פורום נדל"ן

שלום מנשה,

במרבית המקרים קיימת אפשרות להאריך את החכירה לתקופה נוספת בת 49 שנה.

שלום אודי,

ההוראה הקובעת היא הוראת סעיף 25ט לחוק השכירות והשאילה המטיל על השוכר רק את הוצאות אחזקה שוטפת.

שלום ארי,

אין קביעה בחוק שיש צורך במדידת דירה ע"י מודד מוסמך לפני עריכת הסכם למכירת דירה. הצדדים רשאים להסכים לכך, ובמסגרת ההסכמה לקבוע מי ישא בתשלומים.

ניתן בהסכם המכר להצהיר על שטח דירה לפי חשבון הארנונה, יש לכתוב זאת במפורש.

שלום ריקי,

נא פני לפורום ירושות וצוואות באתר זה.

שלום קסניה,

אם הילד קטין לא נדרשות חתימתו או הסכמתו, אך ידרש אישור בית משפט לרכישה.

אם הילד בגיר יתכן שניתן יהיה לרכוש דירה עבורו בנאמנות. יש לדעת שרשות המסים תבדוק את הנסיבות והיא עלולה לא לאשר את קיום הנאמנות. ככל שכך יקרה יהיו מיסוי כפול על העברת הדירה לבן (ישולם מס רכישה על ידי ההורה בעת הרכישה וע"י הבן בעת העברת הזכויות בעתיד אליו, ואם ההעברה לבן לא תהיה במתנה יחול חיוב גם במס שבח).

כדאי לפנות ליעוץ משפטי אצל עו"ד המתמחה במקרקעין בטרם ביצוע עסקה כלשהי, ולבחון את האפשרויות העומדות בפניכם בהתאם לצרכים ולרצונות המלאים שלכם.

שלום יוסי,

נא פנה לפורום נזיקין באתר זה.

שלום יוסי,

הרשות המקומית מוסמכת לאכוף את חוקי התכנון והבניה, אך עליה לנהוג בשוויון ובאחידות כלפי  התושבים. 

אכיפה בררנית היא טענת הגנה לגיטימית גם בנושאי תכנון ובניה, ככל שהעובדות מלמדות כי אחרים לא נדרשו לבצע את השינויים שאתה נדרש לבצע למרות שגם הפרגולות שלהם חורגות מהאמור בהוראות התב"ע ובהנחה שלא קבלו היתן לבנייתן כפי שנבנו.

שלום רב,

לפי הוראת החוק רישום הערת האזהרה היה אמור להיות תנאי למתן ההיתר לפיצול הדירה. אם ההערה טרם נרשמה כנראה תתבקשו לרשום אותה כעת.

שלום פיני,

אין בחוק הוראה המחייבת את הקבלן במסמך גמר התחשבנות, אך אכן כדאי לקבל ממנו מכתב כזה.

המסמכים שקבלת יהיו אף הם ראיה ותוכל להוכיח באמצעותם את ביצוע התשלומים על ידך.

שלום רב,

מנתוני השאלה לא ברור אם קו הביוב הוא קו פרטי של השכן - שאז יהיה עליך לבקש את הסכמתו להתחבר אליו, או רכוש משותף שאתה רשאי להשתמש בו שימוש סביר.

שלום רב,

כעקרון ניתן לרכוש גג וזכויות בניה עליו. האפשרות המעשית תלויה בנכס עצמו, באופן בו הוא רשום, בזהות הבעלים של הגג ושל זכויות הבניה (לא תמיד הם שייכים לאותם בעלים) ועוד.

בטרם עריכת עסקה כמתואר, כדאי לפנות עם כל המסמכים הרלוונטיים לעו"ד על מנת לוודא שהזכויות שאתה רוכש שייכות למי שמוכר לך אותן ושתוכל לממש את מטרת הרכישה, ובאילו אמצעים.

שלום רב,

עליכם לבחון את התכניות, לרבות תכניות ההריסה והבניה ולבדוק שזכויותיכם אינן נפגעות.

כדאי להעזר בבעלי מקצוע מתאימים שיבחנו אם קיימת פגיעה בטאח שלכם או בקירות משותפים ואם התכניות בטיחותיות מספיק באופן שלא יגרם נזק לבית שלכם.

אם הבדיקות יצביעו על בעיה כדאי לפנות בדחיפות עם כל הממצאים להתיעצות עם עו"ד כדי לשקול את האפשרות לעצור את העבודות ולמנוע את הנזקים.

שלום אדיר,

מתנה לאח (או לאחיין) של נכס שנרכש ע"י אחותו איננה פטורה ממס שבח. בעת העברת המתנה יהיה על האחות לשלם מס בשיעור 25% מההפרש בין מחיר הרכישה ומחיר השוק של המגרש בעת במועד ההעברה. האח יוכל לקבל הקלה במס רכישה ולשלם רק 1/3 ממנו. אחיין לא יהיה זכאי להנחה.

אם אין דחיפות בהעברת המקרקעין (ואם מדובר במתנה - כנראה אין דחיפות) ניתן להסדיר את ההעברה באמצעות צוואה ובכך לחסוך את המס.

שלום אריאל,

נא ראה סעיף 51 לחוק המקרקעין:

"51. עצים או צמחים אחרים הגדלים סמוך למיצר וענפיהם או שורשיהם מתפשטים לתוך מקרקעין שכנים, אין בעל המקרקעין השכנים או המחזיק בהם (להלן – השכן) רשאי לדרוש סילוק הענפים או השרשים, אלא אם יש בהם כדי להזיק למקרקעין או להפריע לו במידה בלתי סבירה בהנאה מן המקרקעין; דרש השכן מבעל הצמחים לסלק ענפים או שרשים כאלה ולא סולקו תוך זמן סביר, רשאי הוא לסלקם בעצמו על חשבון בעל הצמחים."

שלום נירה,

ניתן לטעון שדירה ללא חניה שווה פחות מדירה שלא ניתן להשתמש בחניה שלה ולבקש מהמשכיר הפחתה של דמי השכירות. 

ככל שתרצו לטעון זאת בבית משפט יהיה עליכם להוכיח זאת באמצעות חוות דעת של שמאי מקרקעין.

שלום מעין,

סיוד של חדר המדרגות נכלל בתחזוקה השוטפת של הבניין ולכן התשלום חל עליכם למרות שהוא נגבה באופן חד פעמי.
ככל שדמי הועד המוגדלים משקפים את עלויות התחזוקה החודשיות/שנתיות עליכם לשלם את דמי הועד המוגדלים.

שלום רב,

אפשר לפרש הסכמה להתקנת מצלמות בשטחים המשותפים כהסכמה להתקנה גם במעלית.

אם יש לכם חשש שהדבר לא הובהר דיו טרם ההצבעה ולמען הסר ספק - כדאי לקיים הצבעה נוספת.

התשובה היא מהיבטי הקניין בלבד. כדאי לבחון גם הבטי פגיעה בפרטיות.

שלום עופר,

העובדה שאביך חונה שנים רבות במקום חניה שהינו חלק מהרכוש המשותף אינה הופכת את החניה לחניה השייכת לו.

על מנת להשתמש בחניה באופן בלעדי רשאי אביך לפעול לתיקון צו הבית המשותף באופן שהחניה תוצמד לדירתו. לצורך הצמדת חניה המהווה רכוש משותף לדירה נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות האחרים בבניין ולאחר קבלתה נדרש תיקון צו הבית המשותף. הצמדה כזו הופכת את החניה לחניה פרטית של אביך.

דרך אחרת היא לפנות לבעלי הדירות האחרים בבקשה להקצות לאביך את מקום החניה בו הוא משתמש בשל נכותו. לשם הקצאה כזו נדרשת הסכמה של 60% מבעלי הדירות. הקצאה זו תהיה זמנית, כל עוד אביך ישתמש בחניה.

שלום ששי,

נכה עשוי לקבל הנחה במס רכישה אם הוא רוכש את הדירה למגוריו אם הנכות עומדת בקריטריונים שנקבעו בחוק ובהתאם לשווי הדירה.

שלום אמיר,

אין זכויות מיוחדות הקבועות בחוק ונובעות מכך ששוכר ממשיך לשכור את אותו נכס במשך 10 שנים.

שלום רב,

על פי חוק התכנון והבניה, בסעיף 158א1:

 "(ב) לא יוצמדו לדירה אחת יותר משני מקומות חניה אלא בהתאם להוראות שנקבעו בתקנות או באישור רשות הרישוי המקומית, ולא תאשר רשות הרישוי המקומית הצמדה כאמור אלא אם כן שוכנעה שהשימוש המיועד לדירה מחייב שיוצמדו לה יותר משני מקומות חניה.

           (ג) המצמיד מקומות חניה לדירה בניגוד להוראות סעיף זה, הצמדתו בטלה."

לפיכך, כדי שניתן יהיה להצמיד לדירת הבן 2 חניות נוספות יש לקבל אישור מהוועדה המקומיתלתכנון ובניה.

שלום יעקב,

כדאי להגיש את התביעה רק אחרי שתתברר במלואה תקופת האיחור.

כעקרון יש לחשב את סכום הפיצוי על פי הנוסחה הקבועה בחוק, אלא אם כן החוזה קובע פיצוי טוב יותר.

סדר דין מקוצר אינו קיים עוד לפי התקנות החדשות.

שלום רונן,

רכישת הבית באמצעות הבן הבגיר אכן תהווה חיסכון במס רכישה, אבל יש לשקול אותה בכובד ראש שכן 2 הצדדים עלולים גם להפגע ממנה.

למשל -

הבית יהיה רשום על שם הבן על כל המשתמע מכך והוא יוכל לבצע בה עסקאות כרצונו ואף למנוע את מגוריכם בה. יש להסדיר את זכויותיכם ביחס לבית בהסכם עם הבן.

זכויותיו של הבן לפרוייקטים כגון דירה בהנחה יפגעו, למרות שמהותית אתם אלה שמשתמשים בבית.

כדאי לפנות להתיעצות עם עו"ד ולשקול את כל השיקולים הרלוונטיים טרם עריכת העיסקה.