פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
חקירה נגדית
אש
01/04/16
תביעה לפינוי מושכר לפי תקנה 215 הינה הליך מיוחד.
האם ניתן במהלך הדיון לחקור את הנתבע בחקירה נגדית?
האם ניתן במהלך הדיון לחקור את הנתבע בחקירה נגדית?
חקירה נגדית
עו"ד לילך עתני
מנהלת
03/04/16
שלום רב,
כן, ניתן לחקור חקירה נגדית את המצהירים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כן, ניתן לחקור חקירה נגדית את המצהירים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצמדת רכוש משותף לצורך הרחבת דירה
ריקי
01/04/16
לפי ס' 71 לחוק המקרקעין במקרה של הרחבת דירה אין צורך בהסכמת כל הדיירים ודי בהסכמת רוב של 75%.
שאלתי היא האם ס' 71 תקף גם במקרה שבו הרחבת הדירה מונעת מדייר אחר הגובל באותו שטח משותף (המתנגד להרחבה הבלעדית שרוצה לבצע הדייר שקיבל את הסכמת רוב הדיירים) להרחיב את דירתו באופן זהה? ואם כן באיזה זכות יש ל 75% מהדיירים לקפח את הזכות הקניינית של אותו דייר הרוצה גם הוא להרחיב את דירתו באופן זהה ולהעניק אותה רק לדייר אחד בלבד?
לתשובתכם אודה.
שאלתי היא האם ס' 71 תקף גם במקרה שבו הרחבת הדירה מונעת מדייר אחר הגובל באותו שטח משותף (המתנגד להרחבה הבלעדית שרוצה לבצע הדייר שקיבל את הסכמת רוב הדיירים) להרחיב את דירתו באופן זהה? ואם כן באיזה זכות יש ל 75% מהדיירים לקפח את הזכות הקניינית של אותו דייר הרוצה גם הוא להרחיב את דירתו באופן זהה ולהעניק אותה רק לדייר אחד בלבד?
לתשובתכם אודה.
הרחבת דירה בבית משותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
03/04/16
שלם ריקי,
על פי סעיף 71 (ב) לא ניתן לקבל החלטה ברוב של 75% אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבת דירתו.
בעל דירה הרואה עצמו נפגע מהחלטה כאמור רשאי לפנות למפקח על בתים משותפים בתוך 30 יום ממועד ההחלטה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על פי סעיף 71 (ב) לא ניתן לקבל החלטה ברוב של 75% אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבת דירתו.
בעל דירה הרואה עצמו נפגע מהחלטה כאמור רשאי לפנות למפקח על בתים משותפים בתוך 30 יום ממועד ההחלטה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת בניה עם היתר שלא נרשמה בטאבו
אמיר
31/03/16
רכישת דירה עם תוספת בניה עם היתר בניה כחוק שניתן לפני הרבה שנים כשהיה רוב מתאים של בעלי דירות שהסכים לכך ואולם צו הבית המשותף לא תוקן כל השנים והדירה רשומה בנסח טאבו הוגדלה המקורי.
כעת צפויה בעיה להשיג את הרוב הנדרש לתיקון צו הבית המשותף.
האם ישנה בעייה ברכישת דירה כזאת?
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
כעת צפויה בעיה להשיג את הרוב הנדרש לתיקון צו הבית המשותף.
האם ישנה בעייה ברכישת דירה כזאת?
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
תוספת בניה ללא תיקון צו הבית המשותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
03/04/16
שלום אמיר,
לפני רכישת הדירה עליכם לוודא (רצוי באמצעות איש מקצוע) כי הבניה אכן נעשתה על פי היתר כדין וכי הבנוי תואם את ההיתר ואין חריגות. בנוסף יש לקבל על כך הצהרה מתאימה של המוכר בהסכם המכר והתחייבות לפצותכם במדה שיסתבר שהבניה לא נעשתה כדין.
קחו בחשבון, שכשתרצו למכור את הדירה תתקלו באותו מכשול, ושמלבד השגת הסכמת השכנים לתיקון כרוכות בו גם עלויות כספיות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לפני רכישת הדירה עליכם לוודא (רצוי באמצעות איש מקצוע) כי הבניה אכן נעשתה על פי היתר כדין וכי הבנוי תואם את ההיתר ואין חריגות. בנוסף יש לקבל על כך הצהרה מתאימה של המוכר בהסכם המכר והתחייבות לפצותכם במדה שיסתבר שהבניה לא נעשתה כדין.
קחו בחשבון, שכשתרצו למכור את הדירה תתקלו באותו מכשול, ושמלבד השגת הסכמת השכנים לתיקון כרוכות בו גם עלויות כספיות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום ראשון בהסכם מכר
גבי רוזן
31/03/16
בעסקת מכר שהתמורה בה 1350000. האם יש בעיה שהתשלום הראשון יהיה על 300000 והיתרה במשכנתא (מעל 75 אחוז..) כאשר בהסכם רשום שהמוכר יחתום על התחייבות לרישום משכנתא רק לאחר שעל התמורה למעט התמורה שתמומן באמצעות הלוואת משכנתא שולמה?
תשלום ראשון בהסכם מכר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
03/04/16
שלום גבי,
אם ההסכם קיים, הרי שיש לנהוג לפי הוראותיו.
אם הכוונה היא לניסוח עתידי יש לבדוק מה סכום המשכנתא שהבנק מוכן לתת לכם, ומכאן לגזור את סכום התשלום הראשון (או התשלומים הראשונים אם יש כוונה לפצלם).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם ההסכם קיים, הרי שיש לנהוג לפי הוראותיו.
אם הכוונה היא לניסוח עתידי יש לבדוק מה סכום המשכנתא שהבנק מוכן לתת לכם, ומכאן לגזור את סכום התשלום הראשון (או התשלומים הראשונים אם יש כוונה לפצלם).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חומה בין שכנים
דור
31/03/16
לפני שבנינו את ביתנו,גבלה למגרשנו חומה שהוקמה כולה בשטחו של השכן. האם אנו צריכים להשתתף בעלות בנייתה?
חומה בין שכנים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
03/04/16
שלום דור,
אם החומה בנויה כולה בשטח השכן אינכם חייבים להשתתף בעלות בנייתה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם החומה בנויה כולה בשטח השכן אינכם חייבים להשתתף בעלות בנייתה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם צריך עו"ד לשם הגשת צו סעד זמני נגד שכן שרוצה
אלון
31/03/16
לבנות על גג משותף?,וכל השכנים מתנגדים רק שבוועדה המקומית אישרו לו את הבנייה.
עו"ד להגשת תביעה משפטית
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/03/16
שלום אלון,
אין חובה על פי דין להעזר בשרותי עו"ד.
מצד שני, מומלץ לעשות זאת ככל שאין לכם ידע משפטי בנוגע לעילות להתנגדות לבניה, לעילות לקבלת סעד זמני ולתנאים לקבלת סעד זמני, לאופן בו יש להגיש בקשהכזו לבית המשפט וכו'.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אין חובה על פי דין להעזר בשרותי עו"ד.
מצד שני, מומלץ לעשות זאת ככל שאין לכם ידע משפטי בנוגע לעילות להתנגדות לבניה, לעילות לקבלת סעד זמני ולתנאים לקבלת סעד זמני, לאופן בו יש להגיש בקשהכזו לבית המשפט וכו'.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת שליש דירה
אלה
31/03/16
שלום, זה עתה רכשתי דירה בפרוייקט עבור משפתי ואני מעוניינת לרכוש ביחד עם בני משפחתי שליש בדירה נוספת באותו הבניין.
האם זה יחשב שיש לי 2 דירות?
האם אני צריכה לשלם מס רכישה?
אם נמכור את הדירה בעוד כשנה וחצי-שנתיים, האם אהייה חייבת במס שבח?
האם זה יחשב שיש לי 2 דירות?
האם אני צריכה לשלם מס רכישה?
אם נמכור את הדירה בעוד כשנה וחצי-שנתיים, האם אהייה חייבת במס שבח?
רכישת 1/3 בדירה נוספת
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/03/16
שלום אלה,
מס רכישה יש לשלם בכל רכישה (אא"כ סכומו 0)
בהנחה שהדירה הראשונה רשומה על שמך(אוו ע"ש התא המשפחתי שלך), ה- 1/3 הנרכש לא יחשב דירה יחידה ויחוייב במס רכישה של דירה נוספת.
אם הדירה הראשונה רשומה ע"ש בני משפחה אחרים שאינם חלק מהתא המשפחתי שלך (הורים וילדים עד גיל 18) ולא על שמך, ואם אין לך דירה אחרת תוכלי לשלם מס בחישוב של דירה יחידה.
בעת מכירת דירה - אם ברשותך דירה נוספת ישולם מס שבח. אם שיעור הזכות בדירה הנוספת הוא עד 1/3, ניתן לבקש פטור.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מס רכישה יש לשלם בכל רכישה (אא"כ סכומו 0)
בהנחה שהדירה הראשונה רשומה על שמך(אוו ע"ש התא המשפחתי שלך), ה- 1/3 הנרכש לא יחשב דירה יחידה ויחוייב במס רכישה של דירה נוספת.
אם הדירה הראשונה רשומה ע"ש בני משפחה אחרים שאינם חלק מהתא המשפחתי שלך (הורים וילדים עד גיל 18) ולא על שמך, ואם אין לך דירה אחרת תוכלי לשלם מס בחישוב של דירה יחידה.
בעת מכירת דירה - אם ברשותך דירה נוספת ישולם מס שבח. אם שיעור הזכות בדירה הנוספת הוא עד 1/3, ניתן לבקש פטור.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכמה למכירת דירה
אבי
31/03/16
שלום.
לקחתי משכנתא וקניתי דירה לפניי הנישואים.כעת אני נשוי.אם ארצה למכור אותה ולקנות אחרת האם אצטרך את החתימההסכמה של אשתי?
לקחתי משכנתא וקניתי דירה לפניי הנישואים.כעת אני נשוי.אם ארצה למכור אותה ולקנות אחרת האם אצטרך את החתימההסכמה של אשתי?
הסכמת בת זוג למכירת דירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/03/16
שלום אבי,
עקרונית אינך זקוק להסכמת אשתך לביצוע פעולה כלשהי בדירתך.
אינך זקוק גם להסכמת אשתך לרכישת דירה אחרת, כשם שהיא לא תהיה זקוקה להסכמתך במקרה דומה.
בפועל - אם הקונה שירכוש את דירתך יממן את הרכישה באמצעות משכנתא - תדרש אשתך לתת הסכמה למכירה לבנק נותן המשכנתא.
לגבי דירה שנרכשת במהלך חיי הנישואין - אם אין כוונה שתהווה נכס משותף לשניכם, כדאי שתחתמו על הסכם ממון שיקבע זאת באופן מפורש.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עקרונית אינך זקוק להסכמת אשתך לביצוע פעולה כלשהי בדירתך.
אינך זקוק גם להסכמת אשתך לרכישת דירה אחרת, כשם שהיא לא תהיה זקוקה להסכמתך במקרה דומה.
בפועל - אם הקונה שירכוש את דירתך יממן את הרכישה באמצעות משכנתא - תדרש אשתך לתת הסכמה למכירה לבנק נותן המשכנתא.
לגבי דירה שנרכשת במהלך חיי הנישואין - אם אין כוונה שתהווה נכס משותף לשניכם, כדאי שתחתמו על הסכם ממון שיקבע זאת באופן מפורש.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יציאה משכירות עקב עבודות בכביש
נוי
30/03/16
שלום, באוקטובר 15 חתמתי על חוזה דירה לשנה. מדובר בדירה פינתית והיום התחילו עבודות בניה ברחובות המקיפים אותה שימשכו עד סוף החוזה. העבודות כוללות חסימת הרחובות, והרס הכבישים והמדרכות. רעש בלתי נסבל כמובן.
מה אפשר לעשות? ניתן לבטל את החוזה השכירות?
בחוזה סעיף יציאה שאומר שיש צורך להביא דייר חלופי. לא אמצא אדם שיסכים לגור באתר בניה בשכ"ד כזה. אם לא ניתן לבטל החוזה, סביר לקבל הנחה בשכ"ד?
תודה מראש.
מה אפשר לעשות? ניתן לבטל את החוזה השכירות?
בחוזה סעיף יציאה שאומר שיש צורך להביא דייר חלופי. לא אמצא אדם שיסכים לגור באתר בניה בשכ"ד כזה. אם לא ניתן לבטל החוזה, סביר לקבל הנחה בשכ"ד?
תודה מראש.
ביטול הסכם שכירות בשל עבודות בכביש
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/03/16
שלום נוי,
בהנחה שהמשכיר אינו אחראי לעבודות בכביש לא ידע עליהן מעת כריתת החוזה ואיננו יכול להפסיקן לא קמה לך זכות לביטול ההסכם.
סעיף 10 לחוק השכירות קובע כי:
"היה הפגם תוצאה מנסיבות שבעת כריתת החוזה לא ידע עליהן המשכיר ולא היה עליו לדעת עליהן, או לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, ותיקון הפגם באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שהיה מטיל על המשכיר חיוב השונה באופן יסודי ממה שהוסכם בין הצדדים - לא יהא הפגם עילה לדרישת תיקון, לפיצויים או להחזרת הוצאות כאמור בסעיף 9 (א) (1)."
מאחר שברור שנגרם לך קושי ושיתכן שלא היית מסכימה לחתום על חוזה בנסיבות הקיימות, נסי להגיע עם המשכיר להבנות לגבי פינוי מוקדם או הפחתה בשכר הדירה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בהנחה שהמשכיר אינו אחראי לעבודות בכביש לא ידע עליהן מעת כריתת החוזה ואיננו יכול להפסיקן לא קמה לך זכות לביטול ההסכם.
סעיף 10 לחוק השכירות קובע כי:
"היה הפגם תוצאה מנסיבות שבעת כריתת החוזה לא ידע עליהן המשכיר ולא היה עליו לדעת עליהן, או לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, ותיקון הפגם באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שהיה מטיל על המשכיר חיוב השונה באופן יסודי ממה שהוסכם בין הצדדים - לא יהא הפגם עילה לדרישת תיקון, לפיצויים או להחזרת הוצאות כאמור בסעיף 9 (א) (1)."
מאחר שברור שנגרם לך קושי ושיתכן שלא היית מסכימה לחתום על חוזה בנסיבות הקיימות, נסי להגיע עם המשכיר להבנות לגבי פינוי מוקדם או הפחתה בשכר הדירה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נגרייה בשכונת מגורים
שגיא
30/03/16
אני גר בדו משפחתי , השכן סגר את החנייה שלו
ומפעיל בה כלים תעשייתים של נגריה, הוא כאילו מנסה להתחשב , וביתי סובלת מהרעש הזה, צילמתי כל פעם שהוא עושה רעש וכמו כן את שובל הנסורת שיוצאת מהחנייה שלו, אני רוצה
א. שיפסיק (דיברתי איתו זה לא עזר)
ב. לתבוע אותו על אי היכולת להשתמש בביתי בשל הרעש שהוא גורם
שאלתי היא מה הסיכויים ומה התקדימים שהיו בנושא.
ואיזה עוד תיעוד נוסף להוסיף ?
האם לדווח ל 106 כל פעם שהוא עושה את הרעש ?
ברור לי שזה יגרום להחמרה במצב כי הוא ישים פס .
ובית המשפט פועל לאט זה שנים .
תודה
ומפעיל בה כלים תעשייתים של נגריה, הוא כאילו מנסה להתחשב , וביתי סובלת מהרעש הזה, צילמתי כל פעם שהוא עושה רעש וכמו כן את שובל הנסורת שיוצאת מהחנייה שלו, אני רוצה
א. שיפסיק (דיברתי איתו זה לא עזר)
ב. לתבוע אותו על אי היכולת להשתמש בביתי בשל הרעש שהוא גורם
שאלתי היא מה הסיכויים ומה התקדימים שהיו בנושא.
ואיזה עוד תיעוד נוסף להוסיף ?
האם לדווח ל 106 כל פעם שהוא עושה את הרעש ?
ברור לי שזה יגרום להחמרה במצב כי הוא ישים פס .
ובית המשפט פועל לאט זה שנים .
תודה
נגריה בשכונת מגורים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/03/16
שלום שגיא,
אם שכן משתמש בדירתו או בחצרו בניגוד ליעודם ניתן להודיע על כך לועדה המקומית לתכנון ובניה ולדרוש את הפסקת השימוש החורג.
אם בכוונתך להגיש תביעה כנגד השכן בגין המטרדים שנגרמים לך דיווחים למוקד 106 יהוו חלק מראיותיך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם שכן משתמש בדירתו או בחצרו בניגוד ליעודם ניתן להודיע על כך לועדה המקומית לתכנון ובניה ולדרוש את הפסקת השימוש החורג.
אם בכוונתך להגיש תביעה כנגד השכן בגין המטרדים שנגרמים לך דיווחים למוקד 106 יהוו חלק מראיותיך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה
דוד
30/03/16
מכרתי דירה ישנה במתחם שאושר לפינוי בינוי
האם יחול היטל השבחה
האם יחול היטל השבחה
היטל השבחה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/03/16
שלום דוד,
אם יש תכנית המשביחה את הקרקע, עקרונית יחול היטל השבחה.
עליך לפנות לועדה המקומית לצורך בירור חלות היטל השבחה על הדירה שמכרת (מוטב היה לעשות זאת לפני המכירה).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם יש תכנית המשביחה את הקרקע, עקרונית יחול היטל השבחה.
עליך לפנות לועדה המקומית לצורך בירור חלות היטל השבחה על הדירה שמכרת (מוטב היה לעשות זאת לפני המכירה).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעיות על המשכיר טרם הכניסה לדירה
רותם
30/03/16
שלום רב,
אני אמורה להיכנס לדירה בראשון לאפריל על פי החוזה. השוכר שעוזב את הדירה שילם על כל חודש מרץ ונתן לי את האפשרות להיכנס לדירה יומיים לפני בשביל ניקיונות והובלות קטנות(לא מתכננים לישון שם לפני הראשון לאפריל הדירה זקוקה לניקיון רציני). בעל הדירה שבאופן כללי ההתנהגות הכללית שלו מתחת לכל ביקורת החליט שהוא לא מסכים לכך ולקח לי את המפתח. האם זה תקין??הוא קיבל תשלום מלא מהשוכר הקיים ובינינו הסתדרנו על היומיים האלה. כמו כן, שילמנו לו מראש לאפריל במזומן פלוס 11 צ'קים למהלך השנה. נשמח לייעוץ.
אני אמורה להיכנס לדירה בראשון לאפריל על פי החוזה. השוכר שעוזב את הדירה שילם על כל חודש מרץ ונתן לי את האפשרות להיכנס לדירה יומיים לפני בשביל ניקיונות והובלות קטנות(לא מתכננים לישון שם לפני הראשון לאפריל הדירה זקוקה לניקיון רציני). בעל הדירה שבאופן כללי ההתנהגות הכללית שלו מתחת לכל ביקורת החליט שהוא לא מסכים לכך ולקח לי את המפתח. האם זה תקין??הוא קיבל תשלום מלא מהשוכר הקיים ובינינו הסתדרנו על היומיים האלה. כמו כן, שילמנו לו מראש לאפריל במזומן פלוס 11 צ'קים למהלך השנה. נשמח לייעוץ.
כניסה מוקדמת לדירה שכורה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/03/16
שלום רותם,
המשכיר אינו חייב לאפשר את כניסתכם לדירה קודם למועד תחילת השכירות.
אם השוכר הקודם טרם פינה את הדירה וטרם השיב את המפתח זכותו להרשות לך לנקות. אם השיב את הדירה למשכיר, ויתר על זכותו להחזיק בדירה בימים האחרונים ולא יכול להרשות גם לך לשהות בה.
נסי לשכנע את בעל הבית בכוונותייך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
המשכיר אינו חייב לאפשר את כניסתכם לדירה קודם למועד תחילת השכירות.
אם השוכר הקודם טרם פינה את הדירה וטרם השיב את המפתח זכותו להרשות לך לנקות. אם השיב את הדירה למשכיר, ויתר על זכותו להחזיק בדירה בימים האחרונים ולא יכול להרשות גם לך לשהות בה.
נסי לשכנע את בעל הבית בכוונותייך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעת סרק
דוד
29/03/16
הוגשה נגדי תביעת סרק בבית המשפט לתביעות קטנות על דירה שאינה בבעלותי ולא היתה בבעלותי יצרתי קשר עם התובע והוא התנצל בפני והבטיח למחוק את התביעה האם אני צריך לשלוח חזרה את כתה ההגנה בצירוף נסח טאבו המאשר שהדירה הנתבעת אינה בבעלותי בכדי שלא תתקבל החלטה תוך 14 יום
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
תביעת סרק
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/03/16
שלום דוד,
אכן כן! אם לא תגיש כתב הגנה במועד עלול להנתן נגדך פסק דין.
ולדרוש בכתב ההגנה הוצאות, שכן בבדיקה פשוטה של הנסח ניתן היה למנוע ממך את הטרחה ואת עגמת הנפש.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אכן כן! אם לא תגיש כתב הגנה במועד עלול להנתן נגדך פסק דין.
ולדרוש בכתב ההגנה הוצאות, שכן בבדיקה פשוטה של הנסח ניתן היה למנוע ממך את הטרחה ואת עגמת הנפש.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת חוזה יסודית
א. גיל
29/03/16
קבלן בעסקת קומבינציה שאינו עומד בלוח הזמנים זמן רב, ולפיכך זו הפרה יסודית של החוזה וברצוני לסיים איתו את הקשר. העו"ד שלי לא ברור.
האם מספיקה הודעה בכתב שלי אל הקבלן או שזה נושא שרק העו"ד יכול לטפל ? והאם רק צו בית משפט יוריד אותו מן הקרקע? ואיך מתבצע התהליך ? תודה
האם מספיקה הודעה בכתב שלי אל הקבלן או שזה נושא שרק העו"ד יכול לטפל ? והאם רק צו בית משפט יוריד אותו מן הקרקע? ואיך מתבצע התהליך ? תודה
הפרת חוזה יסודית
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/03/16
שלום גיל,
לצורך מתן מענה לשאלתך יש לבחון את כלל הוראות ההסכם ואת העובדות בשטח.
עו"ד הוא רק שלוחו של הלקוח והיותך מיוצג איננו גורע מיכולתך לפעול בעצמך, אולם לא מומלץ לפעול בחופזה ובלא קבלת יעוץ משפטי הולם. אם אינך יורד לסוף דעתו של עורך הדין שלך - ברר איתו את העניין בצורה יסודית ושאל אותו את כל השאלות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לצורך מתן מענה לשאלתך יש לבחון את כלל הוראות ההסכם ואת העובדות בשטח.
עו"ד הוא רק שלוחו של הלקוח והיותך מיוצג איננו גורע מיכולתך לפעול בעצמך, אולם לא מומלץ לפעול בחופזה ובלא קבלת יעוץ משפטי הולם. אם אינך יורד לסוף דעתו של עורך הדין שלך - ברר איתו את העניין בצורה יסודית ושאל אותו את כל השאלות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום הערת אזהרה
דבירר
28/03/16
רכשתי בית מאדם שרכש מחברה משכנת. הבניין לא רשום בטאבו. מי רושם הערת אזהרה על זכויות הרוכש הראשון? למי נותנים את היפוי כח הנוטריוני? זה דחוף בבקשה. תודה.
הערת אזהרה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/03/16
שלום רב,
אין אפשרות לרשום הערת אזהרה על דירה שאיננה רשומה בטאבו.
ניתן, כסוג של תחליף, להודיע לחברה המשכנת על קיום העסקה ולבקשה לציין זאת בספריה.
שאלתך לגבי יפוי הכח איננה ברורה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אין אפשרות לרשום הערת אזהרה על דירה שאיננה רשומה בטאבו.
ניתן, כסוג של תחליף, להודיע לחברה המשכנת על קיום העסקה ולבקשה לציין זאת בספריה.
שאלתך לגבי יפוי הכח איננה ברורה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת הסכם שכירות על ידי המשכיר
28/03/16
שלום רב
לאחרונה הופנה אליי תיק במשרד בו ישנם הפרות של חוזה שכירות על ידי המשכיר, בהסכם נקבע בין היתר כי התשלום החודשי יהיה בכל זמן מסוים בחודש והצק שניתן על ידי השוכר יוחלף בכסף מזומן וכן נקבע לגבי ליקויים שונים כי זכות התיקון תעמוד לחובת המשכיר באם מדובר בנזקים שהינם בלאי סביר, לאחר חצי שנה של קיום החוזה החלו נזקי מים באחד החדרים וכאשר השוכר פנה למשכיר המשכיר התנער מאחריות כמו כן הוא הפסיק להגיע לקחת את כסף שכר הדירה למרות בקשות חוזרות ונשנות של השוכר למשכיר להגיע לקחת את כספו הוא התעמר לאורך כל הדרך לא תיקן את הליקויים ופגע בזכויותיהם כמו כן בחוזה ישנו סעיף אשר מתנה אפשרות של המשך אופציה לשנה וזו לשון החוזה''השכירות הינה לשנה בלבד אך לשוכר תינתן אופציה לשנה אחת נוספת
באותם תנאי שכירות.
ובלבד שהשוכר עמד בכל התיחייבותיו על פי הסכם זה.
במידה והשוכר החליט לממש את
האופציה לאחר שעמד בכל תנאי ההסכם, יהיה עליו להודיע על כך בכתב שישים יום לפחות
למשכיר על כוונתו לממש את האופציה. במידה והחליט שלא להמשיך את השכירות ולממש את
האופציה, מתחייב הוא לאפשר להראות את הדירה לשוכרים חלופיים במהלך אותם שישים יום
תוך התחייבות המשכיר לתאם מראש עם השוכר הבאת שוכרים חלופיים ותוך השתדלות להמנע
משיבוש מהלך חייו התקין של השוכר עד כמה שניתן'' עוד יבוהר כי סיום החוזה הוא בסוף השבוע ההז ורציתי להיוועץ מה עליי לעשות כי אין לי חלופה ראויה שאני יכול להשיג ואם יש סעד משפטי של אכיפת חוזה או מימוש האופציה על ידי בית המשפט אשמח לדעת מה נכון לעשות ,כאשר לפיכך לא התריע השוכר שישים ימים לפני אך זאת בשל הנתק שיש ביניהם וכאשר המשכיר הוא זה שהפר את החוזה לאורך הדרך..
תודה מראש
הפרת הסכם שכירות ע"י המשכיר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/03/16
שלום רב,
אם השוכר רצה להשאר בדירה היה עליו להודיע על כך למשכיר במועד הקבוע בחוזה. לא עשה כן, לא יוכל לממש את האופציה. גם אם המשכיר הפר את החוזה ולשוכר היו טענות כנגדו, לא היה בכך כדי למנוע ממנו מתן הודעה במועד.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם השוכר רצה להשאר בדירה היה עליו להודיע על כך למשכיר במועד הקבוע בחוזה. לא עשה כן, לא יוכל לממש את האופציה. גם אם המשכיר הפר את החוזה ולשוכר היו טענות כנגדו, לא היה בכך כדי למנוע ממנו מתן הודעה במועד.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
דליה
28/03/16
שלום
התגרשתי לפני שנה וחצי. היתה לי ולגרוש דירה משותפת. לאחר הגירושין הדירה עברה אליו. הבעיה היא שלא שיניתי מידע במשרד הפנים ואני מופיעה עדיין כנשואה.
כעת רוצה לקנות דירה משלי.
האם אשלם מס רכישה לפי דירה יחידה או לפי דירה נוספת?
תודה
התגרשתי לפני שנה וחצי. היתה לי ולגרוש דירה משותפת. לאחר הגירושין הדירה עברה אליו. הבעיה היא שלא שיניתי מידע במשרד הפנים ואני מופיעה עדיין כנשואה.
כעת רוצה לקנות דירה משלי.
האם אשלם מס רכישה לפי דירה יחידה או לפי דירה נוספת?
תודה
מס רכישה במקרה של דירה שנרכשת לאחר גירושין
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/03/16
שלום דליה,
ראשית, אין כל מניעה לשנות סטטוס במשרד הפנים באופן מיידי.
אם בידיך הסכם המעיד על העברת הדירה לגרושך ובוודאי אם הדירה נרשמה על שמו, אינך בעלת דירה והדירה שתרכשי תהיה דירתך היחידה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ראשית, אין כל מניעה לשנות סטטוס במשרד הפנים באופן מיידי.
אם בידיך הסכם המעיד על העברת הדירה לגרושך ובוודאי אם הדירה נרשמה על שמו, אינך בעלת דירה והדירה שתרכשי תהיה דירתך היחידה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניתי דירה וגיליתי ששאין לה היתר ולא טופס 4
גולש
28/03/16
שלום.
לפני שנים קניתי דירה יד 2, בקומה -1, בבית משותף. בזמנו היה עו"ד לכל צד.
היום, כשרצינו לברר אפשרויות לבניית פרגולה בחצר, התברר לי באקראי ש"הדירה" שלי לא קיבלה אף פעם טופס 4, ולא היתר בנייה. וכנראה היו נסיונות "להכשיר" את "הדירה" ובכל זאת העירייה לא הסכימה לאשר את הבנייה הזו. עוד גיליתי, ש"דירת השכן" הגובלת איתי באותה הקומה, בבעיה זהה. (כל שאר הדירות ביתר הקומות מאושרות ותקניות).
מיותר לציין, שאני בהלם. לא ידעתי דבר עד כה. רכשתי ושילמתי עבור דירה.
המוכר נפטר מזמן. העו"ד שהיה לנו גם נפטר.
יש בכלל מה לעשות?
לפני שנים קניתי דירה יד 2, בקומה -1, בבית משותף. בזמנו היה עו"ד לכל צד.
היום, כשרצינו לברר אפשרויות לבניית פרגולה בחצר, התברר לי באקראי ש"הדירה" שלי לא קיבלה אף פעם טופס 4, ולא היתר בנייה. וכנראה היו נסיונות "להכשיר" את "הדירה" ובכל זאת העירייה לא הסכימה לאשר את הבנייה הזו. עוד גיליתי, ש"דירת השכן" הגובלת איתי באותה הקומה, בבעיה זהה. (כל שאר הדירות ביתר הקומות מאושרות ותקניות).
מיותר לציין, שאני בהלם. לא ידעתי דבר עד כה. רכשתי ושילמתי עבור דירה.
המוכר נפטר מזמן. העו"ד שהיה לנו גם נפטר.
יש בכלל מה לעשות?
דירה ללא טופס 4 וללא היתר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/03/16
שלום רב,
אכן, תדהמתך מובנת.
עליך לבדוק אפשרות להכשיר את הדירה (באמצעות הגשת בקשה מתאימה ע"י אדריכל).
יש גם לבחון אפשרות של עתירה כנגד העיריה, בהנחה שגובה ארנונה כל השנים ולא הגישה מעולם תביעה בגין הבניה הבלתי חוקית
בכל מקרה עומדת לך עילת תביעה כנגד המוכר (או יורשיו) בגין הטעיה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אכן, תדהמתך מובנת.
עליך לבדוק אפשרות להכשיר את הדירה (באמצעות הגשת בקשה מתאימה ע"י אדריכל).
יש גם לבחון אפשרות של עתירה כנגד העיריה, בהנחה שגובה ארנונה כל השנים ולא הגישה מעולם תביעה בגין הבניה הבלתי חוקית
בכל מקרה עומדת לך עילת תביעה כנגד המוכר (או יורשיו) בגין הטעיה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת חוזה והוספת דירה לבניין
27/03/16
שלום רב :)
הבניין שאני מתגורר נמצא בתהליך תמ'א38 מתקדם. לפי החוזה הקבלן יכול לבנות עד 12 דירות לבניין (מדובר ב2 בניינים מחוברים) סך הכל מקסימום 24 דירות לפי הסעיפים הבאים בחוזה: בפועל ולפי ההיתר בעירייה הוא בנה 13 דירות לבניין שזה סך הכל 26 דירות. 2 דירות גן מעבר למה שכתוב בחוזה.
אלו הסעיפים בחוזה שמפרטים את הזכיות של הקבלך לבנות:
"זכויות בניה נוספות- מלוא זכויות בהתאם להוראות תמא38(כהגדרתן לעיל),במועד חתימת הסכם זה בלבד ובהתאם לתוכנית שתאושר ע'י העירייה והכל בכפו. לכך שלא יבנו יותר מ 12 דירות לכל בניין וכן לא יבנו,במידה ויאושר ע'י העירייה למעלה משתיים וחצי קומות על גג הבניין, כאמור לעיל בסעיף 1ז, ובמידה ולא יאושר ליזם לבנות יותר משתיים וחצי קומות לבניין כאמור לעיל בסעיף 1ח - יבנה היזם בכל בניין לא יותר מ 10 דירות חדשות" .
להלן סעיפים 1ז ו 1ח:
סעיף 1ז - "הדירות החדשות" סך הכל 24 דירות בשני הבניינים יחדיו אשר ייבנו על פי החלוקה הבאה : עד 10דירות חדשות שיבנה היזם לי תקן של שתיים וחצי קומות חדשות על גג כל בניין ,לרבות חדרי יציאה לגג הבניין ומרפסות גג וכן 2 דירות גן נוספות בכל בניין, והכל כאמור בהתאם לתוכניות שתאושר ע'י העירייה (להלן:"העירייה").
סעיף 1ח - במידה ולא יאושר ליזם לבנות מעבר לשתי קומות - יבנה היזם סך הכל 20 דירות על פי החלוקה הבאה: עד 8 דירות חדשות על גג כל בניין וכן 2 דירות גן נוספות בכל בניין.
אלו הסעיפים בחוזה שמגדירים את זכויות הבניה שלו לפי ההסכם שלנו. השאלה שלי היא האם לפי סעיפים אלו יש לקבלן זכות לבנות דירת גן נוספת בכל בניין למרות שיש היתר מהעירייה? יותא שזה 26 דירות ולא 24 דירות כמו שבחוזה שלנו. האם אני יכול לתבוע על חלקי בדירות אלו? כיצד מבוצע התהליך? הרי זה היה התנאי לחתימת ההסכם.
2. מתחת לדירה שלי(אני קומה ראשונה) ייבנו 2 דירות גן במקום אחת קטנה.. אני רואה בזה פגיעה באיכות חיים כי הגינות שלהן יוצאות לי מתחת לחדרי שינה וזה מפגע עבורי... האם יש מקום לתבוע פיצוי על זה?
נ.ב: בשיחה עם עורך הדין של הקבלן הוא מתנער מכך וטוען להגנתו שהיה מדובר בדירה גדולה מידי שהעירייה לא אישרה והם הפכו את זה ל2 דירות לחוד... עקב כך נוצרו 3 דירות גן ולא 2 לפי החוזה ובגלל זה יש דירה אחת נוספת.
האם חוקי?
תודה רבה רבה רבה על העזרה :)
הפרת הסכם תמ"א 38 ע"י הקבלן
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/03/16
שלום רב,
שאלתך מרובת פרטים ואיננה מתאימה למענה במסגרת זו ובלי לבדוק את ההסכמים המתאימים ועובדות נוספות, כגון מדוע הוגבל מספר הדירות בהסכם, מתי נודע לכם על תוספת הדירות ומה היתה תגובתכם.
ממליצה לכם לפנות ליעוץ משפטי על מנת לבחון את האפשרות להגיש תביעה כנגד הקבלן ובאיזו עילה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שאלתך מרובת פרטים ואיננה מתאימה למענה במסגרת זו ובלי לבדוק את ההסכמים המתאימים ועובדות נוספות, כגון מדוע הוגבל מספר הדירות בהסכם, מתי נודע לכם על תוספת הדירות ומה היתה תגובתכם.
ממליצה לכם לפנות ליעוץ משפטי על מנת לבחון את האפשרות להגיש תביעה כנגד הקבלן ובאיזו עילה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
מיכל
27/03/16
שלום רב,
אני מעוניינת לקנות דירה יחידה למגורים. בשנים הראשונות היא תהיה מיועדת להשכרה וכנראה שעוד כמה שנים נמכור אותה ונקנה דירה אחרת למגורים.
אני מתקשה למצוא הסבר טוב לגבי חוקי מס שבח (החוקים התשתנו בשנים האחרונות), אשמח לקבל עזרה על איך אני מחשבת מה היה המס בעוד נניח 4-3 שנים.
האם מאחר וזו דירה יחידה נוכל לקבל פטור? אין בבעלותנו עוד דירות ומעולם לא היו... בתודה מראש!
אני מעוניינת לקנות דירה יחידה למגורים. בשנים הראשונות היא תהיה מיועדת להשכרה וכנראה שעוד כמה שנים נמכור אותה ונקנה דירה אחרת למגורים.
אני מתקשה למצוא הסבר טוב לגבי חוקי מס שבח (החוקים התשתנו בשנים האחרונות), אשמח לקבל עזרה על איך אני מחשבת מה היה המס בעוד נניח 4-3 שנים.
האם מאחר וזו דירה יחידה נוכל לקבל פטור? אין בבעלותנו עוד דירות ומעולם לא היו... בתודה מראש!
חישוב מס שבח
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/03/16
שלום מיכל,
מס שבח בעוד 3-4 שנים יהיה 25% על הרווח ויחושב כך:
(מחיר המכירה בניכוי הוצאות מותרות בתוספת פחת אם הדירה תושכר, 2-4% לשנה פחות מחיר הרכישה) כפול 25%.
אם מדובר בדירה יחידה במועד המכירה (ובלבד שיהיה לפחות 18 חודש לאחר המכירה) תוכלו לקבל פטור ממס שבח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מס שבח בעוד 3-4 שנים יהיה 25% על הרווח ויחושב כך:
(מחיר המכירה בניכוי הוצאות מותרות בתוספת פחת אם הדירה תושכר, 2-4% לשנה פחות מחיר הרכישה) כפול 25%.
אם מדובר בדירה יחידה במועד המכירה (ובלבד שיהיה לפחות 18 חודש לאחר המכירה) תוכלו לקבל פטור ממס שבח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב מס רכישה
דפנה
27/03/16
שלום רב,
במקרה בו זוג נשוי מעוניין לקנות דירה, כאשר לבעל קיימת דירה נוספת ואילו לאישה זוהי דירה יחידה.
שאלתי כיצד מתבצע החישוב ומאיזה סכום (האם מהסכום הכולל של הדירה או ממחציתו)
כלומר, בהנחה והדירה עולה 4,200,000 ש"ח. האם החישוב מתבצע לפי הסכום הכולל של הדירה קרי מסכום של 4,200,000 ש"ח או שמא 2,100,000 ₪.
כמובן ששומת הרכישה נמוכה יותר כאשר החישוב מתבצע ממחצית עלות הנכס. כך שזהו האינטרס שלנו.
תודה.
במקרה בו זוג נשוי מעוניין לקנות דירה, כאשר לבעל קיימת דירה נוספת ואילו לאישה זוהי דירה יחידה.
שאלתי כיצד מתבצע החישוב ומאיזה סכום (האם מהסכום הכולל של הדירה או ממחציתו)
כלומר, בהנחה והדירה עולה 4,200,000 ש"ח. האם החישוב מתבצע לפי הסכום הכולל של הדירה קרי מסכום של 4,200,000 ש"ח או שמא 2,100,000 ₪.
כמובן ששומת הרכישה נמוכה יותר כאשר החישוב מתבצע ממחצית עלות הנכס. כך שזהו האינטרס שלנו.
תודה.
חישוב מס רכישה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/03/16
חישוב מס הרכישה נעשה תמיד לפי סכומה הכולל של הדירה.
אם תוכר האשה כזכאית למדרגות מס של דירההיחידה החישוב יעשה לגביה על כל הדירה לפי מדרגות המס, והיא תשלם חצי מהמס שיחושב (אם רוכשת 1/2 דירה) ולגבי הבעל יחושב מס רכישה של 8% על הדירה כולה וישלם מחצית ממנו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם תוכר האשה כזכאית למדרגות מס של דירההיחידה החישוב יעשה לגביה על כל הדירה לפי מדרגות המס, והיא תשלם חצי מהמס שיחושב (אם רוכשת 1/2 דירה) ולגבי הבעל יחושב מס רכישה של 8% על הדירה כולה וישלם מחצית ממנו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת דירה לקטין
מיכאלה
27/03/16
לבעלי ולי, לכל אחד 50% זכויות בדירה
בעלי מעוניין להעביר את הזכויות שלו בדירה ל- 2 ילדינו (ללא קשר לגירושין, אין בכוונתנו להתגרש)
שאלתי הראשונה היא לאחר העברת הזכויות שלו לילדינו, האם ניתן לערוך איזשהו מסמך שיבהיר כי כאשר יוולדו ילדים נוספים החצי שלו (שהועבר לילדים) מתחלק בין כולם באופן שוויוני?
כמו כן מהן היתרונות והחסרונות בהעברה ?
בעלי מעוניין להעביר את הזכויות שלו בדירה ל- 2 ילדינו (ללא קשר לגירושין, אין בכוונתנו להתגרש)
שאלתי הראשונה היא לאחר העברת הזכויות שלו לילדינו, האם ניתן לערוך איזשהו מסמך שיבהיר כי כאשר יוולדו ילדים נוספים החצי שלו (שהועבר לילדים) מתחלק בין כולם באופן שוויוני?
כמו כן מהן היתרונות והחסרונות בהעברה ?
העברת מחצית דירה לקטין
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/03/16
שלום מיכאלה,
העברת דירה לקטינים דורשת אישור בית המשפט לענייני משפחה.
לא ניתן להעביר דיה למי שטרם נולד ושלא ידוע אם יוולד.
אם יועברו הזכויות ותרצו לחלקן מחדש בין כל ילדיכם לאחר שיוולדו ילדים חדשים תצרכו לערוך עסקה חדשה בין החלק מהילדים כמוכרים לחלק מהילדים כקונים, ולקבל גם לכך אישור בית המשפט.
ככלל החסרונות של העברה כאמור עולים על כל יתרון שניתן למצוא. תאבדו גמישות בהחלטה לעבור דירה (שוב - ידרש אישור של בית המשפט לכל מכירה ורכישה של דירה), לאחר שיגיעו לבגרות יוכלו הילדים לדרוש פירוק שיתוף בדירה ולגרום למכירתה וכו'.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
העברת דירה לקטינים דורשת אישור בית המשפט לענייני משפחה.
לא ניתן להעביר דיה למי שטרם נולד ושלא ידוע אם יוולד.
אם יועברו הזכויות ותרצו לחלקן מחדש בין כל ילדיכם לאחר שיוולדו ילדים חדשים תצרכו לערוך עסקה חדשה בין החלק מהילדים כמוכרים לחלק מהילדים כקונים, ולקבל גם לכך אישור בית המשפט.
ככלל החסרונות של העברה כאמור עולים על כל יתרון שניתן למצוא. תאבדו גמישות בהחלטה לעבור דירה (שוב - ידרש אישור של בית המשפט לכל מכירה ורכישה של דירה), לאחר שיגיעו לבגרות יוכלו הילדים לדרוש פירוק שיתוף בדירה ולגרום למכירתה וכו'.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום דירה
אלי
27/03/16
הוריי קשישים מאוד וגרים בדירה שרשומה רק על שם אבי.בצוואתו רשם שהדירה תעבור לאימי לאחר מותו.יתכן ונרצה בקרוב להשכיר או למכור את הדירה
האם כדאי שאבי ירשום כבר את אימי בטאבו לפני שקורה משהו?
האם כדאי שאבי ירשום כבר את אימי בטאבו לפני שקורה משהו?
רישום דירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/03/16
שלום אלי,
לא ברורה המטרה של רישום הדירה ע"ש אמך כבר כיום. אין לכך השפעה על השכרת הדירה ואם יש כוונה למכור אותה כל עוד אביך בחיים לשם מה נדרשת העברה נוספת?
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לא ברורה המטרה של רישום הדירה ע"ש אמך כבר כיום. אין לכך השפעה על השכרת הדירה ואם יש כוונה למכור אותה כל עוד אביך בחיים לשם מה נדרשת העברה נוספת?
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת מחצית נכס
ד. ריקלין
27/03/16
שלום ,
לפני שלוש שנים אימי נפטרה והורישה בצוואתה
לארבע בנותיה בית . היות ונתגלעו אי הבנות בין האחיות
מחלוקות וריבים לגבי מכירה/השכרה לא הגענו להסכמות
ברורות , אחת מאחיותיי היוזמת שבחבורה לכל עניין ,
הציעה את הבית לידידה שלה . לאחר משא ומתן כושל
ואי הסכמתנו למחיר הוחלט שלא למכור את הנכס ,
ומכאן מתחילה הסאגה .. אותה ידידה זיהתה
כי מדובר באחיות שלא מסתדרות שקשרן בעייתי ,
וזו החליטה לגשת לשתי אחיות שכן מצאו לנכון למכור את חלקן בנכס .. וכך היה לתדהמתי ! וללא ידיעתי !! כמו עוד אחות נוספת .. נוצר אבסורד שאותה אחת מחזיקה בחצי מהזכויות בבית . ומכאן הנכס עומד כפיל לבן ! אין ביכולתי למכור את חלקי כמובן . הרוכשת שלא כדין לטעמי מציעה הצעות לא רלוונטיות מבחינת המחיר ! מבקשת לברר האם יש בצעד שעשתה עבירה ? האם יש לי זכות לתבוע אותה על נזק עצום שגרמה לי ולאחותי לעניין פיצויים ? קראתי על עיסקאות נדל"ן הנעשות שלא מתום לב ! לא ברורים לי הדברים ואשמח לעזרה ,
תודה על עזרתם
לפני שלוש שנים אימי נפטרה והורישה בצוואתה
לארבע בנותיה בית . היות ונתגלעו אי הבנות בין האחיות
מחלוקות וריבים לגבי מכירה/השכרה לא הגענו להסכמות
ברורות , אחת מאחיותיי היוזמת שבחבורה לכל עניין ,
הציעה את הבית לידידה שלה . לאחר משא ומתן כושל
ואי הסכמתנו למחיר הוחלט שלא למכור את הנכס ,
ומכאן מתחילה הסאגה .. אותה ידידה זיהתה
כי מדובר באחיות שלא מסתדרות שקשרן בעייתי ,
וזו החליטה לגשת לשתי אחיות שכן מצאו לנכון למכור את חלקן בנכס .. וכך היה לתדהמתי ! וללא ידיעתי !! כמו עוד אחות נוספת .. נוצר אבסורד שאותה אחת מחזיקה בחצי מהזכויות בבית . ומכאן הנכס עומד כפיל לבן ! אין ביכולתי למכור את חלקי כמובן . הרוכשת שלא כדין לטעמי מציעה הצעות לא רלוונטיות מבחינת המחיר ! מבקשת לברר האם יש בצעד שעשתה עבירה ? האם יש לי זכות לתבוע אותה על נזק עצום שגרמה לי ולאחותי לעניין פיצויים ? קראתי על עיסקאות נדל"ן הנעשות שלא מתום לב ! לא ברורים לי הדברים ואשמח לעזרה ,
תודה על עזרתם
מכירת נכס ע"י אחד השותפים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/03/16
שלום רב,
כשמדובר בבעלים משותפים בזכות במקרקעין, כל אחד מהם זכאי לנהוג בחלקו מנהג בעלים, ובכלל זה גם למכור אותו בלא צורך בקבלת הסכמת שותפיו.
אחיותיך היו רשאיות למכור את חלקן והקונה היתה רשאית לרכוש אותו.
את אינך מחוייבת למכור לה במחיר אותו היא מבקשת, אלא זכאית למכור במחיר שיהיה מקובל עליך.
אם לא תגיעו לעמק השווה, תועלי לפנות לבית המפט בתביעה לפרוק השיתוף בדירה ולדרוש מכירתה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כשמדובר בבעלים משותפים בזכות במקרקעין, כל אחד מהם זכאי לנהוג בחלקו מנהג בעלים, ובכלל זה גם למכור אותו בלא צורך בקבלת הסכמת שותפיו.
אחיותיך היו רשאיות למכור את חלקן והקונה היתה רשאית לרכוש אותו.
את אינך מחוייבת למכור לה במחיר אותו היא מבקשת, אלא זכאית למכור במחיר שיהיה מקובל עליך.
אם לא תגיעו לעמק השווה, תועלי לפנות לבית המפט בתביעה לפרוק השיתוף בדירה ולדרוש מכירתה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משפרי דיור במחיר מטרה מחוייבים למכור את דירתם
ערן
27/03/16
כעבור 12 חודש.
האם לדעתכם אותם משפרי דיור במסגרת מחיר מטרה יכולו להעביר את דירתם במתנה לאחד מבני המשפחה?או שהם חייבים לבצע עסקת מכירה? תודה.
האם לדעתכם אותם משפרי דיור במסגרת מחיר מטרה יכולו להעביר את דירתם במתנה לאחד מבני המשפחה?או שהם חייבים לבצע עסקת מכירה? תודה.
מכירת דירה - משפרי דיור במחיר מטרה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/03/16
שלום ערן,
המטרה היא שלמשתתפים בפרוייקט תהיה רק דירה אחת, זו שנרכשה במסגרת הפרוייקט.
אין קביעה בנהלים אם הדירה חייבת להמכר בכסף מלא או שניתן לתת אותה במתנה.
בכל מקרה המתנה צריכה להנתן מחוץ לתא המשפחתי (הורים וילדים עד גיל 18).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
המטרה היא שלמשתתפים בפרוייקט תהיה רק דירה אחת, זו שנרכשה במסגרת הפרוייקט.
אין קביעה בנהלים אם הדירה חייבת להמכר בכסף מלא או שניתן לתת אותה במתנה.
בכל מקרה המתנה צריכה להנתן מחוץ לתא המשפחתי (הורים וילדים עד גיל 18).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
