פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
הריסת גדר משותפת
שבירת גדר משותפת ע"י קבלן משפץ
שלום,
שבירת הגדר המשותפת צריכה להיות בהסכמתכם ועידכונכם בדבר. כמו כן, עליכם לברר מדוע היה עליו להרסה ודאגו שיבנה גדר במקום.
בהצלחה!
תקנון מצוי
האם במידה ואני גר בבית משותף אשר יש בו תקנון מוסכם שהינו מאוד לקוני אפשרי למזג אליו את התקנון המצוי
לשון אחרת באם יש לי תקנון מוסכם שהוא לקוני אני יכול להשלים אותו ע"י התקנון המצוי מבלי לערוך אסיפה?
הסכמה לתיקון תקנון בית משותף
אהרון שלום,
הכל תלוי באילו שינויים ו/או תוספות ברצונך להוסיף לתקנון. ישנם שינויים ו/או תוספות שדורשים הסכמת כל הדיירים ויש שפחות. הנני ממליצה לבדוק בלשכת מפקח המקרקעין את הדרוש בהתאם לשינויים ו/או תוספות אשר אתה מייחל להם בתקנון.
בהצלחה!
התקנון המצוי משלים אוטומטית מה שחסר בתקנון המוסכם
"64. מקום שלא נרשם תקנון לפי סעיף 62, ובמידה שאין בתקנון שנרשם הוראה בנדון,
יראו את התקנון המצוי שבתוספת כתקנון שנרשם על ידי בעלי הדירות."
ביטוחים על דירה שכורה
האם חוקי לחייב את השוכר לשאת בתשלום הביטוחים ?
תודה לעונים.
ביטוח מבנה של דירה שכורה
ציון שלום,
בעל הדירה יכול לדרוש שהשוכר יעשה ביטוחים הן על המבנה והן על תכולתו.
בהצלחה!
שינוי שכ"ד ע"י בעל הבית
שכרתי דירה לשנה בסכום של 3000 ש"ח לחודש , החלטנו אני והשותף שלי להשאיר בדירה לעוד שבועיים בהסכמת בעל הבית כמובן, רק שבעל הבית החליט שהוא לא מחשב את החלק היחסי של 15 ימי שכירות אלה החליט לגבות 2000 ש"ח על 15 ימים..
חוקי ?
הארכת שכירות והגדלת דמי שכירות
רפאל שלום,
בעל הבית יכול להחליט זאת ואין הוא עובר על החוק.
בהצלחה!
הפרה של הסכם שכירות
אני וחברה חתמנו על הסכם שכירות באמצעות מתווך. בסופו של יום הופר ההסכם והדירה לא הייתה מוכנה לכניסה אחרי שיפוץ בתאריך שהובטח (עיכוב של 4 ימים) וכן סורג שהובטח לנו לא הותקן...
רדפנו אחרי בעלי המקצוע במשך שבועיים עם נזילות ובעיות חשמל שהתגלו בזמן ששיפצו את הדירה לקראת הכניסה שלנו. ההסכם נחתם כשבועיים לפני הכניסה המיועדת כך שהיה מספיק זמן לכל התיקונים (כולל דברים נוספים כמו נזילה גילנו רק אחרי הכניסה...). ביקשתי מהמתווך הנחה בדמי התווך בגלל כל הסבל והזמן והפרת ההסכם אך הוא טוען שאין לו קשר לכך בכלל שלא ידע על כל הבעיות ואם הייתי פונה אליו היה מפעיל לחץ על בעל הדירה. האם יש לי איזהן זכויות בשל כל הבעיות הללו?
הפרת הסכם שכירות
מיקי שלום,
במישור שלך אל מול המתווך- יש לבדוק היטב את הסכם התיווך עליו חתמתם כדי לשלול כל מחוייבות של המתווך לגבי התנערות מכל משבר הגורם להפרת הסכם השכירות בניכם לבין המשכיר. אם יופיעו כאלו- אזי סביר שלא תוכלו לבוא בטענות כלפיו.
בהצלחה!
חלוקת דירה- קבלת אישור
אמי רכשה דירה מחולקת
ונמצאת במהלך תהליך של אישור החלוקה בעירייה.
כרגע היא נמצאת בשלב
בו אמרו לה שהמהנדס צריך להכין עבורה שישה עותקים של תרשים הדירה עבור מחלקות שונות:
מכבי אש, תברואה, מים, חברת חשמל וכ'ו. האם לפי החוק כל מחלקה כזאת צריכה תרשים משלה
(יש 4 מחלקות שנמצאות באותו בניין) כי עלות כל תרשים כ130 ש"ח?
בנוסף, העירייה אמרה
ששמאי מטעם העירייה יעריך את הערך המחודש של שווי הדירה ומתוך זה היא צריכה לשלם לעירייה
כ-10% מהערך. האם זה לפי חוק? מה החוק אומר?
יש לציין כי כל זה לא
נאמר לה כשהיא התחילה בתהליך.
בתודה מראש.
אישור חלוקת דירה
טלי שלום,
אין זה בסדר כי תהליך זה לא הובהר לאמך מראש חרף התעניינותה. בנוגע לעניין הטכני חוק התכנון והבנייה מחייב לאשר דירה שחולקה. אישור זה כרוך בהערכות של שמאי וכמו כן ביתר הנחיות אשר נקבעות ע"י הועדה המקומית שעליכם למלא אחריהן.
בהצלחה!
שכ"ט על עסקת מקרקעין שלא מומשה
תשלום שכ"ט על עיסקה שנפלה
יוסי שלום,
לדעתי, יש לשלם לעוה"ד שכ"ט בעבור העבודה אשר ביצע.
לגבי הסכום- ניתן לבדוק ע"י סקר שוק וע"י התעריף המינימאלי המומלץ של לשכת עוה"ד לבדיקת סבירות דרישת תשלומו.
בהצלחה!
נזק לצד ג
אנא פנה לפורום דיני ביטוח
הסכמת שכנים לשינויים ברכוש המשותף
עד כמה שהבנתי, כלא משפטן, מגיעה, הרי שלממ"ד נדרש רוב של שני שלישים מבעלי הדירות בבניין.
האם יש שינויים שלא יתבצעו בלא הסכמה מלאה (=100% של הדיירים) ?
מה הם השינויים שלביצעום נדרש רוב העולה על הרוב לאישור ממ"ד אך קטן ממאה אחוזים ?
הרוב הדרוש לתוספות ברכוש המשותף
ברנרד שלום,
עליך לבדוק את תקנון הבית המשותף שלכם. יכול מאוד להיות שהוא מאפשר רוב פחות מאשר 100% על השינויים הדרושים בכך. לכן, עליך לבדוקו היטב.
בהצלחה!
התקנת מזגן
שאלה:
האם רשאי השכן בקומה התחתונה להעתיק את המזגן שלו אל גג הממ"ד, כך שיימצא בסמיכות של סמטימטרים מועטים מתחת לאדן החלון של הקומה העליונה ?
אם אינו רשאי, באילו אמצעים ניתן לנקוט אם הוא מתעלם מהאיסור ?
העתקת מזגן
החלפת דירה שנקנתה בדירה אחרת אצל אותו קבלן- דחוף
טרם נמסרה לי דירת הגן, תיקונים אחרונים.
מה חשוב שאדע ואקח בחשבון לפני ביצוע העסקה.
במיוחד אילו עלויות יהיו לי?
בתודה מראש
החלפת דירה
שלום,
אם דבר זה יתאפשר ע"י הקבלן, אני ממניחה שעליך יהיה לשלם את ההפרשים בגין אותה דירה במידה והיא תעלה יותר, או החזר אם תעלה פחות.
סביר להניח כי שאר הכללים והתקנות ישארו על כנם.
בהצלחה!
מס רכישה על קרקע לבנייה עצמית
לאחר הגשת שומה עצמית של מס רכישה על 50% משווי פיתוח המגרש (לפי אישור מהנדס על שיעור פיתוח בפועל שנעשה עד ליום החתימה), קיבלתי ממס הכנסה שומה על בסיס השומה שלי ושילמתי את הסכום. לאחר מכן קיבלתי מכתב ממס הכנסה שהשומה העצמית נערכה על מחצית שווי הנכס ויש להמציא קבלה בגין עלות הוצאות הפיתוח ולכשתומצא הקבלה השומה תיבדק שנית. עוד בטרם שלחתי להם, כבר לאחר מספר ימים שלחו לי שומה על 100% מהשווי.
1. האם אני יכול בשלב זה להסתפק במשלוח קבלה/אסמכתא (בהתבסס על המכתב הראשון שנשלח לי) או שמרגע שקיבלתי שומה אני חייב תוך 30 ימים להגיש השגה עם טופס 7013?
2. הגשת השגה היא 30 ימים מהתאריך המופיע על המכתב או 30 ימים מיום קבלתו (התקבל בדואר רשום)?
3. עלי לשלם את השומה כבר בימים הקרובים. בהנחה שאגיש השגה, מה הן ההשלכות של תשלום או אי תשלום של סכום המס השנוי במחלוקת? האם נכון לשלם (הרי אם יקבלו את ההשגה יחזירו לי את הסכום עם ריבית והצמדה) או שזה עלול לפגוע בסיכויי קבלת ההשגה?אם לא אשלם ובסופו של דבר לא יקבלו את ההשגה אני עלול להתחייב בנוסף לריבית והצמדה גם בקנסות על אי תשלום בזמן?
תודה מראש על המענה!
אנא פנה לפורום דיני מיסים
•שאלה משפטית בנושא – סיבלוט
עמרי
הפרת חוזה שכירות
עמרי שלום,
בהחלט תוכל לתבוע אותם על הפרת חוזה. התביעה תעלה לך באגרת פתיחתה (אף לפי שוויה) ושכ"ט עו"ד (לפי תעריפו). אני מניחה, כי אם ימצא אותם ביהמ"ש כמפרים, יחייבם לשלם לך פיצוי כספי.
בהצלחה!
רכישת דירה ומס רכוש
אישתי ואני מעוניינים לרכוש דירה ראשונה.
נודע לי כי קיימת קרקע על שמה, האם נהיה מחויבים לשלם מס רכישה ואם כן מה השיעור ?
תודה.
תשלום מס רכישה
אייל שלום,
בכל מצב בו נרכשת זכות במקרקעין יש לשלם עליה מס רכישה לפי המדרגות המפורסמות באתר של רשות המיסים.
מדרגות מס רכישה – רכישת דירה נוספת (דירה שאינה יחידה) – בתוקף החל מה-24.6.2015 ועד ל-31.12.2020
– על חלק השווי שעד 4,800,605 ₪: 8%
– על חלק השווי שמעל 4,800,605 ₪: 10%
בהצלחה!
מזגן תקין עם שלט לא עובד
ייתכן ויש להחליף את השלט או במקרה הגרוע יותר להחליף כרטיס אלקטרוני של הבקר הראשי אשר מסתכם בסכום מאד גבוה. האם עליי חלה החובה להלחיף את הכרטיס האלקטרוני ולשאת בהוצאות גבוהות אם המזגן פועל וניתן להפעלה ע"י לחיצה על הבקר הראשי? תודה רבה.
החלפת שלט ותיקון מזגן בדירה שכורה
שלום,
עליך לפעול לפי הכתוב והמוסכם שנחתם בהסכם השכירות. ככלל, על המשכיר לתקן כל מני מפגעים בדירה למעט נזקים שהדייר גורם. החלפת השלט לדעתי כרוכה בעלויות נמוכות ולא יהיה כרוך בהוצאה גדולה. בכל אופן, יש לבדוק את הסכם השכירות.
בהצלחה!
גיזום עץ
האם ההוצאות הגיזום וחובתו חל עליי כמשירה או על השוכר? האם בכלל חלה חובה לזגום את העץ? הרי גם לאחר גיזום במידה מסוימת, עדיין ינשרו עלים אשר יפלו בגינה הפרטית או אצל השכןף והרי שכריתת עץ אסורה על פי חוק.
גיזום עץ
שלום,
אם הגינה היא רכוש משותף, אזי שוב חובה לא חלה עליך בלבד. במידה והגינה היא שלך באופן פרטי והשכן טוען ומתלונן שנשירת העץ מפריעה לו ומזיקה לו (לכלוך וכו') אזי עליך לדאוג לגיזום העץ.
בהצלחה!
איתור יורשי בעלים
רכשתי נכס מאדם שנרשמה עבורות הערת אזהרה, הבעלים המוכר נפטר. עוה"ד שטיפל בשניהם התרשל ולא העביר הבעלות.
לפני שאגיש המרצת פתיחה, איך משיגים פרטי היורשים של הבעלים?
למי לפנות? האם ינתנו לי הפרטים? תודה מראש.
חיפוש יורשים
דביר שלום,
טרם רישומם של היורשים בנסח הטאבו, ניתן למצוא את פרטים אלו בפרסום הרשומות של משרד המשפטים.
בהצלחה!
דמי ועד – שוכר דירה
בבניין שלנו יש בעיית גבייה של מיסי הוועד אצל שני דיירים (מתוך ה-20) כך שהמדובר הוא בחלק נכבד.
שני הדיירים הללו שוכרים את דירותיהם. האם ניתן לקבוע באסיפת דיירים, ואם כן איזה רוב דרוש לשם כך, כי על המשכיר חלה חובת גביית המחאות מראש מהשוכר (אפילו דחויות), בין אם לטובת הוועד ובין אם לטובת המשכיר שישלם בעבור השוכר את מיסי הוועד, למשך חוזה השכירות או למשך השנה הקלנדרית? כך שבעצם לא תהיה בעיה לוועד בנוגע לגבייה מהם אלא ה"בעיה" תהיה מעתה של המשכירים אל מול השוכרים?
החובה לשלם דמי ועד היא של המשכיר, בעל הנכס
לשוכר אין שום יריבות עם ועד הבית, אלא בכפוף לקביעות שנקבעו בהסכם השכירות.
כלומר, אם דייר מסוים לא משלם, הוועד צריך לפנות ישירות לבעל הבית בהתאם להוראות סעיף 58(א) הנ"ל, ולדרוש ממנו את התשלום.
בעל הבית יוכל כמובן להתקזז מול הדייר שלו, אם נקבע כך בהסכם ביניהם.
אסייג את האמור לעיל בכך שנקבע בפסיקה שכאשר שוכר נהנה מהשירותים המשותפים בבית (למשל, תחזוקת מעלית או ניקיון חדר מדרגות) שזיקתו של בעל הבית אליהם היא רחוקה יותר - זה גם מוצדק שהשוכר ישלם את ועד הבית (אבל לא מוכרת לי אמירה לפיה השוכר צריך לשלם מכח הוראות הדין).
מס רכישה
יש לי 30% חלק מדירה וכעת אני רוכש דירת מגורים נוספת ? האם לעניין מס רכישה מדובר בדירה נוספת ?
תודה
אנא פנה לפורום דיני מיסים
מס שבח
איך מחשבים מס שבח לבית שנבנה עצמאית לפני 15,
אבקש להוסיף שאין רישום מסודר של הוצאות במקרה הזה מכיוון שאבד במשך השנים .
אנא פנה לפורום דיני מיסים
תשלום דמי תיווך טופס ישן
לאחר שנים בסביבות אפריל 2015 נוצר קשר חדש בין המשרד התיווך למוכר, המתווך התחיל להביא קונים לדירה והדירה נמכרה על ידי המתווך ביוני 2015 (לפני כמה ימים)
המתווך מבקש את עמלתו מהמוכר על סמך הטופס שנחתם ביולי 2008 אך המוכר טוען שלא היה ולא נברא ולא דובר על דמי תיווך בחודש האחרון. בקיצור למשרד היה ברור שעל סמך הטופס הישן שעדיין קיים ישולמו דמי התיווך אך לא כך מבחינת המוכר. מי צודק???
חובה בתשלום דמי תיווך עפ"י טופס תיווך ישן
ביאליק שלום,
כל שעליכם לברר על מה כל אחד מכם הסתמך. במידה ומשרד התיווך הסתמך על הסכם התיווך הישן, היה עליו להבהיר זאת מראש ולציין כי הוא עומד בתוקף ולכן אין הוא מחתים את המוכר על הסכם חדש. במידה ולכם היה ברור כי משרד זה פועל בתשלום דמי תיווך אלו בלבד, תהיו מחויבים בתשלום דמי ציווך אלו.
מס רכישה
אנא פנה לפורום דיני מיסים
עבודות כביש
נכנסנו לדירה חדשה לפני חודשיים, לפני כמה ימים התחילו לבצע עבודות לרכבת הקלה בשעות הלילה העבודות מאוד מרעישות כמו קדיחות עם קונגו וטרקטורים ומתבצעות בין השעות 23:30 - 4:00.
ברצוני לדעת האם בעל הדירה חייב להפחית את שכר הדירה עקב אי הנוחות וחוסר מנוחה שנגרמת לנו?
מטרד בדירה שכורה עקב עבודות הקמת הרכבת הקלה
מארי שלום,
בעל הבית אינו מחויב להוריד בשכה"ד כלל, אלא אם יבחר לעשות זאת מרצונו הטוב.
בהצלחה!
מס שבח על דירת מתנה(לנותן אין עוד דירה ולמקבל יש)
אנא פני לפורום דיני מיסים
העברת דיון לבית משפט מחוזי
ויורשים, בית משפט השלום העבר את הדיונים למחוזי עקב חוסר שיתוף פעולה של
הנתבע. עו"ד
שמטפלת בתיק מבקשת תשלום על פתיחת תיק במחוזי. 10 אלף ותשלום עבור
הדיונים. למרות ששולם כבר שכ"ט, לפתיחת תיק בשלום. האם זה הגיוני? לדבריה
יש צורך להכין את החומרים מחדש("היא כבר מכירה את המקרה יש והפוך") .אודה
לתשובה מהירה.
שכ"ט עו"ד
בלה שלום,
אין בידי המידע לגבי מורכבות התיק ושיקול דעתה של עוה"ד לגבות סכומים אלו. הייתי ממליצה לך לערוך סקר שוק.
בהצלחה!
