פורום נדל"ן

שלום רב,

התקופה הראשונה שמתחילה מיד לאחר מסירת החזקה (לאחר שהתקבל טופס 4 לבניין) בדירה מכונה "תקופת הבדק". תקופה זו יכולה להימשך בין שנה אחת ועד שבע שנים בהתאם למהות הליקוי. לאחר תום תקופת הבדק מתחילה תקופה חדשה שעומדת לרוב על שלוש שנים והיא "תקופת האחריות" בה הקבלן עדיין אחראי לליקויים אך על הדייר מוטל נטל ההוכחה במידה והוא רוצה שהקבלן יבצע תיקונים, וזאת למרות שבתקופת הבדק לא נדרש הקבלן לבקש תיקונים אלו. לרוב, במקרים בהם מדובר בליקוי משמעותי שלא ניתן לייחסו בצורה זו או אחרת לדייר המתגורר בנכס הקבלן עדיין נושא באחריות לתיקון הליקוי.

שלום ענת,על מנת לקבוע מתי זכותכם לפנות את הדירה יש לבחון את נוסח הסעיף הרלוונטי והחוזה.

כעקרון גם הסכמה בעל פה לפינוי מוקדם מחייבת את המשכיר, אך יהיה עליכם להוכיח הסכמה כזו אם תחליטו לפנות ולתבוע את התשלום עבור החודש שבמחלוקת.

שלום רב, 

התקופה הראשונה שמתחילה מיד לאחר מסירת החזקה בדירה מכונה "תקופת הבדק". תקופה זו יכולה להימשך בין שנה אחת ועד שבע שנים בהתאם למהות הליקוי. לאחר תום תקופת הבדק מתחילה תקופה חדשה שעומדת לרוב על שלוש שנים והיא "תקופת האחריות" בה הקבלן עדיין אחראי לליקויים אך על הדייר מוטל נטל ההוכחה במידה והוא רוצה שהקבלן יבצע תיקונים, וזאת למרות שבתקופת הבדק לא נדרש הקבלן לבקש תיקונים אלו. לרוב, במקרים בהם מדובר בליקוי משמעותי שלא ניתן לייחסו בצורה זו או אחרת לדייר המתגורר בנכס הקבלן עדיין נושא באחריות לתיקון הליקוי.

שלום רב, 

יש לעיין בהוראות התקנון המוסכם אשר נוסח במועד רישום הבניין כבית משותף. ככל שלא קיים תקנון מוסכם יחולו הוראות התקנון המצוי הקבועות בחוק. 

שלום רב, 

ככל שבית המשפט פסק כי על המשיבה להגיש תגובתה בתוך 45 ימים מהמועד אותו ציינת, היום האחרון להגשת תגובה חל היום. במניין הימים נספרים ימי שישי ושבת. 

מציע שתבדוק בסוף היום הרם הוגשה תגובה. ייתכן שהמשיבה הגישה בקשה להארכת מועד להגשת תגובתה. 

שלום רב, 

ברכישת דירה מקבלן מחיר הדירה כולל מע"מ. בדר"כ בחוזה רכישה מקבלן קיים מנגנון של תשלום הפרשי הצמדה למדד תשומות בנייה. הפרשי ההצמדה מתווספים לקרן (מחיר הדירה כולל מע"מ). מנתוני השאלה עולה כי אין מקום לגבות שוב מע"מ על רכיב ההצמדה למדד. 

שלום רב,

משאלתך אני מניח שאתה מתכוון למס רכישה וללא למס שבח. 

ככלל, שיעור מס רכישה בקניית חנייה הינו 6%. ככל שמחיר הדירה בחוזה הרכישה המקורי כולל חנייה ובסמוך לרכישה בוצעה החלפת חנייה בתמורה לתוספת תשלום, ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה ולהוסיף את הסך הנקוב (220,000 ש"ח) למחיר הדירה אשר דווח במועד רכישת הדירה. יש לבדוק מול עוה"ד של הקבלן אשר טיפל בדיווח לרשויות המס מדוע הוגש דיווח נפרד עבור החנייה. יש לבחון כמובן את הזמן שחלף בין מועד חתימת חוזה הרכישה לבין מועד רכישת החנייה החלופית. 

שלום רב, 

משאלתך אני מבין כי חוזה השכירות תקף וברצונך לפנות את השוכרים ולמכור את הדירה. 

ככל שאין הוראה חוזית בחוזה השכירות, לפיה במקרה של מכירת הדירה על השוכרים לפנות את המושכר, ותעשי כן את עלולה להימצא במצב של הפרת החוזה כלפי השוכרים ועל כן הייתי מציע לפנות אל השוכרים ולקבל את הסכמתם, או לחלופין להסכים על פיצוי מסוים במידה ועלייך לפנותם לפני תום תקופת השכירות. 

שלום רב, 

לצורך רישום צו מניעה יש להגיש ללשכת רישום המקרקעין החלטה מקורית של ביהמ"ש המוסמך המורה על רישום הצו. לא מדובר ברישום הערת אזהרה ועל כן טופס בקשה לרישום הערת אזהרה אינו מתאים במקרה דנן. 

שלום רב, 

ההוצאות הצפויות בדר"כ בהליך רישום בית משותף הן עבור עלות שכ"ט מודד/ אדריכל, תשריט בית משותף והוצאות בעלי מקצוע נוספים ככל שנדרש. ההוצאות משתנות בהתאם למורכבות ההליך ומס' הדיירים הנושאים בהוצאות הליך הרישום. יש לברר מול עוה"ד המטפל בהליך רישום הבית המשותף מהן ההוצאות הצפויות עבור כל דייר. 

שלום רב,

מבחינת רשויות המס, ככל שלעסקה יש שני צדדים שחותמים ומסכימים, כך לביטול עסקה יש צורך חתימת שני הצדדים על הסכמתם לביטול העסקה.

במקרה שתיארת יש צורך לפנות לבית המשפט שיחייב את הצד שני לחתום על תצהירי הביטול.

שלום רב,

ככל שהדירה אינה דירתכם היחידה יחול תשלום מס שבח.

כמובן שיש לבדוק האם יחולו היטליי השבחה בעת מכירת הדירה.

שלום רב,

מתארגנים ופונים לבית המשפט בבקשת סעד מתאים.

שלום רב,

יש לבצע את הבירור במינהל האזרחי באיו"ש.

בדרך כלל, ניתן למצוא את התשובה בחוזה החכירה המקורי.

היוון הוא תשלום מראש עבור כל תקופת חכירה הנוספת ובמקרה שתיארתם מתבצע למינהל האזרחי ולא לרשות מקרקעי ישראל.

שלום רב, 

ככל שהקרקעות באזור מגוריך רשומות בלשכת רישום המקרקעין, ניתן להנפיק נסחי טאבו ולראות מיהם בעלי הזכויות בקרקע. 

ככל שהבעלים הרשומים הינם מדינת ישראל, קק"ל וכדומה אזי מרשם בעלי הזכויות מתנהל אצל רשות מקרקעי ישראל. 

שלום דוד,

באתר העיריה מפורטות העילות לביטול ואחת מהן היא שצו ההריסה הוא מלפני שנת 1970והבעלים שעליו הוצא הצו כבר מכר את הנכס. זאת העילה שלך לבקשה.

https://www.tel-aviv.gov.il/Residents/Construction/Pages/ExtraServices.aspx
מאחר שכתבת שלא מדובר בחריגת בניה יתכן שהיתה חריגה ותוקנה. בכל מקרה כדאי לברר מה עילת הצו.

אילנית שלום,

שאלה טובה :).

לצערי, אין כאן תשובה חד משמעית.

מבחינת רשויות המס, ככל והדירה שיש לשניכם היא דירת המגורים שלכם ומתנהל שם משק בית משותף או שדמי השכירות שמתקבלים בגין הדירה נכנסים ישירות לחשבון הבנק המשותף שלכם, אזי רשויות המס יסווגו את הדירה הנרכשת ע"י בן זוגך כדירת נוספת החייבת במס רכישה של דירה שנייה (8%), אפילו שבן זוגך רשום כבעלי 20% מהזכויות בדירה.

יש לציין שרשויות המס דורשות זאת אפילו במקרים שלבן זוג אין בכלל זכויות הרשומות על שמו.

אם התכוונת לכך שהסכם הזכויות שחתמתם בניכם הוא הסכם ממון, אזי צריך להוכיח שמתקיימת הפרדה רכושית מלאה בהתאם להסכם הממון (אשר היה צריך להיחתם בפני בית משפט) וככל שאתם גרים בדירה הזו, יהיה קשה מאוד להוכיח הפרדה כזו. 

שלום רב,

על פי הוראות חוק המכר (דירות), מנגנון הפיצוי במקרה של איחור במסירה הינו כפי שפירטת, וללא צורך בהוכחת נזק. יחד עם זאת לא ניתן לבטל את ההסכם בהיעדר הוראה חוזית מפורשת בהסכם הרכישה לפיה בחלוף תקופה מסוימת ניתן לבטל את הסכם הרכישה. 

כל שמדובר באיחור לא סביר בהתחשב בנסיבות, ייתכן שבמסגרת הליך משפטי יורה בית המשפט על ביטולו של ההסכם. 

שלום רב,

ככל שהמוריש היה זכאי לפטור ממס שבח במועד פטירתו (כלומר מדובר בדירתו היחידה של המוריש בעת פטירתו), אזי היורשים יוכלו למכור את הדירה בפטור ממס שבח עד לגובה תקרת הפטור. 

במידה והיורשים אינם זכאים לפטור הנ"ל, יחול עליהם מס שבח גם כשמדובר במכירת חלק קטן בדירה.

שלום רב,

מובן שכדאי מאוד לברר את הסיבה לשוני ברישום. ככל שמדובר בטעות סופר וניתן להוכיח מי הבעלים ניתן לתקן את הרישום בתוך זמן קצר יחסית ובמקרה כזה לדחות במעט את מועד החתימה על החוזה. אפשרות אחרת היא לחתום על חוזה מותנה שיתבטל אם הרישום בטאבו לא יתוקן תוך פרק זמן קצוב. במקרה כזה יופקד התשלום הראשון בנאמנות.

הדרישה לשלם שר דירה עד למועד סיום התשלומים היא דרישה מוצדקת ומקובלת. הדירה איננה עוברת לרשותך עד שתסיימי את התשלומים בגין רכישתה.

שלום נעמה,

אופן הרישום מגדיר את זכויותיו הקניניות של כל אחד מבני הזוג בדירה.

במקרה של פירוק שיתוף (ואין רלוונטיות לילדים בהקשר זה) האשה תהיה זכאית ל 20% והגבר ל 80%.

במקרה של פטירה ישאר חלקו של כל בן זוג ברשות וככל שיהיה זכאי לחלק מעזבונו של בן הזוג האחר יתווסף חלק זה על מה שכבר יש לו.

מחלה אינה משפיעה על זכויות קנייניות.

שלום דוד,

שאלתך דורשת בירור עובדתי ורצוי לפנות ליעוץ משפטי פרטני.

כעקרון יכולות להיות טעויות רישום. טעויות ברישום שטח חלקה הן נדירות, ויש להוכיחן באמצעות מפת מדידה.

סביר יותר שסימון החלוקה בשטח איננו מדוייק או שקיימות עובדות אחרות המשנות את אופן החישוב/מדידה. 

שלום ורדינה,

רישום בית משותף הוא הליך מורכב ועלול להמשך מספר שנים, בעיקר אם נדרשת פרצלציה (חלוקה למגרשים/חלקות בשונה מהמצב הרישומי הקיים).

שלום מיכל,

השכן לא רשאי לבצע את הפעולות הללו בלי הסכמתכם ובלא רשותכם.

זכותכם לדרוש השבת המצב לקדמותו ולתבוע את השכן ככל שנגרמו לכם נזקים ממעשיו.

שלום אביתר,

אם אתה גר עם אביך בפועל במשך 20 שנה רצופות יתכן שתהיה זכאי להיות דייר ממשיך בדירה ולקבל את זכויותיו של אביך אחרי 120.

אם אינך גר עם אביך בפועל ותכנס לגור ביחד עמו עכשיו בהסכמתו, לאחר פטירתו תהיה זכאי להיות דייר ממשיך רק אם קיימת לך ולמשפחתך זכות לקבל דירה בדיור הציבורי.