פורום נדל"ן

שלום מיכאל,

תקופת המגורים בשכירות איננה נכללת במניין 18 החודשים להחזקה בדירה.

יש להחזיק בדירה 18 חודשים ממועד רכישתה על מנת לקבל פטור ממס שבח במכירתה.

שלום רב,

כדי להבין האם חובת התשלום מוטלת עליכם או על הקבלן יש לבדוק את הוראות חוזזה הרכישה של הדירה. לרוב יש שם התייחסות לתשלום היטלים, ולרוב הקבלן מתחייב לשלם רק את ההיטלים הדרושים לקבלת היתר הבניה ולבניה על פיו.

שאלה אחרת היא אם קיימת בכלל חובה לשלם את ההיטל בהקשר שלכם - לשם כך יש לברר האם בוצעו עבודות פיתוח ציבורי לגביהן ניתן להטיל היטל זה לאחר כניסת חוק העזר לתוקף. אם לא הוקם שצ"פ בסביבתכם תוכלו לפעול לביטול ההיטל.

שימו לב שהיטל שצ"פ אינו תלוי במועד בניית הבניין או איכלוסו, אלא בהקמת שצ"פ חדש וכי העיריה רשאית על פי חוק לגבות אותו במועד בקשת אישור לטאבו.

שלום רב,

מצבכם הנוכחי אינו מאפשר לכם לבצע עסקאות כלשהן לגבי הבתים, אשר כלל אינם רשומים על שמכם. בהעדר הסכם מוקדם עם הילדים, המקנה לכם זכויות ביחס לנכסים, כל פעולה שתרצו לבצע או שמירה על זכותכם לגור באחד הבתים או למכור אותו צריכה להעשות בשיתוף פעולה עם ילדיכם בעלי הזכויות בנכסים ובהסכמתם.

כדי לבצע העברת זכויות בין האחים הדרך היחידה היא עסקת מתנה ביניהם. אם הם קבלו את הזכויות במגרשים ובבתים מכם במתנה (וצריך יהיה להוכיח זאת) תוצאות המס יהיו מופחתות. אפשר לשקול גם העברה אליכם ואתם תעבירו לילדים, אך כאן יהיה כבר מס רכישה כפול.

לגבי הבטחת זכות המגורים שלכם - עליכם לערוך הסכם מתאים עם בתכם ולגבי האפשרות למכור את הבית הרשום על שם הבן - עליכם לערוך הסכם מתאים עם הבן.

המלצתי היא לפנות לעו"ד לצורך בחינת המצב, הבנת הצרכים והרצונות שלכם ומידת שיתוף הפעולה של הילדים (ובני זוגם ככל שנדרש) ובהתאם לכך תוכלו לקבל מתווה משפטי שיתאים לכם.

שלום אוקי,

לרוב מקובל שמסירת החזקה היא כנגד השלמת כל התשלומים וזה גם הנוסח המופיע במרבית החוזים.

כדאי לבדוק מה היו פרטי ההסכמה בין המוכר לקונה. ככל שלא הוסכם אחרת במפורש, ובוודאי אם המוכר המשיך להשכיר את הדירה, אין לראות במתן רשות עריכת שיפוץ בדירה מסירת החזקה.

ככלל - במקרים בהם מתעורר צורך לבצע שיפוץ בדירה טרם מסירתה מומלץ לערוך מסמך בכתב המגדיר את הסכמות הצדדים בעניין.

שלום קרן,

ראשית - הטאבו אינו משמש ארכיון להפקדת מסמכים ואין פעולה של "הפקדה" שניתן לבצע בו.

אם הכוונה היא לרישום הסכם שיתוף - פעמים רבות זו חלופה טובה, שמסדירה את היחסים בין בעלי הדירות וקובעת את זכותו של כל בעלים לחזקה יחודית בדירתו ולעריכת עסקאות בדירה.

כדאי להעביר את ההסכם לבדיקה משפטית של עו"ד מנוסה כדי להבין אם קיימות בו נקודות בעיתיות או אם הוא עלול ליצר קושי בעת מכירת או שעבוד זכויות בדירה.

שלום קובי,

ישנם תקנים לעניין מידות חניה בנסיבות שונות ומספר מקומות החניה הנדרשים בהתאם למספר הדירות ומיקום הבניין.

לגבי מספר הכניסות - זה עניין תכנוני הנובע בין היתר מהוראות התב"ע והנחיות הועדות המקומיות. כדאי להתיעץ בעניין עם מהנדס תנועה.

שלום נמרוד,

העברת דירה או חלק מדירה במתנה בין בני זוג היא עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין וחייבת בדיווח לרשות המיסים.

יש לערוך תצהירים או הסכם מתנה בו תוסדר העברת הזכויות ולבצע את כל ההליכים מול הרשויות השונות כבכל עסקה.

כל עוד בניית הדירה לא הסתיימה וכן במצב בו אינכם מתגוררים בדירה, תוכל ההעברה להיות פטורה ממס שבח אך ישולם מס רכישה בשיעור 1/3.

אם ההעברה תתבצע במועד בו הדירה תשמש למגוריכם ניתן יהיה לקבל גם פטור ממס רכישה.

שלום ורדינה,

תושב חוץ המבקש למכור נכס מישראל איננו חייב להגיע לישראל לשם כך.

קרובת משפחתך יכולה לחתום על מסמכי העיסקה ועל יפוי כח בחו"ל בקונסוליה הישראלית או בפני נוטריון מקומי עם אישור אפוסטיל או בפני נוטריון ישראלי השוהה בחו"ל.

שלום שגיא,

אם לא רשומה משכנתא על נכס המשמעות היא שהנכס איננו משועבד לטובת המשכנתא.

זה לא מעיד בהכרח שההלוואה סולקה. יתכן שהיה הסדר אחר - בטוחה חלופית, למשל.

אם יש לך ספק - מומלץ לפנות לקבלן או לבנק ולבקש אישור שההלוואה סולקה, או שהשיעבוד הועבר לנכס אחר.

שלום שגיא,

בעת רישום הזכויות על שם הקבלן, הקבלן הוא במעמד "רוכש", כלומר מי שמקבל את הזכויות. העובדה שאחר כך מכר דירות לרוכשים אחרים אינה משנה את מעמדו לעניין זה.

שלום אריה,

כדאי לברר עם רמ"י מדוע הזכויות לא נרשמו על שמך ומה נדרש ממך על מנת לעשות זאת.

יש לדעת כי עד לפני מספר שנים לא ניתן היה לרשום בעלות (להבדיל מחכירה) על נכסי קק"ל. יתכן שהדבר השתנה ביחס לנכס שלך וגם זאת ניתן לבדוק מול רמ"י.

שלום מוריה,

בתקופת השכירות אתם רשאים להשתמש בדירה ללא הפרעה מצד המשכיר.

בהעדר התחייבות שלכם בחוזה השכירות אתם רשאים להתנגד לביצוע השיפוץ, או להעמיד תנאים לביצועו במהלך תקופת השכירות.

שלום ישראל,

"טופס 50" הוא אישור כי המכירה שביצע הקבלן אינה כפופה לחוק מיסוי מקרקעין אלא המיסוי עליה יוטל לפי פקודת מס הכנסה.

קבלת טופס 50 משמעה שאין חוב מס שבח לקבלן, ועקרונית מנהל מסמ"ק רשאי להוציא אישור לרישום הזכויות על שם הרוכש.

לגבי תשלום החוב - חסרים פרטים רבים על מנת להשיב לשאלה.

שלום שגיא,

כאשר לקונה יש משכנתא, רמ"י תדרוש התחייבות עוה"ד המבצע את הרישום כי ירשום באותו מעמד את המשכנתא, וכמובן יש לרשום את המשכנתא על זכויות הרוכש במעמד רישומן על שמו.

שלום משה,

כל עוד לא נרשמת העיסקה בטאבו יש לך זכויות חוזיות כלפי המוכר אך לא זכויות קנייניות התקפות כלפי כל אדם.

מומלץ לפעול בהקדם להשלמת רישום הזכויות על שמך.

אם ייצג אותך בעיסקה עו"ד כדאי לבדוק עמו מדוע לא נרשמה העיסקה ואילו מסמכים מצויים בידיו. אם יש בידיו אישורי מסים ויפוי כח בלתי חוזר מטעם המוכר הוא יוכל לפעול לרישום הזכויות על שמך.

אם לא קיימים מסמכים יש ליצור קשר עם המוכר או עם יורשיו על מנת שיחתמו על המסמכים הנדרשים, או, במקרה שלא ישתפו פעולה, להגיש כנגדם תביעה מתאימה.

שלום יונתן,

ההשלכות מול רשות המיסים עלולות להיות קנסות, ריביות והפרשי הצמדה שיגדילו את סכום החיוב. בנוסף, אי דיווח מהווה עבירה פלילית על כל המשתמע מכך.

מעבר לכך - לא ניתן יהיה לרשום את הזכויות על שמך בטאבו בלי לקבל אישורי מס שבח ומס רכישה ממסמ"ק.

כדאי לדווח מוקדם ככל שניתן, שכן הקנסות גדלים ומצטברים ככל שחולף הזמן.

שלום יורי,

לא ברור משאלתך אם השכן יכול היה להתקין את העמדה על קיר המחסן שלו או על קיר אחר ואם התקנת עמדת הטעינה על קיר המחסן שלכם גורמת לכם נזק כלשהו או מפריעה להתקנת מתקן דומה גם על ידכם.

כעקרון, אם המחסן צמוד לדירתכם הוא שייך רק לכם.

אולם, הקיר החיצוני הוא לרוב רכוש משותף לכל בעלי הדירות(אפשר לבדוק במסמכי רישום הבית המשותף אם הקירות החצוניים אינם מהוווים רכוש משותף) - וניתן לעשות שימוש ברכוש המשותף ללא הסכמה כל עוד זהו שימוש סביר שאינו מונע שימוש דומה מבעלי הדירות האחרים ואינו גורם להם נזק.

שלום רב,

יש לבדוק את הוראות חוזה השכירות שנחתם בינך לבין המשכיר והאמור להלן כפוף לאמור בחוזה.

ככל שאין בחוזה או במסמך מאוחר יותר התיחסות לעריכת השינויים, ואם התוספות והשינויים נעשו בהסכמת השוכר, אתה רשאי לבחור אם להשאיר אותם (ללא תמורה) או לפרקם.

אם השינויים נעשו שלא בהסכמת המשכיר המשכיר רשאי לבחור אם לדרוש ממך לסלק את המחוברים או לדרוש ממך להשאיר אותם ואז ידרש לשלם לך את עלותם ההקמה או את שווים בעת עזיבת המושכר, לפי הנמוך.

אם אתה מפרק את התוספות שהוספת עליך להשיב את המושכר כשהוא במצב טוב ותקין כפי שקבלת אותו, כלומר לתקן כל נזק שיגרם עקב הפירוק.

שלום רב,

הסכם מחייב למכירת דירה חייב להיות בכתב ולכלול פרטים נוספים מעבר להסכמה עקרונית לגבי המחיר.

כל עוד לא נחתם חוזה הבעלים אינם מחוייבים כלפיכם.

כדאי להגיע איתם להבנות בעניין זה, ורצוי לא לחתום על מסמך כלשהו לפני שתתיעצו עם עו"ד מטעמכם.

שלום יהודה,

רק מי שיש לו זכויות בדירה בבית המשותף (בין אם הוא גר שם ובין אם לא) רשאי לרכוש בעלות בחניה הרשומה כהצמדה לדירה אחרת. (סעיף 55 (ב) לחוק המקרקעין).

שלום שיר,

חוות דעת שמאיות ניתנות למטרות שונות ויכול להיות שוני בקביעת שווי לכל מטרה.

אכן, שמאות שמטרתה הערכת הנכס לשמש בטוחה היא נמוכה יותר, אך זה לא מאפיין כל שמאות.

יש לעדכן את השמאי לגבי מטרת השמאות וכך השמאות תהיה מדוייקת יותר.

אם קיים חשש לאי דיוק ניתן לקבל חוות דעת של שמאי נוסף.

שלום יעל,

לשכן מותר לבנות בחצרו כל עוד הוא פועל על פי דין. עם זאת, הוא אינו רשאי לגרום לך נזק.

אם את חוששת מנזקי הצפה כדאי להתיעץ עם מהנדס, ואם יתברר שהבניה המתוכננת תגרום לנזקים כדאי לפנות אל השכן ולפעול לעריכת שינויים בבניה המתוכננת או במקרה הצורך להגיש תביעה לצו מניעה כנגדו.

שלום מאיה,

קיימת בעייתיות בחתימה על הסכם שכירות עם מי שאינו בעל הדירה. זה חושף אתכם לתביעות פינוי ותשלום לבעלים האמיתי.

אם המשכיר אכן רכש את הדירה אמור להיות לו או לעורך דינו יפוי כח ממנה, אותו יוכל להציג לכם.

אם המשכיר נמנע מלהציג לכם מסמך המראה מה הקשר שלו לדירה ואם אין לו זכויות בדירה אין כל תוקף לחוזה השכירות שנחתם על ידו.

שלום רפי,

לא תוכל למנוע את מכירת הדירה למרות קיומן של הנזילות.

הפתרון היעיל יותר הוא לפנות בתביעה למפקח על רישום המקרקעין לקבלת צו שיורה לבעלי הדירה לבצע את התיקון הנדרש.

שלום משה,

עליכם לפנות לאיש מקצוע שיבחן האם נגרם נזק עקב הבניה החדשה למערכת הביוב ואם כן מהו הנזק שנגרם, ואז לפנות לקבלן/בעלי הבניין החדש בדרישה לתיקון הנזק.