פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
איסור מועצה מקומית בתלית שלט למכירה בדירה פרטית
נאור
20/03/17
היי,האם מועצה מקומית יכולה לאסור על תלית שלט ״למכירה״ בדירה של אדם פרטי?האם היא יכולה להתנות את התליה בבקשת היתר או רישוי ובהמשך לכך לקנוס את המפר?
פרסום שלטים לפי חוק עזר
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
20/03/17
שלום וברכה,
פרסום מודעות או שלטים כפוף להוראות חוק העזר הקיים ברשות המקומית.
לפיכך עליך לבקש הפניה לחוק המקנה לרשות סמכות לגבות תשלום עקב כך או לתת כל הוראה בנוגע למודעה כאמור.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
פרסום מודעות או שלטים כפוף להוראות חוק העזר הקיים ברשות המקומית.
לפיכך עליך לבקש הפניה לחוק המקנה לרשות סמכות לגבות תשלום עקב כך או לתת כל הוראה בנוגע למודעה כאמור.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
מיכאל אלבז
20/03/17
בעל 2 דירות רוצה למכור אחת ב2017 בחישוב מס לינארי
ואחת ב 2018 בפטור
האם זה עובר המכירה ב017 אינה נחשבת פטור???
ולכן מאחר ובעברו יוצא מ 4 שנים בהם לא נמכרה דירה בפטור
ואחת ב 2018 בפטור
האם זה עובר המכירה ב017 אינה נחשבת פטור???
ולכן מאחר ובעברו יוצא מ 4 שנים בהם לא נמכרה דירה בפטור
מכירת דירה בפטור לאחר תקופת המעבר
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
20/03/17
שלום וברכה,
החל מ-1.1.14 השתנה משטר המס במיסוי מקרקעין ובוטל הפטור שהיה קיים לדירה מזכה מידי 4 שנים.
הפטור היחיד שנותר הוא פטור לדירה יחידה העומדת בהגדרות הקבועות בחוק. כמו כן על דירה שאינה עומדת בהגדרת דירה יחידה, ניתן לשלם מס לפי חישוב ליניארי, כלומר על השבח שנצבר החל משינוי החוק לפי החישוב שנקבע בחוק.
עד סוף 2017 ניתן למכור עד 2 דירות בחישוב ליניארי.
לאחר מכן ניתן למכור דירה בפטור דירה יחידה ככל שלא נמכרה דירה ב-18 חודשים שקדמו לכך בפטור של דירה יחידה, מעבר ליתר ההגדרות בחוק של דירה יחידה.
מקווה שתשובתי הייתה לך לעזר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
החל מ-1.1.14 השתנה משטר המס במיסוי מקרקעין ובוטל הפטור שהיה קיים לדירה מזכה מידי 4 שנים.
הפטור היחיד שנותר הוא פטור לדירה יחידה העומדת בהגדרות הקבועות בחוק. כמו כן על דירה שאינה עומדת בהגדרת דירה יחידה, ניתן לשלם מס לפי חישוב ליניארי, כלומר על השבח שנצבר החל משינוי החוק לפי החישוב שנקבע בחוק.
עד סוף 2017 ניתן למכור עד 2 דירות בחישוב ליניארי.
לאחר מכן ניתן למכור דירה בפטור דירה יחידה ככל שלא נמכרה דירה ב-18 חודשים שקדמו לכך בפטור של דירה יחידה, מעבר ליתר ההגדרות בחוק של דירה יחידה.
מקווה שתשובתי הייתה לך לעזר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוב של ועד הבית
אלעד
19/03/17
לאחרונה פנה הוועד לדיירים וביקש שישלמו חוב של אלפי שקלים הנובע מפסק דין מבית המשפט לפני כמה חודשים.
בית המשפט קבע שבשנת 2010 הוועד הפר חוזה עם חברת האחזקה ועכשיו צריך לשלם את הפיצוי.
בשנת 2010 בכלל לא גרתי בבניין. חלק מהדיירים שגרו אז כבר עזבו. האם ניתן לחייב את הדיירים כיום במעשים של ועד קודם, מלפני תקופתם?
תודה מראש ושבוע טוב
בית המשפט קבע שבשנת 2010 הוועד הפר חוזה עם חברת האחזקה ועכשיו צריך לשלם את הפיצוי.
בשנת 2010 בכלל לא גרתי בבניין. חלק מהדיירים שגרו אז כבר עזבו. האם ניתן לחייב את הדיירים כיום במעשים של ועד קודם, מלפני תקופתם?
תודה מראש ושבוע טוב
מענה
אזרח
19/03/17
שלום,
לחלוטין לא. אינך חייב בחוב זה.
בהצלחה
לחלוטין לא. אינך חייב בחוב זה.
בהצלחה
תביעה נגד נציכות הבית המשותף
אלעד וייסטוך
20/03/17
שלום וברכה,
נציגות הבית המשותף מייצגת את כלל בעלי הדירות בכל הקשור לאחזקת וניהול הבית המשותף.
כאשר אדם קונה דירה כל ההסכמות הקיימות בבניין חלות עליו כפי שנקבע בתקנון ובהחלטות האסיפה של בעלי הדירות ונציגות הבית המשותף.
פסק דין שהתקבל כנגד נציגות הבית המשותף חל על בעלי הדירות הקיימים נכון לרגע זה בבניין.
מעבר לחובת התשלום החלה על בעל הדירה כיום, כמובן שיש לבחון אפשרות לתבוע את מי שמכר לו את הדירה בגין חוב ישן זה שהיה עליו לשאת בו.
מקווה שתשובתי הייתה לך לעזר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
נציגות הבית המשותף מייצגת את כלל בעלי הדירות בכל הקשור לאחזקת וניהול הבית המשותף.
כאשר אדם קונה דירה כל ההסכמות הקיימות בבניין חלות עליו כפי שנקבע בתקנון ובהחלטות האסיפה של בעלי הדירות ונציגות הבית המשותף.
פסק דין שהתקבל כנגד נציגות הבית המשותף חל על בעלי הדירות הקיימים נכון לרגע זה בבניין.
מעבר לחובת התשלום החלה על בעל הדירה כיום, כמובן שיש לבחון אפשרות לתבוע את מי שמכר לו את הדירה בגין חוב ישן זה שהיה עליו לשאת בו.
מקווה שתשובתי הייתה לך לעזר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
פרוק
גל
18/03/17
בפרוק שיתוף בדירה בפרידה, מה ההבדל בין כונס נכסים ב"כ של הצדדים לבין כונס חיצוני מבחינת עלויות, אינטרסים? איך הוא מבצע את הפרוק?
פירוק שיתוף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
19/03/17
שלום גל,
כונסי נכסים מטעם הצדדים, למרות מחוייבותם כלפי בית המשפט שמינה אותם, אינם מנותקים מן האינטרסים של לקוחותיהם, וככל שלא קיימת הסכמה בין הלקוחות יהיה להם קשה יותר לפעול.
כונס נכסים חיצוני מקבל הוראות אך ורק מבית המשפט וחופשי יותר בפעולותיו.
יש יתרונות וחסרונות לכל אחד מהמקרים.
הפירוק מתבצע בהתאם להוראות בית המשפט. כך למשל, אם נקבע שהפירוק יעשה על דרך מכירה - יפרסם הכונס את הדירה למכירה ויטפל בהליכים המשפטיים הנוגעים למכירתה. אם הפירוק יעשה על דרך רישום כבית משותף - יטפל הכונס ברישום זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כונסי נכסים מטעם הצדדים, למרות מחוייבותם כלפי בית המשפט שמינה אותם, אינם מנותקים מן האינטרסים של לקוחותיהם, וככל שלא קיימת הסכמה בין הלקוחות יהיה להם קשה יותר לפעול.
כונס נכסים חיצוני מקבל הוראות אך ורק מבית המשפט וחופשי יותר בפעולותיו.
יש יתרונות וחסרונות לכל אחד מהמקרים.
הפירוק מתבצע בהתאם להוראות בית המשפט. כך למשל, אם נקבע שהפירוק יעשה על דרך מכירה - יפרסם הכונס את הדירה למכירה ויטפל בהליכים המשפטיים הנוגעים למכירתה. אם הפירוק יעשה על דרך רישום כבית משותף - יטפל הכונס ברישום זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב /רישום החלק של הרכוש המשותף בתקנון המוסכם
לוי
18/03/17
שלום רב .
בתקנון המוסכם רשום לכל דירה חלקה ברכוש המשותף לדוגמא
11/782 חלקים , דירה אחרת 13/782.
מהיכן לקוח המספר 782 .
האם הוא
1. שטח הרצפה במ"ר של כלל רצפות הדירות בבניין ?
או
2. שטח של חדרי המדרגות, הגג, החניון , חדר האשפה , לובי כניסה, לובי חניה .... ?.
האם אפשר או ניתן היה לרשום בתקנון המוסכם את החלק ברכוש המשותף באחוזים שזה הרבה יותר מובן , היינו לדירה 1 , 8% מהרכוש המשותף, דירה 2, 7% מהרכוש המשותף וכך הלאה.. עד שסה"כ הצמידויות של הרכוש המשותף מגיע ל 100% . ?
בתקנון המוסכם רשום לכל דירה חלקה ברכוש המשותף לדוגמא
11/782 חלקים , דירה אחרת 13/782.
מהיכן לקוח המספר 782 .
האם הוא
1. שטח הרצפה במ"ר של כלל רצפות הדירות בבניין ?
או
2. שטח של חדרי המדרגות, הגג, החניון , חדר האשפה , לובי כניסה, לובי חניה .... ?.
האם אפשר או ניתן היה לרשום בתקנון המוסכם את החלק ברכוש המשותף באחוזים שזה הרבה יותר מובן , היינו לדירה 1 , 8% מהרכוש המשותף, דירה 2, 7% מהרכוש המשותף וכך הלאה.. עד שסה"כ הצמידויות של הרכוש המשותף מגיע ל 100% . ?
חישוב חלקי הרכוש המשותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
19/03/17
שלום רב,
בתקנון אמור להיות כתוב מנגנון החישוב של חלקי הרכוש המשותף.
על פי הקבוע בחוק החישוב נעשה כחלק היחסי של שטח הדירה לשטח כלל הדירות, וככל הנראה במקרה שלכם (אם שיטת החישוב איננה אחרת) שטח כלל הדירות הוא 782 מ"ר.
חישוב באחוזים יהיה פחות מדוייק.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בתקנון אמור להיות כתוב מנגנון החישוב של חלקי הרכוש המשותף.
על פי הקבוע בחוק החישוב נעשה כחלק היחסי של שטח הדירה לשטח כלל הדירות, וככל הנראה במקרה שלכם (אם שיטת החישוב איננה אחרת) שטח כלל הדירות הוא 782 מ"ר.
חישוב באחוזים יהיה פחות מדוייק.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תסריט בית משותף
ירון שמשי
17/03/17
שלום רב ,
תסריט הבניין אשר קיים במחלקת הנדסה בעירייה , שונה מאשר תסריט הבניין אשר קיים בטאבו . תסריט הטאבו מראה חניה אשר שייכת לי ומוצמדת לדירה שלי , ואילו בהנדסה החניה לא מסומנת , אציין כי , התסריט בהנדסה הוא משנת 1968 , ואילו התסריט בטאבו הוא משנת 1971. שאלתי היא - מה גובר יותר , תסריט הטאבו או הנדסה ?
תודה מראש
תסריט הבניין אשר קיים במחלקת הנדסה בעירייה , שונה מאשר תסריט הבניין אשר קיים בטאבו . תסריט הטאבו מראה חניה אשר שייכת לי ומוצמדת לדירה שלי , ואילו בהנדסה החניה לא מסומנת , אציין כי , התסריט בהנדסה הוא משנת 1968 , ואילו התסריט בטאבו הוא משנת 1971. שאלתי היא - מה גובר יותר , תסריט הטאבו או הנדסה ?
תודה מראש
החניה שלי לא מסומנת במחלקת הנדסה בעירייה. מה קובע, התשריט של הטאבו, או של ההנדסה?
עו"ד לילך עתני
מנהלת
19/03/17
שלום ירון,
אין עדיפות של תשריט אחד על פני אחר.
התשריט המצוי בועדה המקומית אמור להראות מה נכלל בהיתר הבניה. ככל שהחניה איננה מופיעה בו עליך לפנות לועדה ולוודא כי החניה נבנתה עפ"י היתר או כי על פי התב"ע ניתן היה ליחד את המקום לחניה.
תשריט הבית המשותף המצוי בלשכת רישום המקרקעין מציין את הדירות, את הרכוש המשותף ואת ההצמדות לכל דירה, ככל שיש כאלה. תשריט זה איננו מלמד דבר לעניין קיומו של היתר בניה.
בברכה,
אין עדיפות של תשריט אחד על פני אחר.
התשריט המצוי בועדה המקומית אמור להראות מה נכלל בהיתר הבניה. ככל שהחניה איננה מופיעה בו עליך לפנות לועדה ולוודא כי החניה נבנתה עפ"י היתר או כי על פי התב"ע ניתן היה ליחד את המקום לחניה.
תשריט הבית המשותף המצוי בלשכת רישום המקרקעין מציין את הדירות, את הרכוש המשותף ואת ההצמדות לכל דירה, ככל שיש כאלה. תשריט זה איננו מלמד דבר לעניין קיומו של היתר בניה.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה בוטל
אורי
17/03/17
בוטל חוזה מכר מסיבות שונות. כעת הדירה שוב למכירה. האם יש מניעה כלשהי לרכוש אותה מחדש?
רכישה חוזרת לאחר ביטול חוזה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
19/03/17
שלום אורי,
מבחינת דיני החוזים אין מניעה לבצע עסקה חדשה בין צדדים לאחר ביטול עסקה קודמת.
יחד עם זאת - יש לשים לב שבטופס ההצהרה על ביטול עסקת מכר קיימת התחייבות של הצדדים שלא למכור/לרכוש זה מזה את הנכס. ככל שהעסקה הנוספת תתבצע עשויה רשות המסים שלא להכיר ביטול אלא לראות בו מכר חוזר ולחייב את הצדדים במס בגין עסקאות אלה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מבחינת דיני החוזים אין מניעה לבצע עסקה חדשה בין צדדים לאחר ביטול עסקה קודמת.
יחד עם זאת - יש לשים לב שבטופס ההצהרה על ביטול עסקת מכר קיימת התחייבות של הצדדים שלא למכור/לרכוש זה מזה את הנכס. ככל שהעסקה הנוספת תתבצע עשויה רשות המסים שלא להכיר ביטול אלא לראות בו מכר חוזר ולחייב את הצדדים במס בגין עסקאות אלה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירת עמידר
מלי
17/03/17
שלום רב,
אני דיירת עמידר שנים ארוכות.
הדירה שאני גרה בה חייבת שיפוץ מיידי.
הבנתי שאני יכולה להגיש בקשה לבית המשפט ורק דרכם עם צו להורות לעמידר לשפץ את הדירה.
השאלות שלי הן:
1. באיזה בית משפט אני מגישה את התביעה?
2. חוץ מבקשה לשפץ את הדירה אני רוצה לתבוע אותם על עוגמת נפש.
האם אני יכולה באותו מעמד להגיש גם תביעה על עוגמת נפש? או שזה בכלל בבית משפט לתביעות קטנות?
אודה לתשובה.
אני דיירת עמידר שנים ארוכות.
הדירה שאני גרה בה חייבת שיפוץ מיידי.
הבנתי שאני יכולה להגיש בקשה לבית המשפט ורק דרכם עם צו להורות לעמידר לשפץ את הדירה.
השאלות שלי הן:
1. באיזה בית משפט אני מגישה את התביעה?
2. חוץ מבקשה לשפץ את הדירה אני רוצה לתבוע אותם על עוגמת נפש.
האם אני יכולה באותו מעמד להגיש גם תביעה על עוגמת נפש? או שזה בכלל בבית משפט לתביעות קטנות?
אודה לתשובה.
שיפוץ דירת עמידר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
19/03/17
שלום מלי,
על פי חוק חייבות חברות הדיור הציבורי לבצע את התיקונים בפריטים המנויים להלן ככל שלא ניתן להשתמש בהם שימוש סביר:
צנרת מים קרים וחמים,
צנרת ביוב (לא כולל סתימות),
דוד חימום (חשמל או דוד שמש, כולל קולטים),
לוח חשמל,
חיווט חשמל,
דלת כניסה,
חלון חיצוני – נעילה לא תקינה או חלון לא יציב (לא כולל שמשות ולא כולל איטום חלונות),
מרצפות פגומות, שבורות, שקועות או חסרות, אריחים בקירות או ברצפת חדרי רחצה ושירותים פגומים או חסרים,
איטום סדקים ומרווחים בין כיור מטבח לשיש, בין החרסינה לבין משטח השיש או מרצפות,
איטום סדקים ותיקונם בגג ובקירות,
פגמים ביציבות מעקות, סורגים מסתורי כביסה, מחיצות ודלתות פנימיות.
עליך לפנות בדרישה (בכתב) לעמידר ועל פי החוק על עמידר להשיב לך בתוך 30 יום ולהתחיל בתיקונים בתוך 60 יום ממועד פנייתך ולסיימם בתוך זמן סביר.
קיימת חובת השתתפות של הדיירים בהוצאות השיפוץ.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על פי חוק חייבות חברות הדיור הציבורי לבצע את התיקונים בפריטים המנויים להלן ככל שלא ניתן להשתמש בהם שימוש סביר:
צנרת מים קרים וחמים,
צנרת ביוב (לא כולל סתימות),
דוד חימום (חשמל או דוד שמש, כולל קולטים),
לוח חשמל,
חיווט חשמל,
דלת כניסה,
חלון חיצוני – נעילה לא תקינה או חלון לא יציב (לא כולל שמשות ולא כולל איטום חלונות),
מרצפות פגומות, שבורות, שקועות או חסרות, אריחים בקירות או ברצפת חדרי רחצה ושירותים פגומים או חסרים,
איטום סדקים ומרווחים בין כיור מטבח לשיש, בין החרסינה לבין משטח השיש או מרצפות,
איטום סדקים ותיקונם בגג ובקירות,
פגמים ביציבות מעקות, סורגים מסתורי כביסה, מחיצות ודלתות פנימיות.
עליך לפנות בדרישה (בכתב) לעמידר ועל פי החוק על עמידר להשיב לך בתוך 30 יום ולהתחיל בתיקונים בתוך 60 יום ממועד פנייתך ולסיימם בתוך זמן סביר.
קיימת חובת השתתפות של הדיירים בהוצאות השיפוץ.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר לא חוקי
דור חסון
16/03/17
שלום.בשעה טובה קניתי בית להשקעה.בבית להשקעה יש 6 דירות. הבית עצמו כמו בנין הוא בעל 3 קומות כאשר בכל קומה יש שתי דירות לכל דירה יש כניסה ניפרדת.כאשר קיבלנו את הבית - מספר דירות היו כבר מאוכלסות.אחד מהדירות המאוכלסות איננו רוצה לחתום חוזה ולהעביר צ'קים או המחאה כלשהי. כאשר פנינו אליו לגבי תשלום חודשי הוא סירב ואמר שחודש הבא הוא ישלם אחורה (הכוונה למשל- שבחודש מרץ ישלם על פברואר) ולא הסכמנו לזה, אין לנו כל המחאה או חוזה איתו והוא לא מעונין לחתום.לכן הפסקנו לספק לו חשמל ומים.הבחור התלונן למשטרה והמשטרה חייבה אותנו לספק לו מים חשמל.הבחור התחייב בפני השוטר שישלם לנו באפריל על מרץלנו אין בעיה שהוא ישלם באפריל על מרץ אך הדרישה שלנו היא שיהיה חוזה או המחאות צ'קים. מה ניתן לעשות ?האם אפשר להוציא אותו מהדירה?
שוכר המתגורר בנכס שנמכר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
19/03/17
שלום דור,
עניין העברת החזקה בדירות ועל מי האחריות לפנותן היה אמור להיות מוסדר בחוזה המכר לפיו רכשתם את הבניין.
ככל שהדייר מתגורר בנכס על פי הסכם שכירות שנחתם עמו, עצם המכירה לא תפגע בזכויותיו (ואף לא בחובותיו) על פי ההסכם.
יש להניח, כי ההסכם מצוי בידי המוכר ועליכם לפעול להעברת זכויות המוכר כמשכיר והבטוחות המצויות בידיו אליכם.
ככל שמדובר בשוכר המפר את הסכם השכירות או בפולש, תוכלו להגיש כנגדו תביעת פינוי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עניין העברת החזקה בדירות ועל מי האחריות לפנותן היה אמור להיות מוסדר בחוזה המכר לפיו רכשתם את הבניין.
ככל שהדייר מתגורר בנכס על פי הסכם שכירות שנחתם עמו, עצם המכירה לא תפגע בזכויותיו (ואף לא בחובותיו) על פי ההסכם.
יש להניח, כי ההסכם מצוי בידי המוכר ועליכם לפעול להעברת זכויות המוכר כמשכיר והבטוחות המצויות בידיו אליכם.
ככל שמדובר בשוכר המפר את הסכם השכירות או בפולש, תוכלו להגיש כנגדו תביעת פינוי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מסירת חזקה מקבלן לכונס נכסים
רימון
16/03/17
שלום,
האם מסירת דירה מקבלן לכונס שמונה על ידי בית משפט בהליך פירוק שיתוף בין בני זוג נעשית בצורה רגילה, כל עוד יש צו מינוי ספיציפי למכירת הדירה?
האם צריך לזמן למסירה גם את בני הזוג עצמם?
האם צו המינוי צריך לכלול את ההוראה בדבר קבלת החזקה על ידי הכונס?
תודה
האם מסירת דירה מקבלן לכונס שמונה על ידי בית משפט בהליך פירוק שיתוף בין בני זוג נעשית בצורה רגילה, כל עוד יש צו מינוי ספיציפי למכירת הדירה?
האם צריך לזמן למסירה גם את בני הזוג עצמם?
האם צו המינוי צריך לכלול את ההוראה בדבר קבלת החזקה על ידי הכונס?
תודה
מתן הוראות בית משפט לכונס
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
16/03/17
שלום וברכה,
מינוי כונס והסמכויות הניתנות לו נעשות על ידי בית המשפט.
ניתן לבקש מבית המשפט הוראות מתאימות לביצוע תפקיד הכונס.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
מינוי כונס והסמכויות הניתנות לו נעשות על ידי בית המשפט.
ניתן לבקש מבית המשפט הוראות מתאימות לביצוע תפקיד הכונס.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיקול על בית
עופר
15/03/17
שלום
ברצוני לקנות בית שיש עליו עיקול.האם אפשרי לרשום הערת אזהרה על שמי בדירה עם העיקול?
האם יש מנגנון שיכול להגן עלי שאני ישים כסף בכדי לסלק את העיקול?
ברצוני לקנות בית שיש עליו עיקול.האם אפשרי לרשום הערת אזהרה על שמי בדירה עם העיקול?
האם יש מנגנון שיכול להגן עלי שאני ישים כסף בכדי לסלק את העיקול?
רישום הערת אזהרה כשיש עיקול על הנכס
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
16/03/17
עופר שלום,
ניתן לרשום הערת אזהרה על נכס שרשום עליו עיקול.
יש לקבוע מנגנון מתאים בהסכם לפיו העיקול יוסר לפני העברת הזכויות על שם הקונה.
מנגנון מקובל הוא התניית העברת תשלום עד מחיקת העיקול או העברת תשלום ישירות לגורם המעקל בתמורה לקבלת הסכמתו למחיקת העיקול.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ניתן לרשום הערת אזהרה על נכס שרשום עליו עיקול.
יש לקבוע מנגנון מתאים בהסכם לפיו העיקול יוסר לפני העברת הזכויות על שם הקונה.
מנגנון מקובל הוא התניית העברת תשלום עד מחיקת העיקול או העברת תשלום ישירות לגורם המעקל בתמורה לקבלת הסכמתו למחיקת העיקול.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסרת הערת אזהרה בנכס של רשות מקרקעי ישראל
אריק
15/03/17
ערב טוב,ברצוני לברר בנוגע לנכס של רשות מקרקעי ישראל שבוצעה לגביו עסקת מכר ונרשמה הערת אזהרה לטובת הקונה, כיצד ניתן להסיר הערת אזהרה בנכס (הממוקם בחולון) שהינו נכס מהוון בכל בנוגע להערות אזהרה שנרשמו בדבר הגבלת העברה והגבלת ירושה?האם צריך להגיש בקשות למחיקת הערת אזהרה בתוספת של אסמכתאות של רשות מקרקעי ישראל בדבר ההיוון מראש לטובת הנושא? האם נדרשים מסמכים נוספים?אשמח לעזרתכם.
תודה מראש.
תודה מראש.
הגבלה על העברה וירושה בנכס מהוון
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
16/03/17
שלום וברכה,
יש לברר במינהל מדוע קיימת הערה על הגבלה בהעברה וירושה למרות שמדובר בנכס מהוון.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
יש לברר במינהל מדוע קיימת הערה על הגבלה בהעברה וירושה למרות שמדובר בנכס מהוון.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קנס חסר פרופורציה לפני מסירת דירה
15/03/17
שלום, יש לי שאלה בנוגע לקנס שקיבלתי מהיזם של הבניין. רכשנו דירה חדשה ויש עיכוב במסירה של כמעט שנה. בעוד כחודש, ככל הנראה נקבל טופס 4 ואז נוכל לתבוע את התשלום בגין העיכוב. היזם, כדי להמנע מתשלומים אלו לבעלי הדירות, הוציא מכתבים לבעלי הדירות, עם נוסח כמעט זהה מדוע הפרנו את החוזה והוא קונס אותנו ב10% מערך הדירה( כ-200 אלף ש״ח.
במכתב שמוען אליי, צויין כי הכנסתי ארון (כמובן שזה באישור מנהל העבודה) ובכך שהכנסתי מטלטלין לדירה לפני קבלת טופס 4, קבעתי חזקה בנכס והפרתי באופן בוטה את חוזה ההתקשרות.
כמובן שלא קיבלנו בקשה לסלק את הארון מהדירה לפני המכתב או התראה לפני נקיטת הליכים וישר נקנסנו. הארון טרם נבנה ועמד במרפסת בחזית הבניין ונראה לעין ואף אחד לא אמר שהדבר יגרור קנס במידה ונכניסו לדירה.
כמו כן הוסיף כי אינו אחראי לכל הליקויים שיש בדירה כי היו יכולים לקרות בזמן הכנסת הציוד והוא לא מחוייב לתקנם.
האם נתקלתם בתופעה כזו של יזם חמדן והאם ישנם מקרים דומים אשר הגיעו לבית המשפט וגזר הדין היה לטובת בעל הדירה?
תודה,
קרן
במכתב שמוען אליי, צויין כי הכנסתי ארון (כמובן שזה באישור מנהל העבודה) ובכך שהכנסתי מטלטלין לדירה לפני קבלת טופס 4, קבעתי חזקה בנכס והפרתי באופן בוטה את חוזה ההתקשרות.
כמובן שלא קיבלנו בקשה לסלק את הארון מהדירה לפני המכתב או התראה לפני נקיטת הליכים וישר נקנסנו. הארון טרם נבנה ועמד במרפסת בחזית הבניין ונראה לעין ואף אחד לא אמר שהדבר יגרור קנס במידה ונכניסו לדירה.
כמו כן הוסיף כי אינו אחראי לכל הליקויים שיש בדירה כי היו יכולים לקרות בזמן הכנסת הציוד והוא לא מחוייב לתקנם.
האם נתקלתם בתופעה כזו של יזם חמדן והאם ישנם מקרים דומים אשר הגיעו לבית המשפט וגזר הדין היה לטובת בעל הדירה?
תודה,
קרן
מה נחשב כהפרת יסודית של הסכם?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
16/03/17
קרן שלום,
חוק החוזים קובע כי צד לחוזה שנגרם לו נזק רשאי לתבוע פיצוי מהצד שמפר את ההסכם בגין הנזק שנגרם לו.
כמו כן צדדים לחוזה יכולים לסכם מראש בהסכם על מקרים שיהוו הפרה יסודית, ולקבוע את סכום הפיצוי בגינם כסכום קבוע אף ללא הוכחה של הנזק.
קביעה גורפת בהסכם של סעיפים שמהווים הפרה יסודית, אין לה תוקף.
לאור כל האמור, יש לבחון את המקרה שתיארת ובהתאם לבחון האם טענות הקבלן מוצדקות.
על מנת להתמודד מול טענות הקבלן, עליך לשכור שירותי עו"ד לצורך תביעה על האיחור במסירה והתגוננות מול טענות הקבלן להפרה שככל הנראה נטענו כמשקל נגד לאיחור במסירה.
מקווה שתשובתי הייתה לך לעזר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
חוק החוזים קובע כי צד לחוזה שנגרם לו נזק רשאי לתבוע פיצוי מהצד שמפר את ההסכם בגין הנזק שנגרם לו.
כמו כן צדדים לחוזה יכולים לסכם מראש בהסכם על מקרים שיהוו הפרה יסודית, ולקבוע את סכום הפיצוי בגינם כסכום קבוע אף ללא הוכחה של הנזק.
קביעה גורפת בהסכם של סעיפים שמהווים הפרה יסודית, אין לה תוקף.
לאור כל האמור, יש לבחון את המקרה שתיארת ובהתאם לבחון האם טענות הקבלן מוצדקות.
על מנת להתמודד מול טענות הקבלן, עליך לשכור שירותי עו"ד לצורך תביעה על האיחור במסירה והתגוננות מול טענות הקבלן להפרה שככל הנראה נטענו כמשקל נגד לאיחור במסירה.
מקווה שתשובתי הייתה לך לעזר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חבר שלי
יעקב ארביב
15/03/17
חבר שלי סיכם על סכום למכירת דירתו. העניין אצל עורכי דין ומתגלעים אי הסכמות שהם סעיפים יסודיים והעניין נמשך יותר מדי זמן. בינתיים חזר אליו זוג שהיה במומ לפני הקונה הנוכחי ומציע 200000 יותר. האם זה חוקי לערוך מומ עם הזוג שרוצה לתת יותר? הוא אומר שכל עוד לא נחתם החוזה זה חוקי. האם הוא צודק?
האם ניתן לנהל משא ומתן עם כמה רוכשים במקביל?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
16/03/17
שלום וברכה,
החוק קובע בצורה ברורה כי גם במשא ומתן לקראת חתימה על חוזה חלה חובת תום לב על הצדדים.
ישנם פסקי דין רבים על כך שלא ניתן לפרוש ממשא ומתן בשלב מתקדם ללא סיבה ראויה.
יחד עם זאת, ככל שהמוכר הצהיר מלכתחילה כי הוא לא מתחייב לא לנהל מו"מ במקביל, הרי שלא תהיה טענה כלפיו בעניין.
במקרה שתיארת יש לברר האם המוכר הצהיר בעצמו או באמצעות עורך דינו על ניהול מו"מ במקביל כאמור.
כמו כן, אף אם לא נעשתה הצהרה שכזו, יש לבחון עד כמה ההבדלים בין עמדות הצדדים הם מהותיים ויסודיים, ובהתאם לכך ניתן להודיע כי לאור חוסר ההסכמה המו"מ מופסק.
בהצלחה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
החוק קובע בצורה ברורה כי גם במשא ומתן לקראת חתימה על חוזה חלה חובת תום לב על הצדדים.
ישנם פסקי דין רבים על כך שלא ניתן לפרוש ממשא ומתן בשלב מתקדם ללא סיבה ראויה.
יחד עם זאת, ככל שהמוכר הצהיר מלכתחילה כי הוא לא מתחייב לא לנהל מו"מ במקביל, הרי שלא תהיה טענה כלפיו בעניין.
במקרה שתיארת יש לברר האם המוכר הצהיר בעצמו או באמצעות עורך דינו על ניהול מו"מ במקביל כאמור.
כמו כן, אף אם לא נעשתה הצהרה שכזו, יש לבחון עד כמה ההבדלים בין עמדות הצדדים הם מהותיים ויסודיים, ובהתאם לכך ניתן להודיע כי לאור חוסר ההסכמה המו"מ מופסק.
בהצלחה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה שנרכשה במס רכישה מופחת (נכה)
רוני
15/03/17
שלום רב , ברשותי דירה שרכשתי ולפני כ-20 שנה ודירה נוספת שרכשתי לפני כשנה .את הדירה הנוספת שרכשתי לפני כשנה שילמתי מס רכישה מופחת (0.5 אחוז ) עקב היותי נכה .
ברצוני לשאול במידה ואני מוכר את הדירה עוד כמה שנים האם אצתרך להשלים את מס הרכישה שכביכול קיבלתי כמעט בפטור בזמן המכירה ??בנוסף אחרי כמה זמן ניתן לקנות דירה נוספת במס רכישה מופחת והאם אהיה מחוייב למכות את הדירה השנייה שלי כידי לזכות בהטבה זו ?
ברצוני לשאול במידה ואני מוכר את הדירה עוד כמה שנים האם אצתרך להשלים את מס הרכישה שכביכול קיבלתי כמעט בפטור בזמן המכירה ??בנוסף אחרי כמה זמן ניתן לקנות דירה נוספת במס רכישה מופחת והאם אהיה מחוייב למכות את הדירה השנייה שלי כידי לזכות בהטבה זו ?
מכירת דירה שנרכשה במס רכישה מופחת (נכה)
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/03/17
שלום רוני,
בעת מכירת הדירה לא תצטרך להחזיר את המס שלא שולם עקב קבלת הפטור החלקי.
רכישת דירה בפטור חלקי ממס ניתנת לאדם עד פעמיים בחייו, כלומר תוכל לרכוש עוד דירה אחת במס מופחת. אבל יש לשים לב שעל הדירה לשמש למגורי הנכה עצמו.
לא תהיה מחוייב למכור את הדירה השניה שלך, ככל שתוכיח שנרכשה למטרת מגורים ואף שמשה למגוריך במשך תקופה סבירה, ואם הדירה החדשה שתרכוש תשמש למגוריך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בעת מכירת הדירה לא תצטרך להחזיר את המס שלא שולם עקב קבלת הפטור החלקי.
רכישת דירה בפטור חלקי ממס ניתנת לאדם עד פעמיים בחייו, כלומר תוכל לרכוש עוד דירה אחת במס מופחת. אבל יש לשים לב שעל הדירה לשמש למגורי הנכה עצמו.
לא תהיה מחוייב למכור את הדירה השניה שלך, ככל שתוכיח שנרכשה למטרת מגורים ואף שמשה למגוריך במשך תקופה סבירה, ואם הדירה החדשה שתרכוש תשמש למגוריך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי במקרה של ניהול משק בית משותף
אדם
15/03/17
שלום רב,
יש לי דירה יחידה אותה אני מעוניין לשפר (למכור ולקנות גדולה יותר). אני מנהל משק בית משותף עם בת זוג שלי (ידועים בציבור) שגם לה יש דירה. היום אמרו לי בבנק שבגלל ניהול משק בית משותף עם מישהו שגם הוא מחזיק בדירה, הדירה שלי מבחינת הבנק לא נחשבת דירה יחידה ועל פי חוק אני יכול לקבל רק 60% מימון. האם גם לצורך מיסוי הדירה שלי לא תחשב כדירה יחידה, כלומר, האם אצטרך לשלם מס שבח ממכירה ומס רכישה מלא?
בתודה מראש,
אדם.
יש לי דירה יחידה אותה אני מעוניין לשפר (למכור ולקנות גדולה יותר). אני מנהל משק בית משותף עם בת זוג שלי (ידועים בציבור) שגם לה יש דירה. היום אמרו לי בבנק שבגלל ניהול משק בית משותף עם מישהו שגם הוא מחזיק בדירה, הדירה שלי מבחינת הבנק לא נחשבת דירה יחידה ועל פי חוק אני יכול לקבל רק 60% מימון. האם גם לצורך מיסוי הדירה שלי לא תחשב כדירה יחידה, כלומר, האם אצטרך לשלם מס שבח ממכירה ומס רכישה מלא?
בתודה מראש,
אדם.
תא משפחתי של ידועים בציבור
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/03/17
שלום אדם,
מיסוי מקרקעין חל על תא משפחתי ובן זוג נחשב גם בן זוג ידוע בציבור.
המס שתדרש לשלם יושפע ממועד רכישת הדירה, קיומו של הסכם ממון ועוד משתנים.
מומלץ לקבל יעוץ משפטי שיביא בחשבון את כל המשתנים הרלונטיים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מיסוי מקרקעין חל על תא משפחתי ובן זוג נחשב גם בן זוג ידוע בציבור.
המס שתדרש לשלם יושפע ממועד רכישת הדירה, קיומו של הסכם ממון ועוד משתנים.
מומלץ לקבל יעוץ משפטי שיביא בחשבון את כל המשתנים הרלונטיים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתחיל בנדלן
שמעון
14/03/17
אני רוצה להתחיל להשקיע בנדלן.
לקנות דירת קרקע מוזנחת מבזול, להרוס ולבנות מחדש כסירה בת 3 קומות עם מרפסות.
אני נכנס עם שותף ורציתי לדעת אם יש לכם כמה עצמות בשבילי.
מה שאני יודע זה שאני צריך קודם כל
למצוא דירה מוזנחת במחיר ממש זול.
1. אישורים לבניה
2. אני צריך מעצב פנים שיעצב ליא את הבית.
3. אני צריך קבלן שישפץ לי את הבית.
4. אני צריך לקוחות שקנ ממני את הבית.
תודה על העזרה.
לקנות דירת קרקע מוזנחת מבזול, להרוס ולבנות מחדש כסירה בת 3 קומות עם מרפסות.
אני נכנס עם שותף ורציתי לדעת אם יש לכם כמה עצמות בשבילי.
מה שאני יודע זה שאני צריך קודם כל
למצוא דירה מוזנחת במחיר ממש זול.
1. אישורים לבניה
2. אני צריך מעצב פנים שיעצב ליא את הבית.
3. אני צריך קבלן שישפץ לי את הבית.
4. אני צריך לקוחות שקנ ממני את הבית.
תודה על העזרה.
מתחיל בנדל"ן
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/03/17
שלום שמעון,
שכחת עוד 2 עניינים - מימון, והכי חשוב - עו"ד לליווי משפטי בהליכי הרכישה, ההתקשרויות עם קבלנים והמכירה.
מוזמן לעיין במדריך המצורף.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שכחת עוד 2 עניינים - מימון, והכי חשוב - עו"ד לליווי משפטי בהליכי הרכישה, ההתקשרויות עם קבלנים והמכירה.
מוזמן לעיין במדריך המצורף.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בתים משותפים – שכ"ט
מאי
14/03/17
שלום רב,
לפני פנייה לעו"ד לשם רישום בית משותף עיינתי בטבלאות שכר הטרחה שגובים.. מה ההבדל בין בקשה לבית משותף שעלות מינימלית שלה היא 1152 לבין רישום בפנקס? שעלותה 517 ש"ח לחדר? הבקשה היא לא אותה בקשה ללרישום בפנקס?
לפני פנייה לעו"ד לשם רישום בית משותף עיינתי בטבלאות שכר הטרחה שגובים.. מה ההבדל בין בקשה לבית משותף שעלות מינימלית שלה היא 1152 לבין רישום בפנקס? שעלותה 517 ש"ח לחדר? הבקשה היא לא אותה בקשה ללרישום בפנקס?
בתים משותפים - שכ"ט
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/03/17
שלום מאי,
שכר הטרחה לעניין רישום בתים משותפים נקבע בין עוה"ד והדיירים. אין מחירון קבוע.
אם כוונתך לתעריף המינימלי המומלץ של לשכת עורכי הדין - כשמו כן הוא - הרף התחתון של התעריפים. תעריף זה איננו בהכרח התעריף הנגבה בפועל ע"י עורכי הדין.
שני הפריטים המנויים בתעריף אינם זהים. קיימות בקשות שונות אותן ניתן להביא בפני המפקח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שכר הטרחה לעניין רישום בתים משותפים נקבע בין עוה"ד והדיירים. אין מחירון קבוע.
אם כוונתך לתעריף המינימלי המומלץ של לשכת עורכי הדין - כשמו כן הוא - הרף התחתון של התעריפים. תעריף זה איננו בהכרח התעריף הנגבה בפועל ע"י עורכי הדין.
שני הפריטים המנויים בתעריף אינם זהים. קיימות בקשות שונות אותן ניתן להביא בפני המפקח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס ריבוי נכסים
נטע
14/03/17
האם יש להגיש מסמכים לרשות המיסים בגין מס ריבוי נכסים?
עד מתי?
האם בגין החלטת בגץ כרגע יש עיכוב ואין להגיש מאומה?
אודה לתשובה ברורה ומעשית ומפורטת
עד מתי?
האם בגין החלטת בגץ כרגע יש עיכוב ואין להגיש מאומה?
אודה לתשובה ברורה ומעשית ומפורטת
בעיקרון החוק נכנס לתוקף ויש להגיש מסמכים עד ה31 למ
לא עו"ד אבל עם ידע רלוונ
15/03/17
למרץ- אבל(!), היום (ה15.3) המדינה צריכה לתת לבגץ תשובה על מדוע לא להאריך את מועד הגשת הדוח ב90 ימים (כל עוד מתנהל הדיון בדבר תקפותו של החוק). מן הסתם, בגץ יכריז על החלטתו לגבי ההארכה לפני ה31.
לגבי עצם הצורך בהגשה- אז נכון לעכשיו החוק נמצא בספר החוקים וצריך להגיש (אבל כמובן שעדיף לחכות לפסיקה הסופית של בית הדין).
לגבי עצם הצורך בהגשה- אז נכון לעכשיו החוק נמצא בספר החוקים וצריך להגיש (אבל כמובן שעדיף לחכות לפסיקה הסופית של בית הדין).
דחיית מועד הדיווח
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/03/17
שלום נטע,
בהתאם להודעת רשות המסים מיום 15/3/2017 נדחה המועד לדיווח עד יום 30/6/2017.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בהתאם להודעת רשות המסים מיום 15/3/2017 נדחה המועד לדיווח עד יום 30/6/2017.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקטנת שטח דירה בתוכנית מעודנת
יהודית
14/03/17
שלום ,
רכשתי דירה על הנייר מקבלן.
בחוזה המכר היה מצורף תרשים /שרטוט דירה.
כעת קיבלתי שרטוט מעודכן ממחלקת "שינוי דיירים" של הקבלן ובו השטחים קטנים יותר (אורך סלון קטן ב-10 ס"מ ורוחב סלון קטן ב-5 ס"מ מהתרשים המקורי) כמו כן, גם החדרים קטנו בכמה ס"מ .. האם זה חוקי ?
האם זה מותר על פי חוק?
בחוזה המכר היה סעיף כזה :
המוכר מתחייב לבנות ולהשלים את הדירה בעצמו ו /או באמצעות קבלנים מטעמו בהתאם למפרט הטכני
המצורף להסכם כנספח
א'
)(הלן: "המפרט") והתשריטים המצורפים להסכם כנספח
ב'(להלן:
"התשריט" ) ולתוכניות בכפוף לשינויים קלים בביצוע לעומת המפרט והתשריט ולמסור את החזקה
בדירה לקונה כשהיא ראויה למגורים ופנויה מכל חפץ ואדם )להוציא עבודות פיתוח חיצוניות ו /או של
הרכוש המשותף ( ובתנאי מוקדם שעד למועד זה מילא הקונה התחייבויותיו שהיו עליו למלא בהתאם
להסכם זה במלואן ובמועדן.
רכשתי דירה על הנייר מקבלן.
בחוזה המכר היה מצורף תרשים /שרטוט דירה.
כעת קיבלתי שרטוט מעודכן ממחלקת "שינוי דיירים" של הקבלן ובו השטחים קטנים יותר (אורך סלון קטן ב-10 ס"מ ורוחב סלון קטן ב-5 ס"מ מהתרשים המקורי) כמו כן, גם החדרים קטנו בכמה ס"מ .. האם זה חוקי ?
האם זה מותר על פי חוק?
בחוזה המכר היה סעיף כזה :
המוכר מתחייב לבנות ולהשלים את הדירה בעצמו ו /או באמצעות קבלנים מטעמו בהתאם למפרט הטכני
המצורף להסכם כנספח
א'
)(הלן: "המפרט") והתשריטים המצורפים להסכם כנספח
ב'(להלן:
"התשריט" ) ולתוכניות בכפוף לשינויים קלים בביצוע לעומת המפרט והתשריט ולמסור את החזקה
בדירה לקונה כשהיא ראויה למגורים ופנויה מכל חפץ ואדם )להוציא עבודות פיתוח חיצוניות ו /או של
הרכוש המשותף ( ובתנאי מוקדם שעד למועד זה מילא הקונה התחייבויותיו שהיו עליו למלא בהתאם
להסכם זה במלואן ובמועדן.
שטח הדירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/03/17
שלום יהודית,
על פי חוק על הקבלן לספק דירה בשטח המוגדר במפרט הטכני. סטיה של עד 2% בשטח נחשבת כסטיה קבילה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על פי חוק על הקבלן לספק דירה בשטח המוגדר במפרט הטכני. סטיה של עד 2% בשטח נחשבת כסטיה קבילה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי חלקי דירות הכיצד התחשיב
lea
14/03/17
בבעלותי 2 דירות 100 אחוז כ"א בנוסף 40 אחוז מדירה וכן 20 אחוז מדירה נוספת מאיזה דירות עלי לשלם מיסוי ריבוי דירות תודה
מיסוי חלקי דירות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/03/17
שלום לאה
נא הפני שאלתך לפורום מיסים
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
נא הפני שאלתך לפורום מיסים
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
דן
14/03/17
אני לא עו"ד נאמן עבור קרוב משפחה על דירה. מה יקרה אחרי 120 בעניין הנאמנות? ומה יקרה אם לא אהיה כשיר ביום מן הימים?
נאמנות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/03/17
שלום דן,
אם הנאמנות מוסדרת בהסכם - עליך לדאוג שההסכם ימצא גם בידי הנהנה.
אם אין הסכם כזה - תוכל להפקיד מסמכים המתעדים את הנאמנות בידי הנהנה או בידי אדם אחר עליו תוכל לסמוך. אפשרות נוספת היא לכתוב צוואה - לכלל רכושך או רק לדירה הספציפית, בה יוסדר הדבר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם הנאמנות מוסדרת בהסכם - עליך לדאוג שההסכם ימצא גם בידי הנהנה.
אם אין הסכם כזה - תוכל להפקיד מסמכים המתעדים את הנאמנות בידי הנהנה או בידי אדם אחר עליו תוכל לסמוך. אפשרות נוספת היא לכתוב צוואה - לכלל רכושך או רק לדירה הספציפית, בה יוסדר הדבר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עוד שאלה
אזרח
13/03/17
היי,
אני גר בבניין משותף, ואני מגלה להפתעתי שהקרקע שקנינו היא במושע. ולא קרקע רגילה. איך אפשר לשנות את סוג הבעלות הקרקע אם בכלל?
אשמח לדעת.
אני גר בבניין משותף, ואני מגלה להפתעתי שהקרקע שקנינו היא במושע. ולא קרקע רגילה. איך אפשר לשנות את סוג הבעלות הקרקע אם בכלל?
אשמח לדעת.
רישום פרצלציה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
13/03/17
שלום וברכה,
קרקע במושע אינה קרקע עם בעלות שונה אלא קרקע בה הבעלות היא משותפת.
על מנת לחלק את הקרקע באופן ספציפי בין בעליה יש לבצע הליך הנקרא פרצלציה.
לשם כך יש לשכור את שירותיו של עו"ד שיבחן האם הדבר אפשרי.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
קרקע במושע אינה קרקע עם בעלות שונה אלא קרקע בה הבעלות היא משותפת.
על מנת לחלק את הקרקע באופן ספציפי בין בעליה יש לבצע הליך הנקרא פרצלציה.
לשם כך יש לשכור את שירותיו של עו"ד שיבחן האם הדבר אפשרי.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דוד שמש
אזרח
13/03/17
שלום, יש בבניין המשותף שאני גר דודי שמש לכל משפחה. אני רוצה להוסיךף דוד שמש משלי, כך שיהיה לנו (למשפחתי) 2 דודים. האם צריך אישור של כל הדיירים? אם כן כמה?
האם נדרשת הסכמת השכנים להתקנת דוד שמש בבית משותף?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
13/03/17
שלום וברכה,
ע"פ החוק בעל דירה רשאי, ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים, להתקין במקום סביר על גג הבית המשותף שהוא רכוש משותף, דוד שמש, ובלבד שנתקיימו כל אלה:
(1) הוא קיבל היתר לבניה לכך
(2) המקום שעליו יותקן דוד השמש, לא שימש במשך תקופה סבירה, את בעלי הדירות והוא לא נועד לשמש למטרה כלשהי לפי תקנון הבית המשותף;
(3) התקנת המיתקנים והצינורות תיעשה בדרך שתצמצם ככל האפשר את הפגיעה בחזות הבית.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ע"פ החוק בעל דירה רשאי, ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים, להתקין במקום סביר על גג הבית המשותף שהוא רכוש משותף, דוד שמש, ובלבד שנתקיימו כל אלה:
(1) הוא קיבל היתר לבניה לכך
(2) המקום שעליו יותקן דוד השמש, לא שימש במשך תקופה סבירה, את בעלי הדירות והוא לא נועד לשמש למטרה כלשהי לפי תקנון הבית המשותף;
(3) התקנת המיתקנים והצינורות תיעשה בדרך שתצמצם ככל האפשר את הפגיעה בחזות הבית.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
יוסי
13/03/17
היי,
רציתי לברר מה לעשות אם השוכר שלי נתבע על ידי, והוא לא רוצה לפנות את הדירה. השתי תביעה לפינוי מושכר. הוא מבחינתו אומר שהוא לא אשם אלא אישתו וצירף אותה כצד ג' לתביעה. אני יודע שאי אפשר והשופט אישר לו. אשמח לדעת אם מותר לו לצרף צד ג'?
רציתי לברר מה לעשות אם השוכר שלי נתבע על ידי, והוא לא רוצה לפנות את הדירה. השתי תביעה לפינוי מושכר. הוא מבחינתו אומר שהוא לא אשם אלא אישתו וצירף אותה כצד ג' לתביעה. אני יודע שאי אפשר והשופט אישר לו. אשמח לדעת אם מותר לו לצרף צד ג'?
כנגד מי להגיש תביעה לפינוי מושכר?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
13/03/17
יוסי שלום,
משאלתך חסרים פרטים רבים הנדרשים על מנת לענות עליה כראוי.
מיהו השוכר שכתוב בהסכם השכירות? מדוע מבקש הנתבע לצרף את אשתו כצד ג'? ומה החשיבות שיש לדבר מבחינתך?
בסופו של דבר תביעה לפינוי מושכר יש להגיש נגד השוכר וכל מי שגר בנכס שלא בהתאם לחוזה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
משאלתך חסרים פרטים רבים הנדרשים על מנת לענות עליה כראוי.
מיהו השוכר שכתוב בהסכם השכירות? מדוע מבקש הנתבע לצרף את אשתו כצד ג'? ומה החשיבות שיש לדבר מבחינתך?
בסופו של דבר תביעה לפינוי מושכר יש להגיש נגד השוכר וכל מי שגר בנכס שלא בהתאם לחוזה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
