פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
השכרת דירת מגורים כסדנה לא מסחרית
השכרת דירת מגורים כסדנה לא מסחרית
שלום שילה,
כיום קיים פטור ממס הכנסה על דמי שכירות של דירה המיועדת למגורים.
שימוש בדירה שלא למטרת מגורים יביא לביטול הפטור והמשכיר ישלם מס הכנסה על דמי השכירות.
בנוסף, ככל שתקופת השכירות תתארך השימוש בדירה שלא למגורים עלול לפגוע בהגדרת הדירה כדירת מגורים מזכה לצורך קבלת פטור ממס שבח במכירתה.
מבחינה תכנונית יש לבדוק אם בכלל ניתן לעשות בדירה את השימוש המתוכנן על ידך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שוכרים צברו חוב ולא ביצעו החלפת משלמים
השוכרים שלי לא ביצעו החלפת משלמים, ובנוסף צברו חוב בתאגיד המים מי שבע (לא שילמו כ 8 חודשים חשבון מים) כתוצאה מכך מי שבע הוציאו עיקול על חשבון הבנק שלי.
החוב כבר שולם אבל מי שבע עוד לא הסירו את העיקול על החשבון שלי.
האם יש משהו לעשות בנושא? האם ניתן לתבוע את השוכרים על עוגמת נפש / פגיעה ב BDI?
בתודה רבה,
לירון.
שוכרים צברו חוב ולא ביצעו החלפת משלמים
שלום לירון,
ניתן לתבוע את השוכרים להשבת הסכום ששולם וכן לפיצוי בגין נזקיך.
להבא - חשוב להקפיד ולהודיע לרשויות על כניסת שוכר. אם השוכר מחוייב להודיע - כדאי לבדוק עמו בהקדם שעשה כן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם בעל דירה מחזיר כתב ערבות בסיום
תודה
האם בעל דירה מחזיר כתב ערבות בסיום
שלום מירית,
כדאי לבקש מהמשכיר את כתב הערבות או לכל הפחות אישור בכתב כי לא נותרו לו תביעות או טענות כנגדך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה – דירה חליפית
יש לי בבקשה שאלה בנושא מס רכישה (דירה חליפית).
אני מנסה להבין תוך איזה פרק זמן עלי למכור את הדירה הישנה מבלי לשלם מס רכישה, ואינני מצליחה להבין, בעיקר מפני שנכנסו תקנות חדשות.
אנחנו קנינו את הדירה החדשה בתאריך ה- 14/3/2023 ולכן נראה לי שהתקנות החדשות אינן חלות עלינו.
מועד המסירה בחוזה הוא 15/9/2024 ולכן הסקתי שבעצם אני יכולה להחזיק את הדירה הישנה עד 15/9/25 בלי לשלם מס רכישה (לפי התקנות הישנות אפשר להחזיק בשתי הדירות עד שנה ממועד המסירה החוזי של הדירה החדשה שנרכשה מהקבלן).
האם אני צודקת ואכן אוכל להחזיק בשתי הדירות מבלי לשלם מס רכישה עד 15-9-25?
תודה רבה.
מס רכישה - דירה חליפית
שלום ליאור,
הוראת השעה חלה על רכישות שנעשו החל מיום 1/6/2023.
לפי נתוני השאלה עליכם חל המצב החוקי הקודם שלפיו אתם זכאים למכור את הדירה בתוך 12 חודשים מיום המסירה של הדירה החדשה (בהנחה שרכשתם אותה מקבלן).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור מהיטל השבחה
כאשר המטרה היא להרחיב או לבנות דירה למטרת מגורים בשטח שאינו עולה על 140 מ"ר, זאת במקרה שקרוב של בעל הנכס או בעל הנכס יגור בנכס במשך ארבע שנים עם סיומה של הבנייה. במידה ששטח הנכס גדול מ-140 מ"ר, יהיה צורך בתשלום יחסי להיקף הבנייה.
כאמור גם אם הדירה תימכר בנקודת זמן עתידית, לא אחיה בה ולא קרובי משפחתי. עורך הדין של הפרויקט השיב לי שאחרי 4 שנים ממועד מסירת הדירה, יש לי פטור אוטומטי מהיטל השבחה. הבעיה שזה לא כתוב בלשון החוק. אם אני טועה, מבקש לדעת היכן רשום שאחרי 4 שנים ממועד קבלת הדירה החדשה אוכל למכור את הדירה (ללא מגורים בה) בפטור מהיטל השבחה. תודה
פטור מהיטל השבחה
שלום יוגב,
נא פנה לפורום תמ"א 38 באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימת חוזה שכירות
חתמתי על חוזה ולא שמתי לב שרשום שם שאין טופס 4 ואני מוותר על כל טענה ותביעה בנושא.
האם יש משהו לעשות?
"חתמתי על חוזה שכירות והתברר שהבניין לא קיבל טופס 4, מה עושים?"
שלום רב דורי,
טופס 4 הוא אחד מהאישורים הסופיים אשר מאשרים את תקינותו של המבנה על כל תשתיותיו והתאמתו להיתר הבניה, כאשר לאחר קבלת טופס 4 מחברים בחיבור קבוע את התשתיות לנכס.
ככל ונמנע ממך להשתמש שימוש סביר בנכס, עולה כי ניתן לדרוש את ביטול ההסכם.
כמו כן, יש לעבור על כל ההסכם ביסודיות בטרם נקיטת הליכים כלשהם.
בברכה.
הבניין סיים תמ"א והדיירים רוצים גנרטור
הדיירים רוצים גנרטור
שלום רב,
קיימות תקנות להתקנת גנרטור, ניתן לעיין בהן בקישור שלהלן:
https://www.nevo.co.il/law_html/law01/159_016.htm
לעניין האפשרות למנוע את התקנת הגנרטור - נא פני לפורום נזיקין באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום זכויות במקרקעין
1. מה חשיבותה של תעודת גמר לרישום זכויות ? האם היא הכרח לרישום זכויות ( טאבו ) ?
2. מה קורה כאשר צד א' התקשר בהסכם עם צד ב' , והתנה את השלמת התמורה כנגד רישום זכויות , בהסכם צד א' קיבל על עצמו את ההתחייבות להוציא תעודת גמר , ואילו צד ב' קיבל על עצמו את ההתחייבות לבצע רישום זכויות , צד א' לא הוציא תעודת גמר כפי שהתחייב . האם צד ב' זכאי לטעון לסיכול התנאי מצד צד א' ( רישום זכויות כנגד יתרת תמורה ) ולדרוש את השלמת התמורה נוכח ההפרה של צד א' להוציא תעודת גמר ? תקנו אותי אם אני טועה אך לא ניתן לרשום זכויות ללא תעודת גמר , אשמח לדעתכם בנושא
רישום זכויות במקרקעין
שלום משה,
תעודת גמר איננה תנאי לרישום זכויות בלשכת רישום המקרקעין.
לצורך הרישום נדרש אישור הרשות המקומית ואישור הועדה המקומית לתכנון ובניה.
לגבי טענה בנוגע להפרות - יש לבחון את הוראות ההסכם בין הצדדים ואת התחייבויותיהם במסגרתו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי תיווך כפולים
ראיתי דירה מתיווך לשכירות ובחרתי בכל זאת ללכת על זה, וכשהראו לנו את הדירה גם חתמנו למתווך. אני מבין שאני כבר הכנסתי את עצמי למצב שאני חייב לשלם אבל השאלה גדולה מזה
לאחר התקשרות עם עורכת הדין של בעלת הדירה.
הבנו שהיא לא מכירה את המתווך שהראה לי את הדירה והיא שכרה את שירותיו של מתווך אחר שנתן את הדירה למתווך שהגעתי דרכו לדירה.
ובעצם גם המתווך שהיא שכרה לוקח ממנה דמי תיווך
וגם המתווך שפרסם את הדירה ודרכו הגעתי אליה לוקח לי דמי תיווך.
האם זה חוקי?
דמי תיווך מהמוכר ומהקונה
שלום משה,
אין מדובר בדמי תיווך כפולים. מתווך זכאי לדמי תיווך מלקוחות שחתמו עמו על הסכם תיווך, ורשאי להתקשר בנפרד עם המוכר ועם הקונה.
במקרה המתואר על ידך אתה משלם דמי תיווך למתווך שעמו התקשרת והעניק לך שירות כרוכש ואילו המוכרת משלמת דמי תיווך למתווך עמו התקשרה והעניק לה שירותי תיווך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היתר בניה לג'קוזי בחצר בית פרטי
האם נדרש היתר בניה?
ואם כן האם יש הבדל בין התקנות לג'קוזי לבין התקנות לבריכת שחיה?
היתר בניה לג'קוזי בחצר
שלום תמר,
לבניית ג'קוזי בחצר נדרש היתר בניה אם הג'קוזי מקובע במקום ומחובר למערכות המים והביוב.
את הפרטים הטכניים יש לברר עם מהנדס/אדריכל המתמחה בתחום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה
הבניין נמצא בתהליך בניה במסלולינוי ביוני.
שאלתי : האם יש מיסוי במידה ואני רוצה למכור את הדירה ליזם או בשוק החופשי בטרם קבלת טופס 4 ואיכלוס הבניין.תודה
מכירת דירה
שלום יצחק,
נא פנה לפורום תמ"א 38 באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום עבור שטחי שירות
בבואי לבנות את הבית השני בנחלה, שמתי לב שאני לא רואה תשלום שבוצע עבור ה64 מ"ר שטח שירות.
יכול להיווצר מצב שהמנהל יבקש ממני לשלם עבור שטחי שירות אלו, למרות שהם הופיעו בהגשה בשנת 95'?
תודה.
תשלום דמי היתר לרמ"י
שלום שרון,
יש לבדוק את החשבון שקבלת מרמ"י בשנת 1995, ואת הכללים לפיהם חושב דמי היתר אז.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם פינוי בינוי והגדלת שטח חל על דירה בגודל 25 מר?
האם על דירה בגודל 25 מ״ר בטאבו (29 מ״ר בארנונה) ניתן לקבל תוספת שטח בעת הפינוי בינוי או שיש מינימום של מ״ר לכל דירה שזכאית לכך?
פינוי בינוי
שלום רב,
נא פנה לפורום התחדשות עירונית (תמ"א 38) באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ריבי אסיפות דיירים
אסיפות דיירים
שלום רמי,
ככל שקיים תקנון מוסכם - יש לבדוק את הוראותיו.
אם לא קיים תקנון מוסכם או אם הוראותיו אינן מתיחסות לאסיפות דיירים יחולו הוראות התקנון המצוי בחוק המקרקעין.
לפי הוראות אלה הנציגות רשאית לכנס אסיפות שלא מן המניין.
יש להודיע על קיום האסיפה לפחות 4 ימים לפני מועד כינוס האסיפה ולפרט בהודעה את סדר היום.
אם כל בעלי הדירות חברים בקבוצת הווטסאפ, כיום יש נטיה לראות בכך הודעה מספקת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירת עמידר
אני גרה בדירת עמידר כבר הרבה שנים ובגלל מצבי הכלכלי והבריאותי משלמת שכ"ד נמוך. לאחרונה קיבלתי מעט כסף (כ 250 K) מנכס ירושה אחרי הרבה שנים של הליכים ובעקבות קבלת הסכום עמידר החליטה לקחת ממני שכ"ד של יותר מ 2,000 ש"ח לחודש. אם אשלם להם את כל הסכום לא ישאר לי ממה לחיות ולא יישאר לי מה להשאיר לבן הנכה שלי שגם כך לא מצליח להתפרנס. מה אפשר לעשות?
דירת עמידר
שלום ריקי,
השאלה איננה בתחום העיסוק של הפורום.
נסי לפנות ללשכה לסיוע משפטי הקרובה למקום מגורייך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טאבו. קבלן לא עושה כלום
יש הערה אין טאבו
הקבלן ישן. מלא תביעות נגדו. הדירה נקנתה לפני 6 שנים
הערת אזהרה מספיק? ק
איך עושים טאבו? תודה
רישום דירה מקבלן בטאבו
שלום רב,
רישום דירה בבניין חדש אורך זמן ותלוי בגורמים שונים. אך בוודאי אין להסתפק בהערת אזהרה.
יש לבדוק אצל עוה"ד של הקבלן מדוע הדירה איננה נרשמת בטאבו, אילו מסמכים או אישורים חסרים, מה כבר נעשה ומה מונע את הרישום.
ככל שהתשובות שאתם, או עורכי הדין שייצגו אתכם, תקבלו לא יספקו אתכם ולא יעידו על ביצוע פעולות לקידום הרישום תוכלו לפנות לבית המשפט ולדרוש מינוי עורך דין מטעמכם להשלמת הרישום תוך חיוב הקבלן ועורכי דינו לשתף עמכם פעולה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה לפני הנישואין
שאלה - זוג לא נשוי רוכש דירה לפני הנישואין בסכום של 2,060,000 ש"ח, הבחורה מביאה 1,000,000 ש"ח והבחור 800,000 ש"ח, הבחור מעוניין בלקיחת משכנתא של 400,000 ש"ח לכלל ההוצאות, האם הבחורה צריכה להיכנס כלווה במשכנתא או שהבחור יכול להשיג ערב מדרגה ראשונה ולא לערב את הבחורה בלקיחת המשכנתא?
למרות שהנכס יהיה רשום על שניהם חצי וחצי
תודה מראש.
קניית דירה לפני הנישואין
שלום ורד,
יש לבדוק אם בנק למשכנתאות יסכים לתת הלוואה בתנאים אלה.
גם אם כן, סביר להניח שהבנק ידרוש שהמשכנתא תוטל גם על חלקך בדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגשת בקשה לשימוש חורג בנכס בתל אביב
תודה רבה
עודד בן חיים
הפורום נועד לשאלות משפטיות בלבד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה דירה מחולקת
לפני כחודש מכרתי את הדירה.
בהסכם מכר התחייבתי בפני הקונה שאני מסדר את כל התיקונים והסדקים שיש בדירה.
שוחחתי עם הדייר שגר באותה דירה ואמרתי לו שאני מכרתי את הדירה ואני צריך לבצע בה תיקונים.
שאלתי מה יותר נוח לו, שאני יכניס פועלים ליומיים שלושה או שהוא מעדיף שאני ישלם לו ובסיום החוזה שלו הוא יבצע את התיקונים בעצמו ויחזיר את הדירה במצב טוב לבעל הבית החדש.
הדייר החליט שהוא מוכן עבור 550 שח לתקן בעצמו את הנזקים.
נחתם חוזה בין בעל הדירה היוצא לבן הדייר כאשר הוא מתחייב לבצע את התיקונים בעבור 550 שח שקיבל.
לאחר כחודש הדייר מתקשר אלי ואומר לי שהוא לא מוכן לבצע את התיקונים, אין לו זמן ושעבדתי עליו.
כמו כן , הוא טוען שהוא לא מחוייב לכלום כי החוזה לא חוקי בגלל שהדירה מחולקת וזה לא חוקי.
מה עושים במצב כזה ?
אם אני מביא בעל מקצוע הוא רוצה לקחת 3000 שקל, אבל אם מתקנים לבד זה עלויות של 300-400 שקל חומר.
האם הדייר צודק והוא לא מחוייב לכלום בגלל שהדירה לא חוקית , או שהוא מחוייב על פי חוזה.
והאם מותר לי כאשר אני לא בעל הדירה להשתמש בצק בטחון שקיבלתי ממנו בחתימת החוזה ?
הסכם עם שוכר לביצוע תיקונים
שלום אבנר,
השוכר הפר את החוזה שחתם איתך, ולכאורה אתה זכאי לתבוע אותו על הנזקים שיגרמו לך.
בית המשפט עשוי לקבוע שהחוזה לא יאכף בשל העובדה שהמושכר היה דירה שפוצלה ללא היתר.
מאחר שמדובר בהתחייבות שאיננה קשורה ישירות לחוזה השכירות לא נראה שאתה יכול לממש את שיק הבטחון שקבלת, והכל כמובן בכפוף להוראות ההסכמים שנחתמו ביניכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צנרת דלוחין משותפת – הצפה
4 דירות נפגעו מההצפה הזו. בעלת הדירה שמתחת לא מוכנה לתקן כי זה כרוך בלהוציא את הארון החדש שהתקינה במטבח. הוועד (2 דירות שנפגעו מההצפה) לא רוצה לטפל - הם דורשים ממני להתנתק ולעשות צנרת חיצונית פרטית משלי מהדירה ועד החצר למטה על חשבוני.
יתרה מזאת, הם לא רק רוצים שאעשה צנרת חדשה פרטית אלא גם רוצים לתבוע אותי על כל הנזקים שלהם. הנזילה התחילה לפני שבוע וחצי, הם לא ידעו מהיכן הנזילה ורק לפני יומיים הוועד הביא אינסטלטור.
נראה לי שקבלן השיפוץ בדירה שמתחתי לא אטם היטב את ההסתעפות שביטל ועם השנים זה נסדק ונפתח אולי גם פגע בחלק. עובדה גם שהוא השאיר חלק מההסתעפות בולט מהקיר פנימה לדירה. צנרת הדלוחין של הבניין מאוד ישנה מיום הקמת הבניין לפני כ- 90 שנה.
על מי חל התיקון ומי צריך לשאת בעלויות? על הדירה שמהברז שלה יוצאים המים או על הדירה ממנה פורצים המים החוצה? הרי סביר להניח שהנזק בצנרת/החור שבה (גם אם היא צנרת ישנה), נמצא אצלה ואין לדעת אם הקבלן שלהם עשה שם נזק קטן שעם הזמן גדל או לא אטם נכון את ההסתעפות הזו ועכשיו היא התפרצה.
צנרת דלוחין משותפת - הצפה
שלום רון,
השאלה מתאימה יותר לפורום נזיקין באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעל הדירה לא הפקיד צ׳ק שעבר זמנו
בעל הבית נזכר ששכח להפקיד צ׳ק שעבר יותר מחצי שנה מתוקפו, האם אנחנו מחוייבים לשלם לו למרות הזמן שעבר וסיום החוזה?
תשלום לבעל דירה שלא הפקיד שיק לאחר סיום השכירות
צהריים טובים פז,
ראשית עלייך לברר מול הבנק שלך שאכן לא נפרע השיק הנטען בגין אותו חודש שכירות
אותו טוען בעל הדירה כי שכח להפקיד.
ככל ולא נפרע השיק המדובר ובהנחה שאכן שכרת את הדירה באותה עת, עליכם לשלם לו על אף שהסתיימה תקופת השכירות.
הוכחת זהות
הוכחת זהות
שלום גל,
הכוונה היא גם לדרכון זר. יש לשים לב שעל הדרכון להיות בתוקף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מזגן בדירה שכורה
אני משכיר דירה עם מזגן מיני מרכזי (הוא רשום בחוזה שכירות). המזגן ישן, השוכר מתלונן שהמזגן נכבה לפעמים בימי חום. ייתכן שיש בעיה במדחס המזגן. האם אני מחוייב להחליף אותו, המזגן עובד אבל לפעמים יש לכבות אותו למספר שעות כדי שיחזור לעבוד. ואם כן, האם אני יכול להחליף מזגן מיני מרכזי בעילי, בחדר אחד בלבד?
מזגן בדירה שכורה
שלום רונן,
התשובה תלויה בהוראות חוזה השכירות וכפופה להן.
כעקרון, ככל שהמושכר כולל את המזגן וככל שאין הוראות מיוחדות בנוגע אליו, עליך להביאו למצב תקין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יפוי כח
(מדובר ביפוי כח חדש שלא חלפו שנים)
יפוי כח
שלום רננית,
כעקרון כן, אך יש לבחון כל מקרה לגופו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטר מכר – מה התוקף של שטר מכר האם אפשר להגיש לטאבו
תוקף חתימות על שטר מכר
שלום אלמוג,
ניתן להגיש שטר מכר לטאבו תוך שנה מיום חתימתו או עד 3 שנים יום החתימה ובלבד שינתן אישור עוה"ד שאימת את החתימה או עוה"ד המגיש את התיק שהחותמים על השטר עודם בחיים והעיסקה תקפה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
