פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מס רכישה
הפחתת מס הרכישה
נושא הפחתת מס הרכישה טרם עבר קריאה שניה ושלישית במליאת הכנסת (נכון למועד כתיבת שורות אלו)
תיקון צו רישום
תיקון צו בית משותף
שלום, צורי
בעיקרון חוק המקרקעין מגדיר את הזכויות הנוגעות לבתים משותפים.
בין היתר מתואר התקנון ותפקידו וישנו תקנון מצוי, המשמש כברירת מחדל במקרים בהם אין תקנון אחר ("תקנון מוסכם").
תקנות המקרקעין (ניהול ורישום) קובעות כיצד לבצע את הרישום במובן הטכני.
בין היתר הן מסדירות את צו הבית המשותף, אשר מושפע מהתקנון ומשפיע עליו, שכן מדובר במסמכים המהווים יחדיו (עם תשריט הבניין) את מסמכי הבית המשותף לצרכי רישומו בפנקסי המקרקעין.
הרישום בפנקסי המקרקעין מבטא את הזכויות, שכן רישום במקרקעין מוסדרים מהווה ראיה חותכת לזכויות. לכן במקרים של פגיעה בזכויות קנייניות יש חשיבות רבה לתיקון צו הבית המשותף, שיהיה תואם לזכויות המגיעות לבעליהן. בית המשפט מוסמך, בנסיבות המתאימות, להורות על התיקון, כמו גם המפקח על המקרקעין, לפי העניין.
מקווה שהייתי לעזר
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צינור בית משותף
ולשאלתי: האם יש לי זכות חוקית להוסיף עקב כך אובדן הכנסות בתקופת השיפוץ.
לתשובתכם המהירה אודה מאוד.
בכבוד רב ובברכה
תיקון צינור בבית משותף
סעיפים יסודיים בחוזה שכירות
בסעיף חוזה שכירות מצוין שחלק מהסעיפים יסודיים. מה הבדל בכוח המשפטי בין סעיף יסודי ולא יסודי או מהן השלכות בין אם סעיף כן מוגדר כייסודי לבין אם לא?
תודה
אריק
הפרה יסודית
שלום אריק,
הפרה יסודית מקנה לצד הנפגע זכות ביטול מיידית של ההסכם.
במקרה של הפרת סעיף אחר יש לתת למפר ארכה לתקן את ההפרה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שוכר לפי חוק הגנת הדייר
שוכר מוגן ותמ"א 38
שלום ערן,
נא הפנה שאלתך לפורום תמ"א 38 באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אופציה בחוזה
אני רוצה לחזור לגור בבית. שתי שאלות:
1.מה האפשרויות שלי נוכח האופציות שהוכנסו לחוזה? האם אני חייבת לכבד את האופציות אם השוכר מעוניין בהן למרות שברצוני לשוב לבית?
2. אם התשובה לשאלה הראשונה היא כן, האם חייב לחדש את הסכם השכירות או שהוא פשוט ממשיך מתוקף ההסכם המקורי והאופציות שהוכנסו בו?
האם אופציה מחייבת את המשכיר גם אם הוא רוצה להיכנס ולגור בדירה?
שלום ניק,
לרוב סעיף אופציה נתון לבחירת השוכר, והמשכיר חייב לאפשר למשכיר לממש את האופציה ככל שהוא עומד בתנאים לכך. אין צורך בעריכת חוזה חדש, ניתן להסתפק בחוזה הקיים ובהודעת השוכר על רצונו במימוש האופציה. ניתן גם לערוך נספח מסודר.
יש לבחון את נוסח האופציה כדי לבחון אם גם בחוזה שלך זה המצב.
בנוסף בדקי אם יש סעיפים המקנים לך זכות לקצר את תקופת השכירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השתתפות בקונסטרוקציה עבור מרפסת
השתתפות בקונסטרוקציה עבור מרפסת
שלום רבקה,
על השכנים להשתתף בתשלום עבור אותם אלמנטים שישמשו אותם בבניית המרפסות שלהם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בטאבו הסכמות? שאלה מתוקנת
תיקון צו בית משותף
שלום רוני,
אם בנית על שטח שהיה מוצמד לדירתך ואם גם זכויות הבניה על אותו שטח הוצמדו לדירתך (בתקנון הבית המשותף) תוכל לבצע את תיקון הצו בלי חתימות השכנים. בכל מקרה אחר נדרשת הסכמה פוזיטיבית של בעלי הדירות.
בהעדר חתימות של השכנים אכן ניתן לפנות בהמרצת פתיחה לבית המשפט.
לא ניתן להעריך סיכויי תביעה כזו בלי להכיר את העובדות לאשורן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת חוזה שכירות
הפרת חוזה שכירות
שלום בני,
יש לבדוק את הוראות החוזה כדי להשיב לשאלה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חידוש חוזה שכירות
ביטול חוזה שכירות
שלום קטיה,
יש לראות אם קיימים בחוזה השכירות סעיפים המתיחסים לאפשרות לבטל את החוזה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה דרך מתווך
שלום, לפני כשנה ראיתי דירה דרך מתווך x, הדירה מצאה חן בעיני מאוד וביקרתי בה דרך אותו מתווך מספר פעמים, החלטנו לרדת מעניין הרכישה ולאחרונה , לאחר שנה חזרנו לעניין הקניה,מסתבר שהדירה הבלעדיות עי. משרד תיווך אחר y, האם אני מחויב לשלם למתווך הראשון? האם עצם העובדה שראיתי דרכו יכולה להפריע לי הקניה דרך המתווך השני? תודה רבה מראש
נא ראה תשובה לשאלה זהה קודמת לשלך
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה תשלום למתווך
לפני כשנה ראיתי דירה דרך מתווך x,
הדירה מצאה חן בעיני מאוד וביקרתי בה דרך אותו מתווך מספר פעמים,
החלטנו לרדת מעניין הרכישה ולאחרונה , לאחר שנה חזרנו לעניין הקניה,מסתבר שהדירה הבלעדיות עי. משרד תיווך אחר y,
האם אני מחויב לשלם למתווך הראשון?
האם עצם העובדה שראיתי דרכו יכולה להפריע לי הקניה דרך המתווך השני?
תודה רבה מראש.
רכישת דירה תשלום למתווך
שלום יריב,
מתווך זכאי לתשלום אם היה הגורם היעיל להתקשרות בחוזה. מדבריך עולה, כי המתווך הראשון לא הועיל לרכישה באותו מועד ואם איננו מעורב כלל בעסקה כיום יתכן שלא יהיה זכאי לשכר טרחה. כדאי לקבל יעוץ משפטי פרטני לאחר בדיקת הסכם ההתקשרות עם המתווך הראשון.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון צו בית משותף
תיקון צו בית משותף
שלום יורי,
אם בנית על שטח שהיה מוצמד לדירתך ואם גם זכויות הבניה על אותו שטח הוצמדו לדירתך (בתקנון הבית המשותף) תוכל לבצע את תיקון הצו בלי חתימות השכנים. בכל מקרה אחר נדרשת הסכמת בעלי הדירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיון בבית משפט
יצוג בבית משפט
שלום איתי,
ככלל, אין חובת יצוג ע"י עו"ד וכל אדם רשאי להופיע בעצמו בבית המשפט.
יחד עם זאת, יש יתרון להעלאת הטיעונים בפני בית המשפט באופן ובשפה המקובלים עליו והמוכרים לו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצויי פיטורים על ידי שוכר דירה
אני שוכר חדש בבניין, ובחוזה שלי כתוב שאני צריך לשלום את ״מיסי ועד הבית (מיסים שוטפים)״
להבנתי פיצויים של עובד עבור העשור האחרון הם אולי תשלומים שוטפים אך לא של השנה בה אני שוכר את הדירה (מלבד מספר החודשים שכן חופפים לתקופת שכירותי). האם זוהי חובתי לשלם את התשלום הנוסף אותו הוועד גובה עבור הפיצויים או שמא זה באחריות בעלי הדירה?
השתתפות בהוצאות פיצויי פיטורים של עובד בבית משותף
שלום יורי,
על פי חוק עליך לשאת בתשלום הוצאות שוטפות לתחזוקת הבניין במהלך תקופת השכירות.
ככל שפיצויי הפיטורין מתיחסים ברובם לתקופה שקדמה לתקופת השכירות תוכל לטעון בפני בעל הדירה כי לא חלה עליך חובה לשלמם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
על מי האחריות לנזק הנגרם ע"י עצים בשטח שהופקע
ההפקעה לצורכי ציבור אושרה ע"י הועדה המחוזית ב1982 אבל מעולם לא בוצעה בפועל. אני רואה במגרשים שכנים שכאשר הם מבקשים היתר ל"פינוי בנוי" העירייה אכן מיישמת את ההפקעה.
על השטח שהופקע גדלים שני עצי פיקוס ענקיים ששורשיהם פלשו למגרש של השכנים וגרמו לנזק בתשתיות. כעת השכנים תובעים אותנו על הנזק . פנינו לעירייה כדי להבין מי נושא באחריות לשטח שהופקע . עיריית כ"ס מתחמקת ממתן תשובות. אודה על עזרתכם.
על מי האחריות לנזק הנגרם ע"י עצים בשטח שהופקע
שלום שירה,
לא ברור מהשאלה, האם העצים מהווים חלק מגינת הבית המשותף. ככל שהנכם המחזיקים בפועל בשטח שהופקע, נראה שאתם אחראים לתחזוקת העצים ולנזקים שנגרמים מהם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום קרקע מהתקופה העותומאנית
רישום קרקע מהתקופה העותומאנית
שלום סימון,
החוק העותמני איננו נוהג במדינת ישראל ומענה לשאלה יצריך משאבים מעבר למענה בפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקדמת מסירה של דירה מהקבלן
הקדמת מסירה של דירה מהקבלן
שלום מיכאל,
במרבית חוזי הרכישה יש הוראות הנוגעות להקדמת מועד המסירה. יש לבחון הוראות אלה בחוזה עליו חתמת ולנהוג לפיהן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מצלמות אבטחה בבניין משותף
לאחרונה הותקנו בבנין בו אני גר, מצלמות מעקב הפזורות ברחבי הבניין, זאת ע"מ לשמור על הבנין.
מי שכרגע מפעיל ועובד עם אותם מצלמות הוא ועד הבית.
לאחרונה ביקשתי גישה אל מצלמות אלו מתוך דאגה משותפת לבנין בו אני גר.
עד נכון להיום ועד הבית מתעלם מבקשותי להתחבר למצלמות אלו.
המצלמות האלו נקנו ושולמו מכספי הועד- כסף שכולנו משמלמים מידי חודש לאחזקת הבנין.
האם יש סיבה חוקית לועד הבית לסרב לתת לי גישה למצלמות אלו?
מצלמות אבטחה בבניין משותף
שלום רון,
אם קיימת סיבה אולי היא לא מתחום דיני המקרקעין, אולי מטעמי הגנת הפרטיות.
יש לבחון גם את ההחלטה מכוחה הוצבו המצלמות, אולי שם נקבעו תנאי הצפיה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רטיבות בתקרה כתוצאה מנזילה בדירה שמעל
הייתה לי בעייה בצנרת במטבח וכתוצאה מכך נגרמו נזקי רטיבות בתקרה של הדייר שמתחתי.
תיקנתי את הבעיה והבטחתי לדייר שלאחר שהתקרה בדירתו תתייבש אביא איש מקצוע מטמי ואתקן על חשבוני את הליקוי בתקרה.
אך למרבה הפליאה קיבלתי מכתב התראה כי ברצונו של הדייר שמתחתי להביא איש מקצוע מטעמו וכי כתוצאה מהנזילה נגרמו לו נזקים של אויבות בתקרה ובארונות המטבח והשיש ולכן תיקון הנזק עומד על סך 18,000 שח.
אציין כי למכתב ההתראה לא צורפה כל חוות דעת מקצועית לביסוס טענתו.
מה הם הזכויות העומדות בפני
האם יש לדייר זכות להתעקש על איש מקצוע מטעמו?
האם יש לי זכות לדרוש ממנו לחוות דעת מקצועית לביסוס טענתו?
ברצוני להשיב למכתב ההתראה בצורה עניינית ואשמח לקבל טיפים בעניין.
אקדים תודה
רטיבות בתקרה כתוצאה מנזילה בדירה שמעל
שלום אילה,
מאחר שמדובר בתיקון בתוך דירתו רשאי השכן לבצעו באמצעות איש מקצוע עליו הוא סומך ובלבד שהוצאות התיקון יהיו סבירות.
את רשאית לקבל הצעת מחיר/חוות דעת מטעמך כדי שתדעי אם דרישות השכן סבירות או מופרזות.
קחי בחשבון שככל שלא תגיעו להסכמות העניין יתברר בסופו של יום בבית המשפט, על ההוצאות הכרוכות בכך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחיר למשתכן
"רכשתי דירה במחיר למשתכן, בשל הקורונה אני לא עומד בהחזרי המשכנתא"
שלום סימון,
קיימת אפשרות לפנות לוועדת חריגים של משרד השיכון בבקשה לאשר את מכירת הבית עקב הנסיבות שתארת.
שים לב שאם תמכור את הדירה במהלך הבניה (ואף במהלך 18 החודשים לאחר סיום הבניה) תדרש לשלם מס שבח ככל שיהיה לך רווח במכירה ולא תהיה זכאי לקבל פטור ממס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכוש פרטי שנמצא בשטח משותף
דוגמאות:
ריהוט גן שמוצב בגינה.
תיבות דואר פרטיות צמודות לקיר מעטפת משותף
מתקנים לתליית אדניות על קיר חיצוני ?
שאלתי התעוררה, אחרי ששכן, שיורד לחיי כבר 7 שנים ויותר, הסיג גבול, פלש למדרגות שלי, ניסר מתקן לאדנית וסילק אותו מהמקום בו היה בקיר חיצוני מאז אוקטובר 1986.
אני טוען שיש כאן הסגת גבול (לא יכול היה לחבל ללא עליה על מדרגות חיצוניות פרטיות), חבלה ברכוש במזיד (ניסור מחזיק האדנית, כך שגם לו מצאתי אותו במקרה לא יכולתי להתקינו חזרה) וגניבה (שכן אותו מחזיק כבר איננו ברשותי).
האם אני צודק ?
רכוש פרטי שנמצא בשטח משותף
שלום עזרא,
המקרה שתיארת שונה מהאמור בשאלה, שכן הוא מערב הסגת גבול.
העובדה שרכוש פרטי מצוי בשטח משותף מקנה לשאר הדיירים זכות לדרוש את הסרת הרכוש הפרטי מהשטח המשותף, אך איננה מקנה זכות לעשיית דין עצמית או לגרימת נזק לאותו רכוש.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קנית דירה ממושכנת ע"י הקבלן
אני עומד לקנות דירה חדשה שנבנתה במסגרת תמ"א 38 פינוי ובינוי כאשר הוצאתי את נסח הטאבו דרך האינטרנט, התברר לי שהקבלן קיבל משכנתא על כל הבניין מבנק לאומי המוכרים סיפרו לי שרק לאחר שנתיים תירשם הדירה בטאבו.
אני חושש מסיכונים, מה כדאי לעשות במקרה שכזה ?
בתודה מראש
יחזקאל
קנית דירה ממושכנת ע"י הקבלן
שלום רב,
כדאי לפנות לעו"ד לבדיקת כל המסמכים הרלוונטיים והתיעצות בנוגע לסיכונים הקיימים ברכישת הדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם עצים הנטועים בחצר משותפת הם בבעלות כל השכנים?
האם עצים הנטועים בחצר משותפת הם בבעלות כל השכנים?
שלום רחל,
על פי חוק כוללת הבעלות במקרקעין גם את כל הבנוי והנטוע עליהם.
לפיכך העצים הנטועים בחצר המשותפת מהווים רכוש משותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוקף הערת אזהרה בטאבו
נרשמה לי הערת אזהרה בטאבו מתוקף צו קיום צוואה. אם אמכור את הנכס כדי להבטיח את קיומי הכלכלי בעתיד, האם ההערה תתבטל? תודה.
תוקף הערת אזהרה בטאבו
שלום דבורה,
לא ברור משאלתך מה אמורה הערת האזהרה להבטיח ולכן לא ניתן להשיב לשאלה.
יתכן שהערת האזהרה באה להבטיח זכויות של יורשים עתידיים על פי הצוואה ולכן יתכן שתמנע ממך את האפשרות למכור את הדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
