פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מחסן ברכוש משותף
יהושוע
17/11/16
אני מתגורר בבנין ללא עמודים "פתאום" החליט דייר מקומת קרקע לבנות לו מחסן בגודל של 40 מ"ר האם זה חוקי?מה החלק היחסי של כל דייר בשטח סביב הבניין (אנחנו 6 דיירים)?לדייר אין אישור מאף דייר בניין לבנות מחסן והכל על דעתו בלבד.
מחסן ברכוש המשותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/11/16
שלום יהושוע,
דייר איננו רשאי לתפוס חזקה יחודית בחלק מהרכוש המשותף (למשל - לבנות מחסן) אלא בהסכמת שאר הדיירים.
אתם רשאים לדרוש ממנו להרוס את המחסן ואם יסרב, להגיש כנגדו תביעה משפטית.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
דייר איננו רשאי לתפוס חזקה יחודית בחלק מהרכוש המשותף (למשל - לבנות מחסן) אלא בהסכמת שאר הדיירים.
אתם רשאים לדרוש ממנו להרוס את המחסן ואם יסרב, להגיש כנגדו תביעה משפטית.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת בית עזרה דחופה
גילי
16/11/16
שלום
מעוניין למכור בית פרטי. הבית נקנה כך לפני 5 שנים מהמוכר שבנה אותו. רשום בטאבו על שמי.
הקונה ממני הביא שמאי מטעמו והשמאי כתב בדוח שיש חריגות בניה. הלכתי לעיריה למחלקת הנדסה ואמרו לי שיש תכניות מאושרות. הקונה פוחד ורוצה שאכשיר חריגות שאני לא יודע עליהן. איך אני מבטל חוזה איתו או איך אני מסדיר חריגה ותובע את מי שמכר לי את הבית? בבקשה תענו מהר.
מעוניין למכור בית פרטי. הבית נקנה כך לפני 5 שנים מהמוכר שבנה אותו. רשום בטאבו על שמי.
הקונה ממני הביא שמאי מטעמו והשמאי כתב בדוח שיש חריגות בניה. הלכתי לעיריה למחלקת הנדסה ואמרו לי שיש תכניות מאושרות. הקונה פוחד ורוצה שאכשיר חריגות שאני לא יודע עליהן. איך אני מבטל חוזה איתו או איך אני מסדיר חריגה ותובע את מי שמכר לי את הבית? בבקשה תענו מהר.
חריגות בניה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/11/16
שלום גילי,
לגבי האפשרות להכשרת הבניה - אנא פנה לאדריכל.
ביטול חוזה אפשרי אם יש לך עילה חוקית לכך, אם הקונה הפר את החוזה או בהסכמה הדדית עם הקונה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לגבי האפשרות להכשרת הבניה - אנא פנה לאדריכל.
ביטול חוזה אפשרי אם יש לך עילה חוקית לכך, אם הקונה הפר את החוזה או בהסכמה הדדית עם הקונה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בית משפט
חן
16/11/16
שלום, קניתי בית במסגרת תמ"א 38, בנוסף סיכמתי עם הקבלן על שיפוצים נוספים, לצערי הוא התרשל בתפקידו. השאלה אם אגיש תביעה לבית משפט לאיזה בית משפט יש להגישה? באותו העיר או לכל בית משפט באותו מחוז?
בית משפט
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/11/16
שלום חן,
תוכל להגיש את התביעה לכל בית משפט באותו מחוז.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
תוכל להגיש את התביעה לכל בית משפט באותו מחוז.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה גורל העצים של בניין שעומד לפני תמ"א 38/2
עצמונה
16/11/16
בבניין יש עצים בחזית ומסביב . עצים שננטעו מקום הבניין לפני 60 שנה . הבניין עומד להריסה עקב תמ"א . מה יקרה עם העצים ?.
יש לפחות 7 עצים על מגרש של 550 מ"ר כך שלצערי אם תתאפשר התמ"א . אף אחד לא חס בעמשך השנים ובודאי שאף אחד לא יחוס לעקרם על מנת לבצע את התמ"א .
מה אתם חושבים האם כל העצים יועקרו ? .
יש לפחות 7 עצים על מגרש של 550 מ"ר כך שלצערי אם תתאפשר התמ"א . אף אחד לא חס בעמשך השנים ובודאי שאף אחד לא יחוס לעקרם על מנת לבצע את התמ"א .
מה אתם חושבים האם כל העצים יועקרו ? .
עצים מוגנים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/11/16
שלום עצמונה,
עצים בוגרים (עץ בוגר הוא עץ שגובהו שני מטרים לפחות מעל פני הקרקע וקוטר גזעו, הנמדד בגובה 130 סנטימטרים מעל פני הקרקע, הוא עשרה סנטימטרים לפחות) מוגנים על פי חוק.
כדי לכרות עץ כזה או להעתיקו למקום אחר יש לקבל אישור פקיד היערות.
בעת הגשת תכנית בניה על קרקע שיש בה עצים בוגרים יש לסמנם בתכנית.
ניתן לפנות לועדה המקומית או לפקיד היערות של הרשות המקומית ולהסב את תשומת לבם לתכנית על מנת למנוע מצב בו יעקרו העצים שלא כדין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עצים בוגרים (עץ בוגר הוא עץ שגובהו שני מטרים לפחות מעל פני הקרקע וקוטר גזעו, הנמדד בגובה 130 סנטימטרים מעל פני הקרקע, הוא עשרה סנטימטרים לפחות) מוגנים על פי חוק.
כדי לכרות עץ כזה או להעתיקו למקום אחר יש לקבל אישור פקיד היערות.
בעת הגשת תכנית בניה על קרקע שיש בה עצים בוגרים יש לסמנם בתכנית.
ניתן לפנות לועדה המקומית או לפקיד היערות של הרשות המקומית ולהסב את תשומת לבם לתכנית על מנת למנוע מצב בו יעקרו העצים שלא כדין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי-התאמה בין תשריט בנין לבין רישום בטאבו
ענת פרלמוטר-שבו
16/11/16
לבעלי יש דירה ברחוב בן יהודה בתל אביב. הדירה נרכשה לפני 11 שנים ונרשמה על שמו בטאבו כדירה מס' 6 בבנין, על סמך מידע שהתקבל מהמוכרים.
בעלי הציע בימים אלה את הדירה למכירה ונמצא קונה שמעוניין לרכוש אותה, אבל העיסקה אינה יכולה להתבצע, מפני שהתברר במפתיע כי הדירה אמנם רשומה בטאבו כדירה מס' 6, אבל בתשריט הבנין היא מסומנת כדירה מס' 7. שאלתי: מהי הדרך המהירה ביותר לפתרון הבעיה?
תודה
בעלי הציע בימים אלה את הדירה למכירה ונמצא קונה שמעוניין לרכוש אותה, אבל העיסקה אינה יכולה להתבצע, מפני שהתברר במפתיע כי הדירה אמנם רשומה בטאבו כדירה מס' 6, אבל בתשריט הבנין היא מסומנת כדירה מס' 7. שאלתי: מהי הדרך המהירה ביותר לפתרון הבעיה?
תודה
אי התאמה בין התשריט לרישום
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/11/16
שלום ענת,
יש לפעול לתיקון צו הבית המשותף, כך שתהיה התאמה בין הרישום לתשריט.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש לפעול לתיקון צו הבית המשותף, כך שתהיה התאמה בין הרישום לתשריט.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה מס מיחליון שח
דני
16/11/16
היי אם אני מוכר דירה ששווה מיליון שח ויש עליה משכנתא. האם גובה המכירה שלה שוה מיליון שח עבור רשות המיסים? למרות שיש עליה משכנתא? אשמח לדעת.
מחיר המכירה של דירה ממושכנת לצורך חישוב מס
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/11/16
שלום דני,
המס נגבה ממחיר הדירה כפי שנקבע בחוזה.
ניתן לנכות בחישוב המס הוצאות ריבית ריאלית של המשכנתא.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
המס נגבה ממחיר הדירה כפי שנקבע בחוזה.
ניתן לנכות בחישוב המס הוצאות ריבית ריאלית של המשכנתא.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
יוגב
16/11/16
שלום, עליתי לישראל לפני אחד שנה, וקניתי בית בעלות 2,000,000 שח. כמה מס אשלם? שאלה נוספת האם אשלם לפי חמש מדרגות המס?
מס רכישה לעולה חדש
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/11/16
שלום יוגב,
עולה חדש זכאי למדרגות מס רכישה מופחתות על רכישת דירה למגוריו או בית עסק לשימושו.
לא תמיד כדאי לבקש חישוב זה, לעיתים החישוב הרגיל לדירה יחידה נותן תוצאה טובה יותר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עולה חדש זכאי למדרגות מס רכישה מופחתות על רכישת דירה למגוריו או בית עסק לשימושו.
לא תמיד כדאי לבקש חישוב זה, לעיתים החישוב הרגיל לדירה יחידה נותן תוצאה טובה יותר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה דיני מקרקעין
יוגב
16/11/16
רכשתי מגרש ולא ניתן היה לבנות עליו בגלל תכנית מתאר מקומית. עכשיו התירו לבנות עליו 2 דירות מגורים. אני יכול לקבל את השישית מגובה מס הרכישה כבר עתה?
מס רכישה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/11/16
שלום יוגב,
שאלתך איננה ברורה.
מס רכישה משולם בהתאם למצב הנכס בעת הרכישה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שאלתך איננה ברורה.
מס רכישה משולם בהתאם למצב הנכס בעת הרכישה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיתוח קרקע
יעקב
16/11/16
קניתי מגרש והמועצה אינה מבצעת עבודות פיתוח ולכן לא ניתן לבנות .האם יש מחויבות של המועצה המקומית לבצע פיתוח ? נאמר לי שיש חוק שמחייב לבצעה פיתוח סביבתי תוך 7 שנים מההפשרה .האם אכן זה נכון?תודה יעקב
פיתוח קרקע
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/11/16
שלום יעקב,
על הרשות לבצע את הפיתוח תוך זמן סביר לפי הנסיבות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על הרשות לבצע את הפיתוח תוך זמן סביר לפי הנסיבות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב מס שבח
שי
16/11/16
הי,
היה ברשותי 4 דירות קטנות בדרום בשווי נמוך של 450-550 אלף ש"ח לאחד.
מכרתי 2 דירות בסוף 2014 - ובתמורה ממכירת הדירות קניתי מגרש לבנית בית מגורים (הוספתי עוד משכנתא לקניית המגרש)
ואני מתכנן למכור עוד 2 דירות בקרוב לצורך הבניה.
את ה 2 דירות הראשונות הבנתי מהעו"ד שאי אפשר למכור בפטור ממס בגלל שהיו לי באותו זמן 4 דירות ולכן חושב מס לינארי מקל - האם זה המצב ולא היה אפשרות לזכות בפטור?
ולמכירת ה 2 דירות הבאות עדיף להמתין ל 1/1/2018 שיכנסו גם הם למס לינארי מקל ?
יש לציין שיש על הדירות רווח מאוד גדול שלשלם מס שבח מלא יהיה לא כלכלי.
תודה
שי
היה ברשותי 4 דירות קטנות בדרום בשווי נמוך של 450-550 אלף ש"ח לאחד.
מכרתי 2 דירות בסוף 2014 - ובתמורה ממכירת הדירות קניתי מגרש לבנית בית מגורים (הוספתי עוד משכנתא לקניית המגרש)
ואני מתכנן למכור עוד 2 דירות בקרוב לצורך הבניה.
את ה 2 דירות הראשונות הבנתי מהעו"ד שאי אפשר למכור בפטור ממס בגלל שהיו לי באותו זמן 4 דירות ולכן חושב מס לינארי מקל - האם זה המצב ולא היה אפשרות לזכות בפטור?
ולמכירת ה 2 דירות הבאות עדיף להמתין ל 1/1/2018 שיכנסו גם הם למס לינארי מקל ?
יש לציין שיש על הדירות רווח מאוד גדול שלשלם מס שבח מלא יהיה לא כלכלי.
תודה
שי
פטור ממס שבח - תיקון 76
עידן
16/11/16
בהתאם לתיקון 76, ישנה הוראת שעה, לפיה אדם שבבעלותו יותר מדירה אחת בשנת 2014 לא יכול לזכות בפטור ממס שבח. הוראה זו לא חלה על דירה תחליפים שנרכשה שעה וחצי (18 חודשים) לפני המכירה, בעלות חלקית בדירה נוספת (כלומר - בעלות שליש מדירה או מחצית מדירה שהתקבלה בירושה) או דירה שהתקבלה בירושה כאשר המוריש עצמו היה בעל דירה יחידה.
לפי הפירוט שלך כנראה שאינך היית זכאתי לפטור הזה.
אז ישנו פטור נוסף - פטור חד פעמים במכירת שתי דירות לגורים לשם דירה חלופית. מציע לך לפנות לעו"ד ע"מ שיסייע לך אם אכן זכאי לפטור.
לפי הפירוט שלך כנראה שאינך היית זכאתי לפטור הזה.
אז ישנו פטור נוסף - פטור חד פעמים במכירת שתי דירות לגורים לשם דירה חלופית. מציע לך לפנות לעו"ד ע"מ שיסייע לך אם אכן זכאי לפטור.
מכירת דירות בחישוב לינארי
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/11/16
שלום שי,
מאחר שהיו בבעלותך בעת המכירה הראשונה 4 דירות, לא היית זכאי לפטור ממס אלא היית זכאי למכור עד 2 דירות בחישוב לינארי מוטב.
אם רצונך למכור דירות נוספות עליך להמתין עד 1/1/2028, אז תוכל למכור את הדירות בחישוב לינארי ואולי אף לקבל פטור בגין אחת מהן (אם תהיה דירתך היחידה בעת המכירה ויתקיימו שאר תנאי החוק).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מאחר שהיו בבעלותך בעת המכירה הראשונה 4 דירות, לא היית זכאי לפטור ממס אלא היית זכאי למכור עד 2 דירות בחישוב לינארי מוטב.
אם רצונך למכור דירות נוספות עליך להמתין עד 1/1/2028, אז תוכל למכור את הדירות בחישוב לינארי ואולי אף לקבל פטור בגין אחת מהן (אם תהיה דירתך היחידה בעת המכירה ויתקיימו שאר תנאי החוק).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסגת גבול
ניר
16/11/16
שלום,
האם הנציגות של בית משותף רשאית להחליט, שלא באסיפה כללית, על הגשת תביעה למפקח על המקרקעין בגין הסגת גבול לרכוש משותף?
אין לנושא התייחסות בתקנון המצוי ובחוק.
תודה.
האם הנציגות של בית משותף רשאית להחליט, שלא באסיפה כללית, על הגשת תביעה למפקח על המקרקעין בגין הסגת גבול לרכוש משותף?
אין לנושא התייחסות בתקנון המצוי ובחוק.
תודה.
הסגת גבול
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/11/16
שלום ניר,
הנציגות נחשבת למורשית של בעלי הדירות רק בעניין הקשור לניהול הבית המשותף. הסגת גבול היא עילה קניינית אשר ככל הנראה איננה מצויה בסמכות הנציגות אבל בעלי הדירות רשאים להסמיך את חברי הנציגות לתבוע בשמם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הנציגות נחשבת למורשית של בעלי הדירות רק בעניין הקשור לניהול הבית המשותף. הסגת גבול היא עילה קניינית אשר ככל הנראה איננה מצויה בסמכות הנציגות אבל בעלי הדירות רשאים להסמיך את חברי הנציגות לתבוע בשמם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עסקת מתנה מבן לאב ותכנון מס רכישה עתידי
אסף
16/11/16
1. האם יש בעייתיות לבצע עסקת מתנה במסגרתה נותן המתנה הוא הבן ומקבל המתנה הוא האב?
2. לאבא שלי יש דירה על שמו. הוא מעוניין לקנות ממני את הדירה שלי. על מנת לחסוך את מס הרכישה שלו בקנייה ממני הוא מבקש לתת במתנה את הדירה שלו לאביו (סבא שלי) ולאחר מכן לרכוש ממני את הדירה שלי בפטור (כדירה יחידה). האם זה אפשרי? הוא שמא זה יכול להתפרש לרשויות המס כתכנון מס לא לגיטימי? תודה
2. לאבא שלי יש דירה על שמו. הוא מעוניין לקנות ממני את הדירה שלי. על מנת לחסוך את מס הרכישה שלו בקנייה ממני הוא מבקש לתת במתנה את הדירה שלו לאביו (סבא שלי) ולאחר מכן לרכוש ממני את הדירה שלי בפטור (כדירה יחידה). האם זה אפשרי? הוא שמא זה יכול להתפרש לרשויות המס כתכנון מס לא לגיטימי? תודה
עסקת מתנה מבן לאב
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/11/16
שלום אסף,
המתווה אותו אתה מתאר אפשרי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
המתווה אותו אתה מתאר אפשרי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שמאות סותרת
עינב
15/11/16
שלום
כשרכשתי דירה לקחתי משכנתא שהתבססה על דוח שמאי וזאת בשנת 2013. השמאי בדק את הנכס התבסס על היתרים ותשריטים. כעת כשרציתי למכור את הבית השמאי של הבנק של הקונה טען לחריגות בניה מצידי. לא בניתי דבר.
כשקניתי את הבית הסתמכתי על שמאות 2013 ועל אישורי עיריה לטאבו והעברה בפועל. הקונה טוען שעליי להכשיר חריגות. איך תוקפים דבר כזה?לא ביצעתי בניה. יש לי דוח שמאות מ2013. קניתי על בסיס טאבו נקי וטופס 4 של המוכר.
מאז השמאות השניה אני לא רגוע. והקונה רוצה לדווח לעיריה שיש חריגה לטענתו או שאפחית לו 25 אלף שקל. תודה.
כשרכשתי דירה לקחתי משכנתא שהתבססה על דוח שמאי וזאת בשנת 2013. השמאי בדק את הנכס התבסס על היתרים ותשריטים. כעת כשרציתי למכור את הבית השמאי של הבנק של הקונה טען לחריגות בניה מצידי. לא בניתי דבר.
כשקניתי את הבית הסתמכתי על שמאות 2013 ועל אישורי עיריה לטאבו והעברה בפועל. הקונה טוען שעליי להכשיר חריגות. איך תוקפים דבר כזה?לא ביצעתי בניה. יש לי דוח שמאות מ2013. קניתי על בסיס טאבו נקי וטופס 4 של המוכר.
מאז השמאות השניה אני לא רגוע. והקונה רוצה לדווח לעיריה שיש חריגה לטענתו או שאפחית לו 25 אלף שקל. תודה.
שמאות סותרת
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/11/16
שלום עינב,
תשובה לשאלתך מצריכה בירור עובדתי לגבי מהות החריגה הנטענת וכן של לשון החוזה.
ככלל - ככל שלא ידעת ולא היה עליך לדעת על חריגת הבניה, ככל שהיא קיימת (לאור השמאות שהיתה בידיך) ולא הטעית את הקונה בעניין זה אין לקונה זכות לבטל את החוזה אלא יהיה עליו להגיש תביעה כנגדך.
ניתן לבדוק בועדה לתכנון ובניה את ההיתר והגרמושקה ולהשוותם לנכס בפועל על מנת להבין אם אכן קיימת חריגה ומה היקפה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
תשובה לשאלתך מצריכה בירור עובדתי לגבי מהות החריגה הנטענת וכן של לשון החוזה.
ככלל - ככל שלא ידעת ולא היה עליך לדעת על חריגת הבניה, ככל שהיא קיימת (לאור השמאות שהיתה בידיך) ולא הטעית את הקונה בעניין זה אין לקונה זכות לבטל את החוזה אלא יהיה עליו להגיש תביעה כנגדך.
ניתן לבדוק בועדה לתכנון ובניה את ההיתר והגרמושקה ולהשוותם לנכס בפועל על מנת להבין אם אכן קיימת חריגה ומה היקפה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה
מיה
15/11/16
בוקר טוב,
מדוע חשוב כל כך לרשום הערת אזהרה?
מדוע חשוב כל כך לרשום הערת אזהרה?
הערת אזהרה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/11/16
שלום מיה,
התשובה מתיחסת להערת אזהרה לעניין התחייבות לעסקה במקרקעין או המנעות מעסקה.
בין החתימה על חוזה לבין רישום הזכויות בנכס על שם הקונה חולף פרק זמן הנדרש להשלמת ביצוע החוזה (השלמת תשלומים, פינוי, קבלת אישורי מסים וכו'). בפרק הזמן הזה הזכויות בטאבו נשארות רשומות על שם המוכר.
הערת האזהרה באה להזהיר צדדים שלישיים (אנשים שאינם צדדים לחוזה) שקיימות זכויות שטרם נרשמו.
הערת אזהרה מגינה על רוכש מפני האפשרות של עסקאות סותרות שיבוצעו על ידי המוכר (מכירת אותה דירה פעמיים), שכן רוכש חדש יראה את הערת האזהרה והוא אמור לחקור ולשאול מדוע נרשמה.
בנוסף מגינה הערת האזהרה על הקונה מפני עיקולים או שיעבודים שיוטלו על זכויות המוכר בפרק הזמן שעד להשלמת הרישום. זכויותיו של הקונה שרשם הערת אזהרה קודמות לשעבודים הללו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
התשובה מתיחסת להערת אזהרה לעניין התחייבות לעסקה במקרקעין או המנעות מעסקה.
בין החתימה על חוזה לבין רישום הזכויות בנכס על שם הקונה חולף פרק זמן הנדרש להשלמת ביצוע החוזה (השלמת תשלומים, פינוי, קבלת אישורי מסים וכו'). בפרק הזמן הזה הזכויות בטאבו נשארות רשומות על שם המוכר.
הערת האזהרה באה להזהיר צדדים שלישיים (אנשים שאינם צדדים לחוזה) שקיימות זכויות שטרם נרשמו.
הערת אזהרה מגינה על רוכש מפני האפשרות של עסקאות סותרות שיבוצעו על ידי המוכר (מכירת אותה דירה פעמיים), שכן רוכש חדש יראה את הערת האזהרה והוא אמור לחקור ולשאול מדוע נרשמה.
בנוסף מגינה הערת האזהרה על הקונה מפני עיקולים או שיעבודים שיוטלו על זכויות המוכר בפרק הזמן שעד להשלמת הרישום. זכויותיו של הקונה שרשם הערת אזהרה קודמות לשעבודים הללו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפקדת תיק ברשום מקרקעין (טאבו)
14/11/16
בדרך כלל כמה זמן לוקח עד שתיק שהפקדתי ברשום מקרקעין (טאבו) יחזור
סבלנות
dor
15/11/16
זה תלוי בלשכת רישום המקרקעין ובעומס שיש ל.. יכול לקחת שבועיים ויכול אף חודשיים....
צריך המון סבלנות בכל מה שקשור לטאבו
צריך המון סבלנות בכל מה שקשור לטאבו
מס רכישה
אלן
14/11/16
בוקר טוב !
אנו 6 אחים/ות ובבעלותנו דירת 2 חדרים במקור של עמידר ואמנו ז"ל רכשה מעמידר . הדירה מיועדת לתמ"א לשיקום שכונות ואנו 5 אחים/ות החלטנו להמתין לתמ"א ואילו אחות מעוניינת לממש את המכירה נכון לעכשיו . לאור האמור החלטתי לרכוש את חלקה (שישית) ולהמתין ולהפתעתי הסתבר לי שמאחר ובחזקתי דירת 2 חדרים נוספת מלבד דירת המגורים( בה מתגוררת הנכדה מזה 5 שנים עם משפחתה ללא תמורה) , אני נדרשת לשלם מס רכישה עבור השישית . ושאלתי יש לי 100%נכות ממס הכנסה שמקנים לי לנצל קיזוז מההכנסות 73.560 ש"ח האם החוק מאפשר לי לקזז את מס הרכישה מהקיזוז הנ"ל באם הוא מנוצל בחלקו ואם כן , האם ניתן להעביר את יתרת מס הרכישה לשנים הבאות ? .
מבקשת תשובה בדחיפות , אנא , בבקשה .
תודה וים טוב שיהיה .
אנו 6 אחים/ות ובבעלותנו דירת 2 חדרים במקור של עמידר ואמנו ז"ל רכשה מעמידר . הדירה מיועדת לתמ"א לשיקום שכונות ואנו 5 אחים/ות החלטנו להמתין לתמ"א ואילו אחות מעוניינת לממש את המכירה נכון לעכשיו . לאור האמור החלטתי לרכוש את חלקה (שישית) ולהמתין ולהפתעתי הסתבר לי שמאחר ובחזקתי דירת 2 חדרים נוספת מלבד דירת המגורים( בה מתגוררת הנכדה מזה 5 שנים עם משפחתה ללא תמורה) , אני נדרשת לשלם מס רכישה עבור השישית . ושאלתי יש לי 100%נכות ממס הכנסה שמקנים לי לנצל קיזוז מההכנסות 73.560 ש"ח האם החוק מאפשר לי לקזז את מס הרכישה מהקיזוז הנ"ל באם הוא מנוצל בחלקו ואם כן , האם ניתן להעביר את יתרת מס הרכישה לשנים הבאות ? .
מבקשת תשובה בדחיפות , אנא , בבקשה .
תודה וים טוב שיהיה .
מס רכישה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
14/11/16
שלום רב
אנא הפנו שאלתכם לפורום דיני מסים
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
אנא הפנו שאלתכם לפורום דיני מסים
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחיקת הערת אזהרה לפי 128
עמית
13/11/16
כיצד מוחקים הערת אזהרה לפי סעיף 128?
אלו מסמכים ואגרות עליי להמציא לטאבו על מנת למחוק את הערות האזהרה לפי 128?
אלו מסמכים ואגרות עליי להמציא לטאבו על מנת למחוק את הערות האזהרה לפי 128?
מחיקת הערת האזהרה לפי סעיף 128 לחוק המקרקעין
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
14/11/16
שלום רב
יש להחתים את מוטב הערת האזהרה (מי שההערה על הצורך בהסכמה נרשמה לטובתו) על טופס ביטול הערת אזהרה בצירוף אגרה
אין צורך במסמכים נוספים, אם כי לרשם המקרקעין קיימת תמיד זכות לבקש הבהרות/מסמכים נוספים, ככל שהדבר עולה למשל מהמסמכים שהוגשו בעת רישום הערת האזהרה
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
יש להחתים את מוטב הערת האזהרה (מי שההערה על הצורך בהסכמה נרשמה לטובתו) על טופס ביטול הערת אזהרה בצירוף אגרה
אין צורך במסמכים נוספים, אם כי לרשם המקרקעין קיימת תמיד זכות לבקש הבהרות/מסמכים נוספים, ככל שהדבר עולה למשל מהמסמכים שהוגשו בעת רישום הערת האזהרה
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס שבח לפי 49ב (2)
אסף
13/11/16
שלום,
הגיע אליי לקוח אשר מבקש למכור את דירת המגורים שלו. דירת המגורים בבעלותו כבר מספר שנים. בנוסף לדירה האמורה הלקוח רכש לפני חודשיים דירה חדשה מקבלן. מצב הדברים הוא כזה שכיום הוא בעלים של 2 דירות מגורים. עכשיו, חודשיים לאחר שקנה דירה מקבלן הוא מבקש למכור את הדירה הראשונה על מנת לממן את דירת הקבלן. האם הוא זכאי לפטור על פי סעיף 49 ב (2) שהרי היום רשומות על שמו 2 דירות?
הגיע אליי לקוח אשר מבקש למכור את דירת המגורים שלו. דירת המגורים בבעלותו כבר מספר שנים. בנוסף לדירה האמורה הלקוח רכש לפני חודשיים דירה חדשה מקבלן. מצב הדברים הוא כזה שכיום הוא בעלים של 2 דירות מגורים. עכשיו, חודשיים לאחר שקנה דירה מקבלן הוא מבקש למכור את הדירה הראשונה על מנת לממן את דירת הקבלן. האם הוא זכאי לפטור על פי סעיף 49 ב (2) שהרי היום רשומות על שמו 2 דירות?
פטור ממס שבח
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/11/16
שלום אסף,
אם תמשיך לסעיף 49ג תמצא שדירה נחשבת לדירהיחידה גם אם יש למוכר דירה שנרכשה על מנת לשמש תחליף לדירה הנמכרת, ובלבד שהדירה הישנה תמכר בתוך 18 חודש מרכישת הדירה החדשה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם תמשיך לסעיף 49ג תמצא שדירה נחשבת לדירהיחידה גם אם יש למוכר דירה שנרכשה על מנת לשמש תחליף לדירה הנמכרת, ובלבד שהדירה הישנה תמכר בתוך 18 חודש מרכישת הדירה החדשה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם תשלום אגרות בניה מהווה היתר בניה בפועל?
ג
13/11/16
שלום רב.
לאחר שהגשתי בקשה להיתר בניה וניתנה החלטת ועדה המאשרת את הבקשה, המצאתי את כל האישורים הנדרשים בתנאים למתן היתר הבניה, שלמתי את כל התשלומים הנדרשים כולל אגרות בניה כולן, הועדה מתמהמהת עם החתימה על ההיתר עצמו מאיזו סיבה שהיא שאיננה ידועה לי, פרק זמן של כ-3 חודשים!
אבקש לדעת האם מבחינה חוקית תשלום כל אגרות הבניה כולן וכן החזקה של כל האישורים הנדרשים כולם כתנאי למתן היתר הבניה, כמוהם בנסיבות שתיארתי מעלה כהיתר בניה, שעמו אוכל להתחיל לבנות?
אין לי עניין בפתיחת חזית משפטית, ואני מאמין שזה רק עניין של זמן עד שיינתן ההיתר, אך משום מה הזמן הזה נמשך ונמשך ונמשך, ומנגד אני רוצה להתחיל לבנות.
חלוף הזמן עלול להסב נזקים בגין התחייבויות חוזיות למסירת דירות במועד שעלול עוד להידחות.
אודה לתשובה,
ג.
לאחר שהגשתי בקשה להיתר בניה וניתנה החלטת ועדה המאשרת את הבקשה, המצאתי את כל האישורים הנדרשים בתנאים למתן היתר הבניה, שלמתי את כל התשלומים הנדרשים כולל אגרות בניה כולן, הועדה מתמהמהת עם החתימה על ההיתר עצמו מאיזו סיבה שהיא שאיננה ידועה לי, פרק זמן של כ-3 חודשים!
אבקש לדעת האם מבחינה חוקית תשלום כל אגרות הבניה כולן וכן החזקה של כל האישורים הנדרשים כולם כתנאי למתן היתר הבניה, כמוהם בנסיבות שתיארתי מעלה כהיתר בניה, שעמו אוכל להתחיל לבנות?
אין לי עניין בפתיחת חזית משפטית, ואני מאמין שזה רק עניין של זמן עד שיינתן ההיתר, אך משום מה הזמן הזה נמשך ונמשך ונמשך, ומנגד אני רוצה להתחיל לבנות.
חלוף הזמן עלול להסב נזקים בגין התחייבויות חוזיות למסירת דירות במועד שעלול עוד להידחות.
אודה לתשובה,
ג.
תשובה
יוסי
14/11/16
בעיקרון, התשובה לשאלתך היא: לא.
אין אפשרות לבנות בלי היתר בנייה.
תוכל לבדוק באתר של הועדה המקומית לתו"ב (צריך להיות כזה לכל ועדה) את סטטוס הבקשה ולמה היא ממתינה.
אם אתה מרגיש שנעשה לך עיכוב, שלח להם מכתב מעו"ד המפרט את בקשתך, ובו בקשה לזרז את ההליכים, עם הערה שבמידה ויתעלמו תפנה לועדת ערר המחוזית.
בהצלחה!
אין אפשרות לבנות בלי היתר בנייה.
תוכל לבדוק באתר של הועדה המקומית לתו"ב (צריך להיות כזה לכל ועדה) את סטטוס הבקשה ולמה היא ממתינה.
אם אתה מרגיש שנעשה לך עיכוב, שלח להם מכתב מעו"ד המפרט את בקשתך, ובו בקשה לזרז את ההליכים, עם הערה שבמידה ויתעלמו תפנה לועדת ערר המחוזית.
בהצלחה!
העברת בעלות
גבי
13/11/16
בוצעה העברת דירה ללא תמורה בטאבו.
האם אפשר לדעת מי העו"ד שביקש/רשם את הדירה המועברת ע"ש הבעלים החדש?
האם כל אחד יכול לעיין במסמך או רק בעל עניין/מיופה כוח/יורש?
תודה
האם אפשר לדעת מי העו"ד שביקש/רשם את הדירה המועברת ע"ש הבעלים החדש?
האם כל אחד יכול לעיין במסמך או רק בעל עניין/מיופה כוח/יורש?
תודה
מי רשאי לעיין במסמכי התיק בטאבו
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
14/11/16
שלום רב
רק בעל הזכויות הרשומות במקרקעין או חליפו (יורש למשל) או מיופה כח מטעמו רשאי לעיין בשטרות ובמסמכי ההעברה שהוגשו לרשם המקרקעין. ניתן להגיש בקשה לעיון בתיק ואם הרשם מסרב ניתן לערור על כך לממונה על המרשם
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נסח טאבו
נוה
13/11/16
היי,
האם נסח טאבו מהווה גראיה קבילה להליך שיפוטי?
אני רואה בתקנות המקרקעין ( 96(ג) +93(ד)) כי רשום כי פלט נייר של מסמך מקוון אינו מהווה העמק נאמן למקור ולא יהיה קביל בכל הליך משפטי. למה הכוונה?
תודה
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
האם נסח טאבו מהווה גראיה קבילה להליך שיפוטי?
אני רואה בתקנות המקרקעין ( 96(ג) +93(ד)) כי רשום כי פלט נייר של מסמך מקוון אינו מהווה העמק נאמן למקור ולא יהיה קביל בכל הליך משפטי. למה הכוונה?
תודה
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
נסח טאבו
יוסי
13/11/16
כוונת התקנה שהמסמך הקביל בפועל הוא המסמך שנמצא בלשכת המקרקעין.
מסמך הנייר שבידך הוא הוכחה למה שכתוב בלשכת המקרקעין, ובהנחה שלא השתנה הסטטוס בלשכת המקרקעין- המסמך שבידך יהיה "מראה מקום" לבית המשפט, והראיה תילקח מהנתונים שבלשכת המקרקעין.
מסמך הנייר שבידך הוא הוכחה למה שכתוב בלשכת המקרקעין, ובהנחה שלא השתנה הסטטוס בלשכת המקרקעין- המסמך שבידך יהיה "מראה מקום" לבית המשפט, והראיה תילקח מהנתונים שבלשכת המקרקעין.
תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות יסודיים ו
הדס
13/11/16
איך ניתן לאתר
או מי יכול לשלוח לי קישור מפורט או הפניה
ל
תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות יסודיים ודמי שכירות בדירות), התשע"ב-2012
או מי יכול לשלוח לי קישור מפורט או הפניה
ל
תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות יסודיים ודמי שכירות בדירות), התשע"ב-2012
קישור
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/11/16
http://www.moch.gov.il/Gov_Decisions/Pages/GovDecision.aspx?ListID=f33e0a4b-aa35-4b12-912e-d271a6476a11&WebId=fe384cf7-21cd-49eb-8bbb-71ed64f47de0&ItemID=460
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה חשובה שנוגעת לכולם
שגית
13/11/16
שלום
רכשתי דירה יד 2 שרשומה בטאבו. חתמתי עם הרוכש זכרון דברים. לפני הרכישה הביא שמאי מטעמו. כעת במו"מ לקראת חתימת חוזה ניסה לשנות סעיפי זכרון הדברים ולא לציין שראה ובדק את הנכס בשמאות מקדימה. ואז הפתיע אותי בניסיון להפחתי מסכום המכירה בכך שיש סטיה של 2 מטרים מהיתר הבניה. הבית כולו בן 217 מ"ר. קיבלתי בעבר אישור עיריה וטאבו.
א. האם יש התייחסות בחוק לאחוזי סטיה מותרים?
ב. האם הרשות התרשלה בכך שלא שלחה מודד כשאני רכשתי והסתמכתי על האישור שלה?
ג. האם סטיה כזאת אינה מתבטלת בטלות יחסית?
ד. רוכש כזה ידע ושתק ומכאן שהוא לא תם לב
האם אפשר לבטל זכרון דברים בגלל זה?
הוא מנסה להפחית את המחיר המוסכם. כל פעם יחפש משהו ויטען לפגם נסתר...אני יודעת שזאת לא התייעצות משפטית מחייבת אבל אודה להתייחסות כללית. אלה שאלות שנוגעות לכל אחד מאיתנו שמוכר בית יד 2 שהוא עם גג או קרקע. אצלי זה דופלקס בבית משותף שאדם פרטי בנה. תודה.
רכשתי דירה יד 2 שרשומה בטאבו. חתמתי עם הרוכש זכרון דברים. לפני הרכישה הביא שמאי מטעמו. כעת במו"מ לקראת חתימת חוזה ניסה לשנות סעיפי זכרון הדברים ולא לציין שראה ובדק את הנכס בשמאות מקדימה. ואז הפתיע אותי בניסיון להפחתי מסכום המכירה בכך שיש סטיה של 2 מטרים מהיתר הבניה. הבית כולו בן 217 מ"ר. קיבלתי בעבר אישור עיריה וטאבו.
א. האם יש התייחסות בחוק לאחוזי סטיה מותרים?
ב. האם הרשות התרשלה בכך שלא שלחה מודד כשאני רכשתי והסתמכתי על האישור שלה?
ג. האם סטיה כזאת אינה מתבטלת בטלות יחסית?
ד. רוכש כזה ידע ושתק ומכאן שהוא לא תם לב
האם אפשר לבטל זכרון דברים בגלל זה?
הוא מנסה להפחית את המחיר המוסכם. כל פעם יחפש משהו ויטען לפגם נסתר...אני יודעת שזאת לא התייעצות משפטית מחייבת אבל אודה להתייחסות כללית. אלה שאלות שנוגעות לכל אחד מאיתנו שמוכר בית יד 2 שהוא עם גג או קרקע. אצלי זה דופלקס בבית משותף שאדם פרטי בנה. תודה.
מעמדו והפרתו של זכרון דברים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/11/16
שלום שגית,
שאלתך מדגימה היטב את הצורך להמנע מעריכת זכרון דברים בעסקאות במקרקעין.
זכרון דברים עשוי להחשב כחוזה לכל דבר ועניין, ולהגביל את הצדדים בהתנהלותם המשפטית וזאת למרות שבעת חתימתו טרם בדקו את כל ההיבטים הנוגעים לנכס ולזכויות בו וטרם קבלו יעוץ משפטי.
השאלה אם בנסיבות שתוארו זכרון הדברים מהווה חוזה מחייב שהופר או לא, תלויה בניסוחו המדוייק ובנסיבות חתימתו וכרוכה בבירור עובדתי.
לגבי שטח הדירה - הרשות איננה שולחת מודד לדירה במקרה של מכירתה.
אין הגדרה חוקית של סטיה מותרת מהיתר בניה. יש לבדוק את התכניות ואת מהות הסטיה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שאלתך מדגימה היטב את הצורך להמנע מעריכת זכרון דברים בעסקאות במקרקעין.
זכרון דברים עשוי להחשב כחוזה לכל דבר ועניין, ולהגביל את הצדדים בהתנהלותם המשפטית וזאת למרות שבעת חתימתו טרם בדקו את כל ההיבטים הנוגעים לנכס ולזכויות בו וטרם קבלו יעוץ משפטי.
השאלה אם בנסיבות שתוארו זכרון הדברים מהווה חוזה מחייב שהופר או לא, תלויה בניסוחו המדוייק ובנסיבות חתימתו וכרוכה בבירור עובדתי.
לגבי שטח הדירה - הרשות איננה שולחת מודד לדירה במקרה של מכירתה.
אין הגדרה חוקית של סטיה מותרת מהיתר בניה. יש לבדוק את התכניות ואת מהות הסטיה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה שכורה- תמ"א בבנין סמוך
ש
11/11/16
שלום רב,
לפני מס׳ חודשים התחילו תמ"א בבנין סמוך.
האם יש לי זכות לבקש הנחה בדמי השכירות? המשכיר שלי מן הסתם לא יסכים יש לי הרבה בעיות איתו. אני משלמת סכום גבוה הרבה יותר יחסית לסכום שהדיירים בבנין משלמים על דירה שכורה והוא מעוניין להעלות עוד את המחיר.
אני סובלת נורא מהרעש, מה גם שעברתי תאונת עבודה ואני לא עובדת אז אני סובלת לאורך כל היום מ6 וחצי בבוקר לערך עד לערב.
אשמח לתגובה
לפני מס׳ חודשים התחילו תמ"א בבנין סמוך.
האם יש לי זכות לבקש הנחה בדמי השכירות? המשכיר שלי מן הסתם לא יסכים יש לי הרבה בעיות איתו. אני משלמת סכום גבוה הרבה יותר יחסית לסכום שהדיירים בבנין משלמים על דירה שכורה והוא מעוניין להעלות עוד את המחיר.
אני סובלת נורא מהרעש, מה גם שעברתי תאונת עבודה ואני לא עובדת אז אני סובלת לאורך כל היום מ6 וחצי בבוקר לערך עד לערב.
אשמח לתגובה
שכירות
יוסי
13/11/16
זכות לבקש הנחה בודאי שיש לך- כמו שיש לו זכות לבקש להעלות את המחיר.
המחיר הסופי ייקבע ביניכם.
ככלל, שוק השכירות בנוי על היצע וביקוש. אם את טוענת שאת משלמת יותר ממה שצריך- את יכולה לומר לו שאת עוברת לדירה אחרת במחיר X אולי הוא יוריד, ואם לא את באמת יכולה לעבור.
אם חתמת איתו חוזה עד תאריך מסויים, המחיר קבוע עד אז, בין מצידו ובין מצידך. הזמן להתמקח על המחיר הוא טרם חידוש החוזה.
בהצלחה!
המחיר הסופי ייקבע ביניכם.
ככלל, שוק השכירות בנוי על היצע וביקוש. אם את טוענת שאת משלמת יותר ממה שצריך- את יכולה לומר לו שאת עוברת לדירה אחרת במחיר X אולי הוא יוריד, ואם לא את באמת יכולה לעבור.
אם חתמת איתו חוזה עד תאריך מסויים, המחיר קבוע עד אז, בין מצידו ובין מצידך. הזמן להתמקח על המחיר הוא טרם חידוש החוזה.
בהצלחה!
דירה שכורה תמ"א בבניין סמוך
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/11/16
שלום רב,
לצורך מתן תשובה לשאלתך יש לעיין בחוזה השכירות וכן לבדוק את המצב העובדתי - האם קיימת הפרעה של ממש לשימושך בדירה.
ככלל - גובה שכר הדירה הוא נושא מסחרי הנתון למו"מ בין השוכר למשכיר. לאור חתימתך על ההסכם הסכמת לשלם את הסכום שנדרש למשך תקופת החוזה.
יתכן ששיחה עם המשכיר תביא להסכמתו להפחתה במחיר לאור ביצוע העבודות בבניין השכן או להסכמה בעניין סיום מוקדם של הסכם השכירות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לצורך מתן תשובה לשאלתך יש לעיין בחוזה השכירות וכן לבדוק את המצב העובדתי - האם קיימת הפרעה של ממש לשימושך בדירה.
ככלל - גובה שכר הדירה הוא נושא מסחרי הנתון למו"מ בין השוכר למשכיר. לאור חתימתך על ההסכם הסכמת לשלם את הסכום שנדרש למשך תקופת החוזה.
יתכן ששיחה עם המשכיר תביא להסכמתו להפחתה במחיר לאור ביצוע העבודות בבניין השכן או להסכמה בעניין סיום מוקדם של הסכם השכירות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת חניות בחניון תת קרקעי
אתי רינד
11/11/16
בבניין ישנה חנייה תת קרקעית וישנן מספר חניות לא מאוישות.
האם לפי החוק וועד הבית יכול/רשאי להשכיר את החניות ולדווח על כך לדיירים ואם כן לפי איזה תעריף הקיים בחוק אפשר להשכיר?
האם לפי החוק וועד הבית יכול/רשאי להשכיר את החניות ולדווח על כך לדיירים ואם כן לפי איזה תעריף הקיים בחוק אפשר להשכיר?
האם ניתן להשכיר חניות המהוות רכוש משותף
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
14/11/16
שלום רב,
בהנחה שהחניות לא מאוישות כלשונך מהוות רכוש משותף, ואינן צמודות לדירה מסויימת , הרי שכל אחד מבעלי הדירות רשאי לעשות בהן שימוש ״על בסיס מקום פנוי״, מבלי שלאף אחד מבעלי הדירות יש זכות לעשות בחניות שימוש ייחודי בלעדי או להפריע לשימוש הרגיל והסביר בהן.
השאלה האם השכרת חניות הינן שימוש סביר ורגיל ,שאז די בהחלטה ברוב רגיל של בעלי הדירות או שמא מדובר בשימוש לא סביר/לא רגיל שאז עש מטאל בהסכמת כל בעלי הדירות - היא שאלה שבעובדה וטעונה ליבון. למשל, בבנין משרדים השכרה כזו מהווה שימוש רגיל וסביר אך ספק אם כך הדבר בבית מגורים רגיל.
השכרה לצד ג שאינו מי מבעלי הדירות טעונה גם בירור של אחריות נזיקית וחוזית של ועד הבית והדיירים כללי השוכר וכן יש לבחון האם מדובר ב ״עסק״ של השכרת חניות שאז יש לכך גם השלכות מיסוייות
בהצלחה
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
בהנחה שהחניות לא מאוישות כלשונך מהוות רכוש משותף, ואינן צמודות לדירה מסויימת , הרי שכל אחד מבעלי הדירות רשאי לעשות בהן שימוש ״על בסיס מקום פנוי״, מבלי שלאף אחד מבעלי הדירות יש זכות לעשות בחניות שימוש ייחודי בלעדי או להפריע לשימוש הרגיל והסביר בהן.
השאלה האם השכרת חניות הינן שימוש סביר ורגיל ,שאז די בהחלטה ברוב רגיל של בעלי הדירות או שמא מדובר בשימוש לא סביר/לא רגיל שאז עש מטאל בהסכמת כל בעלי הדירות - היא שאלה שבעובדה וטעונה ליבון. למשל, בבנין משרדים השכרה כזו מהווה שימוש רגיל וסביר אך ספק אם כך הדבר בבית מגורים רגיל.
השכרה לצד ג שאינו מי מבעלי הדירות טעונה גם בירור של אחריות נזיקית וחוזית של ועד הבית והדיירים כללי השוכר וכן יש לבחון האם מדובר ב ״עסק״ של השכרת חניות שאז יש לכך גם השלכות מיסוייות
בהצלחה
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
