פורום תמ"א 38

שלום אבי

אני מניח שהוא מוסיף לכם מרפסת קטנה יותר בשל אילוצי תכנון. אין עליו חובה לפצות אותך אלא זה ענין מסחרי. אני לא יודע היכן הבנין נמצא אבל לרוב אין אפשרות לשתי מרפסות בדירה אחת. פיצוי כספי אפשרי (מחויב במס) אבל שוב- זה ענין של הסכמה. 

שלום אבי

אני מבין שאתה לא מתגורר בדירה אלא בינך מתגורר.

בנסיבות אלו אין לכם זכות לקבלת דמי שכירות לתקופת הביצוע.

שלום מיכל

1.    אני מבין שההסכם כבר נחתם על ידי הרוב הדרוש. הכנת בקשה להיתר לאחר החתימות אורכת כחצי שנה. תהליך התכנון עצמו עד לקבלת אישור ועדה בתנאים יקח עוד כחצי שנה (אם אין תקלות). השלמת תנאים לקבלת שוברים לתשלום לקבלת היתר בניה- עוד כשנה.

2.    ניתן להגיש תביעה כנגד מי שלא חתם על ההסכם רק לאחר קבלת אישור ועדה בתנאים. לא לפני כן. תהליך זה אורך כחצי שנה.

3.       נושא איבוד כיוון אויר די שכיח בפרויקטים כאלו כי הגדלת השטחים באה על חשבון כיוון אויר אחד בדרך כלל. לא ניתן יהיה לקבל פיצוי בשל כך (אלא בנסיבות יוצאות דופן).

רן שלום

מעל 27 מטר גובה (בערך 8 קומות) יש חובה לשתי מעליות כך שההתלבטות לא קיימת.

אם אין חובה- בדר"כ ממליץ על מעלית אחת. לא בטוח שיש ממש צורך בשתי מעליות בבנין כזה. מנגד- אני לא חושב ש- 2 מר הופכים את ההצעה ללא אטרקטיבית. 

שלום, חיים

מאחר שיש לך התחייבות חוזית קודמת עם השכור, הרי שאתה לא רשאי להפר אותה באופן חד צדדי.

עליך להביא את הפרטים לידיעת היזם, ויחד איתו - ובעזרת עוה"ד המייצג.ת אתכם בפרוייקט - להגיע להבנות בנוגע לפינוי, כדי לא להכשיל את עסקת התמ"א מחד ולא להיות בחזקת מפר חוזה (השכירות) מאידך.

ככל שיש רצון טוב של הצדדים המעורבים, אין סיבה לא להגיע למתווה שיהיה לשביעות רצונם של כל הצדדים.

בהצלחה

שלום, תמי

התמורות הן חלק מהתנאים המסחריים הנתונים למו"מ בין הצדדים.

לעיתים ישנה שונות בתמורות בין בעלי הזכויות, בשל שונות בזכויות הקיימות. למשל: הצמדה ספציפית שאין לדירות אחרות, שוני בשטחי הדירות הקיימות וכיו"ב. 

אין חובה לערוך דו"ח, ובוודאישאין חובה להציג דו"ח שמאי בעניין, אבל התמורות חייבות להיות גלויות לכל אחד ואחד מבעלי הזכויות, והן נדרשות להופיע בחוזה באופן מפורט ומפורש. דרשי זאת מעוה"ד שמלווה אתכם בפרוייקט. 

אני נוהגת לצרף לכל חוזה גם נספח מיוחד שבו טבלת התמורות לכל אחת מהיחידות בפרוייקט. 

בהצלחה

שלום , דונה

כל הרעיון בפינוי-בינוי הוא להכריז על מתחם, אשר מטבע הדברים כולל בתוכו מספר בניינים.

המתחם צריך להיות חטיבת קרקע לתכנון מחדש. ככל שניתן ליצור חטיבת קרקע כזו, ניתן לקיים את הפרוייקט.

בהצלחה

שלום, אורי

לצערי אין באפשרותי להשיב לשאלותיך, שכן התשובה לכך אמורה להיות בהסכם עצמו.

תנאי מימוש הערבות הם תנאים מסחריים, שנקבעים בין הצדדים. ככל שעורך הדין המייצג את בעלי הזכויות אינו מספק לכם תשובות, כדאי לפנות לייעוץ פרטני, עם העתק ההסכם וכתב הערבות.

בשולי הדברים אציין, כי הערבות אמורה להיות בידי עוה"ד לשכם, ולכן היתי מצפה שאת התשובות תקבלו ממנו.

בהצלחה

שלום, יצחק

אין מס מכירה, על מכירת זכויות במקרקעין ישמס שבח.

מומלץ להפנות את שאלתך בעניין לפורום מיסים, ובכל מקרה מוטב להיוועץ פרטנית בעו"ד העוסק.ת בתחום ולא להסתמך על מידע כללי, שאינו מתייחס לפרטנית לנתונים האישיים שלך.

בהצלחה

שלום, אלם

את טענות היזם בגין העיכובים יש לבדוק באמצעות מי מטעמכם - המפקח או עוה"ד שמלווה אתכם בפרוייקט.

יש מקום לדרוש אסמכתא בכתב לעניין זה.

לגבי ביטול ההסכם - יש לבחון את ההסכם עם עו"ד מנוסה בתחום, לקבלת חוות דעת.

לגבי שינוי ההיתר התשובה שלילית. אם התקבל היתר מסויים, לא ניצן לשנות את מתווה התכנון "על הדרך" ויש להגיש לשם כך היתר חדש.

בהצלחה

שלום, יקי

מעמד הנציגות אינו רשמי, אך בחירת הנציגות מקובלת בכל פרוייקט, שכן לא תמיד יש התאמה בין וועד הבית לבין הצוות המצומצם - הנציגות - שיכול לסייע בקידום הפרוייקט ולעמוד בקשר עם בעלי הדירות.

אקדים ואומר-  נכון וראוי להתנהל עם נציגות.

ככל שיש הזמנה לאסיפה כללית, יש לציין כי תיבחר בה נציגות, בהתאם להוראות חוק המקרעקין - ראה בתוספת בנוגע לניהול הבית המשותף בתקנון המצוי.

בהצלחה

שלום, רון

היזם צודק. המטרה היא להקל על בעלי הדירות שדירתם שודרגהמ משעותית וכעת ההוצאות מכבידות עליהם.

ככל שבעל הדירה אינו מתגורר בה, והדירה מושכרת, הרי שאין סיבה שהשוכר יזכה להטבה שכזו על חשבון הקופה הכללית.

שלום, רוניה

זכויות הנכים מוגדרות ב"חוק החיזוק" - חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), בסעיף 5 (ב1).

שלום, חיה

משאלתך עולה כי קיים היתר בניה, לכן התשובה של היזם אינה מובנת.

בכל מקרה, מובן שיש לזהות את דירות התמורה של הבעלים.

דרשי את התשובה מהיזם, בין היתר באמצעות הנציגות או עוה"ד המייצג את הבעלים בפרוייקט.

בהצלחה

שלום,

יש להפנות את השאלה לפורום מיסים.

שלום, רוניה

נכה או אדם עם מוגבלות שהוא בעלים של דירה בפרוייקט, או המתגורר דרך קבע בדירה יחד עם בעליה, זכאי לדיור חלוף לתקופת הבניה. 

הדבר קבוע בחוק ואינו נתון לשיקול היזם. 

שלום,

באם הכוונה לתמ"א הריסה ובניה מחדש, נדרשת הסכמה של 100% מבעלי הדירות. לאחר הסכמה של 80% מבעלי הדירות, להם 80% מהרכוש המשותף ניתן להגיש תביעה כנגד המתנגדים.

שלום, מיכאל

השאלות שאתה שואל שייכות לפורופ מיסוי ולא לפורום התחדשות עירונית.

בהצלחה

שלום, רוני

כל תת חלקה נספרת כיחידה בפני עצמה, בין אם זו דירת מגורים ובין אם חנות, ביחס לרוב המיוחד הנדרש של שני שלישים בפינוי-בינוי.

מחסן אמור להיות משוייך לדירה, ולכן נספר כחלק ממנה. 

החוק קובע "למגורים או לעסק". מחסן אינו נכלל בהגדרה זו. 

אליהו שלום

ראה סעיף 49 לג1 לחוק מיסוי מקרקעין הקובע את תנאי הפטור בעיסקות בניה והריסה. 

בעיקרון אתה יכול לקבל פטור על דירה אחת. לגבי השניה אתה משלםל מס שבח לפי השווי היחסי.

     (ב) תמורה בעד מכירה כאמור בסעיף קטן (א) שניתנה שלא כאמור באותו סעיף קטן, יראו אותה כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי משווי הרכישה של הזכות הנמכרת, כיחס שבין התמורה האמורה לבין שווי הזכות הנמכרת, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות.

כאשר תבוא למכור את הדירות אז יום ושווי הרכישה שלך הם הסטוריים כפי שקנית אותם טרם הפרויקט. פשוט לכל דירה ייחסו שווי רכישה יחסי. 

שלום רוני

זה ענין מסחרי ולא של זכויות. בגדול צריך לראות שהחנות לא מקופחת לעומת התמורות לבעלי הדירת תוך תשומת לב להבדלים בינהם - שטח דירה גדול יותר מחנות, חנות בקומת הקרע ולא תמיד ניתן להרחיב, מעלית לא רלבנטית לחנות וכו'.

שלום רב

הדרישה לרשום הערת אזהרה נובעת מחשש שבעלים שכבר חתמו ישנו את דעתם או ימכרו את הדירה לקונים שלא מסכימים לפרויקט. לכן אין מניעה ברישום הערת אזהרה לטובת היזם בכפוף להפקדת יפוי כוח לביטול ההערה בידי ב"כ הדיירים שיעש בא שימוש הן במקרה בו רוצים למכור את הדירה או במקרה בו חלף הזמן לביצוע התחייבויות היזם או הפרה אחרת מצידו.

לגבי התביעה לפי מה שתארת עוד מוקדם להגיש תביעה כזו מאחר ואין עדין קביעת שמאי לגבי התכנות כלכלית ואין תוכנית.

יובל שלום

בקצרה ובהפשטה של הנושא- צריך להגיע בכל בנין לרוב של 60% מבעלי הדירות המחזיקים לפחות מחצית מהרכוש המשותף. לגבי פיצול הבנין - לא ברור לי ההגיון שבכך. אני בספק אם העיריה תאשר פרויקט בנפרד לבנין אחד כך שזה אצמעי לחץ על מי שמתנגד.

לילי שלום 

אם הבניה הסתיימה והזינו למערכת את כל המסמכים הנדרשים לקבלת טופס 4 אז אין סיבה שזה יקח 4 חודשים. אבל ברור לך שאין לי נתונים לדעת זאת בוודאות. טופס 4 מאפשר חיבור הדירה למים וחשמל. כך שאין אפשרות להכנס לדירה קודם לקבלתו.

שלום רב

בעיקרון רצוי שיהיה עו"ד אחד לכולם. קשה מאוד לנהל מו"מ על הסכם וגם מול הבעלים כאשר מדובר בשני עורכי דין על אותו בנין. לכן אני ממליץ קודם לבדוק ממה נובעת ההתנגדות שלכם. אם מדובר על עו"ד מנוסה אז לא צריכה להיות בעיה. אם לא זה המצב- פשוט תודיעו לנציגות שזה המצב וכי יש לצרף כמייצג אותכם את אותו עו"ד שבחרתם