פורום נדל"ן

שלום ישי,

הפטור נבחן ביחס למוכר - האם המוכר הנוכחי (הבן) זכאי לפטור בהתאם לתנאי החוק.

שלום רב,

ככל שאכן אין בשלט הפרעה לשוכר וככל שאין מניעה הנובעת מהוראות חוזה השכירות אין מניעה לתלות שלט למכירה על מרפסת הדירה.

יהיה עליך לתאם עם השוכר את כניסתך לדירה לצורך כך ותצטרך את שיתוף הפעולה שלו.

כדאי גם לבדוק עם הרשות המקומית את מדיניותה לעניין תליית שילוט על מרפסות.

שלום קרן,

לא ניתן להשיב לשאלה לגבי הבניין הספציפי בלי לבחון את מצב הרישום נכון להיום, לרבות קיומו של תקנון מוסכם והוראותיו. בנוסף יש לבדוק את החוזים הרלוונטיים, לרבות החוזה בין בעלי הדירות הקיימים, ככל שיש כזה.

כעקרון ניתן לתקן רישום בית משותף ולהוסיף דירות חדשות. לבעלי הדירות הקיימות יש זכות להתנגד לתיקון והמפקח יכריע בהתנגדויות.

יש לוודא עם הקבלן כיצד נערך לתיקון צו הבית המשותף ומה המסמכים המצויים בידיו שיאפשרו את התיקון.

שלום ניצה,

נא פני לפורום נזיקין באתר זה.

שלום ורדינה,

רוב רגיל של בעלי הדירות בבית משותף רשאי להחליט על החלפת ספק הגז.יש לקיים לשם כך אסיפת דיירים מיוחדת. הכללים מפורטים בחוק המקרקעין (החלפת ספק גז המספק גז באמצעות מערכת גז מרכזית) תשנ"א - 1991.

בעליה של כל דירה רשאי להחליט על ניתוק דירתו ממערכת הגז המרכזית.

ההתחברות במקביל למערכת אחרת, שאיננה המערכת המרכזית, תלויה בהסכמת כל השכנים להצבתה, בקיומו של מיקום מתאים ובטיחותי ובפועל, ככל הנראה, בלתי מעשית.

שלום ארז,

ארנונה מוטלת גם על מבנים שאינם משמשים למגורים.

שלום ליאת,

יש לבחון את הוראות הסכם השכירות שנחתם ביניכם ולבדוק אם הוא כולל הוראה המתירה למשכיר לקצר את תקופת השכירות המוסכמת.

אם קיימת הוראה כזו והמשכיר נוהג על פי התנאים שנקבעו בה - הוא יהיה רשאי לעשות כן.

אם לא קיימת הוראה כזו הודעת המשכיר עלולה להוות הפרת חוזה השכירות ואתם עשויים להיות זכאים לפיצויים.

שלום רוני,

יש לבדוק את הוראות החוזה שחתמת עם הקבלן ומה ההוראות המופיעות בו למקרה בו הקבלן לא מקבל היתר בניה בתוך תקופה מסויימת.

שלום אביב,

נא פנה לפורום תמ"א 38 באתר זה.

שלום אבי,

לצורך מתן מענה לשאלה נדרש בירור עובדתי.

כדאי לפנות לעו"ד לקבלת יעוץ משפטי פרטני המבוסס על העובדות המלאות.

שלום אלמוג,

כעקרון ניתן להכניס הוראה כזו בחוזה. 

אם הקונה נוטל משכנתא הבנק למשכנתאות עלול להערים קשיים ולכן כדאי בנוסף לחוזה להעביר הוראה בלתי חוזרת של האח, חתומה בפני הקונסול או נוטריון ציבורי (ואימות כנדרש) להעברת הכספים על ידי הקונים לחשבון המוכרת בלבד.

שלום יהל,

כל אחד מהאחים השותפים בדירה רשאי למכור את חלקו או לרכוש חלק נוסף בדירה בלי לקבל אישור מהיורשים האחרים.

שלום רמי,

ראשית יש לשים לב, כי במקרה המתואר בשאלה, כדי שהקונה יוכל לעמוד בתנאי לקבלת מדרגות דירה יחידה לגבי הדירה השניה וגם להנות מפטור ממס שבח יהיה עליו להחזיק בדירה הראשונה 18 חודשים מיום שהדירה הפכה לדירת מגורים (מועד המסירה או טופס 4). אם הדירה הראשונה תמכר קודם לכן או תוך כדי הבניה לא ינתן פטור ממס שבח במכירתה.

לעניין מס הרכישה - גם אם הדירה השניה תמכר לפני שנמכרת הראשונה - עדיין ניתן למכור את הדירה הראשונה במועד הקבוע בחוק ולקבל את ההקלה במס רכישה. אם הדירה הראשונה לא תמכר במועד הקבוע בחוק ישלם הרוכש את מס הרכישה במלואו ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית עד למועד התשלום.

מומלץ להתיעץ עם עו"ד לפני ביצוע העסקאות במתווה המתואר בשאלה על מנת להבין את חבויות המס ואת הכדאיות הכלכלית שבעריכתן. 

שלום טל,

בהתאם לאמור בגוף השאלה את מחוייבת לאפשר בדיקות ומדידות אך באופן סביר ומידתי, שאיננו מהווה הפרעה של ממש לשימוש שאת עושה בדירה.

שלום חיים,

לא ניתן לחייב אותך בעלות שיפורים (להבדיל מתחזוקה ושיפוץ הקיים) שלא הסכמת להבצעם.

ככל שמדובר בשיפורים שלא הסכמת לבצע - בעלי הדירות האחרות יוכל לבצעם על חשבונו הוא.

שלום תומר,

לצורך קבלת הפטור לדירת מגורים יחידה נבחנת רק הבעלות בנכסים שהם דירת מגורים.

שלום אבישי,

אם בחרת במסלול הפטור ממס או במסלול של 10% מס - לא תוכל לנכות הוצאות שכן הן נחשבות כאילו נדרשו במס הכנסה.
רק אם הדירה מושכרת במסלול מס מלא וההוצאות לא נדרשו ניתן יהיה להכיר בהן בחישוב מס השבח.

שלום יהל,

אין מניעה לרכוש חלק מתוך זכות והתשובה לשאלתך היא חיובית.

שלום כרמי,

אין צורך לקבל את הסכמת הבנק למשכנתאות לפתיחת הליך של פינוי מושכר והוא אינו צד להליך כזה.

ניתן לקבל העתק שטר המשכנתא מהטאבו. המידע ימסר לבעל הנכס או למיופה כוחו או למי שיכול להוכיח שהוא קשור במישרין למסמכים, ובלבד שהעיון לא יגרום נזק לאחר.

שלום לילך,

ככל שאין בהסכם השכירות מועד מפורש להשבת הצ'ק על המשכיר להשיבו בתוך זמן סביר.
בחוזים רבים ננקב מועד של 60 יום להשבת הבטוחות, מתוך הבנה שבתקופה זו יתקבלו כל החשבונות הרלוונטיים ביחס לתקופת השכירות.

תוכלי לזרז את המשכיר אם תמציאי לו אישורים לתשלום כל החשבונות בתקופה בה החזקת את הדירה. נסי גם לקבוע איתו פגישה בדירה על מנת שיווכח מה מצבה.

שלום יהל,

על פי חזקת התא המשפחתי בחוק מיסוי מקרקעין את ובעלך נחשבים מוכר או רוכש אחד אלא אם כן יש ביניכם הסכם ממון וקיימת הפרדה רכושית על פי ההסכם ובפועל. לכן (וככל שאין הסכם ממון והפרדה רכושית) 50% בדירה שירשמו על שמך יחשבו כשייכים גם לו, ואם כל אחד מכם יהיה בעלים של 25% בדירה תהיו שניכם יחד בעלי 50%.

אם תרכשי מאחיך את חלקו בדירה יהיו בבעלותך 50% בדירה אך החלק שרכשת לא יחשב כדירת ירושה.

שלום דסי,

סעיפי החוק הרלוונטיים הם:

סעיף 5א (א2) לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 

סעיפים 2 ב. (6), (7) לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006

בשאלות נוספות נא פני לפורום תמ"א 38 באתר זה.

שלום שלומי,

אם המרזב משמש את כל הדירות או חלקן הוא מהווה רכוש משותף.

שלום טל,

הקבלן לא יהיה פטור אוטומטית מאחריות, אלא רק ככל שאי ההתאמה נובעת אכן מתחזוקה לקויה. במקרה כזה הקבלן עשוי להיות פטור גם בתקופת הבדק, ככל שיוכיח שאי ההתאמה מקורה בתחזוקה הלקויה דווקא.

בתקופת האחריות נטל הראיה להוכיח שהליקוי נובע מעבודה לקויה של הקבלן עובר לקונה.

שלום אשל,

נסה לחפש במחשבון גוש חלקה על פי כתובת הנכס. תוכל למצוא מחשבון כזה בקישור הבא:

https://www.gov.il/apps/mapi/parcel_address/parcel_address.html

אופציה נוספת היא לנסות לאתר את הפרטים באמצעות פניה לעיריה.