פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
שלום רב, אני מתלבטת אם להתמחות במקרקעין
רונית שלום
18/11/07
אני סטודנטית למשפטים, ואולי לא שייך לפורום. אני מתלבטת אם להתמחות בתחום, אני יודעת שיש המון עורכי דין שנכשלים בתחום הזה כי יש בו הרבה טעויות וכאלה. אבל כולם אומרים שזה הכסף. רציתי לשאול עד כמה הייתם ממליצים להיכנס לתחום הזה היום, ואם נכון להתמחות בעוד כמה תחומים חוץ מזה. תודה רבה.
התמחות
עו"ד זהר ארד
מנהל
18/11/07
רונית שלום
זה אכן לא שייך לפורום.
אנא הפני את שאלתך לפורום המתאים ואני בטוח שתזכי למענה הולם.
בהצלחה בהתמחות!
זה אכן לא שייך לפורום.
אנא הפני את שאלתך לפורום המתאים ואני בטוח שתזכי למענה הולם.
בהצלחה בהתמחות!
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה
naorba
15/11/07
שלום רב, לפני כשנה מכרתי דירה שהייתה בבעלותי במשך שלוש וחצי שנים, במהלך תקופה זו השכרתי את הדירה למשך שנה וחצי, כפי שציינתי לפני כשנה במעמד מכירת הדירה המצאתי לקונה אישור מהעירייה על כך כי לא קייימים שום חובות בכל סוג שהוא על הדירה.
לפני שובעיים, פנה אליי הקונה וביקש שאמצי לו בשנית אישור לטאבו מעודכן, מכיוון שהעו"ד שלו לא ביצע בזמן את ההליך מול הטאבו, וכעת הוא מעוניין לבצע את ההליך הרישום בטאבו, אך בקשו ממנוט אישור מהעירייה מעודכן.
פניתי בשנית למח' הגבייה בעירייה על מנת להמציא את האישור המבוקש, אך כעת הפקידה במח' הגבייה ציינה כי קיים חוב של היטל השבחה על הדירה, וכי עליי לפרוע אותו וכל זמן שהחוב לא יוסדר לא אוכל לקבל את האישור המבוקש.
שאלתי אותה, הכיצד קיים חוב ?!! הרי כבר קיבלתי אישור כזה לפני שנה ולא היה שום חוב ?, אז איך פתאום צץ החוב?
היא השיבה כי היא חדשה בתפקיד והיא אינה יודעת כיצד הפקידה שלפניה הוא היתה עירנית לבעיה, וכי גם באישור שהונפק עבורי אז רשום טל"ח ולכן אין בעיה לדרוש כעת את החוב.
עו"ד יקר, להלן השאלות :
א. מי אמור לחוב בחוב זה ? אני או הקונה.
(נ.ב. ניסיתי לברר עם הפקידה בגין מה החוב, והיא ציינה כי הייתה תכנית מתאר באיזור בו ממוקמת הדירה)
ב. האם האישור שהונפק עבורי אז מהווה ראיה כי איני אמור לשאת בחוב של היטל השבחה ?
ג. בתחילת השאלה ציינתי את עניין השכרת הדירה, זאת מכיוון שהפקידה ציינה בשיחה כי ניתן לקבל פטור בגין חוב זה במידה ואני עונה על שני קרטריונים והם:
1. שטח הדירה הוא מתחת ל-140 מ"ר (על נתון זה אני עומד).
2. ושהדירה היתה בבעלותי והתגוררתי בה פיזית (לא בשכירות) לפחות במשך 4 שנים שקדמו למכירה. (בתנאי זה אני לא עומד לדברי הפקידה).
אודה על תשובתך המהירה לפנייתי.
לפני שובעיים, פנה אליי הקונה וביקש שאמצי לו בשנית אישור לטאבו מעודכן, מכיוון שהעו"ד שלו לא ביצע בזמן את ההליך מול הטאבו, וכעת הוא מעוניין לבצע את ההליך הרישום בטאבו, אך בקשו ממנוט אישור מהעירייה מעודכן.
פניתי בשנית למח' הגבייה בעירייה על מנת להמציא את האישור המבוקש, אך כעת הפקידה במח' הגבייה ציינה כי קיים חוב של היטל השבחה על הדירה, וכי עליי לפרוע אותו וכל זמן שהחוב לא יוסדר לא אוכל לקבל את האישור המבוקש.
שאלתי אותה, הכיצד קיים חוב ?!! הרי כבר קיבלתי אישור כזה לפני שנה ולא היה שום חוב ?, אז איך פתאום צץ החוב?
היא השיבה כי היא חדשה בתפקיד והיא אינה יודעת כיצד הפקידה שלפניה הוא היתה עירנית לבעיה, וכי גם באישור שהונפק עבורי אז רשום טל"ח ולכן אין בעיה לדרוש כעת את החוב.
עו"ד יקר, להלן השאלות :
א. מי אמור לחוב בחוב זה ? אני או הקונה.
(נ.ב. ניסיתי לברר עם הפקידה בגין מה החוב, והיא ציינה כי הייתה תכנית מתאר באיזור בו ממוקמת הדירה)
ב. האם האישור שהונפק עבורי אז מהווה ראיה כי איני אמור לשאת בחוב של היטל השבחה ?
ג. בתחילת השאלה ציינתי את עניין השכרת הדירה, זאת מכיוון שהפקידה ציינה בשיחה כי ניתן לקבל פטור בגין חוב זה במידה ואני עונה על שני קרטריונים והם:
1. שטח הדירה הוא מתחת ל-140 מ"ר (על נתון זה אני עומד).
2. ושהדירה היתה בבעלותי והתגוררתי בה פיזית (לא בשכירות) לפחות במשך 4 שנים שקדמו למכירה. (בתנאי זה אני לא עומד לדברי הפקידה).
אודה על תשובתך המהירה לפנייתי.
היטל השבחה
עו"ד זהר ארד
מנהל
15/11/07
שלום רב.
מיותר כמעט לציין שעליך לפנות באופן מיידי לעורך דין שייצג אותך במכירת הדירה.
בשביל לתת תשובה מדוייקת ככל הניתן לשאלתך, יש לבחון את הוראות הסכם המכר שערכתם וכן לבדוק אילו תוכניות עירוניות יוצרות חבות בהיטל השבחה (ואת מועד אישורן).
כעקרון, היטל השבחה חל על מוכר על פי דין. יחד עם זאת, בהסכמי מכר נהוג לקבוע כי היטל השבחה שמקורו בתוכניות שאושרו עד לחתימת ההסם יחול על מוכר הזכות, ואילו היטל השבחה בגין תוכניות שיאושרו לאחר חתימת ההסכם יחולו על רוכש הזכות.
לפיכך, את התשובות לשאלותך עליך לחפש בהסכם המכר ואצל עורך הדין שייצג אותך.
בהצלחה.
מיותר כמעט לציין שעליך לפנות באופן מיידי לעורך דין שייצג אותך במכירת הדירה.
בשביל לתת תשובה מדוייקת ככל הניתן לשאלתך, יש לבחון את הוראות הסכם המכר שערכתם וכן לבדוק אילו תוכניות עירוניות יוצרות חבות בהיטל השבחה (ואת מועד אישורן).
כעקרון, היטל השבחה חל על מוכר על פי דין. יחד עם זאת, בהסכמי מכר נהוג לקבוע כי היטל השבחה שמקורו בתוכניות שאושרו עד לחתימת ההסם יחול על מוכר הזכות, ואילו היטל השבחה בגין תוכניות שיאושרו לאחר חתימת ההסכם יחולו על רוכש הזכות.
לפיכך, את התשובות לשאלותך עליך לחפש בהסכם המכר ואצל עורך הדין שייצג אותך.
בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית בית יד שניה
גרמטה נדיה
14/11/07
אני רוכשת דירה יד שניה ובעלי הדירה לא סיימו את כל התהליך רישום בית לטאבו השאלה שלי היא האם כידי לחקות עד שהם מסדרים הכול ורק אז לחתום על חוזה או לחתום על חוזה מותנה? מה יהיה הכי בטוח?
תודה מראש.
תודה מראש.
רישום בטאבו
עו"ד זהר ארד
מנהל
15/11/07
כמובן שדרך המלך היא להמתין להשלמת הרישום בטאבו. יחד עם זאת, ניתן לערוך כבר כעת הסכם מכר ולהשאיר כספים בנאמנות להבטחת השלמת הרישום.
כל זאת כמובן לאחר שעו"ד מטעמכם בדק את זכויות המוכרים ומצא כי השלמת הרישום היא פרוצדורלית בלבד.
כל זאת כמובן לאחר שעו"ד מטעמכם בדק את זכויות המוכרים ומצא כי השלמת הרישום היא פרוצדורלית בלבד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טאבו על הבית
סהרי (כהן) בת שבע
14/11/07
האמת היא שאיני יודעת למי לפנות
לפני כ- 50 שנה רכשנו מגרש עליו בנינו בית, העורך דין שטיפל ברכישת המגרש טיפל בכל העניינים כולל העברה בטבו כך על כל פנים הבנו ממנו, איך שלא יהיה, אנחנו שילמנו את כל המיסים שהיינו צריכים לשלם לאחר שנים התברר לנו שאין לנו טאבו ושיש תביעה לתשלום מס שהיה על בעל המגרש לשלם, בעל המגרש נעלם, ידוע לנו שהוא ירד לאמריקה, לפני למעלה מ- 12 שנים היגשנו תביעה ועד היום טרם נעשה דבר בעניין, בעלי כבר לא בחיים ואני עוד מעט בת 07 רוצה למכור את הבית כדי לעבור לדיור מוגן ואיני יכולה לעשות זאת, איני יודעת למי לפנות
לפני כ- 50 שנה רכשנו מגרש עליו בנינו בית, העורך דין שטיפל ברכישת המגרש טיפל בכל העניינים כולל העברה בטבו כך על כל פנים הבנו ממנו, איך שלא יהיה, אנחנו שילמנו את כל המיסים שהיינו צריכים לשלם לאחר שנים התברר לנו שאין לנו טאבו ושיש תביעה לתשלום מס שהיה על בעל המגרש לשלם, בעל המגרש נעלם, ידוע לנו שהוא ירד לאמריקה, לפני למעלה מ- 12 שנים היגשנו תביעה ועד היום טרם נעשה דבר בעניין, בעלי כבר לא בחיים ואני עוד מעט בת 07 רוצה למכור את הבית כדי לעבור לדיור מוגן ואיני יכולה לעשות זאת, איני יודעת למי לפנות
חובות מס
עו"ד זהר ארד
מנהל
15/11/07
בת שבע שלום.
קצרה ידנו מלעזור לך באמצעות פורום זה שכן את מתארת מקרה לא פשוט הדורש טיפול משפטי. אני מניח שהגשתם את התביעה באמצעות עורך דין ולכן תחנה ראשונה שלך צריכה להיות במשרדו לקבלת עדכון ויעוץ.
מאחל לך הצלחה, בריאות ואריכות ימים.
קצרה ידנו מלעזור לך באמצעות פורום זה שכן את מתארת מקרה לא פשוט הדורש טיפול משפטי. אני מניח שהגשתם את התביעה באמצעות עורך דין ולכן תחנה ראשונה שלך צריכה להיות במשרדו לקבלת עדכון ויעוץ.
מאחל לך הצלחה, בריאות ואריכות ימים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צו ירושה
זהבה
13/11/07
הנני הנכדה של הנפטרת (יש לי ת.ז,שנת לידה ,שנת פטירה וכתובת מגורים) מעוניינת לברר אם קיים צו ירושה או צוואה היות ודודתי השתלטה על הנכס כי היא היחידה שחיה(2 הבנות נפטרו אימי היא אחת מהן)כיצד עם הפרטים שיש לי על הנפטרת אני יכולה לפעול הנושא
תודה.
תודה.
אני בטוח שמנהל הפורום יתן תשובה מדוייקת יותר, אבל אפשר אולי לפנות לרשם הצוואות כדי לברר..
מיכאל
14/11/07
בעית גז מרכזי בביניין משותף
אלי
13/11/07
13.11.07
א.ג.נ.
אני גר בביניין משותף, אשר בו חלק מהשכנים מחוברים לגז מרכזי.
חדר הגז המרכזי, ממוקם מאחורי הבניין, באמצע חצר הביניין, והחדר הנ"ל רשום בטאבו ובמפות העירייה.
יש שכן, אשר גר בקירבת חדר הגז, והחליט להגדיל את דירתו, ולבנות בחצר האחורית, בקרבת חדר הגז.
הוא מעוניין להרחיק את בלוני הגז לפינת הביניין, לקרבת שכנים אחרים, ולתפוס את חדר הגז לשימושו.
שאלתי:
כיצד יש ביכולתנו למנוע מהשכן הנ"ל לתפוס את חדר הגז, ולהזיז הבלונים?
למי עלינו לפנות בעיניין בכדי למנוע זאת?
מה אומר החוק בעניין?
אודה על תשובה מהירה
תודה
אלי
א.ג.נ.
אני גר בביניין משותף, אשר בו חלק מהשכנים מחוברים לגז מרכזי.
חדר הגז המרכזי, ממוקם מאחורי הבניין, באמצע חצר הביניין, והחדר הנ"ל רשום בטאבו ובמפות העירייה.
יש שכן, אשר גר בקירבת חדר הגז, והחליט להגדיל את דירתו, ולבנות בחצר האחורית, בקרבת חדר הגז.
הוא מעוניין להרחיק את בלוני הגז לפינת הביניין, לקרבת שכנים אחרים, ולתפוס את חדר הגז לשימושו.
שאלתי:
כיצד יש ביכולתנו למנוע מהשכן הנ"ל לתפוס את חדר הגז, ולהזיז הבלונים?
למי עלינו לפנות בעיניין בכדי למנוע זאת?
מה אומר החוק בעניין?
אודה על תשובה מהירה
תודה
אלי
אשמח באם כבוד העו"ד ישיב לפנייתי
אלי
15/11/07
רכוש משותף
עו"ד זהר ארד
16/11/07
אלי שלום
החוק קובעכי מתקנים או צנרת של מערכת גז מרכזית בבית משותף שנועדו לשמש דירה מסויימת בלבד, יהוו חלק מאותה דירה, בין אם הם נמצאים בתוך הדירה ובין אם הם נמצאים מחוץ לדירה. מתקנים או צנרת שנועדו לשמש את כל בעלי הדירות למעט מכל, מונה או וסת הניתנים לפירוק, יהוו חלק מהרכוש המשותף.
לא ניתן להצמיד לדירה מסויימת חלק מסוים מהרכוש המשותף המיועד לשמש את כל בעלי הדירות.
סכסוך הנוגע להסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף ניתן לברר או בבית משפט השלום או אצל המפקח על רישום המקרקעין לפי בחירת התובע.
החוק קובעכי מתקנים או צנרת של מערכת גז מרכזית בבית משותף שנועדו לשמש דירה מסויימת בלבד, יהוו חלק מאותה דירה, בין אם הם נמצאים בתוך הדירה ובין אם הם נמצאים מחוץ לדירה. מתקנים או צנרת שנועדו לשמש את כל בעלי הדירות למעט מכל, מונה או וסת הניתנים לפירוק, יהוו חלק מהרכוש המשותף.
לא ניתן להצמיד לדירה מסויימת חלק מסוים מהרכוש המשותף המיועד לשמש את כל בעלי הדירות.
סכסוך הנוגע להסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף ניתן לברר או בבית משפט השלום או אצל המפקח על רישום המקרקעין לפי בחירת התובע.
הקדמת כניסה לדירה מול חיוב כספי
זוהרה
13/11/07
האם קבלן יכול לחייב אותי ביתרת התשלום אם הקדים את תאריך הכניסה לדירה בכחודשיים?
אודה על תשובתך,
זוהרה.
אודה על תשובתך,
זוהרה.
הקדמת מסירה
עו"ד זהר ארד
מנהל
13/11/07
זוהרה שלום.
ישנם קונים רבים אשר ממתינים חודשים ארוכים לדירותיהם והקבלנים לא עומדים בלוחות הזמנים ומאחרים, כך שרבים מהקוראים וודאי יטענו שבמקרה שלך מדובר ב"צרות של עשירים".
בכל מקרה, יש לקרוא בעיון את הסכם המכר עליו חתמת ובמיוחד את ההוראות המתייחסות למועד המסירה.
בחלק גדול מהסכמי המכר של קבלנים ישנם סעיפים המקנים לקבלן זכות להודיע לקונה X זמן מראש על הקדמת המסירה של הדירה ובמקרים אלו נדרש הקונה להקדים את תשלום יתרת התמורה ולקבל את הדירה.
מוצע כי ראשית תבדקי את הוראות החוזה.
בהצלחה.
ישנם קונים רבים אשר ממתינים חודשים ארוכים לדירותיהם והקבלנים לא עומדים בלוחות הזמנים ומאחרים, כך שרבים מהקוראים וודאי יטענו שבמקרה שלך מדובר ב"צרות של עשירים".
בכל מקרה, יש לקרוא בעיון את הסכם המכר עליו חתמת ובמיוחד את ההוראות המתייחסות למועד המסירה.
בחלק גדול מהסכמי המכר של קבלנים ישנם סעיפים המקנים לקבלן זכות להודיע לקונה X זמן מראש על הקדמת המסירה של הדירה ובמקרים אלו נדרש הקונה להקדים את תשלום יתרת התמורה ולקבל את הדירה.
מוצע כי ראשית תבדקי את הוראות החוזה.
בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה בירושה
רונית חן
13/11/07
בעלי קיבל דירה בירושה אנו רוצים להעבירה על שמי בלבד .יש בידנו את כל הנירת מרשם המשכונות שהנכס שייך לבעלי לאחר מות אימו .האם אנו חייבים בתשלום כלשהו? איך ואיפה מבצעים את השנוי
העברה ללא תמורה בין בני זוג
עו"ד זהר ארד
מנהל
13/11/07
רונית שלום.
לא כל כך ברור מה הקשר לרשם המשכונות ועל כן בתשובתי אני מניח כי התבלבלת והכוונה לכך שהדירה רשומה בבעלותו של בעלך בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
אם ברצונו של בעלך להעביר לך את הדירה ללא תמורה, מוצע כי תפנו לעו"ד אשר יכין בעבורכם חוזה ומסמכים נלווים. על אף שמדובר בהעברה ללא תמורה, מדובר ב"עסקה במקרקעין" המחייבת דיווח לרשויות המס וקבלת אישורי מס לרישום בטאבו.
ההעברה תהיה פטורה ממס אם הנכם עומדים בהוראת סעיף 62(ב) לחוק מיסוי מקרקעין שזו לשונה:
(ב) מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים, ללא תמורה, מיחיד לבן זוג המתגורר יחד אתו בדירה, פטורה ממס; לענין זה, "בן זוג המתגורר יחד אתו בדירה" - מי שעשוי לחול עליו סעיף 55 לחוק הירושה, תשכ"ה- 1965, וחי ביחד עם בן זוגו חיי משפחה במשק בית משותף בדירת המגורים הנמכרת, שנה לפחות לפני המכירה.
לא כל כך ברור מה הקשר לרשם המשכונות ועל כן בתשובתי אני מניח כי התבלבלת והכוונה לכך שהדירה רשומה בבעלותו של בעלך בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
אם ברצונו של בעלך להעביר לך את הדירה ללא תמורה, מוצע כי תפנו לעו"ד אשר יכין בעבורכם חוזה ומסמכים נלווים. על אף שמדובר בהעברה ללא תמורה, מדובר ב"עסקה במקרקעין" המחייבת דיווח לרשויות המס וקבלת אישורי מס לרישום בטאבו.
ההעברה תהיה פטורה ממס אם הנכם עומדים בהוראת סעיף 62(ב) לחוק מיסוי מקרקעין שזו לשונה:
(ב) מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים, ללא תמורה, מיחיד לבן זוג המתגורר יחד אתו בדירה, פטורה ממס; לענין זה, "בן זוג המתגורר יחד אתו בדירה" - מי שעשוי לחול עליו סעיף 55 לחוק הירושה, תשכ"ה- 1965, וחי ביחד עם בן זוגו חיי משפחה במשק בית משותף בדירת המגורים הנמכרת, שנה לפחות לפני המכירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת בעלות
ענבל
13/11/07
קיבלתי בירושה דירה (ע"י צוואה) האם אני יכולה להעביר את הבעלות על הדירה לבני ישירות מהמוריש? או שאני צריכה קודם לקבל את הבעלות ואז להעבירה הלאה? האם אני אאלץ לשלם את המיסים הנדרשים פעמיים?
תודה
תודה
ירושה
עו"ד זהר ארד
מנהל
13/11/07
ענבל שלום.
ירושה אין "עסקה במקרקעין" ולכן רישומה בלשכת רישום המקרקעין אינו כרוך בתשלום מיסים ואף לא נדרשים אישורי מיסים לצורך הרישום.
יש לפעול בהליכים המתאימים לקבלת צו ירושה ובאמצעות צו הירושה ניתן לרשום את הבעלות על שמך.
בשלב מאוחר יותר תוכלי להעביר את הדירה ללא תמורה לבנך אך במקרה זה כן מדובר בעסקה במקרקעין אשר בהתקיים התנאים הקבועים בדין תהיה פטורה ממס שבח אך יתכן ותחוייב במס רכישה בשיעור מופחת.
לא ציינת את גילו של בנך אך אם מדובר בקטין יידרש אישור בית המשפט לעסקת המתנה/המכר ללא תמורה.
ירושה אין "עסקה במקרקעין" ולכן רישומה בלשכת רישום המקרקעין אינו כרוך בתשלום מיסים ואף לא נדרשים אישורי מיסים לצורך הרישום.
יש לפעול בהליכים המתאימים לקבלת צו ירושה ובאמצעות צו הירושה ניתן לרשום את הבעלות על שמך.
בשלב מאוחר יותר תוכלי להעביר את הדירה ללא תמורה לבנך אך במקרה זה כן מדובר בעסקה במקרקעין אשר בהתקיים התנאים הקבועים בדין תהיה פטורה ממס שבח אך יתכן ותחוייב במס רכישה בשיעור מופחת.
לא ציינת את גילו של בנך אך אם מדובר בקטין יידרש אישור בית המשפט לעסקת המתנה/המכר ללא תמורה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה לקטין
שי
12/11/07
בכוונתי לרכוש בימים אלה דירה משותפת ל-2 ילדי(דירה ראשונה).
הבן בוגר, הבת קטינה בת 17 ו-7 חודשים.
האם ניתן לרשום את החוזה בבעלות הבן בלבד תחילה, ובהגיע הבת לבגרות לצרף אותה כבעלים נוספים?
האם יש לכך משמעות בהיבט מיסוי?
הבן בוגר, הבת קטינה בת 17 ו-7 חודשים.
האם ניתן לרשום את החוזה בבעלות הבן בלבד תחילה, ובהגיע הבת לבגרות לצרף אותה כבעלים נוספים?
האם יש לכך משמעות בהיבט מיסוי?
עסקה עם קטין
עו"ד זהר ארד
מנהל
13/11/07
שי שלום.
כאשר מדובר במקרקעין לא ניתן פשוט לצרף בעלים נוספים. טרנזקציה מעין זו היא עסקה במקרקעין לכל דבר ועניין המחוייבת בדיווח לרשויות, בתשלום מיסים וברישום בטאבו.
לא הסברת מדוע אין באפשרותך להמתין עוד כחמישה חודשים עד שבתך תגיע לגיל 18. בכל אופן אם זה המצב ואין באפשרותך להמתין, ניתן להגיש את ההסכם לבית משפט לאישור העסקה עם קטין (ולהתנות את העסקה באישור). כמו כן, מוצע כי תבקש מעורך דינך לבחון קיומן של אפשרויות נוספות כגון רכישה בנאמנות.
בכל מקרה, אנו שבים וממליצים שלא להתקשר בעסקאות מקרקעין ללא ליווי צמוד של עו"ד.
שיהיה בהצלחה.
כאשר מדובר במקרקעין לא ניתן פשוט לצרף בעלים נוספים. טרנזקציה מעין זו היא עסקה במקרקעין לכל דבר ועניין המחוייבת בדיווח לרשויות, בתשלום מיסים וברישום בטאבו.
לא הסברת מדוע אין באפשרותך להמתין עוד כחמישה חודשים עד שבתך תגיע לגיל 18. בכל אופן אם זה המצב ואין באפשרותך להמתין, ניתן להגיש את ההסכם לבית משפט לאישור העסקה עם קטין (ולהתנות את העסקה באישור). כמו כן, מוצע כי תבקש מעורך דינך לבחון קיומן של אפשרויות נוספות כגון רכישה בנאמנות.
בכל מקרה, אנו שבים וממליצים שלא להתקשר בעסקאות מקרקעין ללא ליווי צמוד של עו"ד.
שיהיה בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לעו"ד בנוגע לדגשים לקראת בחינה בע"פ
עמית
12/11/07
מה הם פס"ד הרלוונטים והחשובים בתחום המקרקעין עליהם כדאי לשים דגשים לקראת הבחינה בע"פ. ואשמח לטיפים מנסיונכם. תודה
בחינה בע"פ
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
12/11/07
שלום עמית!
נא הפנה את שאלותיך לפורום המתאים באתרנו.
עם כל הרצון הטוב, לא הייתי מציע לך להסתמך על "טיפים" מנסיונם של שני עורכי-דין שסיימו את בחינות הלשכה לפני שנים לא מעטות...
שיהיה בהצלחה!
נא הפנה את שאלותיך לפורום המתאים באתרנו.
עם כל הרצון הטוב, לא הייתי מציע לך להסתמך על "טיפים" מנסיונם של שני עורכי-דין שסיימו את בחינות הלשכה לפני שנים לא מעטות...
שיהיה בהצלחה!
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בחינה בע"פ
עו"ד זהר ארד
12/11/07
בהמשך לדבריו הנכונים של עו"ד כהן-זאדה, רציתי בכל זאת ליתן לך טיפ כללי.
אם אתה נשאל שאלה שאינך יודע עליה את התשובה, עדיף להגיד שאתה לא יודע או לא זוכר כרגע, ולבקש שאלה אחרת וככל הניתן בתחומים בהם עסקת בתקופת התמחותך, מאשר להתחיל לאלתר, להתפתל ולהתבלבל.
הבחינה בע"פ נועדה יותר בכדי לבחון את כושר הביטוי שלך מאשר את הידע או זכרון (על כך כבר נבחנת).
אם אתה נשאל שאלה שאינך יודע עליה את התשובה, עדיף להגיד שאתה לא יודע או לא זוכר כרגע, ולבקש שאלה אחרת וככל הניתן בתחומים בהם עסקת בתקופת התמחותך, מאשר להתחיל לאלתר, להתפתל ולהתבלבל.
הבחינה בע"פ נועדה יותר בכדי לבחון את כושר הביטוי שלך מאשר את הידע או זכרון (על כך כבר נבחנת).
פיגור במסירת דירה
Anat
12/11/07
שלום רב
לפני כשנה וחצי רכשתי דירה מקבלן כשעל פי החוזה מועד מסירת הדירה הינו בחודש יולי 2007, הדירה עדיין לא נמסרה מאחר ולדברי הקבלן היו בעיות עם האישורים של העובדים הזרים.
האם איחור של 4 חודשים מאפשר לי לתבוע ממנו את דמי השכירות ששילמתי ואת הנזק שנגרם לי (הנני נדרשת לפצות את בעלי הדירה שבה אני מתגוררת כעת מאחר ואינני מתפנה מהדירה)?
לפני כשנה וחצי רכשתי דירה מקבלן כשעל פי החוזה מועד מסירת הדירה הינו בחודש יולי 2007, הדירה עדיין לא נמסרה מאחר ולדברי הקבלן היו בעיות עם האישורים של העובדים הזרים.
האם איחור של 4 חודשים מאפשר לי לתבוע ממנו את דמי השכירות ששילמתי ואת הנזק שנגרם לי (הנני נדרשת לפצות את בעלי הדירה שבה אני מתגוררת כעת מאחר ואינני מתפנה מהדירה)?
איחור במסירה
עו"ד זהר ארד
מנהל
12/11/07
שלום ענת.
בכדי להשיב לשאלתך יש ראשית לבחון את הוראות חוזה המכר עליו חתמת. בחוזי המכר שעורכים קבלנים, ישנן הוראות מפורשות שמתייחסות לעיכובים בהשלמת ומסירת הדירה.
וודאי שלא תתפלאי לשמוע, שהוראות אלו נועדו לשרת את הקבלנים ולשמור עליהם מהפרות. כך למשל, במרבית החוזים ישנה הוראה מפורשת לפי איחור של עד 3 חודשים - מכל סיבה שהיא - לא ייחשב להפרת הסכם מצד הקבלן. הוראה נוספת הקיימת במרבית החוזים המאפשרת לקבלן לאחר במסירת הדירה מבלי שהדבר ייחשב כהפרה מצידו דנה בנסיבות שלכאורה אין לקבלן שליטה עליהן לדוגמא : מלחמה, שביתות ארציות, מחסור ארצי בכח אדם וכיו"ב.
במקרה שלך ניתן יהיה כמובן להתווכח האם העדר אישורים לעובדים זרים מעמיד את איחור הקבלן כאיחור שאינו מהווה הפרה.
בכל מקרה מומלץ כי תמתיני למועד מסירת הדירה, ובסמוך למסירתה ולהתחשבנות עם הקבלן, תפני לקבלת יעוץ משפטי באשר לזכאותך לפיצוי (אם בכלל) וניהול מו"מ על גובה הפיצוי.
בהצלחה.
בכדי להשיב לשאלתך יש ראשית לבחון את הוראות חוזה המכר עליו חתמת. בחוזי המכר שעורכים קבלנים, ישנן הוראות מפורשות שמתייחסות לעיכובים בהשלמת ומסירת הדירה.
וודאי שלא תתפלאי לשמוע, שהוראות אלו נועדו לשרת את הקבלנים ולשמור עליהם מהפרות. כך למשל, במרבית החוזים ישנה הוראה מפורשת לפי איחור של עד 3 חודשים - מכל סיבה שהיא - לא ייחשב להפרת הסכם מצד הקבלן. הוראה נוספת הקיימת במרבית החוזים המאפשרת לקבלן לאחר במסירת הדירה מבלי שהדבר ייחשב כהפרה מצידו דנה בנסיבות שלכאורה אין לקבלן שליטה עליהן לדוגמא : מלחמה, שביתות ארציות, מחסור ארצי בכח אדם וכיו"ב.
במקרה שלך ניתן יהיה כמובן להתווכח האם העדר אישורים לעובדים זרים מעמיד את איחור הקבלן כאיחור שאינו מהווה הפרה.
בכל מקרה מומלץ כי תמתיני למועד מסירת הדירה, ובסמוך למסירתה ולהתחשבנות עם הקבלן, תפני לקבלת יעוץ משפטי באשר לזכאותך לפיצוי (אם בכלל) וניהול מו"מ על גובה הפיצוי.
בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה כיום וקבלתה עוד שנה
eyal27103
11/11/07
אנו מעוניינים לקנות דירה שראינו אך הפינוי שלה עוד כשנה.
שאלותינו הן :
1. במידה ואנו משלמים למוכר את הכסף עכשיו - הוא נשאר בשכירות סמלית או לא - תלוי במחיר. השאלה מה קורה אם הוא נכנס לקשיים כספיים ולא יפנה את הדירה ? מה אני צריך להבטיח בחוזה ?
2. במידה ואנו נשלם לו בחלקים - כלומר חלק עכשיו, חלק בעוד כמה חודשים וחלק במסירת הדירה - האם ניתן לקבל את המשכנתא עכשיו כנגד הערת אזהרה , מתי יבוצע רישום הבעלות בטאבו ושוב - איך ניתן להבטיח את קבלת הבעלות ומסירת הדירה ללא חשש של אי פינוי הדירה ע"י המוכר.
נ.ב. - הכסף שיעבור למוכר מיועד לבניית ביתו החדש ולפיכך נראה לי שהפקדת הכסף בפקדון לא רלבנטי.
תודה
שאלותינו הן :
1. במידה ואנו משלמים למוכר את הכסף עכשיו - הוא נשאר בשכירות סמלית או לא - תלוי במחיר. השאלה מה קורה אם הוא נכנס לקשיים כספיים ולא יפנה את הדירה ? מה אני צריך להבטיח בחוזה ?
2. במידה ואנו נשלם לו בחלקים - כלומר חלק עכשיו, חלק בעוד כמה חודשים וחלק במסירת הדירה - האם ניתן לקבל את המשכנתא עכשיו כנגד הערת אזהרה , מתי יבוצע רישום הבעלות בטאבו ושוב - איך ניתן להבטיח את קבלת הבעלות ומסירת הדירה ללא חשש של אי פינוי הדירה ע"י המוכר.
נ.ב. - הכסף שיעבור למוכר מיועד לבניית ביתו החדש ולפיכך נראה לי שהפקדת הכסף בפקדון לא רלבנטי.
תודה
רכישת דירה בליווי עו"ד
עו"ד זהר ארד
מנהל
12/11/07
אייל שלום.
שאלותיך אינן מתאימות לפורום מאחר ותשובות להן עשויות להוות ו/או להתפרש כיעוץ משפטי בטרם רכישת דירה.
עו"ד כהן-זאדה ואנוכי שבים וממליצים לגולשי הפורום (ולעיתים ממש מתחננים) לא לרכוש או למכור דירות ללא ליווי משפטי צמוד של עו"ד המתמצא במקרקעין.
במרבית המקרים מדובר בעסקה הגדולה ביותר אשר אדם מבצע בחייו. כל טעות עלולה לעלות ביוקר רב ביותר.
האם היה עולה בדעתך למשל לקנות רכב יד שניה בסכום של נניח 100,000 ש"ח מבלי לבדוק אותו במכון מורשה לפני הקניה? נראה שלא.
והאנלוגיה ברורה.
שאלותיך אינן מתאימות לפורום מאחר ותשובות להן עשויות להוות ו/או להתפרש כיעוץ משפטי בטרם רכישת דירה.
עו"ד כהן-זאדה ואנוכי שבים וממליצים לגולשי הפורום (ולעיתים ממש מתחננים) לא לרכוש או למכור דירות ללא ליווי משפטי צמוד של עו"ד המתמצא במקרקעין.
במרבית המקרים מדובר בעסקה הגדולה ביותר אשר אדם מבצע בחייו. כל טעות עלולה לעלות ביוקר רב ביותר.
האם היה עולה בדעתך למשל לקנות רכב יד שניה בסכום של נניח 100,000 ש"ח מבלי לבדוק אותו במכון מורשה לפני הקניה? נראה שלא.
והאנלוגיה ברורה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנוגע להודעתי מ-31/10/07
תושב
10/11/07
הזמנתי את שרטוטי נסח הטאבו על מנת לדעת היכן החניה (אחד השכנים טוען כי נאמר לו בעיריה כי אין לי חניה) ואני אמור לקבל אותם- זה מהווה אישור או שאצטרך אישור מהמפקח לבניינים משותפים?
בינתיים דיירי הבניין רוצים לגדר את הגינה שככל הנראה החניה נמצאת שם מה עושים?
בינתיים דיירי הבניין רוצים לגדר את הגינה שככל הנראה החניה נמצאת שם מה עושים?
חניה "וירטואלית" - האמנם?
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
11/11/07
שוב שלום תושב יקר.
אני מקווה שבציינך "שרטוטי נסח הטאבו" אתה מתכוון לתשריט הבית המשותף המצוי בטאבו ואצל המפקח על רישום המקרקעין (זה "המפקח לבניינים משותפים"). אם כן - פעלת נכון וכשתקבל את התשריט תוכל לוודא שאכן השטח האמור צבוע בצבע ומוצמד לדירתך. ממצא כזה (תשריט החתום ממילא ע"י לשכת המפקח על רישום המקרקעין) מהווה ראיה, כי יש לך זכות קניינית על השטח ועם ראיה זו תוכל לפנות לבית המשפט להגן על זכויותיך. היות שלדבריך דיירי הבניין רוצים לקבוע עובדה בשטח ולנקוט בצעדים השוללים את זכויותיך, לכאורה, אני שב ומציע לך לפנות לעו"ד על מנת שיפעל בדרכים המשפטיות הנכונות והיעילות לשם הגנה על זכויותיך, ככל שישנם.
בהצלחה!
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
אני מקווה שבציינך "שרטוטי נסח הטאבו" אתה מתכוון לתשריט הבית המשותף המצוי בטאבו ואצל המפקח על רישום המקרקעין (זה "המפקח לבניינים משותפים"). אם כן - פעלת נכון וכשתקבל את התשריט תוכל לוודא שאכן השטח האמור צבוע בצבע ומוצמד לדירתך. ממצא כזה (תשריט החתום ממילא ע"י לשכת המפקח על רישום המקרקעין) מהווה ראיה, כי יש לך זכות קניינית על השטח ועם ראיה זו תוכל לפנות לבית המשפט להגן על זכויותיך. היות שלדבריך דיירי הבניין רוצים לקבוע עובדה בשטח ולנקוט בצעדים השוללים את זכויותיך, לכאורה, אני שב ומציע לך לפנות לעו"ד על מנת שיפעל בדרכים המשפטיות הנכונות והיעילות לשם הגנה על זכויותיך, ככל שישנם.
בהצלחה!
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוצאת מתגוררים בדמי מפתח
דנה
10/11/07
האם בעלי בית אשר השכירו דירה בדמי מפתח יכולים לדרוש מבני הבית המתגוררים להם השכירו לעזוב את הבית (לציין כי אדם אחד מבני הזוג גר בדירה) האם אפשרי להוציא את האנשים מביתם עם צו בנייה??
דיירים מוגנים
עו"ד זהר ארד
מנהל
11/11/07
דיירים מוגנים כשמם כן הם - מוגנים. ניתן לעתור לבית משפט לפינוי דיירים מוגנים בעילות ספציפיות המפורטות בחוק הגנת הדייר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנייה לא חוקית בבניין משותף
תומריקו
10/11/07
יש לי שכן בבניין שהחליט לסגור חלק מהבניין לטובת מחסן שלו. הוא בנה בתמורה משהו חליפי לטובת הבניין כאילו "פיצוי". אסיפת הדיירים החליטה לאשר את זה, אבל באותו זמן הייתי בחו"ל ולא יכולתי להשתתף בישיבה. מה אני יכול לעשות עכשיו? כי אני מתנגד למה שהשכן עשה
הצמדה של רכוש משותף
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
11/11/07
שלום תומריקו.
ככלל, חוק המקרקעין קובע, כי הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, שלא לצורך הרחבתה, מחייבת את הסכמת כל בעלי הדירות.
על מנת להגן על זכויותיך הקנייניות הנך רשאי לפנות לבית משפט השלום או למפקח על רישום המקרקעין. במקרה כזה מוטב שתפנה קודם ליעוץ משפטי פרטני שיבחן את כל המסמכים, לרבות אסיפת הדיירים, התקנון וכיו"ב ויפרט בפניך את מלוא זכויותיך לאשורן.
בהצלחה!
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
ככלל, חוק המקרקעין קובע, כי הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, שלא לצורך הרחבתה, מחייבת את הסכמת כל בעלי הדירות.
על מנת להגן על זכויותיך הקנייניות הנך רשאי לפנות לבית משפט השלום או למפקח על רישום המקרקעין. במקרה כזה מוטב שתפנה קודם ליעוץ משפטי פרטני שיבחן את כל המסמכים, לרבות אסיפת הדיירים, התקנון וכיו"ב ויפרט בפניך את מלוא זכויותיך לאשורן.
בהצלחה!
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עזרה לזוג צעיר
מיכאל
09/11/07
ערב טוב,
אני מתעניין ברכישת דירה חדשה בפתח תקווה החדשה - מיקום יוקרתי.
ישבתי עם נציגת המכירות היום וולהפתעתי גיליתי שהדירה החדשה שאני שוקל לרכוש איננה בטאבו (שלי לעתיד) אלה של מנהל מקרקעי ישראל - חכירה ל49 שנה! ואז יש הוון....(אף פעם לא נתקלתי בבניין דירות שהוא אדמת מנהל)
האם אתם יודעים מהם החסרונות שבכך...אני שמעתי גם שהנכס שווה פחות מאשר אם היה בטאבו
אך גם הבנתי שאחוז נכבד מהשטחים החדשים הם אדמת מנהל אבל בכל זאת אנשים בישראל "נעולים קצת" ואוהבים
לרכוש דירות בטאבו... מה דעתכם האם הנכס שווה אכן פחות מאשר בטאבו?
אנו בעקבות זאת חוששים מאוד לרכוש בגלל הנושא הזה...מה עם ארצה למכור את הדירה בעוד 5 שנים נגיד...
האם תהייה לי בעיה להעביר את הבעלות לקונה אחר או אולי תהייה לדירה פחות ביקוש בגלל שאנשים אוהבים טאבו?
האם אני צריך לבדוק את המשמעויות שבכך דרך עו"ד?
אני מתעניין ברכישת דירה חדשה בפתח תקווה החדשה - מיקום יוקרתי.
ישבתי עם נציגת המכירות היום וולהפתעתי גיליתי שהדירה החדשה שאני שוקל לרכוש איננה בטאבו (שלי לעתיד) אלה של מנהל מקרקעי ישראל - חכירה ל49 שנה! ואז יש הוון....(אף פעם לא נתקלתי בבניין דירות שהוא אדמת מנהל)
האם אתם יודעים מהם החסרונות שבכך...אני שמעתי גם שהנכס שווה פחות מאשר אם היה בטאבו
אך גם הבנתי שאחוז נכבד מהשטחים החדשים הם אדמת מנהל אבל בכל זאת אנשים בישראל "נעולים קצת" ואוהבים
לרכוש דירות בטאבו... מה דעתכם האם הנכס שווה אכן פחות מאשר בטאבו?
אנו בעקבות זאת חוששים מאוד לרכוש בגלל הנושא הזה...מה עם ארצה למכור את הדירה בעוד 5 שנים נגיד...
האם תהייה לי בעיה להעביר את הבעלות לקונה אחר או אולי תהייה לדירה פחות ביקוש בגלל שאנשים אוהבים טאבו?
האם אני צריך לבדוק את המשמעויות שבכך דרך עו"ד?
רישום זכויות במינהל
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
11/11/07
שלום מיכאל.
אתחיל משאלתך האחרונה: עם ובלי קשר לסוגיית רישום הזכויות במינהל הייתי ממליץ לא לרכוש דירה ללא בדיקה משפטית של עו"ד המתמחה בתחום.
נהוג לומר שכ-94% מכלל הקרקעות במינהל הינן בבעלות מינהל מקרקעי ישראל. כך שישנם אזורים שלמים בהם לא תוכל לרכוש דירה אלא במסגרת חוזה חכירה מהמינהל. מובן, שאם תשווה בין שתי דירות זהות לחלוטין, זו לצד זו, האחת רשומה בטאבו והשניה במינהל, תהא הראשונה אטרקטיבית יותר ועל כן בעלת ערך יותר. אבל זו התייחסות רעיונית בלבד וכמעט לא מציאותית.
בהתייחס למקרה שלך, דירות בפרויקט חדש אשר בעדם משלמים דמי היוון למינהל, מקבלות חוזה חכירה לדורות, לתקופה של 49 שנה עם אופציה לחידוש ל-49 שנים נוספות, ובדרך כלל זה נרשם בטאבו כחכירה לדורות לגביה אין הגבלה בהעברה ובירושה (נרשמת הערה מפורשת על כך). במקרה כזה, בעת העברה כאמור, כלל אין צורך בפניה למינהל או קבלת חתימתו ולמעשה הזכויות הקניינות אשר אתה רוכש הנן כמו הבעלות עצמה.
שיהיה בהצלחה!
אתחיל משאלתך האחרונה: עם ובלי קשר לסוגיית רישום הזכויות במינהל הייתי ממליץ לא לרכוש דירה ללא בדיקה משפטית של עו"ד המתמחה בתחום.
נהוג לומר שכ-94% מכלל הקרקעות במינהל הינן בבעלות מינהל מקרקעי ישראל. כך שישנם אזורים שלמים בהם לא תוכל לרכוש דירה אלא במסגרת חוזה חכירה מהמינהל. מובן, שאם תשווה בין שתי דירות זהות לחלוטין, זו לצד זו, האחת רשומה בטאבו והשניה במינהל, תהא הראשונה אטרקטיבית יותר ועל כן בעלת ערך יותר. אבל זו התייחסות רעיונית בלבד וכמעט לא מציאותית.
בהתייחס למקרה שלך, דירות בפרויקט חדש אשר בעדם משלמים דמי היוון למינהל, מקבלות חוזה חכירה לדורות, לתקופה של 49 שנה עם אופציה לחידוש ל-49 שנים נוספות, ובדרך כלל זה נרשם בטאבו כחכירה לדורות לגביה אין הגבלה בהעברה ובירושה (נרשמת הערה מפורשת על כך). במקרה כזה, בעת העברה כאמור, כלל אין צורך בפניה למינהל או קבלת חתימתו ולמעשה הזכויות הקניינות אשר אתה רוכש הנן כמו הבעלות עצמה.
שיהיה בהצלחה!
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בבקשה
אלונה
09/11/07
שלום רב
אם בן זוגי הלך עם מתווך x לבדו ובפעם שנייה הלכנו לאותה דירה עם מתווך y -
למי משלמים דמי תיווך?
האם מתווך צריך להחתים הלקוח לכל דירה אליו הוא לקוח ה'ונה או מספיקה חתימתו של הקונה פעם אחת כך שלא יוכל לבצע עסקאות מול המוכר עצמאית?.
אם בן זוגי הלך עם מתווך x לבדו ובפעם שנייה הלכנו לאותה דירה עם מתווך y -
למי משלמים דמי תיווך?
האם מתווך צריך להחתים הלקוח לכל דירה אליו הוא לקוח ה'ונה או מספיקה חתימתו של הקונה פעם אחת כך שלא יוכל לבצע עסקאות מול המוכר עצמאית?.
דמי תיווך
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
11/11/07
שלום אלונה.
שאלתך נוגעת לאותם מקרים בהם, אם ישנה מחלוקת, בית המשפט יכריע על פי נסיבותיו הספציפיות של המקרה לגופו. ככלל, העיקרון הוא, כי על המתווך להיות גורם יעיל בהווצרות העסקה, ומפעם לפעם בית המשפט קובע למה הכוונה במונח "גורם יעיל" והאם זה התקיים במקרה שהובא בפניו. במקרה של "שניים אוחזין" יש להכריע מי מבין שניהם היה "הגורם היעיל".
חשוב לדעת, כי על פי החוק מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים בתקנות:
(1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח;
(2) סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון:? "שכירות", "מכירה";
(3) תיאור הנכס נושא פעולת התיווך;
(4) מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב;
(5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף.
שאלתך נוגעת לאותם מקרים בהם, אם ישנה מחלוקת, בית המשפט יכריע על פי נסיבותיו הספציפיות של המקרה לגופו. ככלל, העיקרון הוא, כי על המתווך להיות גורם יעיל בהווצרות העסקה, ומפעם לפעם בית המשפט קובע למה הכוונה במונח "גורם יעיל" והאם זה התקיים במקרה שהובא בפניו. במקרה של "שניים אוחזין" יש להכריע מי מבין שניהם היה "הגורם היעיל".
חשוב לדעת, כי על פי החוק מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים בתקנות:
(1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח;
(2) סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון:? "שכירות", "מכירה";
(3) תיאור הנכס נושא פעולת התיווך;
(4) מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב;
(5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי בגין הפרת זכרון דברים
עמי
08/11/07
בהמשך למה שמאיה תיארה לגבי ביטול זכרון הדברים יש לי שאלה נוספת.
במהלך המשא ומתן ביני ( הרוכש) לבין בעל הנכס הוסכם ביננו על ביטול זיכרון הדברים. אני שלחתי לבעל הנכס אישור על ביטול ההסכם בכתב כפי שהוא ביקש ממני על מנת שהוא יוכל למכור את הנכס לאדם אחר. היום לאחר שיחה ביננו , הצהיר בעל הדירה כי הוא מכר את הנכס למישהו אחר אבל דעתו לגבי הסעיף על הפיצוי השתנתה והוא מבקש כעט פיצוי על כך שההסכם הופר. האם אני עדיין חייב לפצותו על אף שהוא כבר מכר את הנכס?
במהלך המשא ומתן ביני ( הרוכש) לבין בעל הנכס הוסכם ביננו על ביטול זיכרון הדברים. אני שלחתי לבעל הנכס אישור על ביטול ההסכם בכתב כפי שהוא ביקש ממני על מנת שהוא יוכל למכור את הנכס לאדם אחר. היום לאחר שיחה ביננו , הצהיר בעל הדירה כי הוא מכר את הנכס למישהו אחר אבל דעתו לגבי הסעיף על הפיצוי השתנתה והוא מבקש כעט פיצוי על כך שההסכם הופר. האם אני עדיין חייב לפצותו על אף שהוא כבר מכר את הנכס?
זכרון דברים
עו"ד זהר ארד
מנהל
08/11/07
עמי ומאיה שלום.
המקרים המתוארים על ידכם ממחישים מדוע עורכי דין (רובם אם לא כולם) אינם ממליצים לחתום על זכרון דברים. זכרון דברים הינו מסמך משפטי מחייב אשר נכרת על ידי שני צדדים בטרם נבחנו וסוכמו כל פרטי העסקה ולרוב בטרם נבחנו נתוני העסקה על ידי יועצים משפטיים. בשלב החתימה על זכרון הדברים נוטלים על עצמם הצדדים התחייבויות הדדיות לרוב מבלי לתת את הדעת על הדרכים "להשתחרר" מהתחייבות אלו אם יחול שינוי בנסיבות או יתגלו נתונים שלא היו ידועים למי מהם בטרם ההתקשרות.
במרבית המקרים, בכדי "לכבול" האחד את השני להסכמות שהושגו ולהצהיר על רצינותם, כוללים הצדדים סעיף פיצוי מוסכם למקרה שבו אחד הצדדים יפר את התחייבויותיו או יחזור מהן. במקרה אלו, הפרה או ביטול של זכרון הדברים על ידי צד לו, מקימה לצד השני (הנפגע לכאורה או שלא לכאורה) זכות לקבלת הפיצוי הנקבע.
בשני המקרים המתוארים על ידכם, אין רלבנטיות לעובדה שבעל הדירה מכר אותה, שכן בכדי לעמוד על זכותו לפיצוי מוסכם אין הוא צריך להוכיח כי נגרם לו נזק. עליו להוכיח רק קיומה של הפרה או ביטול. נהפוך הוא, עובדת מכירת הדירה יכולה בנסיבות מסויימות לפעול לרעתם. אם לדוגמא בעל הדירה מכר את דירתו במחיר נמוך יותר ממה שהתחייבו כלפיו בזכרון דברים, הוא יכול לבחור לתבוע פיצויי קיום ולהוכיח כי נזקיו גבוהים יותר מהפיצוי המוסכם שנקבע. במילים אחרות, סעדיו אינם מוגבלים לפיצוי המוסכם.
לסיכום, זכרון דברים הינו חוזה מחייב לכל דבר ועניין וחלים עליו דיני החוזים. מומלץ שלא לחתום על זכרון דברים בטרם בחינתו על ידי עו"ד וקבלת יעוץ משפטי. אם בכל זאת חפצים לחתום על זכרון דברים, מוצע לכלול בו הוראה מפורשת לפיה ככל שלא ייחתם חוזה מכר מפורט תוך X ימים יתבטל זכרון הדברים ולא יהיה לא כל תוקף מחייב.
המקרים המתוארים על ידכם ממחישים מדוע עורכי דין (רובם אם לא כולם) אינם ממליצים לחתום על זכרון דברים. זכרון דברים הינו מסמך משפטי מחייב אשר נכרת על ידי שני צדדים בטרם נבחנו וסוכמו כל פרטי העסקה ולרוב בטרם נבחנו נתוני העסקה על ידי יועצים משפטיים. בשלב החתימה על זכרון הדברים נוטלים על עצמם הצדדים התחייבויות הדדיות לרוב מבלי לתת את הדעת על הדרכים "להשתחרר" מהתחייבות אלו אם יחול שינוי בנסיבות או יתגלו נתונים שלא היו ידועים למי מהם בטרם ההתקשרות.
במרבית המקרים, בכדי "לכבול" האחד את השני להסכמות שהושגו ולהצהיר על רצינותם, כוללים הצדדים סעיף פיצוי מוסכם למקרה שבו אחד הצדדים יפר את התחייבויותיו או יחזור מהן. במקרה אלו, הפרה או ביטול של זכרון הדברים על ידי צד לו, מקימה לצד השני (הנפגע לכאורה או שלא לכאורה) זכות לקבלת הפיצוי הנקבע.
בשני המקרים המתוארים על ידכם, אין רלבנטיות לעובדה שבעל הדירה מכר אותה, שכן בכדי לעמוד על זכותו לפיצוי מוסכם אין הוא צריך להוכיח כי נגרם לו נזק. עליו להוכיח רק קיומה של הפרה או ביטול. נהפוך הוא, עובדת מכירת הדירה יכולה בנסיבות מסויימות לפעול לרעתם. אם לדוגמא בעל הדירה מכר את דירתו במחיר נמוך יותר ממה שהתחייבו כלפיו בזכרון דברים, הוא יכול לבחור לתבוע פיצויי קיום ולהוכיח כי נזקיו גבוהים יותר מהפיצוי המוסכם שנקבע. במילים אחרות, סעדיו אינם מוגבלים לפיצוי המוסכם.
לסיכום, זכרון דברים הינו חוזה מחייב לכל דבר ועניין וחלים עליו דיני החוזים. מומלץ שלא לחתום על זכרון דברים בטרם בחינתו על ידי עו"ד וקבלת יעוץ משפטי. אם בכל זאת חפצים לחתום על זכרון דברים, מוצע לכלול בו הוראה מפורשת לפיה ככל שלא ייחתם חוזה מכר מפורט תוך X ימים יתבטל זכרון הדברים ולא יהיה לא כל תוקף מחייב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה קניית בית
סימה
07/11/07
שלום! האם ניתן לרשום בחוזה על קניית בית את אחוזי הבעלים עליו בצורה כזו שאחד מהבעלים מופיע פעמיים כבעלים? אני אפרט לדוגמא: 50% יירשמו על שם הבעל בלבד, ו50% יירשמו על שם אותו בעל ועל שם האישה? אשמח לקבל תשובה בהקדם
תודה מראש!
תודה מראש!
חלקי בעלות
עו"ד זהר ארד
מנהל
08/11/07
ניתן לרשום את אחוזי הבעלות באופן לא שווה. במקרה זה מטמטיקה פשוטה תוביל לרישום של 75% לבעל ו- 25% לאשה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בבקשה – מס רכוש
אלונה
07/11/07
הוריי מכרו דירה לפני למעלה מ-10 שנים.
כעת כאשר נתבקש אבי להמציא אישור ממס רכוש - התברר לו כי בבעלותו הדירה שנמכרה...
1.מה קרה בתהליך המכירה?
2.מה עליו לעשות?
3.האם יתכנו חובות על הדירה שנמכרה ומי שישא בנזק הם הוריי או שמא הקונה במצב "רגיש" יותר?
4.האם יתכן כי גם הבעלות נשארה ע"ש הוריי ?
**אין להם את חוזה המכירה ואינם זוכרים מי העו"ד שטיפל בתהליך המכירה.
כעת כאשר נתבקש אבי להמציא אישור ממס רכוש - התברר לו כי בבעלותו הדירה שנמכרה...
1.מה קרה בתהליך המכירה?
2.מה עליו לעשות?
3.האם יתכנו חובות על הדירה שנמכרה ומי שישא בנזק הם הוריי או שמא הקונה במצב "רגיש" יותר?
4.האם יתכן כי גם הבעלות נשארה ע"ש הוריי ?
**אין להם את חוזה המכירה ואינם זוכרים מי העו"ד שטיפל בתהליך המכירה.
עסקה שלא הושלמה ברישום
עו"ד זהר ארד
מנהל
08/11/07
מן הסתם הקונה נמצא במצב "רגיש" יותר שכן אני מניח ששילם להוריך את מלוא התמורה ולמעשה עסקת המכר לא הושלמה וזכות הבעלות לא נרשמה על שמו.
מוצע כי תביאו את הדבר לידיעת הקונה ותפעלו ביחד לאתר את עורך הדין שטיפל בעסקה ואת חוזה המכר.
מוצע כי תביאו את הדבר לידיעת הקונה ותפעלו ביחד לאתר את עורך הדין שטיפל בעסקה ואת חוזה המכר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול זכרון דברים
מאיה
07/11/07
שאלתי היא כזאת. אני חתמתי על זכרון דברים לרכישת דירה שנחתם ע"י המתווך ונציג מטעם בעל הדירה. לאחר מספר ימים התחרטתי וביקשתי לבטל את זכרון הדברים. המתווך דורש ממני לשלם דמי תיווך על אף שלא נסגרה העיסקה ושני הצדדים הסכימו בינהם לבטל את זכרון הדברים.
האם עלי לשלם את דמי התיווך למתווך ?
האם עלי לפצות את בעל הדירה על אף שזכרון הדברים לא נחתם מולו אלא מול נציג מהמשפחה?
האם עלי לשלם את דמי התיווך למתווך ?
האם עלי לפצות את בעל הדירה על אף שזכרון הדברים לא נחתם מולו אלא מול נציג מהמשפחה?
שלילת זכאות לדמי תיווך
עו"ד זהר ארד
מנהל
08/11/07
מאיה שלום.
על פי סעיף 12 לחוק המתווכים חל איסור מוחלט על המתווך לערוך או לסייע בעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי כגון זכרון דברים. החוק קובע כי מתווך המפר הוראה זאת לא יהיה זכאי לדמי תיווך.
לעניין הפיצוי לבעל הדירה יש לבחון מה נקבע (אם בכלל) בזכרון הדברים עצמו בעניין פיצוי במקרה של חזרה מהסכמה.
אם נציג המשפחה פעל בשליחותו של בעל הדירה הרי שפעולתו (חתימה על זכרון הדברים) מזכה או מחייבת את בעל הדירה והוא אכן יכול לעמוד על זכותו לפצוי.
על פי סעיף 12 לחוק המתווכים חל איסור מוחלט על המתווך לערוך או לסייע בעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי כגון זכרון דברים. החוק קובע כי מתווך המפר הוראה זאת לא יהיה זכאי לדמי תיווך.
לעניין הפיצוי לבעל הדירה יש לבחון מה נקבע (אם בכלל) בזכרון הדברים עצמו בעניין פיצוי במקרה של חזרה מהסכמה.
אם נציג המשפחה פעל בשליחותו של בעל הדירה הרי שפעולתו (חתימה על זכרון הדברים) מזכה או מחייבת את בעל הדירה והוא אכן יכול לעמוד על זכותו לפצוי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצול דירה – החזרת הדירה לקדמותה
דינה
07/11/07
לאן עלי לפנות לפנות בכדי להחזיר את הדירה לקדומותה באופן דחוף. אנחנו מאוד סובלים מכניסת הדיירים מהחצר האחורית. חלון חדר השינה ממוקם בדיוק מעל הכניסה לביתם. מדובר ב-3 בנות השוכרות את הדירה ומזמינות כמעט מידי ערב חברות, הנ"ל יושבות בחדר 15מ"ר בשעות מאוחרות בלילה ומדברות בקול רם הנשמע היטב ולכן
מפריע לישון. והאם אפשרי לקבל פיצוי על כל הסבל.
מפריע לישון. והאם אפשרי לקבל פיצוי על כל הסבל.
סכסוך שכנים
עו"ד זהר ארד
מנהל
07/11/07
דינה שלום.
אם הפרוטה מצויה בכיסכם והדבר בוער בעצמותיכם עד כי אין לכם סבלנות לחכות לראות אם ההליכים בהם נוקטת העירייה יעזרו להשיב את המצב לקדמותו, אזי מוצע לכם לפנות לעו"ד שייצג אתכם או ידריך אתכם באלו הליכים לנקוט.
אם לאו, אתם יכולים לנסות לפנות לאגודה לתרבות הדיור ולקבל הדרכה ויתכן ואף התערבות בפועל של האגודה אל מול השכנות הסוררות.
בנוסף, במטרד הרעש (אחרי שעה מסויימת) יכולה לטפל גם משטרת ישראל.
כעקרון ניתן לקבל סעד של פיצוי בגין עגמת נפש אך בנסיבות המתוארות לא הייתי ממליץ לתבוע רק בגין עגמת נפש (כאמור בתגובתי הקודמת ניתן להגיש תביעה משולבת של החזרת המצב לקדמותו, לחילופין ירידת ערך, עגמת נפש וכו.).
אם הפרוטה מצויה בכיסכם והדבר בוער בעצמותיכם עד כי אין לכם סבלנות לחכות לראות אם ההליכים בהם נוקטת העירייה יעזרו להשיב את המצב לקדמותו, אזי מוצע לכם לפנות לעו"ד שייצג אתכם או ידריך אתכם באלו הליכים לנקוט.
אם לאו, אתם יכולים לנסות לפנות לאגודה לתרבות הדיור ולקבל הדרכה ויתכן ואף התערבות בפועל של האגודה אל מול השכנות הסוררות.
בנוסף, במטרד הרעש (אחרי שעה מסויימת) יכולה לטפל גם משטרת ישראל.
כעקרון ניתן לקבל סעד של פיצוי בגין עגמת נפש אך בנסיבות המתוארות לא הייתי ממליץ לתבוע רק בגין עגמת נפש (כאמור בתגובתי הקודמת ניתן להגיש תביעה משולבת של החזרת המצב לקדמותו, לחילופין ירידת ערך, עגמת נפש וכו.).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה ורישום מקרקעין
רחל
07/11/07
שלום אני עומדת לקנות דירה וחבר לעבודה המליץ לי לבקש לרשום אותה על שמי ואחד אחר אמר לי תרשמי הערת אזהרה. לא ברור לי אם הם מתכוונים לאותו הדבר ומה ההבדל ?
הערת אזהרה
עו"ד זהר ארד
מנהל
07/11/07
רחל שלום.
עסקה במקרקעין מסתיימת ברישום. מאחר ולא ניתן לרשום את הדירה על שמך באופן מיידי במעמד חתימת ההסכם, בין היתר מאחר ונדרשים אישורי מיסים שלוקח זמן לקבלם (בדר"כ בין כמה שבועות לכמה חודשים), אזי מקובל בעסקאות מכר לרשום הערת אזהרה לטובת הרוכש לאחר חתימת ההסכם. הערת האזהרה נרשמת בטאבו ונועדה להגן עליך, בין היתר, מביצוע עסקאות סותרות על ידי המוכר עד להשלמת רישום הזכויות על שמך. עם רישום הבעלות בדירה על שמך הערת האזהרה מתבטלת ועסקת המקרקעין הושלמה.
עסקה במקרקעין מסתיימת ברישום. מאחר ולא ניתן לרשום את הדירה על שמך באופן מיידי במעמד חתימת ההסכם, בין היתר מאחר ונדרשים אישורי מיסים שלוקח זמן לקבלם (בדר"כ בין כמה שבועות לכמה חודשים), אזי מקובל בעסקאות מכר לרשום הערת אזהרה לטובת הרוכש לאחר חתימת ההסכם. הערת האזהרה נרשמת בטאבו ונועדה להגן עליך, בין היתר, מביצוע עסקאות סותרות על ידי המוכר עד להשלמת רישום הזכויות על שמך. עם רישום הבעלות בדירה על שמך הערת האזהרה מתבטלת ועסקת המקרקעין הושלמה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטח -משנת אלף תשע מאות שלושים וחמש….
אלמוג
06/11/07
שלום רב.
האם יש לכם להציע לי עו"ד, בתחום המקרקעין, באיזור חיפה והסביבה עם ניסיון בבעייה שלי?
(שטח, שהיה של אבי, משנת אלף תשע מאות שלושים וחמש),
ועתה, קיימת דרישה ל"החזיר" אותו למדינה...
(שטח לא גדול, הצמוד לבית, שהיה בבעלות הורי כל השנים ומעולם לא ידענו שקיימת בעייה כזו, ואני מעוניינת להיאבק עליו)
*המושג "פלישה", מעורר תחושת עלבון, וצער.
שהרי מאז ומעולם שטח זה היה חלק בלתי נפרד מנוף ילדותי, בגרותי ...
האם מישהו מכם יכול לסייע לי למצוא עו"ד בעל ניסיון בתחום זה?
תודה, ושבוע נעים.
האם יש לכם להציע לי עו"ד, בתחום המקרקעין, באיזור חיפה והסביבה עם ניסיון בבעייה שלי?
(שטח, שהיה של אבי, משנת אלף תשע מאות שלושים וחמש),
ועתה, קיימת דרישה ל"החזיר" אותו למדינה...
(שטח לא גדול, הצמוד לבית, שהיה בבעלות הורי כל השנים ומעולם לא ידענו שקיימת בעייה כזו, ואני מעוניינת להיאבק עליו)
*המושג "פלישה", מעורר תחושת עלבון, וצער.
שהרי מאז ומעולם שטח זה היה חלק בלתי נפרד מנוף ילדותי, בגרותי ...
האם מישהו מכם יכול לסייע לי למצוא עו"ד בעל ניסיון בתחום זה?
תודה, ושבוע נעים.
שטח נוף ילדות
עו"ד משה כהן-זאדה
מנהל
06/11/07
שלום רב,
מטעמי אתיקה אין באפשרותנו להמליץ בפניך על עורך דין כזה או אחר שיטפל בבעייתך.
לא נותר לי אלא לאחל לך הצלחה במאבקך הצודק.
מטעמי אתיקה אין באפשרותנו להמליץ בפניך על עורך דין כזה או אחר שיטפל בבעייתך.
לא נותר לי אלא לאחל לך הצלחה במאבקך הצודק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
