פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מס שבח במכירה
באחת אני מתגורר ובשנייה אני משכיר .שווין הכולל כשלוש וחצי מיליון . ידוע לי שעל הראשונה יחול מס שבח . האם גם על מכירת השנייה יחול מס שבח ?
מס שבח במכירת שתי דירות
שלום ספיר,
אם הדירה השניה תהיה בעת המכירה דירתך היחידה, ותהיה ברשותך למעלה מ 18 חודשים ותעני לשאר תנאי קבלת הפטור (תושב ישראל, דירה מזכה ששמשה בעיקרה למגורים, לא מכרת דירה בפטור ב 18 החודשים שיקדמו למכירה) תוכל לקבל פטור ממס שבח במכירת הדירה השניה.
אם שווי 2 הדירות אינו עולה על 3,303,000 ש"ח יתכן שניתן יהיה לקבל פטור חלקי ממס שבח גם במכירת הדירה הראשונה.
כדאי לפנות ליעוץ משפטי כדי לתכנן את מכירת הדירות באופן שיחסוך במיסוי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דוח מהנדס בדיקה
איך אני צריך לפנות לקבלן ?
תוך כמה זמן יש לדרוש ממנו לתקן את הלקויים שחלף שנה מהכניסה לבית ומאז תיקן רק סדקים
דוח מהנדס בדיקה
שלום שחר,
עליך לפנות לקבלן בכתב ולצרף את הדו"ח הכתוב. יש לעיין בחוזה הרכישה ולבדוק האם נדרש משלוח בדואר רשום, ובל מקרה כדאי לשלוח באופן כזה שיהיה לך תיעוד של קבלת המסמך ע"י הקבלן (דואר רשום/שליח/מייל שקבלת אישור שהתקבל וכו').
כדאי לדרוש תיקון מיידי של הליקויים, בוודאי אם חלפה שנה ממועד המסירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שימוש בנכס לטיפול בילדים
גננת במקצועי, מעוניינת לשכור דירת מגורים, ובדירה לטפל בעשרה תינוקות בערך ( דגש על תינוקות ולא ילדים בוגרים),
מעבר לעדכון וקבלת אישור מבעל הדירה, האם יש לי חובות נוספים ? כלפי הרשויות ? כלפי השכנים ?
שימוש בדירת מגורים להפעלת פעוטון
ספיר שלום,
הפעלת פעוטון כעסק דורשת מס' אישורים ביניהם גם אישור העירייה ומחלקת רישוי עסקים, משרד הבריאות וכו'. מומלץ לבדוק את דרישות הרשויות השונות וכל ההיבטים המשפטיים/ ביטוחיים הכרוכים בהפעלת פעוטון.
בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה לנכה במכירת דירה
יש לציין כי גרנו במשך כל אותה תקופה בדירה ( כולל היום שאני עדיין בדירה ) .
שיעור מס רכישה עבור נכה
יורם שלום,
מס רכישה בשיעור 0.5% הינה הטבה הניתנת פעמיים לנכה עבור רכישת דירה או קרקע לבניית בית מגורים ובלבד והנכס ישמש למגוריו של הנכה.
במכירת הנכס יש לבדוק חבות במס שבח. לא תתבקש לשלם את הפרשי מס הרכישה הואיל ובמועד הרכישה ההטבה הוקנתה לך במסגרת החוק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עכברים בדיקה הרעת תנאים
למה אני צריכה לחיות בפחד שיש חי עברים בבית שיעבירו לי מחלות או שיאכלו לי מהאוכל , נתפסו גר שני עכברים בבית , ומסתבר שיש עוד עכבר שכנראה חי איתי כבר חודש! אני לא מוכנה לחיות בדיקה כזו יותר והייתי רוצה להפר את החוזה ולצאת , האם אני מחוייבת בתשלום של חודש לפי החוזה ? או שאני יכולה להפר את החוזה בגלל הרעת התנאים האלו?
הפרת חוזה שכירות בשל הרעת תנאים בדירה
שלום רב,
יש לבדוק את הוראות חוזה השכירות עליו חתמת. ככל שלטעמך בעל הדירה אינו מקיים את חובותיו על פי הוראות חוזה השכירות עלייך להתריע בפניו כי ככל שלא יטפל בבעיה, ברצונך להפסיק את יחסי השכירות ולעזוב את הדירה. כמובן בעל הדירה יוכל לטעון כי הפרת חוזה וברצונו לדרוש את הסעדים המוקנים לו במסגרת החוזה בגין ההפרה. מומלץ להתייעץ עם עו"ד בטרם נקיטה בצעדים חד צדדיים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גובה מס רכישה
בארנונה הוא מופיע כדירת מגורים (אך אני יודע שאין לזה השפעה מיסויית)
האם מס הרכישה נקבע ע"פ סוג הנכס בהיתר או בטאבו?
ומה הגובה של מס הרכישה למחסן?
האם מס רכישה ברכישת מחסן וברכישת דירה זהים?
רז שלום,
יש להפריד בין הרישום לטאבו לפי השימוש בפועל. לא ברור משאלתך כיצד הנכס רשום בהיתר כמחסן ובטאבו כדירה. ככלל מס הרכישה נקבע על פי מבחן השימוש ולא דווקא על פי הרישום. מס רכישה עבור מחסן הינו בשיעור של 6% מתמורת הנכס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מי משלם היטל השבחה בפינוי בינוי?
אני מנסה לברר ולהבין בעצם מי אמור לשלם היטל השבחה וכל מס אחר אם קיים בפרוייקט של פינוי בינוי או תמ"א 38 מהסוג שבו הורסים ובונים מחדש.
אני שואל כי סבתא שלי בת 78 חיה בדירה שלה כבר 50 שנה
באיזור ישן מאוד עם בנייני רכבת, הדירה של בת 2 חדרים, בקושי 35 מטר
ושלושת הבנייני רכבת באיזור שלה הוכנסו לתוך תוכנית שקיבלה אישור לפינוי בינוי
אני לא יודע מה זה אומר מבחינה עתידית, אולי זה יקרה בעוד שנה ואולי בעוד עשור
אבל השאלה החשובה - האם סבתא שלי תידרש לשלם איזה שהוא סכום לטובת היטל השבחה או מס שבח או כל דבר אחר שאין לי מושג בו?
היא מודאגת כי לא ברור לה מאיפה היא תביא סכומים כמו היטל השבחה
כי הבנו שהדירה שלה אמורה אחרי הבינוי מחדש לקבל ממ"ד ומרפסת חדשה ובכלל הגדלה של השטח.
מה בדרך כלל קורה במקרים כאלה?
על מי חל תשלום היטל השבחה בפרויקט פינוי בינוי
ערן שלום,
לצורך מענה לשאלתךיש צורך בפרטים נוספים. ככלל במסגרת הסכמי פינוי בינוי היזם לוקח על עצמו את תשלום היטל ההשבחה עבור הדיירים, כחלק מתמריץ שניתן לדיירים לצורך התקשרות בעסקת פינוי בינוי, אם כי הדבר תלוי בתמורות שמקבלים הדיירים ובהסכמות אליהם הגיעו עם היזם. לאחרונה התקבלה החלטה בועדת ערר לפי היטל השבחה בפרויקט מסוים יחול על הדיירים, וככל הנראה הדיון בסוגיה יגיעו שוב לפתחו של בית המשפט.
עם קבלת תמונה יותר מפורטת לגבי דירת סבתך, אנא הפנה שאלתך לפורום תמ"א 38 והתחדשות עירונית באתרנו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רעידות בגלל כרמילית
בשנים 1955-1960 נבנה בחיפה כרמילית ובזמן הפיצוצים שהם עשו שם הבית זז ונהיה סדקים בקירות עד שזה מגיע לתזוזה של הקיר בתוך הבית.
גם בזמן שהכרמילית נוסעת יש רעידות שאנחנו מרגישים אותם.
זה לא רק בדירה שלי אלה בכל הבלוק ככה 24 דירות.
יש מה לעשות בנידון?
הכרמלית גרמה לנשקים בדירות - מה עושים
יבגני שלום,
אנא הפנה שאלתך לפורום נזיקין לצורך קבלת תשובה מפורטת בנושא מפגעים לדירות כתוצאה מבניית הכרמלית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת קרקע פרטית
פרסמתי מודעות מכירה במס' אתרים רלוונטיים ( גם לפני "הקורונה") אך ללא הצלחה (כמעט אפס פניות)
שאלתי היא: בנוסף לליווי המשפטי המקובל, האם יש ביכולתם של עו"ד מקרקעין אמצעים ספציפיים נוספים (כמו לקוחות מתעניינים למשל) שיכולים לסייע במכירה של קרקע?
תודה
מכירת קרקע חקלאית פרטית
מאיה שלום,
ייתכן מאוד שחלק מעורכי הדין העוסקים במקרקעין יכולים לסייע לך באיתור לקוחות פוטנציאליים לרכישת הקרקע שבבעלותך.
מוזמנת להעביר לדואר אלקטרוני של משרדנו פרטים אודות הקרקע ונבדוק כיצד ניתן לסייע.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה על הצבת קרוואן
(הנחלה כמובן על שמי,אני חבר באגודה שיתופית)
הצבת קרוואן בשטח חקלאי
שי שלום,
הצבת קרוואן בשטח חקלאי עלולה להוות שימוש בקרקע שלא למטרה חקלאית, קרי שימוש חורג.
אנא הפנה שאלתך לפורום תכנון ובניה לצורך קבלת תשובה מפורטת בדבר שימוש חורג בקרקע חקלאית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מקום הגשת תביעה על שיפוצים חיצוניים בבית משותף ללא
סמכות שיפוט שיפוץ ללא היתר בבית משותף
גיל שלום,
אנא הפנה שאלתך לפורום תכנון ובניה באתרנו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה דחופה
"מר x ת.ז. נציג בעל הדירה מר y ת.ז."
האם זה תקין? והאם המשמעות המשפטית היא שבעל הדירה משכיר את הדירה, למרות שכתוב שנציג בעל הדירה משכיר?
תודה רבה
מי הצדדים המתקשרים בחוזה שכירות
נועה שלום,
משכיר הדירה אמור להיות בעליה או מי שסכאי להירשם כבעליה. אין מניעה להגדיר את בעל הנכס כ"משכיר" אולם חתימתו על חודה השכירות תתבצע באמצעות נציגו עפ"י ייפוי כוח שקיבל מהבעלים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החזר דירה שניה
היי
לפני כשנה וחצי רכשתי דירה שניה בבאר שבע,
שילמתי מס רכישה, לפני מספר מכרתי אותה, נותרתי עם דירה אחת, האם ניתן לדרוש החזר
החזר מס רכישה ששולם
לירן שלום,
ככל שבמועד רכישת הדירה בב"ש היית בעלים של דירה נוספת, שילמת מס רכישה לפי מדרגות של דירה נוספת. אם מכרת אותה לאחר מכן לא תהיה זכאי להחזר. שיעור המס נקבע על פי מס' הדירות אשר ברשותך במועד הרכישה ולא לאחר מכן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכן משותף
שכן בקומת קרקע בנה חומה ומדרגות מהדירה וגן, הכל בשטח המשותף שח הבניין.
האם מותר לדיירים לפנות ולהרוס מה שבנה בלי אזהרה? או שצריך הליכים משפטיים?
תודה
סילוק יד מרכוש משותף
שלום גידי,
סעד עצמי מותר רק במהלך 30 הימים הראשונים לפלישה ואיננו מומלץ.
עליכם לפנות בהליך משפטי לסילוק ידו של השכן הפולש מן הרכוש המשותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בטאבו
רישום חכירה בטאבו
שלום מיכל,
שטרות תקפים לרישום בטאבו רק שנה מיום חתימתם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פעילות מבנה ציבורי בדירה פרטית
האם הסבת דירת שכנים, המושכרת לבית כנסת וישיבה הינה חוקית? השוכרים והמשכיר ביודעין מפעילים במקום ישיבה והדירה היא פרטית כלומר מיועדת למגורים של משפחה ואדם פרטיים הבית אינו פרטי. יש בו גם חצר שבה מסתובבים כאילו זו חצר בית כנסת, עשרות ומאות תלמידי ישיבה. למותר לציין, כי זה מהווה מטרד גדול ביותר, ומפריע למנוחתנו כשהחלון שלנו פונה בדיוק לחצר והגינה המדוברות. הזמנת משטרה לא סייעה בדבר, ולא פתרה הם מלגלגים וצוחקים על המשטרה.
האם זהו נחשב מבנה ציבור ולכן זה בלתי חוקי? אם אכן זה לא חוקי, כיצד ניתן לפעול בעניין באופן אנונימי? כי אין לנו רצון להיחשף. מדובר בבעלים בעייתי שמסרב לשתף פעולה בכל דרך, ומתעלם מכל הפניות אליו בזלזול ותוך הכפשות כנגד המתלוננים והפצת לשון הרע כנגדם.
בתודה מראש.
סעיפע החוק שהופרו
בתודה מראש
ירושה של שתי דירות
החלטנו לרשום כל דירה על שם אחד מאיתנו ועשינו שמאות וההפרש בין הדירות יועבר בינינו (מי שעל שמו תרשם הדירה היקרה יותר, יעביר מחצית ההפרש לאחיו).
נמסר לי כי דירה בירושה יש לה "זכויות" שחבל לאבד. אשמח לדעת איזה זכויות ואיך אפשר לנצל אותן?
אציין כי הדירה שתרשם על שמי תושכר, ואילו בכוונת אחי למכור את הדירה שתרשם על שמו.
בסיטואציה מסויימת, ייתכן כי ארכוש מאחי את הדירה שעל שמו, אלא שאין לי מלוא הסכום לכך. אבל נניח שהיה - איך מנצלים את יתרונות הדירות הללו בהיותן דירות מירושה?
ירושת 2 דירות
שלום אילן,
מאחר שלאביך היתה יותר מדירה אחת לא תוכלו להנות מפטור ממס במכירת הדירות שירשתם אלא אם כן יש לכם פטור אישי (למשל - אם זו דירתו היחידה של כל אחד מכם).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות ארוכת טווח
האם בשכירות ארוכה מאוד של דירה, למעלה מ 10 שנים, הדייר עלול לדרוש זכויות מסוימות מעבר לחוזה בטענה כלשהיא?
שכירות ארוכת טווח
שלום רן,
תנאי השכירות נקבעים על פי הסכם השכירות ואין תנאי המתווספים רק מכח חלוף השנים. חשוב להקפיד ולחתום על חוזה שכירות ולחדשו בכל סוף תקופה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעלית חיצונית בבניין
השתתפות בעלויות בניית מעלית
שלום הדס,
הדיירים צודקים בדרישתם. אי תשלום הצמדה שקול לקבלת מימון והחזרתו באופן חלקי שכן הצמדה באה לשמור על ערכו של הכסף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה נוספת
ובעיקר הייתי מעוניין לברר אודות הנקודה האחרונה, מה דינו של המעוניין להירשם במחיר למשתכן אך ברשותו נכס נוסף מלבד הדירה בה הוא חי
האם בעל יותר מדירה אחת יכול להשתתף במחיר למשתכן?
שלום רב,
אחד הקריטריונים לאפשרות להשתתף במכרזי מחיר למשתכן כמשפרי דיור הוא בעלות בדירת מגורים יחידה (אותה מתחייבים למכור לאחר הזכיה).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת קרקע חקלאית
חתמתי כמו גם שאר בעלי הזכות על הסכם ניהול פרוייקט לשינוי יעוד אצל יזם השקעות
במידה ואמכור את חלקי בגוש בין בעסקת נטו ו/או עסקת מכירה רגילה
מהוא מעמדו המשפטי של הקונה מול היזם
או שאין במכירה כל מחוייבות כל שהיא של הקונה
בתודה מראש
קרקע חקלאית
בהמשך לשאלתי במכירת קרקע חקלאית חל על המוכר מס שבח
טרם הושבחה הקרקע
שאלה-היות והקרקע טרם הושבחה אזיי אין השבחה ?
והאם בזמן המכירה הושבחה הקרקע על מי מוטל הטל השבחה
בתודה מראש
מכירת קרקע חקלאית
שלום חנוך,
יש לבדוק את הוראות ההסכם עם היזם והאם הן מתיחסות למקרה של העברת זכויות בקרקע או האם אתה מחוייב לגרום לחתימת הקונה על ההסכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות
השוכר נפטר
שלום ניר,
מאחר שקיים הליך הוצל"פ נגד השוכר שנפטר מוטב לפנות לקבלת הוראות במסגרת ההליך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם תיווך
בנספח כתובים פראי הדירה כתובת...
מה המשמעות של זה? שאם אני מוכר בעצמי את הדירה ומביא קונה אני צריך לשלם למתווך בכל מקרה?
התווך סידר אותי?
תודה
הסכם תיווך
שלום סמי,
קשה לתת פרשנות לסעיף אחד מתוך מסמך שלם.
אם לא מצויין בהסכם במפורש שניתנת למתווך בלעדיות - אין מדובר בבלעדיות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה בירושה עם חזקות נוספות
בנוסף יש לי מהעבר הרחוק 12.5% חזקה בדירה נוספת שקיבלתי בירושה.
ובנוסף יש לי דירה בבעלותי המלאה (100%)
האם אני אצטרך לשלם מס כלשהו אם נרצה למכור את הדירה שקיבלנו לאחרונה בירושה?
המנוח זכאי למכירת דירה מזכה אם היה בחיים, כיוון שזו הייתה דירתו היחידה.
תודה רבה
מכירת דירת ירושה כשלמוכר דירות נוספות
שלום צפריר,
לפי נתוני השאלה לא תהיה זכאי לפטור במכירת דירת הירושה אלא אם כן אתה צאצא או בן זוג של המוריש.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה שהיתה בשכירות
מכירת דירה שהושכרה
שלום צילי,
השכרת הדירה למגורים או תקופה בה הדירה לא היתה בשימוש איננה גורעת מהגדרתה כדירה מזכה לפטור.
עצם קבלת הפטור תלויה בנתוניך - האם זו דירתך היחידה, כמה זמן אתה מחזיק בה והאם מכרת דירה בפטור ב- 18 החודשים שקדמו למכירת דירה זו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
