פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
שטר חוב
ruti
11/05/14
"לא סחיר" זה מה שהשוכר רוצה שיהיה כתוב. לא ראיתי בכל שטרי החוב את המילים האלה. למה הכוונה ?
ומה זה "ערבות אוואל" ?
תודה על התשובה
ומה זה "ערבות אוואל" ?
תודה על התשובה
ערבות אוואל
עו"ד תומר שזר
מנהל
12/05/14
לא סחיר - לא ניתן להעביר את שטר החוב או את השיק לאחר.
ערבות אוואל - ערבות מאוד חזקה - אין עליה הגנות מסויימות בחוק.
תומר שזר, עו"ד ומגשרמנהל הפורום
ערבות אוואל - ערבות מאוד חזקה - אין עליה הגנות מסויימות בחוק.
תומר שזר, עו"ד ומגשרמנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי בניה
יואב
11/05/14
שלום, קנינו לאחרונה דירה בבניין בן שתי קומות והחלטנו לשפץ אותה ולבצע שתי הרחבות: אחת אל תוך פיר שנמצא במרכז הבניין והשניה - מרפסת הרחבת מרפסת שירות צידית קיימת כלפי החזית.
הרחבות זהות בוצעו כבר על ידי השכן בדירה המקבילה, באישור מלא של העיריה.
היגשנו תכניות, אבל נאמר לנו שייקח זמן רב עד למתן האישור, בשל ביורוקרטיה.
אנחנו שוקלים לבנות את הפיר מבלי לחכות לאישור, מתוך הסתמכות על התקדים של השכן ומתוך מחשבה שבניית הפיר אינה בולטת והיא פנימית לבניין.
לאיש מן הדיירים אין התנגדות לבניית הפיר.
האם אנחנו בכל זאת מסתכנים בצו הריסה וברישום פלילי?
הרחבות זהות בוצעו כבר על ידי השכן בדירה המקבילה, באישור מלא של העיריה.
היגשנו תכניות, אבל נאמר לנו שייקח זמן רב עד למתן האישור, בשל ביורוקרטיה.
אנחנו שוקלים לבנות את הפיר מבלי לחכות לאישור, מתוך הסתמכות על התקדים של השכן ומתוך מחשבה שבניית הפיר אינה בולטת והיא פנימית לבניין.
לאיש מן הדיירים אין התנגדות לבניית הפיר.
האם אנחנו בכל זאת מסתכנים בצו הריסה וברישום פלילי?
צו הריסה
עו"ד תומר שזר
מנהל
12/05/14
אני לא מתמחה ברישום פלילי - אך יתכן כי יהיה כאן צו הריסה
צריך לבדוק את המקרה יותר לעומק
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
צריך לבדוק את המקרה יותר לעומק
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיהו בעלי הנכס?
יוסף חיים
10/05/14
אם הון עצמי ששימש אותי ברכישת נכס הגיע מחברה עסקית . והחוזה נעשה ביני לבין המוכר דהיינו שמי רשום כרוכש ואף דווח לרשויות מיסוי המקרקעין, האם לחברה העסקית יש זכויות בנכס? כלומר, האם מקור הכסף יכול להוות שאלה לגבי מיהו כעלי הנכס?
מהו בעלי הנכס
עו"ד תומר שזר
מנהל
10/05/14
לא
כל עוד אתה רשום - אתה בעל הנכס
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
כל עוד אתה רשום - אתה בעל הנכס
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משרד בבניין מגורים
שרית
10/05/14
בבניין שלנו היה משרד תיווך בדירת קרקע וכעת התחלפו השוכרים בחברת היי טק עם ארבעה עובדים.
שעות העבודה הם מהבוקר ועד אחת עשרה בלילה וכל הזמן יש פעילות במשרד
האם אפשר לדרוש מהם לעבוד בשעות פעילות מתאימות לאזור מגורים? האם יש מגבלה בכלל על משרד בתוך בנין?
הם לא מרעישים באופן חריג אולם שיחות עבודה ורדיו עד 23:00 כל לילה הופך את החיים למאוד קשים
תודה
שעות העבודה הם מהבוקר ועד אחת עשרה בלילה וכל הזמן יש פעילות במשרד
האם אפשר לדרוש מהם לעבוד בשעות פעילות מתאימות לאזור מגורים? האם יש מגבלה בכלל על משרד בתוך בנין?
הם לא מרעישים באופן חריג אולם שיחות עבודה ורדיו עד 23:00 כל לילה הופך את החיים למאוד קשים
תודה
משרד בבניין
עו"ד תומר שזר
מנהל
10/05/14
השאלה אם יש בכלל אישור לפתוח עסק בבניין- הייתי בודק בעירייה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעיות רעש עם ילדים
קובי
09/05/14
שלום,
אני משכיר דירה ובבית שמולי יש ילדים שמשחקים כדורגל ,צועקים . זה קורה כמעט כל יום באמצע שבוע ותמיד בשישי שבת.זה קורה בדרך כלל אחרי השעה 16:00 ונמשך בדרך כלל עד 19:00 .זה מאוד מציק , ילדים משחקים בכדור וצועקים אחרי שהערתי להם הרבה פעמים ופעמיים דברתי עם אחד מהאבות שלהם . זה לא עוזר !
הצעתי שישחקו במקום אחר או שיהיה בשקט וזה לא עוזר.
האם אפשר לעשות משהו מבחינת עורך דין ? או משהו אחר ? אני עובד עצות ! תודה רבה.
אני משכיר דירה ובבית שמולי יש ילדים שמשחקים כדורגל ,צועקים . זה קורה כמעט כל יום באמצע שבוע ותמיד בשישי שבת.זה קורה בדרך כלל אחרי השעה 16:00 ונמשך בדרך כלל עד 19:00 .זה מאוד מציק , ילדים משחקים בכדור וצועקים אחרי שהערתי להם הרבה פעמים ופעמיים דברתי עם אחד מהאבות שלהם . זה לא עוזר !
הצעתי שישחקו במקום אחר או שיהיה בשקט וזה לא עוזר.
האם אפשר לעשות משהו מבחינת עורך דין ? או משהו אחר ? אני עובד עצות ! תודה רבה.
מטרד
עו"ד תומר שזר
מנהל
10/05/14
לא בטוח שאתה בפורום המתאים
כל עוד מדובר ברעש דביר - בשעות סבירות ואתה אומר שזה בין 16-19 אז אין מה לעשות
אם זה כל היום כולל כל השישי שבת וזה רעש לא סביר
יש עילה שנקראת מטרד ליחיד או לרבים.
יתכן שיש כאן איזה עילת תביעה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
כל עוד מדובר ברעש דביר - בשעות סבירות ואתה אומר שזה בין 16-19 אז אין מה לעשות
אם זה כל היום כולל כל השישי שבת וזה רעש לא סביר
יש עילה שנקראת מטרד ליחיד או לרבים.
יתכן שיש כאן איזה עילת תביעה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעיה עם החלפת שוכר
alona
09/05/14
דייר שלי הביא שוכר מחליף והתכוונתי לעשות איתו חוזה, שלחתי אליו את החוזה שלי כמעט זהה לזה של הדייר היוצא, עם שינויים קלים. למעשה על השינויים בחוזה החדש הוא הסכים אבל על החוזה עצמו שהדייר היוצא חתם עליו וגם אלו שגרו לפניו, הוא לא הסכים כמעט על כל סעיף הוא שינה לי מילים וסעיפים [הוא עו"ד] עד שלא הכרתי את החוזה שלי בכלל. אמרתי שאני לא מתכוונת לעשות כל שינוי נוסף בחוזה. זו הדירה שלי וזה החוזה שלי. הוא ויתר על העסקה. עכשיו הדייר היוצא מתנפל עלי ואומר לי שאני מטרפדת את העיסקה. חייבת לציין שהחוזה שלו מסתיים בסוף אוגוסט. אמרתי לו שיביא מחליף לתקופה שלו והוא לא ייכול להחליט על החוזה החדש שמתייחס לתקופה שמעבר לסיום החוזה שלו. האם אני צודקת ? ועוד, בחוזה לא מצויין כל מילה על דייר חלופי בכלל ואני עושה הכל לעזור לו למצוא דייר אחר במקומו. כתוב בחוזה שאם הוא ינטוש את המושכר עליו לשלם את כל התשלומים עד סוף תקופת השכירות ועוד כתוב "בכפוף לכך שהמשכיר פעל באופן סביר על מנת להקטין את נזקיו" מה אומרת השורה הזו בבקשה ? אלו נזקי או נזקיו ? אם יבוא שוכר וירצה להיכנס בספטמבר אחרי תום תקופת השכירות שלו , לא אוכל לעשות את החוזה ? כי הדירה ריקה והדייר היוצא מפסיד ? הוא אומר שלא יוכל להביא דייר רק לכמה חודשים. אם כך, אני אפסיד שוכר. מה החוק אומר על כך?
סליחה שהכל יצא ארוך כל כך. אשמח לתשובה. זה די דחוף כי הם לוחצים עלי כל הזמן. תודה רבה
סליחה שהכל יצא ארוך כל כך. אשמח לתשובה. זה די דחוף כי הם לוחצים עלי כל הזמן. תודה רבה
דייר חלופי
עו"ד תומר שזר
מנהל
10/05/14
נראה כי את צריכה יעוץ פרטני.
בכל מקרה, לטעמי באם הדייר החלופי מסרב לחתום על חוזה שזהה לדייר שיוצא - בתקופה של עד היציאה - הצדק איתך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בכל מקרה, לטעמי באם הדייר החלופי מסרב לחתום על חוזה שזהה לדייר שיוצא - בתקופה של עד היציאה - הצדק איתך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה והסכם ממון
אורי
09/05/14
שלום,
לפני שהתחתנתי, עשינו הסכם ממון ובו נכתב שכל נכס שיירכש יתחלק לפי הרישום בטאבו/לפי החלק היחסי בהסכם המכירה.
הדירה אותה קנינו התחלקה באופן הבא: 2/3 מהדירה רשום על שמי ו-1/3על אישתי. כעת אנו מעוניינים לעשות את הדבר הבא:
להעביר את מלוא הזכויות על שמי ולרכוש דירה נוספת על שם שנינו בחלקים שווים. האם במידה ונעשה את הנ"ל נקבל פטור חלקי ממס רכישה בדירה החדשה? (מכיוון שלאשתי זאת תהיה דירה יחידה). אנו מוכנים במידת הצורך לעדכן גם את הסכם הממון.
לפני שהתחתנתי, עשינו הסכם ממון ובו נכתב שכל נכס שיירכש יתחלק לפי הרישום בטאבו/לפי החלק היחסי בהסכם המכירה.
הדירה אותה קנינו התחלקה באופן הבא: 2/3 מהדירה רשום על שמי ו-1/3על אישתי. כעת אנו מעוניינים לעשות את הדבר הבא:
להעביר את מלוא הזכויות על שמי ולרכוש דירה נוספת על שם שנינו בחלקים שווים. האם במידה ונעשה את הנ"ל נקבל פטור חלקי ממס רכישה בדירה החדשה? (מכיוון שלאשתי זאת תהיה דירה יחידה). אנו מוכנים במידת הצורך לעדכן גם את הסכם הממון.
מס רכישה
עו"ד תומר שזר
מנהל
10/05/14
אני סבור שלא , כי רשות המיסים רואה את התא המשפתי כאחד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרישת תשלום של הקבלן בשל תוספת בגינה
יואב
09/05/14
שלום
רכשתי דירה בשרון לפני מספר שנים מקבלן, הרכישה הייתה טרם קבלת היתר בניה. בחוזה המכר שלדירה 110 מ"ר של גינה. בפועל, עקב טעות תכנונית של הקבלן, קיבלתי 150 מ"ר גינה, כלומר הקבלן טעה לטובתי.
כעת, לאחר קבלת המפתח, הקבלן טוען כי עליי לשלם לו על 40 מ"ר נוספים של גינה (ובמחיר מופקע לדעתי). אמרתי לו שאינני מחויב לכך משום שאני חתמתי ושילמתי על 110 מ"ר, ואין סיבה שאני אשלם על הטעויות שלהם, אך הוא טוען שמכיוון שהחוזה נחתם לפני קבלת היתר מותר לו לדרוש את הנ"ל (בחוזה אין שום זכר לסיכום שכזה). הקבלן מאיים בתביעה.
האם בתנאים שציינתי הקבלן באמת יכול לדרוש ממני תשלום על התוספת?
תודה רבה
רכשתי דירה בשרון לפני מספר שנים מקבלן, הרכישה הייתה טרם קבלת היתר בניה. בחוזה המכר שלדירה 110 מ"ר של גינה. בפועל, עקב טעות תכנונית של הקבלן, קיבלתי 150 מ"ר גינה, כלומר הקבלן טעה לטובתי.
כעת, לאחר קבלת המפתח, הקבלן טוען כי עליי לשלם לו על 40 מ"ר נוספים של גינה (ובמחיר מופקע לדעתי). אמרתי לו שאינני מחויב לכך משום שאני חתמתי ושילמתי על 110 מ"ר, ואין סיבה שאני אשלם על הטעויות שלהם, אך הוא טוען שמכיוון שהחוזה נחתם לפני קבלת היתר מותר לו לדרוש את הנ"ל (בחוזה אין שום זכר לסיכום שכזה). הקבלן מאיים בתביעה.
האם בתנאים שציינתי הקבלן באמת יכול לדרוש ממני תשלום על התוספת?
תודה רבה
דרישה של קבלן
עו"ד תומר שזר
מנהל
10/05/14
הוא יכול לבקש להשיב את המצב לקדמותו
הוא יכול לתבוע על עשיית עושר.
יש כל מיני דרכים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הוא יכול לתבוע על עשיית עושר.
יש כל מיני דרכים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם היתר הריסה הוא היתר בניה?
יגיל
09/05/14
כקבלן התחייבתי להמציא היתר בניה לתאריך מסוים לבעל הנכס. היום הצגתי לו היתר הריסה חפירה ודיפון אך הוא טוען שלא זו הכוונה . מי צודק? תודה
היתר בניה
עו"ד תומר שזר
מנהל
10/05/14
היתר הריסה איננו היתר בניה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
איילה
08/05/14
בעלי קיבל במתנה דירה מהוריו לפני שהתחתנ, הדירה רשומה על שמו. ישנו הסכם ממון שמצהיר על כך שהדירה הינה מתנה מהוריו ואין לו רשות לבצע שום שינוי בדירה ללא רשותם ושאיני זכאית לקבל חלק מהדירה במידה וחלילה נתגרש.
כיום אני מעוניינת לקנות דירה השאלה שלי האם זה נחשב כדירה שניה שלנו למרות שאני מתכוונת לקנות את הדירה על שמי בלבד?
באילו מקרים לא משלמים מס רכישה?
תודה מראש
כיום אני מעוניינת לקנות דירה השאלה שלי האם זה נחשב כדירה שניה שלנו למרות שאני מתכוונת לקנות את הדירה על שמי בלבד?
באילו מקרים לא משלמים מס רכישה?
תודה מראש
פיצול מס רכישה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
09/05/14
איילה שלום
על פניו נראה כי את תוכלי לקבל את מדרגות המס המוטבות של דירה יחידה.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
על פניו נראה כי את תוכלי לקבל את מדרגות המס המוטבות של דירה יחידה.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנית בריכה בדירת גן
איילה
08/05/14
אנחנו בנין משותף עם 8 קומות. ודירות גן. האם מותר לדיירים בדירת הגן לבנות בריכת שחייה בחצר שלהם? האם צריך היתר מהרשות המקומית? או הסכמת דיירי הבנין?תודה על תשובתכם
בניית בריכה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
09/05/14
שלום רב
צריך לקבל גם היתר מהרשות המקומית וגם יש לבחון את העניין במערכת היחסים ההסכמית שבין הדירים בבית המשותף.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
צריך לקבל גם היתר מהרשות המקומית וגם יש לבחון את העניין במערכת היחסים ההסכמית שבין הדירים בבית המשותף.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם שיתוף משנת 1997
שלומי
08/05/14
הנני חתום על הסכם שיתוף משנת 1997. אחד הסעיפים מדבר על חובתי לשלם מחצית מדמי ההיתר למנהל.
אני מצטט את הסעיף: "שלומי מתחייב לשלם מחצית מתשלום דמי היתר שיידרש שיידרש ע"י מנהל מקרקעי ישראל בקשר עם אישור המינהל על תכנית בניה..."
אכן תשלום זה שולם בשנת 1997 ע"י הצד השני בלבד, מבלי שיידע אותי, ומבלי שניתנה לי כל הזדמנות להגיש השגה או כל דבר אחר בעניין סכום התשלום למנהל. למותר לציין שלא הובא לידיעתי מעולם על התשלום אותו דרש המנהל, עד לקבלת מכתב ההתראה- היום לאחר 17 שנים קיבלתי מכתב התראה מהצד השני לתשלום אסטרונומי המורכב מרביות והצמדות (הסכום ששולם למנהל על ידיהם היה נמוך פי אחד וחצי מדרישתם כיום). חשוב לי לציין שכל אותם שנים לא קיבלתי שום דרישה מהצד השני או מהמנהל לתשלום כל שהוא, ומעולם לא ידעתי על התשלום הנ"ל ו/או על אותו סעיף בהסכם. דרישה זו באה לאחר שעו"ד מטעמם של התובעים עיין במסמכי השיתוף והאיר את עיניהם לגבי התשלום ששולם על ידיהם ולגבי אותו סעיף המחייב אותי לשלם מחצית מהסכום.
מה עליי לעשות?
(האם זה הגיוני שבשל מחדלם של התובעים אני אמור לשאת בסכומים המופרזים שצברו רביות עתק? האם לא חלה התיישנות במקרה הנ"ל? אילולא ניתנה לי ההזדמנות בפעם הראשונה שנדרש התשלום מהמנהל, יכול להיות שהייתי מגיש השגה בעניין גובה התשלום. לא ניתנה לי כל הזדמנות ולא הובא ליידיעתי עניין התשלום מאף גורם וכמובן שלא ידעתי על הסעיף האמור עד לקבלת מכתב ההתראה.)
אני מצטט את הסעיף: "שלומי מתחייב לשלם מחצית מתשלום דמי היתר שיידרש שיידרש ע"י מנהל מקרקעי ישראל בקשר עם אישור המינהל על תכנית בניה..."
אכן תשלום זה שולם בשנת 1997 ע"י הצד השני בלבד, מבלי שיידע אותי, ומבלי שניתנה לי כל הזדמנות להגיש השגה או כל דבר אחר בעניין סכום התשלום למנהל. למותר לציין שלא הובא לידיעתי מעולם על התשלום אותו דרש המנהל, עד לקבלת מכתב ההתראה- היום לאחר 17 שנים קיבלתי מכתב התראה מהצד השני לתשלום אסטרונומי המורכב מרביות והצמדות (הסכום ששולם למנהל על ידיהם היה נמוך פי אחד וחצי מדרישתם כיום). חשוב לי לציין שכל אותם שנים לא קיבלתי שום דרישה מהצד השני או מהמנהל לתשלום כל שהוא, ומעולם לא ידעתי על התשלום הנ"ל ו/או על אותו סעיף בהסכם. דרישה זו באה לאחר שעו"ד מטעמם של התובעים עיין במסמכי השיתוף והאיר את עיניהם לגבי התשלום ששולם על ידיהם ולגבי אותו סעיף המחייב אותי לשלם מחצית מהסכום.
מה עליי לעשות?
(האם זה הגיוני שבשל מחדלם של התובעים אני אמור לשאת בסכומים המופרזים שצברו רביות עתק? האם לא חלה התיישנות במקרה הנ"ל? אילולא ניתנה לי ההזדמנות בפעם הראשונה שנדרש התשלום מהמנהל, יכול להיות שהייתי מגיש השגה בעניין גובה התשלום. לא ניתנה לי כל הזדמנות ולא הובא ליידיעתי עניין התשלום מאף גורם וכמובן שלא ידעתי על הסעיף האמור עד לקבלת מכתב ההתראה.)
תשלום דמי היתר
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
09/05/14
אני ממליצה לפנות לייעוץ משפטני פרטני.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי שכירות וזיקת הנאה בנכס
יניב
08/05/14
שלום,
יש לי שאלה שנוגעת לתחומי המקרקעין והחוזים.
קרובה שלי שוכרת במשך כ-10 שנים מבנה בו הקימה גן ילדים, כשלצורך כך גם השביחה את הנכס בהשקעה של כ-40,000 ש"ח. במשך כ-5 שנים עמדו דמי השכירות בהתאם לחוזה בסך 1,200 דולר וב-5 השנים הבאות עודכנו ל-1,400 דולר.
כיום החוזה עומד להסתיים בעוד כחודש והמשכיר בא בדרישה לשלש (!) את דמי השכירות לכ-12,000 ש"ח בחודש כתנאי לחידוש חוזה השכירות. השאלה שלי האם יש עילה משפטית כלשהי בה ניתן לתקוף את הדרישה הנ"ל, למשל קיומה של זיקת הנאה, נוהג שהתפתח לגבי עלות השכירות, התחשבות בהשבחת הנכס או כל דבר אחר שעשוי לסייע בהדיפת הדרישה הנ"ל. יש לציין שהחוזה אינו מתייחס לשיעור דמי השכירות בתום 10 השנים ואין בו כל מנגנון שקובע את שיעור העלאת דמי השכירות. אודה לתשובה אם יש פה איזו אפשרות לקייס כנגד המשכיר. בתודה גדולה מראש.
יש לי שאלה שנוגעת לתחומי המקרקעין והחוזים.
קרובה שלי שוכרת במשך כ-10 שנים מבנה בו הקימה גן ילדים, כשלצורך כך גם השביחה את הנכס בהשקעה של כ-40,000 ש"ח. במשך כ-5 שנים עמדו דמי השכירות בהתאם לחוזה בסך 1,200 דולר וב-5 השנים הבאות עודכנו ל-1,400 דולר.
כיום החוזה עומד להסתיים בעוד כחודש והמשכיר בא בדרישה לשלש (!) את דמי השכירות לכ-12,000 ש"ח בחודש כתנאי לחידוש חוזה השכירות. השאלה שלי האם יש עילה משפטית כלשהי בה ניתן לתקוף את הדרישה הנ"ל, למשל קיומה של זיקת הנאה, נוהג שהתפתח לגבי עלות השכירות, התחשבות בהשבחת הנכס או כל דבר אחר שעשוי לסייע בהדיפת הדרישה הנ"ל. יש לציין שהחוזה אינו מתייחס לשיעור דמי השכירות בתום 10 השנים ואין בו כל מנגנון שקובע את שיעור העלאת דמי השכירות. אודה לתשובה אם יש פה איזו אפשרות לקייס כנגד המשכיר. בתודה גדולה מראש.
הסכם שכירות חדש
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
09/05/14
בתום תקופת השכירות ניתן לפתוח את הדברים מחדש ככל שלא הוסדרו בחוזה השכירות.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ירושה ונכסים
אור
08/05/14
שלום- אנו 3 אחים שירשנו 2 דירות. באחת אני מתגוררת. שמאי העריך את 2 הדירות. האם בעת חלוקת הירושה נתייחס למחיר שקבע השמאי או נוריד את עלויות המיסים שיהיו על הבית הריק ''אם הבית יימכר אי פעם''. מה נכון?
תודה - אור
תודה - אור
חלוקת ירושה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
09/05/14
אור שלום
לאיזה צורך אתם מדווחים?
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
לאיזה צורך אתם מדווחים?
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
להראות את הדירה לשוכרים חדשים
alona
08/05/14
שלום, לפני כמה שנים עשיתי חוזה עם דייר והסעיף שאומר שלפני תום תקופת השכירות כשלושה וחצי חודשים, יאפשר הדייר להביא שוכרים חדשים במידה סבירה. המילה סבירה הוא עשה בה שימוש כאוות נפשו ולא הראה את הדירה, קבענו איתו והוא לא היה בבית וכו'
הפעם בהסכם השכירות הוספתי שיאפשר להראות את הדירה כשלוש פעמים בשבוע והדייר החדש לא מסכים והוא לא רוצה. השאלה האם זה בסדר לכתוב ככה ?
הפעם בהסכם השכירות הוספתי שיאפשר להראות את הדירה כשלוש פעמים בשבוע והדייר החדש לא מסכים והוא לא רוצה. השאלה האם זה בסדר לכתוב ככה ?
הסכם שכירות
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
09/05/14
אלונה שלום רב
חוק השכירות הוא דיספוזיטיבי כלומר ניתן להתנות על הוראותיו. הגיעי להסכמה עם השוכר הפוטנציאלי.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
חוק השכירות הוא דיספוזיטיבי כלומר ניתן להתנות על הוראותיו. הגיעי להסכמה עם השוכר הפוטנציאלי.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 37
ש.א
08/05/14
האם בבניין עליו חלה תמ"א 38, ויש זכויות בנייה מכוח תבע אחרת עבור קומה נוספת, בבניית 2 קומות האם יהיה חיוב בהיטל השבחה עבור קומה אחת או פטור משתי הקומות?
תמ"א 38
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
09/05/14
אני מציעה לפנות לפורום תמ"א 38
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממע"מ לדירה רשונה
יצחק
08/05/14
שלום,
אני מעוניין לרכוש דירה מקבלן, בעקבות הצעת הממשלה לפטור ממע"מ לדירה ראשונה , ברצוני לדעת איזה סעיף עלי להוסיף בהסכם על מנת שהפטור ממע"מ יכול עליי, אם אפשר לצטט סעיף שאוכל לצרף להסכם
תודה
אני מעוניין לרכוש דירה מקבלן, בעקבות הצעת הממשלה לפטור ממע"מ לדירה ראשונה , ברצוני לדעת איזה סעיף עלי להוסיף בהסכם על מנת שהפטור ממע"מ יכול עליי, אם אפשר לצטט סעיף שאוכל לצרף להסכם
תודה
מע"מ בשיעור אפס
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
09/05/14
יצחק שלום,
זה עדיין לא נקבע בחקיקה.
לכל היותר, ניתן כרגע לחתום על מסמך עקרונות מותנה עם הקבלן, לפיו ישולמו דמי רצינות, אך יהיה כפוף לחתימת חוזה מפורט בהמשך.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
זה עדיין לא נקבע בחקיקה.
לכל היותר, ניתן כרגע לחתום על מסמך עקרונות מותנה עם הקבלן, לפיו ישולמו דמי רצינות, אך יהיה כפוף לחתימת חוזה מפורט בהמשך.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
אלעד
08/05/14
שלום,
אשמח לתשובה.
פלוני מוכר כרגע את ביתו הישן, לפני שנתיים קנה קרקע אחרת ובנה בה את ביתו החדש. עבר לגור בה (טרם קיבל טופס 4) עכשיו הוא מוכר את הבית הישן.
האם ייחשב בעיני החוק כבעל דירה אחת היכול ליהנות מפטור ממס שבח או שתיים ויוחל החישוב הלינארי ?
בתודה
האם ייחשב כבעל דירה יחידה
אשמח לתשובה.
פלוני מוכר כרגע את ביתו הישן, לפני שנתיים קנה קרקע אחרת ובנה בה את ביתו החדש. עבר לגור בה (טרם קיבל טופס 4) עכשיו הוא מוכר את הבית הישן.
האם ייחשב בעיני החוק כבעל דירה אחת היכול ליהנות מפטור ממס שבח או שתיים ויוחל החישוב הלינארי ?
בתודה
האם ייחשב כבעל דירה יחידה
פטור ממס שבח לדירה יחידה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
09/05/14
החישוב הלינארי אינו קשור לפטור. לפי החישוב הלינארי עליו להחזיק לפחות 18 חודשים ממועד שהדירה הפכה ראויה למגורים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי מושכר
מירב
08/05/14
שלום רב.
כיצד ניתן לפעול נגד משכיר חנות אשר אינו משלם את דמי השכירות במועד? ואף מסרב להתפנות, כפי שסוכם מבעוד מועד.
האם כדאי לנקוט צעדיים משפטיים? ואלו?
האם יותר נכון לשלוח מכתב התראה קודם לנקיטת צעדים משפטיים.
כיצד ניתן לפעול נגד משכיר חנות אשר אינו משלם את דמי השכירות במועד? ואף מסרב להתפנות, כפי שסוכם מבעוד מועד.
האם כדאי לנקוט צעדיים משפטיים? ואלו?
האם יותר נכון לשלוח מכתב התראה קודם לנקיטת צעדים משפטיים.
פינוי מושכר
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
09/05/14
יש להוציא מכתב התראה בטרם נקיטת הליכים משפטיים.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב מס שבח
ליאת
08/05/14
שלום רב,
במידה ואני רוצה לחשב האם קיים שבח לצורך המכירה, לגבי דירה שנרכשה בלירות?
במידה ואני רוצה לחשב האם קיים שבח לצורך המכירה, לגבי דירה שנרכשה בלירות?
חישוב מס שבח
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
09/05/14
יש להמיר לשקלים חדשים.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מי בעל הבית
עירד
08/05/14
בנובמבר 13 חתמתי על חוזה לשכירת דירה בבניין. בעל הבית גר בדירה מולי. חתמתי איתו על חוזה שכירות ומאז אני גר שם. לאחרונה בעל הבית קיבל דו"חות חנייה למרות שיש לו תו חנייה ובעירייה הסבירו לו שלא רשום שהוא גר שם, אלא דייר אחר. מסתבר שכשהלכתי להירשם בעירייה, רשמו אותי בדירה שרשומה על שמו, כי איתו עשיתי את החוזה. מסתבר שהדירה רשומה בכלל ע"ש אחותו, והדירה שהוא גר בה רשומה על שמו. מה ה"בעל בית" עשה? הביא לי חוזה נוסף, הפעם חתום ע"י אחותו, אמר לי לחתום, לשנות את התאריך, ולהביא לעירייה. לא הלכתי עדיין לעירייה עם החוזה ש"אחותו חתמה" (לא בנוכחותי כמובן, וכמובן שלא חתמתי עליו). כרגע יש לי שני חוזים ביד, אחד על שמו והשני על שם אחותו, כאשר בכל אחד מהם רשום הסעיף המתבקש: "הואיל והנכס שייך בבלעדיות לחתום מעלה". אני בכלל רוצה לצאת מהדירה, אבל בחוזה רשום שאני צריך למצוא דייר שימשיך את החוזה, אחרת עליי להמשיך לשלם. מה אני יכול לעשות בנושא?
הסכם שכירות
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
09/05/14
עירד שלום
כביכול אתה חתום מול מי שאינו בעליו של הדירה. בכל זאת חלות חובות של תו"ל בהפעלת זכות. יש לשקול לאור זאת את המשך ההתנהלות.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
כביכול אתה חתום מול מי שאינו בעליו של הדירה. בכל זאת חלות חובות של תו"ל בהפעלת זכות. יש לשקול לאור זאת את המשך ההתנהלות.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר נכנס במקום דייר קיים
אלונה
08/05/14
שלום,
שאלתי לפני כמה ימים על כיצד לערוך חוזה חדש לדייר נכנס במקום דייר שעזב את הדירה לפני תום תקופת השכירות.
נאמר לי שבזמן שאני מחזירה לו את השיקים שנותרו והבטחונות, אני מחתימה אותו על סיום תקופת השכירות. השאלה היא האם אני יכולה לעשות את החוזה החדש לפני שאני מחזירה לדייר היוצא את השיקים כי הרי אני צריכה להיות בטוחה ולבדוק שהוא לא השאיר חובות וכדומה ולמעשה יש לי שני חוזים ביד. זה בסדר ? אגב, הוא הביא את הדייר המחליף.
שאלתי לפני כמה ימים על כיצד לערוך חוזה חדש לדייר נכנס במקום דייר שעזב את הדירה לפני תום תקופת השכירות.
נאמר לי שבזמן שאני מחזירה לו את השיקים שנותרו והבטחונות, אני מחתימה אותו על סיום תקופת השכירות. השאלה היא האם אני יכולה לעשות את החוזה החדש לפני שאני מחזירה לדייר היוצא את השיקים כי הרי אני צריכה להיות בטוחה ולבדוק שהוא לא השאיר חובות וכדומה ולמעשה יש לי שני חוזים ביד. זה בסדר ? אגב, הוא הביא את הדייר המחליף.
הסכם עם דייר חילופי
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
09/05/14
שלום רב,
על פניו אין מניעה לחתום עם הדייר החדש בטרם עזיבת הדייר הקודם.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
על פניו אין מניעה לחתום עם הדייר החדש בטרם עזיבת הדייר הקודם.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה איך קבלן צריך לזכאות אתי בנכס הקודם העניין של אופן החישוב לפי מדד תשומות הבנייה ?
יאיר
08/05/14
שלום, הסבר אני רכשתי דירה חדשה מהקבלן 4 חדרים לפני שנה.
כל סכומים ותשלומים שולמו במועד, כולל דמי מפתיח.
הגיעה שלב של שינויים ושידרוגים גם אתן שילמתי בכסף מלא.
חשוב לציין כדירות 4 חדרים בפרוייקט של לקבלן אזלו.
קבלן מציעה לי לרכוש במקום דירת 4 חדרים, נכס אחר גדול יותר 5 חדרים במחיר סביר.
בנק אישר את בקשתי באישור עקרוני.
שאלה איך קבלן צריך לזכאות אתי בנכס הקודם העניין של אופן החישוב לפי מדד תשומות הבנייה ?
כל סכומים ותשלומים שולמו במועד, כולל דמי מפתיח.
הגיעה שלב של שינויים ושידרוגים גם אתן שילמתי בכסף מלא.
חשוב לציין כדירות 4 חדרים בפרוייקט של לקבלן אזלו.
קבלן מציעה לי לרכוש במקום דירת 4 חדרים, נכס אחר גדול יותר 5 חדרים במחיר סביר.
בנק אישר את בקשתי באישור עקרוני.
שאלה איך קבלן צריך לזכאות אתי בנכס הקודם העניין של אופן החישוב לפי מדד תשומות הבנייה ?
הסכם מכר חדש
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
09/05/14
שלום רב,
יש לקרוא את ההסכם הקודם לעניין השבת כספים עקב ביטול ההסכם.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
יש לקרוא את ההסכם הקודם לעניין השבת כספים עקב ביטול ההסכם.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי מתווך על דירה שהתבררה כחופשיה מתיווך
ברי
08/05/14
שלום,
חיפשנו לקנות דירה ובעזרת מתווך מצאנו דירה שאהבנו (הוא החתים אותנו על טופס של הזמנת שירותי תיווך לפני שהראה לנו את הדירה).
במקרה גילינו לאחר מכן, שהדירה הזאת נמכרת חופשי ללא תיווך, ושהמתווך מביא קונים לדירה רק כדי לגבות דמי תיווך מהם (ולא מהמוכר).
1. האם המתווך היה חייב להודיע לנו שאין לו בלעדיות על הנכס לפני שהראה לנו אותו?
2. בהנחה שאנחנו מכירים את המוכרים (גילינו זאת כאשר הגענו לראות את הדירה) האם קיימת מניעה חוקית לתאם עם המוכרים כדי להפעיל לחץ יחד על המתווך להוריד לנו את דמי התיווך? או שתיאום שכזה אסור?
תודה
חיפשנו לקנות דירה ובעזרת מתווך מצאנו דירה שאהבנו (הוא החתים אותנו על טופס של הזמנת שירותי תיווך לפני שהראה לנו את הדירה).
במקרה גילינו לאחר מכן, שהדירה הזאת נמכרת חופשי ללא תיווך, ושהמתווך מביא קונים לדירה רק כדי לגבות דמי תיווך מהם (ולא מהמוכר).
1. האם המתווך היה חייב להודיע לנו שאין לו בלעדיות על הנכס לפני שהראה לנו אותו?
2. בהנחה שאנחנו מכירים את המוכרים (גילינו זאת כאשר הגענו לראות את הדירה) האם קיימת מניעה חוקית לתאם עם המוכרים כדי להפעיל לחץ יחד על המתווך להוריד לנו את דמי התיווך? או שתיאום שכזה אסור?
תודה
דמי תיוון
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
09/05/14
יש לקרוא את הסכם התיווך כדי לענות האם מחויבים. על פניו אתם כן.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום מקרקעין
ענת הרמלין
08/05/14
שלום רב ,
רכשתי דירה יד שנייה . הדירה רשומה בחברת "אפרידר" .
האם לצורך השלמת רישום הזכויות חובה להמציא אישור של ועד הבית/חברת ניהול ?
נאמר לי שע"פ חוק מקרקעין נדרש רק אישור של רשויות המס ורשות מקומית , אך העו"ד המטפל הודיע לי שמאחר והמוכר טרם המציא אישור של חב' הניהול (יש עדיין חוב שבגינו בוצע הסדר) , לא ניתן להעביר הזכויות על שמי.
אבקש תשובתכם .תודה
רכשתי דירה יד שנייה . הדירה רשומה בחברת "אפרידר" .
האם לצורך השלמת רישום הזכויות חובה להמציא אישור של ועד הבית/חברת ניהול ?
נאמר לי שע"פ חוק מקרקעין נדרש רק אישור של רשויות המס ורשות מקומית , אך העו"ד המטפל הודיע לי שמאחר והמוכר טרם המציא אישור של חב' הניהול (יש עדיין חוב שבגינו בוצע הסדר) , לא ניתן להעביר הזכויות על שמי.
אבקש תשובתכם .תודה
רישום זכויות בחברה המשכנת
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
08/05/14
יש לבדוק את נהלי החברה המשכנת לצורך העברת הזכויות בספריה.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
