פורום תמ"א 38

שלום טל

החתימה היא חלק חשוב בפרויקט. מסמכי הליווי הם מול הגוף המממן- לרוב בנק או חברת ביטוח - שמעמידים אשראי כספי לפרויקט וכן נותנים את כל הערבויות להן התחייב היזם כלפיכם. כך שאין מנוס ולא ניתן להתנגד לחתימה על מסמכים אלו. כן צריך שעורך הדין המלווה את בעלי הדירות יעבור על נוסח המסמכים ויתקן במידת הצורך.

חיים שלום רב

אני מבין שאתה מתנגד לפרויקט וכי יש 75% שכבר אישרו את הפרויקט. עוד אני מבין שיש לך טענות לגבי התהליך.   

אין שום בעיה שתתיעץ עם עו"ד שייצג אותך בכל טענה שיש לך כנגד הפרויקט. אני לא יודע מה בדיוק הפגמים בתהליך שאתה חושב שנפלו אבל להבנתי מאחר ויש כבר רוב של 75% התומכים בפרויקט לכל היותר יתקנו את הפגמים בדיעבד. לכן אני מציע שתתמקד בסיבות להתנגדותך לפרויקט.  

נורית שלום

 אני מבין שיש דירה בבנין השייכת לחסוי ולגביה יש הערה על מינוי הקרן לטיפול בחסויים. הם מייצגים בעל דירה כמו כל אחד מבעלי הדירות האחרים בבנין. הם צריכים אישור בית משפט להתקשרות בהסכם עבור החסוי. אין למתנגדים שום זכות להביע את התנגדותם בהליך כזה והם כלל לא צד להליך.   

שלום רב

לפי הדין גם אם נכס רשום על שם אחד מבני הזוג יתכן והוא חלק מהרכוש המשותף לשני בני הזוג. זה אולי לא המצב במקרה שתארת אבל לא היזם ולא עורכי הדין וגם לא הבנק בשלב מאוחר יותר- רוצים להכנס ולבחון האם הנתונים שמסרת נכונים או לא. 

לכן תמיד מבקשים חתימה גם של בן/בת הזוג. החתימה היא למעשה אישור והסכמה להתקשרות בהסכם. זה הכל. אין זה מקנה לה זכויות והדירה תשאר רשומה על שימך בלבד. 

לא רואה מקום לסרוב לא מצידך ולא מצד בת הזוג. 

שלום רב

אם יש לך אישור על ריצוף מסוים והקבלן שם ריצוף אחר אז ניתן לדרוש ממנו להחליף או לפצות אותך.

לגבי הפועל - לא ברור לי מה היה, באילו נסיבות ומה הנזק שנגרם.

לגבי אבנים וחול - אם נגרם נזק כתוצאה מהעבודה אז הקבלן אחראי לכך. תפעיל את המפקח מטעם הדיירים שיטפל בכך.

שלום זהבה 

עניתי עכשיו לשאלתך ראי בהמשך.

אם דבר מה נוסף אינו ברור- את מוזמנת לפנות.

שלום, מרי

הפטור ממס בפינוי בינוי הינו ייחודי ורלוונטי רק לנסיבות העניין, בהתאם לתנאי החוק.

שלום, רוני

דמי השכירות אמורים להיגזר משווי פוטנציאל השכירות של הדירה ולאו דווקא מגודלה, אך מדובר בתנאי מסחרי.

אם הינך סבור שהנך מופלה לעומת שכניך בדמי השכירות, הרי שיש כאן מקום לטענותיך, והן תישמענה כטענת הגנה בפני המפקח/ת. מציעהלך להגיע להבנות עם היזם ולהימנע מהליך כזה. 

בהצלחה

זהבה שלום רב

תוכנית רובע  3 נקבעה מכוח סעיף 23 לתמ"א 38. הזכויות שנקבעו ברובע 3 הן כבר מוקנות ואין לתוקפה של תמ"א 38 כל השפעה על זכויות הבניה.

לגבי היטל השבחה - חוק התכנון והבניה פוטר מהיטל השבחה בפרויקט של התחדשות עירונית. הפטור הוא מלא עבור 2.5 קומות ופטור חלקי בגובה מחצית מהיטל עבור קומה נוספת..

עירית תל אביב הצהירה לא פעם כי פטור זה ימשיך לחול על זכויות מכוח רובע 3-4 גם לאחר סיומה של תמ"א 38.

לגבי הקלות במס שבח ובמע"מ - אלו מוסדרים בחוקים אחרים וכרגע יש לגביהם הארכה.

בכל מקרה אני מייעץ למהר כי התהליך כולו אורך הרבה מאוד זמן. 

שלום, דניאל

שאלתך מורכבת, שכן הדברים תלויים, בין היתר, בתנאי ההסכם שנחתם בין הצדדים.

בעיקרון, לאחר יום המכירה, הזכויות של מימוש דירות התמורה שייכות לבעלים, והזכויות של מימוש זכויות דירות היזם שייכות ליזם, וזאת בכפוף לכך שיושלמו תנאי העסקה והיזם יממש את זכויות הבעלים ויבנה להם את דירות התמורה.

לבנק יש שעבוד על כל אלה, אך אינו הבעלים של הזכויות.

מקווה שעשיתי לך סדר.

שלום, שלום

מאחר שמדובר בבניין "מורכב", כפי שהבנתי מדבריך, יש להניח כי כל בניין ימנה כבניין נפרד לצרכי הסכמה לפרוייקט.

שלום, דודי

מהדברים שאתה מתאר נראה, כי היזם מציע לך תמורות הוגנות בגין דירתך הנוכחית.

כידוע, עצם המגורים בבית משותף מקימים מתוכם חובה לקבל את הכרעות הרוב בעניינים כמו חוק החיזוק.

על פניו נראה, שהיזם מציע לך חלופות הוגנות, ולכן נדמה שהמקור להתנגדות אינו לגיטימי.

אני מציעה כי תנסה, ככל שיש בידך, להגיע עמו להבנות מסחריות.

שלום, דורון

זוהי שאלה לייעוץ פרטני עם עו"ד בתחום המיסוי

בהצלחה

שלום, יצחק

זוהי שאלה בתחום המיסים, המצריכה ייעוץ פרטני לעניינך.

בהצלחה

שלום ענת!

ספירת הדירות היא לפי מצב הרישום בלשכת רישום המקרקעין. אם איחדו 2 דירות לדירה  אחת וכך זה רשום - היא נספרת כדירה אחת. תשומת הלב כי קיים תנאי נוסף והוא החזקת 67%/80% מהחלקים ברכוש המשותף ושם העובדה שששתי הדירות אוחדו יכולה להשפיע.

יתכן ולאותם בעלים יש אפשרות חוקית לפצל בחזרה את הדירה שלו אבל הוא צריך לנקוט בתהליך הפיצול ועד של יושלם התשובה לא משתנה. 

לגבי הסכמת בעלי דירות אחרים לפיצול- אם כך זה הופיע בהיתר המקורי יתכן ולא תדרש הסכמה של יתר הבעלים, אבל עדין צריך לבודק שפיזית, מבחינת מערכות הבנין, זה בכלל אפשרי.

שלום אמיר

אני די מהסס לתת תשובה החלטית לשאלה כזו שמחייבת התעמקות והכרות עם העובדות. 

אני מבין שלטענתך הדירה נבנתה ללא היתר אבל מנגד אני מניח כי היא בנויה כבר 60 שנים או יותר ללא כל הסתייגות מצד יתר בעלי הדירות. לכן יש פנים לכאן... ולכאן.  אני לא מתיחס לשאלת הלחצים וכו' אבל באופן כללי לי ברור שאותו בעל דירה זכאי למשהוא.