פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
הרחבת מרפסת
מיכאל
09/06/14
בניין רב קומות קיים ובנוי כבר למעלה מ-7 שנים.
חלק מהדיירים התאגדו וביקשו
תוספת מרפסת , דיירים מסויימים התנגדו ובכל מקרה הוועדה המקומית אישרה את בניית
המרפסות לדיירים שרצו הרחבת מרפסת.
הבניין לא נרשם כבית משותף עדיין ברשויות
ובנוסף התחייבו כל הדיירים בחוזה הרכישה לפני 7 שנים שלא לבצע שום שינוי בחזית
הבניין עד לרישום הבית המשותף.
כרגע פנו המתנגדים לקבלן ושבנה את הבניין זה הוציא מכתב לכל
הדיירים בטענה לעיל.
האם בכלל יש קשר?
הרי הוועדה המקומית אישרה.
חלק מהדיירים התאגדו וביקשו
תוספת מרפסת , דיירים מסויימים התנגדו ובכל מקרה הוועדה המקומית אישרה את בניית
המרפסות לדיירים שרצו הרחבת מרפסת.
הבניין לא נרשם כבית משותף עדיין ברשויות
ובנוסף התחייבו כל הדיירים בחוזה הרכישה לפני 7 שנים שלא לבצע שום שינוי בחזית
הבניין עד לרישום הבית המשותף.
כרגע פנו המתנגדים לקבלן ושבנה את הבניין זה הוציא מכתב לכל
הדיירים בטענה לעיל.
האם בכלל יש קשר?
הרי הוועדה המקומית אישרה.
הרחבת מרפסת
עו"ד ענת קציר
מנהלת
10/06/14
מיכאל שלום,
האישור של הועדה המקומית ניתן על פי הקריטריונים שלה. אולם, ככל שהדיירים יבצעו את הליך סגירת המרפסות, הרי שלקבלן עומדת כנגדת עילה של הפרת חוזה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האישור של הועדה המקומית ניתן על פי הקריטריונים שלה. אולם, ככל שהדיירים יבצעו את הליך סגירת המרפסות, הרי שלקבלן עומדת כנגדת עילה של הפרת חוזה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה לאשה נשואה בגין דירה יחידה כשלבעל יש דירה
רוית
09/06/14
ערב טוב. לבעלי יש דירת מגורים מלפני הנישואין אשר רשומה על שמו בלבד. כעת אני מעוניינת לרכוש דירה. אין לי דירה נוספת. האם אני צריכה לשלם מס רכישה למרות שהדירה של בעלי לא רשומה על שמי? האם יש צורך בהסכם ממון?
תשלום מס רכישה בגין דירה ראשונה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
10/06/14
רוית שלום רב,
היות ואתם מהווים תא משפחתי אחד על פי חוק מיסוי מקרקעין, תשלמו מס רכישה, אולם מופחת.
לעניין נחיצותו של הסכם ממון אני מציעה כי תפני לפורום דיני משפחה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
היות ואתם מהווים תא משפחתי אחד על פי חוק מיסוי מקרקעין, תשלמו מס רכישה, אולם מופחת.
לעניין נחיצותו של הסכם ממון אני מציעה כי תפני לפורום דיני משפחה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השאלה המלאה לבקשתכם
רועי
09/06/14
עו״ד יקרים.
אנו עושים תמ"א 38- אבי נותן לי דירה אחת מבין 4 הנבנות על הגג במתנה, ואולם הוא מתעקש כי ההעברה תהיה בשנת 2030.
עכשיו, עם סיום התמ״א אני אעבור ישירות לדירה והיא תהיה בחזקתי.
ואולם הזכויות תיוותרנה בידיו עד המועד הנ״ל.
לכן אני מעוניין לעשות איתו חוזה שיבטיח את זכויותיי בדירה שבנייתה תסתיים בעוד כשנה- האם הסכם המציין כי:
א) אעבור לדירה מיידית עם תום הבניה והיא תהיה בחזקתי.
ב) הדירה תועבר לבעלותי בשנת 2030 במתנה.
ג) אבי מתחייב לא לחזור בו מהתחייבותו להעביר לי את הזכויות בדירה בעתיד.
ד) ינתן יפוי כח בלתי חוזר לביצוע המתנה.
ה) תירשם הערת אזהרה לטובתי עם תום הבניה ורישום הדירות החדשות בתמא בנפרד בטאבו.
השאלה- האם הסכם זה מבטיח את זכויותיי לקבל את הדירה במתנה, גם אם יחולו אירועים בלתי צפויים עד 2030 ו/או תיכתב צוואה הסותרת את ההתחייבויות בהסכם?
לתשובתכם המלומדת אודה (לציין- עו״ד מסחרי אמר שאין בעיה, אבל אני מבקש חיזוק לדיעה זו).
תודה מראש.
רועי
אנו עושים תמ"א 38- אבי נותן לי דירה אחת מבין 4 הנבנות על הגג במתנה, ואולם הוא מתעקש כי ההעברה תהיה בשנת 2030.
עכשיו, עם סיום התמ״א אני אעבור ישירות לדירה והיא תהיה בחזקתי.
ואולם הזכויות תיוותרנה בידיו עד המועד הנ״ל.
לכן אני מעוניין לעשות איתו חוזה שיבטיח את זכויותיי בדירה שבנייתה תסתיים בעוד כשנה- האם הסכם המציין כי:
א) אעבור לדירה מיידית עם תום הבניה והיא תהיה בחזקתי.
ב) הדירה תועבר לבעלותי בשנת 2030 במתנה.
ג) אבי מתחייב לא לחזור בו מהתחייבותו להעביר לי את הזכויות בדירה בעתיד.
ד) ינתן יפוי כח בלתי חוזר לביצוע המתנה.
ה) תירשם הערת אזהרה לטובתי עם תום הבניה ורישום הדירות החדשות בתמא בנפרד בטאבו.
השאלה- האם הסכם זה מבטיח את זכויותיי לקבל את הדירה במתנה, גם אם יחולו אירועים בלתי צפויים עד 2030 ו/או תיכתב צוואה הסותרת את ההתחייבויות בהסכם?
לתשובתכם המלומדת אודה (לציין- עו״ד מסחרי אמר שאין בעיה, אבל אני מבקש חיזוק לדיעה זו).
תודה מראש.
רועי
התחייבות למתן דירה במתנה בעתיד
עו"ד ענת קציר
מנהלת
10/06/14
רועי שלום,
לטעמי, לתניה לפיה אביך מתחייב שלא לחזור בו מהמתנה אין תוקף שהרי לפי חוק המתנה ניתן לבטלה, ובמקרים מסוימים בית המשפט ביטל מתנה גם לאחר שהושלם הרישום בטאבו על שם מקבל המתנה. פרט לכך, כדי לתת מתנה על נותן ומקבל המתנה לחתום על תצהיר מתנה. איני חושבת שניתן לחתום בעתיד על תצהיר זה מכוח יפוי כוח.
אני מציעה כי בנוסף, אביך יכתוב צוואה ובה יוריש לך את הזכויות בדירה. ככל שזה רצונו האמיתי של אביך, הוא לא יבקש לשנות את הצוואה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
לטעמי, לתניה לפיה אביך מתחייב שלא לחזור בו מהמתנה אין תוקף שהרי לפי חוק המתנה ניתן לבטלה, ובמקרים מסוימים בית המשפט ביטל מתנה גם לאחר שהושלם הרישום בטאבו על שם מקבל המתנה. פרט לכך, כדי לתת מתנה על נותן ומקבל המתנה לחתום על תצהיר מתנה. איני חושבת שניתן לחתום בעתיד על תצהיר זה מכוח יפוי כוח.
אני מציעה כי בנוסף, אביך יכתוב צוואה ובה יוריש לך את הזכויות בדירה. ככל שזה רצונו האמיתי של אביך, הוא לא יבקש לשנות את הצוואה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מסמכי טאבו ישנים
סמדר
09/06/14
שלום רב,
אני מחפשת מסמכי טאבו של נכס מסויים בת"א (יש לי גוש וחלקה) מסביבות השנים 1940-1950.
איפה וכיצד אני יכולה למצוא את זה?
תודה מראש לעונים
אני מחפשת מסמכי טאבו של נכס מסויים בת"א (יש לי גוש וחלקה) מסביבות השנים 1940-1950.
איפה וכיצד אני יכולה למצוא את זה?
תודה מראש לעונים
תזמיני בארכיון לפי מס' השטרות המופיעים בנסח.
אחד
09/06/14
הצגת אסמכתאות לכך שצ'קים של השוכר חזרו ולא כובדו
ללא
09/06/14
בתביעה לפינוי מושכר ברצוני להוכיח ש4 הצ'קים של השוכר חזרו ולא כובדו- אלא שאין בידיי את הצ'קים עצמם.
מה שיש לי זה:
צילום הצ'ק כפי שהוא נראה בחשבון העו"ש אליו הוא הופקד(המכיל פירוט של סכום+תאריך הצגתו בחשבון+מס' אסמכתא.
ובנוסף פירוט חן העו"ש אליו הופקדו הצ'קים המראה כי בתאריך מסויים הופקד בחן הסכום של 4 הצ'קים ביחד עם אותו מס' אסמכתא המופיע בצילום של הצ'קים. וכי חזרו 4 צ'קים על סך סכום מסויים.
האם זה מספיק?
מה שיש לי זה:
צילום הצ'ק כפי שהוא נראה בחשבון העו"ש אליו הוא הופקד(המכיל פירוט של סכום+תאריך הצגתו בחשבון+מס' אסמכתא.
ובנוסף פירוט חן העו"ש אליו הופקדו הצ'קים המראה כי בתאריך מסויים הופקד בחן הסכום של 4 הצ'קים ביחד עם אותו מס' אסמכתא המופיע בצילום של הצ'קים. וכי חזרו 4 צ'קים על סך סכום מסויים.
האם זה מספיק?
אסמכתאות שיש לצרף בתביעה לפינוי מושכר
עו"ד ענת קציר
מנהלת
10/06/14
שלום רב,
בתביעה לפינוי מושכר ניתן לצרף צילום של השיקים. ככל שתרצה להגיש תביעה לביצוע שטר בהוצאה לפועל, יש צורך בשיקים המקוריים.
קח בחשבון שלא ניתן לתבוע גם פיצוי כספי מלבד פינוי בתביעה לפינוי מושכר, אלא יש להגיש לשם כך תביעה נפרדת.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בתביעה לפינוי מושכר ניתן לצרף צילום של השיקים. ככל שתרצה להגיש תביעה לביצוע שטר בהוצאה לפועל, יש צורך בשיקים המקוריים.
קח בחשבון שלא ניתן לתבוע גם פיצוי כספי מלבד פינוי בתביעה לפינוי מושכר, אלא יש להגיש לשם כך תביעה נפרדת.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עזרה בפענוח נסח טאבו
שרונה
09/06/14
שלום,
בנסח הטאבו כתוב כי החכירה הינה לפי שטר X שביטל את שטר Y. שטר X הינו הסכם חכירה מול המנהל.
שטר Z הינו תיקון לשטר X (למרות שהוא קודם לו). שטר Z קובע כי הוא בתנאים של שטר Y.
השאלות שלי הן:
1. כיצד ייתכן ששטר Z קודם לשטר X ובכל זאת מתקן אותו?
2. מה תוקפו של שטר Y שבוטל ע"י שטר X כאשר התנאים של שטר Z הם בתנאי שטר Y?
אני מקווה שתיאור המצב מובן.
תודה מראש.
בנסח הטאבו כתוב כי החכירה הינה לפי שטר X שביטל את שטר Y. שטר X הינו הסכם חכירה מול המנהל.
שטר Z הינו תיקון לשטר X (למרות שהוא קודם לו). שטר Z קובע כי הוא בתנאים של שטר Y.
השאלות שלי הן:
1. כיצד ייתכן ששטר Z קודם לשטר X ובכל זאת מתקן אותו?
2. מה תוקפו של שטר Y שבוטל ע"י שטר X כאשר התנאים של שטר Z הם בתנאי שטר Y?
אני מקווה שתיאור המצב מובן.
תודה מראש.
עזרה בפענוח נסח טאבו
עו"ד ענת קציר
מנהלת
10/06/14
שרונה שלום,
העלי את נסח הטאבו ולפורום ונעזור לך.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
העלי את נסח הטאבו ולפורום ונעזור לך.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אירית
הסכם לדובר אנגלית
09/06/14
שלום
יש לי קונה דירה שלא קורא ולא דובר עברית. האם מספיק לתרגם לו את החוזה בטרם החתימה?
תודה
יש לי קונה דירה שלא קורא ולא דובר עברית. האם מספיק לתרגם לו את החוזה בטרם החתימה?
תודה
הסכם לדובר אנגלית
עו"ד ענת קציר
מנהלת
10/06/14
אירית שלום,
לטעמי כן. כדאי שייתן יפוי כוח לביצוע הרכישה המתורגם לשפתו.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
לטעמי כן. כדאי שייתן יפוי כוח לביצוע הרכישה המתורגם לשפתו.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סגירת מרפסת מקורה
דן
09/06/14
שלום רב , רכשתי בית קרקע ובו מרפסת מקורה בעלת מעטפת (קיר) בגובה 1 מטר , ברצוני לסגור אותה ע"י חלונות . המרפסת מופיעה בתוכניות העיריה ומשולמת ארנונה . מה עלי לעשות ? האם עלי לידע גוף מסויים ? והאם כרוך בתשלום כלשהו ? תודה רבה .
סגירת מרפסת מקורה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
09/06/14
דן שלום,
פנה לרשות המקומית לבדיקה האם יש צורך לשם ביצוע הפעולה בהיתר.
למיטב ידיעתי מדובר בשינוי פני חזית המצריכה קבלת היתר.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
פנה לרשות המקומית לבדיקה האם יש צורך לשם ביצוע הפעולה בהיתר.
למיטב ידיעתי מדובר בשינוי פני חזית המצריכה קבלת היתר.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה מקבלן
09/06/14
קניתי דירה מקבלן. ביקשתי זיכוי על כמה פריטים (כמובן, הזיכוי לא ריאלי) , וחויבתי בגין שינויים (חיוב מוגזם). כאשר חישבו את הזיכוי/חיוב, הוסיפו לחיוב מע"מ והורידו את הזיכוי ללא מע"מ. כך יצא ששילמתי כמה מאות יותר מידי. האם זה תקין? הם מסרבים לחסר את הזיכוי לפני מע"מ מהחיוב לפני מע"מ ולהוסיף מע"מ להפרש.
בעיה נוספת- הזדכיתי על פריט וקניתי פריט אחר. הקבלן דורש ממני סכום נוסף עבור ההתקנה. זו בסך הכול אסלה שבחרתי אחרת. לא אסלה תלויה ואין הבדל בהתקנה. האם זה תקין?
בעיה נוספת- הזדכיתי על פריט וקניתי פריט אחר. הקבלן דורש ממני סכום נוסף עבור ההתקנה. זו בסך הכול אסלה שבחרתי אחרת. לא אסלה תלויה ואין הבדל בהתקנה. האם זה תקין?
דירה מקבלן
עו"ד ענת קציר
מנהלת
09/06/14
ורדינה שלום,
התשובה תלויה באמור בהסכם המכר ובמפרט של הדירה שרכשת. נושא הזיכויים אמור להיות מוסדר בסעיפים מדברים על ביצוע שינויים בדירה.
בעיקרון, מה שאת מתארת אינו חריג לקבלנים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
התשובה תלויה באמור בהסכם המכר ובמפרט של הדירה שרכשת. נושא הזיכויים אמור להיות מוסדר בסעיפים מדברים על ביצוע שינויים בדירה.
בעיקרון, מה שאת מתארת אינו חריג לקבלנים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יפוי כוח בלתי חוזר לעסקת מקרקעין
אברהם
09/06/14
שלום,האם יפוי כוח בלתי חוזר לשם העברת זכויות בנכס- צריך להיות ספציפי לאדם מסויים (כלומר עליי לציין ביפוי הכוח שאני מייפה את כוחו של מאן דהוא להעביר את זכויותיו בנכס לאדם ספציפי), או שמא היפוי יתפוס גם אם הוא מנוסח בלשון כללית (כלומר צויין רק שייפיתי כוחו של מאן דהוא להעביר את זכויותיי בנכס).
האם יש לכך עיגון בחקיקה/פסיקה?
תודה מראש
האם יש לכך עיגון בחקיקה/פסיקה?
תודה מראש
יפוי כוח בלתי חוזר לעסקת מקרקעין
עו"ד ענת קציר
מנהלת
09/06/14
אברהם שלום,
ביפוי הכוח יש לציין בדיוק מי הוא מיופה הכוח לצורך ביצוע העברת הזכויות, ובאיזה נכס בדיוק מדובר (גוש, חלקה, כתובת). יפוי כוח שאינו ספציפי לא מתקבל בטאבו לצורך העברת זכויות.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
ביפוי הכוח יש לציין בדיוק מי הוא מיופה הכוח לצורך ביצוע העברת הזכויות, ובאיזה נכס בדיוק מדובר (גוש, חלקה, כתובת). יפוי כוח שאינו ספציפי לא מתקבל בטאבו לצורך העברת זכויות.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוצאת צו מניעה בבית משפט
לימור
09/06/14
אני גר בבית על קרקע פרטית שבבעלותי הרשומה בטאבו, כאשר הבית נבנה בניתי חומה (טעות מודד) כחצי מטר פנימה לתוך השטח שלי, עכשיו בונה דייר חדש בית בסמוך אליי וביקש לקבל את הקרקע שרשותי בתמורה שיגביה את החומה הקיימת שלי ויבצע טיח. הדייר החליט להגביה והתנער מהסיכום לבצע טיח. במריבה ביננו הבהיר שלא מתכוון לבצע טיח ואנו הבהרנו שההסכם בע"פ למסירת הקרקע אינו בתוקף עוד,הוא ממשיך לבצע עבודות חשמל וטיח בצד הפונה אליו ולא מוכן להפסיק הבנייה בחומה הנמצאת בשטח שלי. מעוניינת להוציא צו מניעה בבית משפט. מה ההליך, מסמכים נדרשים, היכן מבוצע?
הוצאת צו מניעה בבית משפט
עו"ד ענת קציר
מנהלת
09/06/14
לימור שלום,
יש להגיש בקשה לצו מניעה בבית משפט השלום באזור בו נמצאים המקרקעין בהם מדובר.
ממליצה לך להפנות את שאלתך גם לפורום בתי משפט.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
יש להגיש בקשה לצו מניעה בבית משפט השלום באזור בו נמצאים המקרקעין בהם מדובר.
ממליצה לך להפנות את שאלתך גם לפורום בתי משפט.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סיכון לפיצוץ צנרת
אלכס
09/06/14
שלום רב
עו"ד יקי רנד בפורום נזיקין המליץ להגיש את השאילה בפורום נדל''ן
---
צינור מיים חמים משותף של הכניסה שעובר בדירה שלי נמצא במצב מסוכן ודורש
תיקון. השיחות עם ועד הבית לא עוזרות, הוא מבטיח ולא עשוה דבר, מתחמק וגם
לא עונה לטלפון, כך שלא אוכל להקליט אותו מבטיח פעם נוספת. כדי ליידע אותו
רשמית על סכנת הנזקים לי ולדיירים אחרים שלחתי לו מכתב עם שליח, שגם אותו
הוא סירב לקבל. כמו כן שלחתי סמס אך ספק אם זו הוכחה קבילה. מה צעדים
נוספים שכדאי לעשות כך שאוכל לטעון לאחריותו לנזקים במידה ויקרה פיצוץ?
ליתר דיוק הנזק שלי ושל שוכר הדירה, היות ואני משכיר את הדירה וגר בעיר אחרת
עו"ד יקי רנד בפורום נזיקין המליץ להגיש את השאילה בפורום נדל''ן
---
צינור מיים חמים משותף של הכניסה שעובר בדירה שלי נמצא במצב מסוכן ודורש
תיקון. השיחות עם ועד הבית לא עוזרות, הוא מבטיח ולא עשוה דבר, מתחמק וגם
לא עונה לטלפון, כך שלא אוכל להקליט אותו מבטיח פעם נוספת. כדי ליידע אותו
רשמית על סכנת הנזקים לי ולדיירים אחרים שלחתי לו מכתב עם שליח, שגם אותו
הוא סירב לקבל. כמו כן שלחתי סמס אך ספק אם זו הוכחה קבילה. מה צעדים
נוספים שכדאי לעשות כך שאוכל לטעון לאחריותו לנזקים במידה ויקרה פיצוץ?
ליתר דיוק הנזק שלי ושל שוכר הדירה, היות ואני משכיר את הדירה וגר בעיר אחרת
פיצוץ בצנרת
עו"ד ורדה גילרמן בר
09/06/14
תבקש אישור מבעל מקצוע, כי אכן הצינור עומד להתפוצץ ותגיש תביעה נגד הועד אצל המפקח על בתים משותפים
הסכם המחאת זכות שכירות
עידן
09/06/14
שלום רב.
ברצוני לרכוש נכס שיש בו שוכרים אשר אמורים להישאר בנכס כחצי שנה לאחר שאקבל את החזקה בדירה (לא חזקה בפועל).
עורך הדין שלי רוצה שהמוכר והשוכרים יחתמו על הסכם המחאת זכות שכירות משולש שעליו יחתמו: המוכר, אני (קונה) והשוכרים עצמם.
לעומת זאת עורך הדין של המוכר לא מוכן בשום אופן לאפשר חתימה על הסכם משולש כזה וטוען כי השוכרים הם כלל לא צד בעניין, הוא לא צריך מהם שום רשות או חתימה והסכם המכר והסכם השכירות זה מספיק לחלוטין.
הסכם המכר מפרט את עובדת השכירות/השוכרים ואת מועד הסיום ללא תקופת אופציה, ומסדיר את העברת דמי השכירות אלי עם קבלת החזקה.
שאלתי היא האם ניתן לוותר על הסכם המחאת זכות השכירות ? מי מעורכי הדין צודק במחלוקת הזו ? מה הרציונאל האמיתי מאחורי הוויכוח ומתי כן משתמשים בהסכם המחאת זכות כזו?
תודה רבה רבה מראש
עידן
ברצוני לרכוש נכס שיש בו שוכרים אשר אמורים להישאר בנכס כחצי שנה לאחר שאקבל את החזקה בדירה (לא חזקה בפועל).
עורך הדין שלי רוצה שהמוכר והשוכרים יחתמו על הסכם המחאת זכות שכירות משולש שעליו יחתמו: המוכר, אני (קונה) והשוכרים עצמם.
לעומת זאת עורך הדין של המוכר לא מוכן בשום אופן לאפשר חתימה על הסכם משולש כזה וטוען כי השוכרים הם כלל לא צד בעניין, הוא לא צריך מהם שום רשות או חתימה והסכם המכר והסכם השכירות זה מספיק לחלוטין.
הסכם המכר מפרט את עובדת השכירות/השוכרים ואת מועד הסיום ללא תקופת אופציה, ומסדיר את העברת דמי השכירות אלי עם קבלת החזקה.
שאלתי היא האם ניתן לוותר על הסכם המחאת זכות השכירות ? מי מעורכי הדין צודק במחלוקת הזו ? מה הרציונאל האמיתי מאחורי הוויכוח ומתי כן משתמשים בהסכם המחאת זכות כזו?
תודה רבה רבה מראש
עידן
הסכם המחאת זכות שכירות
עו"ד ענת קציר
מנהלת
09/06/14
עידן שלום,
כדי לענות על שאלתך יש לבדוק היטב את הסכם השכירות עם השוכרים ואת הסכם המכר.
בעיקרון, אם אין מניעה בהסכם השכירות למכירת הנכס, ומנגנון העברת כל התשלומים ובטחונות אליך במועד מסירת החזקה בדירה מוסדר היטב בהסכם המכר, לטעמי ניתן לוותר על הסכם המחאת זכות שכירות. בכל מקרה אחר בו לא מוסדרים פרטים אלה היטב בחוזה, יש לחתום על הסכם המחאת זכות שכירות.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
כדי לענות על שאלתך יש לבדוק היטב את הסכם השכירות עם השוכרים ואת הסכם המכר.
בעיקרון, אם אין מניעה בהסכם השכירות למכירת הנכס, ומנגנון העברת כל התשלומים ובטחונות אליך במועד מסירת החזקה בדירה מוסדר היטב בהסכם המכר, לטעמי ניתן לוותר על הסכם המחאת זכות שכירות. בכל מקרה אחר בו לא מוסדרים פרטים אלה היטב בחוזה, יש לחתום על הסכם המחאת זכות שכירות.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלן הבטיח הנחה ולא מימש
שיר
09/06/14
שלום. רכשנו דירה מקבלן והיא בבנייה. ביקשנו לבצע שינויים בדירה והקבלן נתן לנו בהתחלה הנחה סתמחור הסופי של כל השינויים שביצענו. אך כשביקשנו לראות את מחירון השינויים, הקבלן 'התעצבן' והחליט בסוף שלא לתת לנו את ההנחה האמורה בטענה של 'זה משהו שאני לא חייב לעשות, ועכשיו החלטתי לא לתת לכם'. הכול מתועד בהתכתבויות. האם ניתן לעשות משהו בעניין זה כדי לקבל את ההנחה? לאיזה הליך ניתן לפנות ומה ניתן לדרוש במסגרתו? תודה.
קבלן הבטיח הנחה ולא מימש
עו"ד ענת קציר
מנהלת
09/06/14
שיר שלום,
אם תוכלו להוכיח שאלמלא ההבטחה של הקבלן להנחה לא הייתם נכנסים מלכתחילה לעסקה ייתכן שיש קייס לביצוע הליך של תביעה בגין הסתמכות. לטעמי, הסיכויים לכך אינם גבוהים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
אם תוכלו להוכיח שאלמלא ההבטחה של הקבלן להנחה לא הייתם נכנסים מלכתחילה לעסקה ייתכן שיש קייס לביצוע הליך של תביעה בגין הסתמכות. לטעמי, הסיכויים לכך אינם גבוהים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כמה מס שבח משלמים על מכירת נכס מסחרי?
רן
09/06/14
האם מס השבח במכירת נכס מסחרי זהה לזה של דירת מגורים?
כמה מס שבח משלמים במכירת נכס מסחרי?
האם יש הבדל מבחינת מס רכישה לעניין נכס מסחרי לעומת דירת מגורים?
תודה על המענה.
כמה מס שבח משלמים במכירת נכס מסחרי?
האם יש הבדל מבחינת מס רכישה לעניין נכס מסחרי לעומת דירת מגורים?
תודה על המענה.
מס שבח במכירת נכס מסחרי
עו"ד ענת קציר
מנהלת
09/06/14
רן שלום,
כן, יש הבדל.
פטור ממס שבח ניתן בגין מכירת דירת מגורים מזכה. פטור ממס שבח במכירת נכס מסחרי ניתן בתנאים מאוד ספציפיים.
לעניין מס רכישה- ברכישת דירת מגורים ייתכן פטור ממס רכישה אם מדובר בדירה ראשונה עד לגובה של 1,500,000 ש"ח לערך. כמו כן, קיימות מדרגות בתשלום מס רכישה על פי שווי הדירה.
ברכישת נכס מסחרי התשלום הוא עבור רכישת "זכות" במקרקעין והמס על כך הוא 5%.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
מנה
כן, יש הבדל.
פטור ממס שבח ניתן בגין מכירת דירת מגורים מזכה. פטור ממס שבח במכירת נכס מסחרי ניתן בתנאים מאוד ספציפיים.
לעניין מס רכישה- ברכישת דירת מגורים ייתכן פטור ממס רכישה אם מדובר בדירה ראשונה עד לגובה של 1,500,000 ש"ח לערך. כמו כן, קיימות מדרגות בתשלום מס רכישה על פי שווי הדירה.
ברכישת נכס מסחרי התשלום הוא עבור רכישת "זכות" במקרקעין והמס על כך הוא 5%.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
מנה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה בבניין מגורים משותף
טל
09/06/14
שלום רב,
אני רוצה לברר האם בבניין קומות גדול (דירות פרטיות) יש חוק האוסר מכירת אחת מהדירות לדיירים חדשים כאשר אין הסכמה לכך של כל דיירי הבניין? יותר נכון כולם נגד מכירת דירה לאותם דיירים.
אודה לתשובתכם בהקדם
אני רוצה לברר האם בבניין קומות גדול (דירות פרטיות) יש חוק האוסר מכירת אחת מהדירות לדיירים חדשים כאשר אין הסכמה לכך של כל דיירי הבניין? יותר נכון כולם נגד מכירת דירה לאותם דיירים.
אודה לתשובתכם בהקדם
מניעה למכירת דירה בבניין מגורים
עו"ד ענת קציר
מנהלת
09/06/14
טל שלום,
לא מכירה חוק כזה.
אם הבעלות היא פרטית, בעלי הדירה יכולים למכור אותה כפי שחפצו, אלא אם קיימת בתקנון הבית המשותף הוראה כלשהי המונעת מכירה מסוימת, מה שלעניות דעתי לא סביר.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
לא מכירה חוק כזה.
אם הבעלות היא פרטית, בעלי הדירה יכולים למכור אותה כפי שחפצו, אלא אם קיימת בתקנון הבית המשותף הוראה כלשהי המונעת מכירה מסוימת, מה שלעניות דעתי לא סביר.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה בבניין מגורים
רג'ינה
09/06/14
שלום רב,
אני רוצה לברר האם בבניין קומות גדול (דירות פרטיות) יש חוק האוסר מכירת אחת מהדירות לדיירים חדשים כאשר אין הסכמה לכך של כל דיירי הבניין? יותר נכון כולם נגד מכירת דירה לאותם הדיירים.
אודה לתשובתכם בהקדם.
אני רוצה לברר האם בבניין קומות גדול (דירות פרטיות) יש חוק האוסר מכירת אחת מהדירות לדיירים חדשים כאשר אין הסכמה לכך של כל דיירי הבניין? יותר נכון כולם נגד מכירת דירה לאותם הדיירים.
אודה לתשובתכם בהקדם.
מכירת דירה בבניין מגורים
עו"ד ענת קציר
מנהלת
09/06/14
רג'ינה שלום,
ראי תשובה זהה לשאלה זהה של טל לעיל.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
ראי תשובה זהה לשאלה זהה של טל לעיל.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אני צריך לשלם למתווך ?
דויד
08/06/14
שלום ,
אני מוכר דירה , פרסמתי במקומות שונים ופונים אלי מתווכים . אם וכאשר תחתם עיסקה עם מי מהלקוחות שיביא אחד המתווכים , האם אני חייב לשלם לו אם לא פניתי אליו ולא חתמתי איתו על הסכם ?
תודה רבה
אני מוכר דירה , פרסמתי במקומות שונים ופונים אלי מתווכים . אם וכאשר תחתם עיסקה עם מי מהלקוחות שיביא אחד המתווכים , האם אני חייב לשלם לו אם לא פניתי אליו ולא חתמתי איתו על הסכם ?
תודה רבה
האם אני צריך לשלם למתווך ?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
09/06/14
דויד שלום,
לא חתמת על הסכם תיווך עם מתווך, אינך חייב בתשלום דמי תיווך.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
לא חתמת על הסכם תיווך עם מתווך, אינך חייב בתשלום דמי תיווך.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תצהיר עדות ראשית בכתב תביעה לפינוי מושכר
ללא
08/06/14
אני אמור להגיש כתב תביעה לפינוי מושכר בעצמי וללא עו"ד, שאלתי היא האם אני יכול לצרף לכתב התביעה גם תצהיר עדות ראשית מטעמי חתומה על ידי?
או שחובה שעל תצהיר העדות שלי יחתום גם עו"ד?
או שחובה שעל תצהיר העדות שלי יחתום גם עו"ד?
תצהיר מאומת ע"י עו"ד ולכן חובה עו"ד.
טל
09/06/14
תצהיר עדות ראשית בכתב תביעה לפינוי מושכר
עו"ד ענת קציר
09/06/14
שלום רב,
כל תצהיר שמוגש לבית המשפט צריך להיות מאומת על ידי עו"ד.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
כל תצהיר שמוגש לבית המשפט צריך להיות מאומת על ידי עו"ד.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
מס רכוש
מיכאל
08/06/14
ביקשו ממני מהטאבו להביא אישור מס רכוש על מכירת דירה . מהיכן מביאים אישור כזה . הדירה הייתה רשומה בטאבו
תפנה למשרד מיסוי מקרקעין (מס שבח)
טל
09/06/14
מכירת חנות
רון
08/06/14
ברשות אמי ואחי חנות ששוויה מוערך בכ- 650000 ש"ח, שאלתי היא אילו מיסים חליים על מכירתה והאם העובדה שהעירייה שינתה את יעודה לדירה משפיעה במקרה זה ?
מכירת חנות
עו"ד ענת קציר
מנהלת
09/06/14
רון שלום,
שאלתך מצריכה בדיקה ספציפית. חסרים נתונים כדי לענות על שאלתך.
בעיקרון, תשלומים של מיסוי מקרקעין משולמים בהתאם לאופן רישום הנכס במשרדי מיסוי מקרקעין. דהיינו, אם הנכס רשום כחנות יחולו עליו מיסים המשולמים במכירת חנות ולא דירה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
שאלתך מצריכה בדיקה ספציפית. חסרים נתונים כדי לענות על שאלתך.
בעיקרון, תשלומים של מיסוי מקרקעין משולמים בהתאם לאופן רישום הנכס במשרדי מיסוי מקרקעין. דהיינו, אם הנכס רשום כחנות יחולו עליו מיסים המשולמים במכירת חנות ולא דירה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תום חוזה שכירות חנות
יהל
08/06/14
שלום
אני לא כל כך יודעת מה לעשות וישמח לעזרה.
ההורים שלי שוכרים מקום לצורך חנות בשר כבר שלוש שנים.
בזמן האחרון ביטלו להם את הצ'קים לכן היה קצת בעיה עם השכירות כיוון שעברנו את התשלום במזומן.
החוזה שכירות נגמר וההורים התקשרו לאורך דין כדי לחדש אותו ולעביר צ'קים חדשים ואז הודיעו להם שהמשכיר לא מוכן להמשיך בחוזה.
אין לנו בעיה לפנות את המקום אבל מכוון שמדובר בחנות הדבר לוקח יותר זמן מלעבור דירה. צריך למצוא מקום חדש מתאים לצרכים של החנות ולהוציא המון כסף שלא היה מתוכנן לעבירה. האם יש פרק זמן מסוים שאנחנו צריכים לפנות? זה בסדר להודיע שהם לא מעוניים להמשיך רק אחרי שאנחנו פונים כדי לחדש? מה אפשר לעשות?
אני מאמינה שתוך חצי שנה נוכל לעבור בצורה מסודרת.
אני לא כל כך יודעת מה לעשות וישמח לעזרה.
ההורים שלי שוכרים מקום לצורך חנות בשר כבר שלוש שנים.
בזמן האחרון ביטלו להם את הצ'קים לכן היה קצת בעיה עם השכירות כיוון שעברנו את התשלום במזומן.
החוזה שכירות נגמר וההורים התקשרו לאורך דין כדי לחדש אותו ולעביר צ'קים חדשים ואז הודיעו להם שהמשכיר לא מוכן להמשיך בחוזה.
אין לנו בעיה לפנות את המקום אבל מכוון שמדובר בחנות הדבר לוקח יותר זמן מלעבור דירה. צריך למצוא מקום חדש מתאים לצרכים של החנות ולהוציא המון כסף שלא היה מתוכנן לעבירה. האם יש פרק זמן מסוים שאנחנו צריכים לפנות? זה בסדר להודיע שהם לא מעוניים להמשיך רק אחרי שאנחנו פונים כדי לחדש? מה אפשר לעשות?
אני מאמינה שתוך חצי שנה נוכל לעבור בצורה מסודרת.
תום חוזה שכירות חנות
עו"ד ענת קציר
מנהלת
09/06/14
יהל שלום,
צריך לראות את הסכם השכירות של החנות כדי לענות על שאלותייך.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
צריך לראות את הסכם השכירות של החנות כדי לענות על שאלותייך.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום שכ"ט עו"ד מראש וולא כוונת החזר
מגי
08/06/14
שלום,
לקראת חתימה על חוזה מכירת דירה,
העו"ד הודיע שהוא מחייב תשלום מראש של שליש משכ"ט שלא יוחזר במידה וההסכם לא יצא לפועל.
ומאחר והסכמתי שילמתי מראש בכרטיס אשראי 3,000 ש"ח.
לצערי בעוד נשלחים טיוטא להסכם ביטלתי הרכישה מסיבות שונות.
ביקשתי החזר מהעו"ד ואו החזר חלקי ולא קיבלתי.
האם למרות שהסכמתי לתנאים, בקשתו לתנאי תשלום מראש ואו אי קבלת ההחזר תקינים?
לקראת חתימה על חוזה מכירת דירה,
העו"ד הודיע שהוא מחייב תשלום מראש של שליש משכ"ט שלא יוחזר במידה וההסכם לא יצא לפועל.
ומאחר והסכמתי שילמתי מראש בכרטיס אשראי 3,000 ש"ח.
לצערי בעוד נשלחים טיוטא להסכם ביטלתי הרכישה מסיבות שונות.
ביקשתי החזר מהעו"ד ואו החזר חלקי ולא קיבלתי.
האם למרות שהסכמתי לתנאים, בקשתו לתנאי תשלום מראש ואו אי קבלת ההחזר תקינים?
תשלום שכ"ט עו"ד מראש וולא כוונת החזר
עו"ד ענת קציר
מנהלת
09/06/14
מגי שלום,
כל עו"ד נוהג אחרת, יש כאלו שגובים רק במועד החתימה, ואם לא נחתם החוזה גובים מהלקוח סכום סמלי, ויש שנוהגים אחרת.
ככל שהסכמת לתנאים, אני בספק אם תוכלי לדרוש את הכסף בחזרה. כמו כן, דרישתך גם תלויה בשלב בו נמצאת העסקה- האם ראשוני או לקראת חתימה?
אם העסקה התקרבה למועד החתימה, מגיע לעוה"ד שכר טרחה בעד פעולותיו.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
כל עו"ד נוהג אחרת, יש כאלו שגובים רק במועד החתימה, ואם לא נחתם החוזה גובים מהלקוח סכום סמלי, ויש שנוהגים אחרת.
ככל שהסכמת לתנאים, אני בספק אם תוכלי לדרוש את הכסף בחזרה. כמו כן, דרישתך גם תלויה בשלב בו נמצאת העסקה- האם ראשוני או לקראת חתימה?
אם העסקה התקרבה למועד החתימה, מגיע לעוה"ד שכר טרחה בעד פעולותיו.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איפה מגישים תביעה לפינוי דירה
ללא
08/06/14
מדובר במקרה בו דירה שנמצאת בחיפה הושכרה לדייר שלא משלם את השכירות. כאשר מי שמשכיר את הדירה לדייר, הוא בן משפחה שקיבל יפויי כוח מבעל הדירה (שאינו יכול לטפל בענייניו) . אציין שבעל הדירה ובן המשפחה שעוזר לו גרים במרכז. בנתונים הללו איפה ניתן להגיש תביעה לפינוי מושכר?
האם חובה להגיש את התביעה במקום המגורים של הדייר (חיפה)?
או שניתן להגיש אותה במקום המגורים של בעל הדירה?
או במקום המגורים של מי שמיופה כוח לטפל בדירה ולהשכיר אותה?
האם חובה להגיש את התביעה במקום המגורים של הדייר (חיפה)?
או שניתן להגיש אותה במקום המגורים של בעל הדירה?
או במקום המגורים של מי שמיופה כוח לטפל בדירה ולהשכיר אותה?
היכן מגישים תביעה לפינוי מושכר?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
09/06/14
שלום רב,
בד"כ מגישים את התביעה בבית משפט שלום באזור בו נמצאת הדירה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בד"כ מגישים את התביעה בבית משפט שלום באזור בו נמצאת הדירה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה נגד וועד בית ודיירים
יורם
08/06/14
לעו"ד שלום,
אנו
וועד בית בבנין
30 דיירים .
אחד מהדיירים הגיש
תביעה נגד וועד
וכל הדיירים בגין
חוב ישן כלפיו ( כמובן
לדעתו ).
האם עלינו כוועד בית
להביא לידיעת כל דיירים
על עצם הגשת
התביעה?
בתודה
אנו
וועד בית בבנין
30 דיירים .
אחד מהדיירים הגיש
תביעה נגד וועד
וכל הדיירים בגין
חוב ישן כלפיו ( כמובן
לדעתו ).
האם עלינו כוועד בית
להביא לידיעת כל דיירים
על עצם הגשת
התביעה?
בתודה
תביעה נגד וועד בית ודיירים
עו"ד ענת קציר
מנהלת
09/06/14
יורם שלום,
יש לעדכן את הדיירים. כמו כן, ככל שתשכרו את שירותיו של עו"ד שייצג אתכם בתביעה, יש לעדכן את דיירי הבית בדבר העלות של שכר הטרחה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
יש לעדכן את הדיירים. כמו כן, ככל שתשכרו את שירותיו של עו"ד שייצג אתכם בתביעה, יש לעדכן את דיירי הבית בדבר העלות של שכר הטרחה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
