פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
השכן שלי בונה גדר הפרדה צמודה לשלי בגובהה 3 מ,
מנצור
20/05/14
שלום
השכן שלי בונה קיר הפרדה בגוהה 3 מ' מצוד לגדר שלי שהיא בגובהה 1.5 מ'. וזה מפריע לי מאוד מבחנת המראה של הבית מהצד הזה.
בנוסף הוא שותל עצים שמגעים ל 10-15 מטר גובהה והצד הזה מהבית שלי היה תמיד חשוך!
האם מותר לו? האם אפשר להוציא ציו מניעה?
השכן שלי בונה קיר הפרדה בגוהה 3 מ' מצוד לגדר שלי שהיא בגובהה 1.5 מ'. וזה מפריע לי מאוד מבחנת המראה של הבית מהצד הזה.
בנוסף הוא שותל עצים שמגעים ל 10-15 מטר גובהה והצד הזה מהבית שלי היה תמיד חשוך!
האם מותר לו? האם אפשר להוציא ציו מניעה?
השכן שלי בונה גדר הפרדה צמודה לשלי בגובהה 3 מ,
עו"ד ענת קציר
מנהלת
20/05/14
מנצור שלום,
האם הבניה מבוצעת בהיתר?
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האם הבניה מבוצעת בהיתר?
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת שטח בטאבו
יקיר
20/05/14
שלום רב,
אב בצוואתו הוריש לבנו שטח של חצי דונם, הבן נפטר וכלתו רוצה למכור את השטח, השטח רשום בטאבו על שם הבן וכלתו, האב אשר עודנו בחיים מתנגד למכירת השטח האם כלתו יכולה למכור את השטח?
בתודה מראש
אב בצוואתו הוריש לבנו שטח של חצי דונם, הבן נפטר וכלתו רוצה למכור את השטח, השטח רשום בטאבו על שם הבן וכלתו, האב אשר עודנו בחיים מתנגד למכירת השטח האם כלתו יכולה למכור את השטח?
בתודה מראש
משהו לא הגיוני בתיאור שלך
תשובה
20/05/14
לפי התיאור שלך:
אב הוריש לבן
הבן נפטר
הכלה רוצה למכור
האב מתנגד
כיצד האב הוריש לבנו שטח כאשר האב בחיים?
ירושה מתבצעת במות המוריש ולא בעודו בחיים.
באם הנכס הועבר לשם הבן וכלתו במתנה ולא הובטחה זכותו של נותן המתנה בהערת אזהרה או הסכם כלשהו הרי הכלה יכולה למכור את הנכס באם היא היורשת היחידה.
כמובן שצריך לבחון את הנסיבות כולן. האם השטח הועבר לפני הנישואים או אחרי? האם קיים הסכם ממון? ושאלות נוספות שמצריכות ייעוץ פרטני.
אב הוריש לבן
הבן נפטר
הכלה רוצה למכור
האב מתנגד
כיצד האב הוריש לבנו שטח כאשר האב בחיים?
ירושה מתבצעת במות המוריש ולא בעודו בחיים.
באם הנכס הועבר לשם הבן וכלתו במתנה ולא הובטחה זכותו של נותן המתנה בהערת אזהרה או הסכם כלשהו הרי הכלה יכולה למכור את הנכס באם היא היורשת היחידה.
כמובן שצריך לבחון את הנסיבות כולן. האם השטח הועבר לפני הנישואים או אחרי? האם קיים הסכם ממון? ושאלות נוספות שמצריכות ייעוץ פרטני.
מכירת שטח בטאבו
עו"ד ענת קציר
20/05/14
יקיר שלום,
נא הבהר את שאלתך- האם מדובר בנכס ירושה או אחר?
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
נא הבהר את שאלתך- האם מדובר בנכס ירושה או אחר?
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
שאלה מבחינה
מיכאל
19/05/14
שלום,
בבחינה בעל פה של הלשכה נשאלה השאלה הבאה: מה עושים אם לקוח מתקשר אלייך ורוצה לקנות דירה אולם אין לו אישור עקרוני למשכנתא ואין לו 10% למקדמה בעת עריכת החוזה?נא לעזור לי עם התשובה.
מיכאל
בבחינה בעל פה של הלשכה נשאלה השאלה הבאה: מה עושים אם לקוח מתקשר אלייך ורוצה לקנות דירה אולם אין לו אישור עקרוני למשכנתא ואין לו 10% למקדמה בעת עריכת החוזה?נא לעזור לי עם התשובה.
מיכאל
שואלים אותו כיצד הוא מתכוון לשלם...
טל
20/05/14
תשובה לשאלה מבחינה
עו"ד ענת קציר
20/05/14
מיכאל שלום,
יש להתריע בפני הלקוח שהוא עלול להימצא במצב של הפרת חוזה אם לא יוכל לעמוד בתשלומי הדירה, ולפיכך הוא יצטרך לשלם פיצוי למוכר (בד"כ 10% משווי הדירה).
כמו כן, רוב המוכרים לא יסכימו לחתום אם לא יקבלו סכום כלשהו בחתימה וכן הקונה לא יוכל לרשום לטובתו הערת אזהרה.
בהצלחה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
יש להתריע בפני הלקוח שהוא עלול להימצא במצב של הפרת חוזה אם לא יוכל לעמוד בתשלומי הדירה, ולפיכך הוא יצטרך לשלם פיצוי למוכר (בד"כ 10% משווי הדירה).
כמו כן, רוב המוכרים לא יסכימו לחתום אם לא יקבלו סכום כלשהו בחתימה וכן הקונה לא יוכל לרשום לטובתו הערת אזהרה.
בהצלחה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
חדר מדרגות בבית משותף
אסי
19/05/14
שלום,
בניין קטן בין שתי קומות - 2 דיירים למעלה ו- 2 למטה.
חדר המדרגות משותף בפועל אך ורק ל- 2 הדיירים שלמעלה (50% בלבד מהדיירים),
כיוון ששני הדיירים שלמטה עשו להם (בהיתר) כניסה נפרדת מכיוון אחר.
מהו הדין במקרה של שיפוץ/צביעת חדר המדרגות לעניין ההשתתפות בעלויות?
האם
המדובר ב"רכוש משותף" שגם הדיירים שלמטה יצטרכו להשתתף בו?
הדיירים שלמטה טוענים שגם אם ירצו, אין להם כל גישה לדירתם דרך חדר המדרגות
שמשמש רק את הדיירים שלמעלה.
תודה.
בניין קטן בין שתי קומות - 2 דיירים למעלה ו- 2 למטה.
חדר המדרגות משותף בפועל אך ורק ל- 2 הדיירים שלמעלה (50% בלבד מהדיירים),
כיוון ששני הדיירים שלמטה עשו להם (בהיתר) כניסה נפרדת מכיוון אחר.
מהו הדין במקרה של שיפוץ/צביעת חדר המדרגות לעניין ההשתתפות בעלויות?
האם
המדובר ב"רכוש משותף" שגם הדיירים שלמטה יצטרכו להשתתף בו?
הדיירים שלמטה טוענים שגם אם ירצו, אין להם כל גישה לדירתם דרך חדר המדרגות
שמשמש רק את הדיירים שלמעלה.
תודה.
חדר מדרגות בבית משותף
עו"ד ענת קציר
מנהלת
20/05/14
אסי שלום,
על פי החוק כל הדיירים צריכים להשתתף בהוצאות אלו על פי גודל דירתם, אלא אם נקבע אחרת בתקנון הבית המשותף.
יש לבדוק האם בעקבות השינוי שבוצע בבניין, בוצע במקביל גם תיקון של צו הבית המשותף ובו תיקון החלקים ברכוש המשותף. אם תוקן, יכול להיות שהעלויות של השיפוץ יתחלקו בצורה אחרת בין הדיירים, כך שהדיירים שנמצאים בחלק התחתון ישלמו פחות.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת
על פי החוק כל הדיירים צריכים להשתתף בהוצאות אלו על פי גודל דירתם, אלא אם נקבע אחרת בתקנון הבית המשותף.
יש לבדוק האם בעקבות השינוי שבוצע בבניין, בוצע במקביל גם תיקון של צו הבית המשותף ובו תיקון החלקים ברכוש המשותף. אם תוקן, יכול להיות שהעלויות של השיפוץ יתחלקו בצורה אחרת בין הדיירים, כך שהדיירים שנמצאים בחלק התחתון ישלמו פחות.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פולשים לחניה
סוףפולשלתליה
19/05/14
שלום,
רכשתי דירה לפני כמה חודשים שכוללת שטח חניה בטאבו. שני אחים מהבניין הסמוך קפצו על ההזדמנות שהדירה נמכרה (הדייר הקודם היה סוג של בריון). הם מתשלטים לי על החניה בדרך קבע.
העניין לא כל-כך מפריע לי כרגע כי אין לי אוטו. אך האם השתלטות ממושכת פירושה זכות על החניה? אני לא אתפלא אם קים חוק מעוות שנותן לזה תוקף. אם כן, מה עלי לעשות?
רכשתי דירה לפני כמה חודשים שכוללת שטח חניה בטאבו. שני אחים מהבניין הסמוך קפצו על ההזדמנות שהדירה נמכרה (הדייר הקודם היה סוג של בריון). הם מתשלטים לי על החניה בדרך קבע.
העניין לא כל-כך מפריע לי כרגע כי אין לי אוטו. אך האם השתלטות ממושכת פירושה זכות על החניה? אני לא אתפלא אם קים חוק מעוות שנותן לזה תוקף. אם כן, מה עלי לעשות?
פלישה
שלום
20/05/14
אין חוק שנותן זכות בחניה שלך, בהנחה כי היא אכן רשומה בטאבו על שמך. לעומת זאת, ובאם תמשיך לאפשר להם לחנות בחנייה שלך על בסיס קבוע, ייתכן ווהם יוכלו לטעון כי קיבלו הרשאה בהתנהגות משום שלא ביקשת להוציאם מהחניה.
בכל אופן לא ברור למה אתה נותן לאחרים לעשות שימוש בחניה שלך בחינם כאשר אתה יכול להשכיר את החניה ולגבות מהשכנים דמי שימוש ראויים.
בכל אופן לא ברור למה אתה נותן לאחרים לעשות שימוש בחניה שלך בחינם כאשר אתה יכול להשכיר את החניה ולגבות מהשכנים דמי שימוש ראויים.
פולשים לחניה
עו"ד ענת קציר
20/05/14
שלום רב,
אם המשתלטים ימשיכו לחנות בחניה למשך תקופה ארוכה, הם עשויים להחשב כמחזיקים בפועל של החניה.
אני מציעה לפנות לחונים ולהבהיר להם שזו חניה פרטית.
בעיקרון, אם הם ממשיכים לחנות אני מציעה להתקשר למשטרה ולדווח כי רכב זר חונה בחניה הפרטית שלך. המשטרה תאלץ את החונים להוציא את הרכב.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
אם המשתלטים ימשיכו לחנות בחניה למשך תקופה ארוכה, הם עשויים להחשב כמחזיקים בפועל של החניה.
אני מציעה לפנות לחונים ולהבהיר להם שזו חניה פרטית.
בעיקרון, אם הם ממשיכים לחנות אני מציעה להתקשר למשטרה ולדווח כי רכב זר חונה בחניה הפרטית שלך. המשטרה תאלץ את החונים להוציא את הרכב.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
אופציית הארכת שכירות מול חיוב פינוי עקב מכירת דירה
מיקי
19/05/14
אני שוכר דירה עם אופציית הארכה לשנה נוספת.
אני כחצי שנה בדירה וכעת בעל הבית אומר לי שהוא לא מתכוון להאריך לי את החוזה כי הוא מוכר את הדירה בסוף השנה.
מה הדין אם יש לי בחוזה אופציית הארכת חוזה מול הדרישה של בעל הדירה לפינוי בסוף השנה ולא לאפשר לי לממש את אופציית הארכה?
הרי לא הייתי שוכר ממנו אם הייתי יודע שהוא מתכוון למכור תוך שנה?
מה עלי לעשות? מגיע לי פיצוי? הוא יכול לפנות אותי למרות אופציית הארכת השכירות?
תודה
אני כחצי שנה בדירה וכעת בעל הבית אומר לי שהוא לא מתכוון להאריך לי את החוזה כי הוא מוכר את הדירה בסוף השנה.
מה הדין אם יש לי בחוזה אופציית הארכת חוזה מול הדרישה של בעל הדירה לפינוי בסוף השנה ולא לאפשר לי לממש את אופציית הארכה?
הרי לא הייתי שוכר ממנו אם הייתי יודע שהוא מתכוון למכור תוך שנה?
מה עלי לעשות? מגיע לי פיצוי? הוא יכול לפנות אותי למרות אופציית הארכת השכירות?
תודה
ביטול אופציה להארכת שכירות על ידי בעל דירה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
20/05/14
מיקי שלום,
ראשית, יש לבדוק את הסכם השכירות ולראות כיצד מנוסח בדיוק הסעיף אשר מקנה אופציה. לעיתים בעלי דירות מנסחים סעיפים אלו בצורה אשר תקנה להם יכולת לבטל את האופציה.
שנית, יש לבדוק האם הביטול של האופציה מהווה הפרה על פי ההסכם ו/או אילו תנאים צריכים להתקיים על מנת שבעל הדירה יחשב כמפר הסכם, וכן, אלו סנקציות קיימות במקרה זה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
ראשית, יש לבדוק את הסכם השכירות ולראות כיצד מנוסח בדיוק הסעיף אשר מקנה אופציה. לעיתים בעלי דירות מנסחים סעיפים אלו בצורה אשר תקנה להם יכולת לבטל את האופציה.
שנית, יש לבדוק האם הביטול של האופציה מהווה הפרה על פי ההסכם ו/או אילו תנאים צריכים להתקיים על מנת שבעל הדירה יחשב כמפר הסכם, וכן, אלו סנקציות קיימות במקרה זה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ויתור על נכס באמצעות ייפוי כוח
שמרית
19/05/14
זוג נשוי החל להתווכח בסוגיה הקשורה למכירת הדירה המשותפת שלהם. הבעל ניסה לשכנע את אישתו למכור את הדירה שלהם ובכסף שיקבלו יקנו דירה קטנה יותר ובחלק שנותר יעשו שימוש אחר. האישה התנגדה בכל תוקף אבל לאחר שהבעל הפעיל עליה לחצים רבים וגם ילדיהם, הוא הצליח לשכנע אותה לחתום על ייפוי כוח שמאפשר לו למכור את הדירה שלהם בהווה ובעתיד. רק שניהם חתמו על המסמך, ללא נוכחות עורך דין ו/או חתימתו. האם ייפוי הכוח הזה מספיק כדי לאפשר לבעל למכור את הדירה ללא אישור האישה? האישה אגב חוזרת בה ולא מוכנה למכור את הנכס ומרגישה שהופעל עליה לחץ שהכניעה אותה.
ויתור על נכס באמצעות ייפוי כוח
עו"ד ענת קציר
מנהלת
20/05/14
שמרית שלום,
מתן יפוי כוח לאדם שאינו עו"ד מצריך אימות חתימה אצל נוטריון.
אם יפוי הכוח אינו מאומת אין לו תוקף לצורך מכירת דירה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
מתן יפוי כוח לאדם שאינו עו"ד מצריך אימות חתימה אצל נוטריון.
אם יפוי הכוח אינו מאומת אין לו תוקף לצורך מכירת דירה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יפוי כח בלתי חוזר לטובת בנק המלווה פרויקט
ארז
19/05/14
האם מקובל להחתים רוכש דירה יד ראשונה ,מקבלן, על יפוי כח בלתי חוזר לטובת הבנק המלווה של הפרויקט? מה כן מקובל להחתים את הרוכש בקשר לבנק המלווה של הפרויקט, אם בכלל..?
יפוי כח בלתי חוזר לטובת בנק המלווה פרויקט
עו"ד ענת קציר
מנהלת
19/05/14
ארז שלום,
בחלק מהמקרים מבקש היזם מהרוכש לחתום על יפוי הכוח לטובת הבנק המלווה במועד החתימה על חוזה המכר.
כמובן שכדאי שעו"ד מטעמך יעבור על כל המסמכים טרם החתימה, וכמובן על נוסח יפוי הכוח.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בחלק מהמקרים מבקש היזם מהרוכש לחתום על יפוי הכוח לטובת הבנק המלווה במועד החתימה על חוזה המכר.
כמובן שכדאי שעו"ד מטעמך יעבור על כל המסמכים טרם החתימה, וכמובן על נוסח יפוי הכוח.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מצג טרום חוזי
אבנר
19/05/14
בעת קניית הדירה הוצגה הדמיה, וכן הובהר לנו ע"י המשווק כי המרפסת בדירה הינה מעל גובה הכביש.
בפועל הדירה נמוכה מהכביש מפני שהכביש הוגבהה ב5 מטר.
מעיון בתוכנית (ע"י איש מקצוע) עליה חתמנו עולה כי אכן המרפסת מתחת לכביש.
ושאלתי היא האם ההדמיה, ודברי המשווק, והמצב בשטח אז, יכולים להוות איזשהו מחוייבות ליזם? לדעתי האישית נעשה כאן חוסר תום לב מצדו של היזם להציג מצג שווא וניצול חוסר הידע של אנשים לקרוא גרמושקה.
בפועל הדירה נמוכה מהכביש מפני שהכביש הוגבהה ב5 מטר.
מעיון בתוכנית (ע"י איש מקצוע) עליה חתמנו עולה כי אכן המרפסת מתחת לכביש.
ושאלתי היא האם ההדמיה, ודברי המשווק, והמצב בשטח אז, יכולים להוות איזשהו מחוייבות ליזם? לדעתי האישית נעשה כאן חוסר תום לב מצדו של היזם להציג מצג שווא וניצול חוסר הידע של אנשים לקרוא גרמושקה.
מצג טרום חוזי
עו"ד ענת קציר
מנהלת
19/05/14
אבנר שלום,
בדרך כלל כתוב בחוזה המכר, במפורש, כי החוזה מבטל כל מצג ו/או מסמך ו/או פרוספקט ו/או סיכום דברים ו/או הבטחה וכיו"ב, בין בכתב ובין בעל פה, אשר קדמו לחתימת חוזה המכר.
הפסיקה אומרת כי ככל שיש פירוט בחוזה הסותר את האמור בפרוספקט הוא אינו מחייב.
יחד עם זאת, ישנם מקרים שבית המשפט פסק גם אחרת.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בדרך כלל כתוב בחוזה המכר, במפורש, כי החוזה מבטל כל מצג ו/או מסמך ו/או פרוספקט ו/או סיכום דברים ו/או הבטחה וכיו"ב, בין בכתב ובין בעל פה, אשר קדמו לחתימת חוזה המכר.
הפסיקה אומרת כי ככל שיש פירוט בחוזה הסותר את האמור בפרוספקט הוא אינו מחייב.
יחד עם זאת, ישנם מקרים שבית המשפט פסק גם אחרת.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השותף הכניס את חברה שלו לגור איתנו
אלון
19/05/14
שלום רב,
אני סטודנט המשכיר דירה בחיפה. בעלי הבית הם ההורים של השותף שלי. שנינו חתומים על חוזה סטנדרטי. לאחרונה השותף ביקש ממני שבמהלך אחד הסבבים שלו בלימודי הרפואה (עניין של לא יותר מחודש וחצי) חברה שלו תגור אצלנו כי יהיה להם ככה יותר נוח כי הוא צריך לקום מוקדם. הסכמתי. לאחר כמה זמן שלא הייתי בדירה עקב בעייתי בריאות בדרך אגב בשיחה עם חברתו הבנתי שהיא ביטלה את החוזה על הדירה שלה ועברה לגור אצלנו. דיברתי עם השותף והוא טען שהוא ביקש ממני, מה שלגמרי לא נכון. כמובן שאין לי הוכחה לכך אבל אני בטוח שהוא לא ביקש ממני. כרגע אנחנו 3 שותפים, מאוד לא נוח לי בדירה ואני משתדל לא להיות בה. אני רוצה לעזוב את הדירה אבל לדעתי יש בחוזה סעיף שאני צריך לחפש שותף אחר. מה עליי לעשות? האם נחשב שהשותף הפר את החוזה וגם לי למותר להפר אותו? כיצד עליי להגיב?
בתודה מראש
אני סטודנט המשכיר דירה בחיפה. בעלי הבית הם ההורים של השותף שלי. שנינו חתומים על חוזה סטנדרטי. לאחרונה השותף ביקש ממני שבמהלך אחד הסבבים שלו בלימודי הרפואה (עניין של לא יותר מחודש וחצי) חברה שלו תגור אצלנו כי יהיה להם ככה יותר נוח כי הוא צריך לקום מוקדם. הסכמתי. לאחר כמה זמן שלא הייתי בדירה עקב בעייתי בריאות בדרך אגב בשיחה עם חברתו הבנתי שהיא ביטלה את החוזה על הדירה שלה ועברה לגור אצלנו. דיברתי עם השותף והוא טען שהוא ביקש ממני, מה שלגמרי לא נכון. כמובן שאין לי הוכחה לכך אבל אני בטוח שהוא לא ביקש ממני. כרגע אנחנו 3 שותפים, מאוד לא נוח לי בדירה ואני משתדל לא להיות בה. אני רוצה לעזוב את הדירה אבל לדעתי יש בחוזה סעיף שאני צריך לחפש שותף אחר. מה עליי לעשות? האם נחשב שהשותף הפר את החוזה וגם לי למותר להפר אותו? כיצד עליי להגיב?
בתודה מראש
השותף הכניס את חברה שלו לגור איתנו
עו"ד ענת קציר
מנהלת
19/05/14
אלון שלום,
ראשית, עצם זה שהשותף הפר את החוזה לא מתיר לך להפר את החוזה גם.
שנית, האם אתם חתומים ביחד כשני שוכרים או כל אחד בנפרד?
מה אומר החוזה לגבי יציאה מהדירה בטרם סיום החוזה? האם קיים סעיף הדורש מציאת דייר חלופי?
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
ראשית, עצם זה שהשותף הפר את החוזה לא מתיר לך להפר את החוזה גם.
שנית, האם אתם חתומים ביחד כשני שוכרים או כל אחד בנפרד?
מה אומר החוזה לגבי יציאה מהדירה בטרם סיום החוזה? האם קיים סעיף הדורש מציאת דייר חלופי?
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם חלוקת שטחים משותפים בבניין
מירב
19/05/14
שכניי רוצים לערוך הסכם חלוקה בשטח שמתחת לבית, בין העמודים.
אחד השכנים הכין תכנית מפורטרת אצל מודד בה כל אחד יקבל חלק שווה.
לפי מה שזכור לי אי אפר לעשות עסקה בחלק מסויים מהשטח המשותף, לדוג' אני לא יכולה לחלק את המדרגות או את המעלית וכו'.
האם זה תקף גם לשטח שבין העמודים בכניסה לבית.
השכן מעוניין שלכל אחד יהיה חלק מסויים בשטח וכל אחד יעשה מה שהוא רוצה בחלקה שלו, אם ירצה לבנות יחידת דיור יבנה ואם ירצה להעמיד של משחקים לילדים שלו יעשה כך
, וכל אחד לא ייכנס לחלקו של האחר.
עוד דבר, הם חילקו את המקלט כך שכל אחד יקבל חלק מסויים, אם אני זוכרת נכון גם אותו אסור לחלק.
אני יודעת כי אם שכן רוצה להצמיד חלק מהשטח המשותף לדירתו יש לו צורך ברוב של 755 מהדיירים, וזאת אם יש לו גישה ישירה לאותו השטח, ואם אין לו גישה ישירה אזי הוא יצטרך 100% מהדיירים.
השכן מקומה ראשונה רוצה לבנות בעמודים שמתחתיו ולהוריד מדרגות ליחידה שיבנה למטה.
לסיכום- האם מותר לחלק את השטח המשותף שמתחת לבניין, דהיינו בכניסה, והאם יש צורך בהסכמת 75% מהדיירים או שיש צורך ב-1005 מהדיירים?
נא עזרתכם הדחופה!
מקווה שהסברתי את עצמי בצורה ברורה.
אחד השכנים הכין תכנית מפורטרת אצל מודד בה כל אחד יקבל חלק שווה.
לפי מה שזכור לי אי אפר לעשות עסקה בחלק מסויים מהשטח המשותף, לדוג' אני לא יכולה לחלק את המדרגות או את המעלית וכו'.
האם זה תקף גם לשטח שבין העמודים בכניסה לבית.
השכן מעוניין שלכל אחד יהיה חלק מסויים בשטח וכל אחד יעשה מה שהוא רוצה בחלקה שלו, אם ירצה לבנות יחידת דיור יבנה ואם ירצה להעמיד של משחקים לילדים שלו יעשה כך
, וכל אחד לא ייכנס לחלקו של האחר.
עוד דבר, הם חילקו את המקלט כך שכל אחד יקבל חלק מסויים, אם אני זוכרת נכון גם אותו אסור לחלק.
אני יודעת כי אם שכן רוצה להצמיד חלק מהשטח המשותף לדירתו יש לו צורך ברוב של 755 מהדיירים, וזאת אם יש לו גישה ישירה לאותו השטח, ואם אין לו גישה ישירה אזי הוא יצטרך 100% מהדיירים.
השכן מקומה ראשונה רוצה לבנות בעמודים שמתחתיו ולהוריד מדרגות ליחידה שיבנה למטה.
לסיכום- האם מותר לחלק את השטח המשותף שמתחת לבניין, דהיינו בכניסה, והאם יש צורך בהסכמת 75% מהדיירים או שיש צורך ב-1005 מהדיירים?
נא עזרתכם הדחופה!
מקווה שהסברתי את עצמי בצורה ברורה.
הסכם חלוקת שטחים משותפים בבניין
עו"ד ענת קציר
מנהלת
19/05/14
מירב שלום,
בעיקרון, הייחוד של הרכוש המשותף הינו, שלאף אחד מהדיירים אין זכות קנויה לתפיסת חזקה יחודית ו/או בנייה עליו, אלא בהסכמת יתר הדיירים.
אולם, קיימת פסיקה שלפיה אם קיים נוהג של שנים, בעיקר בבניינים ישנים, שכל שכן משתמש בשטח מסוים של הרכוש המשותף לאורך אותן שנים והעניין מוסכם על ידי יתר הדיירים, בדרך כלל לא ימנע משכנים אלו להמשיך ולהשתמש באותו שטח.
לעניין בניה על שטחים ברכוש המשותף אכן יש צורך בהסכמה ובהיתרים המתאימים, לטעמי בנייה של יחידת דיור ברכוש המשותף לא תתאפשר בקלות.
כמו כן, ככדי לבצע את ההליך המבוקש על ידי השכנים יש לבצע תיקון רישום של צו הבית המשותף בלשכת המפקח על הבתים המשותפים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בעיקרון, הייחוד של הרכוש המשותף הינו, שלאף אחד מהדיירים אין זכות קנויה לתפיסת חזקה יחודית ו/או בנייה עליו, אלא בהסכמת יתר הדיירים.
אולם, קיימת פסיקה שלפיה אם קיים נוהג של שנים, בעיקר בבניינים ישנים, שכל שכן משתמש בשטח מסוים של הרכוש המשותף לאורך אותן שנים והעניין מוסכם על ידי יתר הדיירים, בדרך כלל לא ימנע משכנים אלו להמשיך ולהשתמש באותו שטח.
לעניין בניה על שטחים ברכוש המשותף אכן יש צורך בהסכמה ובהיתרים המתאימים, לטעמי בנייה של יחידת דיור ברכוש המשותף לא תתאפשר בקלות.
כמו כן, ככדי לבצע את ההליך המבוקש על ידי השכנים יש לבצע תיקון רישום של צו הבית המשותף בלשכת המפקח על הבתים המשותפים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחסן
אלכס סמירנוב
19/05/14
בוקר טוב, במרץ האחרון רכשתי בית צמוד קרקע, הדייר שהשכיר את הנכס עזב את הנכס בתחילת חודש ינואר . לאחר כניסתי לנכס המוכר אישר פינויי מלא של כלל הבית כולל מחסן שנמצא בשטח הנכס (בגינה) הכול פונה נוקה ונזרק לפני כמה ימים בא אליי האדם שעזב את הבית בטענה שהמחסן שלו מבקש בעבור המחסן כ500 ש״ח, לאחר בדיקה נמצא שאכן המשכיר קנה את המחסן (מחסן מפלסטיק). שאלתי היא מה עמדתי בנושא האם עליי לשלם או להחזיר את המחסן לאחר חודשיים שעמד בבית לא מאוכלס ועוד כחודשיים וחצי כשהבית כבר בבעלותי ואני גר בו.
מחסן
עו"ד ענת קציר
מנהלת
19/05/14
אלכס שלום,
בעקרון, אם המחסן של הדייר הצע לו לקחת אותו.
אם הוא לא מעוניין, לטעמי ההתדיינות צריכה להיות מול המוכר ולא מולך, הרי הוא רכש את המחסן מהמוכר, ולפי תיאורך המוכר לא עדכן אותך כי המחסן נמכר.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בעקרון, אם המחסן של הדייר הצע לו לקחת אותו.
אם הוא לא מעוניין, לטעמי ההתדיינות צריכה להיות מול המוכר ולא מולך, הרי הוא רכש את המחסן מהמוכר, ולפי תיאורך המוכר לא עדכן אותך כי המחסן נמכר.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישתת נכס מקרקעין בנאמנות
אפרת
18/05/14
האם ניתן לרכוש נכס מקרקעין בנאמנות ומהו התהליך ?
נכס בנאמנות
עו"ד תומר שזר
מנהל
19/05/14
ניתן לרכוש בנאמנות נכס.
מומלץ לפנות ליעוץ פרטני.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עו"ד וגישור
מנהל הפורום.
מומלץ לפנות ליעוץ פרטני.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עו"ד וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טפסים במועד חתימה על חוזה מכר
טל
18/05/14
במועד החתימה על חוזה למכירת דירה, יש לחתום על החוזה עצמו וכן על טפסים נלווים. תוכלו לעזור עם מספר שאלות על הטפסים הללו?
1. בבקשה לרישום מקרקעין, מי בדרך כלל חותם כ"מבקש"? המוכר או הקונה?
2. בקשה לרישום הערת אזהרה- אם הקונים ובא כוחם מטפלים ברישום, מי חותם כ"מבקש"? הקונים?
3. יפוי כוח של המוכרים- האם המוכרים ממנים את עורכי הדין של שני הצדדים או רק בא כוח המוכרים?
4. יפוי כוח הקונים למחיקת הערת אזהרה- האם הקונים ממנים את בא כוחם או את בא כוח המוכרים, מאחר והוא מחזיק זאת בנאמנות?
אודה מאד לעזרתכם הדחופה!
1. בבקשה לרישום מקרקעין, מי בדרך כלל חותם כ"מבקש"? המוכר או הקונה?
2. בקשה לרישום הערת אזהרה- אם הקונים ובא כוחם מטפלים ברישום, מי חותם כ"מבקש"? הקונים?
3. יפוי כוח של המוכרים- האם המוכרים ממנים את עורכי הדין של שני הצדדים או רק בא כוח המוכרים?
4. יפוי כוח הקונים למחיקת הערת אזהרה- האם הקונים ממנים את בא כוחם או את בא כוח המוכרים, מאחר והוא מחזיק זאת בנאמנות?
אודה מאד לעזרתכם הדחופה!
מסמכים לחתימה על חוזה מכר
עו"ד תומר שזר
מנהל
19/05/14
1. בקשה לרישום - בדר"כ מוכר .
2. הערת אזהרה - מבקש קונים.
3. יפוי כוח שני צדדים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר שזר
משרד עו"ד וגישור
מנהל הפורום.
2. הערת אזהרה - מבקש קונים.
3. יפוי כוח שני צדדים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר שזר
משרד עו"ד וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוץ דירה
קרין
18/05/14
שלום,
השכרנו דירה במשך 8 שנים וכעת עוברים לדירה אחרת, בעל הדירה דורש מאיתנו לצבוע את הדירה. האם אנחנו חייבים לפי החוק?
*בחוזה לא רשום שום דבר בנוגע לשיפוצים, אבל כן מופיע סעיף בסגנון של "השוכר מתחייב להחזיר את הדירה במצב שקיבל" .
השכרנו דירה במשך 8 שנים וכעת עוברים לדירה אחרת, בעל הדירה דורש מאיתנו לצבוע את הדירה. האם אנחנו חייבים לפי החוק?
*בחוזה לא רשום שום דבר בנוגע לשיפוצים, אבל כן מופיע סעיף בסגנון של "השוכר מתחייב להחזיר את הדירה במצב שקיבל" .
שיפוץ דירה
עו"ד תומר שזר
מנהל
19/05/14
אם קיבלתם אותה במצב צבוע - תחזירו במצב צבוע.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העו"ד של גרושתי מעכב את כספי מכירת הדירה
דוד נוי
18/05/14
אני פושט רגל , שהתגרשתי אשתי , העברתי לה את הזכויות על הדירה.
גרושתי ביקשה למכור את הדירה , אך העו"ד טען שבגלל שעדין לא בוצע העברת בעלות, אני גם צריך לחתום על המכירה.
שותפו של העו"ד הזה ייצג אותי בהליכי הפש"ר.
לאחר חתימת החוזה , סירב העו"ד להעביר לידי גרושתי את הכסף .
מה עושים
גרושתי ביקשה למכור את הדירה , אך העו"ד טען שבגלל שעדין לא בוצע העברת בעלות, אני גם צריך לחתום על המכירה.
שותפו של העו"ד הזה ייצג אותי בהליכי הפש"ר.
לאחר חתימת החוזה , סירב העו"ד להעביר לידי גרושתי את הכסף .
מה עושים
פשיטת רגל ותיק מזונות
עו"ד תומר שזר
מנהל
19/05/14
נא לפנות לפורום דיני משפחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעלים ודייר מוגן בפרוק שיתוף
זאב
18/05/14
נכס במושע שייך ל 8 יורשים.
אחד מהיורשים גר בנכס ( דירה) .
ישנה תביעה לפרוק שיתוף והבעלים ( שהוא אחד היורשים ) שגר בנכס טוען שהוא גם דייר מוגן וגם בעלים.
דהיינו דורש כסף בגין פינוי שלו עצמו כדייר מוגן ואחר להתחלק שווה בשווה בכסף עם שאר כל היורשים בתמורה שתתקבל מפרוק השיתוף לאחר ש"קיבל" לכיסו את דמי הפינוי.
השאלה היא : האם אותו יורש שהוא למעשה גם בעלים שווה בשווה עם שאר היורשים כרשום בטאבו , יכול לקבל למעשה פעמיים כסף , פעם כדמי פינוי דייר מוגן, ובפעם השנייה רוצה לקבל שווה בשווה בתמורה שנשארה/תשאר עם שאר היורשים . הייתכן ?????
אחד מהיורשים גר בנכס ( דירה) .
ישנה תביעה לפרוק שיתוף והבעלים ( שהוא אחד היורשים ) שגר בנכס טוען שהוא גם דייר מוגן וגם בעלים.
דהיינו דורש כסף בגין פינוי שלו עצמו כדייר מוגן ואחר להתחלק שווה בשווה בכסף עם שאר כל היורשים בתמורה שתתקבל מפרוק השיתוף לאחר ש"קיבל" לכיסו את דמי הפינוי.
השאלה היא : האם אותו יורש שהוא למעשה גם בעלים שווה בשווה עם שאר היורשים כרשום בטאבו , יכול לקבל למעשה פעמיים כסף , פעם כדמי פינוי דייר מוגן, ובפעם השנייה רוצה לקבל שווה בשווה בתמורה שנשארה/תשאר עם שאר היורשים . הייתכן ?????
בעלים ודייר מוגן
עו"ד תומר שזר
מנהל
20/05/14
זאב שלום הפניה שלך מצריכה בירור פרטני
פנה ליעוץ פרטני.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פנה ליעוץ פרטני.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
להחזיר 2 דירות קטנטנות בו זמנית,
שואלת
18/05/14
האם החזקת 2 דירות קטנטנות, מחייבת מיסים (בשל העובדה שיהיו לי 2 דירות ולא דירה יחידה?)
כוונתי להחזקה שוטפת לאורך השנה.
והאם אם אקנה דירה שניה, מוטל עלי מס נוסף, מעצם העובדה שיש ברשותי דירה אחת כבר?
תודה לכם.
כוונתי להחזקה שוטפת לאורך השנה.
והאם אם אקנה דירה שניה, מוטל עלי מס נוסף, מעצם העובדה שיש ברשותי דירה אחת כבר?
תודה לכם.
החזקת דירה
עו"ד תומר שזר
מנהל
20/05/14
החזקת דירה אין בה מיסי מקרקעין אולי אתה מתכוון למס הכנסה או מס אחר?
פנה ליועץ מס רגיל או רואה חשבון.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פנה ליועץ מס רגיל או רואה חשבון.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
.. בפינוי בינוי – שאלות.
אזרחית
18/05/14
שלום.
האם אני יכולה למכור דירה שאקבל מפינוי בינוי (שיש לה גם הטבות מיסים ופטורים) מייד עם קבלתה, או שעלי להמתין 4 שנים כדי להימנע ממיסוי בשל העובדה שאני מייד מוכרת?
אם הייתי רוצה לקבל דירה (פינוי בינוי ) של 90 מ"ר במקום 110 מ"ר, - שבתוכנית,
ואת ההפרש לקבל בתמורה כספית, -
האם אני מפסידה בסה"כ? (כי יש פטור יחסי של מיסים בתוכנית פינוי בינוי, )?
השאלה נשאלת, בגלל הקושי "להחזיק" דירה גדולה באמצעות קצבה של ביטוח לאומי.... (ועד, ארנונה חימום וכו')
תודה.
האם אני יכולה למכור דירה שאקבל מפינוי בינוי (שיש לה גם הטבות מיסים ופטורים) מייד עם קבלתה, או שעלי להמתין 4 שנים כדי להימנע ממיסוי בשל העובדה שאני מייד מוכרת?
אם הייתי רוצה לקבל דירה (פינוי בינוי ) של 90 מ"ר במקום 110 מ"ר, - שבתוכנית,
ואת ההפרש לקבל בתמורה כספית, -
האם אני מפסידה בסה"כ? (כי יש פטור יחסי של מיסים בתוכנית פינוי בינוי, )?
השאלה נשאלת, בגלל הקושי "להחזיק" דירה גדולה באמצעות קצבה של ביטוח לאומי.... (ועד, ארנונה חימום וכו')
תודה.
פינוי בינוי
עו"ד תומר שזר
מנהל
20/05/14
צריך לראות בחוזה של הפינוי בינוי - לכאורה אין בעיה למכור לאחר שהיא מוכנה אלא אם יש משהו בחוזה - וכמובן, שיש את עניין המיסוי של 18 חודש מיום קבלת טופס 4.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה נגד ועד בית
קרן
18/05/14
היי
אני ובעלי קנינו דירה בבניין בו יש חימום ריצפתי משותף אשר פועל 3 חודשיים בשנה . בעל הבית שקנינו ממנו לא עידכן אותנו שבזמן הזה יש רעש נוראי בדירה אשר נמצא מעל התקן (בבדיקה שנעשתה ע"י מומחה). ניסינו לפנות לוועד שיתקנו את המערכת או ימצאו פתרון כיוון שהרעש הוא נוראי (המערכת פעלת בין ארבע לאחת עשרה בלילה ובין ארבע לשש בבוקר ולא נותר לנו זמן מנוחה) אך הם טוענים שזה בעיה שלנו .הגשנו תביעה בבית משפט . שאלתי היא האם יש לנו סיכוי ? מה אנחנו יכולים עוד לעשות ? זה פוגע רק בנו .בנוסף זאת מערכת שפועלת על גז ואנחנו נמצאים מעליה היא גם מאוד מסוכנת כי אין לה אפילו מערכת הגנה בעת שריפה והרעש הוא נוראי.
אשמח לתשובה
אני ובעלי קנינו דירה בבניין בו יש חימום ריצפתי משותף אשר פועל 3 חודשיים בשנה . בעל הבית שקנינו ממנו לא עידכן אותנו שבזמן הזה יש רעש נוראי בדירה אשר נמצא מעל התקן (בבדיקה שנעשתה ע"י מומחה). ניסינו לפנות לוועד שיתקנו את המערכת או ימצאו פתרון כיוון שהרעש הוא נוראי (המערכת פעלת בין ארבע לאחת עשרה בלילה ובין ארבע לשש בבוקר ולא נותר לנו זמן מנוחה) אך הם טוענים שזה בעיה שלנו .הגשנו תביעה בבית משפט . שאלתי היא האם יש לנו סיכוי ? מה אנחנו יכולים עוד לעשות ? זה פוגע רק בנו .בנוסף זאת מערכת שפועלת על גז ואנחנו נמצאים מעליה היא גם מאוד מסוכנת כי אין לה אפילו מערכת הגנה בעת שריפה והרעש הוא נוראי.
אשמח לתשובה
תביעה
שי
20/05/14
על פניו נראה שיש לכם עילה ממשית לתביעה.
הרעש שנוצר בעקבות מערכת החימום הינו מעל לתקן, לטענתכם, ומשכך פוגע באיכות חייכם וביכולתכם להנות מהנכס.
לדעתי הפורום המתאים אינו ביהמ"ש אלא המפקח על הבתים המשותפים באזור מגוריכם שהינו בעל הסמכות להכריע בסכסוכים מעין אלו בבית משותף.
הרעש שנוצר בעקבות מערכת החימום הינו מעל לתקן, לטענתכם, ומשכך פוגע באיכות חייכם וביכולתכם להנות מהנכס.
לדעתי הפורום המתאים אינו ביהמ"ש אלא המפקח על הבתים המשותפים באזור מגוריכם שהינו בעל הסמכות להכריע בסכסוכים מעין אלו בבית משותף.
העברה ללא תמורה
מישו
18/05/14
שלום.
האם בני זוג שהתגרשו לפני 8 שנים בערך, לפי הסכם גירושין שאושר בבית הדין, רק עכשיו נזכרו שהם מעוניינים לבצע בימים אלה העברה ללא תמורה מהגרוש לגרושה.
האם חיבים לדווח למיסוי מקרקעין ולמלא מש"ח?
האם לטאבו חייבים להמציא אישורי מיסים ואישור העירייה על היעדר חובות?
האם בני זוג שהתגרשו לפני 8 שנים בערך, לפי הסכם גירושין שאושר בבית הדין, רק עכשיו נזכרו שהם מעוניינים לבצע בימים אלה העברה ללא תמורה מהגרוש לגרושה.
האם חיבים לדווח למיסוי מקרקעין ולמלא מש"ח?
האם לטאבו חייבים להמציא אישורי מיסים ואישור העירייה על היעדר חובות?
תלוי...
טל
19/05/14
האם מדובר בהעברה אגב גירושין?
צריך לבדוק את הסכם הגירושין ולראות האם הנכס הועבר בין בני הזוג או לא. אם ההעברה מצוינת בהסכם הגירושין אין צורך באישורי מיסים (שבח ורכישה).
באם הסכם הגירושין שותק לעניין העברת הנכס הרי שלא מדובר בהעברה אגב גירושין ומדובר בעסקת מקרקעין לכל דבר הדורשת אישורי מיסים.
צריך לבדוק את הסכם הגירושין ולראות האם הנכס הועבר בין בני הזוג או לא. אם ההעברה מצוינת בהסכם הגירושין אין צורך באישורי מיסים (שבח ורכישה).
באם הסכם הגירושין שותק לעניין העברת הנכס הרי שלא מדובר בהעברה אגב גירושין ומדובר בעסקת מקרקעין לכל דבר הדורשת אישורי מיסים.
משכון …. ועוד משכון
יחיאל - חיפה
18/05/14
כידוע, רק החל משנת 1994 התחילו לתעד משכונות ברשם המשכונות ו"הדלת פתוחה" להוצאת "נסח" שמראה את כל המשכונות.
לפני 1994 אין תיעוד המשכונות.
מה הדין במידה ונרשם משכון לפני 1994 ומשכון אחרי 1994 ???
האם המחוקק או הפסיקה קבעו מה עושים במצב כזה ?
הערה:
יחיאל
18/05/14
הכוונה היא למצב שבמשכון הראשון הייתה הוראה שלא יהיו משכונות נוספים או לחילופין ובעל המשכון טוען שהמשכון השני אינו תקף
חדר מדרגות
אסי
18/05/14
שלום,
בניין קטן בין שתי קומות - 2 דיירים למעלה ו- 2 למטה.
חדר המדרגות משותף בפועל אך ורק ל- 2 הדיירים שלמעלה (50% בלבד מהדיירים),
כיוון ששני הדיירים שלמטה חסמו את כניסתם ועשו להם (בהיתר) כניסה נפרדת מכיוון אחר.
מהו הדין במקרה של שיפוץ/צביעת חדר המדרגות לעניין ההשתתפות בעלויות? האם
המדובר ב"רכוש משותף" שגם הדיירים שלמטה יצטרכו להשתתף בה?
הדיירים שלמטה טוענים שגם אם ירצו, אין להם כל גישה לדירתם דרך חדר המדרגות
שמשמש רק את הדיירים שלמעלה.
תודה.
בניין קטן בין שתי קומות - 2 דיירים למעלה ו- 2 למטה.
חדר המדרגות משותף בפועל אך ורק ל- 2 הדיירים שלמעלה (50% בלבד מהדיירים),
כיוון ששני הדיירים שלמטה חסמו את כניסתם ועשו להם (בהיתר) כניסה נפרדת מכיוון אחר.
מהו הדין במקרה של שיפוץ/צביעת חדר המדרגות לעניין ההשתתפות בעלויות? האם
המדובר ב"רכוש משותף" שגם הדיירים שלמטה יצטרכו להשתתף בה?
הדיירים שלמטה טוענים שגם אם ירצו, אין להם כל גישה לדירתם דרך חדר המדרגות
שמשמש רק את הדיירים שלמעלה.
תודה.
חדר מדרגות
עו"ד תומר שזר
מנהל
20/05/14
הפניה שלך מצריכה בדיקה פרטנית
פנה ליעוץ פרטני.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פנה ליעוץ פרטני.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה למכירת דירה לפני 36 שנה
NIT
18/05/14
שלום רב,
לפני מספר ימים קיבלו הורי הודעה מרשויות המס שעליהם להוכיח שדירה, אשר
נמכרה לפני 36 שנה, אינה נמצאת בבעלותם. במידה ולא יראו חוזה או יוכיחו
שאכן הדירה נמכרה, עליהם לשלם מס על עצם היותם כביכול בעלים של 2 דירות.
האם זה תקין שהורי המבוגרים צריכים להוכיח דבר שכזה אחרי 36 שנה? החוזה לא
נמצא מן הסתם. בדירה זו התחלפו מאז 6 בעלים שונים, אבל עובדה זו עדיין אינה
מספקת את הרשויות. תודה מראש על התשובה.
לפני מספר ימים קיבלו הורי הודעה מרשויות המס שעליהם להוכיח שדירה, אשר
נמכרה לפני 36 שנה, אינה נמצאת בבעלותם. במידה ולא יראו חוזה או יוכיחו
שאכן הדירה נמכרה, עליהם לשלם מס על עצם היותם כביכול בעלים של 2 דירות.
האם זה תקין שהורי המבוגרים צריכים להוכיח דבר שכזה אחרי 36 שנה? החוזה לא
נמצא מן הסתם. בדירה זו התחלפו מאז 6 בעלים שונים, אבל עובדה זו עדיין אינה
מספקת את הרשויות. תודה מראש על התשובה.
תוציא את שטר המכר
טל
19/05/14
ניתן להוציא מהאינטרנט בעלות של 11 ש"ח נסח היסטורי של הנכס ואז לראות בדיוק מתי הוריך החזיקו בנכס.
לאחר מכירת הדירה ע"י הוריך נרשמו הדיירים החדשים לפי שטר מסוים שמספרו מצוין בנסח ההיסטורי. את השטר ניתן להוציא מלשכת רישום המקרקעין בעלות מסוימת.
לא ברור מדוע רשויות המס דורשים מהוריך הוכחה לכך שהדירה אינה בבעלותם וצריך לבחון את העניין לעומק.
לאחר מכירת הדירה ע"י הוריך נרשמו הדיירים החדשים לפי שטר מסוים שמספרו מצוין בנסח ההיסטורי. את השטר ניתן להוציא מלשכת רישום המקרקעין בעלות מסוימת.
לא ברור מדוע רשויות המס דורשים מהוריך הוכחה לכך שהדירה אינה בבעלותם וצריך לבחון את העניין לעומק.
רישום בטאבו ללא רישום בפנקס בתים משותפים
ברי
18/05/14
שלום רב,
יש מספר שאלות שאני רוצה לשאול בנוגע נכס שאני מתעניין בו.
1. למרות שהבניין נבנה כבר בשנת 2000, עד היום הוא לא נרשם בפנקס בתים משותפים. האם מדובר בעיכוב חמור או שאין חובת רישום כזאת?
האם אי-רישום שכזה יכול להצדיק פיצוץ של עסקת רכישה או שהדבר איננו מהווה סכנה לרוכשים?
2. האם ניתן לרשום בעלות על דירה בטאבו (כולל ציון חניות ומחסן שמשתייכים לבעל הדירה) מבלי שיהיה את הרישום בפנקס בתים משותפים? כי ממה שהבנתי עצם הרישום הבניין כבניין משותף מאפשר מלכתחילה את ההבחנה בין הדיירים בנוגע לחלוקת בעלות על חניות ומחסנים לפי בעלי הדירות השונות.
האם זה נכון?
3. האם שינוי שנעשה במרפסת שירות (הארכת חלון) מחייב היתר בנייה? מדובר בקיר פנימי של הדירה, האם עדיין קיימת חובה בהיתר בנייה?
4. האם נפילת אריחי חיפוי חיצוניים בבניין בזמנו מעידה על בטיחות לקויה של הבניין או שמדובר יותר בעניין קוסמטי? האריחים שנפלו תוקנו.
תודה מראש על התשובות.
יש מספר שאלות שאני רוצה לשאול בנוגע נכס שאני מתעניין בו.
1. למרות שהבניין נבנה כבר בשנת 2000, עד היום הוא לא נרשם בפנקס בתים משותפים. האם מדובר בעיכוב חמור או שאין חובת רישום כזאת?
האם אי-רישום שכזה יכול להצדיק פיצוץ של עסקת רכישה או שהדבר איננו מהווה סכנה לרוכשים?
2. האם ניתן לרשום בעלות על דירה בטאבו (כולל ציון חניות ומחסן שמשתייכים לבעל הדירה) מבלי שיהיה את הרישום בפנקס בתים משותפים? כי ממה שהבנתי עצם הרישום הבניין כבניין משותף מאפשר מלכתחילה את ההבחנה בין הדיירים בנוגע לחלוקת בעלות על חניות ומחסנים לפי בעלי הדירות השונות.
האם זה נכון?
3. האם שינוי שנעשה במרפסת שירות (הארכת חלון) מחייב היתר בנייה? מדובר בקיר פנימי של הדירה, האם עדיין קיימת חובה בהיתר בנייה?
4. האם נפילת אריחי חיפוי חיצוניים בבניין בזמנו מעידה על בטיחות לקויה של הבניין או שמדובר יותר בעניין קוסמטי? האריחים שנפלו תוקנו.
תודה מראש על התשובות.
לברי
משיב
19/05/14
1. ייתכן ובניין לא יירשם כבית משותף שנים רבות ואף למעלה מעשור. לרוב הקבלן מתחייב לרשום הבית כבית משותף וצריך לבחון את הסכם המכר מולו.
אי רישום בית כבית משותף אינו אמור לגרום לפיצוץ של עסקת רכישה והדבר אינו מהווה סכנה לרוכשים. כאשר בית אינו רשום כבית משותף הרישום והניהול של המרשם מתבצע בחברה משכנת ובמנהל מקרקעי ישראל. רוכש חדש יכול להעביר את הזכויות בנכס בחברה המשכנת ובמנהל מקרקעי ישראל ובבוא היום לרשום זכויותיו בטאבו לאחר רישום הבית המשותף.
2. כפועל יוצא מהאמור לעיל, לא ניתן לרשום בעלות על דירה בטאבו טרם רישום הבית המשותף. האבחנה בין הדיירים השונים בבניין והרכוש הצמוד לדירתם נעשה בספרי החברה המשכנת וזאת עד לרישום הבית המשותף כאמור לעיל.
3. לעניין שינוי במרפסת שירות ונפילת אריחי חיפוי חיצוניים, יש להיוועץ במהנדס ו/או אדריכל ו/או שמאי.
בהצלחה.
אי רישום בית כבית משותף אינו אמור לגרום לפיצוץ של עסקת רכישה והדבר אינו מהווה סכנה לרוכשים. כאשר בית אינו רשום כבית משותף הרישום והניהול של המרשם מתבצע בחברה משכנת ובמנהל מקרקעי ישראל. רוכש חדש יכול להעביר את הזכויות בנכס בחברה המשכנת ובמנהל מקרקעי ישראל ובבוא היום לרשום זכויותיו בטאבו לאחר רישום הבית המשותף.
2. כפועל יוצא מהאמור לעיל, לא ניתן לרשום בעלות על דירה בטאבו טרם רישום הבית המשותף. האבחנה בין הדיירים השונים בבניין והרכוש הצמוד לדירתם נעשה בספרי החברה המשכנת וזאת עד לרישום הבית המשותף כאמור לעיל.
3. לעניין שינוי במרפסת שירות ונפילת אריחי חיפוי חיצוניים, יש להיוועץ במהנדס ו/או אדריכל ו/או שמאי.
בהצלחה.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
