחרי מדובר בשימוש חורג, שיש לקבל לו היתר ושזכות הדיירים להתנגד לו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה במושע
ארצה בבקשה לשאול לגבי הערת אזהרה בטאבו. נניח אדם מחזיק ב 5 דונם קרקע הרשומות על שמו בטאבו.
ה 5 דונם הינם מושאע ואינם מחולקים למגרשים או לתת חלקות.
אותו אדם מכר את ה 5 דונם ל 5 אנשים שונים, כל אחד דונם אחד.
אחד האנשים הציג את הסכם המכר לטאבו ורשם הערת אזהרה.
הארבעה האחרים לא רשמו הערת אזהרה.
השאלה: האם 4 האחרים יכולים עכשיו לרשום את זכויותיהם בטאבו
למרות
הערת האזהרה או שהם חייבים את אישור הקונה שרשם את הערת
האזהרה?
מוטיב השאלה: מה שרשום בטאבו הוא 5 דונם שעדיין על שם המוכר.
ואילו הערת
האזהרה מתיחסת, ככל הנראה, לחמישית השטח, כך שאולי אין מניעה שהטאבו
יאשר רישום
ל 4/5 שנותרו, כי הרי הערת האזהרה מתיחסת רק לאיש אחד. אלא
אם כן בגלל
שהשטח מושע, אז משמעות הערת האזהרה במקרה זה היא על כל ה 5 דונם ולא
רק על חמישית ולכן צריך הסכמת הקונה שרשם הערת אזהרה..
תזכורת: השטח מושע. אין חלוקה.
הערת אזהרה על מכירת חלק מהזכויות בחלקה
יש לבדוק את המסמכים לפיהם נרשמה הערת האזהרה.
ככלל - הערת אזהרה תמנע רישום של עסקה נוגדת.
בהנחה שבעלי העסקאות האחרות רוצים לרשום את זכויותיהם שלא בכפוף להערת האזהרה יש להמציא הסכמה של בעל הערת האזהרה לכך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סתירות בתכנית בנייה מאושרת
האם על סמך ההיתר בטלים דבריו בע"פ של המבקש, או שעליו לעבור מחדש הליך אישור ?
שאלה לא ברורה
שאלתך אינה ברורה, באיזה פרוטוקול מדובר? האם היה הליך משפטי? הם ניתן פסק דין? מה קדם למה?
מציעה לך לפנות ליעוץ משפטי עם כל המסמכים הרלוונטיים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנוגע לתקופת אחריות לצנרת וכו
אחריות קבלן לצנרת
אחריות הקבלן בהתאם לחוק המכר (דירות):
"כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים; לעניין זה, "כשל" – לרבות נזילות;"
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מציאת שוכר חלופי
מסיבות אישיות הדירה אינה מתאימה לי, וברצוני למצוא לי מחליף לחוזה, בהתאם לסעיף בחוזה שלי שמאפשר לי לעשות זאת.
העניין שהמטווח שלי נכוו לעכשיו מושך אותי בעניין הפרסום, הוא כרגע לא מאפשר לי לפרסם מודעה. בכל פעם שאני מנסה לדבר איתו על כך הוא אומר לי להמתין. אני מעוניינת לעזוב גג בחודש הבא, ועדיין אין לי את האופציה למצוא שוכר חלופי.
מה עושים במצב כזה?
מציאת שוכר חלופי
ככל שלא תחייבת בכתב למתווך אחרת, אין מניעה שתפרסמי בעצמך ותמצאי שוכר חלופי בעצמך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות מוכר לצנרת
כעת בשנת 2015 תובע הקונה את התאגיד ואת המוכר, שהנו קשיש. מהן טענות ההגנה שראוי להעלות? חוות דעת השמאי של הקונה מצביעה על סדקים ושקיעת מדרגות שהחלה לפני כעשור. הקונה גר בבית 10 שנים לפחות. תודה.
טענות הגנה נגד תביעה
לא ניתן להעלות טענות הגנה בלי לראות את כתב התביעה. קחו בחשבון שיש זמן מוגבל להגשת כתב הגנה ופנו לעו"ד בהקדם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיקול על דירת שכן
בבניין בו אני גר ישנה דירה אחת ריקה. מדובר בשכן ערירי שמתגורר במוסד שיקומי לאחר שחטף שבץ מוחי לפני שנתיים. הדירה אינה מושכרת ועומדת ריקה.
כל נסיונותינו לדרוש מהשכן לשלם דמי וועד עלו בתוהו. פשוט אין עם מי לדבר. מדובר ב-150 ש"ח כפול 24 חודשים = 3,600 ש"ח נכון להיום.
הבנתי שניתן לבקש עיקול על הדירה כך שלא ניתן יהיה למכור אותה לעולם עד שיוסדר החוב. אשמח להכוונה כיצד עושים זאת? כמה זה עולה לבקש עיקול כזה?
תודה רבה
עיקל דירה
השאלה איננה מתאימה לפורום זה.
בקצרה - עיקול מוטל באמצעות צו של בית משפט או של רשות האכיפה. תוכלו להגיש תביעה כנגד השכן ובמסגרתה לבקש הטלת עיקול. ככל שיתקבל פסק דין כנגד השכן ניתן היה לפעול לגבית החוב במסגרת ההוצל"פ.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי החל בעת רכישת חלקו של אחי בירושה
תודה
אמנון
העברת זכות באגודה שיתופית
נא הפנה שאלתך לפורום אגודות שיתופיות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בירור
אדם המכהן כוועד בית לא מעוניין בהצעה לתמ"א 38
ואמר לבעל דירה שהציע - שהוא- הנציג- לא יכנס ישיבה של בעלי הדירות מאחר ואינו מעוניין.
הבניין רשום "כחברה"- כאשר כולם- הינם "חוכרים"- אך למעשה לכל אחד יש את הדירה שלו.
האם הדבר חוקי או תקני ואם לא- איזו סנקציה אפשר להפעיל- באופן חוקי כמובן- על אותו נציג כדי שיכנס ישיבה הנוגעת לפרוייקט עתידי שאולי כאשר בכעלי הדירות האחרים-יתוודעו אליו- ירצו בו.
אבקש תשובה מהירה
תודה
כינוס אסיפת דיירים
אם קיים תקנון מוסכם לבנין יש לבדוק את הוראותיו בוגע לכינוס אסיפת דיירים. אם לא קיים תקנון מוסכם או אם איננו עוסק בכך, על פי התקנון המצוי על הועד לכנס אסיפת דיירים אם יש לכך דרישה של 3 דיירים לפחות, ואם איננו עושה כן - הדיירים רשאים לכנס אסיפה כזו בעצמם.
במקרה שלכם ש גם לבדוק את תקנות ההתאגדות של החברה הנוגעות לכינוס האסיפה הכללית של החברה ולפעול גם לפי האמור בהן.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחוייבות כרוכש לחוזה שחתם המוכר מול הקבלן
רכשתי דירת יד שניה, לפני חתימת החוזה נאמר לי כי קיימת בבניין תכנית בניה (לא במסגרת תמ"א 38) להוספת קומות וחניות בבניין.
מה שהמוכר לא גילה לי הוא, שהוא ויתר דיירי הבניין חתומים בחוזה המכר שלהם מל הקבלן על כך שהם מוותרים מראש על כל התנגדות שהיא ו/או טענה לגבי התכנון ותכנית בניה עתידית שתהיה בבניין.
הקרקע וגג הבניין מוצמדים ושייכים לקבלן.
שאלתי היא:
האם כאחד שרכש את הדירה כיום אני מחוייב לחוזה שחתם מוכר הדירה מול הקבלן לפני 11 שנים?
תודה וסופ"ש נעים
התנגדות לזכויות בניה עתידיות של הקבלן
שלום רב,
כדי להשיב על שאלתך בעומק הנדרש - יש לעיין הן בחוזה המכר של המוכר עם הקבלן והן בחוזה המכר שנחתם בינך לבין המוכר.
ככלל, במישור היחסים בינך לבין המוכר - ייתכן וקיימת טענת הטעייה בשל אי גלוי מלוא המצגים הנדרשים כלפיך ויש לבחון מה בדיוק נאמר והוצג בחוזה ביחס לזכויות הבניה העתידיות או הקיימות על פי התבע
במישור היחסים בינך לבין הקבלן, לצד הוראות שני החוזים - צריך לעיין בתקנון הבית המשותף ככל שקיים ונרשם. אם ההוראות החוזיות שנכללו בחוזי המכר עם הקבלן לא צויינו בתקנון הבית המשותף, הרי שעומדת לך טענה כי הסתמכת על המרשם המופיע בחוק המקרקעין, וכוחה של טענה זו יפה גם כלפי הקבלן שלמיטב הבנתי משאלתך אף הוא בעל יחידה אליה מוצמדים הגג וזכויות הבניה.
אם ההוראות החוזיות נכללות בתקנון הבית המשותף - הרי שאתה מוחזק כמי שידע על תוכנו ובכל מקרה הוראותיו חלות על כל בעלי הדירות בכל זמן ולאו דווקא מי שחתמו על התקנון בעת רישומו.
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם יש פס"ד שמבטל את הלכת רוקר בבג"צ 6339/97?
האם פס,ד זה תקף כשהבנייה על הגג נעשתה שלא בהרחבה ללא קבלת חתימות של חלק מהשכנים?
שינוי של פסק דין באמצעות חקיקה
תוקפו של פסק דין איננו תלוי בחקיקה או בנסיבות מקרה מסויים.
השאלה אם בנסיבות מסויימות חלה הלכה שנקבעה בפסק דין מסויים תבחן לאור שינוי החוק ובהתאם לאותן נסיבות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
"הצמדה" מול "תפיסת חזקה"
2) כיצד נוצרת לשכן בבית משותף "חזקה" על מקרקעין, שבמקור הם רכוש משותף והוא עושה או מתכנן לעשות בו כבתוך שלו ?
האם השכן יכול לתפוס חזקה ברכוש המשותף
עזרא שלום
לשאלתך הצמדה לרכוש המשותף מוסדרת בסעיף 55 (ג) לחוק המקרקעין שזו לשונו
(ג) בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון, כמשמעותו בסימן ג' לפרק זה (להלן - התקנון), שחלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות; הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד.
על פי סעיף 62 (א) סיפא - הצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירה טעונה הסכמה של כל בעלי הדירות בבנין.
לא ניתן לתפוס חזקה אקסלוסיבית ברכוש המשותף - על כל בעלי הדירות לאפשר האחד לשני שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף, וכל פעולה אחרת ברכוש המשותף הינה אסורה
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בטאבו של חוזה חכירה שהוארך ל49 שנים נוספות
ישראל ל49 שנים נוספות ובנוסף עשינו הוון.
מדובר על קרקע של חנות בבית משותף.
יש בידנו את חוזה הארכה וההון חתום על ידי
שני הצדדים ושטר הארכה והוון חתום על ידי שני הצדדים
לצורך רישום החכירה וההוון בטאבו
איזה מסמכים נוספים נדרשים?
לאיזה גורמים עלינו לפנות לקבלת המסמכים
הנ"ל?
לדוגמא האם במקרה של חכירה מהמינהל צריך לשלם מס רכישה ולהביא אישור על כך?
האם צריך להביא אישור על מס שבח
האם צריך להביא אישורים מהעיריה על תשלומי מסי עיריה או/והטלים
אודה לקבלת תשובה לשתי השאלות
תודה
רישום חכירה מהוונת בטאבו
שלום רב
בהנחה שזכויות החכירה שלכם טרם נרשמו בטאבו - יש להמציא אישור רשות המסים לרישום בטאבו, אישור הרשות המקומית לרישום לרבות אישור הועדה המקומית לתו"ב בגין היעדר חבות בהיטל השבחה וכן את שטרי החכירה החתומים על ידי המינהל ועל ידכם ומאומתים כדין
גם אם החכירה רשומה כחכירה לא מהוונת - רצוי וכדאי לבצע רישום כאמור על החוזה החדש והמעודכן
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחוזי הסכמה לשינויים ברכוש משותף
אם הרוב הנדרש קטן יותר, כמה עליו להשיג/להציג ?
הוא תריך רוב של 100% פלוס היתר בניה
הרוב הדרוש לביצוע שינויים בקירות החיצוניים בבנין
שלום רב.
הקירות החיצוניים של הבנין מהווים רכוש משותף. שינויים ברכוש המשותף שאינם בגדר שימוש רגיל וסביר בהם מצריכים רוב מוחלט של כל בעלי הדירות. לפיכך השינויים המתוארים, ככל שהם אינם חלק מהליך של הרחבת הדירה (שאז נדרש רוב של 3/4 מבעלי הדירות המחזיקים ב 2/3 מהרכוש המשותף) - מצריכים הסכמה של כל בעלי הדירות.
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי מפרט על ידי הקבלן
האם הקבלן רשאי להכניס שינוי במפרט הדירה לאחר חתימת החוזה ומבלי ליידע את הקונה.
תודה על תשובתכם.
שינוי חד צדדי של המפרט
על פי חוק המכר (דירות) יש לצרף מפרט טכני לחוזה המכר וכל שינוי במפרט טעון חתימה (וממילא הסכמה) של שני הצדדים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצול דירה ומכירתה
לפני שלוש שנים הגדלתי את דירתי בהיתר מ 75 מ"ר ל 120 מ"ר
לאחר הבנייה נקלעתי לסחרחורת כלכלית
ואני מעוניין עכשיו לפצל את הדירה ולמכור חלק ממנה (כדי לשלם את החובות)
האם אוכל לפצל בעירייה ובטאבו
ומה התהליך ?
איך מפצלים דירה
בכדי לדעת מה מותר לבנות על קרקע, יש לגשת לתוכנית בניין עיר [תב"ע] החלה על שטח המקרקעין, אשר בה מופיעים הוראות מה מותר לבנות וכו', בין היתר מופיע שם גם כמה דירות מותר לבנות באותה חלקה.
פיצול דירה ל 2 דירות נפרדות משמעותו הוספת יח"S בבניין, דבר אשר יש לבדוק האם ניתן מכח התב"G החלה במקום.
ככל שניתן ע"פ התב"ע להוסיף יח"ד יש להגיש בקשה לועדה המקומית ולקבל את האישור.
יש לשים לב שלכל יח"S חדשה בבניין יש להראות שיש חניה.
באם ע"פ התב"ע הקיימת לא ניתן להוסיף יח"S נוספת בבניין, יש ללכת להליך של שינוי תב"ע נקודתית להוספת יח"ד.
יש לשים לב, שפיצול דירה הינה עבירת בניה.
בהצלחה.
בברכה,
מנחם מושקוביץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
הרב קוק 8, ירושלים
טל': 077-5560080; מייל: Menachem@EM-law.net
אי קבלת הסכם סטנדרטי לעיון מהקבלן
חתימה על טופס הרשמה לרכישת דירה
שלום רב
איני יכול להשיב על שאלתך מבלי לעיין בטופס ההרשמה עצמו - נראה על פניו כי מדובר ביותר מאשר חתימה שמאפשרת קבלת העתק החוזה, אלא בטופס המהווה הצעה לרכישת הדירה בתנאים כאלו ואחרים. לשאלתך - אין חובה בדין למסור טיוטת חוזה במועד ההרשמה.בכל מקרה לא ברור לי מדוע חתמת בכלל על מסמך שאת לא היית מעוניינת לחתום עליו . מציע לך להודיע בדחיפות על ביטול המסמך ולפנות לעורך דין שיבקש לקבל העתק חוזה אף מבלי להתנות זאת בתשלום כספי ממשי
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נסח טאבו
בנסח הטאבו של דירה שברצוני לרכוש מופיע זיקת הנאה
מהות פעולה: זיקת הנאה
מהות הזיקה: חלקה נהנית
תיאור הזיקה: לפי שטר זיקת הנאה מוצג 1 בגוש XXX
אמרו לי שכנראה מדובר בזיקת מעבר ובכל מקרה בגלל שזה זיקת הנאה ולא זיקה חייבת אני לא צריכה להיות מודאגת
האם כך הדברים?
אשמח לתשובה
זיקת הנאה במקרקעין
זיקת הנאה במקרקעין הינה זכות קניינית
הניתנת לאדם או לישות להשתמש במקרקעין שנמצאים בבעלותו של אדם אחר.
זיקת הנאה יכולה להיות זכות אקטיבית, קרי:
מעבר, שימוש או חיוב לעשות פעולה מסוימת במקרקעין ויכולה
להיות זכות פסיבית, קרי: הימנעות מביצוע פעולה מסוימת במקרקעין.
לשאלתך,
זיקת ההנאה הרשומה בנסח הטאבו אכן
יכולה להיות זיקת מעבר אך יכולה להיות זיקה אחרת.
מכל מקום בכדי לנסות למצוא באיזה זיקת
הנאה מדובר עליך לבדוק מי היא החלקה הנהנית מזיקת ההנאה ולבדוק את נסח הטאבו של
החלקה הנהנית.
בהצלחה!
בברכה,
מנחם מושקוביץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
הרב קוק 8, ירושלים
טל': 077-5560080; מייל: Menachem@EM-law.net
העברת בעלות על מגרש
לאחר כחצי שנה רוצה הקבלן למכור את המגרש ולהעביר את הבעלות לחברה יזמית שמעוניינת להקים עליו בניין. לחברה אין סיווג קבלני כלל. האם מבחינת הרשויות (בפרט משב"ש) ניתן לבצע רישום כזה או שהחברה היזמית חייבת להיות קבלן רשום כפי שהיה במכרז ?
העברת מגרש לקבלן אחר
יש לבדוק את תנאי המכרז ואת תנאי ההסכם שנחתם עם הקבלן ולבחון האם ההסכם מאפשר לו לנעביר את הזכויות ואם כן - האם חלות הגבלות על העברה כזו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת מקרקעי מדינה לידיים זרות
כיודע חוק מקרקעי ישראל אוסר על העברת זכויות בעלות לידיים זרות (בכפוף לסייגים).
השאלה שלי היא מה קורה אם הנכס כולו רשום תחת חברה ואני רוצה להכניס משקיע זר ב49% מהמניות. טכנית המשקיע קונה מניות.
האם יש מניעה לביצוע פעולה זאת לאור חוק מקרקעי ישראל?
תודה.
העברת מקרקעי המדינה לידים זרות
חוק מקרקעי ישראל אוסר העברת נכסי המדינה בלא קבלת היתר גם לתאגיד שהשליטה בו נתונה למי שאיננו אזרח/תושב ישראל או זכאי לעלות לפי חוק השבות.
שליטה היא היכולת להשפיע על קבלת החלטות החברה אם באמצעות אמצעי שליטה (רוב) או באמצעות זכות וטו.
אם המשקיע הזר איננו בעל שליטה בחברה לא אמורה להתעורר בעיה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איחור מסירת דירה
היום חלפו 60 יום מתאריך שצוין בחוזה . הקבלן הפעיל עלינו לחץ והציג טופס 4 חתןם ולכן הגענו לקבל את הדירה. בפועל אין עדיין חשמל ומים בדירה ולטענתו יחובר ביום ראשון. האם זה אומר שהדירה לא נמסרה בזמן ואנחנו זכאים לפיצוי או שאין חובת הקבלן לחבר דירה לחשמל?
תודה
איחור במסירת דירה מקבלן
vחוק קובע כי אם לא העמיד
המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו 60 ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר,
זכאי הקונה לפיצויים ללא הוכחת נזק בסכומים המפורטים בחוק.
משאלתך עולה כי הקבלן אכן העמיד את הדירה
לרשותכם אך לא במצב מוגמר, לכן תוכל לתבוע פיצויים בגין העברת הדירה בצורה בלתי מוגמרת
אך לא בהכרח בגין אי העמדת הדירה לרשותך מאחר והדירה אכן עמדה לרשותך בתום 60
הימים.
בברכה,
מנחם מושקוביץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
הרב קוק 8, ירושלים
טל': 077-5560080; מייל: Menachem@EM-law.net
גג משותף ועלית שכנים לגג דרך דירתי
גישה נוחה לגג הרעפים המשותף שלנו (3 דיירים כולל אנחנו)
יש רק ממרפסת ביתי,אין שום גישה מסודרת אחרת,ואני באדיבותי נותן לבעלי מקצוע מטעמם לעלות דרכי (לתקן/להחליף דודי שמש למשל).שאלתי היא לגבי ביטוח. האם העובדה שאני מסכים להעלות בעל מקצוע לגג דרכי אומר שחלילה במקרה חלילה שיגרם לו/לפועלים שלו נזק האחריות מוטלת עלי,אפילו חלקית? האם נדרש לעשות איזה ביטוח משותף מסויים,או אולי לדרוש מבעל המקצוע לראות ביטוח שלו או להחתים אותו על מסמך להסרת האחריות,וכו'... תודה רבה שוב.
ביטוח
שאלתך חורגת מתחומי פורום זה ומתאימה יותר לפורום ביטוח.
ככלל - לועד בית משותף כדאי לערוך ביטוח צד ג'.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוצים בבניין
שכרתי דירה ולאחר כחודש מחתימת החוזה החלו שיפוצים בשתי דירות בבניין(בניית ממ"ד ומרפסת). האם זו עילה לשחרור מהחוזה? אני סטודנטית והרעש בדירה הוא בלתי נסבל (מ7 וחצי בבוקר ועד 6 בערב באופן רצוף).
תודה מראש על העזרה, שני.
שיפוצים בדירות סמוכות
מרבית חוזי השכירות לא יאפשרו ביטול החוזה במקרה המתואר.
לכאורה, שיפוצים בדירות שאינן שייכות למשכיר אינם בשליטתו או באחריותו ואין באפשרותו למנוע אותם.
אם ידע על השיפוצים טרם חתימת החוזה אך לא הודיע לך על כך - יתכן שנהג בחוסר תום לב, והדבר יקל עליך לבטל את ההסכם.
בכל מקרה - בהסכמה הדדית תמיד ניתן לבטל חוזה - נשי לדבר עם המשכיר ולהגיע עמו להבנה בנושא.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מרפסת שמש
רכשתי דירה מקבלן והיא כוללת על פי החוזה מרפסת שמש.
כמה חודשים לאחר החתימה התברר לי שהקבלן מתכוון להוסיף קומה שלישית(אני בקומה ראשונה) והמרפסת של הקומה השלישית היא בדיוק מעל המרפסת שלי. האם זה מהווה הפרה של החוזה?יודגש שבחוזה רשום שהקבלן רשאי להוסיף קומה בתנאי שזה לא יפגע במיקום בשטח ובצורה של הדירה.
תודה
מרפסת שמש
יש לבדוק את ההסכם על מנת לקבוע אם הוספת קומה שלישית מהווה הפרה שלו.
על פניו ובהתאם לנתונים שמסרת יתכן שאין הדבר מהווה הפרה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכוש משותף
אני בעלת דירה להשקעה בבית משותף בן 4 קומות.
הדייר שמתחתיי סובל מרטיבות אצלו בשירותים (לא בתקרה).
מחוות דעת של אינסטלטור, נאמר כי קיים פיצוץ בצינור הביוב של הדייר מתחתיי ועל כן יש צורך להחליף את החלק בצינור.
הדייר טוען שעליי גם להשתתף בהחלפת הצינור יחד עם הדיירים הנוספים מכיוון שמדובר ברכוש משותף.
אם הבעייה קיימת רק בדירה שמתחתיי ולא בכל הצינור כולו, האם חלה עליי חובה להשתתף בתשלום?
אודה לתשובה מקצועית.
אורלי
השתתפות בתיקון רכוש משותף
אם התיקון נערך ברכוש המשותף עלותו חלה על כל הדיירים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
