פורום נדל"ן

שלום מוטי,

כעקרון קיימת אפשרות להוכיח זהות באמצעות תצהירים שלך ושל "אדם זר" המכיר את הוריך ויכול לאמת את הקשר שלהם למקרקעין. ההליך בפני רשם המקרקעין הוא הליך מנהלי שאופן בירורו מוגבל.

קיימת אפשרות נוספת להוכחת זהות באמצעות תביעה לסעד הצהרתי.

במסגרת תביעה כזו ניתן להביא עדים מהמשפחה ומחוצה לה שיוכלו להעיד על הקשר של הוריך לנכס ועל זהותם וככל שבית המשפט ישתכנע ינתן הצו המבוקש.

שלום רב,

רכישת דירה ע"י מי שמונה לו אפוטרופוס דורשת אישור בית המשפט לענייני משפחה. זה הליך שעשוי לארוך מספר חודשים.

שים לב שעליכם לפעול בזריזות שכן הזכות לרכוש דירות בדיור הציבורי פוקעת ביום 31/12/2022.

שלום ענת,

חסרים פרטים רבים על מנת להשיב לשאלה באופן מיטבי, וכדאי לפנות ליעוץ פרטני אצל עו"ד מתחום המקרקעין לפני ביצוע פעולה כלשהי.

ניתן לחתום על הסכם לרכישת הנכס גם אם אין לו היתר בניה, אבל יהיה קושי ברישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין עד להסדרת ההיתר ועל החוזה להסדיר עניין זה.

לא ניתן לרכוש קרקע בלי החלק הבנוי עליה.

גם אם הבית יהרס והיורשים ימכרו רק מגרש סביר להניח שידרש תשלום היטל השבחה בגין תכניות שנכנסו לתוקף מאז 1979. רצוי לבדוק עניין זה עם שמאי מקרקעין. בתלות בגודל הבית ובמגורי מי מקרובי משפחתכם בו במשך 4 שנים ניתן לבחון אפשרות לקבל פטור מהיטל השבחה.

שלום שימי,

ככל שהדירה תהיה ממושכנת בעת תיקון צו הבית המשותף תדרש הסכמת הבנק לביצוע התיקון. זה הליך נפוץ ואין בקבלת הסכמת הבנק מורכבות מיוחדת, למעט עצם העיסוק בכך.

שלום אליהו,

נא פנה לפורום תמ"א 38 באתר זה.

שלום נתן,

עליכם לבדוק את התכנות הפרויקט מבחינה תכנונית (האפשרות להכניס את כל הפונקציות שתארת למבנה אחד ושטח המגרש הנדרש) עם מתכנן (אדריכל) ואת עלויות הקרקע והבניה והיטל ההשבחה הצפויים עם שמאי.

מבחינת מיסוי, ככל שתרכשו מגרש לביצוע הפרוייקט תשלמו מס רכישה בשיעור 6% וככל הנראה גם היטל השבחה.

שלום אילן,

ככל שאין קביעה אחרת בתקנון הבית המשותף על בעלי כל הדירות בשני הבניינים לשאת בהוצאות תחזוקת הרכוש המשותף.

שלום רב,

נא פני לפורום הפלילי באתר זה.

שלום ניהאד,

נא ראה הוראות סעיפים 89, 89א לחוק התכנון והבניה:

89.

(א) הודעה על הפקדת כל תכנית תפורסם ברשומות ובעתון; הפרסום בעתון יהיה כאמור בסעיף 1א וייעשה על ידי מוסד התכנון שהחליט על ההפקדה תוך חמישה עשר ימים מיום ההחלטה על הפקדת התכנית או מיום מילוי תנאי ההפקדה, הכל לפי המאוחר.

(ב) הודעה כאמור בסעיף קטן (א) תפורסם גם במשרדי הרשויות המקומיות שתחום שיפוטן או חלק ממנו כלול בתחום התכנית, ובאין רשות מקומית כאמור - במקום שנוהגים לפרסם בו הודעות פומביות בתחום התכנית; כן תפורסם ההודעה על לוחות המודעות בשכונות הנוגעות בדבר.

89א.

(א) הודעה על הפקדת תכנית מיתאר מקומית או תכנית מפורטת תפורסם על חשבון מגיש התכנית, על גבי שלט במקום בולט בתחום התכנית, למשך התקופה שנקבעה להגשת התנגדויות; ההודעה תכלול פרטים בהתאם להוראות סעיף 92 וכן פירוט עיקרי ההבדלים בין המצב התכנוני הקיים לבין התכנית המופקדת.

(ב) כיתוב על שלט כאמור בסעיף קטן (א) יהיה בשפה העברית ואולם במרחב תכנון מקומי שבו האוכלוסיה הדוברת ערבית מהווה לפחות עשרה אחוזים מכלל האוכלוסיה, יהיה הכיתוב גם בשפה הערבית.

(ג) יושב ראש מוסד התכנון המוסמך להחליט על הפקדת תכנית כאמור בסעיף קטן (א), רשאי מטעמים שיירשמו ובכפוף לתקנות שיתקין שר הפנים, להורות כי על תכנית מסוימת או על סוגי תכניות לא יחולו הוראות סעיפים קטנים (א) ו-(ב), כולן או מקצתן, ורשאי הוא לקבוע דרכי פרסום חלופיות לתכנית שפטר כאמור; שר הפנים יקבע באילו מקרים ונסיבות יכול יושב ראש מוסד התכנון לפטור מהוראות סעיפים קטנים (א) ו-(ב).

(ד) נוסף על הוראות סעיף זה, הודעה על הפקדת תכנית כאמור בסעיף קטן (א), החלה על שטח שאינו עולה על 3,000 מ"ר, תפורסם או תימסר לבעלים ולמחזיקים במגרשים הגובלים בתחום התכנית, על חשבון מגיש התכנית, בדרך שיקבע שר הפנים באישור ועדת הפנים ואיכות הסביבה של הכנסת.

שלום דור,

ככל שאין קביעה אחרת בתקנון המוסכם, קירות חיצוניים לבניין מהווים רכוש משותף.

השימוש ברכוש המשותף מותר ככל שהוא סביר, איננו גורם נזק לבעלי הדירות האחרים ואיננו מונע שימוש דומה מבעלי הדירות האחרות. בכל מקרה אחר נדרשת הסכמת בעלי הדירות.

אם מדובר במפגע המסכן אותך או את רכושך תוכל להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין.

שלום רב,

נא פנה לפורום התחדשות עירונית (תמ"א 38) באתר זה.

שלום אבישי,

חנות 1 - אם הדייר המוגן נפטר ולא החל בהליכים לקבלת דמי המפתח טרם פטירתו, וככל שילדיו אינם ממשיכים את עסקו - זכות הדיירות המוגנת פקעה ואתה רשאי להשכיר את החנות בשכירות חופשית.

חנות 2 - דיירים מוגנים בבית עסק אינם חייבים לשהות בו פיזית ודי בכך שינהלו את העסק שלהם במקום (גם באמצעות עובדים או בני משפחה). ככל שאינם עושים זאת ניתן לטעון שנטשו את המושכר ולפנות לבית המשפט בתביעה לפנותם.

שלום מיכאל,

אם כוונתך היא לאפשרות קבלת הפטור בגין רכישת דירה יחידה בדיעבד - הדבר איננו אפשרי.

בעת הרכישה השלד איננו דירת מגורים (להבדיל מרכישה ממי שמתחייב להשלים את הבניה) ולא תהיה זכאי לפטור או למדרגות מוטבות בגינו.

שלום יצחק,

נא פנה לפורום בתי משפט באתר זה.

שלום מרי,

כעקרון אין אפשרות לפעול כמשרד מתוך דירת מגורים אלא לאחר ביצוע שינוי יעוד או קבלת אישור לשימוש חורג.

ככל שמדובר בניהול עסק קטן מתוך דירת המגורים ניתן לפטור מקבלת אישור כאמור.

שלום מוטי,

מומלץ לפנות לעו"ד שיבדוק את הסכם השכירות וכלל העובדות הנוספות ויוכל להמליץ על דרכי פעולה.

שלום רב,

נא פנה לפורום התחדשות עירונית (תמ"א 38) באתר זה.