פורום דיני חוזים

שלום רועם,

על אף היעדר הוראה מפורשת, הפסיקה והספרות המשפטית מפרשות את חובת תום הלב הכללית, הקבועה בסעיף 4 לחוק השכירות והשאילה (ובסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי)), ככוללת חובה על השוכר לאפשר למשכיר להציג את הדירה לשוכרים פוטנציאליים לקראת תום תקופת השכירות. טיעון זה נסמך על הנוהג המקובל ביחסי שכירות, לפיו שלילת אפשרות זו נחשבת לשימוש בזכות שלא בדרך מקובלת ובתום לב.

שלום נועה,

על פי חוק המקרקעין והתקנון המצוי, צינור ראשי בבית משותף מוגדר כרכוש משותף השייך לכלל בעלי הדירות, ולכן האחריות לתיקונו ומימון העלויות חלה על כלל דיירי הבניין.

שלום נתנאל,

קשה לענות על שאלתך מבלי לעיין בחוזה.

משאלתך אני מבינה שתקופת השכירות למעשה חלפה.

לכן, ככל שבחוזה תקופת האופציה מופעלת אוטומטית ולא דורשת ממך הודעה מראש בדבר רצון לממשה, הרי שתקופת האופציה נכנסה לתוקף ועל המשכיר לקיימה בתנאים הקבועים בחוזה.

ככל שלצורך הפעלת האופציה החוזה קובע כי עליך ליתן הודעה בכתב ומראש, ולא נתת הודעה כלשהי, הרי שהחוזה הגיע לסיומו והמשכיר רשאי לדרוש כל תוספת שירצה לדמי השכירות וכמובן להשכיר לאחר במחיר גבוה יותר.

יחד עם זאת, במצב שבו נשארת בדירה למרות שחלפה תקופת השכירות והמשכת לשלם את דמי השכירות, תוכלי לטעון שתנאי החוזה המקוריים ממשיכים לחול ושהחוזה חודש בהתנהגות.

אם זה המצב, מומלץ לפנות לייעוץ פרטני על מנת לוודא שאינך חשופה לתביעה.

בהצלחה!

שלום שמואל,

נקודת המוצא היא שחוזים יש לקיים.

לכן, ככל שבחוזה השכירות אין סעיף שמאפשר לך "פינוי מוקדם" קודם לסיום תקופת השכירות, הרי שהמשכיר צודק.

אם קיים בחוזה סעיף המאפשר לסיום מוקדם, הוא חייב להיות הדדי, כאשר לפי החוק, ככל שקיים סעיף יציאה מוקדם - המשכיר רשאי להודיע על סיום החוזה במתן התראה בת 90 יום מראש, והשוכר רשאי להודיע על סיום החוזה במתן התראה בת 60 ימים מראש.

מוצע בכל מקרה לנסות להגיע איתו להסכמות ולהציע לו לסייע במציאת שוכר חלופי שיהיה מקובל עליו.

בהצלחה,

שלום,

הסכם בעל-פה הוא חוזה מחייב לכל דבר ועניין – גם אם לא נחתם דבר בכתב. משמע, התחייבת לשלם עבור השיעור, ואי-הגעה היא בגדר הפרה.

יחד עם זאת, סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) עשוי לסייע לך. הסעיף מאפשר פטור מאחריות כשההפרה נבעה מנסיבות שלא ניתן היה לצפות או למנוע, ההופכות את קיום החוזה לבלתי-אפשרי. בעבר נטתה הפסיקה לראות במלחמה אירוע "צפוי" בישראל, אך בשנים האחרונות מבחן הצפיות רוכך, וחלק מבתי המשפט הכירו בהשלכות קונקרטיות של מלחמה כאירוע מסכל.

גם אם טענת הסיכול תתקבל, סעיף 18(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) מאפשר לבית המשפט לחלק את ההפסד בין הצדדים, ולחייבך בפיצוי חלקי בגין זמנו של המורה.

ההמלצה המעשית – לנסות להגיע עם המורה לפשרה, כגון דחיית השיעור או תשלום חלקי.

אין באמור משום ייעוץ משפטי פרטני.

בברכה,

שחר

שלום אלכס,

נראה כי מדובה על חוזה מחייב. הודעת ווטסאפ של "צא לדרך" על בסיס הצעת מחיר מהווה קיבול של ההצעה וכריתת חוזה מחייב משפטית לכל דבר ועניין.

לעניין התוספות, אין מענה חד משמעי, שכן הדבר תלוי באופן ישיר בדברים שנקבעו בהצעת המחיר ובמפרט העבודות ובהתכתבויות קודמות בין הצדדים.

שלום,

אתייחס לשאלתך בכמה מישורים.

תוקף ההתקשרות

העובדה שביקשת מבעל הדירה לקבל את המתקין בשמך מקימה שליחות, כמשמעותה בחוק השליחות, תשכ"ה-1965; ואפילו אם היית טוען שההרשאה שנתת לבעל הדירה לא כללה חתימה על מסמכים - השתמשת בשירות במשך כשלוש שנים, ובכך אישרת בהתנהגותך את ההתקשרות. לפיכך, קשה מאוד לטעון שהחוזה אינו מחייב אותך.

שיחת התמיכה הטכנית

שיחת התמיכה שבה התלוננת על בעיות במגדיל הטווח היא ראיה חזקה מאוד לכך שהציוד היה ברשותך ושהשתמשת בו. טענתך המרכזית - שלא ידעת על קיום הציוד או שלא קיבלת אותו - נחלשת משמעותית לנוכח תיעוד זה. בית המשפט יתקשה לקבל את טענתך כאשר קיים תיעוד לכך שאתה מבקש תמיכה טכנית עבור אותו ציוד.

הטענות בדבר הטעיה צרכנית

לכאורה עומדות לך טענות לגיטימיות בדבר הפרת חובות גילוי לפי חוק הגנת הצרכן, תשמ"א-1981 – מחיר הציוד לא צוין בטופס ההתקנה, ושמו שונה בין המסמכים באופן שעלול להטעות צרכן לחשוב שמדובר בשירות ולא בציוד.

אלא שהקושי הוא מעשי: קשה להוכיח קשר סיבתי בין הפרות הגילוי הללו לבין הנזק שנגרם לך (חיוב של 271 ש"ח). גם אם HOT הייתה מגלה לך את מחיר הציוד במעמד ההתקנה, וגם אם הציוד היה נקרא באותו שם בכל המסמכים – ככל הנראה היית מקבל אותו, משתמש בו, ואם היית מאבד אותו – היית נדרש לשלם את שוויו. כלומר, הנזק לא נגרם מההטעיה אלא מאי-החזרת הציוד.

חתימת השליח על טופס האיסוף

חתימת השליח בשמך על טופס האיסוף היא אכן התנהלות בעייתית מצדHOT , אך היא אינה משנה את העובדה המרכזית שהציוד לא הוחזר.

שורה תחתונה

אני ממליץ לשקול ברצינות מחיקת התביעה או הגעה להסדר פשרה עם HOT (למשל, ויתור חלקי על החיוב). שיחת התמיכה מערערת את הטענה העובדתית שלא קיבלת ציוד, וטענות ההטעיה הצרכנית - אף שהן נכונות עקרונית - קשות ליישום בהיעדר קשר סיבתי לנזק. ניהול תביעה על סכום של 271 ש"ח כשהסיכויים אינם גבוהים אינו, לדעתי, צעד מוצדק מבחינת ניהול סיכונים.

כמובן שהדברים נכתבים על בסיס הפרטים כפי שהוצגו ואינם מהווים תחליף לייעוץ משפטי פרטני.

שלום אלכסנדר,

אין ספק שהעובדה שהשוכר הודיע לך שאין לו כסף בחשבון מהווה דגל אדום ומעלה חשש כבד ליכולתו להמשיך לעמוד בתשלומים של דמי השכירות ובכלל.

לגבי צ'ק הביטחון- הוא למעשה הודיע לך שאתה מחזיק צ'ק חסר כיסוי ולכן אתה רשאי לדרוש ממנו שיפקיד בטוחה חלופית תקפה (למשל - ערבות בנקאית, צ'ק בנקאי, פיקדון מזומן), כאשר אי עמידתו בדרישה זו יחד עם אי תשלום החשבונות האחרים עשויה בהחלט להצדיק את ביטול הסכם השכירות.

אי תשלום החשבונות, יחד עם בקשתו לדחות את מועד התשלומים ואופן תשלום שכר הדירה מהווה הפרה של הסכם השכירות (אני מניחה שהחוזה מגדיר כיצד ומתי כל תשלום מבוצע).

אם ההפרה מוגדרת כ"יסודית" בהסכם או היא חמורה מספיק כדי להיחשב כיסודית (במצב שהתשלומים לא שולמו זמן ארוך) תוכל לבטל את ההסכם באופן מיידי. אחרת, עליך להודיע לו כי הוא מפר את החוזה ולאפשר לו ארכה סבירה לתיקון ההפרות. ככל שלא יתקן, תוכל לבטל את החוזה.

בהצלחה

שלום אדי,

ע"פ הדברים נראה כי המשכירה אינה רשאית לדרוש "קנס יציאה" שאינו מופיע בחוזה, וסירובה לקבל שוכרים חלופיים או התניית הסכמתה בתשלום קנס, יחשב כסירוב בלתי סביר וכחוסר תום לב. מומלץ לתעד את כל התקשורת עם המשכירה, להבהיר לה בכתב כי דרישותיה אינן חוקיות וכי מצאת שוכרים חלופיים העומדים בתנאים.

שלום נוקי,

על פי חוק חוקר פרטי מחויב לפעול ביושר ובנאמנות כלפי לקוחו, ופעולה המונעת מאינטרס כלכלי אישי של החוקר על חשבון טובת הלקוח תוך הצגת מצג שווא מהווה הפרה אתית וחוזית חמורה.

מאחר שהחוקר השתמש במושג מעורפל כמו "זיקה" כדי להניע אותך לבצע חקירה מיותרת יתכן ועומדת לך עילה משפטית לדרוש את השבת הכספים בשל הטעיה וחוסר תום לב.

שלום אסטל,

מכיוון שנתוני הדירה והיעדר המיגון היו ידועים מראש במעמד החתימה, ובהתחשב בכך שהמצב הביטחוני בישראל איננו יציב, נראה שאין בכך עילה משפטית לביטול ההסכם או לקיצור תקופת ההודעה המוקדמת.

בברכה,

שלום אירנה,

ככל והשכן אינו מטפל כראוי או התיקונים שנעשים אינם מצליחים לפתור את הבעיה (בהנחה שמקור הנזילה אכן אצלו בדירה ולא מהרכוש המשותף), ניתן להגיש נגדו תביעה למפקח על הבתים המשותפים או לבימ"ש השלום, שיורה לשכן לבצע תיקון באופן סופי ומוחלט עד לפתרון.

במסגרת התביעה ניתן גם לבקש למנות מומחה/מפקח שיוודא שהתיקון בוצע כראוי.

אם מקור הנזילה ברכוש המשותף, יש לפנות לוועד הבית שיטפל בעניין וככל שלא מטפל- להגיש תביעה מתאימה בדומה לתביעה כנגד השכן.

בהצלחה

שלום אלחנן,

כן. ר' סעיף 23 לחוק הגנת הצרכן, הקובע מאסר של שנה או קנס.

שלום שרה,

יש להדפיס את כל המסמכים, ולהגיש למזכירות בית המשפט - עותק פיזי כרוך עם סימון הנספחים בדגלונים.

לצד השני יש להעביר העתק מלא של כל מסמך שמוגש לביהמ"ש. אם אין החלטה על המצאה של עותק פיזי לידי הצד השני ובהנחה שמדובר בתצהירים ומוצגים, כפי שהבנתי משאלתך (ולא בכתב טענות ראשון בתיק), אז ניתן להמציא במייל ולוודא קבלה בידי הצד שכנגד.

בהצלחה

שלום. כן. מדובר בהפרת הסכם ואי התאמה לפי סעיף 11 לחוק המכר

כאשר חברה קבלנית מתחייבת בחוזה ובמפרט למסור מחסן במיקום ספציפי, ומוסרת בפועל מחסן במיקום אחר, מדובר בהפרה של החוזה. טענת החברה כי מדובר ב"טעות סופר" בשל מכירה קודמת של המחסן לצד שלישי אינה פוטרת אותה מאחריות להפרה. נראה כי הפיצוי המגיע בנסיבות אלה הוא לפי הפרש השווי בין מחסן בקומה 5 (הצמוד לדירה) לבין מחסן בקומת מחסנים. כדי לדעת מהו הפרש השווי יש להיעזר בשמאי מתאים. בנוסף, כדאי לבדוק אם על פי החוזה קיימת זכאות לפיצוי מוסכם בנסיבות.

מוכר שהתחייב למכור דירה עם מזגן בחדר השינה, בעוד שהמזגן אינו שייך לו, מפר את החוזה. עליו לפצות אותך בשווי המזגן.

שלום

האם מדובר בהזמנה מיוחדת או במוצר מדף? ובתוך כמה זמן ביקשת לבטל את העסקה מיום ההזמנה?

שלום

סעיף 1(א) לחוק המחאת חיובים:

זכותו של נושה, לרבות זכות מותנית או עתידה לבוא, ניתנת להמחאה ללא הסכמת החייב, זולת אם נשללה או הוגבלה עבירותה לפי דין, לפי מהות הזכות או לפי הסכם בין החייב לבין הנושה.

שלום שלומית,

ההסדר נקרא המחאת זכות והוא קבוע בחוק המחאת חיובים.

שלום,

על פניו ומבלי שפירטת דבר לגבי תוכן ההסכם או תנאי שטר החוב, דומה כי שטר החוב נועד כבטוחה מצידך, להבטחת החזר ההלוואה על ידך, ולא לגבייה מיידית.

שלום סלבה,

לפני כל תיקון או קיזוז מצדך יש לעדכן על כך את המשכירה וליתן לה זמן סביר לתקן בעצמה.

כאשר אם הליקוי הופך את הדירה לבלתי ראויה למגורים (למשל עקב עובש מסוכן), עומדת לך הזכות לבטל את החוזה. לגבי השכן מלמעלה, יתכן וקיימת לך עילת תביעה נזיקית בגין הנזקים שנגרמו לך.

שלום אברהם,

בגדול אתה צודק. יחד עם זאת, כשמדובר בהסכמים שכאלו הניואנסים בניסוחים הם לעיתים קריטיים ולכן ממליץ לך להעזר בעורך דין.

שלום מירי,

נראה שעומדת לכם הזכות לדרוש את תיקון המזגן כחלק מחובת המשכיר לתחזוקת המושכר לאור כך כי מדובר בפגם מהותי (אופן פעולתו ולא השעון שבת). אם המשכיר מסרב, תוכלו להפחית את דמי השכירות באופן יחסי או לתקן בעצמכם ולקזז את העלויות. בנוגע לעזיבת הדירה, דרישות המשכיר להעלאת מחיר והארכת תקופת החוזה לשוכר חלופי עשויות להיחשב כסירוב בלתי סביר, המקנה לכם זכות להכניס שוכר חלופי בתנאי החוזה הנוכחיים שלכם גם ללא הסכמתו המפורשת.

בכל הנוגע למפגע הקשור בעטלפים הרי שמדובר במפגע חיצוני שאינו קשור בבעל הדירה.

שלום,

על פניו, ובשים לב שלא התייחסת לתשובות שניתנו לך, נשמע שכן.