פורום נדל"ן

אורי שלום

אם תוכל להוכיח שדוד השמש לא היה תקין במועד מסירת החזקה בדירה ואכן יש סעיף בחוזה שלפיו כל מערכות הבית תקינות ופועלות במועד חתימת החוזה ונרשם במפורש כי הן יימסרו במצב זה לקונה במסירת החזקה - מדובר בנזק שעל המוכר לתקנו.

סעיף 59(א) לחוק המקרקעין פותח במילים: "מקום שבית משותף מורכב ממבנים אחדים או מאגפים אחדים..."

כך גם תקנה 85 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011 קובעת שניתן לכונן נציגות נפרדת לבית משותף המורכב ממבנים אחדים.

כמו כן, חייבים לקבל היתר בניה/הריסה מהוועדה לתכנון ובניה.

אם אותו שכן מתכוון לבצע את ההריסה מבלי לקבל את הסכמת כל הדיירים, יש להוציא נגדו צו מניעה בהקדם.

חגי שלום



בהתאם לסעיף 32 לחוק המקרקעין, כל שותף חייב לשאת , לפי חלקו במקרקעין המשותפים , בהוצאות ה דרושות לאחזקתם התקינה וניהולם. שותף שנשא בהוצאות כאמור, זכאי להיפרע מהשותפים האחרים לפי חלקם במקרקעין.



כמו כן, בהתאם לסעיף 49 לחוק נקבע:



א) "קירות, גדרות, עצים, ומחוברים וכיוצא באלה הנמצאים במיצר של מקרקעין שכנים (להלן – "מחוברים שבמיצר"), יראו כנכסים בבעלות משותפת של בעלי המקרקעין השכנים, כל עוד לא הוכח היפוכו של דבר.



ב) מחוברים שבמיצר רשאי כל אחד מבעלי המקרקעין להשתמש בהם למטרה שלשמה הוקמו, וחייב הוא להשתתף בהוצאות הדרושות כדי להחזיקם במצב תקין לפי שיעור שהוסכם ביניהם, ובאין הסכם כזה – בחלקים שווים, זולת אם מידת השימוש בהם הייתה שונה"



יש להפריד איפוא בין הזכאות של השכן שלך לתשלום עלות מחצית הקמת הגדר לבין זהות המשלם:



אשר לזכאות  השכןלתשלום – ראשית, יש לבדוק האם אכן מדובר בחומה שהוקמה בשטח משותף ולא רק בשטח של השכן (בפסיקה נשללה זכאות מקום בו מודד הצביע על כך)



שנית, קיימת אחיזה בפסיקה להבחנה בפסיקה בין עלות נשיאה בהוצאות האחזקה לבין עלות ההקמה. במקרה של עלות ההקמה על השכן להראות כי מדובר באלמנט נדרש, למשל שהייתה דרישה של הועדה המקומית לתו"ב להקים את החומה כחלק מהיתר הבניה או שהיה צורך בטיחותי לכך (שלא נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של השכן כגון: שינוי פני הקרקע שלו שגרם לצורך בגדר).  בהקשר זה,  אציין כי אם אכן לא מדובר בצורך או בכורח – ולפני הקמת החומה נעשתה פניה למוכר המגרש שלך והוא סרב לשאת בעלויות, הדבר יקשה עוד יותר על השכן לשאת בעלויות.



שלישית, יש לבחון גם את מידת ההנאה שלך מהגדר/ חומה וזאת בהתאם לכללי דיני עשיית עושר ולא במשפט



אשר לשאלה מי חב בתשלום – הבעלים הקודם או אתה, הדבר תלוי בעילת התביעה.  נראה כי על  פי העילה הקניינית לפי חוק המקרקעין החבות תיפול על הבעלים של המגרש בעת הקמת הגדר, קרי – על השותפים בעת ביצוע הבניה, שם נולדה עילת התביעה.. עם זאת, אם עילת התביעה תהיה מכח חוק עשיית עושר ולא במשפט – קיימת חשיפה גם שלך לתביעה. בכל מקרה תוכל לתבוע את הבעלים הקודם גם במסגרת הודעת צד ג לתשלום האמור – מכח הוראות דיני החוזים, הפרת החוזה ו/או הצגת מצגי שווא  וחוק המקרקעין.  



כפי שודאי הינך מבין התשובה לשאלתך מצריכה בירור עובדתי של הנסיבות השונות ובהתאם לכך תשתנה גם המסקנה המשפטית, ולפיכך במידת הצורך פנה לעו"ד המתמחה בתחום לקבלת ייעוץ משפטי מלא.

האם משולם מיידית או רק בעת מכירת הנכס?

שלום רב,

חלוף השנים כשלעצמם אינם הופכים את השכירות לשכירות מוגנת.  דירות מוגנת מעוגנת בחוק הגנת דייר, בעוד ששכירות בלתי מוגנת (שכירות חופשית) מעוגנת בחוק המקרקעין , בשאלתך לא מפורט האם מדובר בדירה בעיר או בכפר (האם היא משק חקלאי למשל?) וכן מתי בנייתה הושלמה.  חוק הגנת הדייר שולל תחולתה של שכירות מוגנת לגבי נכס שבנייתו הושלמה לאחר שנת תשכ"ח (1967-8) . כמו כן, בכל מקרה לפי הוראת סעיף 9 לחוק הגנת הדייר כדי לקבל מעמד של שוכר מוגן במושכר שלא היה מושכר בשכירות מוגנת ביום 20.8.68 - יש צורך בתשלום דמי מפתח שאני מניח לפי נוסח שאלתך שלא שולמו על ידי השוכר.  גם אם מדובר בחלק ממשק חקלאי אין תחולה לחוק הגנת הדייר.

עוד אציין כי העובדה שבמשך שנים כה רבות לא דרשת מהשוכר לחתום על חוזה שכירות בכתב (מדוע?)  עומדת לך לרועץ שכן ניתן היה בקלות לכלול בחוזה השכירות הוראה השוללת במפורש את תחולת חוק הגנת הדייר 

כמו כן הליך הפינוי אפשרי כמובן אך הוא לא ייעשה בדרך המקוצרת המופיעה בתקנות סדר הדין האזרחי לגבי שכירות שנעשתה בכתב אלא בדרך של הגשת תביעה רגילה לפינוי ו/או סילוק יד.

בברכה,

עו"ד יהודה וישניצקי, מנהל פורום נדלן ומקרקעין

 

יערה שלום,

הסיטואציה אותה את מתארת מוכרת והיא מתכון בטוח להתכתשויות משפטיות בעתיד, לרבות בעת ביצוע עסקאות יד שניה  וחילופי בעלים בחלקה (מכירה של הבית שלך או של השכנים).

אם ניתן תכנונית ומשפטית לבצע פירוק שיתוף ורישום כל יחידה כיחידה נפרדת בלשכת רישום מקרקעית - זו החלופה העדיפה. יש לבדוק גם את האפשרות לפירוק על דרך של רישום היחידות כבית משותף עם מתן חלקים שונים לכל דירה (תת חלקה) בהתאם למצב החזקה בפועל.  אם חלופות אילו אינן ריאליות כיום, יש לעגן בצורה מפורשת ולא רק משתמעת את זכויות כל אחד מבעלי היחידות - רצוי מאוד גם במלל ולא רק בתשריט. 

בברכה,

עו"ד יהודה וישניצקי, מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

שלום רב,

אם אין בחוזה סעיף מפורש המאפשר לשוכר להודיע על קיצור תקופת השכירות עוד בטרם חלפה מלוא תקופת השכירות  - הדבר אינו אפשרי. יש לבחון את הוראות חוזה השכירות

בברכה

יהודה וישניצקי, עו"ד - מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

ארז שלום,

המתווה של אותו ציינת של קבלת כתב התחייבות נהוג בעת נטילת משכנתאות הן בקרקע פרטית והן בקרקע בבעלות המדינה (מינהל מקרקעי ישראל)

עופר שלום,

לכאורה הצדק עמך , ועומדת לקבלן טענת התיישנות, אולם טענת התיישנות הינה מגן ולא חרב, דהיינו - זו טענה שאמור להעלות הצד הנתבע בתביעה ולא התובע שבמקרה זה הינו לדבריך הקבלן.

כמו כן, אין התיישנות על תביעה שכנגד ככל שהוגשה.

מנגד, וככל שבעל הקרקע לא פעל במשך שנים לגביית החוב הנטען  -  לקבלן עומדות טענות של שיהוי, השתק ומניעות וכן טענה של שימוש בזכות חוזית שלא בתום לב (סעיףך 39 לחוק החוזים)

ייתכן וגם לרוכשי הדירות, המצויים בין הפטיש לסדן, יש אפשרות להפעיל את כח התביעה שלהם וליצור מנופי לחץ על בעל הקרקע,

בחינת האפשרויות השונות לרבות החלופות המשפטיות ו/או החליפה המשפטית המתאימה לסיטואציה אותה תיארת מצריכה כמובן בירור עובדתי מעמיק יותר שיש לבצעו במסגרת ייעוץ ספיצפי 

בברכה,

עו"ד  יהודה וישניצקי,  מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

 

חן שלום,

ככלל, אם החוזה "שותק"  בענין גידול בעלי חיים, ובהיעדר נסיבות מיוחדות - יקשה על המשכיר לטעון כי מדובר בהפרה של החוזה, ובמיוחד שהוא היה מודע לכך שאתם מגדלים 2 חתולים.  לכך יש שתי הסתייגויות שעלייך להביא בחשבון:

א. יש לבחון האם ישנן הוראות בחוזה שמהן  משתמע כי גידול בעלי חיים, ובמיוחד - ארבעה במספר,  אינו מותר או מהווה  שימוש בלתי סביר בדירה.

ב. בהיעדר התייחסות לנושא גידול בעלי חיים יחול חוק השכירות והשאילה, לרבות סעיף 3 הקובע כי  פרטים שלא נקבעו בהסכם ייקבעו בהתאם למה שצדדים סבירים היו קובעים ביחס לאותה עסקה.

השאלה אם  2 חתולים ו 2 כלבים היא שימוש סביר בדירה אינה חד משמעית. 

בברכה

עו"ד יהודה וישניצקי - מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

שלום חיה,

על מנת להשיב על שאלתך באופן מלא יש צורך לעיין בחוזה ולבחון את נוסחו המדויק של סעיף האופציה וכן לבחון סעיפים אחרים הנוגעים למשל לזכותו של המשכיר או מי מהצדדים להביא לסיום תקופת השכירות לרבות בתקופת האופציה תוך פרק זמן נקוב (גם אם האופציה בתוקף).

כמו כן יש לבחון מה משמעות הארכת החוזה בדרך הלא מקובלת  בה בחרתם להאריכו, והאם המשכיר אינו יכול לטעון כי מדובר היה במימוש תקופת האופציה לשנה אחת וכי האופציה אינה מתחדשת ליותר מאשר תקופת אופציה אחת.

 בכפוף לאמור לעיל,  ולכך שסעיף האופציה מנוסח כפי שאת מציינת ואין סעיף בנוגע לסיום השכירות  בכל עת שהמשכיר מבקש לממשו - המשכיר אינו יכול להעלות באופן חד צדדי את דמי השכירות,

 עו"ד יהודה וישניצקי - מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

היטל השבחה הינו תשלום הנדרש על ידי הועדה המקומית לתו"ב מבעלים או חוכר של נכס מקרקעין (ולאחרונה על פסיקת ביהמ"ש העליון - גם מבר רשות, למשל במקרה של בר רשות בנחלה חקלאית), וזאת בגין תכנית בניה שהביאה לעליית שוויו של נכס המקרקעין. התשלום נדרש בעת "מימוש זכויות" כהגדרת מונח זה בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. מימוש זכויות הינו בין השאר מצב של מכירת הזכויות בנכס ומכאן - חשיבותו למוכר דירה.  בעת העברת הזכויות בנכס בלשכת רישום המקרקעין וכתנאי להעברה כאמור - יידרש המוכר להמציא לקונה אישור מהועדה המקומית על תשלום היטל ההשבחה' היעדר חבות בהיטל השבחה. לפיכך, מומלץ למוכר לוודא לפני החתימה על חוזה המכר האם קיימת חבות בהיטל השבחה ולהיערך לכך בהתאם

בברכה

יהודה וישניצקי, עורך דין - מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין