פורום נדל"ן

שלום עינת,

את תצטרכי לשלם לשכן מתחתייך, אני לא יודעת כמה, תפנו לשמאי שיעזור לכם להעריך.

לגבי השכן מקומה 4 - לא הבנתי למה את צריכה לשלם לו. את לא משתמשת ביסודות שהוא בנה, אלא רק ביסודות של השכן מתחתייך...

שלום רוית,

כדאי לשלוח מכתב מסודר לוועד עם הדרישה שלך לתקן.

ככל שהוועד לא יסכים לתקן, תוכלי לתקן בעצמך ולתבוע את ההחזר מהוועד.

לחילופין, תוכלי להגיש למפקחת על המקרקעין בקשה לקבלת צו שיורה לוועד לתקן את הבעיה.

כיוון שלא ערכתם הסכם מסודר בין עוה"ד לביניכם, אכן לא ברור מה עוה"ד מחוייב לעשות עבורכם.

כדאי לכם לבקש לקיים שיחת הבהרה כדי להבין מה נכלל בשירות ולעלות את הדברים על הכתב.

בכל עניין אחר שאינו כלול, תוכלו להיעזר בעו"ד אחר או לבקש שרות נוסף בעוה"ד שכבר מטפל בכם.

שלום רב,

בעת רישום בית משותף קיימים בעלי עניין שונים, ולעיתים רבים.

לא כל בעלי העניין הם לקוחותיו של עורך הדין.

אין הוראת חוק ספציפית המחייבת עו"ד למסור מידע מלא ללקוחותיו, אך ניתן להסיק חובה כזו, בוודאי ביחס למידע רלוונטי, מחובתו האתית לנהוג כלפי לקוחותיו במסירות, בנאמנות ובהגינות.

כלפי מי שאינם לקוחות - עלול לחול חסיון.

לגבי בעלי העניין הנוספים - החובה או העדר חובה נגזרת מהאמור לעיל.

שלום רנה,

כמו שעניתי בתשובתי הקודמת, אין הבדל "בקול" של בעל דירה שמתגורר בבניין לבין בעל דירה שמכשיר את דירתו לצד שלישי.

שניהם בעלי דירות, בעלי זכות הצבעה זהה, גם אם השיקולים שלהם לקידום הפרויקט שונים.

בוקר טוב רנה,

פרויקטים של התחדשות עירונית הם מתנה לכל בעלי הדירות ולא רק לבעלי דירות שבוחרים להשכיר את דירתם או מלכתחילה רכשו אותה להשקעה.

התוספות המתקבלות היום בפרוייקט מסוג זה, מעלות את שווי הדירה החדשה במאות אלפי שקלים ואף עד למעלה ממיליון שקלים. הדיירים מקבלים דירה חדשה, בבניין חדש, לרוב בסביבה מתחדשת. זה ממש מפעל הפיס לבעלי דירות.

אין הבדל בין בעל דירה שגר לבין בעל דירה שמשכיר, כל אחד יכול לעשות בדירתו מה שהוא רוצה ואין שום "פרסים" על דירה שהחלטת לקנות להשקעה לבין דירה שבחרת לגור בה.

בהצלחה בפרוייקט!

לא תמיד זה אפשרי, צריך לראות נסחי טאבו ואישורי זכויות כדי להתייחס לגופו של עניין.

בגדול, לא אמורה להיות בעיה לרכוש דירת יד 2 שרשומה בחברה משכנת.

ממליצה להיות מיוצגים ע"י עו"ד שמתמחה בתחום לפני חתימה על הסכם רכישה.

שלום רובי,

ערבות במסגרת הסכם שכירות ניתנת להבטחת קיום התחייבויות השוכר ולרוב ניתן לחלט אותה במקרה של הפרת הסכם השכירות ע"י השוכר ולדוגמא - במקרים בהם השוכר לא שילם את דמי השכירות, גרם נזק לדירה, לא פינה את הדירה במועד וכו'.

אם בהסכם השכירות שלך מוגדר כי מצב שבו השוכרת לא משתפת פעולה עם כניסה שלך לדירה, זאת הפרת חוזה, עליך לראות בהסכם מה הסנקציה על הפרה.

אם הסנקציה היא חילוט הערבות, במקרה שכזה תוכל לחלט.

שלום אריה,

בהחלט יש מקום לפנות ליורשים ולדרוש מהם לשלם את החוב מכספי העיזבון.

במידה שלא ישלמו, יהיה עליכם לפנות אל בית המשפט.

המשמעות של אי תשלום החוב לרמי הוא בכך שרמ"י לא יעבירו את הזכויות על שימכם.

שלום יהודה,

תוכלו לראות את הזכאויות והתנאים בקישור המצ"ב:

https://www.gov.il/he/pages/tenaey_zkaut

ממליצה לאחיך לבדוק אם הינו עומד בתנאים של משפר דיור.

בהצלחה

שלום ללא מרפה,

כשמוכרים דירת יד שניה, שטרם נרשמה כתת חלקה בבית משותף, יש לפנות אל החברה המשכנת טרם החתימה על ההסכם ולקבל ממנה מסמך שנקרא "נוהל העברת זכויות".

ככל שתפעל לפי הנוהל, סביר להניח שתרשם הערת אזהרה לטובת הקונה בספרי החברה המשכנת.

החברה לא מונעת רישום, אלא מבקשת למלא אחר ההנחיות שלה.

אני משערת שאם הגעת למצב שהחברה המשכנת לא רושמת הערת אזהרה, כנראה שלא פעלתם לפי הנחיותיהם.

מקווה שעזרנו לך. בהצלחה!!!

שלום לבנה,

הערת על שיכון ציבורי היא הערה היסטורי שנועדה להקל על רישום זכויות.

ככל שאתם רשומים כבעלים, היא אינה אמורה להוות בעיה או מכשול בהעברה.

בהצלחה!

שלום אסף,

חוק רישום שיכונים ציבוריים איננו קשור לדיירי הדיור הציבורי אלא עוסק בהקלה על רישום בטאבו של בעלי זכויות בנכסים שהוכרזו כשיכון ציבורי ואינו קובע מועד או חובה לכך.

אם השאלה התיחסה לרכישת זכויות בדיור הציבורי, גם חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) אינו קובע חובה כזו באופן מפורש.

שלום רב,

אם טרם נרשם הבית המשותף וזכויות המוכר טרם נרשמו ניתן יהיה לרשום הערת אזהרה רק בהסכמת בעלי הזכויות הרשומים.

אם מדובר בחברה משכנת יש לקבל את הנחיותיה ולפעול על פי נהליה ככל שהיא מאפשרת רישום הערת אזהרה.

שלום אורי,

רכישת מגרש לבניה עצמית איננה מהווה רכישה של דירה. כל עוד בניית הדירה על המגרש לא הסתיימה אין בבעלותך 2 דירות אלא דירה אחת בלבד. אם תמכור את הדירה הקיימת בטרם תסתיים בניית הדירה החלופית, וככל שתעמוד בתנאי הפטור, תוכל לבקש פטור ממס שבח בעת מכירתה. לעניין זה מועד המכירה הוא הקובע ולא מועד מסירת החזקה בדירה הנמכרת.

שלום טל,

החוק מקנה לנפגע מהפרת חוזה סעד של פיצויים.

אם לא נקבע אחרת בחוזה הרכישה או בהעדר הסכמה של הצד המפר - הנפגע לא יוכל לכפות על המפר להמיר את הפיצוי הכספי בנכס אחר השייך למפר.

את כן יכולה לנסות להגיע עם חלמיש להבנות או הסכמות, בין לפני הגשת תביעה לפיצוי בגין נזקייך ובין לאחריה.

שלום רב,

לרוב כדאי לפעול כנגד סרבני תשלום מבלי להמתין תקופה כל כך ארוכה.

ניתן להגיש למפקח על רישום המקרקעין תביעה כנגד הדיירת סרבנית התשלום, ואם לא תשלם גם לאחר קבלת פסק דין לפנות לביצוע פסק הדין בלשכת ההוצאה לפועל.

קחו בחשבון שכנראה לא תוכלו לקבל יותר מאשר חובות לגבי 7 השנים האחרונות. לגבי כל חוב שקדם לכך קיימת טענת התיישנות.

שלום דנית,

התשובה תלויה באופן בו דווחה המכירה למסמ"ק -

אם האח המעביר היה זכאי לפטור מכח סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין ובקש לעשות שימוש בפטור זה - חישוב השבח במכירה יהיה על פי יום ושווי הרכישה של נותן המתנה.

אם התבקש פטור אחר (למשל - דירה יחידה) או שולם מס שבח בגין העיסקה - חישוב המס במכירה יערך לפי יום ושוויי הדירה במועד קבלת המתנה.

שלום גפן,

ארנונה חלה על המחזיק בנכס.

ככל שהשוכרת נרשמה בעיריה כמחזיקת הנכס בתקופה הרלוונטית חובות הארנונה יחולו עליה בלבד ולא על המשכיר.

התשובה זהה גם לגבי חובות מים.

בכל מקרה, כדאי להחזיק בנאמנות סכום כסף מתאים עד לקבלת אישור העיריה לרישום הזכויות על שמך כקונה.

שלום רב,

כדי להתחבר לקומת המרתף של בניין סמוך יש לקבל הסכמת כל בעלי הזכויות בבניין. ללא הסכמה כזו מדובר בהסגת גבול.

בנוסף יש לקבל היתר בניה.

שלום קדיר,

הערת אזהרה במסגרת עסקת רכישת דירה נרשמת אחרי חתימת החוזה.

מטרתה להזהיר כל אדם אחר כי נערכה עסקה בנכס ולהבטיח את זכויות הקונה לקבל נכס נקי משעבודים או עיקולים.

כפי שראית, עסקה במקרקעין היא עניין מורכב, לכן כדאי להעזר בעו"ד מטעמך, כבר מתחילת הדרך.

שלום אלקס,

לא כתבת בשאלתך אם העבודות מבוצעות על ידי הרשות המקומית או ע"י אדם פרטי.

כעקרון, לרשות יש סמכות לבצע תיקונים במערכת ביוב ציבורית גם אם היא עוברת בחצר פרטית. באחריות הרשות לבצע את העבודה בזהירות וללא נזקים, ועליה לתקן כל נזק שנגרם.

תיקון כזה אינו מהווה הפקעה.

כדאי לבדוק מי בדיוק מבצע את העבודות ולדרוש מהרשות אישור שהן מבוצעות בשמה אם זה המצב, ומה היקף העבודות שיבוצעו.

ככל שמדובר בגורם פרטי - ההתיחסות עשויה להיות שונה, למשל, יש לקבל ממנו את כל הערבויות וההתחייבויות לשמירה על רכושכם ולפיצוי בגין נזקים לפני שמתירים לו כניסה לחצרכם.

מומלץ לפנות לעו"ד לקבלת יעוץ פרטני בהתאם לכלל העובדות וסיוע בהתנהלות מול הרשות או מול כל גורם אחר.

שלום נתן,

אם הדירה נמכרת במס מלא ואין כוונה או אפשרות לקבל פטור במכירתה עשויים לחול 2 סוגי חיובים:

מס שבח מחושב על ההפרש בין מחיר הרכישה של הדירה למחיר המכירה שלה, בניכוי הוצאות. עשויים לחול שיעורים שונים בהתאם למועד הרכישה ולזכאות לחישוב לינארי רגיל או מוטב, אבל שיעור המס כיום הוא 25% מההפרש הנ"ל. קיים מחשבון של רשות המסים שיוכל לסייע לכם בחישוב.

היטל השבחה - מחושב כ 50% משווי עליית ערך הנכס עקב תכנית בניין עיר שנכנסה לתוקף. לצורך קביעת עליית השווי נדרשת הערכת שמאי.

שלום רב,

לפי העובדות שפירטת, לכאורה אין לך זכויות במקרקעין, ולכן ככל הנראה לא תוכל לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין. פירוק שיתוף ניתן לבצע רק בין מי שהם בעלים משותפים במקרקעין.

יש לבדוק במסמכי החברה אילו זכויות מקנה לך המניה שבידיך, האם יש תוקף להחזקה במניה בלא שנלוית לה זכות כלשהי במקרקעין וכיצד נוצר המצב בו קיימת מניה בחברה אך אין בצידה דירה ספציפית. לאחר בירור כזה ניתן יהיה לבחון מה האפשרויות העומדות בפניך.

שלום נעמה,

המכירה של דירת הירושה לא תהיה פטורה ממס שכן אמך, המורישה, היתה בעלת דירה נוספת בעת פטירתה.

בהנחה שאמך נפטרה אחרי שנת 1981, בחישוב מס השבח יום הרכישה של הדירה יהיה יום רכישתה על ידי אמך.

ניתן לבצע חישוב לינארי מיטיב לגבי החלק הבנוי אך אם התמורה הושפעה מזכויות בניה נוספות המס על זכויות הבניה אינו מחושב על פי לינאריות מוטבת.

קחי בחשבון שזו תשובה כללית, ומוטב להתיעץ עם עו"ד שתבדוק את הפרטים לאשורם.