פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
תמ"א בסחבת
אירית
22/07/17
בבניין שלנו יש תוכניות לתמא כבר מעל שנתיים אני חתומה עליהם אולם עד עכשיו עדיין לא התחילה בניה בשל בעיות שונות לפני כחצי שנה ,עזבתי את דירתי ועברתי לשכור דירה אחרת. את דירתי השכרתי עם סעיף יציאה אם וכאשר תתחיל תמא, השאלה היא האם יש תוקף מחייב לחתימה בכל זמן שהוא או שאפשר לדרוש החזר על הכנסה שתמנע ממני למשך זמן הבניה. תודה
עיכוב בבנייה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
23/07/17
אירית שלום,
את שואלת מספר שאלות שונות.
לגבי העיכוב בבנייה יש לבדוק על איזה לוחות זמנים הקבלן התחייב בהסכם ומה הסיבה לעיכוב כטענתך.
לגבי פיצוי על אבדן דמי שכיורת הכל תלוי מה סיכמת עם הקבלן.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
את שואלת מספר שאלות שונות.
לגבי העיכוב בבנייה יש לבדוק על איזה לוחות זמנים הקבלן התחייב בהסכם ומה הסיבה לעיכוב כטענתך.
לגבי פיצוי על אבדן דמי שכיורת הכל תלוי מה סיכמת עם הקבלן.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סוגייה בהענקת מגרש/בית במתנה
חגי
20/07/17
שלום,
אבי זכה בקרקע לבניה במכרז של מנהל מקרקעי ישראל, תוך כוונה להעביר אלי ואל אשתי את המגרש במידה ויזכה (גם אנחנו השתתפנו במכרז ולא זכינו). תנאי ההתקשרות מול המנהל מאפשרים העברת בעלות רק לאחר העברת כל התשלומים וחתימה על הסכם חכירה. אנחנו מנסים להעריך כיצד נכון יהיה ניתן להעביר את הבעלות על מנת לצמצם ככל הניתן את תשלומי המס.
במידה ואבי יעניק לנו את המגרש במתנה לפני תחילת הבנייה, הוא יצטרך לשלם 8% מס שבח, ואנחנו 5% מס רכישה, מכיוון שאין פטור מס על הענקת מגרש. לעומת זאת, לאחר העברת הבית הבנוי, הוא יקבל פטור מלא ממס שבח ואנחנו נקבל פטור מלא ממס רכישה מכיוון, שזהו ביתנו הראשון. ברור אם כן שעדיף לבצע את ההעברה לאחר גמר הבנייה.
מכיוון שאישתי ואני נישא ברוב עלויות המגרש והבנייה (נעביר כסף לאבי או נשלם ישירות לקבלנים/למנהל), האם העברת המגרש עדיין תיחשב כמתנה? הרי כל הכסף המושקע הוא של מקבל המתנה ולא של נותן המתנה. אם זה לא ייחשב כמתנה אז איך זה כן ייחשב? הרי אם אנחנו אלו ששילמנו את הכספים בפועל, אין הגיון בתשלום מיסים כפול.אשמח לשמוע חוות דעת מנסיון כיצד עלינו להתנהל ולתכנן נכון את עניין המס (ולוודא שאנו פועלים במסגרת החוק).
תודה.
אבי זכה בקרקע לבניה במכרז של מנהל מקרקעי ישראל, תוך כוונה להעביר אלי ואל אשתי את המגרש במידה ויזכה (גם אנחנו השתתפנו במכרז ולא זכינו). תנאי ההתקשרות מול המנהל מאפשרים העברת בעלות רק לאחר העברת כל התשלומים וחתימה על הסכם חכירה. אנחנו מנסים להעריך כיצד נכון יהיה ניתן להעביר את הבעלות על מנת לצמצם ככל הניתן את תשלומי המס.
במידה ואבי יעניק לנו את המגרש במתנה לפני תחילת הבנייה, הוא יצטרך לשלם 8% מס שבח, ואנחנו 5% מס רכישה, מכיוון שאין פטור מס על הענקת מגרש. לעומת זאת, לאחר העברת הבית הבנוי, הוא יקבל פטור מלא ממס שבח ואנחנו נקבל פטור מלא ממס רכישה מכיוון, שזהו ביתנו הראשון. ברור אם כן שעדיף לבצע את ההעברה לאחר גמר הבנייה.
מכיוון שאישתי ואני נישא ברוב עלויות המגרש והבנייה (נעביר כסף לאבי או נשלם ישירות לקבלנים/למנהל), האם העברת המגרש עדיין תיחשב כמתנה? הרי כל הכסף המושקע הוא של מקבל המתנה ולא של נותן המתנה. אם זה לא ייחשב כמתנה אז איך זה כן ייחשב? הרי אם אנחנו אלו ששילמנו את הכספים בפועל, אין הגיון בתשלום מיסים כפול.אשמח לשמוע חוות דעת מנסיון כיצד עלינו להתנהל ולתכנן נכון את עניין המס (ולוודא שאנו פועלים במסגרת החוק).
תודה.
מיסוי העברה ללא תמורה של מגרש
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
23/07/17
חגי שלום,
מבחינת מס הרכישה ללא ספק עדיף להעביר לאחר סיום הבנייה.
מבחינת מס שבח גם אם היום יועבר המגרש ללא תמורה הוא יהיה פטור ממס. לעומת זאת בהעברה ללא תמורה של הדירה בעתיד, במקרה שלאחר מכן תרצו למכר את הדירה תהיה תקופת צינון של 3 או 4 שנים על האפשרות לקבלת פטור מס שבח במכירתה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
מבחינת מס הרכישה ללא ספק עדיף להעביר לאחר סיום הבנייה.
מבחינת מס שבח גם אם היום יועבר המגרש ללא תמורה הוא יהיה פטור ממס. לעומת זאת בהעברה ללא תמורה של הדירה בעתיד, במקרה שלאחר מכן תרצו למכר את הדירה תהיה תקופת צינון של 3 או 4 שנים על האפשרות לקבלת פטור מס שבח במכירתה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה במתנה לבעלי
רויטל
20/07/17
שלום.אני ובעלי נשואים+2ילדים כ 11 שנים.גרים כבר 4 שנים בדירת הוריו. בחודשים האחרונים הוריו העבירו את הדירה על שם בנם(בעלי)כמתנה.רציתי לברר אם חלילה במקרה של פרידה יש לי זכויות בדירה?
שיתוף בדירת מגורים
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
23/07/17
רויטל שלום,
למיטב ידעתי אין לכך תשובה של שחור לבן.
לעובדה שאתם מתגוררים ביחד בדירה יש לא ספק השלכות.
מציע לפנות בשאלה גם לפורום דיני משפחה באתר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
למיטב ידעתי אין לכך תשובה של שחור לבן.
לעובדה שאתם מתגוררים ביחד בדירה יש לא ספק השלכות.
מציע לפנות בשאלה גם לפורום דיני משפחה באתר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סירוב חתימה על הסכם פשרה
גיל
20/07/17
שלום רב
בהפרת חוזה ממושכת מצד הקבלן בעסקת קומבינציה, הציע הבורר להגיע להסכם פשרה בין הצדדים. ההסכם נוסח ע"י עו"ד הבעלים ואושר ע"י עו"ד הקבלן, אך הקבלן עצמו מסרב לחתום . מה עושים? והאם אפשר להגיש תביעה לבית משפט למרות הבורר?
תודה
בהפרת חוזה ממושכת מצד הקבלן בעסקת קומבינציה, הציע הבורר להגיע להסכם פשרה בין הצדדים. ההסכם נוסח ע"י עו"ד הבעלים ואושר ע"י עו"ד הקבלן, אך הקבלן עצמו מסרב לחתום . מה עושים? והאם אפשר להגיש תביעה לבית משפט למרות הבורר?
תודה
הסכם פשרה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
23/07/17
גיל שלום,
השאלה לא ממש ברורה לי. אם הקבלן מסרב לחתום על הסכם הפשרה אז התביעה ממשיכה.
לדיון בפני הבורר יש סיבה ככל הנראה כך סוכם בעבר ויהיה קשה כרגע לתבוע בפני בית משפט.
אני מציע שתפנה לעורך הדין שלך כדי שיענה על שאלותיך. הוא אמור לדעת את התשובה עליהם באופן הברור ביותר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
השאלה לא ממש ברורה לי. אם הקבלן מסרב לחתום על הסכם הפשרה אז התביעה ממשיכה.
לדיון בפני הבורר יש סיבה ככל הנראה כך סוכם בעבר ויהיה קשה כרגע לתבוע בפני בית משפט.
אני מציע שתפנה לעורך הדין שלך כדי שיענה על שאלותיך. הוא אמור לדעת את התשובה עליהם באופן הברור ביותר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה מחולקת
אנה
20/07/17
שלום,
אני גרה בדירה מחולקת לשלושה.
כשנכנסתי לדירה גרנו 3 נשים כל אחת בחלק שלה.
עברו כמה שנים, דירה אחת כעת ריקה והוא הכניס לדירה אחת 2 גברים מפחידים , אני כבר שבועות חוששת ולא ישנה.
שאלתי- האם אני יכולה לדרוש מבעל הדירה פלדלת גם בדלת הכניסה לדירה שלי?
האם זו הפרת חוזה מצדו? הבטיח לי בע"פ שבדירה תמיד יהיו רק נשים.
תודה רבה
אני גרה בדירה מחולקת לשלושה.
כשנכנסתי לדירה גרנו 3 נשים כל אחת בחלק שלה.
עברו כמה שנים, דירה אחת כעת ריקה והוא הכניס לדירה אחת 2 גברים מפחידים , אני כבר שבועות חוששת ולא ישנה.
שאלתי- האם אני יכולה לדרוש מבעל הדירה פלדלת גם בדלת הכניסה לדירה שלי?
האם זו הפרת חוזה מצדו? הבטיח לי בע"פ שבדירה תמיד יהיו רק נשים.
תודה רבה
חילופי שוכרים
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
23/07/17
אנה שלום,.
אני מציע לנסות להגיע עם בעל הבית להבנות על דלת פלדלת או פשוט למצוא דירה אחרת.
לגבי תביעה יהיה קשה כל עוד מדובר בהבטחה בעל פה בלבד.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אני מציע לנסות להגיע עם בעל הבית להבנות על דלת פלדלת או פשוט למצוא דירה אחרת.
לגבי תביעה יהיה קשה כל עוד מדובר בהבטחה בעל פה בלבד.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ליקויים בריצוף בדירה חדשה
אורי נחום
19/07/17
שלום רב קניתי דירה לפני 7 שנים כבר בשנה הראשונה היתגלו בעיות בריצוף ,הרובה התחילה להיתפקע ולהיתפורר,החברה הגיעה ויש לי דוח על ביקור שלהם בדירה, וגם תיקנו את הרובה , מאז ועד היום החברה הגיעה 4 פעמים לתיקון מרצפות שזזות ושבורות ,בפעם האחרונה באוגוסט 2016 החברה הגיעה והחליפה 14 מירצפות בדירה ,יש לי מסמך בנוגע לזה ,אני כבר כ 3 חודשים רודף אחריהם מאחר ועוד מירצפות זזות ושבורות ,חלקו הגדול של הריצוף שוקע וזז ,אני רכשתי את הדירה מחברת נווה גד ,החברה המבצעת היא חברת מליבו ,חברה שאחראית על התיקונים היא אורטל מלבו שדרך אגב הכריזה על פשיטת רגל ,וחברת שניקראת מליבו נכנסה לנעליה ,חברת מליבו לקחה את הנושא של התיקונים,הזמנתי את חברה לביקורת מיבנים ששמה הדס והיא מצאה ליקויים רציניים בריצוף ,סיטיה מעל המותר בין הגבהים בין המירצפות שתוקנו לאחרונה , שיפוע לא עומד בסטנדר ,כיום מאחר וכל הריצוף בדירה לא בסדר וגם לא ניתן למצוא ריצוף כזה, אני דורש להחליף את כל הריצוף והם מסרבים ,האם יש עילה לתביעה משפטית מאחר ועברו 7 שנים, אבל יש המשכיות לכשל בריצוף ,אם כן האם בבית מישפט לתביעות קטנות או בית משפט שלום ,ובנוסף את מי לתבוע ,את החברה שמכרה את הדירה ,או את חברה שאחראית על התיקונים.תודה רבה
תביעת ליקויי בניה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
23/07/17
אורי נחום,
לכאורה ניתן לתבוע מכיוון שהליקויים החלו במהלך 7 השנים.
את התביעה מומלץ להגיש בבית משפט רגיל ולא בתביעות קטנות.
ניתן לתבוע את החברה שמכרה את הדירה בנוסף לחברה שאחראית על התיקונים.
בהצלחה רבה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
לכאורה ניתן לתבוע מכיוון שהליקויים החלו במהלך 7 השנים.
את התביעה מומלץ להגיש בבית משפט רגיל ולא בתביעות קטנות.
ניתן לתבוע את החברה שמכרה את הדירה בנוסף לחברה שאחראית על התיקונים.
בהצלחה רבה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי עזיבת דירה בתאריך הנקוב בחוזה הקנייה
זקוק לעזרה...
19/07/17
שלום רב.
קניתי דירה עם תאריך כניסה לדירה ב15.8.
עכשיו הדיירים שגרים שם(מהם קניתי את הדירה) לא רוצים לעזוב כי הבית שלהם שהם קנו(בית מקבלן - חדש) לא מוכן עדיין.
מה אפשר לעשות במצב כזה?
(בעל הדירה איפה שאני גר מכניס דיירים חדשים ל1.9.
קניתי דירה עם תאריך כניסה לדירה ב15.8.
עכשיו הדיירים שגרים שם(מהם קניתי את הדירה) לא רוצים לעזוב כי הבית שלהם שהם קנו(בית מקבלן - חדש) לא מוכן עדיין.
מה אפשר לעשות במצב כזה?
(בעל הדירה איפה שאני גר מכניס דיירים חדשים ל1.9.
איחור במסירת דירה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
23/07/17
ככל שתאריך המסירה מהווה תנאי מחייב בהסכם הרי שמדובר בהפרת הסכם.
יש לעיין בהסכם המכר כדי לראות מה הסנקציות שהוסכמו למקרה כזה.
יש לפנות במכתב רשמי המתריע על הפרת הסכם ודורש את קיומו, אחרת תתבעו אותם על הנזקים שנגרמו לכם.
בהצלחה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
יש לעיין בהסכם המכר כדי לראות מה הסנקציות שהוסכמו למקרה כזה.
יש לפנות במכתב רשמי המתריע על הפרת הסכם ודורש את קיומו, אחרת תתבעו אותם על הנזקים שנגרמו לכם.
בהצלחה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עדכון בנושא בגץ דירה 3
יוסי
19/07/17
בעניין הגשת תצהירים ותשלום בנושא חוק דירה 3 שנדחו לסוף החודש, עוד 12 יום לערך, האם ידוע לגבי מועד ישיבת בגץ בנושא או הוצאת החלטה של בגץ ?
חוק מיסוי דירה שלישית
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
23/07/17
יוסי שלום,
אכן מועד הדיווח והתשלום לפי חוק מיסוי ריבוי דירות נדחה ליום ה- 31.7.17.
מעבר לכך לא ידוע לי כרגע על החלטה סופית של בגץ.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אכן מועד הדיווח והתשלום לפי חוק מיסוי ריבוי דירות נדחה ליום ה- 31.7.17.
מעבר לכך לא ידוע לי כרגע על החלטה סופית של בגץ.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי בבית דו משפחתי
שחר
19/07/17
היי, במידה ומבצעים פינוי בינוי לשטח שקיים בו בית דו משפחתי (קרקע סה"כ דונם וחצי ועליה בנויות 2 דירות), משמע כל דירה בעלת שטח של 750 מטר רבוע.
מה הקבלן מחויב לתת למפונים? דירה אחת לכל דירה שהוא הורס?
או כיוון שהשטח עצמו גדול אז כל דירה שהורסים זכאית ליותר מדירה אחת בבניין החדש? (בהתאם למה שיבנה בעתיד כמובן)
או בעצם, בתור אדם שמחזיק ב750 מטר רבוע שטח כולל דירה, אני זכאי ל750 מטר רבוע בבניין החדש?
תודה
מה הקבלן מחויב לתת למפונים? דירה אחת לכל דירה שהוא הורס?
או כיוון שהשטח עצמו גדול אז כל דירה שהורסים זכאית ליותר מדירה אחת בבניין החדש? (בהתאם למה שיבנה בעתיד כמובן)
או בעצם, בתור אדם שמחזיק ב750 מטר רבוע שטח כולל דירה, אני זכאי ל750 מטר רבוע בבניין החדש?
תודה
תמורה בעסקת פינוי בינוי
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
23/07/17
שחר שלום,
לא מספיק ברור משאלתך במסגרת איזה עסקה מדובר? האם השטח הוא חלק ממתחם גדול יותר בו מקודם הליך פינוי בינוי?
באופן כללי התמורה בגין מכירת הזכויות אינה מוגדרת באופן חוקי (למעט לעניין המיסוי שחל על העסקה) והיא פתוחה למו"מ בין הצדדים.
מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין שיעריך את גובה התמורה שניתן לקבל עבור הזכויות במקרקעין.
בהצלחה!
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
לא מספיק ברור משאלתך במסגרת איזה עסקה מדובר? האם השטח הוא חלק ממתחם גדול יותר בו מקודם הליך פינוי בינוי?
באופן כללי התמורה בגין מכירת הזכויות אינה מוגדרת באופן חוקי (למעט לעניין המיסוי שחל על העסקה) והיא פתוחה למו"מ בין הצדדים.
מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין שיעריך את גובה התמורה שניתן לקבל עבור הזכויות במקרקעין.
בהצלחה!
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת ממ״ד
דיירת
18/07/17
שלום,
ביצעתי עסקה מול קבלן שיוסיף לכל הבניין ממדים, הוא מאחר מבחינת זמנים ויש ליקויים רבים.
במידה ומדובר בתביעה של פחות מ30,000 ש״ח, האם אני צריכה להגיש כתביעה רגילה או בתביעות קטנות? והאם חייבים חוות דעת שמאי?
אודה לתשובה.
ביצעתי עסקה מול קבלן שיוסיף לכל הבניין ממדים, הוא מאחר מבחינת זמנים ויש ליקויים רבים.
במידה ומדובר בתביעה של פחות מ30,000 ש״ח, האם אני צריכה להגיש כתביעה רגילה או בתביעות קטנות? והאם חייבים חוות דעת שמאי?
אודה לתשובה.
תביעה מול קבלן
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
23/07/17
שלום וברכה,
ניתן להגיש את התביעה בבית משפט השלום או בבית משפט לתביעות קטנות. בתביעות קטנות הצדדים אינם מיוצגים ע"י עו"ד.
על מנת להוכיח את הנזקים הנטענים יש לצרף לתביעה חוות דעת מומחה.
בהצלחה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ניתן להגיש את התביעה בבית משפט השלום או בבית משפט לתביעות קטנות. בתביעות קטנות הצדדים אינם מיוצגים ע"י עו"ד.
על מנת להוכיח את הנזקים הנטענים יש לצרף לתביעה חוות דעת מומחה.
בהצלחה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם עלי לשלם ארנונה על שטח בזיקת הנאה למעבר
רחלה
18/07/17
לפני כחמש שנים רכשתי מחסן בשטח כ80 מ"ר. לשטח מצורף מעבר בסך 70 מ"ר, שהוא נחשב זיקת הנאה (אין לי אפשרות להיכנס למחסן אם לא אעבור בשטח זיקת ההנאה.) עכשיו מתברר לי שהעירייה מחייבת אותי בארנונה על כל השטח כולל המעבר. מה שמכפיל את התשלום... האם זה נכון?
עו"ד פארס
פארס כבהה
19/07/17
לפי מיטב הבנתי יש צורך גם בתשלום עבור שטח המעבר.
אם תרצי פרטים נוספים תוכלי למצוא באתר הבית שלי.
בברכה,
חיוב ארנונה
אלעד וייסטוך
23/07/17
רחלה שלום,
סמכות העירייה לגבות ארנונה ל שטח המעבר תלויה רבות בסיווג השטח ע"י העירייה.
אנא פני ליעוץ פרטני שיבחן את חוקיות דרישת העירייה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
סמכות העירייה לגבות ארנונה ל שטח המעבר תלויה רבות בסיווג השטח ע"י העירייה.
אנא פני ליעוץ פרטני שיבחן את חוקיות דרישת העירייה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
הסכמת בעלי הקרקע לרשום הערת אזהרה
ארז
18/07/17
בסיטואציה בה טרם נרשם בית משותף, עסקת יד שניה, אולם ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה , כאשר נדרשת הסכמת בעל הקרקע לרשום הערת האזהרה, ובעל הקרקע או בא כוחו דורש דמי טיפול עבור הסכמתו לרשום הערת אזהרה, מי נהוג שמשלם על הסכמה זו? האם המוכר? האם הקונה?
דמי טיפול
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
18/07/17
ארז שלום,
מכיוון שההערה נרשמת לטובת הקונה בדרך כלל מקובל שהעלות היא על הקונה.
מקווה שאתה מיוצג בעסקה ועורך הדין שלך מלווה אותה באופן צמוד.
בהצלחה ובשעה טובה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
מכיוון שההערה נרשמת לטובת הקונה בדרך כלל מקובל שהעלות היא על הקונה.
מקווה שאתה מיוצג בעסקה ועורך הדין שלך מלווה אותה באופן צמוד.
בהצלחה ובשעה טובה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ועד הבית פועל בצורה חוקית
נעמי
18/07/17
בבעלותינו דירה 3 וחצי שנים,
שנתיים הושכרה ובשנה וחצי האחרונות מתגוררים בה.
מדובר בבניין בן 3 קומות, 6 דיירים.
אנחנו לא ממש מכירים את דיירי הבניין ואין קשר מסויים עם מי מהם. ועד הבית של הבניין הוא אדם מבוגר שמתגורר בבניין שנים רבות, לדעתנו הותיק ביותר בבניין ונראה כי הוא קצת מרגיש בנוח לבצע כל דבר שקשור לבניין כראות עיניו.
את תשלומי ועד הבית אנו מעבירים בכל תחילת שנה ב-6 שיקים שווים ופרוסים לכל חודש זוגי.
שיקים לועד הבית וכן שיקים לכל מיני הוצאות נוספות שנקרות בדרך מתבקשים על ידי הוועד להשאר ריקים בסעיף "לפקודת", וממעקב בדפי הבנק שלנו אנו רואים שהשקים מופקדים לחשבון על שמו.
אין לנו שום מעקב ומושג לגבי ההוצאות בבניין.
כשיש צורך בתשלום נוסף מעבר לדמי הוועד נרשמת הודעה על עלות התיקון וסכום מבוקש מכל דייר.
1. האם זה תקין שהוא מנהל את חשבון הוועד מחשבון על שמו? (אולי זה אפילו חשבונו הפרטי, כך שאיך הוא יכול לבצע מעקב האם חשבון הוועד בחריגה/יתרה).
2. האם הוא מחוייב לדווח לנו על ידי אסיפה קבועה אחת למס' חודשים/לוח מודעות בבניין על הוצאות שוטפות על מנת שנוכל לראות לאן הכסף שלנו הולך?
מכיוון שאין לנו קשר עם שאר הדיירים אנחנו לא יודעים אם הנושא מפריע רק לנו, אנחנו לא מעוניינים להיות בוועד, אך מרגיש לנו לא תקין שהכסף עובר אליו, ונראה לנו הזוי שאין יתרת כספים בקופת הועד לטפל בנושאים חריגים ועל כך אנו נדרשים להוסיף מידי פעם סכומים מופקעים.
תודה,
שנתיים הושכרה ובשנה וחצי האחרונות מתגוררים בה.
מדובר בבניין בן 3 קומות, 6 דיירים.
אנחנו לא ממש מכירים את דיירי הבניין ואין קשר מסויים עם מי מהם. ועד הבית של הבניין הוא אדם מבוגר שמתגורר בבניין שנים רבות, לדעתנו הותיק ביותר בבניין ונראה כי הוא קצת מרגיש בנוח לבצע כל דבר שקשור לבניין כראות עיניו.
את תשלומי ועד הבית אנו מעבירים בכל תחילת שנה ב-6 שיקים שווים ופרוסים לכל חודש זוגי.
שיקים לועד הבית וכן שיקים לכל מיני הוצאות נוספות שנקרות בדרך מתבקשים על ידי הוועד להשאר ריקים בסעיף "לפקודת", וממעקב בדפי הבנק שלנו אנו רואים שהשקים מופקדים לחשבון על שמו.
אין לנו שום מעקב ומושג לגבי ההוצאות בבניין.
כשיש צורך בתשלום נוסף מעבר לדמי הוועד נרשמת הודעה על עלות התיקון וסכום מבוקש מכל דייר.
1. האם זה תקין שהוא מנהל את חשבון הוועד מחשבון על שמו? (אולי זה אפילו חשבונו הפרטי, כך שאיך הוא יכול לבצע מעקב האם חשבון הוועד בחריגה/יתרה).
2. האם הוא מחוייב לדווח לנו על ידי אסיפה קבועה אחת למס' חודשים/לוח מודעות בבניין על הוצאות שוטפות על מנת שנוכל לראות לאן הכסף שלנו הולך?
מכיוון שאין לנו קשר עם שאר הדיירים אנחנו לא יודעים אם הנושא מפריע רק לנו, אנחנו לא מעוניינים להיות בוועד, אך מרגיש לנו לא תקין שהכסף עובר אליו, ונראה לנו הזוי שאין יתרת כספים בקופת הועד לטפל בנושאים חריגים ועל כך אנו נדרשים להוסיף מידי פעם סכומים מופקעים.
תודה,
ניהול חשבון בנק של ועד הבית
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
18/07/17
נעמי שלום,
ועד הבית מחויב על פי חוק בשקיפות מלאה על הוצאות הבניין.
ניהול החשבון כחשבון פרטי איננו תקין.
ועד הבית מחויב לכנס אסיפת דיירים אחת לשנה לפחות ולמסור דין וחשבון על ניהול הכספים, קביעת ההוצאות הנדרשות באופן שוטף וכתחזוקה, בחירת ועד בית ועוד.
נוסף על כך יש לכנס אסיפה מיוחדת ככל שדרשו זאת בעלים של שליש מהדירות לפחות.
מקווה שתשובתי סייעה לך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ועד הבית מחויב על פי חוק בשקיפות מלאה על הוצאות הבניין.
ניהול החשבון כחשבון פרטי איננו תקין.
ועד הבית מחויב לכנס אסיפת דיירים אחת לשנה לפחות ולמסור דין וחשבון על ניהול הכספים, קביעת ההוצאות הנדרשות באופן שוטף וכתחזוקה, בחירת ועד בית ועוד.
נוסף על כך יש לכנס אסיפה מיוחדת ככל שדרשו זאת בעלים של שליש מהדירות לפחות.
מקווה שתשובתי סייעה לך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרוטוקול מסירה ללא טופס 4
אנונימי
17/07/17
שלום רב
רכשנו דירה מקבלן והדירה מוכנה אך אין עדיין טופס 4 בשל בעיות תשתית של העירייה, הקבלן מוכן למסור את הבית עם פרוטוקול מסירה ובתנאי שנחתום כי לא נאכלס את הבית אלא רק נכניס בעלי מקצוע וריהוט לבית, אין למעשה חיבור למים וחשמל ולכן לא ניתן לגור עדיין בכל מקרה, השאלה היא האם זה תקין ומה ההשכלות עליי כרוכשת לגביי קבלת הנכס ללא טופס 4 וללא אכלוס? לאילו דברים עליי לשים לב בהליך הזה שלא חשבתי עליהם?
תודה מראש
רכשנו דירה מקבלן והדירה מוכנה אך אין עדיין טופס 4 בשל בעיות תשתית של העירייה, הקבלן מוכן למסור את הבית עם פרוטוקול מסירה ובתנאי שנחתום כי לא נאכלס את הבית אלא רק נכניס בעלי מקצוע וריהוט לבית, אין למעשה חיבור למים וחשמל ולכן לא ניתן לגור עדיין בכל מקרה, השאלה היא האם זה תקין ומה ההשכלות עליי כרוכשת לגביי קבלת הנכס ללא טופס 4 וללא אכלוס? לאילו דברים עליי לשים לב בהליך הזה שלא חשבתי עליהם?
תודה מראש
מסירת דירה ללא טופס 4
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
18/07/17
שלום וברכה,
כאשר דירה נמסרת ללא טופס 4 משמעות הדבר היא שלא ניתן לעשות בה שימוש למגורים.
מבחינת חובת הקבלן למסור את הדירה בתאריך עליו התחייב מסירה שכזו אינה נחשבת מסירה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
כאשר דירה נמסרת ללא טופס 4 משמעות הדבר היא שלא ניתן לעשות בה שימוש למגורים.
מבחינת חובת הקבלן למסור את הדירה בתאריך עליו התחייב מסירה שכזו אינה נחשבת מסירה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעבר למקלט ושעוני מים דרך שטח פרטי
דוד
17/07/17
שלום
אני מתגורר בדירת גן מעלי מתגוררים 2דיירים הבניין מוגדר כבית משותף כאשר לכל. דירה כניסה נפרדת.
בתוך השטח שלי ישנו מקלט של כל הדירות ושעוני מים של כלל הדירות. האם אני רשאי להציב דלת בכניסה לשטח שלי ובכל למנוע כניסה חופשית למקלט ושעוני המים? כמובן שבשעת חרום הדלת תהיה פתוחה ויוכלו להיכנס למקלט
אני מתגורר בדירת גן מעלי מתגוררים 2דיירים הבניין מוגדר כבית משותף כאשר לכל. דירה כניסה נפרדת.
בתוך השטח שלי ישנו מקלט של כל הדירות ושעוני מים של כלל הדירות. האם אני רשאי להציב דלת בכניסה לשטח שלי ובכל למנוע כניסה חופשית למקלט ושעוני המים? כמובן שבשעת חרום הדלת תהיה פתוחה ויוכלו להיכנס למקלט
האם שטח שצמוד לדירה כפוף לזכות מעבר ליתר הדיירים?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
18/07/17
דוד שלום,
בבתים משותפים רבים המעבר למתקנים משותפים הינו דרך שטח שמוצמד לאחת הדירות.
אין לאפשר מצב שבו לדירה מסוימת יוצמדו חלקים מן הרכוש המשותף, אשר זמינותם ונגישותם לשימושם של בעלי דירות אחרים הם הכרחיים .
עליכם להגיע להסכמה שתאפשר ליתר הדיירים זכויות מעבר בעת הצורך לשעוני המים או למקלט.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
בבתים משותפים רבים המעבר למתקנים משותפים הינו דרך שטח שמוצמד לאחת הדירות.
אין לאפשר מצב שבו לדירה מסוימת יוצמדו חלקים מן הרכוש המשותף, אשר זמינותם ונגישותם לשימושם של בעלי דירות אחרים הם הכרחיים .
עליכם להגיע להסכמה שתאפשר ליתר הדיירים זכויות מעבר בעת הצורך לשעוני המים או למקלט.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השוכר שלי מבקש לצבוע
ניצן
16/07/17
השוכר שלי גר בדירה כבר למעלה מעשר שנים.
לאחרונה ביקש לצבוע את הדירה.
הוא שוכר טוב וכנראה ימשיך עוד שנים ,
אך משלם נמוך יחסית.
האם עלי להשתתף בהוצאה?
לאחרונה ביקש לצבוע את הדירה.
הוא שוכר טוב וכנראה ימשיך עוד שנים ,
אך משלם נמוך יחסית.
האם עלי להשתתף בהוצאה?
השתתפות שוכר בהוצאות אחזקת הבית
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
18/07/17
ניצן שלום,
אין הגדרה חוקית על השתתפות בהוצאות אחזקה.
הכל כפוף להסכמות שלך עם השוכר.
בחוזי שכירות רבים מקובל שהשוכר צובע את הדירה לפני סיום השכירות כך שהגיוני שגם כאן העלות תהיה על השוכר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אין הגדרה חוקית על השתתפות בהוצאות אחזקה.
הכל כפוף להסכמות שלך עם השוכר.
בחוזי שכירות רבים מקובל שהשוכר צובע את הדירה לפני סיום השכירות כך שהגיוני שגם כאן העלות תהיה על השוכר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבוצת רכישה
פ
16/07/17
קנית דירה בקבוצת רכישה וקרקע חכירה מהוונת נרשמה הגבלה בהעברה תאריך 31/3/2035 מה
זה אומר לגבי הקונה? האים בעל הקרקע או היזם לא שילם מיסים ומגלגל על הקונים
זה אומר לגבי הקונה? האים בעל הקרקע או היזם לא שילם מיסים ומגלגל על הקונים
מה המשמעות של הגבלה על העברה בחכירה מהוונת?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
18/07/17
שלום,
כאשר נרכשת זכות לבנייה רוויה בחכירה מהוונת לא אמורה להיות הגבלה בהעברה ובירושה.
פעמים רבות מדובר ברישום היסטורי שיש לעדכן ולקבל תעודת היוון ללא הגבלה בהעברה ובירושה.
אני מציע לפנות ליזם ולעורך הדין של הקבוצה ולקבל הבהרות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
כאשר נרכשת זכות לבנייה רוויה בחכירה מהוונת לא אמורה להיות הגבלה בהעברה ובירושה.
פעמים רבות מדובר ברישום היסטורי שיש לעדכן ולקבל תעודת היוון ללא הגבלה בהעברה ובירושה.
אני מציע לפנות ליזם ולעורך הדין של הקבוצה ולקבל הבהרות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שני מגרשים צמודים עם זיקת הנאה היסטורית לא פורמטלי
עלאא אבריק
16/07/17
שלום רב
המגרש שלנו צמוד למגרש של דוד שלי ועליו בניין מספר דירות לדודים .
השטח בין שני מגרשים היה פתוח והיה שימוש הדדי. מעבר משותף וקו ביוב של מגרשם עבר דרך המגרש שלי.
דוד שלי רוצה לסגור את השטח שלו ולגדר אותו מה שמונע ממני אפשרות שימוש וכניסה דרכו אל המגרש שלי.
האם מוצר לי לבקש ממנו להעתיק את קו הביוב שלהם שעובר במגרש שלי מאחר והוא רוצה להציב גדר ביננו.
תודה מראש
המגרש שלנו צמוד למגרש של דוד שלי ועליו בניין מספר דירות לדודים .
השטח בין שני מגרשים היה פתוח והיה שימוש הדדי. מעבר משותף וקו ביוב של מגרשם עבר דרך המגרש שלי.
דוד שלי רוצה לסגור את השטח שלו ולגדר אותו מה שמונע ממני אפשרות שימוש וכניסה דרכו אל המגרש שלי.
האם מוצר לי לבקש ממנו להעתיק את קו הביוב שלהם שעובר במגרש שלי מאחר והוא רוצה להציב גדר ביננו.
תודה מראש
האם ישנן זכויות לבעל מגרש סמוך?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
18/07/17
עלאא שלום,
באופן כללי בעלות כמו כל זכות אחרת היא זכות יחסית וכפופה לאיזון מול זכויות אחרות.
סעיף 14 לחוק המקרקעין קובע כי בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר.
כמו כן ישנה זכות של זיקת הנאה שמקנה זכאות לשימוש במקרקעין הסמוכים או הגבלה על ביצוע פעולות מסוימות באותו מגרש.
באופן יותר ספציפי יש לבדוק מה היו ההסכמות בניכם עד כה והאם יש בהן בכדי למנוע פעולה חד צדדית.
בכל מקרה אני תמיד ממליץ על ניסיון להידברות ופתרון משותף שיהיה מקובל על שני הצדדים.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
באופן כללי בעלות כמו כל זכות אחרת היא זכות יחסית וכפופה לאיזון מול זכויות אחרות.
סעיף 14 לחוק המקרקעין קובע כי בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר.
כמו כן ישנה זכות של זיקת הנאה שמקנה זכאות לשימוש במקרקעין הסמוכים או הגבלה על ביצוע פעולות מסוימות באותו מגרש.
באופן יותר ספציפי יש לבדוק מה היו ההסכמות בניכם עד כה והאם יש בהן בכדי למנוע פעולה חד צדדית.
בכל מקרה אני תמיד ממליץ על ניסיון להידברות ופתרון משותף שיהיה מקובל על שני הצדדים.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי דייר
בנימין
16/07/17
בבעלותי 50% מנכס מסחרי
האם שותפי(50%) בנכס יכול לאכוף משפטית סעיף בהסכם השכירות הדן בפינוי הדייר מהנכס ללא הסכמתי.
האם שותפי(50%) בנכס יכול לאכוף משפטית סעיף בהסכם השכירות הדן בפינוי הדייר מהנכס ללא הסכמתי.
האם שותף במקרקעין יכול לפעול ללא הסכמת יתר השותפים
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
18/07/17
בנימין שלום,
במצב בו יש מספר שותפים במקרקעין ללא חלוקה פיזית, יחסי השיתוף בניהם
מוסדרים במסגרת הסכם ככל שקיים בניהם או לפי חוק המקרקעין.
ככל שקיים הסכם שיתוף שמגדיר זכויות וחובות וקובע את דרך הניהול
והשימוש בנכס, יש לבדוק האם יש בו התייחסות לשאלה שהעלית.
במידה ולא, חוק המקרקעין קובע כי כל שותף רשאי לעשות אף ללא הסכמת
יתר השותפים פעולות שונות, ובין היתר להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, לעשות
כל פעולה דחופה ובלתי צפויה מראש הדרושה להחזקתם התקינה של המקרקעין ולניהולם, ולעשות
כל דבר הדרוש באופן סביר למניעת נזק העלול להיגרם למקרקעין ולהגנת הבעלות וההחזקה
בהם.
במידה וכך עשה, על השותף להודיע על כך מיידית ליתר השותפים.
מעבר לכך, כל דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל
השותפים.
לאור האמור, אני מציע לפנות ליעוץ משפטי פרטני שיבחן את נסיבות המקרה
על כל צדדיו והיבטיו.
בהצלחה רבה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
במצב בו יש מספר שותפים במקרקעין ללא חלוקה פיזית, יחסי השיתוף בניהם
מוסדרים במסגרת הסכם ככל שקיים בניהם או לפי חוק המקרקעין.
ככל שקיים הסכם שיתוף שמגדיר זכויות וחובות וקובע את דרך הניהול
והשימוש בנכס, יש לבדוק האם יש בו התייחסות לשאלה שהעלית.
במידה ולא, חוק המקרקעין קובע כי כל שותף רשאי לעשות אף ללא הסכמת
יתר השותפים פעולות שונות, ובין היתר להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, לעשות
כל פעולה דחופה ובלתי צפויה מראש הדרושה להחזקתם התקינה של המקרקעין ולניהולם, ולעשות
כל דבר הדרוש באופן סביר למניעת נזק העלול להיגרם למקרקעין ולהגנת הבעלות וההחזקה
בהם.
במידה וכך עשה, על השותף להודיע על כך מיידית ליתר השותפים.
מעבר לכך, כל דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל
השותפים.
לאור האמור, אני מציע לפנות ליעוץ משפטי פרטני שיבחן את נסיבות המקרה
על כל צדדיו והיבטיו.
בהצלחה רבה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בתי חסויה אני אפוטרופוס שלה
ל
16/07/17
מה עלי לעשות בכדי שאוכל למכור את בדירה שבבעלותי ובתי יש לה חלק בזה
מכירת דירה של חסויה ע"י אפוטרופוס
עו"ד לילך עתני
מנהלת
16/07/17
שלום רב,
לשם מכירת דירתה של בתך החסויה עליך לפנות ולקבל את אישור בית המשפט לכך. בית המשפט יבחן האם המכירה היא לטובת החסויה ומה יעשה בכספים שיתקבלו מהמכירה.
מומלץ להעזר בעו"ד לצורך ביצוע המכירה והפניה לבית המשפט.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לשם מכירת דירתה של בתך החסויה עליך לפנות ולקבל את אישור בית המשפט לכך. בית המשפט יבחן האם המכירה היא לטובת החסויה ומה יעשה בכספים שיתקבלו מהמכירה.
מומלץ להעזר בעו"ד לצורך ביצוע המכירה והפניה לבית המשפט.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טופס לתשלום ארנונה
ל
16/07/17
בטופס לתשלום ארנונה של ירושלים ישנה פיסקה "קוד מדווח" הייתי רוצה להבין מה משמעות
הפיסקה הזו. תודה
הפיסקה הזו. תודה
טופס לתשלום ארנונה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
16/07/17
שלום רב,
תוכל לפנות למחלקת הגביה בעיריה ולברר עניין זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
תוכל לפנות למחלקת הגביה בעיריה ולברר עניין זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הרחבה במושב בצמוד למפעל עיבוד תבואה
אייל
16/07/17
שלום רב.
אני גר בהרחבה של מושב במרכז, הבית שלי צמוד למפעל לעיבוד תבואה ואני חווה מטרדי רעש ואבק מהפיעלות הן של המחסן והן של המשאיות המגיעות אליו.
כביש העפר יוצר אבק רק כמוכן פעילות עיבוד הדגמים מכסה את הבית שלי באבק תמידי,
אני מאוד מודאג לבריאות ילדי ולאיכות החיים שלי שנפגעה כתוצאה ממטרדים אלו.
אשמח לייעוץ מה עלי לעשות, למי לפנות ומהם הכלים העומדים לרשותי.
בברכה
אני גר בהרחבה של מושב במרכז, הבית שלי צמוד למפעל לעיבוד תבואה ואני חווה מטרדי רעש ואבק מהפיעלות הן של המחסן והן של המשאיות המגיעות אליו.
כביש העפר יוצר אבק רק כמוכן פעילות עיבוד הדגמים מכסה את הבית שלי באבק תמידי,
אני מאוד מודאג לבריאות ילדי ולאיכות החיים שלי שנפגעה כתוצאה ממטרדים אלו.
אשמח לייעוץ מה עלי לעשות, למי לפנות ומהם הכלים העומדים לרשותי.
בברכה
הרחבה במושב בצמוד למפעל עיבוד תבואה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
16/07/17
שלום אייל,
נא הפנה שאלתך לפורום נזיקין באתר זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
נא הפנה שאלתך לפורום נזיקין באתר זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינויי יעוד קרקע ברוורס? מבניה לחקלאות
איתן
16/07/17
סבי רכש בשנות ה40 קרקע במה שיועד להיות עיר הקריות, עם תוכנית מלאה לבנייה. יעוד הקרקע היה בניה למגורים. גם צורת החלוקה נראית בברור כמבנה עירוני ככרות וכולי.זה מזרחית לחיפה מזרחה. הדבר לא קרה מסיבות לא מובנות. במהלך השנים הקבוצים השתמשו בקרקע ללא אישור בעלי הקרקעות וללא כל תשלום. לפני מספר שנים המדינה בצעה הפקעות לצורך כביש והביאה שמאי שקבע שהפיצוי לפי קרקע חקלאית. אין שום הוכחה שהיעוד השתנה. וגם אם השתנה האם ניתן לחזור אחורה מקרקע לבניה מאושרת לחקלאית? הציעו פיצוי של 1000שח למטר. נראה ש אם זו קרקע לבניה הרי הפיצוי צריך להיות גבוהה יותר. שאלותיי: האם ניתן לבצע שרורית שינוי יעוד מבניה חחקאית? אם בכלל ואם כן איפה יש כזו החלטה שמהווה תקדים מנומק לסיבות? שנחת מה סדר הגודל היחסי בפיצוי בהפקעה על מטר חקלאי למטר מאושר לבניה? ומה צריך כדי להוכיח שדורשים פיצוי לפי ערך קרקע מאושרת לבניה. השמאי אמר שעשה טובה שאישר 1000שח למטר כי יכל לתת עלפי הפקעה לכביש? האם זה משהו שמוכר? ואיך ניתן להתנודד עם שאלת ערך הקרקע הכחות? וגם מכירה של מה שנותר? לפי איזה שווי- סוג האישור בקרקע כיום-מאושרת לבניה או חקלאית? ומה לגבי הפיצוי בשמוש בקרקע במשך שנים לחקלאות? תודה
יעוד קרקע והערכת שוויה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
16/07/17
שלום איתן,
על מנת לקבל תשובות לשאלות שהצבת עליך לפנות לשמאי מקרקעין, שיבדוק את יעוד הקרקע בהתאם לתכניות החלות עליה ויוכל לתת חוות דעת לגבי שוויה, גובה הפיצוי וערך החלק שנותר לצרכי מכירה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על מנת לקבל תשובות לשאלות שהצבת עליך לפנות לשמאי מקרקעין, שיבדוק את יעוד הקרקע בהתאם לתכניות החלות עליה ויוכל לתת חוות דעת לגבי שוויה, גובה הפיצוי וערך החלק שנותר לצרכי מכירה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לקנות דירה חדשה מחברה ללא ליווי בנקאי
דני
15/07/17
חברת **** מציעה לנו לקנות אצלה דירה בפרוייקט תמא38 שאינו מלוווה בליווי בנקאי. 10 דירות חדשות יש להם שם.
האם זה שאין ליווי בנקאי אומר שיש בעיה עם החברה?
האם תהיה לנו בעיה לקבל משכנתא מבנק כשאין ליווי בנקאי.?האם הסיכון יותר גדול כשאין ליווי בנקאי לפרוייקט?
הרבה תודה
דני
האם זה שאין ליווי בנקאי אומר שיש בעיה עם החברה?
האם תהיה לנו בעיה לקבל משכנתא מבנק כשאין ליווי בנקאי.?האם הסיכון יותר גדול כשאין ליווי בנקאי לפרוייקט?
הרבה תודה
דני
האם ניתן לקנות דירה מקבלן תמ"א 38 ללא ערבות בנקאית
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
20/07/17
דני שלום,
רכישת דירה חדשה מקבלן בבניין שעובר הליך תמ"א 38 הנה עסקה מורכבת ויש לבצע בדיקות מרובות על מנת להבטיח את זכויות הקונים.
כאשר מדובר ברכישה של דירה בפרויקט ללא ליווי בנקאי על אחת כמה וכמה.
יחד עם זאת מדובר במשימה בהחלט אפשרית אך לאחר קבלת יעוץ משפטי מעו"ד מומחה לעניני מקרקעין ותמ"א 38 בפרט אשר יש לו נסיון מעשי בעסקאות אלו.
העובדה שאין לפרויקט ליווי בנקאי אינה מלמדת בהכרח כי יש בעיה עם הפרויקט או עם היזם אך כאמור יש לבדוק זאת בצורה מעמיקה.
יש לבדוק את היזם ואת איתנותו הכלכלית. יש לוודא כי ליזם ישנו המימון לסיים את הפרויקט ללא ליווי בנקאי. יש לבדוק האם ביצע בעבר פרויקטים מעין אלו, כמה פרויקטים דומים הוא מנהל, האם הוגשו נגדו תביעות בעבר וכדומה.
לאחר מכן עו"ד מטעמכם אמור לבדוק משפטית את העסקה, את ההסכם של היזם מול בעלי הדירות הקיימים, את זכויות היזם בטאבו, האם נרשמה הערת אזהרה מטעמו על זכויות הבנייה החדשות באופן המשפטי המקובל, האם היזם רשאי לרשום הערות לטובת רוכשי הדירות מטעמו ועוד.
כאשר אין לפרויקט ליווי בנקאי, הבטוחה הניתנת לרוכשי הדירות על פי חוק אינה ערבות בנקאית אלא הערת אזהרה, והתשלומים ליזם מוגבלים לפי קצב התקדמות הבנייה הקבוע בחוק.
לגבי קבלת משכנתא, בעבר לא ניתן היה כלל לקבל משכנתא לרכישה בפרויקט ללא ליווי בנקאי לפני טופס 4 ואכלוס הפרויקט.
כיום ישנם בנקים שנותנים משכנתאות כאלה אך בדרך כלל ידרשו הון עצמי גבוה יותר ואף ריביות גבוהות יותר. יתכן שאפשר להתמקח עם הבנק כך שלאחר האכלוס ניתן לשפר את התנאים הללו.
אני ממליץ לך בחום לפנות ליעוץ מקצועי פרטני ע"י עו"ד המתמחה בתחום שיוכל לסייע רבות בבחינת כל הדרוש ואף במציאת פתרונות.
בהצלחה רבה!!
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
רכישת דירה חדשה מקבלן בבניין שעובר הליך תמ"א 38 הנה עסקה מורכבת ויש לבצע בדיקות מרובות על מנת להבטיח את זכויות הקונים.
כאשר מדובר ברכישה של דירה בפרויקט ללא ליווי בנקאי על אחת כמה וכמה.
יחד עם זאת מדובר במשימה בהחלט אפשרית אך לאחר קבלת יעוץ משפטי מעו"ד מומחה לעניני מקרקעין ותמ"א 38 בפרט אשר יש לו נסיון מעשי בעסקאות אלו.
העובדה שאין לפרויקט ליווי בנקאי אינה מלמדת בהכרח כי יש בעיה עם הפרויקט או עם היזם אך כאמור יש לבדוק זאת בצורה מעמיקה.
יש לבדוק את היזם ואת איתנותו הכלכלית. יש לוודא כי ליזם ישנו המימון לסיים את הפרויקט ללא ליווי בנקאי. יש לבדוק האם ביצע בעבר פרויקטים מעין אלו, כמה פרויקטים דומים הוא מנהל, האם הוגשו נגדו תביעות בעבר וכדומה.
לאחר מכן עו"ד מטעמכם אמור לבדוק משפטית את העסקה, את ההסכם של היזם מול בעלי הדירות הקיימים, את זכויות היזם בטאבו, האם נרשמה הערת אזהרה מטעמו על זכויות הבנייה החדשות באופן המשפטי המקובל, האם היזם רשאי לרשום הערות לטובת רוכשי הדירות מטעמו ועוד.
כאשר אין לפרויקט ליווי בנקאי, הבטוחה הניתנת לרוכשי הדירות על פי חוק אינה ערבות בנקאית אלא הערת אזהרה, והתשלומים ליזם מוגבלים לפי קצב התקדמות הבנייה הקבוע בחוק.
לגבי קבלת משכנתא, בעבר לא ניתן היה כלל לקבל משכנתא לרכישה בפרויקט ללא ליווי בנקאי לפני טופס 4 ואכלוס הפרויקט.
כיום ישנם בנקים שנותנים משכנתאות כאלה אך בדרך כלל ידרשו הון עצמי גבוה יותר ואף ריביות גבוהות יותר. יתכן שאפשר להתמקח עם הבנק כך שלאחר האכלוס ניתן לשפר את התנאים הללו.
אני ממליץ לך בחום לפנות ליעוץ מקצועי פרטני ע"י עו"ד המתמחה בתחום שיוכל לסייע רבות בבחינת כל הדרוש ואף במציאת פתרונות.
בהצלחה רבה!!
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גידור של שטח ציבורי
טובה
15/07/17
שלום,
אני גרה בדרום תל אביב.
סביב הבניין מסתובבים טיפוסים לא נעימים והייתי רוצה שהעירייה שתגדר את האזור מסביב כדי שרק תושבי הבניין יוכלו להסתובב בקרבת הבניין.
האם זה עניין של העיריה?
תודה
אני גרה בדרום תל אביב.
סביב הבניין מסתובבים טיפוסים לא נעימים והייתי רוצה שהעירייה שתגדר את האזור מסביב כדי שרק תושבי הבניין יוכלו להסתובב בקרבת הבניין.
האם זה עניין של העיריה?
תודה
גידור שטח ציבורי
עו"ד לילך עתני
מנהלת
16/07/17
שלום טובה,
אם הכוונה היא לגידור השטח הציבורי ואם שטח זה שייך לעיריה - עלייך לפנות לעיריה.
אם רצונכם לגדר את הבניין שלכם כדי למנוע כניסה מזרים - עליכם להתארגן ולבצע זאת על חשבונכם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם הכוונה היא לגידור השטח הציבורי ואם שטח זה שייך לעיריה - עלייך לפנות לעיריה.
אם רצונכם לגדר את הבניין שלכם כדי למנוע כניסה מזרים - עליכם להתארגן ולבצע זאת על חשבונכם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
