פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מחירי הדיור בעפולה עילית
?אור נגרי?
30/08/16
שלום רב,
ברצוני לרכוש דירה להשקעה בעפולה עילית.
באיזור זה מסתמנת עליה חדה של תושבים חרדים באיזור. האם זה יכול להשפיע על מחיר הדירה בעתיד לטוב ולרע בדגש על הורדה במחיר.
תודה מראש
ברצוני לרכוש דירה להשקעה בעפולה עילית.
באיזור זה מסתמנת עליה חדה של תושבים חרדים באיזור. האם זה יכול להשפיע על מחיר הדירה בעתיד לטוב ולרע בדגש על הורדה במחיר.
תודה מראש
מחירי הדיור
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/08/16
שלום רב,
שאלה זו איננה משפטית ואיננה מתאימה לפורום זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שאלה זו איננה משפטית ואיננה מתאימה לפורום זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה מושכרת – חבות תשלום עבור ביטוח
ציפי
29/08/16
1) לפי הפרסומים על "חוק שכירות הוגנת",
המשכיר אינו רשאי לדרוש מהשוכר לשלם עבור ביטוח הנכס המושכר. האם המשכיר חייב לשלם הן עבור ביטוח המבנה והן עבור ביטוח
צד ג'?
2) כאשר מחסן הדירה אינו מושכר יחד עם הדירה - האם יש להפחית את שטחו מהארנונה המשולמת על ידי השוכר?
המשכיר אינו רשאי לדרוש מהשוכר לשלם עבור ביטוח הנכס המושכר. האם המשכיר חייב לשלם הן עבור ביטוח המבנה והן עבור ביטוח
צד ג'?
2) כאשר מחסן הדירה אינו מושכר יחד עם הדירה - האם יש להפחית את שטחו מהארנונה המשולמת על ידי השוכר?
ביטוח דירה מושכרת
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/08/16
שלום ציפי,
1. המשכיר איננו חייב לבטח את הנכס. הדבר תלוי ברצונו.
2. יש לבדוק בעיריה את עלות הארנונה לגבי המחסן והשוכר אינו חייב לשלם סכום זה. אם ניתן פרקטית - כדאי להפריד את החשבונות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
1. המשכיר איננו חייב לבטח את הנכס. הדבר תלוי ברצונו.
2. יש לבדוק בעיריה את עלות הארנונה לגבי המחסן והשוכר אינו חייב לשלם סכום זה. אם ניתן פרקטית - כדאי להפריד את החשבונות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח על דירה שהושכרה
גית
29/08/16
שלום
רכשתי דירה מקבלן לפני שנתיים וקיבלתי אותה בינואר השנה, מרגע שקיבלתי אותה השכרתי אותה לשוכרים.
עכשיו אני עומדת למכור את הדירה ובגלל שלא עברו 18 חודשים מיום האיכלוס אני נאלצת לשלם מס שבח.
השאלה שלי האם עליי להצהיר על השכירות ומה המשמעות לכך, השכירות היתה בפטור מלא ממס הכנסה כי לא הגיעה לתקרת הפטור.
מחיטוט באינטרנט ראיתי שיש מצב שיקחו את שווי השכרת הדירה וינכו את זה משווי הרכישה, מה שיגדיל את השבח, מצד שני ראיתי שיש פס"ד של לילי שמעון שהפסיקה מתנגדת לניכוי ההשכרה בפטור מלא כי אז זה בניגוד לעמדת המחוקק.
בקיצור: 1. האם עליי להצהיר על השכירות 2. האם כל דמי השכירות נחשבים להפחתה משווי הרכישה או שאפשר לקזז את המשכנתא ששולמה על הנכס. אשמח להכוונה
רכשתי דירה מקבלן לפני שנתיים וקיבלתי אותה בינואר השנה, מרגע שקיבלתי אותה השכרתי אותה לשוכרים.
עכשיו אני עומדת למכור את הדירה ובגלל שלא עברו 18 חודשים מיום האיכלוס אני נאלצת לשלם מס שבח.
השאלה שלי האם עליי להצהיר על השכירות ומה המשמעות לכך, השכירות היתה בפטור מלא ממס הכנסה כי לא הגיעה לתקרת הפטור.
מחיטוט באינטרנט ראיתי שיש מצב שיקחו את שווי השכרת הדירה וינכו את זה משווי הרכישה, מה שיגדיל את השבח, מצד שני ראיתי שיש פס"ד של לילי שמעון שהפסיקה מתנגדת לניכוי ההשכרה בפטור מלא כי אז זה בניגוד לעמדת המחוקק.
בקיצור: 1. האם עליי להצהיר על השכירות 2. האם כל דמי השכירות נחשבים להפחתה משווי הרכישה או שאפשר לקזז את המשכנתא ששולמה על הנכס. אשמח להכוונה
מס שבח על דירה שהושכרה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/08/16
שלום רב,
כאשר נמכרת דירה שהושכרה יש חשב בגינה פחת, אשר אכן מגדיל את השבח. גובה הפחת איננו תלוי בגובה דמי השכירות אלא מחושב באחוזים משווי הרכישה.
מאחר שאינך מבקשת פטור מותר לך לנכות מהשבח את ההוצאות שהיו לך ברכישתו ובמכירתו (מס רכישה, דמי תיווך, שכ"ט עו"ד, הוצאות על שינויי בניה וכו') לרבות הוצאות מימון בגין המשכנתא.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כאשר נמכרת דירה שהושכרה יש חשב בגינה פחת, אשר אכן מגדיל את השבח. גובה הפחת איננו תלוי בגובה דמי השכירות אלא מחושב באחוזים משווי הרכישה.
מאחר שאינך מבקשת פטור מותר לך לנכות מהשבח את ההוצאות שהיו לך ברכישתו ובמכירתו (מס רכישה, דמי תיווך, שכ"ט עו"ד, הוצאות על שינויי בניה וכו') לרבות הוצאות מימון בגין המשכנתא.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חלוקת נכס מסחרי ע"י השוכר
אסתי
29/08/16
השוכר מבקש להוסיף להסכם שכירות סעיף המאשר לו לחלק את הנכס (חנות) למס' חלקים ולהשכירם בשכירות משנה.
למשכיר אין בעיה עם זה אבל חושש שמא סעיף כזה בחוזה יכול להוות בעיה מבחינת העירייה. אם וכאשר יוטלו חיובים כתוצאה מכך על מי הם יוטלו <?
למשכיר אין בעיה עם זה אבל חושש שמא סעיף כזה בחוזה יכול להוות בעיה מבחינת העירייה. אם וכאשר יוטלו חיובים כתוצאה מכך על מי הם יוטלו <?
חלוקת נכס מסחרי ע"י השוכר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/08/16
שלום אסתי,
צודק המשכיר בחששו, ככל שמעשי השוכר מנוגדים לתב"ע או להיתר הבניה וככל שנעשו בהסכמת המשכיר או בידיעתו, המשכיר חשוף לתביעות מטעם הרשות.
ממליצה לבדוק במשרדי הועדה המקומיתאם אכן פיצול כאמור מותר, או אם ניתן לקבל לו היתר ובאילו תנאים, ובהתאם לכך לנסח את ההסכם כך שיגן על המשכיר מתוצאות מעשי השוכר אך לא ימנע מהשוכר פעולות מותרות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
צודק המשכיר בחששו, ככל שמעשי השוכר מנוגדים לתב"ע או להיתר הבניה וככל שנעשו בהסכמת המשכיר או בידיעתו, המשכיר חשוף לתביעות מטעם הרשות.
ממליצה לבדוק במשרדי הועדה המקומיתאם אכן פיצול כאמור מותר, או אם ניתן לקבל לו היתר ובאילו תנאים, ובהתאם לכך לנסח את ההסכם כך שיגן על המשכיר מתוצאות מעשי השוכר אך לא ימנע מהשוכר פעולות מותרות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוב שלא שולם
יעקב אטיאס
29/08/16
היה לי דייר בדירה ששם אצלי צ׳יקים לערבון וכל חודש הוא היה מגיע עם מזומן ואני מחזיר לו צ׳ק כנגד . לחודשיים האחרונים הוא נתן צ׳ק אחד ובנוסף הוא נתן צ׳ק לעוד חודשיים עד כאן עובדות.
אציין ואומר שכל הצ׳יקים הם על שם הבן שלו.
היום הוא חייב לי חודש שכ"ד (הוא כבר לא גר חודש בדירה) ומתחמק מלשלם ,כאשר פניתי לבעל הצ׳יקים נאמר לי על ידם שהאבא זייף את הצ׳יקים של הבן (הבן היה מופתע ומיד הלך למשטרה).
סוף דבר נמצאים אצלי 2 צ׳יקים (לטענת בעל הצ׳יקים הם גנובים) האם אני יכול להשיג את המגיע לי
אציין ואומר שכל הצ׳יקים הם על שם הבן שלו.
היום הוא חייב לי חודש שכ"ד (הוא כבר לא גר חודש בדירה) ומתחמק מלשלם ,כאשר פניתי לבעל הצ׳יקים נאמר לי על ידם שהאבא זייף את הצ׳יקים של הבן (הבן היה מופתע ומיד הלך למשטרה).
סוף דבר נמצאים אצלי 2 צ׳יקים (לטענת בעל הצ׳יקים הם גנובים) האם אני יכול להשיג את המגיע לי
חוב שלא שולם
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/08/16
שלום יעקב,
נא הפנה שאלתך לפורום הוצאה לפועל.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
נא הפנה שאלתך לפורום הוצאה לפועל.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול הערת אזהרה
לינוי
29/08/16
שלום, במסגרת הצוואה המוריש קבע כי ניתן למכור את הדירה שהוא מוריש רק בהסכמת 3 אנשים. היורשים ואדם נוסף. השלושה מסכימים למכירה. מה עלי להמציא על מנת לבטל את הערת האזהרה שנרשמה בהתאם לאמור בצוואה? האם להמציא תצהיר של השלושה שמסכימים למכירה? או רק תצהיר של האדם הנוסף?
ביטול הערת אזהרה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/08/16
שלום לינוי,
לצורך ביטול הערת אזהרה יש להמציא את הסכמת הצדדים כולם. גם אם ניתן להסיק את הסכמת היורשים מעצם חתימתם על הסכם המכר, למען הסדר הטוב ממליצה להחתים אתכולם על מסמכי הביטול.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לצורך ביטול הערת אזהרה יש להמציא את הסכמת הצדדים כולם. גם אם ניתן להסיק את הסכמת היורשים מעצם חתימתם על הסכם המכר, למען הסדר הטוב ממליצה להחתים אתכולם על מסמכי הביטול.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טעות בתוכנית מהנדס
ליאת
29/08/16
שלום, בתוכנית המהנדס הופיעו 2 עמודים תומכים במטבח בצורה מקבילה, בפועל בעת הבניה התגלה שהמיקום של עמוד אחד שונה ממה שמופיע בתוכנית,סטיה של כחצי מטר, המטבח נבנה והוקם על בסיס תוכנית שגויה זו, דבר אשר כיער משמעותית את המראה, ואם היה ידוע לנו המטבח היה משתנה...
האם יש עילה לתביעה?
תודה
האם יש עילה לתביעה?
תודה
טעות בתכנית מהנדס
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/08/16
שלום ליאת,
בשאלתך חסרים פרטים עובדתיים רבים.
ככלל, ניתן לתבוע מהנדס על תכנון רשלני וניתן לתבוע קבלן על בניה רשלנית ככל שהיו וככל שלא חלפה תקופת ההתישנות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בשאלתך חסרים פרטים עובדתיים רבים.
ככלל, ניתן לתבוע מהנדס על תכנון רשלני וניתן לתבוע קבלן על בניה רשלנית ככל שהיו וככל שלא חלפה תקופת ההתישנות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות רכישה דיור ציבורי
בני
28/08/16
חבר טוב שלי גר בדיור ציבורי (דירת עמידר) והוא מעוניין לרכוש אותה האם אני יכול לקבל משכנתא לסייע לו ברכישה
רכישת דירה באמצעות משכנתא
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/08/16
שלום בני,
נא הפנה שאלתך לפורום בנקאות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
נא הפנה שאלתך לפורום בנקאות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול חוזה שכירות לאחר ששולמה מקדמה
נירה שקד
28/08/16
שלום רב,
בחודש יוני האחרון חתמתי על הסכם שכירות לבנין שמסתיימת בנייתו רק בחודש אוגוסט, כאשר אני אמורה להכנס לדירה רק בסוף חודש אוקטובר 2016. בחתמי על הסכם השכירות חתמתי על סעיף האומר כי המקדמה שאני משלמת ביום חתימת ההסכם, דהיינו שכר דירה לחודש ימים (6,000 ש״ח), יחולט כולו אם אתחרט ואבטל ההסכם. ואכן, נתתי שיק מזומן (לחודש יוני) והסכום הנ״ל ירד מחשבוני ביום למחרת חתימת ההסכם. עקב שינוי בחיי (הקונים של דירתי הסכימו שאשאר בבית אשר מכרתי לתקופה של עוד 3 שנים) באותו סכום שאני אמורה לשלם לדירה השכורה,
באמצע חודש אוגוסט, דהיינו לפני כ-10 ימים הודעתי למשכיר החדש כי אני נאלצת לבטל ההסכם ואני מבקשת לנסות למצוא שוכר שיכנס לנעלי. קבלתי תשובה לאקונית האומרת כי חמתי על הסכם והסכום ששילמתי יחולט עקב הביטול.
עלי לציין כי נותרו עוד חודשיים ושבוע עד למועד ״כניסתי״ למושכר ולדעתי אני יכולה למצוא שוכר במקומי, אך הם אינם מוכנים לכך ומתעלמים כליל מבקשתי זו. אציין רק כי למשכיר (שהיא חברה שמשכירה הרבה מאד דירות באיזור מזה שנים רבות) יש משווקת אישית אשר לבטח תוכל להשכיר את המושכר לשוכר אחר בלי כל קושי. האם אני יכולה לפעול בצורה כלשהי כדי לקבל את המקדמה ששילמתי או חלקה? ובאיזה תנאים ובאיזו צורה? אודה על תשובתכם המהירה.
נירה
בחודש יוני האחרון חתמתי על הסכם שכירות לבנין שמסתיימת בנייתו רק בחודש אוגוסט, כאשר אני אמורה להכנס לדירה רק בסוף חודש אוקטובר 2016. בחתמי על הסכם השכירות חתמתי על סעיף האומר כי המקדמה שאני משלמת ביום חתימת ההסכם, דהיינו שכר דירה לחודש ימים (6,000 ש״ח), יחולט כולו אם אתחרט ואבטל ההסכם. ואכן, נתתי שיק מזומן (לחודש יוני) והסכום הנ״ל ירד מחשבוני ביום למחרת חתימת ההסכם. עקב שינוי בחיי (הקונים של דירתי הסכימו שאשאר בבית אשר מכרתי לתקופה של עוד 3 שנים) באותו סכום שאני אמורה לשלם לדירה השכורה,
באמצע חודש אוגוסט, דהיינו לפני כ-10 ימים הודעתי למשכיר החדש כי אני נאלצת לבטל ההסכם ואני מבקשת לנסות למצוא שוכר שיכנס לנעלי. קבלתי תשובה לאקונית האומרת כי חמתי על הסכם והסכום ששילמתי יחולט עקב הביטול.
עלי לציין כי נותרו עוד חודשיים ושבוע עד למועד ״כניסתי״ למושכר ולדעתי אני יכולה למצוא שוכר במקומי, אך הם אינם מוכנים לכך ומתעלמים כליל מבקשתי זו. אציין רק כי למשכיר (שהיא חברה שמשכירה הרבה מאד דירות באיזור מזה שנים רבות) יש משווקת אישית אשר לבטח תוכל להשכיר את המושכר לשוכר אחר בלי כל קושי. האם אני יכולה לפעול בצורה כלשהי כדי לקבל את המקדמה ששילמתי או חלקה? ובאיזה תנאים ובאיזו צורה? אודה על תשובתכם המהירה.
נירה
ביטול חוזה שכירות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/08/16
שלום נירה,
על מנת להשיב לשאלתך, יש לבדוק את הוראות החוזה העוסקות בזכותך לבטל את החוזה, ככל שזו קיימת.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על מנת להשיב לשאלתך, יש לבדוק את הוראות החוזה העוסקות בזכותך לבטל את החוזה, ככל שזו קיימת.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת ירושה בין אחים
עינב
28/08/16
שלום
רציתי לברר אם יש שני אחים שירשו יחד 2 דירות. האחים כל אחד נשוי עם דירה משלו.
אותם שני אחים רוצים לחלק ביניהם את הדירות כך שכל אחד יקבל דירה אחת מהשתיים שירשו.
מבחינת מס. האם חבים במס רכישה?
האם יש בכלל מיסוי על ירושה?
מה עליהם לעשות כדי להעביר את הדירות כל אחת לאחר? תודה
רציתי לברר אם יש שני אחים שירשו יחד 2 דירות. האחים כל אחד נשוי עם דירה משלו.
אותם שני אחים רוצים לחלק ביניהם את הדירות כך שכל אחד יקבל דירה אחת מהשתיים שירשו.
מבחינת מס. האם חבים במס רכישה?
האם יש בכלל מיסוי על ירושה?
מה עליהם לעשות כדי להעביר את הדירות כל אחת לאחר? תודה
העברת ירושה בין אחים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/08/16
שלום עינב,
על עצם הירושה אין חיוב במס רכישה.
אם הירושה טרםנרשמה יכולים האחים לערוך ביניהם הסכם ולחלק את הדירות באופן שונה מן הקבוע בחוק/בצוואה ועל חלוקה כזו לא יחול מס.
אם הירושה כבר נרשמה יכולים האחים לתת את מחצית הדירה בה אינם חפצים ולקבל את המחצית בדירה "שלהם" במתנה זה מזה והדבר יהיה כרוך ב 1/3 ממס הרכישה הרגיל ופטור ממס שבח.
מומלץ לבצע כלאחת מחלופות אלה בליווי עו"ד.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על עצם הירושה אין חיוב במס רכישה.
אם הירושה טרםנרשמה יכולים האחים לערוך ביניהם הסכם ולחלק את הדירות באופן שונה מן הקבוע בחוק/בצוואה ועל חלוקה כזו לא יחול מס.
אם הירושה כבר נרשמה יכולים האחים לתת את מחצית הדירה בה אינם חפצים ולקבל את המחצית בדירה "שלהם" במתנה זה מזה והדבר יהיה כרוך ב 1/3 ממס הרכישה הרגיל ופטור ממס שבח.
מומלץ לבצע כלאחת מחלופות אלה בליווי עו"ד.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה
אפרת וקנין
28/08/16
היי,
אני מעוניינת לרכוש דו משפחתי שיש בו חריגות בנייה (בערך חדר). הדירה מוחכרת מקק"ל בחכירה מהוונת. אני מעונינת לקחת משכנתא.
אני והמוכר מתלבטים האם לנסות להעביר את הבעלות על הנכס כפי שהוא עם החריגה או שמראש לפרק את החריגה (מוערך בכ 10-20 אלף שח ואז לא יהיה בעיה לחזור למצב החוקי של הדירה) ורק אז להעביר את הדירה.
בבנק אומרים שיתכן ויתנו משכנתא לדירה כזו בהתאם להערכת השמאי שישקלל את עלויות הפרוק.
בעירייה אומרים שמאחר ומדובר בחריגה ישנה ככל הנראה יתנו אישור לטאבו, בכפוף לתשלום אגרות פיתוח ורישום הערת אזהרה.
השאלות:
1. מה המשמעות של רישום הערת אזהרה לעירייה? מה הערת אזהרה זו אומרת? והאם אוכל לקבל משכנתא ולמשכן את הנכס תחת הערת אזהרה זו?
2. האם קק"ל עשוי מצידו להכשיל את העסקה ולסרב להעביר את הדירה על שמי עד להסדרת החריגות? או לחילופין לא לאפשר לרשום הערת אזהרה (לטובת העירייה או לטובת הבנק שיתן לי משכנתא) או למשכן את הנכס?
3. שאלה כללית - מה המשמעות לכך שהדירה מוחכרת מקקל ולא ממנהל מקרקעי ישראל? האם הדבר מהווה בעיה כלשהי (למשל לקחת משכנתא) או מוריד מערכה?
תודה רבה.
אני מעוניינת לרכוש דו משפחתי שיש בו חריגות בנייה (בערך חדר). הדירה מוחכרת מקק"ל בחכירה מהוונת. אני מעונינת לקחת משכנתא.
אני והמוכר מתלבטים האם לנסות להעביר את הבעלות על הנכס כפי שהוא עם החריגה או שמראש לפרק את החריגה (מוערך בכ 10-20 אלף שח ואז לא יהיה בעיה לחזור למצב החוקי של הדירה) ורק אז להעביר את הדירה.
בבנק אומרים שיתכן ויתנו משכנתא לדירה כזו בהתאם להערכת השמאי שישקלל את עלויות הפרוק.
בעירייה אומרים שמאחר ומדובר בחריגה ישנה ככל הנראה יתנו אישור לטאבו, בכפוף לתשלום אגרות פיתוח ורישום הערת אזהרה.
השאלות:
1. מה המשמעות של רישום הערת אזהרה לעירייה? מה הערת אזהרה זו אומרת? והאם אוכל לקבל משכנתא ולמשכן את הנכס תחת הערת אזהרה זו?
2. האם קק"ל עשוי מצידו להכשיל את העסקה ולסרב להעביר את הדירה על שמי עד להסדרת החריגות? או לחילופין לא לאפשר לרשום הערת אזהרה (לטובת העירייה או לטובת הבנק שיתן לי משכנתא) או למשכן את הנכס?
3. שאלה כללית - מה המשמעות לכך שהדירה מוחכרת מקקל ולא ממנהל מקרקעי ישראל? האם הדבר מהווה בעיה כלשהי (למשל לקחת משכנתא) או מוריד מערכה?
תודה רבה.
רכישת דירה עם חריגות בניה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/08/16
שלום אפרת,
ם ידוע לך שקיית חריגת בניה, המלצתי לך היא או לדאוג להסרתה ע"י המוכר או לדאוג להכשרתה ע"י המוכר (ככל שהדבר אפשרי).
קיומה של הערה על אי התאמה מוריד מערך הדירה ועלול להוות הפרעה הן ברישום הזכוית על שמך והן בהעברתן בעתיד.
בנסף - גם אם עבירת בניה ללא היתר התיישנה - עבירת השימוש מתחדשת מדי יום ביומו והרשות יכולה לפעול בגינה.
חשוב לציין, שאמירה בע"פ של העיריה איננה מהווה אישור לטאבו ו"אולי" איננו התחייבות. הוא הדבר לגבי המשכנתא.
בנוסף -מאחר שמדובר בחריגת בניה - לא ניתן לה אישור של רשות מקרקעי ישראל (בשם קק"ל) ולא שולמו התשלומים הנדרשים על מנת לקבל היתר כזה. לפני הסדרת העניין לא תתן רמ"י את הסכמתה להעברת הזכויות.
לגבי קרקעות בבעלות קק"ל - הללו מנוהלות ע"י רשות מקרקעי ישראל. השוני הוא שבשלב זה לא ניתן להעביר בעלות בקרקע כזו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ם ידוע לך שקיית חריגת בניה, המלצתי לך היא או לדאוג להסרתה ע"י המוכר או לדאוג להכשרתה ע"י המוכר (ככל שהדבר אפשרי).
קיומה של הערה על אי התאמה מוריד מערך הדירה ועלול להוות הפרעה הן ברישום הזכוית על שמך והן בהעברתן בעתיד.
בנסף - גם אם עבירת בניה ללא היתר התיישנה - עבירת השימוש מתחדשת מדי יום ביומו והרשות יכולה לפעול בגינה.
חשוב לציין, שאמירה בע"פ של העיריה איננה מהווה אישור לטאבו ו"אולי" איננו התחייבות. הוא הדבר לגבי המשכנתא.
בנוסף -מאחר שמדובר בחריגת בניה - לא ניתן לה אישור של רשות מקרקעי ישראל (בשם קק"ל) ולא שולמו התשלומים הנדרשים על מנת לקבל היתר כזה. לפני הסדרת העניין לא תתן רמ"י את הסכמתה להעברת הזכויות.
לגבי קרקעות בבעלות קק"ל - הללו מנוהלות ע"י רשות מקרקעי ישראל. השוני הוא שבשלב זה לא ניתן להעביר בעלות בקרקע כזו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום עבור שיפוץ בית המוגדר כבית משותף
דוד א.
28/08/16
ברצוני לברר כיצד יש לשלם עבור שיפוץ של 4 יחדות ברביעיה המחוברים ביניהם בקירות משותפים. שטח הדירות זהה לכל הרביעיה. 2 היחידות החיצווניות שטח הגינה גדול יותר ו 2 היחדיות הפנימיות שטח הגינה שלהם קטן יותר לכל דירה יש כניסה נפרדת וגינה נפרדת אבל הכניסה לרביעיה הוא בשביל משותף, הרביעיה מוגדרת בטאבו כבית משותף כאשר לכל יחידה
"יש שטחים המוצמדים אליה. הכוללים כפי הרשום בתקנון לכל דירה: שוטח קרקע X מבואה, מרפסת, וגג. הקירות החיצוינים אינם מצמדים והשטח המשותף מחולק 1/4 לכל יחידה. האם יש לשלם את ההוצאות הרכוש המשותף כפי הרשום 1/4 לכל יחידה וגם שטח הדירות זהה כך שהחלוקה לפי שטח הרצפות זהה גם הוא? או שמה היחידות החיצוניות אמורות לשלם יותר מאחר והקירות החיצוינים שלהם גדולים יותר אף על פי שאינם מוצמדים ליחידות שלהם.
"יש שטחים המוצמדים אליה. הכוללים כפי הרשום בתקנון לכל דירה: שוטח קרקע X מבואה, מרפסת, וגג. הקירות החיצוינים אינם מצמדים והשטח המשותף מחולק 1/4 לכל יחידה. האם יש לשלם את ההוצאות הרכוש המשותף כפי הרשום 1/4 לכל יחידה וגם שטח הדירות זהה כך שהחלוקה לפי שטח הרצפות זהה גם הוא? או שמה היחידות החיצוניות אמורות לשלם יותר מאחר והקירות החיצוינים שלהם גדולים יותר אף על פי שאינם מוצמדים ליחידות שלהם.
השתתפות בהוצאות בבית משותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/08/16
שלום דוד,
אם יש לבית המשותף תקנון מוסכם, יש לבדוק אם קבוע בו שיעור השתתפות שונה מן הקבוע על פי חוק.
ככל שלא - שיעור ההשתתפות הוא כיחס שטח הדירה לשטח שאר הדירות, כלומר, במקרה שלכם חלוקה שוה בין הדירות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם יש לבית המשותף תקנון מוסכם, יש לבדוק אם קבוע בו שיעור השתתפות שונה מן הקבוע על פי חוק.
ככל שלא - שיעור ההשתתפות הוא כיחס שטח הדירה לשטח שאר הדירות, כלומר, במקרה שלכם חלוקה שוה בין הדירות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מסים והיטלים למיניהם בעסקת קומבינציה
אבי
28/08/16
מהם המסים וההיטלים למיניהם לכלל הרשויות המעורבות ,אשר על בעל קרקע (החכורה מהמינהל ומהוונת)לקחת בחשבון טרם לביצוע עיסקת קומבינציה
תודה מראש
תודה מראש
מסים והיטלים בעסקת קומבינציה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/08/16
שלום אבי,
להלן רשימה חלקית, בהעדר פרטים:
מס שבח, היטל השבחה, מע"מ, היטלים ותשלומים הכרוכים בבניה שדורשת הרשות, דמי היתר לרשות מקרקעי ישראל.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
להלן רשימה חלקית, בהעדר פרטים:
מס שבח, היטל השבחה, מע"מ, היטלים ותשלומים הכרוכים בבניה שדורשת הרשות, דמי היתר לרשות מקרקעי ישראל.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קומה מסחרית שכתובה בארנונה כמגורים
אליהו
28/08/16
שלום
אשמח לעזרה
אני מעוניין לרכוש דירה שברישום הוא כתוב כקומת מסחר
{ובאמת זהו בניין מסחרי שהעבירו אותו לבניין מגורים }
ובארנונה הוא רשום כקומת מגורים.
האם יש איזה שהיא בעיה באופן הזה ?
האם יש חוקים שונים החלים על עיסקה כזו?
מה צריך לבדוק?
אשמח לעזרה
אני מעוניין לרכוש דירה שברישום הוא כתוב כקומת מסחר
{ובאמת זהו בניין מסחרי שהעבירו אותו לבניין מגורים }
ובארנונה הוא רשום כקומת מגורים.
האם יש איזה שהיא בעיה באופן הזה ?
האם יש חוקים שונים החלים על עיסקה כזו?
מה צריך לבדוק?
קומה מסחרית שהוסבה למגורים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/08/16
שלום אליהו,
עליך לבדוק בועדה המקומית אם אכן נעשה שינוי יעוד לנכס והאם מותר (מבחינה תכנונית) להשתמש בו למגורים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עליך לבדוק בועדה המקומית אם אכן נעשה שינוי יעוד לנכס והאם מותר (מבחינה תכנונית) להשתמש בו למגורים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביב פרטי או ביב ציבורי
אוישש תל אביב
28/08/16
שלום לכם,
אם קורה פיצוץ בקו הביוב, מאיפה מתחילה אחריות העירייה לתקן ועד איפה האחריות שלי לתקן?
האם עד קו הגדר של הבית שלי? או לא כך זה הולך.
תודה מראש.
אם קורה פיצוץ בקו הביוב, מאיפה מתחילה אחריות העירייה לתקן ועד איפה האחריות שלי לתקן?
האם עד קו הגדר של הבית שלי? או לא כך זה הולך.
תודה מראש.
ביב פרטי או ציבורי
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/08/16
שלום רב,
המבחן הוא פונקציונלי ולא בהכרח תלוי במיקומו הפיזי של הביב - אם מדובר בביבהמנקז את הבית בלבד, גם אם יצא מתחומי החצר, זהו ביב פרטי.
אם מדובר ביב אליו מתנקזים מספר ביבים פרטים - זהו ביב ציבורי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
המבחן הוא פונקציונלי ולא בהכרח תלוי במיקומו הפיזי של הביב - אם מדובר בביבהמנקז את הבית בלבד, גם אם יצא מתחומי החצר, זהו ביב פרטי.
אם מדובר ביב אליו מתנקזים מספר ביבים פרטים - זהו ביב ציבורי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרעה לחניה פרטית בבניין משותף
טלי
28/08/16
שלום רב,
אני גרה בבניין משותף שבו לכל דירה חניה פרטית. אין לי רכב, אך לעיתים
קרובות משפחה מגיעה לבקר וחונים בחניה שלי. שכן שגר בשכירות וחונה בחניה הצמודה לשלי, נוהג לגלוש מהחניה שלו
ולחנות מעבר לפס שמפריד בין החניות. הערתי לו על כך, והוא צחק לי בפרצוף ואמר שזה
קטנות, והחניה צפופה לו, והתחיל לחנות בדיוק על הפס. זה יוצר מצב שאנשים שמבקרים
אותי לא יכולים לחנות בחניה, כי אי אפשר
לפתוח את הדלת של הנהג..
1. האם חניה על הפס שמפריד בין
חניות נחשב להסגת גבול?
2.
אם אני שמה שני עמודי מחסום בדיוק על הפס בין החניות. האם
זה חוקי?
3
מה ניתן
לעשות עם זה? האם זה עניין של משטרה
שאמורה לטפל בזה?
אני גרה בבניין משותף שבו לכל דירה חניה פרטית. אין לי רכב, אך לעיתים
קרובות משפחה מגיעה לבקר וחונים בחניה שלי. שכן שגר בשכירות וחונה בחניה הצמודה לשלי, נוהג לגלוש מהחניה שלו
ולחנות מעבר לפס שמפריד בין החניות. הערתי לו על כך, והוא צחק לי בפרצוף ואמר שזה
קטנות, והחניה צפופה לו, והתחיל לחנות בדיוק על הפס. זה יוצר מצב שאנשים שמבקרים
אותי לא יכולים לחנות בחניה, כי אי אפשר
לפתוח את הדלת של הנהג..
1. האם חניה על הפס שמפריד בין
חניות נחשב להסגת גבול?
2.
אם אני שמה שני עמודי מחסום בדיוק על הפס בין החניות. האם
זה חוקי?
3
מה ניתן
לעשות עם זה? האם זה עניין של משטרה
שאמורה לטפל בזה?
הפרעה לחניה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/08/16
שלום טלי,
חניה באופן המונע ממך לחנות בחניה שלך היא עילה לתביעת צו מניעה כנגד השכן המפריע.
מאחר שמדובר בשוכר - יתכן שפניה למשכיר תועיל.
הצבת מחסום על גבול החניות, בעיקר אם בעל הדירה (המשכיר) נות לכך את הסכמתו היא פתרון טוב.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חניה באופן המונע ממך לחנות בחניה שלך היא עילה לתביעת צו מניעה כנגד השכן המפריע.
מאחר שמדובר בשוכר - יתכן שפניה למשכיר תועיל.
הצבת מחסום על גבול החניות, בעיקר אם בעל הדירה (המשכיר) נות לכך את הסכמתו היא פתרון טוב.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוצאות למס שבח
אמנון
28/08/16
שלום!
1. אני מוכר מבנה תעשיה אשר עם רכישתו ביצעתי השבחה ע"י בניית גלריה של 130 מ'
הרכישה בוצעה ב-2007 ואין לי חשבוניות (התיק נזרק מהיותו ישן מעל 7 שנים) , מה ניתן לעשות ? האם הערכת שמאי מספיקה ?
2. במהלך 2013 ביצעתי שדרוג נוסף בתוך המבנה להתאמה לשוכר חדש , את החומרים קניתי ואת העבודה ביצעתי בעצמי בעזרת בני , איך אני יכול להזדכות בערך העבודה ?
בתודה , אמנון
1. אני מוכר מבנה תעשיה אשר עם רכישתו ביצעתי השבחה ע"י בניית גלריה של 130 מ'
הרכישה בוצעה ב-2007 ואין לי חשבוניות (התיק נזרק מהיותו ישן מעל 7 שנים) , מה ניתן לעשות ? האם הערכת שמאי מספיקה ?
2. במהלך 2013 ביצעתי שדרוג נוסף בתוך המבנה להתאמה לשוכר חדש , את החומרים קניתי ואת העבודה ביצעתי בעצמי בעזרת בני , איך אני יכול להזדכות בערך העבודה ?
בתודה , אמנון
הוצאות למס שבח
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/08/16
שלום, אמנון,
אנא הפנה שאלתך לפורום דיני מיסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אנא הפנה שאלתך לפורום דיני מיסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
להשכיר דירה שלא על שמי בטאבו
לידור לוין
27/08/16
אני משכיר דירה מפלוני. שהדירה רשומה על שמו בטאבו
האם יכול באופן זמני להשכיר הדירה לתקופות קצרות או ארוכות? ועדיין לשלם לבעל הבית דמי השכירות? אציין שבחוזה שלי עם בעל הדירה לא רשום שאיני יכול לעשות כך. ואם בכל זאת אשכיר לאחר. ? האם זה פלילי? אני יכול להתבע על ידו?
שואל מתוך מצוקה כספית
האם יכול באופן זמני להשכיר הדירה לתקופות קצרות או ארוכות? ועדיין לשלם לבעל הבית דמי השכירות? אציין שבחוזה שלי עם בעל הדירה לא רשום שאיני יכול לעשות כך. ואם בכל זאת אשכיר לאחר. ? האם זה פלילי? אני יכול להתבע על ידו?
שואל מתוך מצוקה כספית
השכרת דירה בשכירות משנה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/08/16
שלום, לידור,
גם אם אין התיחסות לעניין בחוזה השכירות, על פי חוק השכירות והשאילה אינך רשאי להעביר את השכירות לאחר אלא לאחר קבלת הסכמת המשכיר, שזכאי להתנגד לכך מטעמים סבירים.
ככל שלא תבקש ותקבל את הסכמת המשכיר, הוא יוכל לתבוע אותך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
גם אם אין התיחסות לעניין בחוזה השכירות, על פי חוק השכירות והשאילה אינך רשאי להעביר את השכירות לאחר אלא לאחר קבלת הסכמת המשכיר, שזכאי להתנגד לכך מטעמים סבירים.
ככל שלא תבקש ותקבל את הסכמת המשכיר, הוא יוכל לתבוע אותך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינויי שוכר דירה
אביחי מישעלי
26/08/16
היי שלום. אני ומשפחתי(אישה + בן) שוכרים דירה כבר שנה ו 3 חודשים ולאחרונה חידשנו חוזה שכירות עם בעל הדירה לעוד 6 חודשים ושילמנו לו את השכירות במלואה מראש ובמזומן על מנת לקבל הנחה משמעותית בשכר הדירה....
לפני כשבוע ( 20 ימים לאחר תחילת החוזה החדש) קיבלנו מכתב מבית המשפט הביתה שמודיע על צו עיקול זמני של נכסיו של בעל הדירה וצו עיקול כספים שאמורים כביכול להגיע אליו ממנו( לא ידוע להם ששילמנו הכל מראש) כשדיברנו עם עורך הדין שמטפל בתביעה נגד החייב הוא הודיע לנו שאם יעקלו לחייב את הדירה אנו נקבל מכתב פינויי תוך 21 ימים...
האם חוק הגנת הדייר חל עלינו ומה אנו אמורים לעשות אם וכאשר הבנק יעקל לחייב את הדירה?
יש לציין שהמכתב נשלח לפחות חודש לאחר חתימת החוזה ומסירת הכסף לבעל הדירה כך שלא יכולנו לדעת שהוא חייב כספים לבנק והנכסים שלו בסכנת עיקול
לפני כשבוע ( 20 ימים לאחר תחילת החוזה החדש) קיבלנו מכתב מבית המשפט הביתה שמודיע על צו עיקול זמני של נכסיו של בעל הדירה וצו עיקול כספים שאמורים כביכול להגיע אליו ממנו( לא ידוע להם ששילמנו הכל מראש) כשדיברנו עם עורך הדין שמטפל בתביעה נגד החייב הוא הודיע לנו שאם יעקלו לחייב את הדירה אנו נקבל מכתב פינויי תוך 21 ימים...
האם חוק הגנת הדייר חל עלינו ומה אנו אמורים לעשות אם וכאשר הבנק יעקל לחייב את הדירה?
יש לציין שהמכתב נשלח לפחות חודש לאחר חתימת החוזה ומסירת הכסף לבעל הדירה כך שלא יכולנו לדעת שהוא חייב כספים לבנק והנכסים שלו בסכנת עיקול
פינוי שוכר דירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/08/16
שלום, אביחי,
חוק גנת הדייר איננו חל במקרה שלכם.
אם צו העיקול הוצא כעת וניתן במסגרת של תביעה ואם המשכיר מתעתד להתונן מפני התביעה, הרי שההליכים המשפטיים יתמשכו מעבר ל 6 חודשים, כך שיש לכם מספיק זמן להתארגן ולמצוא דירה חלופית.
אם שלמתם את דמי השכירות מראש עליכם להשיב לבית המשפט כי אין בידיכם כספים המגיעים למשכיר.
ככל שיוטל עיקול ויחלו הליכי מכירה בהוצל"פ תקבלו על כך הודעה ותוכלו לפנות להוצל"פ בבקשה לדחות את מועד הפינוי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חוק גנת הדייר איננו חל במקרה שלכם.
אם צו העיקול הוצא כעת וניתן במסגרת של תביעה ואם המשכיר מתעתד להתונן מפני התביעה, הרי שההליכים המשפטיים יתמשכו מעבר ל 6 חודשים, כך שיש לכם מספיק זמן להתארגן ולמצוא דירה חלופית.
אם שלמתם את דמי השכירות מראש עליכם להשיב לבית המשפט כי אין בידיכם כספים המגיעים למשכיר.
ככל שיוטל עיקול ויחלו הליכי מכירה בהוצל"פ תקבלו על כך הודעה ותוכלו לפנות להוצל"פ בבקשה לדחות את מועד הפינוי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה על חוזה מכירת בניין בעל כמה צדדים.
דניאל שטרית
26/08/16
שלום,
יש לי שאלה, כאשר ישנו חוזה של מכירת בניין ועליו צריכים לחתום שבעה ילדים משום שהבניין הוא ירושה מהאמא, האם זה אפשרי לאשר את החוזה ולהוציא אותו לפועל כאשר רק אחד. מתוך הילדים מסרב לחתום ויש את חתימתם של שישה מתוך שבעה ילדים.תודה רבה.
יש לי שאלה, כאשר ישנו חוזה של מכירת בניין ועליו צריכים לחתום שבעה ילדים משום שהבניין הוא ירושה מהאמא, האם זה אפשרי לאשר את החוזה ולהוציא אותו לפועל כאשר רק אחד. מתוך הילדים מסרב לחתום ויש את חתימתם של שישה מתוך שבעה ילדים.תודה רבה.
רכישת נכס של כמה מוכרים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/08/16
שלום דניאל,
אפשר לרכוש רק 6/7 מהבניין, אם זו כוונתך, ולהשלים עסקה זו בלי תלות בחלקו של המוכר השביעי, אשר במצב כזה נשאר עדיין בעלים של חלקו בנכס.
לא ניתן לרכוש את כל הזכויות בבניין אם אחד המוכרים איננו מעוניין למכור.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אפשר לרכוש רק 6/7 מהבניין, אם זו כוונתך, ולהשלים עסקה זו בלי תלות בחלקו של המוכר השביעי, אשר במצב כזה נשאר עדיין בעלים של חלקו בנכס.
לא ניתן לרכוש את כל הזכויות בבניין אם אחד המוכרים איננו מעוניין למכור.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החתמת שכנים על תוספת בניה
יעקב
26/08/16
צהריים טובים.
הוכן עבורי תכנית להגשת בקשה לעיריה לתוספת בניה על הגג.
לצורך כך אני זקוק להחתמת שכנים.
מעיון בנסח טאבו המרוכז עולים לי מספר שאלות:
א - כמה אחוזי שכנים נדרש שיחתמו לי ?
ב - דירה שיש לה אפוטרופוס, האם הוא רשאי לחתום לפי
שיקול דעתו ?
ג - דירה שהבעלים הם מדינת ישראל והדיירים
"חוכרים", האם צריך חתימה גם של המדינה ?
ד - דירה שרשומה "לגמרי" על המדינה, איך
אני מאתר את החברה המשכנת של הדירה ?
ה - בנסח טאבו מופיע
לי שם בעלים על נכס עם מספר זהות
נסיתי ב144 להשיג
טלפון של הבן אדם, ואין להם. חבר בדק לי באגרון
לפי מספר זהות, ואין מספר זהות כזה,
שאילתי היא: אולי
צריך להוסיף איזה מספר בתחילה ?
המספר הוא בן 7
ספרות, ומתחיל ב 5501
תודה רבה,
ושבת שלום
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
הוכן עבורי תכנית להגשת בקשה לעיריה לתוספת בניה על הגג.
לצורך כך אני זקוק להחתמת שכנים.
מעיון בנסח טאבו המרוכז עולים לי מספר שאלות:
א - כמה אחוזי שכנים נדרש שיחתמו לי ?
ב - דירה שיש לה אפוטרופוס, האם הוא רשאי לחתום לפי
שיקול דעתו ?
ג - דירה שהבעלים הם מדינת ישראל והדיירים
"חוכרים", האם צריך חתימה גם של המדינה ?
ד - דירה שרשומה "לגמרי" על המדינה, איך
אני מאתר את החברה המשכנת של הדירה ?
ה - בנסח טאבו מופיע
לי שם בעלים על נכס עם מספר זהות
נסיתי ב144 להשיג
טלפון של הבן אדם, ואין להם. חבר בדק לי באגרון
לפי מספר זהות, ואין מספר זהות כזה,
שאילתי היא: אולי
צריך להוסיף איזה מספר בתחילה ?
המספר הוא בן 7
ספרות, ומתחיל ב 5501
תודה רבה,
ושבת שלום
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
תוספת בניה ברכוש המשותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/08/16
שלום יעקב,
על פי חוק אתה נדרש להחתים לפחות 75% מבעלי הדירות שלדירותיהם צמודים לפחות 2/3 מהרכוש המשותף.
את מדינת ישראל מיצגת בדר"כ רשות מקרקעי ישראל.
לגבי הדייר הנוסף - נסה לאתר אותו באמצעות הדיירים המתגוררים בדירה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על פי חוק אתה נדרש להחתים לפחות 75% מבעלי הדירות שלדירותיהם צמודים לפחות 2/3 מהרכוש המשותף.
את מדינת ישראל מיצגת בדר"כ רשות מקרקעי ישראל.
לגבי הדייר הנוסף - נסה לאתר אותו באמצעות הדיירים המתגוררים בדירה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקלת מיסוי על דירה שניקנית על שמנו עבור בן מוגבל?
ירון
25/08/16
אנו רוצים לקנות דירה בשמנו המיועדת לבן עם מוגבלות נפשית ונכות מלאה.לא רוצים לרשום על שמו כדי שלא יעשה בה פעולות ועסקאות לא רצויות. האם אפשר לקבל הקלות במיסוי?
הקלות מיסוי על דירה הנקנית עבור בן מוגבל
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/08/16
שלום ירון,
ככל שמדובר בבן קטין, הזכאי לגמלת נכות מלאה ומוכר כנכה 100%, וככל שיתקבל לכך אישור בית המשפט לענייני משפחה, לאחר שיווכח שהרכישה נעשית לטובת הקטין, ניתן יהיה לקבל את ההקלה במס גם אם הדירה לא תרשם ע"ש הקטין אלא ע"ש הוריו. יש לכך השלכות להמשך שכדאי לברר אם הדבר רלוונטי.
ככל שמדובר בבן בגיר לא תוכלו לקבל הקלה במס עבורו אלא הוא מי שיקבל אותה לגבי דירה שתרשם על שמו.
אפשר להגביל את אפשרותו של הבן למכור את הדירה, למשל באמצעות רישום הערה על צורך בהסכמתכם למכירה או לרכוש את הדירה בנאמנות עבורו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ככל שמדובר בבן קטין, הזכאי לגמלת נכות מלאה ומוכר כנכה 100%, וככל שיתקבל לכך אישור בית המשפט לענייני משפחה, לאחר שיווכח שהרכישה נעשית לטובת הקטין, ניתן יהיה לקבל את ההקלה במס גם אם הדירה לא תרשם ע"ש הקטין אלא ע"ש הוריו. יש לכך השלכות להמשך שכדאי לברר אם הדבר רלוונטי.
ככל שמדובר בבן בגיר לא תוכלו לקבל הקלה במס עבורו אלא הוא מי שיקבל אותה לגבי דירה שתרשם על שמו.
אפשר להגביל את אפשרותו של הבן למכור את הדירה, למשל באמצעות רישום הערה על צורך בהסכמתכם למכירה או לרכוש את הדירה בנאמנות עבורו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צו מכוח חוק הרשויות המקומיות (שימוש ארעי…)
shr
25/08/16
שלום רב,
חוק הרשויות המקומיות (שימוש ארעי במגרשים ריקים) מאפשר לעירייה להוציא צו לשימוש ארעי במגרש, למעט במקרים בהם בעל המגרש מעוניין לבנות עליו. האם ניתן לבטל את הצו למטרה אחרת מבניה, למשל השכרת המגרש לגורם פרטי?
חוק הרשויות המקומיות (שימוש ארעי במגרשים ריקים) מאפשר לעירייה להוציא צו לשימוש ארעי במגרש, למעט במקרים בהם בעל המגרש מעוניין לבנות עליו. האם ניתן לבטל את הצו למטרה אחרת מבניה, למשל השכרת המגרש לגורם פרטי?
צו שימוש ארעי
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/08/16
שלום רב,
כלל, החוק מאפשר למי שנפגע מצו שימוש ארעי לערור עליו אם נפגע ממנו.
עוד מאפשר החוק לבעל המגרש להודיע כי רצונו להפעיל מגרש חניה פרטי בתשלום.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כלל, החוק מאפשר למי שנפגע מצו שימוש ארעי לערור עליו אם נפגע ממנו.
עוד מאפשר החוק לבעל המגרש להודיע כי רצונו להפעיל מגרש חניה פרטי בתשלום.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסתלקות מירושה לאחר צו קיום צוואה וטרם רישום בטאבו
יאיר
25/08/16
הוצאנו צו קים צוואה וטרם נרשמה הדירה בטאבו. אחד האחים רוצה להסתלק מהירושה. האם צריך להגיש בקשה לתיקון צו קיום צוואה? תצהיר? איך מבצעים בפועל?
הסתלקות מירושה לאחר קבלת צו ולפני רישום בטאבו
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/08/16
יאיר, שלום רב,
דרך המלך היתה להסתלק מהירושה במסגרת הבקשה לצו קיום צוואה.
ניתן להגיש בקשה לתיקון הצו שניתן ואליה לצרף את תצהיר ההסתלקות או, במקרה שהעזבון לא חולק (לא נרשם בטאבו), לחתום על הסכם בין כל היורשים שלפיו יחולק העזבון באופן שונה מהאמור בצו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
דרך המלך היתה להסתלק מהירושה במסגרת הבקשה לצו קיום צוואה.
ניתן להגיש בקשה לתיקון הצו שניתן ואליה לצרף את תצהיר ההסתלקות או, במקרה שהעזבון לא חולק (לא נרשם בטאבו), לחתום על הסכם בין כל היורשים שלפיו יחולק העזבון באופן שונה מהאמור בצו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכאות למחיר למשתכן
אורן
25/08/16
היי,
היתה לי דירה שנמכרה קצת יותר מלפני שש שנים (חוזה מכר + הערת הזהרה בטאבו) אבל שינוי הבעלות הסופי בטאבו התרחש מעט אחרי ועוד לא עברו שש שנים.
מה קובע, מועד מכירת הדירה (הסכם המכר) או מועד שינוי הבעלות הסופי בטאבו?
תודה,
אורן
היתה לי דירה שנמכרה קצת יותר מלפני שש שנים (חוזה מכר + הערת הזהרה בטאבו) אבל שינוי הבעלות הסופי בטאבו התרחש מעט אחרי ועוד לא עברו שש שנים.
מה קובע, מועד מכירת הדירה (הסכם המכר) או מועד שינוי הבעלות הסופי בטאבו?
תודה,
אורן
זכאות למחיר למשתכן
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/08/16
שלום אורן,
במרבית המקרים הבדיקה נערכת כפי שנערכת בדיקה לעניין החבות במס, המועד הקובע הוא מועד החתימה על הסכם המכר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
במרבית המקרים הבדיקה נערכת כפי שנערכת בדיקה לעניין החבות במס, המועד הקובע הוא מועד החתימה על הסכם המכר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
