פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
חלוקת נכס בין אחים
לורנה
02/01/17
שלום רב,
ברשותי נכס עם משכנתא בגובה של כ 10% משווי הנכס. ברצוני להתחלק בנכס עם שני אחים שלי.
האם אפשר להשאיר את המשכנתא על החלק היחסי שיהיה לי בדירה (33%) ,כאשר כל אחד מאחיי האחרים יקבל 33% משווי הנכס כאשר הצד שלהם אינו משועבד.
תודה על המענה.
לורנה
ברשותי נכס עם משכנתא בגובה של כ 10% משווי הנכס. ברצוני להתחלק בנכס עם שני אחים שלי.
האם אפשר להשאיר את המשכנתא על החלק היחסי שיהיה לי בדירה (33%) ,כאשר כל אחד מאחיי האחרים יקבל 33% משווי הנכס כאשר הצד שלהם אינו משועבד.
תודה על המענה.
לורנה
חלוקת נכס משועבד בין אחים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
03/01/17
שלום לורנה,
עליכם לפנות לבנק ולהציג בפניו שאלה זו.
אם כיום המשכנתא רשומה על כל הבעלים, להערכתי התשובה תהיה שלילית, שכן הדבר יקשה על מימוש הנכס במקרה שההלוואה לא תפרע.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עליכם לפנות לבנק ולהציג בפניו שאלה זו.
אם כיום המשכנתא רשומה על כל הבעלים, להערכתי התשובה תהיה שלילית, שכן הדבר יקשה על מימוש הנכס במקרה שההלוואה לא תפרע.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בטאבו
רחל
01/01/17
שלום. בקשר לבית דו משפחתי שברצוני לרכוש, ראיתי בנסח הטאבו שרשום רק שטח המגרש ללא מ"ר של שטח בנוי. מה המשמעות של הדבר? תודה רבה.
רישום בטאבו
עו"ד לילך עתני
מנהלת
03/01/17
שלום רחל,
יש לבדוק את הנסח על מנת להשיב לשאלתך.
כאשר נרשם בית משותף (מה שקורה במקרים רבים בבתים דו משפחתיים) יופיע שטח הדירה בנסח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש לבדוק את הנסח על מנת להשיב לשאלתך.
כאשר נרשם בית משותף (מה שקורה במקרים רבים בבתים דו משפחתיים) יופיע שטח הדירה בנסח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה בבניין שנמצא בהליכי רישום בית משותף
גיל
01/01/17
1. הבניין בו מצויה הדירה שלנו נמצא בהליכי רישום בית משותף.
2. עד היום כל מי שרכש דירה בבניין, קיבל למעשה הערת אזהרה על הזכויות של קודמו.
3. יש לנו קונה שמעוניין לרכוש את הדירה שלנו אבל הוא אמר שבמצב הנוכחי, לא ניתן לרשום הערת אזהרה ולכן לא יוכל להתקדם בעסקה.
4. לטענת עורך הדין שמטפל ברישום הבית המשותף, כל פעולה שתתבצע בנכס בשלב זה. תחייב אותו לערוך מחדש את כל מסמכי רישום הבית המשותף ותדרוש השקעה ניכרת מצידו.
השאלות -
1. האם ניתן לגשת לטאבו ולבקש "שחרור" של הבניין לצורך רישום הערת אזהרה?
2. האם עורך הדין שמטפל ברישום הבית המשותף יידרש אכן לתקן את כל המסמכים?
2. עד היום כל מי שרכש דירה בבניין, קיבל למעשה הערת אזהרה על הזכויות של קודמו.
3. יש לנו קונה שמעוניין לרכוש את הדירה שלנו אבל הוא אמר שבמצב הנוכחי, לא ניתן לרשום הערת אזהרה ולכן לא יוכל להתקדם בעסקה.
4. לטענת עורך הדין שמטפל ברישום הבית המשותף, כל פעולה שתתבצע בנכס בשלב זה. תחייב אותו לערוך מחדש את כל מסמכי רישום הבית המשותף ותדרוש השקעה ניכרת מצידו.
השאלות -
1. האם ניתן לגשת לטאבו ולבקש "שחרור" של הבניין לצורך רישום הערת אזהרה?
2. האם עורך הדין שמטפל ברישום הבית המשותף יידרש אכן לתקן את כל המסמכים?
מכירת דירה המצויה בהליכי רישום בית משותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
03/01/17
שלום גיל,
הערת אזהרה נוספת אכן תגרום עבודה נוספת לעורך הדין הרושם את הבית המשותף, ורישומה בשלב זה יגרום לדחיית הבקשה לרישום הבית המשותף ולעריכת שינויים במסמכים, מה שיעכב לאורך זמן את רישום הבית המשותף.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הערת אזהרה נוספת אכן תגרום עבודה נוספת לעורך הדין הרושם את הבית המשותף, ורישומה בשלב זה יגרום לדחיית הבקשה לרישום הבית המשותף ולעריכת שינויים במסמכים, מה שיעכב לאורך זמן את רישום הבית המשותף.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס על דירה שלישית
תומר
01/01/17
שלום רב,
ברשות הוריי 2 נכסים. האחד נמצא במושב שהוא בעצם נחלה/משק חקלאי והשני נמצא בעיר.
יש ברשותי שאלה,
הנכס שנמצא במושב, הוא בית אחד שמחולק לשניים. בפנים הבית אין מעבר (מדרגות), בין הקומה הראשונה לקומה השנייה.
מכאן נובעת לי השאלה, האם עקב זה שאין מעבר (מדרגות), בפנים הבית לקומה השנייה, הנכס נחשב דירה אחת או שמא שני דירות?
תודה מראש
ברשות הוריי 2 נכסים. האחד נמצא במושב שהוא בעצם נחלה/משק חקלאי והשני נמצא בעיר.
יש ברשותי שאלה,
הנכס שנמצא במושב, הוא בית אחד שמחולק לשניים. בפנים הבית אין מעבר (מדרגות), בין הקומה הראשונה לקומה השנייה.
מכאן נובעת לי השאלה, האם עקב זה שאין מעבר (מדרגות), בפנים הבית לקומה השנייה, הנכס נחשב דירה אחת או שמא שני דירות?
תודה מראש
מס על דירה שלישית
עו"ד לילך עתני
מנהלת
03/01/17
שלום תומר,
אנא פנה לפורום מיסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אנא פנה לפורום מיסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח על מכירת בית שהתקבל מירושה
ראובן
01/01/17
שלום רב,
אחי ואני מחזיקים בבית צמוד קרקע שהתקבל בירושה מהורינו ז"ל. זה היה ביתם היחידי.הבית עבר לבעלותנו
ב 2009 ומאז ועד עתה היה מושכר ושימש כפעוטון.
אנחנו נמצאים כעת במהלך של מכירתהבית לקבלן/יזם אשר מתעתד לבנות על הקרקע בית משותף.בכוונתנו ללכת על עסקת מזומן ולא על קומבינציה.שאלות:
1. האם נחויב במס שבח ? אם התשובה חיובית אז מדוע ? באופן כללי, מהי שיטת החישוב
2. האם במכירה של הנכס לקונה פרטי ולא לקבלן יש פטור ממס שבח או מס שבח מופחת ?
3. האם מומלץ או חיוני להסתייע במומחה למיסוי בנוגע לחישוב מס השבח (רו"ח או עו"ד) ?
תודה על התשובה המקצועית
אחי ואני מחזיקים בבית צמוד קרקע שהתקבל בירושה מהורינו ז"ל. זה היה ביתם היחידי.הבית עבר לבעלותנו
ב 2009 ומאז ועד עתה היה מושכר ושימש כפעוטון.
אנחנו נמצאים כעת במהלך של מכירתהבית לקבלן/יזם אשר מתעתד לבנות על הקרקע בית משותף.בכוונתנו ללכת על עסקת מזומן ולא על קומבינציה.שאלות:
1. האם נחויב במס שבח ? אם התשובה חיובית אז מדוע ? באופן כללי, מהי שיטת החישוב
2. האם במכירה של הנכס לקונה פרטי ולא לקבלן יש פטור ממס שבח או מס שבח מופחת ?
3. האם מומלץ או חיוני להסתייע במומחה למיסוי בנוגע לחישוב מס השבח (רו"ח או עו"ד) ?
תודה על התשובה המקצועית
מס שבח ברכישת בית שהתקבל בירושה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
03/01/17
שלום ראובן,
כעקרון ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה במתנה מהורה אשר זו היתה דירתו היחידה ואשר אילו היה מוכר אותה בעצמו היה זכאי לקבל פטור.
אבל
מאחר שמדובר בבית צמוד קרקע ושניתן לבנות במקום בניין רב קומות מדובר ככל הנראה במצב בו התמורה שתקבלו מוספעת מזכויות הבניה. במקרה כזה יתכן מס שבח, ותקום ככל הנראה חבות גם בהיטל השבחה.
מומלץ עד מאוד לקבל יעוץ מעו"ד שעיסוקו מיסוי מקרקעין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כעקרון ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה במתנה מהורה אשר זו היתה דירתו היחידה ואשר אילו היה מוכר אותה בעצמו היה זכאי לקבל פטור.
אבל
מאחר שמדובר בבית צמוד קרקע ושניתן לבנות במקום בניין רב קומות מדובר ככל הנראה במצב בו התמורה שתקבלו מוספעת מזכויות הבניה. במקרה כזה יתכן מס שבח, ותקום ככל הנראה חבות גם בהיטל השבחה.
מומלץ עד מאוד לקבל יעוץ מעו"ד שעיסוקו מיסוי מקרקעין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מנהל מקרקעי ישראל
טאטי יצחק
01/01/17
שלום רב
התחלתי תהליך לרכישת מגרש בהרחבה של מושב שדה דוד באוקטובר2015
התהליך מתבצע כך
1) ועדת קבלה במושב
2)חתימה על חוזה פיתוח ותשלום עבור פיתוח
3) קבלת שובר ראשוני עבור פתיחת תיק שאותו שילמתי בתחילת דצמבר 2015
4)תשלום שובר עבור המגרש שאותו אמורים לקבל תוך חודשים ספורים אלה שהמינהל עיכב את השובר עד היום והעלה את הסכום בערך ב150000שח האם יש מה לעשות מול מינהל מקרקעי ישראל
התחלתי תהליך לרכישת מגרש בהרחבה של מושב שדה דוד באוקטובר2015
התהליך מתבצע כך
1) ועדת קבלה במושב
2)חתימה על חוזה פיתוח ותשלום עבור פיתוח
3) קבלת שובר ראשוני עבור פתיחת תיק שאותו שילמתי בתחילת דצמבר 2015
4)תשלום שובר עבור המגרש שאותו אמורים לקבל תוך חודשים ספורים אלה שהמינהל עיכב את השובר עד היום והעלה את הסכום בערך ב150000שח האם יש מה לעשות מול מינהל מקרקעי ישראל
מנהל מקרקעי ישראל
עו"ד לילך עתני
מנהלת
03/01/17
שלום רב,
אנא הפנה שאלתך לפורום אגודות שיתופיות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אנא הפנה שאלתך לפורום אגודות שיתופיות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה שנייה מימון מקסימלי ומכירת הראשונה
עומר 5555
31/12/16
ברשותי דירה יחידה .
1. מעוניין לרכוש דירה נוספת ואז למכור את הראשונה
2.מה אחוזי המימון המקסימליים שאוכל לקבל מהבנק על הדירה השנייה ?
3. תוך כמה זמן אני מחויב למכור את הראשונה ?
4. מה המשמעויות אם לא מצליח למכור ?
5. אילו מיסים אדרש לשלם על השניה 8% .
שווי הדירה הראשונה 750K . שווי החדשה - השנייה 800K
1. מעוניין לרכוש דירה נוספת ואז למכור את הראשונה
2.מה אחוזי המימון המקסימליים שאוכל לקבל מהבנק על הדירה השנייה ?
3. תוך כמה זמן אני מחויב למכור את הראשונה ?
4. מה המשמעויות אם לא מצליח למכור ?
5. אילו מיסים אדרש לשלם על השניה 8% .
שווי הדירה הראשונה 750K . שווי החדשה - השנייה 800K
דירה שניה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
03/01/17
שלום עומר,
לעניין אחוזי מימון - עליך לפנות לבנק ולברר זאת.
כדי לקבל מדרגות של דירה יחידה ברכישת הדירה השניה (וכדי לקבל פטור ממס שבח במכירת הדירה הראשונה) עליך למכור את הדירה הראשונה בתוך 18 חודש ממועד חתימת החוזה לרכישת הדירה השניה.
אם לא תמכור את הדירה הראשונה בתוך 18 חודשים, מס הרכישה של הדירה הנוספת יהיה 8% (אליהם יצטרפו הפרשי הצמדה וריבית מיום הרכישה) ותדרש לשלם מס שבח במכירת הדירה הראשונה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לעניין אחוזי מימון - עליך לפנות לבנק ולברר זאת.
כדי לקבל מדרגות של דירה יחידה ברכישת הדירה השניה (וכדי לקבל פטור ממס שבח במכירת הדירה הראשונה) עליך למכור את הדירה הראשונה בתוך 18 חודש ממועד חתימת החוזה לרכישת הדירה השניה.
אם לא תמכור את הדירה הראשונה בתוך 18 חודשים, מס הרכישה של הדירה הנוספת יהיה 8% (אליהם יצטרפו הפרשי הצמדה וריבית מיום הרכישה) ותדרש לשלם מס שבח במכירת הדירה הראשונה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ארנונה לדירה שאיננה בשימוש
עמי
31/12/16
ברשותי דירה בתל אביב. לפני מעל חמש שנים התחלתי בשיפוץ אבל מסיבות שונות הפסקתי אותו. למעשה דה פקטו הדירה במצב מפורק כבר חמש שנים ויותר וניתן להבנתי להגדירה כלא ראויה למגורים. לצערי לא ידעתי שבמצב כזה אני זכאי כנראה לפטור מארנונה, וכל אותה תקופה שלמתי ארנונה כרגיל. לאחרונה העיריה הגדירה את הדירה כמבנה מגורים שאיננו בשימוש ודרשה ממני תשלום מנופח על פי התקנה החדשה בענין דירות רפאים. כתוצאה מכך התחלתי לבוק את הנושא והסתבר לי שכנראה הייתי יכול לבקש כבר מזמן פטור מארנונה על בסיס הטענה שהדירה לא ראויה למגורים. שאלתי היא: האם ניתן בכלל לבקש פטור רטרואקטיבי על בסיס הוכחות או עדויות שהמצב המתואר היה נכון לכל אותה תקופה? ידוע לי שלגבי פטור לשיפוץ לא ניתן לבקש רטרואקטיבית, אבל לא מצאתי שום סימוכין לכך שלא ניתן לדרוש תיקון ארנונה רטרואקטיבית במקרה של טענת דירה לא ראויה למגורים.
ארנונה לדירה שאינה ראויה למגורים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
03/01/17
שלום עמי,
על פי לשון סעיף 330 לפקודת העיריות כדי לקבל את הפטור יש למסור הודעה לעיריה על מצבו של הנכס. הפטור לא ינתן למועד שקדם למתן ההודעה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על פי לשון סעיף 330 לפקודת העיריות כדי לקבל את הפטור יש למסור הודעה לעיריה על מצבו של הנכס. הפטור לא ינתן למועד שקדם למתן ההודעה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
אלי
31/12/16
שלום,
יש ברשותי דירה קיימת אשר בה אני גר כ-10 שנים. לאחרונה קניתי דירה מקבלן אך עוד לא קיבלתי אותה. כמה זמן לאחר שאני מקבל אותה יש לי בשביל לקבל פטור ממס שבח עבור הדירה שבה אני גר כרגע?
תודה
אלי
יש ברשותי דירה קיימת אשר בה אני גר כ-10 שנים. לאחרונה קניתי דירה מקבלן אך עוד לא קיבלתי אותה. כמה זמן לאחר שאני מקבל אותה יש לי בשביל לקבל פטור ממס שבח עבור הדירה שבה אני גר כרגע?
תודה
אלי
מס שבח
עו"ד לילך עתני
מנהלת
03/01/17
שלום אלי,
ככל שהדירה הנוכחית שלך היתה דירתך היחידה ערב רכישת הדירה החדשה, כל לקבל פטור ממס שבח אם תמכור אותה תוך 12 חודשים מיום שתקבל את הדירה החדשה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ככל שהדירה הנוכחית שלך היתה דירתך היחידה ערב רכישת הדירה החדשה, כל לקבל פטור ממס שבח אם תמכור אותה תוך 12 חודשים מיום שתקבל את הדירה החדשה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חלק ברכוש המשותף
דני
31/12/16
דייר בבית משותף שהחליט לא לנצל נכון לעכשיו את אחוזי הבניה שלו בשעה ששאר השכנים ניצולו אותם לבניה , האם הוא מאבד את חלקו היחסי ברכוש המשותף?
ועוד, אותו דייר לא יכול לנצל במלואם את אחוזי הבניה שלו אך יכול למכור לדייר אחר את אחוזי הבניה המגיעים לו, שיכול לנצלם האם הוא מאבד את חלקו ברכוש המשותף? ברור כי אם ימכור אזי יאבד את חלקו לפי החלק היחסי שמכר.
ועוד, אותו דייר לא יכול לנצל במלואם את אחוזי הבניה שלו אך יכול למכור לדייר אחר את אחוזי הבניה המגיעים לו, שיכול לנצלם האם הוא מאבד את חלקו ברכוש המשותף? ברור כי אם ימכור אזי יאבד את חלקו לפי החלק היחסי שמכר.
חלק ברכוש המשותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
03/01/17
שלם דני,
החלק ברכוש המשותף נקבע בתקנון. ככל שאין קביעה אחרת בתקנון, החישוב הואכיחס שטח הדירה לשטחן של כל הדירות בבניין.
אם הדירות האחרות יורחבו וצו הבית המשותף יתוקן, וככל שלא תהיה קביעה אחרת בתקנון המוסכם (בעלי הדירות רשאים להחליט על שיעור אחר של הצמדת הרכוש משותף ולתק את התקנון בהתאם) אזי חלקו של בעל הדירה הקטנה יותר ברכוש המשותף אכן יהיה קטן יותר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
החלק ברכוש המשותף נקבע בתקנון. ככל שאין קביעה אחרת בתקנון, החישוב הואכיחס שטח הדירה לשטחן של כל הדירות בבניין.
אם הדירות האחרות יורחבו וצו הבית המשותף יתוקן, וככל שלא תהיה קביעה אחרת בתקנון המוסכם (בעלי הדירות רשאים להחליט על שיעור אחר של הצמדת הרכוש משותף ולתק את התקנון בהתאם) אזי חלקו של בעל הדירה הקטנה יותר ברכוש המשותף אכן יהיה קטן יותר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פסק דין מחייב דיירים חדשים לאותה דירה. משמעות החלט
דני
31/12/16
1. האם פסק דיןהחלטות שיפוטיות שניתנו נגד דיירים בבית משותף ממשיכים להיות מחייבים את הדיירים שקנו במקומם את הדירה והזכויות עברו אליהם . האם פסקי הדין בעבר של אותה דירה חלים עליהם הרוכשים החדשים? (פסקי דין לא רשומים בטאבו אבל הקונים ידעו עליהם.
2. האם רוב ש/ל 4 דיירים מ6 בבית משותף שלא מחזיקים 66 % מהרכוש המשותף יכולים להחליט לגדר חצר משותפת ולהקים שערים (ללא מנעול)שבפועל גורמים לחלוקת החצר (למטרת בפועל שימוש בחצר לטובתם)
2. האם רוב ש/ל 4 דיירים מ6 בבית משותף שלא מחזיקים 66 % מהרכוש המשותף יכולים להחליט לגדר חצר משותפת ולהקים שערים (ללא מנעול)שבפועל גורמים לחלוקת החצר (למטרת בפועל שימוש בחצר לטובתם)
פסק דין בין דיירים קודמים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
03/01/17
שלום דני,
כעקרון -פסקי דין מחייבים את הצדדים להם. יתכנו מקרים בהם ההחלטה תוסיף ותחייב גם צדדים שלישיים, למשל מכח הסכמתם. יש לבחון הן את ההחלטות והן את חוזה הרכישה כדי לקבוע זאת.
כל דייר יכול לעשות ברכוש המשותף שימוש סביר ובלבד שאיננו מונע שימוש דומה מדיירים אחרים. על מנת להוציא חלק מהרכוש המשותף ולהעבירו לחזקתו היחודית של דייר או דיירים אחרים (שלא לורך הרחבת הדירות) נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כעקרון -פסקי דין מחייבים את הצדדים להם. יתכנו מקרים בהם ההחלטה תוסיף ותחייב גם צדדים שלישיים, למשל מכח הסכמתם. יש לבחון הן את ההחלטות והן את חוזה הרכישה כדי לקבוע זאת.
כל דייר יכול לעשות ברכוש המשותף שימוש סביר ובלבד שאיננו מונע שימוש דומה מדיירים אחרים. על מנת להוציא חלק מהרכוש המשותף ולהעבירו לחזקתו היחודית של דייר או דיירים אחרים (שלא לורך הרחבת הדירות) נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עובש על קירות ואי גילוי נאות לגבי הבעיות עם הקירות
Slava
31/12/16
שלום רב.
אני משכיר דירה שהיא מרתף אנגלי (דירת חצי מרתף עם חלונות לכל אורך הקיר). לאחר תחילת הגשמים, במס' מקומות על הקירות מתחת לחלון הסיד התחיל להתנפח ושנראה שבקרוב יווצר עובש וכו'. אמרתי את זה לבעל הדירה שמנסה לתקן בצורה חובבנית בעצמו כאשר בוודאות מדובר בבעיה יותר עמוקה, בעיה שנמשכת משנה לשנה ושלא היה לגביה גילוי נאות כאשר חתמתי איתו על החוזה שכירות. כשכן ראיתי שהקיר לא חלק שאלתי למה זה, אמר כי כמה ימים החלון נשאר פתוח לכן נכנסו דרכו מים שגרמו לזה, כלומר שיקר.
גם אני יכול לדרוש ממנו להוריד שכר דירה והאם אי גילוי נאות היא הפרה של חוזה ואני יכול לבטלו ותבוע אותו והאם מדובר בבית משפט לתביעות קטנות?
תודה.
אני משכיר דירה שהיא מרתף אנגלי (דירת חצי מרתף עם חלונות לכל אורך הקיר). לאחר תחילת הגשמים, במס' מקומות על הקירות מתחת לחלון הסיד התחיל להתנפח ושנראה שבקרוב יווצר עובש וכו'. אמרתי את זה לבעל הדירה שמנסה לתקן בצורה חובבנית בעצמו כאשר בוודאות מדובר בבעיה יותר עמוקה, בעיה שנמשכת משנה לשנה ושלא היה לגביה גילוי נאות כאשר חתמתי איתו על החוזה שכירות. כשכן ראיתי שהקיר לא חלק שאלתי למה זה, אמר כי כמה ימים החלון נשאר פתוח לכן נכנסו דרכו מים שגרמו לזה, כלומר שיקר.
גם אני יכול לדרוש ממנו להוריד שכר דירה והאם אי גילוי נאות היא הפרה של חוזה ואני יכול לבטלו ותבוע אותו והאם מדובר בבית משפט לתביעות קטנות?
תודה.
עובש על הקירות בדירה שכורה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/01/17
שלום סלאבה,
ככל שהמשכיר לא גילה לכם את מצבה האמיתי של הדירה מדובר בניהול המו"מ בחוסר תום לב ובהטעיה.
במקרה כזה תהיו זכאים לבטל את ההסכם ולתבוע את הוצאותיכם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ככל שהמשכיר לא גילה לכם את מצבה האמיתי של הדירה מדובר בניהול המו"מ בחוסר תום לב ובהטעיה.
במקרה כזה תהיו זכאים לבטל את ההסכם ולתבוע את הוצאותיכם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מרפאה בבית משותף
יוסיאל
30/12/16
בשיכון "רכבת" בעל 3 כניסות , בכל כניסה 6 דירות .
באחת הכניסות , רכש רופא את דירת הקרקע ומפעיל בה מרפאה . הוא לא מתגורר כלל בבניין אלא משתמש בו כמרפאה בלבד.
השאלה שלי היא : האם דרוש לרופא אישור כלשהוא להפעלת המרפאה ? , הרופא דורש מועד הבית לבטח את הכניסה בביטוח צד ג' . האם הוא רשאי לבקש זאת או לעשות זאת בעצמו ? , האם הרופא צריך לשלם דמי ועד מוגדלים עקב העובדה שאת המרפאה פוקדים עשרות אנשים ביום , דבר שגורם לליכלוך , בלאי של דלת הכניסה , רעש ועוד.
תודה על תשובתכם .
באחת הכניסות , רכש רופא את דירת הקרקע ומפעיל בה מרפאה . הוא לא מתגורר כלל בבניין אלא משתמש בו כמרפאה בלבד.
השאלה שלי היא : האם דרוש לרופא אישור כלשהוא להפעלת המרפאה ? , הרופא דורש מועד הבית לבטח את הכניסה בביטוח צד ג' . האם הוא רשאי לבקש זאת או לעשות זאת בעצמו ? , האם הרופא צריך לשלם דמי ועד מוגדלים עקב העובדה שאת המרפאה פוקדים עשרות אנשים ביום , דבר שגורם לליכלוך , בלאי של דלת הכניסה , רעש ועוד.
תודה על תשובתכם .
מרפאה בבית משותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/01/17
שלום יוסיאל,
אם השימוש אותו עושה הרופא תואם את ההיתר שניתן לבניין - הוא רשאי לעשותו. ככל שאיננו תואם את ההיתר עליו לבקש אישור לשימוש חורג בדירה כבמרפאה. אם תקנון הבית המשותף מגדיר כי ניתן יהיה להשתמש בדירות למגורים בלבד תוכלו למנוע את הפעלת המרפאה.
ביטוח צד ג' למבנה הוא אינטרס של כל הדיירים. נפגע עלול להיות כל אדם, לאו דווקא מי שהגיע למרפאה.
לעניין דמי הועד - יש לבדוק את תקנון הבית המשותף ובכלמקרה כדאי להפגש טולשוחח עם הרופא ולהגיע עמו להסכמות בעניין זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם השימוש אותו עושה הרופא תואם את ההיתר שניתן לבניין - הוא רשאי לעשותו. ככל שאיננו תואם את ההיתר עליו לבקש אישור לשימוש חורג בדירה כבמרפאה. אם תקנון הבית המשותף מגדיר כי ניתן יהיה להשתמש בדירות למגורים בלבד תוכלו למנוע את הפעלת המרפאה.
ביטוח צד ג' למבנה הוא אינטרס של כל הדיירים. נפגע עלול להיות כל אדם, לאו דווקא מי שהגיע למרפאה.
לעניין דמי הועד - יש לבדוק את תקנון הבית המשותף ובכלמקרה כדאי להפגש טולשוחח עם הרופא ולהגיע עמו להסכמות בעניין זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה להשתתף בהליכים משפטיים נגד דיירת בבניין משות
איתמר
30/12/16
שלום רב, אחת מבעלי הדירות בבניין משותף קיבלה חתימות ממספר דיירים, שמוותרים לה על זכותם על הגג. הדיירת התחייבה לשפץ את הבניין על חשבונה, תמורת הוויתור שלהם על הגג.
כשאנחנו קנינו את דירתנו, ידענו כי אין לנו חלק בגג, ואסור לנו להשתמש בגג.
דייר אחד החליט לתבוע את בעלת הגג, בטענה שלא עמדה בהבטחתה, ולא שיפצה את הבניין. הוא רוצה שהגג יחזור לידי כל הדיירים בחזרה.
הדייר תובע את כל הדיירים יחד עם בעלת הגג.
שאלה: איך מתמודדים עם תביעה כזו, כאשר לנו אין זיקה לגג, ואיננו מעוניינים להשתתף בנושא?
כשאנחנו קנינו את דירתנו, ידענו כי אין לנו חלק בגג, ואסור לנו להשתמש בגג.
דייר אחד החליט לתבוע את בעלת הגג, בטענה שלא עמדה בהבטחתה, ולא שיפצה את הבניין. הוא רוצה שהגג יחזור לידי כל הדיירים בחזרה.
הדייר תובע את כל הדיירים יחד עם בעלת הגג.
שאלה: איך מתמודדים עם תביעה כזו, כאשר לנו אין זיקה לגג, ואיננו מעוניינים להשתתף בנושא?
הליכים נגד דיירת אחרת בבניין משותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/01/17
שלום איתמר,
ככל שאכן אין לכם עניין בתוצאות ההליך, תוכלו להודיע על כך לבית המשפט, לבקש לפטור אתכם מהגשת כתב הגנה ומהתיצבות להליך ולהצהיר שכל החלטה שתינתן תחייב אתכם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ככל שאכן אין לכם עניין בתוצאות ההליך, תוכלו להודיע על כך לבית המשפט, לבקש לפטור אתכם מהגשת כתב הגנה ומהתיצבות להליך ולהצהיר שכל החלטה שתינתן תחייב אתכם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת מניות בחברה בעלת נכס מקרקעין
עמית
30/12/16
אני מעוניין לרכוש מניות בחברה (100 מניות מתוך 1000). לחברה יש נכס מקרקעין בבעלותה , האם זה נחשב לאירוע מס? האם יהיה עלי לדווח על זה למיסוי מקרקעין?
העברת מניות בחברה בעלת נכס מקרקעין
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/01/17
שלום עמית,
אם לחברה יש פעילות עסקית, הרי עצם העובדה שיש בבעלותה נכס מקרקעין איננה הופכת אותה לאיגוד מקרקעין והעסקה איננה נחשבת עסקה במקרקעין ואיננה חייבת דיווח למנהל מס שבח.
בכל מקרה מומלץ להוועץ בעו"ד שיבדוק את נתוני החברה הספציפית.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם לחברה יש פעילות עסקית, הרי עצם העובדה שיש בבעלותה נכס מקרקעין איננה הופכת אותה לאיגוד מקרקעין והעסקה איננה נחשבת עסקה במקרקעין ואיננה חייבת דיווח למנהל מס שבח.
בכל מקרה מומלץ להוועץ בעו"ד שיבדוק את נתוני החברה הספציפית.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השוכרים לא רוצים לשלם דמי שכירות בגלל רטיבות.
שרגא
30/12/16
תודה מראש.יש לי בבניין ישן, דירה שהוסבה למשרדים (כמו שאר הבנין) שאני משכיר.השוכרים לא שילמו עדיין על נובמ' דצמ'ץ וכרגע הם דורשים שאני יפחית להם על חודש אחד לחצי בגלל שהיה רטיבות, טפטוף.ב2 מהמשרדים. עד שזה סודר על ידי ועד הבית (פתחו את המרזב...). אני צריך לציין שהם הודיעו לי ולוועד במקביל וזה סודר ללא דחייה.שאלתי. 1. האם מותר להם בכלל להוריד מהשכירות או שהם חייבים לשלם ואח"כ נריב...2. האם אני בכלל צד בעניין או שהוועד בית אחראי
הפחתת דמי שכירות בשל רטיבות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/01/17
שלום שרגא,
אתה בהחלט "צד לעניין" כמי שהשכיר לשוכרים את הדירה, , כמי שמקבל את דמי השכירות מהם וכמי שאחראי להשכיר מושכר שלם ותקין.
השוכר זכאי להפחית מדמי השכירות רק במקרה בו התקלה לא תוקנה תוך זמן סביר. ככל שהעניין סודר בלא דיחוי, לא קמה זכות כזו. יתר על כן - ההפחתה היא רק בנוגע לתקופה בה לא תוקנה התקלה ושוויה כיחס שבין שווי השימוש בתקופה בה טרם תוקן הפגם לבין דמי השכירות הרגילים, כלומר לא בהכרח חצי חודש.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אתה בהחלט "צד לעניין" כמי שהשכיר לשוכרים את הדירה, , כמי שמקבל את דמי השכירות מהם וכמי שאחראי להשכיר מושכר שלם ותקין.
השוכר זכאי להפחית מדמי השכירות רק במקרה בו התקלה לא תוקנה תוך זמן סביר. ככל שהעניין סודר בלא דיחוי, לא קמה זכות כזו. יתר על כן - ההפחתה היא רק בנוגע לתקופה בה לא תוקנה התקלה ושוויה כיחס שבין שווי השימוש בתקופה בה טרם תוקן הפגם לבין דמי השכירות הרגילים, כלומר לא בהכרח חצי חודש.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כחלון
כח
29/12/16
האם מס כחלון כבר עבר סופית ?
כחלון
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/01/17
נא הפנה שאלתך לפורום דיני מיסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חברות בתרבות הדיור
יוסקה
29/12/16
שלום רב
האם בניין שחבר באגודה הנ"ל חייב לעשות ביטוח אחריות צד ג, או שבעצם החברות באגודה הדבר הזה מגולם ?
האם בניין שחבר באגודה הנ"ל חייב לעשות ביטוח אחריות צד ג, או שבעצם החברות באגודה הדבר הזה מגולם ?
חברות בתרבות הדיור
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/01/17
שלום יוסקה,
עצם החברות באגודה לתרבות הדיור איננה מהווה פוליסת ביטוח.
כדי לבטח את הבניין כדאי לפנות לחברת ביטוח (האגודה תוכל להמליץ על פוליסות, אבל תוכלו לבדוק הצעות נוספות).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עצם החברות באגודה לתרבות הדיור איננה מהווה פוליסת ביטוח.
כדי לבטח את הבניין כדאי לפנות לחברת ביטוח (האגודה תוכל להמליץ על פוליסות, אבל תוכלו לבדוק הצעות נוספות).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
אלעד
29/12/16
באם יש לו רבע מדירה, ואני עומד לרכוש כעת דירה נוספת.
האם החישוב של הדירה הנוספת, יהיה חישוב מס רכישה של דרגה שניה (8 אחוז), או בגלל שיש לי רק רבע אז הדירה הראשונה "לא נחשבת" מבחינת מס.
תודה מראש לעונים!
אלעד
האם החישוב של הדירה הנוספת, יהיה חישוב מס רכישה של דרגה שניה (8 אחוז), או בגלל שיש לי רק רבע אז הדירה הראשונה "לא נחשבת" מבחינת מס.
תודה מראש לעונים!
אלעד
מס רכישה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/01/17
שלום אלעד,
הרבע הקיים אכן איננו מונע את ההקלה לדירה יחידה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הרבע הקיים אכן איננו מונע את ההקלה לדירה יחידה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ירושת דירה שנמצאת בתהליך תמ"א 38
ר
29/12/16
שלום,
משפחתי קיבלה בירושה דירה בבניין שנמצא בתהליך תמ"א 38 מתקדם. האם אנו מחוייבים מתוקף החוק לכל ההתחייבויות וההסכמים שלקחו על עצמם המורישים?
תודה.
משפחתי קיבלה בירושה דירה בבניין שנמצא בתהליך תמ"א 38 מתקדם. האם אנו מחוייבים מתוקף החוק לכל ההתחייבויות וההסכמים שלקחו על עצמם המורישים?
תודה.
ירושה במהלך ביצוע תמ"א 38
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/01/17
שלום רב,
נא הפנה שאלתך לפורום תמ"א 38.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
נא הפנה שאלתך לפורום תמ"א 38.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יפוי כח למכירה
אילן
28/12/16
שלום,
ברשותי יפוי כח הנ"ל מאת אימי לגבי בית בבעלותה. האם אני יכול לבצע תהליך מכירה מלא של הבית כולל יצוגה מול רשויות מס וקבלת התמורה עבורה ללא שום צורך בנוכחותה או חתימתה?
תודה
אני הח"מ _________________ ת"ז _____________ ממנה בזה את _________________ ת"ז ________________ להיות לבא כח החוקי שלי לעשות בשמי, עבורי ובמקומי, את כל הפעולות הנ"ל או חלק מהן בנכס ברח' _________________________ הידוע גם כחלקה ____ בגוש _____ (להלן "הרכוש הנ"ל")
1. להשכיר, להעביר, להחכיר, לפעול לתכנון ולבניה, למכור וכל פעולה אחרת שבעל הרכוש הנ"ל רשאי לעשות באופן ובתנאים כפי שבא כוחי הנ"ל ימצא לנכון ולפי שיקול דעתו, בבת אחת או מדי פעם בפעם ולחתום בשמי על כל מסמך שיידרש בפעולות אלה מול כל גורם, חברה, רשות או אדם.
2. לשם ביצוע הפעולות הנ"ל, וללא הגבלת כלליות סעיף 1: להופיע מול ולחתום בשמי על כל מסמך נדרש בגופים הבאים: עיריית תל אביב-יפו, רשות מקרקעי ישראל, מחלקת אגף מרשם והסדר מקרקעין, רשויות המס, שמאים, מודדים, אדריכלים, קבלנים, רשויות תכנון, בתי משפט מכל הדרגות, כל מוסד ממשלתי, עירוני, מוניציפלי ובכל מקום אחר, בתור מבקש, תובע, נתבע, מערער, משיב, צד שלישי, מתלונן, מתנגד ובכל צורה אחרת, לחתום על בקשות, כל מיני שטרות טאבו, הסכמים, חוזים, הצהרות, התחייבויות, תביעות, הגנות, ערעורים, פשרות, כל מסמך ונייר אחר. לחתום על ייפוי כח לטובת עיריית תל אביב-יפו.
3. לקבל בשמי במקומי ובשבילי את הרכוש הנ"ל או תמורתו בדרך של מכר, חכירה, השכרה או בכל דרך אחרת. לגבות עבורי כספים המגיעים לי בקשר עם הרכוש הנ"ל ולשלם עבורי כספים בקשר עם הרכוש הנ"ל. לחתום לשם כך בשמי ובמקומי על כל הבקשות השטרות והמסמכים הדרושים לשם כך.
4. לתבוע בשמי ובמקומי תשלום שכר דירה, חלוקה, פינוי, חזקה, הסרת עקול, דמי חכירה, זכויות בנייה וכל מיני זכויות ושינויים בנוגע לרכוש הנ"ל, לבקש או להתנגד לחלוקה, לפרצלציה, הפרדה, שומת מיסים וכל מיני תביעות ו/או דרישות הנוגעות ברכוש הנ"ל, להתפשר, לבוא לכל מיני הסכמים, בעניינים הנוגעים ברכוש הנ"ל.
5. להעביר יפוי כח זה בשלמותו או באופן חלקי לאחר או לאחרים.
6. יפוי כח זה יהיה בלתי חוזר, וכחו יהיה יפה גם אחרי פטירתי, והוא יחייב גם את יורשי, אפוטרופסי, ומנהלי עזבוני.
7. יפוי כח זה אינו מעביר ממני אל בא כוחי שום אחראיות או חבות הקשורים או שיהיו קשורים לרכוש הנ"ל בעתיד.
8. על מנת הסר ספק יפוי כח זה אינו מעניק לבא כוחי שום זכויות מזכויותיי ברכוש הנ"ל או בתמורה כלשהי מרכוש הנ"ל המגיעה לי, כספית או אחרת (כגון תמורת מכירתו או דמי שכירות) וכל הזכויות הללו נשארות שלי ורק שלי.
ברשותי יפוי כח הנ"ל מאת אימי לגבי בית בבעלותה. האם אני יכול לבצע תהליך מכירה מלא של הבית כולל יצוגה מול רשויות מס וקבלת התמורה עבורה ללא שום צורך בנוכחותה או חתימתה?
תודה
אני הח"מ _________________ ת"ז _____________ ממנה בזה את _________________ ת"ז ________________ להיות לבא כח החוקי שלי לעשות בשמי, עבורי ובמקומי, את כל הפעולות הנ"ל או חלק מהן בנכס ברח' _________________________ הידוע גם כחלקה ____ בגוש _____ (להלן "הרכוש הנ"ל")
1. להשכיר, להעביר, להחכיר, לפעול לתכנון ולבניה, למכור וכל פעולה אחרת שבעל הרכוש הנ"ל רשאי לעשות באופן ובתנאים כפי שבא כוחי הנ"ל ימצא לנכון ולפי שיקול דעתו, בבת אחת או מדי פעם בפעם ולחתום בשמי על כל מסמך שיידרש בפעולות אלה מול כל גורם, חברה, רשות או אדם.
2. לשם ביצוע הפעולות הנ"ל, וללא הגבלת כלליות סעיף 1: להופיע מול ולחתום בשמי על כל מסמך נדרש בגופים הבאים: עיריית תל אביב-יפו, רשות מקרקעי ישראל, מחלקת אגף מרשם והסדר מקרקעין, רשויות המס, שמאים, מודדים, אדריכלים, קבלנים, רשויות תכנון, בתי משפט מכל הדרגות, כל מוסד ממשלתי, עירוני, מוניציפלי ובכל מקום אחר, בתור מבקש, תובע, נתבע, מערער, משיב, צד שלישי, מתלונן, מתנגד ובכל צורה אחרת, לחתום על בקשות, כל מיני שטרות טאבו, הסכמים, חוזים, הצהרות, התחייבויות, תביעות, הגנות, ערעורים, פשרות, כל מסמך ונייר אחר. לחתום על ייפוי כח לטובת עיריית תל אביב-יפו.
3. לקבל בשמי במקומי ובשבילי את הרכוש הנ"ל או תמורתו בדרך של מכר, חכירה, השכרה או בכל דרך אחרת. לגבות עבורי כספים המגיעים לי בקשר עם הרכוש הנ"ל ולשלם עבורי כספים בקשר עם הרכוש הנ"ל. לחתום לשם כך בשמי ובמקומי על כל הבקשות השטרות והמסמכים הדרושים לשם כך.
4. לתבוע בשמי ובמקומי תשלום שכר דירה, חלוקה, פינוי, חזקה, הסרת עקול, דמי חכירה, זכויות בנייה וכל מיני זכויות ושינויים בנוגע לרכוש הנ"ל, לבקש או להתנגד לחלוקה, לפרצלציה, הפרדה, שומת מיסים וכל מיני תביעות ו/או דרישות הנוגעות ברכוש הנ"ל, להתפשר, לבוא לכל מיני הסכמים, בעניינים הנוגעים ברכוש הנ"ל.
5. להעביר יפוי כח זה בשלמותו או באופן חלקי לאחר או לאחרים.
6. יפוי כח זה יהיה בלתי חוזר, וכחו יהיה יפה גם אחרי פטירתי, והוא יחייב גם את יורשי, אפוטרופסי, ומנהלי עזבוני.
7. יפוי כח זה אינו מעביר ממני אל בא כוחי שום אחראיות או חבות הקשורים או שיהיו קשורים לרכוש הנ"ל בעתיד.
8. על מנת הסר ספק יפוי כח זה אינו מעניק לבא כוחי שום זכויות מזכויותיי ברכוש הנ"ל או בתמורה כלשהי מרכוש הנ"ל המגיעה לי, כספית או אחרת (כגון תמורת מכירתו או דמי שכירות) וכל הזכויות הללו נשארות שלי ורק שלי.
יפוי כח למכירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
28/12/16
שלום אילן,
אם ברשותך יפוי כח נוטריוני המסמיך אותך למכור את הדירה, תוכל לחתום בשמה על חוזה ועל מסמכים אחרים ולקבל בשמה כספים.
קח בחשבון שבמקרים רבים תדרש אמך לחתום על יפוי כח נוסף לטובת הקונה בעצמה.
בנוסף - על אמך לחתום בעצמה על בקשת פטור המופנית לרשות המסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם ברשותך יפוי כח נוטריוני המסמיך אותך למכור את הדירה, תוכל לחתום בשמה על חוזה ועל מסמכים אחרים ולקבל בשמה כספים.
קח בחשבון שבמקרים רבים תדרש אמך לחתום על יפוי כח נוסף לטובת הקונה בעצמה.
בנוסף - על אמך לחתום בעצמה על בקשת פטור המופנית לרשות המסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת חוזה עקב אי קבלת היתר לבניין
דניאל
28/12/16
שלום,באוגוסט 2013 רכשתי דירה בפרויקט תמ"א 38/2 ועד עכשיו לא התקבל היתר לפרויקט. לפי החוזה, דמי התיווך לא יוחזרו והמקדמה תוחזר ללא תוספת ריבית והצמדה.החברה היזמית אמרה שבעקבות העיכוב ואי קבלת ההיתר הפרויקט לא יוצא לפועל והם לא מתכוונים לבנות אותו אך יחד עם זאת הוא לא מעוניין לבטל את החוזה, הוא דורש שאשלח לו מכתב שאני מעוניין לבטל את ההסכם והוא יחזיר לי את המקדמה לפי החוזה.אמרתי לו מדוע הוא לא מוכן לבטל, אמר שרק שהוא ימכור את הקרקע הוא יבטל את החוזים.השאלה:מדוע הוא דורש ממני ביטול ולא מבטל אם הוא טוען שהפרויקט לא ייצא לפועל כלל?האם קיימת אופציה לפיצויים מצידו עבור דמי התיווך, התקופה שאני ממתין על אף שהוא יודע שהפרויקט לא יוצא לפועל למרות שהחוזה מותנה בקבלת היתר
תודה מראש,
דניאל
תודה מראש,
דניאל
ביטול חוזה עקב אי קבלת היתר בניה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
28/12/16
שלום דניאל,
התשובה לשאלתך תלויה במידה רבה בתוכנו של הסכם המכר.
לרוב יש בחוזה סעיפים הקובעים כיצד ינהגו הצדדים במקרה שלא ניתן היתר בניה.
צריך לבדוק למי יש זכות לבטל את החוזה עקב אי מתן היתר (האם רק לך או שמא גם לקבלן) ומתי.
מאחר שבעת החתימה ידעת שאין היתר ושיש סיכון שלא ינתן היתר, וככל שהסכמת לוותר במקרה כזה על דמי התווך ועל הפרשי הצמדה וריבית, יתכן שלא תוכל לקבל את הפיצוי שאתה דורש.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
התשובה לשאלתך תלויה במידה רבה בתוכנו של הסכם המכר.
לרוב יש בחוזה סעיפים הקובעים כיצד ינהגו הצדדים במקרה שלא ניתן היתר בניה.
צריך לבדוק למי יש זכות לבטל את החוזה עקב אי מתן היתר (האם רק לך או שמא גם לקבלן) ומתי.
מאחר שבעת החתימה ידעת שאין היתר ושיש סיכון שלא ינתן היתר, וככל שהסכמת לוותר במקרה כזה על דמי התווך ועל הפרשי הצמדה וריבית, יתכן שלא תוכל לקבל את הפיצוי שאתה דורש.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפור דירה שניה
אדם
28/12/16
שלום,
הייתי שמח לדעת האם במקרה שבו אני בעל שתי דירות (כאשר על הדירה השניה שילמתי מס רכיסה) ומעוניין לשפר את דירתי השניה בה אני מתגורר, אצטרך לשלם מס רכישה ללא התחשבות במס הרכישה הראשוני ששילמתי?
תודה מראש.
הייתי שמח לדעת האם במקרה שבו אני בעל שתי דירות (כאשר על הדירה השניה שילמתי מס רכיסה) ומעוניין לשפר את דירתי השניה בה אני מתגורר, אצטרך לשלם מס רכישה ללא התחשבות במס הרכישה הראשוני ששילמתי?
תודה מראש.
שיפור דירה שניה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
28/12/16
שלום אדם,
אם הכוונה היא לשיפוץ הדירה השניה - אין במקרה כזה חיוב במס רכישה.
אם הכוונה היא לרכישת דירה אחרת במקומה או בנוסף לה - ישולם ס רכישה מלא.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם הכוונה היא לשיפוץ הדירה השניה - אין במקרה כזה חיוב במס רכישה.
אם הכוונה היא לרכישת דירה אחרת במקומה או בנוסף לה - ישולם ס רכישה מלא.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בטאבו
אלונה
28/12/16
שלום רב,
קיבלתי מכתב מרשות מינהל מקרקעי ישראל לבצע רישום בטאבו של נכס שבבעלותי.
התחלתי בהליך הרישום כשהגשתי בקשה למינהל לאישור הרישום בטאבו וקיבלתי חוזה חכירה חתום וכן שטרות חתומים.
כעת כשאני צריך להעביר את המסמכים לטאבו, עליי להוציא אישור על פטור מהיטל השבחה ובשל סיבות של חריגות בניה למינהם, אני מעדיף כבר לוותר על הרישום בטאבו ולהותיר את הרישום כפי שהיה במינהל.
האם ניתן לבטל את הבקשה שהגשתי למנהל ולהיוותר עם אישור הזכויות על שמי, שכן הרבה נכסים בארץ רשומים רק במינהל, או שמא אין דרך חזרה ואני חייב להמשיך את הליך הרישום בטאבו?
תודה מראש.
קיבלתי מכתב מרשות מינהל מקרקעי ישראל לבצע רישום בטאבו של נכס שבבעלותי.
התחלתי בהליך הרישום כשהגשתי בקשה למינהל לאישור הרישום בטאבו וקיבלתי חוזה חכירה חתום וכן שטרות חתומים.
כעת כשאני צריך להעביר את המסמכים לטאבו, עליי להוציא אישור על פטור מהיטל השבחה ובשל סיבות של חריגות בניה למינהם, אני מעדיף כבר לוותר על הרישום בטאבו ולהותיר את הרישום כפי שהיה במינהל.
האם ניתן לבטל את הבקשה שהגשתי למנהל ולהיוותר עם אישור הזכויות על שמי, שכן הרבה נכסים בארץ רשומים רק במינהל, או שמא אין דרך חזרה ואני חייב להמשיך את הליך הרישום בטאבו?
תודה מראש.
רישום בטאבו
עו"ד לילך עתני
מנהלת
28/12/16
שלום רב,
יש סיכוי גדול שרמ"י לא תאפשר לך לשוב למצב הקודם. המדיניות (הנכונה, אגב) היא שיש לרשום את הזכויות בטאבו.
אי רישום ימנע ממך בעתיד את האפשרות לקבל בעלות על הנכס ויקשה עליך במקרה של מכירה עתידית (ולעניין זה תצטרך להסדיר גם את עניין חריגות הבניה).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש סיכוי גדול שרמ"י לא תאפשר לך לשוב למצב הקודם. המדיניות (הנכונה, אגב) היא שיש לרשום את הזכויות בטאבו.
אי רישום ימנע ממך בעתיד את האפשרות לקבל בעלות על הנכס ויקשה עליך במקרה של מכירה עתידית (ולעניין זה תצטרך להסדיר גם את עניין חריגות הבניה).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התיישנות על שימוש חורג?
אלון
27/12/16
במשק חקלאי הוסב ללא היתר הלול למחסן, והושכר.
לאחר זהוי החריגה נשלח ע"י המנהל צו הריסה, ודרישה לתשלום על השימוש החורג.
ב- 2007 הגענו עם המנהל לפשרה שסיכמה כי יופסק השימוש החורג, ומכיוון שלמבנה יש אשור כלול, לא נדרש צו ההריסה. בפסק הדין לא הוזכר הקנס על השימוש החורג. הסכם הפשרה קיבל תוקף של בית משפט.
עכשיו אנחנו מעוניינים לבנות בית שני במשק, וחוששים שכשנגיש בקשה- יצוץ הקנס על השימוש החורג. האם התיישן?
לאחר זהוי החריגה נשלח ע"י המנהל צו הריסה, ודרישה לתשלום על השימוש החורג.
ב- 2007 הגענו עם המנהל לפשרה שסיכמה כי יופסק השימוש החורג, ומכיוון שלמבנה יש אשור כלול, לא נדרש צו ההריסה. בפסק הדין לא הוזכר הקנס על השימוש החורג. הסכם הפשרה קיבל תוקף של בית משפט.
עכשיו אנחנו מעוניינים לבנות בית שני במשק, וחוששים שכשנגיש בקשה- יצוץ הקנס על השימוש החורג. האם התיישן?
שימוש חורג
עו"ד לילך עתני
מנהלת
28/12/16
שלום אלון,
מדבריך עולה, כי לא מדובר בקנס אלא בדרישה של המינהל לתשלום דמי שימוש חורג. רמ"י לא תוכל לתבוע כיום את החוב עקב התיישנות, אך עשויה להערים קשיים כשתבקשו לבנות.
ניתן לטעון שהסכם הפשרה כלל גם את ביטול התשלום לאור העובדה שלא נדרש. הכל כפוף כמובן לבחינת ההקשר המשפטי והעובדתי של הדברים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מדבריך עולה, כי לא מדובר בקנס אלא בדרישה של המינהל לתשלום דמי שימוש חורג. רמ"י לא תוכל לתבוע כיום את החוב עקב התיישנות, אך עשויה להערים קשיים כשתבקשו לבנות.
ניתן לטעון שהסכם הפשרה כלל גם את ביטול התשלום לאור העובדה שלא נדרש. הכל כפוף כמובן לבחינת ההקשר המשפטי והעובדתי של הדברים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
