פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
דירה שנייה
שמעון עטון
06/11/17
שלום קניתי דירה (משפר דיור),יש לי דירה שאני צריך למכור תוך שנתיים,במידה ואני מחליט להשאיר את הדירה מה עליי לעשות ?כמו כן על איזה דירה אני ישלם את המס האם על הדירה שהחלטתי להשאיר אך לא לגור ושתהיה להשקעה,כמו כן כיצדמחושב המס,
מס רכישה על דירה שנייה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
12/11/17
שמעון שלום,
במידה והצהרת שתמכור את הדירה הקיימת ולא תעשה כן, הדירה שקנית תחוייב במס רכישה לפי מדרגות דירה שנייה.
בנוסף לסכום מס הרכישה יתווסף תשלום הצמדה וריבית מיום הרכישה ועד לתשלום בפועל.
אני מציע שתפנה לעו"ד שליווה אותך ברכישת הדירה על מנת שיתקן את ההצהרה על הרכישה למיסוי מקרקעין, כדי לצמצם ככל הניתן את הריבית וההצמדה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
במידה והצהרת שתמכור את הדירה הקיימת ולא תעשה כן, הדירה שקנית תחוייב במס רכישה לפי מדרגות דירה שנייה.
בנוסף לסכום מס הרכישה יתווסף תשלום הצמדה וריבית מיום הרכישה ועד לתשלום בפועל.
אני מציע שתפנה לעו"ד שליווה אותך ברכישת הדירה על מנת שיתקן את ההצהרה על הרכישה למיסוי מקרקעין, כדי לצמצם ככל הניתן את הריבית וההצמדה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרישת תשלום עבור איטום גג
דדי
06/11/17
שלום, אני גר בבניין דו קומתי בין 4 דירות עם גג משותף לפני כשנה השכן מעלי החליט על דעת עצמו מבלי לערב אותי לזפת חלק מהגג מעל דירתו, בזמן העבודה הוא בא אלי ואמר שהוא מזפת את חלקו על חשבונו, אציין כי שנים לפני כן גיסי שהיה קבלן איטום תיקן נזילה בחלק אחר של הגג מעל ביתו, מבלי לדרוש ממנו תשלום. בימים האחרונים לאחר שנאלץ לתקן נזילה מתוך ביתו לביתי. הוא החליט לדרוש ממני כסף על הזיפות שנעשה כאמור לפני כשנה. האם אני צריך לשלם על הזיפות שנעשה ללא התייעצות איתי מבלי שאני מעורב בקביעת גובה התשלום מול איש המקצוע?
דרישת תשלום עבור איטום גג
עו"ד לילך עתני
מנהלת
06/11/17
שלום דדי,
כעקרון על כל בעלי הדירות בבניין לשאת בעלויות תחזוקת הגג המשותף, לרבות איטום וסיוד, באופן יחסי כפי חלקם ברכוש המשותף.
אם לדעתך ניתן היה לבצע את האיטום בעלויות נמוכות יותר (ועליך לגבות את דעתך בהוכחות) תוכל לטעון כי עליך לשלם את חלקך מתוך המחיר הנמוך יותר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כעקרון על כל בעלי הדירות בבניין לשאת בעלויות תחזוקת הגג המשותף, לרבות איטום וסיוד, באופן יחסי כפי חלקם ברכוש המשותף.
אם לדעתך ניתן היה לבצע את האיטום בעלויות נמוכות יותר (ועליך לגבות את דעתך בהוכחות) תוכל לטעון כי עליך לשלם את חלקך מתוך המחיר הנמוך יותר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסים בתים בירושה
ליאת
06/11/17
אני ואחי קיבלנו שני בתים בירושה (אחד במרכז שני בגליל), האם כאשר נרצה למכור את הבתים יחול עלינו מס כלשהוא? האם צריך למכור אותם בהפרש זמן מטעם מיסוי?
אחי לא רכש בית מעולם (לי יש נכס על שמי) , במידה וירצה לרכוש בית שירשם על שמו האם יאלץ לשלם מס רכישה מאחר ויהיו רשומים על שמו הבתים בירושה? האם כדאי לקבל ייעוץ מסודר טרם רישוי בטאבו, האם יש צורך וערך מוסף בכך?
אחי לא רכש בית מעולם (לי יש נכס על שמי) , במידה וירצה לרכוש בית שירשם על שמו האם יאלץ לשלם מס רכישה מאחר ויהיו רשומים על שמו הבתים בירושה? האם כדאי לקבל ייעוץ מסודר טרם רישוי בטאבו, האם יש צורך וערך מוסף בכך?
בתים בירושה ומיסוי עתידי
עו"ד לילך עתני
מנהלת
06/11/17
שלום ליאת,
שאלת החיוב במיסים תלויה בנסיבות האישיות של כל אחד מכם (קיומה של דירה נוספת) ואופן בו תרשם הירושה.
כדאי לפנות ליעוץ משפטי בטרם רישום הירושה בטאבו על מנת לבחון את האפשרויות לחסוך במס.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שאלת החיוב במיסים תלויה בנסיבות האישיות של כל אחד מכם (קיומה של דירה נוספת) ואופן בו תרשם הירושה.
כדאי לפנות ליעוץ משפטי בטרם רישום הירושה בטאבו על מנת לבחון את האפשרויות לחסוך במס.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה דחופה
מאיה
06/11/17
בעלת הדירה שלנו החליטה למכור.
לפני הארכת החוזה בשנה נוספת הודענו לבעלת הדירה שכנראה נצא באמצע החוזה וכמו שכתוב בחוזה, אנו מחוייבים למצוא דיירים שיחליפו אותנו.
הקונים החדשים רוצים להיכנס לדירה בעוד אחד עשר חודשים ולכן הם רוצים שבעלת הדירה תעביר להם את החוזה שלנו בדיוק כמו שהוא. העברת החוזה מונעת מאיתנו אפשרות לצאת באמצע החוזה שכן לא נמצא דיירים חדשים שייכנסו לחודשים בודדים.
בעלת הדירה הנוכחית הציעה לנו להישאר עד סוף החוזה שלנו בשכר דירה נמוך משמעותית.
האם יש לנו איזו שהיא אופציה לצאת מהחוזה באמצע?
יש לציין שבונים לנו בניין צמוד לדירה, בקרוב יתחילו לבנות בניין בצד השני והולכים לחסום לנו את הגישה לרחוב.
תודה על העזרה,
מאיה
לפני הארכת החוזה בשנה נוספת הודענו לבעלת הדירה שכנראה נצא באמצע החוזה וכמו שכתוב בחוזה, אנו מחוייבים למצוא דיירים שיחליפו אותנו.
הקונים החדשים רוצים להיכנס לדירה בעוד אחד עשר חודשים ולכן הם רוצים שבעלת הדירה תעביר להם את החוזה שלנו בדיוק כמו שהוא. העברת החוזה מונעת מאיתנו אפשרות לצאת באמצע החוזה שכן לא נמצא דיירים חדשים שייכנסו לחודשים בודדים.
בעלת הדירה הנוכחית הציעה לנו להישאר עד סוף החוזה שלנו בשכר דירה נמוך משמעותית.
האם יש לנו איזו שהיא אופציה לצאת מהחוזה באמצע?
יש לציין שבונים לנו בניין צמוד לדירה, בקרוב יתחילו לבנות בניין בצד השני והולכים לחסום לנו את הגישה לרחוב.
תודה על העזרה,
מאיה
ביטו חוזה שכירות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
06/11/17
שלום מאיה,
תקופת השכירות והאופן בו ניתן לקצר אותה קבועים בהסכם השכירות עליו חתמתם.
אם בעלת הדירה הסכימה שתקצרו את תקופת השכירות רק בהתאם להוראות ההסכם, עליכם לפעול באופן זה ולמצוא שוכרים חלופיים לתקופה שנותרה.
כדי לבדוק אפשרויות נוספות יש לבדוק את הוראות הסכם השכירות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
תקופת השכירות והאופן בו ניתן לקצר אותה קבועים בהסכם השכירות עליו חתמתם.
אם בעלת הדירה הסכימה שתקצרו את תקופת השכירות רק בהתאם להוראות ההסכם, עליכם לפעול באופן זה ולמצוא שוכרים חלופיים לתקופה שנותרה.
כדי לבדוק אפשרויות נוספות יש לבדוק את הוראות הסכם השכירות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור מס שבח לקרוב
מיכאל
05/11/17
האם גיס נחשב לקרוב לעניין מס שבח ורכישה? האם גיס שנותן מתנה לחמותו נכס העסקה נחשבת לעניין פטור מס שבח ורכישה?
פטור ממס שבח לקרוב
עו"ד לילך עתני
מנהלת
06/11/17
שלום מיכאל,
גיס/ה שהוא בן זוג של אח/ות של מקבל המתנה נחשב קרוב לצורך מס שבח, אבל לא לצורכי מס רכישה.
גיס שהוא אח של בן זוג של מקבל המתנה איננו נחשב קרוב לצרכי מס שבח או מס רכישה.
העברה מגיס לחמותו איננה נחשבת מתנה לקרוב.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
גיס/ה שהוא בן זוג של אח/ות של מקבל המתנה נחשב קרוב לצורך מס שבח, אבל לא לצורכי מס רכישה.
גיס שהוא אח של בן זוג של מקבל המתנה איננו נחשב קרוב לצרכי מס שבח או מס רכישה.
העברה מגיס לחמותו איננה נחשבת מתנה לקרוב.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוצאות הליך
אבי
05/11/17
שלום,
מפקח על רישום מקרקעין חייב בפסק דין את הנתבע לשלם לתובע הוצאות הליך.
במידה והתובע מייוצג ע"י עורך דין, למי ישולמו הוצאות ההליך? לעו"ד או לנתבע? (יש לציין שהתובע שילם לעו"ד דמי טיפול בהגשת התביעה ואגרה פתיחת תיק אצל המפקח).
תודה
מפקח על רישום מקרקעין חייב בפסק דין את הנתבע לשלם לתובע הוצאות הליך.
במידה והתובע מייוצג ע"י עורך דין, למי ישולמו הוצאות ההליך? לעו"ד או לנתבע? (יש לציין שהתובע שילם לעו"ד דמי טיפול בהגשת התביעה ואגרה פתיחת תיק אצל המפקח).
תודה
הוצאות הליך
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/11/17
שלום אבי,
הדבר תלוי בהסכם שכר הטרחה עליו חתמת והסדרים שהוסכמו בינך לבין עורך הדין שלך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הדבר תלוי בהסכם שכר הטרחה עליו חתמת והסדרים שהוסכמו בינך לבין עורך הדין שלך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אדריכל שהגיש תוכנית שיקרית לאישור ועדה
יצחק
05/11/17
שלום רב - שכיני, מזה זמן רוצה לגרום לאטימת חלון בביתי. הוא ניסה להביא לאטימת חלון ע"י פנייה לערכאות והפסיד.לאחרונה הגיש השכן תוכנית תוספת בנייה לביתו כאשר התוכנית למעשה אוטמת את החלון האמור. הוא הגיש תשריט לועדת התיכנון שבו החלון כלל אינו מופיע כאשר למעשה הוא אוטם אותו. החלון קיים - האדריכל שלו שעשה את התיכנון חתם על התשריט בסעיף "תצהיר" כאילו היא נכונה כאשר בתשריט, כאמור, החלון כלל אינו מופיע. במילים אחרות האדריכל והשכן ניסו להטעות את ועדת התיכנון כך שהועדה כלל לא תיהיה מודעת לקיום החלון.איזה צעדים אני יכול לעשות נגד האדריכל שכך התנהג ?תודה מראש יצחק
אדריכל שהגיש תוכנית שיקרית לאישור ועדה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/11/17
שלום יצחק,
ברמה הפרקטית עליך לפעול קודם כל על מנת להפנות את תשומת לב הועדה לתכנון ובניה לשגיאה בתשריט ולמצב העובדתי הנכון.
עדות שקר, גם אם ניתנה בתצהיר, היא עבירה פלילית שניתן להגיש בגינה תלונה למשטרה. ניתן גם לשקול הגשת תלונה לועדת האתיקה של המהנדסים והאדריכלים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ברמה הפרקטית עליך לפעול קודם כל על מנת להפנות את תשומת לב הועדה לתכנון ובניה לשגיאה בתשריט ולמצב העובדתי הנכון.
עדות שקר, גם אם ניתנה בתצהיר, היא עבירה פלילית שניתן להגיש בגינה תלונה למשטרה. ניתן גם לשקול הגשת תלונה לועדת האתיקה של המהנדסים והאדריכלים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוץ בבית משותף
נטע
04/11/17
שלום רב, להוריי דירה בבית משותף בקומת גג אותה הם משכירים. בדירה כעת יש נזילה ולאחר מס' בדיקות ע"י בעלי מקצוע, יש לבצע איטום בגג. הבניין ישן, ללא חברת ניהול, ללא תקנון בית משותף וללא וועד. הדיירים זקנים, חלקם בשכירות, לא דוברי עברית וכו' ומסרבים לשלם. מה ניתן לעשות?
תודה רבה,
נטע
תודה רבה,
נטע
שיפוץ בבית משותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/11/17
שלום נטע,
בהנחה שהגג הוא גג משותף השייך לכלל הדיירים - חובת כל בעלי הדירות להשתתף בעלויות איטומו.
עליכם לאתר את בעלי הדירות (תוכלו לשאול את השוכרים או להוציא נסח מרוכז) ולפנות אליהם בדרישה שישתתפו בעלויות.
ככל שאינם נענים או שהם מסרבים תוכלו לבצע את האיטום הנדרש ולהגיש כנגד בעלי הדירות תביעה להשבת הכספים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בהנחה שהגג הוא גג משותף השייך לכלל הדיירים - חובת כל בעלי הדירות להשתתף בעלויות איטומו.
עליכם לאתר את בעלי הדירות (תוכלו לשאול את השוכרים או להוציא נסח מרוכז) ולפנות אליהם בדרישה שישתתפו בעלויות.
ככל שאינם נענים או שהם מסרבים תוכלו לבצע את האיטום הנדרש ולהגיש כנגד בעלי הדירות תביעה להשבת הכספים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה שנקנתה מעמידר
אינס
01/11/17
שלום רב,
בני הנכה 100% קנה דירה מעמידר לפני כשנה.
הוא קיבל הנחה כזכאי מעמידר.
ידוע שאי אפשר למכור את הדירה במשך 5 שנים. אפשר למכור רק במקרה שקונים דירה יותר יקרה.
נאמר לנו שצריך להעביר את המשכנתא לטובת המדינה.
כמו כן אמרו לנו שקודם צריך לקנות דירה חדשה ורק אחר כך למכור את הדירה שנקנתה מעמידר ולהעביר את המשכנתא לדירה החדשה.
איך בדיוק מתבצע התהליך?
בבקשה תתנו לי הסבר מפורט.
תודה רבה
בני הנכה 100% קנה דירה מעמידר לפני כשנה.
הוא קיבל הנחה כזכאי מעמידר.
ידוע שאי אפשר למכור את הדירה במשך 5 שנים. אפשר למכור רק במקרה שקונים דירה יותר יקרה.
נאמר לנו שצריך להעביר את המשכנתא לטובת המדינה.
כמו כן אמרו לנו שקודם צריך לקנות דירה חדשה ורק אחר כך למכור את הדירה שנקנתה מעמידר ולהעביר את המשכנתא לדירה החדשה.
איך בדיוק מתבצע התהליך?
בבקשה תתנו לי הסבר מפורט.
תודה רבה
מכירת דירה שנקנתה מעמידר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/11/17
שלום אינס,
בעת רכישת דירה מעמידר ע"י זכאי הדיור הציבורי מקבל הרוכש הנחה במחיר הדירה. הנחה זו היא מענק מותנה. אם הרוכש עומד בתנאי החוק אין צורך להחזיר את ההנחה, אך אם לא עומדים בתנאי החוק הרוכש נידרש להשיב את הכספים למדינה.
התנאי המוכר ביותר הוא המגורים בדירה למשך 5 שנים. תנאי אחר המאפשר זכאות לקבלת המענק הוא מכירת הדירה ושימוש בכספים לרכישת דירה אחרת שתשמש למגורי הזכאי. במקרה כזה, המשכנתא שנרשמת לטובת המדינה על הדירה שנרכשה מעמידר מועברת לדירה החדשה שרוכש הזכאי.
עליכם לפנות לעמידר ולבקש מהם תדריך בכתב שיאפשר לכם לממש חלופה זו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בעת רכישת דירה מעמידר ע"י זכאי הדיור הציבורי מקבל הרוכש הנחה במחיר הדירה. הנחה זו היא מענק מותנה. אם הרוכש עומד בתנאי החוק אין צורך להחזיר את ההנחה, אך אם לא עומדים בתנאי החוק הרוכש נידרש להשיב את הכספים למדינה.
התנאי המוכר ביותר הוא המגורים בדירה למשך 5 שנים. תנאי אחר המאפשר זכאות לקבלת המענק הוא מכירת הדירה ושימוש בכספים לרכישת דירה אחרת שתשמש למגורי הזכאי. במקרה כזה, המשכנתא שנרשמת לטובת המדינה על הדירה שנרכשה מעמידר מועברת לדירה החדשה שרוכש הזכאי.
עליכם לפנות לעמידר ולבקש מהם תדריך בכתב שיאפשר לכם לממש חלופה זו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוק פרגולה 101
שי
01/11/17
מחצלת סכך או במבוקים שחודר דרכם מי גשם כמובן והיא לא אטומה מותר לשים על גג פרגולה?
ברזנט או ניילון בדפנות שניתן לגלגל ולפתוח אותו בכל רגע נתון וזה לא קבוע מותר?
ברזנט או ניילון בדפנות שניתן לגלגל ולפתוח אותו בכל רגע נתון וזה לא קבוע מותר?
פרגולה שלא נדרש לה היתר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/11/17
שלום שי,
על פי החוק על מנת שלא ידרש היתר להקמת פרגולה עליה לעמוד בתנאים הקבועים ובין היתר מרווחים קבועים בין החלקים האטומים והפתוחים של הפרגולה ושטח חלקים פתוחים שיהווה לפחות 40% משטח הפרגולה.
לגבי רשת צל או סוכך ניתן להסיק מהתקנה הקודמת כי הנחתם מותרת, אך מוטב לברר במשרדי הועדה המקומית מה הנחיותיה בעניין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על פי החוק על מנת שלא ידרש היתר להקמת פרגולה עליה לעמוד בתנאים הקבועים ובין היתר מרווחים קבועים בין החלקים האטומים והפתוחים של הפרגולה ושטח חלקים פתוחים שיהווה לפחות 40% משטח הפרגולה.
לגבי רשת צל או סוכך ניתן להסיק מהתקנה הקודמת כי הנחתם מותרת, אך מוטב לברר במשרדי הועדה המקומית מה הנחיותיה בעניין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ליקוי בניה
מ
01/11/17
קניתי דירה מקבלן, ואני מגלה כעת כי המרזבים שבבניין נעשו מחוצה לו ומכוסים בכיסוי פח, כפי שהבנתי את הנעשה לא ניתן להשיב, אך רצוני לדכת האם זה עילה לתביעה ואם כן מה עלי לעשות, אציין כי כל מי שראה זאת טען כי הדבר מכער מאוד את הבניין כולו ונראה כי הוא מוריד משמעותית את ערך הדירה, בתודה ובברכה
תביעה בגין ליקויי בניה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/11/17
שלום רב,
על מנת להבין שאכן קיימים ליקויי בניה עליכם לקבל חוות דעת של מומחה (מהנדס בניה) לגבי הליקויים, האופן בו יש לתקן אותם עלויות התיקון.
ראשית יהיה עליכם לפנות לקבלן ולאפשר לו לתקן את הליקויים בהתאם לחוות הדעת ורק אם יסרב תוכלו להגיש תביעה.
אם הנזק איננו ניתן לתיקון יהיה עליכם לקבל חוות דעת שמאי לגבי שיעור ירידת הערך שנגרם לדירות או לבניין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על מנת להבין שאכן קיימים ליקויי בניה עליכם לקבל חוות דעת של מומחה (מהנדס בניה) לגבי הליקויים, האופן בו יש לתקן אותם עלויות התיקון.
ראשית יהיה עליכם לפנות לקבלן ולאפשר לו לתקן את הליקויים בהתאם לחוות הדעת ורק אם יסרב תוכלו להגיש תביעה.
אם הנזק איננו ניתן לתיקון יהיה עליכם לקבל חוות דעת שמאי לגבי שיעור ירידת הערך שנגרם לדירות או לבניין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערות על חוזה מכר קבלן
אמיר
31/10/17
אודה למענה למי שמבין בתחום- האם יש חובה לאפשר לי כרוכש דירה מקבלן להביא עורך דין מטעמי שיעביר הערות על החוזה? או שיכולים להגיד לי שזה החוזה ושאין אפשרות להעביר עליו הערות בכלל (או שאני חותם או שפשוט לא ארכוש)? מניח שאין משהו בחוק שמדבר על זה, כך שזה יהיה מפסקי דין. אשמח אם מישהו שמבין יוכל לסייע בנושא.
בדיקת חוזה מכר קבלן ע"י עו"ד מטעם הקונה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/11/17
שלום אמיר,
כעקרון, זכותך כקונה לבדוק את חוזה המכר ולהבין את תנאיו לפני החתימה עליו.
כדאי להזהר מאוד מקבלן שמודיע מראש שלא יבצע כל תיקון בחוזה. תיקונים בחוזי רכישה מקבלנים מתקבלים ומתבצעים כדבר שבשגרה.
חשוב להבין שעורך הדין של הקבלן מייצג את הקבלן ודואג לאינטרסים של הקבלן, ובהתאם לכך מנוסח ההסכם.
רק עורך דין מטעמך ידאג לאינטרסים שלך כקונה, יזהיר אותך מפני מכשולים או סעיפים לא חוקיים ויוודא שזכויותיך נשמרות.
גם אם החלטת שלא לסגת מהעסקה רצוי להעביר את ההסכם לבדיקה של עו"ד מטעמך, שיפנה את תשומת לבך לכשלים הקיימים בחוזה וייעץ לגבי שינויים נדרשים ולגבי המשמעות של אי עריכת שינויים אלה. כך תוכל להחליט החלטה מושכלת בנוגע לחתימה על ההסכם.
אם תחליט בכל זאת לחתום על ההסכם, תדע ותבין על מה חתמת ומה הסיכונים העומדים בפניך במקרה כזה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כעקרון, זכותך כקונה לבדוק את חוזה המכר ולהבין את תנאיו לפני החתימה עליו.
כדאי להזהר מאוד מקבלן שמודיע מראש שלא יבצע כל תיקון בחוזה. תיקונים בחוזי רכישה מקבלנים מתקבלים ומתבצעים כדבר שבשגרה.
חשוב להבין שעורך הדין של הקבלן מייצג את הקבלן ודואג לאינטרסים של הקבלן, ובהתאם לכך מנוסח ההסכם.
רק עורך דין מטעמך ידאג לאינטרסים שלך כקונה, יזהיר אותך מפני מכשולים או סעיפים לא חוקיים ויוודא שזכויותיך נשמרות.
גם אם החלטת שלא לסגת מהעסקה רצוי להעביר את ההסכם לבדיקה של עו"ד מטעמך, שיפנה את תשומת לבך לכשלים הקיימים בחוזה וייעץ לגבי שינויים נדרשים ולגבי המשמעות של אי עריכת שינויים אלה. כך תוכל להחליט החלטה מושכלת בנוגע לחתימה על ההסכם.
אם תחליט בכל זאת לחתום על ההסכם, תדע ותבין על מה חתמת ומה הסיכונים העומדים בפניך במקרה כזה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקנות בניה חדר אשפה
רוברט
31/10/17
שלום,החדר אשפה שלנו בבית משותף חדש אינו לפי "התקנות התכנון והבניה התשס"ח (חוזר מנכ"ל 3/2009) ".הקבלן טוען שתקנות אלה לא מחייבות אותו? האם הוא צודק?
בניית חדר אשפה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/11/17
שלום רוברט,
התקנות מותירות מרחב שיקול דעת לרשות המקומית ויש לבחון אם חדר האשפה נבנה בהתאם להיתר שניתן לקבלן ע"י הרשות המקומית ועל פי הנחיותיה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
התקנות מותירות מרחב שיקול דעת לרשות המקומית ויש לבחון אם חדר האשפה נבנה בהתאם להיתר שניתן לקבלן ע"י הרשות המקומית ועל פי הנחיותיה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הכוונה בעניין העברת דירה במתנה
דויד
30/10/17
שלום
קשיש בן 85 מעוניין להעביר בית במתנה לבן חד הורי שלו.
לבן עוד 5 אחים שלא מתנה. לבן עוד 5 אחים שלא מתנגדים בשל מצבו של אחיהם.
האב בבית אבות וצלול.
מה נדרש חוץ מתצהירי העברה ללא תמורה? האם גם האחים צריכים לתת תצהיר? במש"ח האב פטור? יש לו דירה נוספת שמשמשת לאירוח שלו בחגים. תודה.
קשיש בן 85 מעוניין להעביר בית במתנה לבן חד הורי שלו.
לבן עוד 5 אחים שלא מתנה. לבן עוד 5 אחים שלא מתנגדים בשל מצבו של אחיהם.
האב בבית אבות וצלול.
מה נדרש חוץ מתצהירי העברה ללא תמורה? האם גם האחים צריכים לתת תצהיר? במש"ח האב פטור? יש לו דירה נוספת שמשמשת לאירוח שלו בחגים. תודה.
העברה ללא תמורה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
31/10/17
דויד שלום,
ככלש האחים לא מתנגדים כאמור מדובר בעסקת העברה ללא תמורה רגילה.
ככל שלא מדובר בדירה יחידה ניתן לקבל פטור מס שבח להעברה ללא תמורה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ככלש האחים לא מתנגדים כאמור מדובר בעסקת העברה ללא תמורה רגילה.
ככל שלא מדובר בדירה יחידה ניתן לקבל פטור מס שבח להעברה ללא תמורה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכמת דיירים
א
30/10/17
שלום אנו גרים בבית משותף בין 6 קומות על עמודים חלקנו מעוניינים לבנות מחסן בין
העמודים רצינו לדעת לפני פניה לרשויות איזה רוב של הסכמת הדיירים נדרש לכך
העמודים רצינו לדעת לפני פניה לרשויות איזה רוב של הסכמת הדיירים נדרש לכך
מה אחוז ההסכמה הנדרש לבניית מחסנים בבניין משותף?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
31/10/17
שלום וברכה,
הוספה של בנייה חדשה נדרשת מבחינה משפטית לעמוד בקריטריונים הקבועים בחוק, וזאת בשני מישורים שונים.
המישור התכנוני- יש לבחון האם לבניין קיימות זכויות בנייה לא מנוצלות שניתן לממש. מומלץ לפנות למחלקת הנדסה ברשות המקומית ולקבל דף מידע תכנוני.
החוק דורש ליידע את כל בעלי הדירות ולהחתים אותם על הבקשה להיתר בנייה, אך במידה ולא כולם חתמו מוסמכת הועדה לאשר את הבקשה ככל שהיא תואמת לתב"ע וישנן זכויות בנייה בלתי מנוצלות כאמור.
לתשומת לבכם כי הוצאת היתר הבנייה כרוכה בתשלום אגרות ותשלומים נוספים שיש לברר האם קיימים כגון היטלי פיתוח היטל השבחה וכיו"ב.
במישור הקנייני- חוק המקרקעין מגדיר את כל החלקים בבניין שלא רשומים כדירה או מוצמדים אליה כרכוש משותף לרבות קירות חיצוניים של הבניין.
הרכוש המשותף שייך לכלל הדיירים לפי החלק היחסי שלהם (גודל דירה באופן יחסי לשאר הדירות). בנייה ברכוש המשותף דורשת את הסכמת כל בעלי הדירות אא"כ מדובר על בנייה שמהווה הרחבה של דירה שאז מספיק רוב של 75% מהדירות.
במקרה עליו שאלת, מכיוון שמדובר בקומת עמודים ולא בהרחבה של דירות קיימות, נדרש כאמור רוב של 100% מבעלי הדירות. לאחר שמושג הרוב הדרוש והבנייה בוצעה, ניתן לעדכן את רישום המחסנים ולהצמיד אותם לדירות הרלוונטיות בדרך של שינוי צו בית משותף.
ככל שאחד השכנים לא חתם או הגיש התנגדות לבקשה להיתר בניה, ולמרות זאת ניתן היתר תוכלו לבצע את הבנייה. יחד עם זאת, ככל וההתנגדות עומדת בעינה יתכן והדייר המתנגד יוכל לקבל צו מניעה מבית משפט ולמנוע את הליך הרישום של שינוי צו הבית המשותף.
עוד אציין כי על פי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), הרוב הנדרש לבנייה שמתבצעת בבניין שאיננו עומד בתקן עמידות בפני רעדות אדמה דורשת רוב רגיל של בעלי הדירות ורוב של 60% מבעלי הדירות ככל שמדובר בהרחבת דירה, ללא הוספת דירות חדשות בבניין.
אני מקווה שסייעתי לכם בתשובתי.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
הוספה של בנייה חדשה נדרשת מבחינה משפטית לעמוד בקריטריונים הקבועים בחוק, וזאת בשני מישורים שונים.
המישור התכנוני- יש לבחון האם לבניין קיימות זכויות בנייה לא מנוצלות שניתן לממש. מומלץ לפנות למחלקת הנדסה ברשות המקומית ולקבל דף מידע תכנוני.
החוק דורש ליידע את כל בעלי הדירות ולהחתים אותם על הבקשה להיתר בנייה, אך במידה ולא כולם חתמו מוסמכת הועדה לאשר את הבקשה ככל שהיא תואמת לתב"ע וישנן זכויות בנייה בלתי מנוצלות כאמור.
לתשומת לבכם כי הוצאת היתר הבנייה כרוכה בתשלום אגרות ותשלומים נוספים שיש לברר האם קיימים כגון היטלי פיתוח היטל השבחה וכיו"ב.
במישור הקנייני- חוק המקרקעין מגדיר את כל החלקים בבניין שלא רשומים כדירה או מוצמדים אליה כרכוש משותף לרבות קירות חיצוניים של הבניין.
הרכוש המשותף שייך לכלל הדיירים לפי החלק היחסי שלהם (גודל דירה באופן יחסי לשאר הדירות). בנייה ברכוש המשותף דורשת את הסכמת כל בעלי הדירות אא"כ מדובר על בנייה שמהווה הרחבה של דירה שאז מספיק רוב של 75% מהדירות.
במקרה עליו שאלת, מכיוון שמדובר בקומת עמודים ולא בהרחבה של דירות קיימות, נדרש כאמור רוב של 100% מבעלי הדירות. לאחר שמושג הרוב הדרוש והבנייה בוצעה, ניתן לעדכן את רישום המחסנים ולהצמיד אותם לדירות הרלוונטיות בדרך של שינוי צו בית משותף.
ככל שאחד השכנים לא חתם או הגיש התנגדות לבקשה להיתר בניה, ולמרות זאת ניתן היתר תוכלו לבצע את הבנייה. יחד עם זאת, ככל וההתנגדות עומדת בעינה יתכן והדייר המתנגד יוכל לקבל צו מניעה מבית משפט ולמנוע את הליך הרישום של שינוי צו הבית המשותף.
עוד אציין כי על פי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), הרוב הנדרש לבנייה שמתבצעת בבניין שאיננו עומד בתקן עמידות בפני רעדות אדמה דורשת רוב רגיל של בעלי הדירות ורוב של 60% מבעלי הדירות ככל שמדובר בהרחבת דירה, ללא הוספת דירות חדשות בבניין.
אני מקווה שסייעתי לכם בתשובתי.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה אחוז ההסכמה עם מחסן בהרכבה בגינה המשותפת
טדי
19/10/21
העברת דירה לבן משפחה כשיש משכנתא
מאילה
29/10/17
לבני יש דירה בשווי של כ מליון 400 ויש עליה משכנתא בערך 400 אלף הוא מעוניין להעבירה על שמי ללא קבלת תמורה כספית בידיעה שאתחייב ל שאת את המשכנתא ושאעביר אותה על שמי..איך בעצם עושים זאת האם אפשרי להכין חוזה ולציין ללא תמורה ורק סכום המשכנתא או שצריך לרשום את הערך המלא ולרשום שקיבל ממני את שאר הסכום?
העברה ללא תמורה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
31/10/17
שלום וברכה,
יש לבצע עסקת העברה ללא תמורה הכוללת בין היתר קבלת הסכמת הבנק לעסקה ולהעברת המשכנתא.
עו"ד מקרקעין מיומן מכיר את המסמכים הרלוונטיים לביצוע כל הכרוך לרבות הכנת תצהירי העברה וקבלה ללא תמורה לרשויות המס וכו'.
בהצלחה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
יש לבצע עסקת העברה ללא תמורה הכוללת בין היתר קבלת הסכמת הבנק לעסקה ולהעברת המשכנתא.
עו"ד מקרקעין מיומן מכיר את המסמכים הרלוונטיים לביצוע כל הכרוך לרבות הכנת תצהירי העברה וקבלה ללא תמורה לרשויות המס וכו'.
בהצלחה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכנה מהגיהנום
רות
29/10/17
השכנה שלי מקבלת התקפות עמוק כל יום שבת וכשמנסים למצוא פיתרון לבעיה במשך השבוע אין לה זמן וענין להשתתף או לענות למסרים. היא עכשיו בהתקפת עמוק של השבת שעברה סגרה לי את המים ואין לי מים. הבעיה צנרת שטוענת ששלי גורמת לה רטיבות בקיר ורוצה שאתקן היייתי מוכנה ובאמת שכרתי מאתר נזילות לפי הממצאים שלו החלפתי אסלה צנרת לחיבור לצנרת הביוב וניאגרה. הנזילה לפי דעתה ממשיכה בקושי רואים איזה כתם על התיקרה. בערך תשעה אינסטלטורים היו צלי כולל מהביטוח שלי שאחד מיהם צבע בכחול את המים חזר ליראות אם הקיר שלה נצבע. בשבת שעבר שוב התקפת עמוק הקיר נופל עליה כל הבית מתמוטט . ביום ראשון הזמנתי אינסטלטור היא כבר עדישה ואין לה זמן היא עובדת אבל בכל זאת אולי תמצא זמן. או קי האיסטלטור צריך לאתר גם אצלה. הזמנתי אינסטלטור נוסף שהציע להתחיל לפתוח אצלה את הקיר איפוא שיש נזילה. שלחתי לה את הסיכום ואת ההצעה להתחיל למחרת לפתוח את הקיר אצלה. היא לא עונה לא קוראת את המסר מתעלמת לחלוטין . שלחתי מסר לאינסטלטור שהיא לא עונה לי. זה היה ביום רביעי. יום שבת התקפת עמוק הדירה שלי כם הקיר מוצף ואני מתעללות בהם ולא עושה משצריך. אגב כל אינסטלטור עלה כסף היא לא השתתפה בכלום. לא הגבתי והיא סגרה לי את המים ואין לי מים לשירותים. איזה זכות יש לה לסגור לי את המים? עורך דין שלה צילצל עם איומים . את ההצעה של האינסטלטור לפתוח אצלה את הקיר היא לא רצתה לשמוע. מה עלי לעשות לתבוע על הסגת גבול בסגירת המים אין לה זכות לגעת בצנרת שלי אני לא יכולתי בעצמי לפתוח את אספקת המים הקרים ואין לי שירותים? צו הרחקה ותביעה על הסגת גבול?על התעללות והסגת גבול?תמיד מיד הגבתי לטירוף שלה שלא קיבל מינימום הערכה מיד הזמנתי אינסטלטורים ואיתור הנזילה ופעמיים תיקון נזילות אפשריות .רק בסופי שבוע יש לה את ההתקפות
הטרדה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
31/10/17
שלום רות,
נשמע שעשית באמת מעל ומעבר כדי להתמודד עניינית מול התלונות של השכנה.
ככל שהיא ממשיכה בביצוע מעשים חד צדדיים כאלה אני ממליץ לנסות לערב את המשטרה על מנת לתעד את המעשים ובהמשך לפנות לבית משפט להוצאת צו למניעת הטרדה.
בהצלחה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
נשמע שעשית באמת מעל ומעבר כדי להתמודד עניינית מול התלונות של השכנה.
ככל שהיא ממשיכה בביצוע מעשים חד צדדיים כאלה אני ממליץ לנסות לערב את המשטרה על מנת לתעד את המעשים ובהמשך לפנות לבית משפט להוצאת צו למניעת הטרדה.
בהצלחה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה משפטית- עסקת מכר טרם קבלת היתר
מיכל
29/10/17
האם חלה חובה על עורך הדין מטעם הקבלן אשר משמש כנאמן על כספי הלקוח/הרוכש (עסקה טרם קבלת היתר) להציג כתב נאמנות/התחייבות המפרט את הוראות הנאמנות כלפי הלקוח/הרוכש?
אם כן אודה להפנייה להוראות החוק.
אם כן אודה להפנייה להוראות החוק.
נאמנות בעסקת מכר טרם קבלת היתר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/10/17
שלום מיכל,
במקרה המדובר נאמנות נוצרת על פי הוראות הסכם. הסכם כזה איננו חייב להערך בכתב.
ההוראות הללו יכולות להיות חלק מהסכם המכר, אבל למען הסדר הטוב, מסיבות ראייתיות ולצורך הקלת ההתנהלות בהמשך רצוי שיערכו במסמך נפרד ושגם הנאמן יחתום עליהן.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
במקרה המדובר נאמנות נוצרת על פי הוראות הסכם. הסכם כזה איננו חייב להערך בכתב.
ההוראות הללו יכולות להיות חלק מהסכם המכר, אבל למען הסדר הטוב, מסיבות ראייתיות ולצורך הקלת ההתנהלות בהמשך רצוי שיערכו במסמך נפרד ושגם הנאמן יחתום עליהן.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רטיבות ועובד בדירה שכורה
ג'נט
29/10/17
שלום ,אני גרה בדירה שכורה 4 שנים כבר , ומההתחלה יש בעיה של רטיבות ועובש רציני בדירה.אני וחבר שלי ניקינו כמה פעמים וצבענו עם צבע נגד עובש אבל לא עוזר ויש לי תמונות של כל השלבים .העובש והרטיבות חוזרים .בעל הדירה מודע למצב והוא לא רוצה להשקיע ולתקן את הבעיה באופן רציני אלא שלח 3 פעמים מישהו שיעשה איתום מסביב לחלונות שלא עוזר .פעם אחרונה שדיברתי אתו הייתה שיחה לא נעימה שבה הוא הודיע לי שהוא לא רוצה לדבר איתי ולהתנהל מולי וזה היה לפני יותר משנה , אלא רק מול חבר שלי והוא טיפוס שלא אוהב להתעסק בדברים כאלה ככה שהנושא לא מתקדם לשום מקום.חוזה השכירות עומד להסתיים ביוני 2018אשמח לדעת מה עלי לעשות , מאחר ואנחנו שוב נכנסים לחורף .תודהג'נט
רטיבות ועובש בדירה שכורה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/10/17
שלום ג'נט,
בראש ובראשונה - כדאי שתשקלו לא לחדש את חוזה השכירות פעם נוספת, בהתחשב במצבה של הדירה.
המשכיר חייב לאפשר לכם מגורים נאותים וסבירים בדירה ועליו לתקן ליקויים המונעים זאת. המנעות מכך עלולה להחשב הפרת חוזה.
פרקטית לשנה זו - קבלו חוות דעת של מומחה בנוגע לסיבות להווצרות העובש ולאופן שבו ניתן למנוע זאת ודרשו מהמשכיר לבצע את התיקון על פי הוראות המומחה. ככל שהמשכיר לא יבצע את התיקון תוך זמן סביר תוכלו לבצעו בעצמכם (לאחר מתן הודעה זמן סביר מראש למשכיר) ולדרוש מהמשכיר את עלות התיקון.
עוד אפשרות - להפחית מדמי השכירות את השיעור בו פחת ערך השכירות עקב הפגם (לא פרקטי אם ברשות המשכיר שיקים שלכם).
בכל מקרה - עליכם לתעד את פניותיכם למשכיר (רצוי באמצעות מכתב רשום) ואת סרובו לתקן, שכן יתכן שהעניין יצטרך להתברר בסופו של דבר בבית המשפט.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בראש ובראשונה - כדאי שתשקלו לא לחדש את חוזה השכירות פעם נוספת, בהתחשב במצבה של הדירה.
המשכיר חייב לאפשר לכם מגורים נאותים וסבירים בדירה ועליו לתקן ליקויים המונעים זאת. המנעות מכך עלולה להחשב הפרת חוזה.
פרקטית לשנה זו - קבלו חוות דעת של מומחה בנוגע לסיבות להווצרות העובש ולאופן שבו ניתן למנוע זאת ודרשו מהמשכיר לבצע את התיקון על פי הוראות המומחה. ככל שהמשכיר לא יבצע את התיקון תוך זמן סביר תוכלו לבצעו בעצמכם (לאחר מתן הודעה זמן סביר מראש למשכיר) ולדרוש מהמשכיר את עלות התיקון.
עוד אפשרות - להפחית מדמי השכירות את השיעור בו פחת ערך השכירות עקב הפגם (לא פרקטי אם ברשות המשכיר שיקים שלכם).
בכל מקרה - עליכם לתעד את פניותיכם למשכיר (רצוי באמצעות מכתב רשום) ואת סרובו לתקן, שכן יתכן שהעניין יצטרך להתברר בסופו של דבר בבית המשפט.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות של המשכיר על התנהגות השוכר
אלון
28/10/17
היי
אנחנו מקבלים תלונות רבות על משפחה אשר אנו משכירים לה דירה. התלונות כוללות רעש רב מהדירה וליכלוך המסדרון. ניסינו לדבר עם המשפחה ועם שאר דיירי הבניין אך לאחר מספר ניסיונות, זה לא עוזר. כתוצאה מכך, הדיירים מאיימים בתביעה כלפינו.
האם אני כבעל הדירה עשוי להיות חשוף לתביעה כתוצאה מהתנהגות לא הולמת של השוכרים?
אם כן, מה עליי לעשות כדי להימנע מכך? (לשוכרים יש חוזה לעוד חצי שנה ולכן לא אוכל לסלק אותם מהדירה)
תודה, אלון
אנחנו מקבלים תלונות רבות על משפחה אשר אנו משכירים לה דירה. התלונות כוללות רעש רב מהדירה וליכלוך המסדרון. ניסינו לדבר עם המשפחה ועם שאר דיירי הבניין אך לאחר מספר ניסיונות, זה לא עוזר. כתוצאה מכך, הדיירים מאיימים בתביעה כלפינו.
האם אני כבעל הדירה עשוי להיות חשוף לתביעה כתוצאה מהתנהגות לא הולמת של השוכרים?
אם כן, מה עליי לעשות כדי להימנע מכך? (לשוכרים יש חוזה לעוד חצי שנה ולכן לא אוכל לסלק אותם מהדירה)
תודה, אלון
אחריות של המשכיר על התנהגות השוכר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/10/17
שלום אלון,
לשם מתן תשובה לשאלתך יש לבחון את הוראות הסכם השכירות.
כעקרון, יתכן שאינכם אחראים להתנהגות אישית לא נאותה של השוכרים, כזו שאין לכם כל שיטה או השפעה עליה, ועל הדיירים האחרים בבניין לפנות בהליכים רק כנגד השוכרים.
ואולם - ככל שהחוזה כולל הוראות בדבר שמירה של השוכרים על השקט והנקיון בבניין, עליכם לפעול באופן סביר בהתאם להוראות אלה ובמקרה המתאים לשקול תביעת פינוי נגד אותם שוכרים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לשם מתן תשובה לשאלתך יש לבחון את הוראות הסכם השכירות.
כעקרון, יתכן שאינכם אחראים להתנהגות אישית לא נאותה של השוכרים, כזו שאין לכם כל שיטה או השפעה עליה, ועל הדיירים האחרים בבניין לפנות בהליכים רק כנגד השוכרים.
ואולם - ככל שהחוזה כולל הוראות בדבר שמירה של השוכרים על השקט והנקיון בבניין, עליכם לפעול באופן סביר בהתאם להוראות אלה ובמקרה המתאים לשקול תביעת פינוי נגד אותם שוכרים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור מהיתר בניה
ארז
27/10/17
בתיקון 101 לחוק התכנון והבניה, מפורטים כללים עבור מבנים הפטורים מהיתר.
אם עומדים בכל סעיפי הפטור המפורטים, בצורה מושלמת ואף למעלה מכך, האם רשאי מהנדס העיר, בהחלטה שרירותית ולא מנומקת, להתעלם מכללים אילה ולדרוש הגשת היתר?
עלי לציין כי פנינו בכתב למהנדס העיר עם הסבר מנומק,
ותשובתו הראשונית נתנה בעל-פה בלבד, כדחייה על הסף.
בהמשך התבקש, על ידי הלשכה המשפטית של העיריה, לנמק החלטתו בכתב וההסברים שנתן היו קלושים והופרחו בקלות על ידנו ולכן חזר לדרישתו השרירותית, להגשת בקשה להיתר, בניגוד לאמור בתיקון לחוק.
האם בית דין לעניינים מקומיים יקבל דרישתו שרירותית, שלא הצליח להסבירה, ויחייב הגשת תכנית להיתר?
אם עומדים בכל סעיפי הפטור המפורטים, בצורה מושלמת ואף למעלה מכך, האם רשאי מהנדס העיר, בהחלטה שרירותית ולא מנומקת, להתעלם מכללים אילה ולדרוש הגשת היתר?
עלי לציין כי פנינו בכתב למהנדס העיר עם הסבר מנומק,
ותשובתו הראשונית נתנה בעל-פה בלבד, כדחייה על הסף.
בהמשך התבקש, על ידי הלשכה המשפטית של העיריה, לנמק החלטתו בכתב וההסברים שנתן היו קלושים והופרחו בקלות על ידנו ולכן חזר לדרישתו השרירותית, להגשת בקשה להיתר, בניגוד לאמור בתיקון לחוק.
האם בית דין לעניינים מקומיים יקבל דרישתו שרירותית, שלא הצליח להסבירה, ויחייב הגשת תכנית להיתר?
פטור מהיתר בניה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/10/17
שלום ארז,
מענה לשאלתך דורש עובדות נוספות רבות. מומלץ שתפנה ליעוץ משפטי פרטני אצל עו"ד שעיסוקו תכנון ובניה ויוכל ליעץ על סמך בדיקת כל העובדות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מענה לשאלתך דורש עובדות נוספות רבות. מומלץ שתפנה ליעוץ משפטי פרטני אצל עו"ד שעיסוקו תכנון ובניה ויוכל ליעץ על סמך בדיקת כל העובדות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוב ארנונה ומים על תקופה שלאחר החזרת הדירה לבעלים
יהודה
27/10/17
שלום וברכה. לפני שלוש שנים אני החזרתי דירה שכורה לבעלים ונסעתי להתגורר בחו"ל. כל החשבונות של ארנונה, מים וכדו' היו משולמים. כעת התברר לי שיש נגדי תביעה משפטית בהוצל"פ על חובות ארנונה ומים על תקופה שלאחר תאריך החזרת הדירה (סכומים מאד גדולים כולל טירחת עו"ד, ריביות וכו').
אני מבין שהבעלים פשוט לא העבירו את חשבון המים וארנונה על שמם או על שם הדייר הבא ולא שילמו לעיריה לכן זה עדיין רשום על שמי.
פניתי לבעל הדירה ועדיין מחכה לתשובה אך בכל זאת רציתי לדעת מה אומר החוק הישראלי על המצב הזה ואילו כלים עומדים לרשותי כדי שבאמת לא יצטרח לשלם על דברים שאין לי איתם שום קשר.
בברכה
יהודה
אני מבין שהבעלים פשוט לא העבירו את חשבון המים וארנונה על שמם או על שם הדייר הבא ולא שילמו לעיריה לכן זה עדיין רשום על שמי.
פניתי לבעל הדירה ועדיין מחכה לתשובה אך בכל זאת רציתי לדעת מה אומר החוק הישראלי על המצב הזה ואילו כלים עומדים לרשותי כדי שבאמת לא יצטרח לשלם על דברים שאין לי איתם שום קשר.
בברכה
יהודה
חוב ארנונה ומים על תקופה שלאחר החזרת הדירה לבעלים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/10/17
שלום יהודה,
ההשוב מתחלקת לשני מישורים:
במישור היחסים בינך לבין הרשות -
מחובתך היה להודיע לרשות בעת עזיבת הנכס ולדאוג שרישומך כמחזיק ימחק. כל עוד לא עשית זאת - הרשות רשאית לדרוש ממך את תשלום החוב. למרות זאת כדאי לפנות לעיריה, להראות ששהית בחו"ל ולנסות לבטל או לכל הפחות להפחית את הסכומים.
במישור היחסים בינך לבין המשכיר - אתה זכאי להשבה של כל סכום שתשלם לרשות לגבי התקופה שאחרי השבתה של הדירה למשכיר. ככל שהמשכיר לא יקח על עצמו את תשלום החוב תוכל להגיש כנגדו תביעה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ההשוב מתחלקת לשני מישורים:
במישור היחסים בינך לבין הרשות -
מחובתך היה להודיע לרשות בעת עזיבת הנכס ולדאוג שרישומך כמחזיק ימחק. כל עוד לא עשית זאת - הרשות רשאית לדרוש ממך את תשלום החוב. למרות זאת כדאי לפנות לעיריה, להראות ששהית בחו"ל ולנסות לבטל או לכל הפחות להפחית את הסכומים.
במישור היחסים בינך לבין המשכיר - אתה זכאי להשבה של כל סכום שתשלם לרשות לגבי התקופה שאחרי השבתה של הדירה למשכיר. ככל שהמשכיר לא יקח על עצמו את תשלום החוב תוכל להגיש כנגדו תביעה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערה בנסח טאבו
מלי
26/10/17
אני מעוניינת לרכוש נכס, דירה בבית משותף, כאשר מעיון בנסח טאבו מופיעה הערת רשם : "הנכס הוכרז כשיכון ציבורי"
מה משמעות והשלכת ההערה ועד כמה היא קריטית במידה וארכוש את הנכס?
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
מה משמעות והשלכת ההערה ועד כמה היא קריטית במידה וארכוש את הנכס?
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
הערת שיכון ציבורי
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/10/17
שלום מלי,
בהנחה שהבית המשותף נרשם והדירה רשומה על שם המוכרים אין להערה זו כל השפעה עלייך.
בבתים שהוכרזו כשיכונים ציבוריים ניתנו בעבר הקלות בעת רישום הבית המשותף וזכויות המשתכנים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בהנחה שהבית המשותף נרשם והדירה רשומה על שם המוכרים אין להערה זו כל השפעה עלייך.
בבתים שהוכרזו כשיכונים ציבוריים ניתנו בעבר הקלות בעת רישום הבית המשותף וזכויות המשתכנים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה בין שני תאגידים
שושנה
26/10/17
שלום רב,
האם בעסקת העברת זכויות במקרקעין ללא תמורה בין שני תאגידים יש חובה בהגשת תצהירים או שמא ניתן להסתפק בהסכם מתנה.
אציין כי אין קשר בין התאגידים של חב' אם ובת.
תודה:)
האם בעסקת העברת זכויות במקרקעין ללא תמורה בין שני תאגידים יש חובה בהגשת תצהירים או שמא ניתן להסתפק בהסכם מתנה.
אציין כי אין קשר בין התאגידים של חב' אם ובת.
תודה:)
העברה ללא תמורה בין תאגידים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/10/17
שלום שושנה,
ניתן להסתפק בהסכם מתנה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ניתן להסתפק בהסכם מתנה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחסן של עגלות ועופניים בלובי של הבניין.
לאה
26/10/17
שלום,
אני גרה בבית בו מתגוררים הרבה דתיים עם ילדיהם. כולם החליטו שנוח להם להחזיק עגלות ילדים ועפניים של מבוגרים וילדים בלובי של הבניין.
ניסיתי לפנות לעירית ירושלים אבל הם טוענים שיש מספיק מעבר בלובי ומסרבים לנקוט צעדים.
האם יש דרך לאלץ דיירים לפנות את הלובי?
אני גרה בבית בו מתגוררים הרבה דתיים עם ילדיהם. כולם החליטו שנוח להם להחזיק עגלות ילדים ועפניים של מבוגרים וילדים בלובי של הבניין.
ניסיתי לפנות לעירית ירושלים אבל הם טוענים שיש מספיק מעבר בלובי ומסרבים לנקוט צעדים.
האם יש דרך לאלץ דיירים לפנות את הלובי?
שימוש בלובי הבניין לאחסון עגלות ואופניים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/10/17
שלום לאה,
מן המתואר בשאלתך עולה שמדובר בפתרון פרקטי שמקובל על מרבית דיירי הבניין ואיננו מפריע למעבר.
רוב הדיירים רשאים להחליט על השימוש הרגיל ברכוש המשותף ולא תכלי לאלצם לפנות את הלובי.
יחד עם זאת - ניתן לכנס אסיפת דיירים ולנסות למצוא פתרון אחסון חלופי או לקבוע כללים לאחסנת העגלות והאופניים באופן מסודר ואסתטי, שיאפשר מעבר ונקיון, כך שיותר דיירים יוכלו להנות מהשימוש בלובי, גם אם אין להם ילדים וציוד לאחסון.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מן המתואר בשאלתך עולה שמדובר בפתרון פרקטי שמקובל על מרבית דיירי הבניין ואיננו מפריע למעבר.
רוב הדיירים רשאים להחליט על השימוש הרגיל ברכוש המשותף ולא תכלי לאלצם לפנות את הלובי.
יחד עם זאת - ניתן לכנס אסיפת דיירים ולנסות למצוא פתרון אחסון חלופי או לקבוע כללים לאחסנת העגלות והאופניים באופן מסודר ואסתטי, שיאפשר מעבר ונקיון, כך שיותר דיירים יוכלו להנות מהשימוש בלובי, גם אם אין להם ילדים וציוד לאחסון.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
