פורום תמ"א 38

שלום גלית,

שאלת ניגוד עניינים במתן שמאות מקרקעין היא שאלה רחבה מאד. לא ברור האם השמאי שאת מאזכרת פועל בשם הדיירים או בשם היזם, ומה מסגרת השמאות בעבר שביצע, לאיזה צורך ומי מזמין העבודה הקודמת.

בכל מקרה, שמאי מקרקעין במסגרת השמאות הוא צריך להצהיר כי אין לו עניין בנכס ולא קיים חשש לניגוד עניינים. ככל שקיים חשש כזה, השמאי אינו יכול לבצע את השמאות.

בהצלחה,

ליאור

שאלה מעולה שנכון לעכשיו אין עדיין תשובה ברורה לגביה, כבר נעשו מספר פניות בנושא לרשות להתחדשות עירונית מבלי לקבל תשובות ברורות.

ככל הנראה הנושא יגיע בעתיד הלא רחוק לפתחו של בית המשפט שיאלץ להכריע בסוגיה. לעניות דעתי זה יהיה תלוי בשלב שבו נמצא הפרויקט מבחינה תכנונית ו/או ביצועית שיכריעו האם ממשיכים עם זכויות הקשיש או לא

תמיד אפשר לדרוש (אם לא עוזר אז לתבוע) ממי שגרם נזק, לתקן את הנזק

שלום חיים,

שאלתך היא בתחום הבתים המשותפים לעניין מערכת גז מרכזית (מה שמוכר היום ""צובר").

החוק קובע כי כאשר מספר בניינים מחוברים לאותה מערכת גז, החלטה על החלפת ספק הגז יכולה להתקבל בשתי דרכים:

1) בהסכמה בכתב (פרוטוקול והצבעות) של יותר ממחצית בעלי הדירות בכל בית משותף בנפרד; או

2) בהסכמה של יותר ממחצית מכלל בעלי הדירות בכלל הבתים המחוברים למערכת.

חשוב לציין שהוראה זו עוסקת בסיום התקשרות עם ספק והתחברות לספק אחר, ולא בהכרח מעניקה זכות אוטומטית ל"ניתוק" בניין יחיד מהמערכת המשותפת.

לעניין התנתקות פיזית ממערכת מרכזית (והקמת מערכת נפרדת), מדובר כבר בשאלות של תשתיות וחיבורי צנרת, היתכנות הנדסית ובטיחותית, רישום ותכנון, ולעיתים גם הוראות התקנון של הבית המשותף.

ברוב המקרים שבהם מספר בניינים מחוברים לאותה מערכת גז, הם רשומים כבית משותף אחד עם מספר אגפים, מאחר שקיימות מערכות משותפות המשרתות את כולם (מערכת הגז היא מערכת משותפת). במצב כזה, ייתכן שבפועל לא ניתן לנתק בניין אחד ללא שינוי מהותי בתשתיות ובהסכמות.

לשאלתך האם ניתן לנתק בניין אחד ממערכת הגז המרכזית, צריך תחילה לבחון אם קיימת בכלל אפשרות הנדסית ומשפטית להפריד את הבניין ממערכת הגז המשותפת.

בהצלחה,

ליאור

שלום נעמי,

ברמה העקרונית, הסכם פינוי בינוי הוא הסכם אחד שכל הדיירים חותמים עליו וזאת על מנת להפיג חשש להסכמים צדדיים וכדומה.

לעניין דירת התמורה ומיקומה בבניין החדש, זה צריך להיות כתוב באופן ברור במסגרת ההסכם. ככל שמבחינה מסחרית זה מה שהוסכם עם היזם אז הדברים יבואו לידי ביטוי בהסכם וצריך לבדוק שאכן כך.

איני מבין את כוונתך למסמך הגנה או כל מסמך אחר שהתכוונת אליו אבל ככל שיש שינוי בהסכם עושים נספח שינויים ובו מפורטים הסעיפים שמשתנים וכיצד הם כתובים מחדש.

לעניין חתימה על ההסכם ונספח השינויים, ככל שהדברים אליהם הגעתם מבחינה מסחרית מקובלת על ידי שני הצדדים הם חותמים מרצון ואין צורך בכפיה.

בהצלחה,

ככל הנראה התשובה היא לא, יחד עם זאת, נדרש ייעוץ פרטני להבין בדיוק מה הזכויות ואיך נרשמו של כל בניין, תקנון של כל בניין ומסמכים נוספים שיכולים להעיד האם הוא רשאי או שלא

בתור התחלה תמיד אפשר לפנות לעורך הדין שמייצג את הבעלים ולפרט בפניו מדוע אתם חושבים שמגיע לכם יותר. ככל ואתם מרגישים שאתם לא מקבלים טיפול הולם מעורך הדין של הבעלים (שמייצג אתכם גם כן), אתם יכולים לפנות לייצוג פרטני מול היזם.

בגדול, חנייה פרטית (בהנחה שיש רק לך חניה צמודה בטאבו ולשאר הבעלים אין) עלולה לזכות בתמורה עודפת על שאר הבעלים.

בנוגע לשיפוץ, צריך להבין בדיוק איזה שיפוץ נעשה ומתי, בדרך כלל, שיפוצים יוקרתיים ככל שיהיו לא מעניקות תמורות נוספות (למעט אם השיפוץ גבוה יותר מהמפרט שמציע היזם ואז היזם אמור להשוות לקיים, זה כמעט ולא קורה בין היתר מאחר וממועד החתימה ועד הפינוי חולפות מספר שנים). בדרך כלל, בגין דירה משופצת ומושקעת יותר, מקבלים שכר דירה גבוה יותר בזמן הפינוי ויתכן שגם יקבלו ניקוד גבוה יותר משאר הבעלים לטובת בחירת הדירה החדשה. בחירת דירה חדשה מוקדם יותר אומרת כמעט תמיד שניתן לבחור דירה טובה יותר ששווה יותר כסף

בגדול, ככל וההליך בוצע בצורה לא חוקית ו/או לא תקינה יתכן ולא תחשב דייר סרבן, יחד עם זאת, אם מרבית הדיירים חתמו ואם נושאים קריטים בהסכם שלא מוסדרים, ככל הנראה בית המשפט יחייב אותך לחתום, בהתאם לנסיבות המקרה הספציפי, יתכן שגם תחויב בהוצאות ככל ותעמוד על סירובך.

כמו כן, על מנת לתת תשובה מלאה ונכונה נדרש ייעוץ פרטני לנסיבות המקרה הספציפי

אני מניח שאתה מדבר על פרויקט תמ"א חיזוק ועיבוי ולא הריסה ובניה.

בהנחה וזה נכון, הקבלן לא מוסר לך דירה אלא את התוספת שהוא בנה עבורך ואת החלק הזה הוא צריך למסור תקין. ככל ונרגמים לך נזקים מעבודות הקבלן ו/או השכנים, ניתן לדרוש מהאחראי לנזק לתקן את הנזק וכלל והוא לא יתקן, ניתן לתבוע את הנזקים בבית המשפט

שלום אברהם,

שאלתך נוגעת בדיוק בהגדרת "דייר סרבן". לפי החוק, דייר סרבן הוא מי שמסרב סירוב בלתי סביר להצטרף לעסקה של פינוי-בינוי לאחר שקיים רוב נדרש של בעלי דירות. המשמעות היא שלא כל מי שלא חתם נחשב סרבן אלא רק מי שמסרב באופן אקטיבי ובלתי סביר.

שלב זה מגיע רק לאחר שהפרויקט בשל משפטית ותכנונית כאשר קיימת תוכנית מאושרת או לפחות מתקדמת לקראת אישור; נעשתה פנייה מסודרת לכל בעלי הדירות עם הצעת התקשרות סופית; כל עוד לא מתקיימים תנאים אלה, ההימנעות מחתימה אינה נחשבת סירוב אלא לכל היותר זהירות סבירה מצד בעלי הדירות.

אם וכאשר מגיעים לשלב שבו יש רוב חתימות ופרויקט מגובש, והדיירים הסרבנים (או הנמנעים) אינם מצטרפים על היזם לבצע פניה לדיירים.

בזהירות המתבקשת, בשלב זה לא נראה שאתם דיירים סרבנים.

בהצלחה

יתכן שיהיו שני בניינים באותו המתחם שיש להם תמורות שונות, במיוחד אם יש הבדל מהותי בזכויות הבנייה שניתן לנצל בכל בניין, צפיפות שונה באופן מהותי וכיוצ"ב.

באותו בניין התמורה אמורה להיות זהה אלא אם יש בעלים ספציפיים שזכאים לתמורה נוספת בגלל הצמדות נוספות

אודיה, שלום שוב

תשלום בגין עבודות תיקון של הבית המשותף הדרושות לאחזקתו התקינה הן חלק מחובותיו של כל בעל זכויות בבית המשותף.

ככל שהזכויות אינן רשומות כהלכה ודורשות תיקון, יש חובה לשלם בעלויות הנדרשות גם בגין כך.

אם מדובר בהתחייסויות של היזם של התמ"א של ביצע אותן, יש מקום לשוב אליו בדרישה ביצוע התיקונים ו/או תשלום בגינם ו/או תשלום בגין הסדרת הרישום הנחוץ. אך בכל מקרה יש לועד הבית סמכות לדרוש ממך את התשלום הנדרש בגין כך, לשם הסדרה של הדברים הנחוצים.

שלום, אודיה

לא הצלחתי להבין את שאלתך.

יש חובה של כל בעלי הזכויות בבית המשותף לשאת בהוצאות האחזקה שלו.

ליקויים בעקבות פרוייקט דורשים התנהלות מול היזם.

שלום חנה,

השאלה שאת שואלת די שכיחה בפרויקטים של התחדשות עירונית, בעיקר בבניינים שבהם מתווספת מעלית פנימית או חיצונית, המשנה את מבנה הבניין (מבחוץ ו/או מבפנים).

האפשרות לטעון לפגיעה בנכס אינה מתבטלת אך זאת במקרים מצומצמים בלבד ואם מדובר בפגיעה בתוך גבולות הרכוש המשותף, שנובעת מתכנון מאושר של היתר הבנייה (כמו צמצום חדר מדרגות לצורך מעלית), לרוב אין זכות לפיצוי כספי אוטומטי, כל עוד הדבר עומד בתוכניות (תב״ע וההיתר).

יתכן שאם יש פגיעה אחרת שחורגת מהסביר או מפחיתה באופן משמעותי את ערך הדירה שלך ביחס לדיירים האחרים, אז ניתן לבחון את הדברים ואולי לדרוש מהיזם פיצוי. במקרים חריגים ניתן לפנות גם למפקח על הבתים המשותפים בהליך מתאים. אך לא נראה לי שכך פני הדברים לפי שאלתך ובזהירות המתבקשת, יש לבחון כל עניין לגופו.

בהצלחה בפרויקט,

ליאור

היי

הדר נתנה לך תשובה מקיפה. אין שינוי למקרה שתארת. הבנק לא חוקר ולא בולש ולא מסוגל לבדוק כל אחד אם קיבל בירושה או לא ו/או אם יש הסכם ממון ומה תוכנו. לכן הבנק באופן גורף וכמעט בלתי מתפשר דורש את אישור בן הזוג.

שלום לך,

הבנקים דורשים הסכמת בן/בת זוג באמצעות חתימה על מסמכי הליווי הפיננסי לפרויקט, וסביר להניח שהדבר נרשם גם בהסכם התמ"א עצמו.

דרישת הבנק נועדה להבטיח, שאם חלילה תצטרכי לממש את הערבות, הבנק יעביר את כל התמורה אליך בלבד, ובן זוגך לא ידרוש מהבנק זכויות בכספי המימוש, רק מעצם החיים המשותפים שלכם.

הדרישה מתייחסת לכל מקרה של מימון שמעמיד בנק (גם במשכנתא של רוכש, למשל, כשנמכרת דירה ששייכת לאדם נשוי). הדרישה מוגזמת, נכון, אבל כך נוהגים כל הבנקים.

דווקא את מכוסה בהיבט הזה, שכן הדבר מבטיח שלא תקום דרישה מצד בן זוגך לקבל פיצוי מהבנק במקרה של מימוש הערבויות, אלא מובטח שהתשלום יועבר אליך בלבד.

שלום, תומאס

המצב שאתה מתאר מצריך ייעוץ פרטני.

יש לבחון את ההסכם ואת תנאיו בצורה מדויקת.

אמנם חלה החזקה, לפיה ידעת על מה אתה חותם. טענה להשפעה בלתי הוגנת לא יכולה להתעורר אחרי 3 שנים. יחד עם זאת, על פניו נראה שיש חוסר שוויון בתמורות ויתכן שיש מקום לפעול בעניין באופן ספציפי.

בכל מקרה, זו אינה המסגרת המתאימה, ונדרש, כאמור, ייעוץ פרטני.

בהצלחה

שלום שרה,

ערבות בנקאית אוטונומית היא התחייבות של הבנק לשלם את מחויבויות שבין היזם לדיירים לפי ההסכם. משמעות הדבר היא שהבנק מתחייב לשלם את הסכום הנקוב בערבות עם הצגת דרישה בהתאם לתנאיה, ללא צורך בהוכחת הפרה מצד היזם וללא פנייה מוקדמת לבית המשפט.

כאשר בנוסח הערבות נקבע שהיא "אוטונומית ובלתי מותנית", כל שנדרש הוא להציג דרישה בנוסח הנקוב בה, והבנק מחויב לשלם בתוך הזמן שנקבע (בדרך כלל 7 ימים, אך תלוי בהסכם בין הצדדים).

הנאמן (ב"כ הדיירים) מחויב לפעול לפי ההסכם ולפנות לבנק בדרישה לפירעון חוב היזם ברגע שהיזם לא משלם את דמי השכירות. הסירוב של ב"כ הדיירים כנאמן לעשות את זה יכול להיות הפרת חובה נאמנות כלפי הדיירים, במיוחד כשהוא מחזיק את הערבות לטובת הדיירים ומונע מימוש זכות מיידית. בנוסף, העובדה שהנאמן מסרב למסור עותק של הערבות (כולל פרטים מלאים) בעייתית, שכן מדובר במסמך שנועד להגן עליך כדייר – והוא חלק בלתי נפרד ממערך הבטוחות שהובטחו לך בהסכם.

לעניין ב"כ הדיירים, כדאי לבצע פנייה רשמית בכתב, עם דרישה לקבל את העתק הערבויות ולדרוש ממנו לפעול לממש אותן. אם אכן קיימת ערבות אוטונומית בתוקף, אין כל הצדקה להמתין או לתבוע את היזם – הערבות נועדה בדיוק למצבים כאלה ולהגן על הדייר.

בהצלחה,

שלום, אבי

הצמדות של גג ומחסן (בהנחה שבנוי ע"פ היתר) שאין לבעלי הדירות האחרים הינן זכויות אשר בהחלט מזכות בתמורות עודפות לעומת שאר דירות הבעלים בפרוייקט.

אני מקווה שלא תגיעו לשם, אבל אלו הן גם טענות כבדות משקל, שבהחלט עומדות לכם במקרה שיתנהל הלך של "דייר סרבן".

יש להבהיר לבעלי הדירות האחרים, כי מדובר בזכויות נוספות המזכות בפיצוי, ואין לכם כוונה לוותר עליהן, והכל במסגרת עקרון השוויון בין הבעלים. במידת הצורך כדאי להיעזר במייצג נפרד משאר הבעלים, ככל שעו"ד הדיירים אינו תומך בזכויות שלכם לעניין זה.

במקרה של מחלוקת לגבי גובה הפיצוי יש להיעזר בשמאי. אך אין חולק, כי קיימת זכות לקבל פיצוי עודף בגין כך.

בהצלחה רבה

שלום, שיר

אני מסכימה, שלא מומלץ לקחת סיכון ולקוות לטוב, שכן יתכן שמדיניות העיריה תשתנה, גם אם היא כרגע תומכת באישור בדיעבד של מיקום המזגנים.

לא הייתי מוותרת, ובהחלט מבקשת לקבל אסמכתא כתובה במסגרת ההיתר, שלא תידרש הסטה של המדחסים רק למסתורי הכביסה החדשים. במקרה שלא ניתן לקבל אסמכתא כזו, יש לפעול לשינוי ההיתר, כך שיתאים למצב הנוכחי.

בהצלחה

ככל וישנם ליקויים שעדיין נחשבים כחלק מתקופת הבדק צריך לפנות ליזם/קבלן מבצע. ככל והחברות הללו פשטו רגל או לחילופין בהליכים כאלו יתכן ולא יהיה מי שיתקן או ישלם עבור התיקון והעלויות יחולו עליכם

שנה טובה אורנה

מבין שמדובר בפרויקט תמ"א חיזוק, כי הפרויקט די תקוע, כי רוצים להעביר רהיטים לקומה שניה, כנראה בעורף הבנין. מציע כי תפני לחברה שמפעילה מנופים כאלו ותסבירי להם את המצב ואולי אפילו תצלמי להם שידעו מה הכוונה. לדעתי הם ידעו לפתור את הבעיה שלך. העיריה לא תתעסק בזה. הבנין הסמוך לא חייב לך כלום (חוץ מנימוס ויחסי שכנות) [ומצד שני גם המנופאי שתביאי לא ישאל אותם הרבה]. לפי מה שציינת היזם לא פעיל אבל אם יש לו אפשרות שיזיז מה שאפשר מבחינתו.

היטל השבחה מוטל על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבניה בגין ניצול זכויות עודפות. התשלום חל על פי חוק על מוכרי הזכויות. בפרוייקטים של התחדשות עירונית נהוג להסכים בחוזה, כי ההיטל יחול על היזם, במסגרת היות העסקה "עסקת נטו" מבחינת בעלי הזכויות.

כאשר אומרים דייר סרבן זה מתייחס לחתימה על ההסכם הכללי ולא על הסכם הליווי, משאלתך עולה כי ישנם בעלי דירה, שחתמו על הסכם וכעת לא מעוניינים לחתום על הסכם הליווי הבנקאי ואתייחס בהתאם.

אני מניח שתנאי מתלה בהסכם שלכם הוא שהיזם יחתום על הסכם ליווי בנקאי. בכל מקרה וגם אם ההסכם לא מנוסח כך, על מנת שהגוף המלווה יתן את הליווי, כל בעלי הזכויות נדרשים לחתום על הסכם הליווי ואם לא כולם חתמו ככל הנראה לא ניתן לקדם את הפרויקט.

כמו כן, ככל ואין סיבה ממשית לאי החתימה על הסכם הליווי, היזם יתבע את אותו דייר שמסרב לחתום על המסמכים בין היתר גם על הנזקים שנגרמים לו, ונגרמים נזקים.

ישנם עדיין רשויות ספציפיות שניתן עדיין לקדם תמ"א 38 במתכונת הקודמת, זה תלוי עירייה/רשות וגם כאן שעון החול רץ...

מה הכוונה מושכים אותכם? חתמתם על הסכם? קבלתם הצעה קונקרטית מיזם מסויים והחלטתם להתקדם איתו?

בכל אופן אם התשובות לשאלות לעיל הם כן, צריך לבחון את ההסכם ואת תנאיו ואם התשובות הן לא, הגיע הזמן שתלכו בדרך המלך ותקבלו ייצוג מאנשי מקצוע עם ניסיון בתחום שיוכלו לדחוף את הפרויקט שלכם קדימה