פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
איחור במסירת הדירה – מבצע צוק איתן
מעוניין לדעת
באילו מקרים חברה קבלנית יכולה לתרץ את האיחור במסירת הדירה בגלל מבצע "צוק
איתן" (מלבד הסעיף הכללי שכל חברה מוסיפה בחוזה המכר – כח עליון) ?
האם קיים אישור
כל שהוא ממשרד ממשלתי או רשות המיסים המאפשר לה לעשות זאת (פרטנית לכל חברה) ?
האם עצם הפיצוי
לחברה בגין המבצע על ידי רשות המיסים אינו מאפשר לה לתרץ את האיחור במסירה הדירה
בגין אותה סיבה (חנייה כפולה).
האם במידה
וקיימים דיירים שרכשו את הדירה לאחר צוק איתן ומועד המסירה שלהם זהה לאלו שרכשו את
הדירה לפני המבצע סותר את הטענות לאיחור בגין המבצע על ידי הקבלן.
תודה
איחור במסירת הדירה עקב מבצע צוק איתן
למיטב ידיעתי, קבלנים לא קבלו פיצוי מראש בגין איחורים צפויים בשל צוק איתן.
תוכל לתבוע את הקבלן ככל שנראה לך שצוק איתן משמש תירוץ בלבד ותוכל להוכיח זאת (הדוגמה שהבאת של רוכשים שרכשו מאוחר יותר אך קבלו באותו מועד לא בהכרח תועיל, כי העיכוב, ככל שהיה מוקדם יותר לרכישתם ומועד המסירה שלהם נקבע בידיעה שהעיכוב קיים, מה גם שהבניה מסתיימת, פחות או יותר, באותו מועד). גם הקבלן, מצידו יתבקש להראות כיצד המבצע דווקא הוא שגרם לעיכוב, אך נטל ההוכחה יהיה מוטל עליך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קליניקה שעוברת תמ'א-מחוייבת במסי השבחה?
הקליניקה מושכרת, והשוכר מעוניין ברכישת הקליניקה.
האם אהיה מחוייבת המיסים בתום התמא?
מציינת שבבעלותי דירת מגורים האם משנה מבחינת מיסוי?
היטל השבחה
על מנת לווא חבות בהיטל השבחה ומה שיעורו עליך לפנות לועדה המקומית לתכנון ובניה באיזור בו מצויה הדירה.
היטל השבחה איננו תלוי במספר הדירות שיש למוכר אלא בקיומן של תכניות בנין עיר שמכוחן נוספו זכויות למוכר.
ככל שמדובר במס שבח, מאחר שמדובר בקחיניקה, שאיננה משמשת למגורים, ככל הנראה לא ינתן פטור ממס שבח (כפוף לבדיקה פרטנית של שנות שימוש).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(2)
חתמתי על חוזה לרכישת דירה במאי 2015 ונכנסתי לגור בדירה באוגוסט 2015 עם העברת תשלום אחרון למוכר. אני גרה בה 10 חודשים ואני מעוניינת למכור אותה ולרכוש דירה אחרת. האם חתימה על חוזה מכר של דירתי לפיו הפינוי של הדירה (על ידי)יעשה בעוד 8 חודשים יעמוד בתנאי של חזקה בדירה 18 חודשים לצורך הפטור האמור? או שמא יש לחתום על חוזה מכר בחלוף 18 חודשים בהם אני מחזיקה בדירה ואז זה עומד בתנאי של "בעל הזכויות בה" לפי לשון הסעיף.
אודה לתשובתכם המהירה.
פטור ממס שבח - ממתי סופרים 18 חודשים
בדירה שנרכשה כשכבר היתה קיימת (לא דירה על הנייר) נספרים 18 החודים מעת חתימת חוזה הרכישה.
ברכישת דירה בשלבי בניה יספרו 18 חודים ממועד קבלת המפתח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איחוד שתי דירות לדירה אחת
עשיתי את זה עם 3 דירות
הייתי צריך להוכיח לרשות המיסים שיש כניסה אחת, שעון חשמל אחד שכל הדירות מחוברות אליו ושעון מים אחד.
במקרה הזה גם לא שילמתי מס שבח מכיוון שמכרתי דירה אחת והיה לי פטור.
איחוד שתי דירות לדירה אחת
השאלה אם מדובר בדירה אחת או שתיים לצורך מיסוי מקרקעין איננה מוכרעת ע"י הרישום הפורמלי, אלא ע"י המבחן הפונקציונלי: אם מדובר בדירה אחת, ובה מערכת חשמל אחידה, מערכת מים אחידה, דוד שמש משותף, כניסה אחת, חלל אחד (ולא יחידות נפרדות) המשמש למגורי משפחה אחת, ככל הנראה ניתן יהיה לקבל פטור ממס שבח,
עצם המכירה בחוזה אחד איננה בעייתית גם אם מדובר בשתי דירות הנמכרות לרוכש אחד.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירה דירת מתנה אחרי 2018
במתנה רק בשנת 2018 ( דירה עכשיו בבניה)
אני רוצה למכור אותה ב 2018 ולא
עומד בתקופת הצינון.האם אפשר למכור אותה
ולשלם מס שבח לפי מס מוטב לינארית
החדשה ? (פטור עד 1-1-204 )
מכירת דירה שנתקבלה במתנה
מאחר שתקבל את הדירה במתנה רק ב 2018 אין כל משמעות לחישוב לינארי, חישוב מס השבח יתחיל מהמועד בו תקבל את הדירה במתנה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטחי חלל לאחר קבלת טאבו
בידי העמותה, מהבנייה 15 שנה, בחוזה רכישת הדירה עם העמותה נכתב שלא מוכרים את שטחי
החלל, האם לאחר קבלת הטאבו לדירה, יש תוקף לרכישת שטחי חלל מהעמותה(קיימת עדין ברשם
העמותות)
שטחי חלל
יש לבדוק על שם מי רשום החלל. ככל שעל שם העמותה, יש לבדוק אם על פי תקנונה העמותה רשאית למכור את נכסיה, וכן לבדוק את החוזים הקודמים והמחייבים את העמותה.
אם מדובר ברכוש משותף, יש לבחון את הוראות התקנון שנרשם, אבל ככלל אין אפשרות לבצע בהם עסקה נפרדת.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך עושים טאבו לדירה שאין לה טאבו
על הדירה יש הערת אזהרה
השאלה היא כיצד ניתן לעשות טאבו על הבית
אשמח לקבל יעוץ
בתודה אליהו
רישום בית משותף
בעת רכישת הדירה התחייב כלפיכם הקבלן כי זכויותיכם ירשמו בטאבו. עליכם לברר עם עורך הדין של הקבלן מדוע לא מתבצע הרישום ומה הגורמים לעיכוב ככל שקיימים.
כדי לרשום את הזכויות בדירה צריך לרשום קודם כל את הבית המשותף. אם עורך הדין של הקבלן איננו פעיל או אם איננו פועל על פי המוסכם תוכלו לפנות לעו"ד שייצג אתכם ויפעל לרישום הבית המשותף מטעמכם. פניה כזו יש לעשות בהסכמת כל הדיירים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי רצינות
אני ובעלי מעוניינים לרכוש דירה מחברה ודרשו מאיתנו דמי רצינות בסך 10,000 ש"ח בשיק על מנת לראות את החוזה.
שלטענת החברה יוחזרו לנו באם לא נהיה מעוניינים.
זה נשמע לי מוזר בשביל לראות את החוזה אנחנו צריכים לשלם.
רציתי לשאול האם זה מקובל? והאם יוחזר לנו באמת הכסף באם נתחרט?
אודה לעזרתכם.
דמי רצינות
"דמי הרצינות" בדרך כלל מלווים בקשה בכתב לרכישת הדירה, שפעמים רבות דינה כדין חוזה.
ככל שאתם חותמים על בקשה כזו, מומלץ להתיעץ עם עו"ד מטעמכם לגבי הנוסח שלה, ולוודא, שאיננה מהווה הסכם או זכרון דברים ושתוכלו לקבל את המקדמה כולה בחזרה אם תחליטו שלא לרכוש את הדירה מכל סיבה שהיא.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי מספר מטרים בטאבו
בנסח טאבו מופיע 69 מטר
ארנונה אני משלמת לפי 88 מטר
המדינה מעונינת לרכוש ממני את הדירה רק שאחד הקרטריונים שלה הוא דירה בת 70 מטר חסר לי מטר אחד בטאבו
אשמח אם מישהו מכם יוכל להאיר את עיני מה לעשות???
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
שינוי שטח הדירה בטאבו
שטח הדירה הרשום בטאבו איננו משקף בהכרח את גודלה האמיתי וכך גם גודל הדירה לצורכי ארנונה.
תוכלי להוכיח את הגודל האמיתי של הדירה באמצעות תשריט שיוכן ע"י מודד (או באמצעות התשריט המצוי בתיק הבית המשותף, ככל שניתן לראות ב את החלקים שלא נכללו בשטח הדירה הרשום).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מרצפות שזזות
ליקויי בניה
עליך לקבל חוות דעת מהנדס מומחה וככל שזו תקבע את אחריות הקבלן לתזוזת המרצפות עליך למהר ולהגיש תביעה לפני שתחלוף תקופת ההתישנות (7 שנים).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בית פרטי ללא טופס 4
נתתי לכונס על פי הסכם המכר את ה50% ואת השאר אני אמור לקבל משכנתא בבנק. אולם. הבנק לא נותן בגלל שמסתבר שאין לבית טופס 4. ובעירייה אמרו לי שאכן נכון אין טופס 4 ואני צריך לעשות. והבנתי שזה תהליך ארוך. ואז אני לא יעביר לכונס את הכסף בזמן ואכנס לחריגה חס וחלילה.
מה אתם ממליצים לי לעשות. תודה
בית פרטי ללא טופס 4
כעקרון על המוכר למכור לך דירה בנויה כדין, דהיינו דירה שקבלה טופס 4. במקרים בהם אין טופס 4 לדירה יש להתייחס לכך בחוזה המכר. אגב, אם קיים חיבור חשמל דירה יש להניח שניתן לה בעבר טופס 4, אולי ניתן לאתרו בתיקי חברת חשמל.
ברמה הפרקטית, עליך לברר מה בדיוק נדרש על מנת לקבל טופס 4. ככל שהדבר ישים וניתן לביצוע מהיר ולהגיע עם הכונס להבנות בעניין קבלת טופס 4 ודחית התשלומים עד לאחר קבלתו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום שירותי חצרנות לעמידר
רכשתי דירה מעמידר (יש הערה בטאבו שלא ניתן למכור חמש שנים) והם התחילו לגבות ממני דמי חצרנות.
מיותר לציין שאין ממש גינה והם לא עושים כלום.
האם חובה לשלם את הדבר הזה?
צירפתי צילום של זה.
דמי חצרנות
החובה לשלם דמי חצרנות לעמידר מעוגנת בדרך כלל בחוזה המכר.
ככל שאתה סבור שעמידר איננה במצעת עבודות בבניין, אתה זכאי לפנות ולבקש פירוט של העבודות בגינן נדרש התשלום.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התקנת מזגנים בבניין משותף ומטרד של רעש
מטרי רעש ונזילת מים ממזגנים
עליך לברר מי בעלי הדירה (למשל באמצעות הוצאת נסח טאבו) ולפנות אליהם בדרישה להסרת המטרדים.
אם לא תגיעו להסכמות יתכן שתאלצי להגיש תביעה כנגד בעלי הדירה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם יש קייס לתביעה?
בשעה 9 בבוקר התקשרה עו"ד ואיימה בתביעה עבור שבועיים עיכוב בהשכרת דירה מצד בעלת הדירה כי לטענת העו"ד החוזה היה שבועיי אצל ידידה שלי. בשעה 9:50 ידידה שלי כתבה הודעה לבעלת הדירה והציעה לבדוק אפשרות להביא ערבים בני 75, 76 שמקבלים קיצבת זיקנה עם הבטחת הכנסה ואין להם רכוש. בעלת הדירה ענתה לה בהודעה שהיא מבקשת יותר לא לפנות אליה ואם יהיה ביניהן קשר הוא יהיה סביב תביעה משפטית. ידידה שלי ענתה לה שהיא מוכנה להביא ערבים כפי שהיא כתבה אבל לפי מה שבעלת הדירה כתבה היא לא מעוניינת להשכיר לה. ידידה שלי גם כתבה מייל לעו"ד עם השתלשלות העניינים. האם יש קייס לתביעה נגד ידידה שלי? תודה
פיצויים בגין משא ומתן לחתימת חוזה שכירות
שלום רב
על מנת להשיב על שאלתך "אם יש קייס" - יש לבחון את הנסיבות באופן מפורט יותר ולעיין בכל חלופת המסמכים בין הצדדים.
ככלל יש חובה על צד לנהל משא ומתן בתום לב. סבורני כי עורכת הדין של המשכירה מכוונת לכך שהפרישה מהמשא ומתן נעשתה בשלב בו כבר הייתה הסכמה בין הצדדים לגבי נוסח החוזה וכי בשלב זה הידידה שלך לא יכולה הייתה לפרוש מהחוזה אלא היה עליה להביא שני ערבים לשביעות רצונה של השוכרת.
מאחר וממילא המשכירה הודיעה ל כי היא אינה מעוניינת בחברתך כשוכרת של הנכס, הרי שאין לחברתך מה לעשות מלבד מה שעשתה, קרי - העלאת השתלשלות העניינים על הכתב.
מציע לך לשמור היטב את התיעוד הקיים ולעשות בו שימוש על מנת להוכיח את תום הלב במשא ומתן ואת היעדר זכאותה של המשכירה לפיצוי בגין פרק הזמן שחלף מתחילת המשא ומתן ועד סיומו ללא חתימה על החוזה.
בהצלחה
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם עם בן לא נשוי שמקבל מאיתנו דירה חדשה
אנו רוכשים דירה חדשה על שם הבן שאינו נשוי, ורוצים להבטיח שרישום זכויות בננו בדירה ישאר תואם את השקעתנו עבורובדירה לעומת השקעת צד הכלה, גם למקרה שבעתיד היא והוריה ירצו להעביר חלק מהדירה על שמה תמורת השתתפות כספית.
במקרה כזה אנו רוצים שהכסף המועבר למטרה זאת מהכלה יעבור אלינו ולא לבן ואישתו, כדי לאפשר פיקוח - לא לתת בידם כסף שלא למטרה מוגדרת כי יש חשש שיבזבז אותו, וגם כדי לתת לילדינו האחרים.
לא בחרנו בפתרון של קניית הדירה בשלב ראשון על שמנו, כדי להימנע מממס רכישה.
אבקש את דעתך על פתרון בצורת הסכם בינינו לבן שיכלול את העקרון הבא (ללא הניסוח המדויק והמפורט):
מוסכם שמחצית מהסכום ששימש לקניית הדירה ניתנה לבן כהלוואה.התנאים לפרעון חוב זה: כל הסכמה של בננו לרישום של חלק מהדירה על שם אשתו תחייב החזר של סכום יחסי לחלק זה (איני מפרט כאן את החישוב) תוך חודש מהרישום. להסרת ספק, אנו מוותרים מראש על פרעון כל חלק מהחוב שמעבר לכך.
הסכם עם בן שמקבל דירה במתנה
תשובה ממשית תוכלו לקבל רק ביעוץ פרטני שיבחן את כל הנסיבות, לרבות כאלה שלא פורטו ואולי לא חשבתם יש להן חשיבות.
אחת הדרכים בהן תוכלו להגן על השקעתכם היא אכן עריכת הסכם הלוואה עם הבן, אשר יקבע את סכום ההלוואה, המועד ו/או התנאים לפרעונה והבטוחות שיעמדו לזכותכם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גבול שטח פרטי
השאלה היא לגבי שטח פרטי המצוי בצומת כבישים ומוקף בחלק מצדדיו במדרכה.
היכן ניתן לבדוק מהו גבול השטח הפרטי, ועד להיכן אמורה המדרכה הציבורית להגיע?
בתיק הבניין? בטאבו?
כיצד ניתן לבדוק אם אין פלישה לשטח שבבעלותי
שלום רב,
שטחו של המגרש שלך מעוגן בנסח הרישום כפי המופיע בלשכת רישום המקרקעין.
את גבולותיו התכנוניים של המגרש ניתן לאתר בתכנית הבנין החלה על המגרש (תב"ע) בועדה המקומית לתו"ב.
רצוי מאוד שתיעזר במודד על מנת שזה יכין מפת מדידה בהסתמך על תשריט התב"ע ויסמן את גבולות המגרש בשטח.
בהצלחה
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ועדת התנגדויות
לאחר הגשת התנגדויות להיתר בניה התבקשנו להגיע לועדת התנגדויות.
האם בועדה ניתן לטעון טענות נוספות שלא פורטו בהתנגדות בכתב?
תודה רבה.
מה ניתן לטעון בפני ועדת התנגדויות
אהלן
ככלל הדיון בועדה אמור להיות מתוחם לנימוקי ההתנגדות כפי שהשמעתם בכתב, באופן שלא ניתן להפתיע את מבקש ההיתר בנימוקים שהוא לא היה ערוך להם, אולם על פי רוב אין הקפדה דווקנית על כללי סדרי הדין, ודאי אם אינך מיוצג - לכן בודאי אם יש בפיך טיעון בעל משקל - כדאי להעלותו גם במסגרת הדיון
בהצלחה
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עסק של פיתוח קול בדירה מחולקת
איך ניתן למנוע מטרדי רעש מהשכן
שלום רב,
לא פרטת בשאלתך האם הדירה מחולקת באופן חוקי אם לאו, ויש לשער, מניסיון החיים, כי "החטא הקדמון" כאן הוא שפיצול הדירה עצמה נעשה שלא על פי היתר.
איני משוכנע שעסק של פיתוח קול שמחזיק בדירה מקיים בדירת מגורים - לצד מגוריו בדירה - מהווה שימוש חורג בדירה. להערכתי הלא ממצה - אין איסור כזה, אולם עלייך לבחון זאת במשרדי הועדה המקומית לתו"ב במקום מגורייך.
שונה המצב לענין יכולתך למנוע מטרדים מצד הדיירת - הפעילות של הדיירת עשויה להקים לך עילה של מטרד ליחיד וכן עילה של הפרת חובה חקוקה הנוגעת לתקנות למניעת מפגעים העוסקות במטרדי רעש ואולי אף הפרה של חוקי עזר הקיימים במקום מגורייך (טעון בדיקה פרטנית)
כמו כן, רצוי שתפני למשכיר הדירה המפוצלת ותדרשי ממנו לפעול למניעת הרעש והמטרדים - כאשר סביר מאוד להניח שבחוזה השכירות יש סעיף לפיו על השוכרת לעשות שימוש בדירה למטרת מגורים בלבד (גם אם פעילות אחרת היא אפשרית על פי דין היא מוגבלת על פי החוזה), ויש לבחון אף סעיפים אחרים בחוזה השכירות שלה שודאי דומה לשלך,
בנוגע לפעילות בלתי מזיקה ומטרידה לצדדי ג.
בהצלחה !!
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תצהירי זיהוי לטאבו של אדם זר תושב חוץ
ברצוני לדעת מכוח איזו תקנה או פסיקה - הטאבו לא מוכן לקבל תצהיר זיהוי של אדם זר תושב חו"ל, ודורש לקבל תצהיר זיהוי של אדם זר תושב ישראל?? (לצורך רישום צוואה בטאבו).
תודה מראש,
מורן
ענו לך על השאלה שלך ?
בינוי פינוי – מס שבח והיטל השבחה
1. במידה ותימכר דירה שמיועדת לבינוי פינוי (נמצאת בתהליך , יש תכניות מאושרות בוועדה המקומית אך עדיין לא מיושמות בפועל ), האם יחול היטל השבחה בשלב המכירה ? במידה ולא , באיזה מצב כן יחול .
2. בהנחה שיש דירה נוספת , ובמידה ותימכר הדירה החדשה לאחר בינוי פינוי , האם יחול מס שבח ?
מס שבח והיטל השבחה
שלום רב
נא הפנה שאלתך לפורום דיני מסים העוסק בסוגיות אילו
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם יש חזקה כלשהי לאח חורג ?
ההורים שלי גרושים בפועל (כלומר גרים בנפרד) מעל 25 שנים, אבל בניירות כתוב שהם עדיין נשואים.
הדירה שלהם רשומה על שניהם
אימא שלי שילמה את כל המשכנתה של הדירה לבד במשך 25 שנים מלאות.
אבא שלי לא גר בבית במשך 25 שנים האחרונות.
אבא שלי מעולם לא שילם אפילו שקל אחד על המשכנתה של הדירה הנ"ל.
לאבא שלי יש בן מהנישואים הקודמים שלו (כלומר מבחינתי אחי החורג)
מעולם! לא ראיתי את האח הנ"ל.
מעולם! האח החורג הנ"ל לא שילם אפילו שקל אחד עבור קניית הדירה.
מעולם! האח החורג הנ"ל לא השתתף אפילו בשקל אחד עבור הוצאות אחזקה הדירה.
א- האם נכון להיום יש לאבא שלי סמכות/חזקה כלשהי על הדירה הנ"ל ?
ב- האם נכון להיום יש לאח החורג הנ"ל סמכות/חזקה כלשהי על הדירה ?
זכויות בדירה לאח חורג
שיתוף בנכסים מתקיים לא רק בין בני זוג נשואים.
ככל שהדירה רשומה על שם שני בני הזוג - לכל אחד מהם יש בה זכויות. זכויות אלה כפופות להסכמים שנערכו, ככל שנערכו, בין השותפים או בין שותף כלשהו לאדם אחר.
ככל שאין הסכם אחר בין הוריך לעניין העברת חלקו של אביך לאמך, אביך מוסיף להיות בעלים של חלקו בדירה, ואי כל השפעה לעובדה שלא התגורר בה או נשא בתשלומי המשכנתא.
אם אביך העביר את זכויותיו או חלקן בדירה לאחיך החורג, כי אז יכול להיות מצב שיש לאח החורג זכויות בדירה.
אבל - לא יהיו לו זכויות בדירה רק מעצם היותו בנו של אביך, אלא אם ירש זכויות אלה לאחר פטירת האב.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי מסירת מסמכי העסקה
קניתי דירה לפני יותר משנה. על פי החוזה המוכר התחייב להמציא לי את מסמכי העסקה תוך 9 חודשים. חלפו כבר שנה וחודשיים, אבל המוכר טרם המציא לי אישור מס שבח מאחר ולא שילם את המס במלואו והגיש ערעור למיסוי מקרקעין.
הסעיף בהסכם המדבר על מסירת המסמכים הוגדר כסעיף יסודי.
האם אני יכולה לתבוע את המוכר בגין הפרה יסודית של ההסכם ולדרוש את הפיצוי המוסכם?
אי מסירת מסמכי העסקה
התשובה לשאלתך מצויה בהסכם הרכישה עליו חתמת ותלויה בתוכנו.
החוזה אמור להסדיר גם מצב בו מוגשת השגה על החלטת רשות המסים ולקבוע כיצד יש לנהוג במקרה זה (האם הדבר מקנה זכות לעכב את המסמכים? האם נדרש המוכר לשלם ולקבל אישור במקביל להתנהלותו מול הרשות? האם הופקדו כספים בנאמנות ואם כן - מה ההוראות שניתנו לנאמן?).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסי ועד בבנין משותף
חובת הקבלן לשלם מסי ועד
כעקרון כל בעל דירה אמור להשתתף בהוצאות התחזוקה של הרכוש המשותף.
ואולם -
פעמים רבות נוהגים קבלנים לקבוע בהסכמי המכר, כי יהיו פטורים מלהשתתף בהוצאות הללו בגין דירות שטרם נמסרו לרוכשים.
יש לבדוק את הסכם המכר על מנת לוודא עניין זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרישת שוכר מהמשכיר להוציא ארונות לאחר חתימה
אני השכרתי את דירתי כאשר בכול חדר שינה יש ארון גדול,
בחוזה דירה מצויין שהארונות הם חלק מתכולת הציוד בדירה.
השוכר ראה את הדירה פעמיים לפני חתימת החוזה ובמהלך החתימה עצמה.מעולם לא נשאלתי בצורה ברורה ע"י השוכר האם אני מוכנה להוציא את הארונות,שבוע לאחר החתימה וקבלת המפתח השוכר מביא אותי לאזור הארונות ואומר שהם מתנדנדים והמדפים עקומים.צילמתי את הארונות ושאלתי את השוכר ,במידה ומתקנים מצויין את הארונות זה בסדר מבחינתו אז התשובה הייתה שהוא לא רוצה את הארונות ,יש לו את שלו,וגם אם נתקן הוא מסרב להשתמש בהם ורוצה שנוציאם.הזמנתי בעל מקצוע שאמר שאת הארונות בהחלט ניתן לתקן,אך הוא הוסיף שמבחינת התרשמותו מדובר בדייר שיחפש כול הזמן לעשות קשיים גם לאחר התיקון,מה ניתן לעשות מבחינה חוקית ואיך אוכל להוכיח חוקית שאני מבחינתי רציתי ורוצה לתקן את הארונות.תודה מראש,רחל
דרישת שוכר להוציא ארונות לאחר החתימה
ככלל, ומבלי להביע עמדה לגבי ההסכם הספציפי עליו חתמתם, אשר הוראותיו אינן ידועות לי, אם הסכם השכירות כולל גם ציוד וריהוט שהשוכר הסכים שיכללו במושכר, אין השוכר רשאי לכפות על המשכיר להוציא ציוד או ריהוט אלה לאחר החתימה.
השוכר רשאי, כמובן, שלא להשתמש בארונות ולהביא אחרים לשימושו, אך אם אינך מעוניינת להוציא את הארון, אינך חיבת לעשות זאת.
על מנת להוכיח שרצית לתקן את הארון אך השוכר לא אפשר זאת העלי זאת על הכתב ושלחי אליו (בדואר רשום, מייל או סמס ובלבד שתוכלי לשמור העתק מהם ולהראות שנתקבלו אצל השוכר).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפסקת משא ומתן להשכרת דירה
שניהם אמרו שרוצים את הדירה ושלחתי לזוג הראשון שהגיע חוזה, הזוג עברו כמה ימים על החוזה והעבירו תיקונים. התיקונים לא מקובלים עליי וסוכם כי אשלח חוזה יחד עם תיקון אחד שכן היה מקובל עליי.
בו בזמן העברתי לזוג השני את החוזה כדי שאם לא יילך עם הזוג הראשון אסגור עם השני.
הזוג השני הסכים לכל התנאים וכעת אני רוצה לסגור איתם ולהפסיק את המשא ומתן עם הזוג הראשון- האם צריך לתת לזוג הראשון אפשרות לחתום על החוזה כפי שהוא לפני שאני סוגר עם הזוג השני? החלטתי שאני לא רוצה להשכיר לזוג הראשון בגלל המשא ומתן על החוזה- יש לי תחושה לא טובה לגביהם. האם יש דרך התנהלות נכונה או שפשוט להגיד להפ שלא מתאים ולסגור עם הזוג השני?
הפסקת מו"מ להשכרת דירה
משא ומתן איננו חייב להבשיל להסכם מחייב, אבל עליו להתנהל בתום לב.
ככלל, מוטב לגלות לצד השני שמתנהל מו"מ במקביל עם מציעים אחרים.
אם אין ברצונך להשכיר את הדירה לזוג הראשון, ובהנחה שלא הגעתם למצב של הסכמה לגבי תנאיו, עליך להודיע להם בהקדם על סיום המו"מ.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
