פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
שיפוץ בבנין משותף
כך שאותו אדם יכול להעביר איזה החלטת ועד שהוא רוצה ועכשיו הוא החליט שהוא רוצה לשפץ את הבנין ואת החזות שלה
שזה כולל גם דברים שהם לא ענייני בטיחות אלא אסטטיקה ויופי, השאלה האם אני חייב לקבל כל החלטה שהוא מחליט שהרי יש לו רוב
או שכיון שכל הדירות שייכות לו לא יתכן שהרוב יוכל לדרוס את המיעוט ולעשות ככל העולה על רוחו?
אשמח לכל מידע
תודה רבה
שיפוץ בבנין משותף
שלום חיים,
לא ניתן לחייב אותך בעלות שיפורים (להבדיל מתחזוקה ושיפוץ הקיים) שלא הסכמת להבצעם.
ככל שמדובר בשיפורים שלא הסכמת לבצע - בעלי הדירות האחרות יוכל לבצעם על חשבונו הוא.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס שבח במקרה של בעלות על נכס נוסף שאינו דירה
אני מעוניין למכור דירה שנמצאת בבעלותי מעל לעשור. בנוסף יש בבעלותי משרד. האם אני עדיין יכול לקבל פטור ממס שבח במצב כזה מכיוון שהמשרד לא משמש למגורים, או שבעצם ברגע שיש נכס שני הפטור ממס שבח מתבטל?
תודה
פטור ממס שבח במקרה של בעלות על נכס נוסף שאינו דירה
שלום תומר,
לצורך קבלת הפטור לדירת מגורים יחידה נבחנת רק הבעלות בנכסים שהם דירת מגורים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח הפחתה
ההאם הוצאת ביטוח זה יכולה להפחית את תשלומי מס השבח
בתודה
אבישי
מס שבח הפחתה
שלום אבישי,
אם בחרת במסלול הפטור ממס או במסלול של 10% מס - לא תוכל לנכות הוצאות שכן הן נחשבות כאילו נדרשו במס הכנסה.
רק אם הדירה מושכרת במסלול מס מלא וההוצאות לא נדרשו ניתן יהיה להכיר בהן בחישוב מס השבח.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם 2 אחים יכולים לקנות אותו חלק?
האם 2 אחים שלכל אחד מהם רבע אחוז באותה דירת ירושה יכולים לקנות רבע אחוז של אח אחד שרוצה למכור את חלקו? כלומר כל אחד יקנה שמינית ממנו.
האם ניתן לרכוש חלקים נזכות במקרקעין?
שלום יהל,
אין מניעה לרכוש חלק מתוך זכות והתשובה לשאלתך היא חיובית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בתביעה לפינוי מושכר – כאשר למשכיר יש משכנתא
האם הבנק הוא צד (או צד פורמאלי) בתביעה לפינוי מושכר שממושכן לבנק ?
האם ניתן לקבל מהטאבו עותק של מסמכי המשכון ?
הרבה תודה...
בתביעה לפינוי מושכר - כאשר למשכיר יש משכנתא
שלום כרמי,
אין צורך לקבל את הסכמת הבנק למשכנתאות לפתיחת הליך של פינוי מושכר והוא אינו צד להליך כזה.
ניתן לקבל העתק שטר המשכנתא מהטאבו. המידע ימסר לבעל הנכס או למיופה כוחו או למי שיכול להוכיח שהוא קשור במישרין למסמכים, ובלבד שהעיון לא יגרום נזק לאחר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צ'ק ערבון שבעל דירה מסרב להחזיר
שולמו כל החשבונות כמובן והכל נסגר שם. יש לציין שעזבתי כיוון שהיו ליקויים והוא לא הסכים לתקנם, סיימנו חוזה ועזבתי.
בעל הדירה מסרב להחזיר את הצ'ק ביטחון חתום ועל סך 15K. ללא תאריך.
בעל הדירה אומר שלא בדק שום דבר בדירה ויקח לו זמן ועד שיבדוק שהכל תקין והכל שולם ורק אז יחזיר את הצ'ק.
השאלה היא כמה זמן הוא יכול לגרור אותי והאם יש לי דרך להציל את הצ'ק שלי מפניו?
השבת צ'ק ערבון
שלום לילך,
ככל שאין בהסכם השכירות מועד מפורש להשבת הצ'ק על המשכיר להשיבו בתוך זמן סביר.
בחוזים רבים ננקב מועד של 60 יום להשבת הבטוחות, מתוך הבנה שבתקופה זו יתקבלו כל החשבונות הרלוונטיים ביחס לתקופת השכירות.
תוכלי לזרז את המשכיר אם תמציאי לו אישורים לתשלום כל החשבונות בתקופה בה החזקת את הדירה. נסי גם לקבוע איתו פגישה בדירה על מנת שיווכח מה מצבה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית 25% נוסף לחלק שעבר בירושה
שלום רב,
ירשתי מהורי 25% בדירה שלהם וחלק זה רשום על שמי.האחים קיבלו את שאר החלקים שווה בשווה בירושה
אח אחד רוצה למכור את החלק שלו ואני ובעלי מעוניינים לקנות זאת.
ברשותכם, יש לי 2 שאלות
1. במידה והחלק הקנוי יירשם רק על שמי האם זה ייחשב לי 50% בדירה כלומר שיש נכס בבעלותי כש25% הועברו לי בירושה ו25% קניתי מאחד האחים באותה דירה?
2.במידה ובעלי יקנה זאת והחלק הנל יהיה רשום על שמו בלבד כלומר 25% יהיה רשום עליי כירושה שקיבלתי ו25% יירשם עליו שקנה מאחד האחים שלי בירושה. האם זה ייחשב לכל אחד מאיתנו יש רק 25% בדירה לצורכי מיסוי?
קניית 25% נוסף לחלק שעבר בירושה
שלום יהל,
על פי חזקת התא המשפחתי בחוק מיסוי מקרקעין את ובעלך נחשבים מוכר או רוכש אחד אלא אם כן יש ביניכם הסכם ממון וקיימת הפרדה רכושית על פי ההסכם ובפועל. לכן (וככל שאין הסכם ממון והפרדה רכושית) 50% בדירה שירשמו על שמך יחשבו כשייכים גם לו, ואם כל אחד מכם יהיה בעלים של 25% בדירה תהיו שניכם יחד בעלי 50%.
אם תרכשי מאחיך את חלקו בדירה יהיו בבעלותך 50% בדירה אך החלק שרכשת לא יחשב כדירת ירושה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפניה לקישור לתיקון בחוק תמא 38/2
אנו , (בעלי דירות ב 2 בניינים על חלקה אחת),
נמצאים בתהליך בניית הסכם בינינו לבין יזם במסגרת פרויקט תמ"א 38/2.
אני בת 78.
במאמרי מידע שכותבים עורכי דין בתחום הנדלן- הם מציינים שישנו תיקון בתמא 38/2 שמחייב את היזם להציע חלופה אחת או יותר לקשישים( שונות בגילאים: גיל פנסיה/ גיל 75/ מ 80 ומעלה) משום הקושי של קשישים לתהליך מעבר לדירה שכורה לאחר הפינוי- עד סיום הפרויקט.
הכותבים כותבים שישנן חלופות בפרויקט תמא 38/2;
הן מועטות/ שונות מפרויקטים של פינוי בינוי.
אבל על היזם להציע לקשיש את החלופה המצויינת בחוק.
עורך הדין של היזם - מולו אנחנו עובדים - מחק סעיף זה בטיוטת ההסכם , שהוגש לו על ידי עורכת הדין שלנו בעלי הדירות.
עורכת הדין שלנו לא מצויה בתיקון ספציפי זה.
חיפשתי ברשומות באתר כנסת ישראל ולא הצלחתי למצוא את התיקון לחוק תמ"א 38 > תמא 38/2 > ובו התיקון לזכויות הקשישים כפי שמציינים אותם עורכי דין מומחים בתחום נדלן פינוי בינוי ותמא 38/2.
גם לא מצאתי באתר נבו/ nevo.
אשמח לקבל קישור לסעיף זה בחוק.
כידוע לכולנו - ידע הוא כוח.
תודה.
דסי
רמת גן
הפניה לקישור לתיקון בחוק תמא 38/2
שלום דסי,
סעיפי החוק הרלוונטיים הם:
סעיף 5א (א2) לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008
סעיפים 2 ב. (6), (7) לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006
בשאלות נוספות נא פני לפורום תמ"א 38 באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם המרזב אצלי נקרא משותף
אני גר בדירת פנטהאוס כאשר הגג מעלי הינו רכוש משותף כאשר לכל הדיירים יש דוודים שם. מהגג מעלי יש מרזב אשר מנקז את המים למרפסת שלי ומהמרפסת שלי המים מתנקזים שוב למרזב נוסף מהמרפסת שלי למטה.
האם המרזב הנוסף מהמרפסת שלי למטה נחשב מרזב משותף?
האם המרזב אצלי נקרא משותף
שלום שלומי,
אם המרזב משמש את כל הדירות או חלקן הוא מהווה רכוש משותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות המוכר vs. תחזוקת הקונה
האם בשנות האחריות (אחרי שנות הבדק), אי טיפול בדירה לפי הוראות התחזוקה והשימוש בחוברת שנמסרה פוטר את המוכר מאחריותו כלפי הקונה?
אחריות המוכר vs. תחזוקת הקונה
שלום טל,
הקבלן לא יהיה פטור אוטומטית מאחריות, אלא רק ככל שאי ההתאמה נובעת אכן מתחזוקה לקויה. במקרה כזה הקבלן עשוי להיות פטור גם בתקופת הבדק, ככל שיוכיח שאי ההתאמה מקורה בתחזוקה הלקויה דווקא.
בתקופת האחריות נטל הראיה להוכיח שהליקוי נובע מעבודה לקויה של הקבלן עובר לקונה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איתור בעלים של נכס לא משוייך במפות
אני מתעניין בדירה בעיר חיפה שנמצאת נטושה מזה מספר שנים. ניסיתי לאתר את הבעלים דרך השכנים אך ללא הצלחה. בחיפוש במפות אחר מספרי גוש וחלקה הבית לא רשום בתחומי כל גוש או חלקה.
איך אוכל למצוא את הבעלים? לאן עוד לפנות? מי יכול לעזור?
תודה מראש,
אשל
איתור בעלים של נכס לא משוייך במפות
שלום אשל,
נסה לחפש במחשבון גוש חלקה על פי כתובת הנכס. תוכל למצוא מחשבון כזה בקישור הבא:
https://www.gov.il/apps/mapi/parcel_address/parcel_address.html
אופציה נוספת היא לנסות לאתר את הפרטים באמצעות פניה לעיריה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חשבון בנק
האם אני יכול לגשת לבנק ולהציג עצמי בתור דייר בבלוק . ולבקש לעיין בתנועות החשבון . הרי 10% מהכסף שייך לי . או להביא 8 חתימות מהדיירים שהבנק יצרף אותי לחשבון .
תודה
ועד הבניין לא מוכן להציג את חשבונות הבנק – מה עושים?
שלום יעקב,
כדי לקבל מידע מהבנק או להחליף את מורשי החתימה יש לנות לבנק ולפעול על פי הנחיותיו.
על פי חוק קיימת חובה לנציגות לאפשר לכל דייר לעיין בספרי החשבונות. ככל שהנציגות איננה משתפת פעולה אתם רשאים להחליף אותה באסיפת דיירים או לפנות למפקח על רישום מקרקעין כדי לאכוף זאת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום שכ"ד בחל"ת
אני משכירה דירה בת"א ויש אצלי שני שוכרים שהיו עם עבודה מסודרת עד שפרצה המלחמה וכעת שניהם לא עובדים ולא יודעת אם ומתי יחזרו לעבוד.
הם ביקשו שהחודש לא אפקיד את שכה"ד ואפקיד שוב החל מהחודש הבא.
השאלה שלי היא: מה החוק אומר לגבי תשלום שכירות בזמן מלחמה?
אינני יודעת עוד כמה זמן זה יימשך ואם יבקשו שוב בחודשים הבאים הם בעצם יהיו בדירה בלי לשלם וזוהי ההכנסה היחידה שלי.
אודה לתשובתכם.
האם מותר לשוכר לדחות תשלום שכר דירה בזמן מלחמה?
שלום חנה,
אין בחוק קביעה המחייבת בעלי דירות להסכים לדחיית תשלומי שכר דירה בעת מלחמה ואינך חייבת להסכים לבקשת השוכרים, בוודאי לא להסכים לכך שיתגוררו בדירה תקופה ארוכה ללא תשלום. המשמעות של דחית תשלום שלא בהסכמתך היא הפרת החוזה ע"י השוכרים.
עם זאת, מדובר בזמנים קשים לכולם, תקופה של חוסר וודאות והתארגנות מחדש. אם תרצי, תוכלי לבחון אם יש באפשרותך לסייע להם באופן שלא יפגע בך - אולי דחיה של חלק מהתשלום? אולי דחיה לתקופה קצרה מחודש? אולי פתרון אחר שיהיה מוסכם על כולכם.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מציאת מחליפים לדירה להשכרה
אני משכיר דירה בתל אביב שמועמדת לפינוי בינוי. החוזה שלי נגמר ב21.4 ואני יוצא ב4.4.
ע"פ החוזה במקרה כזה, אני מחויב למצוא מחליף. חיפשתי מחליפים ומצאתי חמישה מועמדים שהעברתי לבעלת הדירה, אך היא הורתה לי לעצור את החיפושים בעקבות הודעה מהיזם שככל הנראה תגיע הודעת פינוי בימים הקרובים.
כעבור שבועיים ההודעה עדיין לא הגיעה, אנחנו כבר עצרנו את החיפושים ואני עוזב את הדירה עוד 4 ימים. השאלה שלי היא מי אמור לשלם על ההפרש בין ה4.4 ל21.4? אני או בעלת הדירה?
מציאת מחליפים לדירה להשכרה
שלום מתן,
התשובה כפופה להוראות החוזה ולעובדות המלאות.
לכאורה משלא המצאת למשכירה דיירים חילופיים עליך לשאת בשכר הדירה במלואו, ואולם, לאור הנסיבות כפי שהן עולות מהשאלה נראה שלמרות נסיונותיך, המשכירה מנעה ממך את האפשרות להביא מחליפים שישכרו את הדירה ממועד הפינוי ולכן אם היא תעמוד על קבלת שכר הדירה גם לגבי התקופה שלאחר פינוי הדירה ניתן יהיה לראות בכך חוסר תום לב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אשמח להבהרה של התשובה – תודה רבה
הבהרה
אם אין הסכם כזה - הבטחה בעל פה של הקבלן אינה מהווה מכירה של זכויות במקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת חניות בחניון של בניין משותף
הדירה עדין לא רשומה בטאבו כמו כל הדירות בבנין תהליך הרישום כרגע מתבצע יש למיטב ידיעתי דירה או שתים שאינן מכורות.
האם אני יכולה לרשום הערת אזהרה על החניות לאחר רכישתם? למרות שדירות והחניות עדין לא רשומות בטאבו? שאם תהיה בעיה להצמיד לדירה החניות עדין יהיו על שמי?
או שבגלל שאין עדין טאבו אין לי אפשרות לרישום הערת אזהרה?
תודה
רכישת חניות בחניון של בניין משותף
שלום רב,
לא ניתן להשיב לשאלה בלי להבין כיצד רשומות הזכויות ומה הוראות הסכם הרכישה בהתיחס לרישום הערות אזהרה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פירוק חברת-גוש
פירוק חברת גוש - חלקה
שלום גליה,
ככל שמתמלאים התנאים הקבועים בסעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין ניתן יהיה לקבל פטור בהעברת החנויות לבעלי המניות אגב פירוק החברה.
כדאי לקבל יעוץ משפטי פרטני בטרם ביצוע הפעולה כדי לברר את כל השלכות המיסוי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לכלוך של השטח המשותף
לכלוך של השטח המשותף
ככל שלא עולה בידכם לפתור את הבעיה בהסכמה תוכלו לפנות בתביעה מתאימה למפקח על רישום מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול הטבת מס שבח ליניארי
האם הצעת החוק לביטול הטבת מס שבח ליניארי , של האוצר מחודש ינואר - התקבלה
ואושרה כבר בכנסת ? אם כן - איפה אפשר לראות את הנוסח החדש ?
חיפשתי בנוסח של "חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963" באתר "נבו" -
ולא מצאתי עידכון כזה.
תודה.
ביטול הטבת מס שבח ליניארי
שלום מקס,
בשלב זה טרם תוקן החוק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פער בין תב"ע להיתר בעידן שאחרי הקלות שבס-כחלון
השאלה היא האם בימינו עדיין ייתכנו פערים גדולים בין התב"ע המאושרת לבין היתרי הבנייה בפועל?
פער בין תב"ע להיתר בעידן שאחרי הקלות
שלום דודו,
פער יתכן רק בגבולות המותרים בתקנות התכנון והבנייה (הקלה, שימוש חורג וסטייה מתוכנית), תשפ"ג-2023, לרבות בהוראות המעבר שבה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חיוב לעשות ביטוח לדירה שלי
האם הועד יכול לחייב אותי לבטח את דירתי
שלום דוד,
הנציגות או החלטת אסיפה כללית לה לא הסכמת אינן יכולות לחייב אותך לבטח את רכושך הפרטי.
כדאי, כמובן לשקול ולבחון מה התועלות שיש בביטוח כזה במקרים המתוארים בשאלה ויתכן שתגיע למסקנה שכדאי לבטח את הדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום ועד
תשלום ועד
שלום גילי,
ככל שאין הוראה אחרת בחוזה הרכישה, חיוב בדמי התחזוקה של הבית המשותף הוא ממועד קבלת הדירה לחזקתך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חסרות קבלות מוועד בית
חסרות קבלות מוועד בית
שלום ציפי,
אכן, היה עליך להוצא גם לעצמך קבלות בגין התשלום לועד הבית.
אם אין מחלוקת ששילמת, ניתן אולי להוציא קבלה באיחור ולצרף לה מכתב הסבר.
אם קיימת מחלוקת לעניין ביצוע התשלום יהיה עליך להוכיח את התשלום (למשל - באמצעות הרישום בדוחות או באמצעות הצגת העברות בנקאיות, ככל שהיו).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שימוש בשטח ציבורי
רכשתי דירת גן מקבלן, בבניין משותף.
ביקשתי ממנו להצמיד לדירתי שטח שסמוך לה (חלק מהגינה של הבניין) והוא הסכים (בע"פ).
בחוזה של הדירה כתוב שהשטחים הציבוריים כולל הגינה מוצאים מהשטח המשותף ולקבלן יש זכות לכלול את השטחים האלה ברכוש המשותף או להצמיד לדירה מסוימת לפי שיקול דעתו הבלעדי.
השאלה היא: האם בתקופה שעד לרישום בטאבו אני רשאי לספח אלי את השטח לגדר אותו ולהשתמש בו או שעלי להמתין לסיום הרישום בטאבו כי עד אז הוא לא שלי?
(בהתאם לתשריט המקורי שקיבלתי בעת חתימת החוזה השטח הוא גינה ולטאבו יוגש תשריט חדש ומתוקן ובו השטח מוצמד לדירתי)
הצמדת שטח שהוצא מכלל הרכוש המשותף לדירה
לגבי מקרקעין אין משמעות לאמירות בעל פה. רכישת השטח הנוסף והצמדתו לדירתך צריכים להעשות בכתב. במסגרת ההסכם הכתוב יש לפרט אם וממתי תהיה רשאי לקבל חזקה בשטח.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות מחזיק ע"פ צוואה שאינו בעלים
זכויות מחזיק ע"פ צוואה שאינו בעלים
זכויותיך הן כפי שנקבע בצוואה או כפי שניתן יהיה לפרש את האמור בצוואה, אם אין קביעה חד משמעית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
