פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מינוי כונס נכסים לרישום בית משותף
כיצד מתבצע מינוי כונס הנכסים ? האם נרשם ברשם החברות ? או שדי בהצגתו לרשם המקרקעין ?
ככל ולחברה יש פרויקט נוסף 2 , שטרם נרשם כבית משותף , האם מינוי כונס נכסים לצורך רישום הבית המשותף בפרויקט 1 , יכול למנוע רישום בפרויקט מס' 2 ?
מינוי כונס נכסים לרישום בית משותף
שלום מיכאל,
המינוי נעשה באמצעות צו של בית משפט. בעת הרישום יש להציג למפקח את הצו.
לגבי פרוייקטים אחרים - יש לבחון את הוראות פסק הדין המסמיך ואת הקשר בין הפרוייקטים. כעקרון עצם מינוי כונס לרישום בית משותף בפרוייקט אחד איננו אמור להשפיע על פרוייקטים אחרים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בטאבו
בקומה העליונה נוסף גם חדר על הגג .
חלק מדיירי הבניין מנסים להתניע תהליך של רישום בטאבו .
האם העלות אמורה להתחלק באופן שווה בין הדיירים או ביחס לגודל השינוי ( לקומה עליונה יש חדר נוסף ) ?
תיקון צו בית משותף
שלום דוד,
ניתן להגיע להסכמות לעניין הנשיאה בעלויות תיקון צו בית משותף בכל דרך שתהיה מקובלת על דיירי הבניין.
אם אין הסכמה כזו - "ברירת המחדל" של חוק המקרקעין היא בהתאם ליחס הקבוע בתקנון (אם שונה מהקבוע בחוק) או בהתאם לשטח היחסי של כל דירה כקבוע בחוק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
1. האם דירה שנרכשה מכספי נזיקין של קטין נכה 100% ונרשמה ע"ש הקטין כדין יכולה להיחשב כדירה יחידה של הקטין או נכללת כדירה שניה של התא המשפחתי?
הדירה דווחה כדירה יחידה של הקטין אך רשות המס חישבה כדירה שנייה עם הטבה לנכה.
2. כמה זמן ניתן ארכה לתשלום מס רכישה עם פטור לנכה בכדי להנניש את הדירה למגורי הנכה?
אשמח לתשובה
מס רכישה - רכישה ע"י קטין
שלום עופר,
על פי חזקת התא המשפחתי - הורים וילדיהם הקטינים נחשבים למוכר/רוכש אחד. אם ברשות ההורים דירת מגורים - דירת הקטין תחשב דירה נוספת.
יש לשלם את מס הרכישה במועד החוקי - תוך 60 יום מיום הרכישה.
הפטור ניתן בכפוף לכך שהנכה יעבור להתגורר בדירה בתוך זמן סביר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגשת תביעה למפקח המקרקעין
יש לי נזילה מהשכן שמעליי (ודו"ח מאתר נזילות שמאשר שהנזילה היא מהשכן ומציין את התיקונים הנדרשים). השכן מסרב לתקן, ולכן אני שוקל להגיש תביעה אצל המפקח על המקרקעין. השאלה שלי היא - כמה זמן (פחות או יותר) לוקח להליך אצל מפקח המקרקעין להסתיים? אם אגיש את התביעה עכשיו, בהנחה ויפסקו לטובתי, יש סיכוי שזה יקרה לפני החורף הבא?
תודה
הגשת תביעה למפקח
שלום קובי,
התשובה משתנה על פי העומס בלשכה הרלוונטית ומורכבות ההליך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בחירה לועד בית
האם בעל דירה שלא מתגורר בה יכול להבחר לוועד
שלום דני,
חוק המקרקעין אינו קובע תנאי כשירות לכהונת חברי הועד. הם לא חייבים להתגורר בבניין (למרות שזה עלול להכביד על תפקודם).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלפת חניה הרשומה בטאבו בחניה השייכת לבניין
אני גר בבית משותף וברשותי חניה הרשומה על שמי בטאבו. לבניין 3 חניות המוגדרות כ''חניות אורחים''. החניה שלי ממוקמת במקום שאינו מתאים לי וברצוני לפנות לנציגןת וועד הבית על מנת להחליף את החניה שלי באחת החניות הציבוריות. במה העניין כרוך?
תודה רבה, נעם
החלפת חניה הרשומה בטאבו בחניה שהיא רכוש משותף
שלום נועם,
כדי לקבל לרשותך חניה המהווה רכוש משותף יהיה עליך לקבל הסכמה של כל בעלי הדירות האחרים.
החלפת החניה מהווה עסקה במקרקעין (למעשה - 2 עסקאות: אתה מוכר לכל הדיירים את החניה שלך וקונה מכל הדיירים את החניה המשותפת).
יש לדווח את העסקה לרשות המסים ולשלם מס שבח/רכישה.
כדי להביא לתיקון הרישום בלשכת רישום המקרקעין יש להגיש בקשה לתיקון צו הבית המשותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סימון חנייה פרטית בX
יש ברשותי חנייה פרטית ואני רוצה לבצע סימון X לחנייה שלא יחסמו אותי
פניתי לעירייה למחלקת הסדרי תנועה ולטענתם רשום שמדובר על שטח פרטי ושהם לא יכולים לעזור.
רציתי לדעת האם ניתן לבצע סימון מכיוון שמדובר על שטח פרטי באופן עצמאי אצל חברה?
נ.ב.
לדיירים לא מפריע הסימון מכיוון שמדובר רק בצד שלי
סימון חנייה פרטית בX
שלום משה,
בנסיבות המתוארות בשאלה אין מניעה לסמן את החניה באופן פרטי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סיפוח שטח
האם בתקופה שעד לרישום הוא רשאי להשתמש בשטח או שאפשר לבקש ממנו דמי שימוש? אם כן - איך ניתן להעריך את שווים?
(ע"פ התקנון הקבלן רשאי להצמיד לשכן שטח משותף, השאלה מה קורה בתקופה שהקבלן הסכים לעשות זאת אבל טרם נרשם בפועל בטאבו).
סיפוח שטח
שלום אליהו,
יש לעיין בחוזי המכר שנחתמו מול הקבלן כדי לבחון את זכויות הרוכשים, ככל שקיימות בשטח המדובר ולבחון גם את הוראות התקנון.
ככל שהשטח היה רשום כרכוש משותף ורק בשלב מאוחר יותר נמכר לשכן, ובכפוף להוראות חוזי הרכישה של הדירות והתקנון המוסכם, אולי ניתן לחייב בדמי שימוש ראויים עד מועד הרכישה.
דמי שימוש ראויים נקבעים ע"י שמאי מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה זה שינוי מבנה
האם פתיחת פתח מעבר בגדר של הבניין המשותף מוגדר כשינוי מבנה שדורש קבלת היתר בניה ותיקון צו הבית המשותף וכו'?
הדיירים מעוניינים לפתוח אבל לא מעוניינים בפרוצדורה.
מה זה שינוי מבנה
שלום חיים,
כעקרון נדרש היתר בניה לפריצת פתח בגדר. כדאי לברר עם הועדה המקומית האם אכן ידרש היתר במקרה הספציפי שלכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קטין מקבל דירה בירושה
האם קבלת חלקי הדירה בירושה על ידי הבנים שלי עלולה להשפיע על מעמדי כבעל דירת יחיד ?
בתודה
קטין מקבל דירה בירושה
שלום דב,
חזקת התא המשפחתי רואה בהורים וילדיהם הקטינים ישות אחת ולכן אם תהיה בבעלות ילדיך דירה - תחשב אתה כבעל דירה נוספת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חיבור חשמל בדירת דמי מפתח
רכשתי דירה בדמי מפתח. כאשר ראיתי את הדירה לפני הרכישה היה בו חשמל מחובר. חתמתי על חוזה עם תאריך יעד להעברת המפתח. כאשר קיבלתי את המפתח ונכנסתי לדירה החשמל היה מנותק. דיווחתי למשכיר ולדייר המוכר על התקלה וכל אחד מאשים את השני בתקלה.
מעשית, לאחר ששיפצתי את הדירה וביקשתי מחברת החשמל לחבר חשמל התברר שההארקה לא עומדת בתקן (יש הארקה, אבל היא לא מספיק חזקה ולכן חברת החשמל לא מוכנה לחבר חשמל עד לתיקון).
השאלה, האם אני חייב לשאת ב(חלק מ)עלות תיקון הארקה, או שאני יכול לחייב את המשכיר ו/או את הדייר הקודם לתקן זאת?
תודה רבה
מאיר
חיבור חשמל בדירת דמי מפתח
שלום מאיר,
התשובה לשאלתך תלויה, בין היתר במצגים שהוצגו לך לפני חתימת החוזה, ככל שהיו כאלה.
כעקרון - על דייר מוגן חלה אחריות לתיקונים בדירה עצמה.
אם מצב הדירה הוסתר מפניך - כדאי לפנות ליעוץ משפטי פרטני לבחינת האפשרות לדרוש פיצוי מתאים מהדייר הקודם או מבעל הדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מסים בהמרת דירת תמורה
ברשותנו דירה שתיהרס בקרוב בפרוייקט פינוי בינוי.
הדירה רשומה על שם 4 אנשים בחלוקה שווה המהווים 2 בתי אב (שני זוגות אחים).
אנו מעונינים להמיר את דירת התמורה המשותפת שעתידים לקבל לשתי דירות - אחת לכל בית אב.
ברור לנו כי נצטרך לשלם את ההפרש ליזם, וכמובן מס רכישה על הפרש זה.
שאלתנו העקרונית היא האם נידרש לשלם גם מס שבח או מס/היטל אחר סנוסף?
הדירה שהולכת להיהרס נרכשה כרגיל ואינה ירושה.
אודה מאוד לתשובה עקרונית שתאיר את עינינו.
מסים בהמרת דירת תמורה
שלום אלקס,
נא פנה לפורום מיסים באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם הפיכת חצר לבית מלאכה ולמחסן מורידה מערך הדירה
האם הפיכת חצר לבית מלאכה ולמחסן מורידה מערך הדירה
שלום רחל,
סביר להניח שבית מלאכה הסמוך לדירה ויוצר מטרדי רעש פוגע בערך דירה סמוכה. רק שמאי מקרקעין יכול לקבוע קיום ירידת ערך כזו ומה שיעורה.
הקמת בית מלאכה בחצר המיועדת למגורים עלולה להיות חריגה מיעוד או מהיתר וניתן לפנות לועדה לתכנון ובניה על מנת למנוע אותה.
בנוסף, ככל שהחצר מהווה רכוש משותף אין השכן רשאי להשתמש בה לצרכים פרטיים ובאופ מעשי להשתלט עליה אלא בהסכמת כלל בעלי הדירות. ככל שלא קבל הסכמה כזו תוכלו לפנות למפקח על רישום המקרקעין ולמנוע ממנו שימוש כזה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסדר המס לעניין מס רכישה לדירה שאינה דירה יחידה
"חוק מיסוי מקרקעין יתוקן כהוראת קבע לפיו הסדר המס לעניין מס רכישה החל כיום בהתייחס לדירה שאינה דירה יחידה, יחול כהוראת קבע."
מה הסדר המיסוי היום לדירה שאינה דירה יחידה ?
מיסוי דירה שאינה יחידה
שלום רב,
דירה שאינה יחידה איננה זכאית לחישוב מס במדרגות נמוכות או לסכום פטור ממס, ומחוייבת במס של החל מ 8% או יותר, בהתאם למחיר הדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי תיווך
פירסמנו את דירתנו למכירה באופן פרטי והגיעו מספר לקוחות אך העסקה לא נרקמה ולא נמכרה הדירה.
העברנו את הדירה לטיפול של מתווך אשר ביצע פעולות שיווקיות (מודעות, הביא לקוחות וכדומה).
לאחרונה, פנה אלי בהודעה אחד הלקוחות שראה את דירתנו כשפורסמה על ידינו בשוק הפרטי (כבר כשראה לראשונה את הדירה אהב אותה אך המחיר הפריד בינינו ולא נסגרה העסקה) וביקש לשפר הצעתו ושאל האם הצעה משופרת כפי שהציע תוכל להביא לכדי סגירת העסקה וחתימה על חוזה מכר.
שאלתי היא כזו, מה הדין בנוגע לתיווך, למתווך ולדמי התיווך?
להבנתי, הלא מקצועית, בהנחה והחוזה נחתם עם אותו לקוח ששיפר הצעתו, הדירה פורסמה על ידי, הלקוח הגיע לנכס כתוצאה מהפרסום שלי, אפילו המו״מ נוהל על ידי (יידעתי את המתווך בדיעבד שפנה אלי שוב לקוח מהעבר והוא יצר קשר עם אותו לקוח אך זה לא הבשיל לכדי משהו ממשי - אותו לקוח טוען ש״פתאום קיבל שיחה תמוהה מהמתווך שלנו״) - האם או אז זכאי המתווך לדמי תיווך?
האם הדין הוא clear cut? או שמא מורכב ולא טריוויאלי?
דמי תיווך
שלום שי,
המתווך יהיה זכאי לשכר רק אם היה הגורם היעיל להתקשרות בינך לבין הקונה.
לפי העובדות המתוארות בשאלה - יתכן שהמתווך לא יהיה זכאי לשכר. התשובה עשויה להשתנות בהתאם לעובדות המלאות, למשל, בהתאם לסיבה בגללה פנה אליך הקונה שוב - האם בעקבות הפרסום של המתווך?
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה בנאמנות ופינוי בינוי במתחם או תמ"א 38 בודד
דירה בנאמנות ופינוי בינוי במתחם או תמ"א 38 בודד
שלום ציפ,
נא פני לפורום תמ"א 38 באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צו עיקול שנרשם בטאבו על ת.ז. המוריש שרישומו נמחק
בטאבו רשומים בעלי הזכויות מכוח ירושה ולפתע נרשם צו עיקול לרשויות המס על ת.ז. המוריש שכבר רישומו נמחק בטאבו.
האם אפשרי שהטאבו ירשום צו עיקול של רשות המיסים על שם המוריש בזמן שכבר המוריש כבר לא רשום בנסח אלא היורשים.
והטאבו בפועל רשם העיקול על היורשים שבפועל זה עיקול על המוריש.
האם זה בסמכות הטאבו לרשום צו על המוריש שאינו רשום כבר כבעל זכויות??
צו עיקול שנרשם בטאבו על ת.ז. המוריש שרישומו נמחק
שלום אילן,
אכן, רשם המקרקעין מוסמך לרשום עיקול על נכסי מוריש לאחר רישום הירושה על שם היורש, שכן יורש חייב בחובות המוריש (עד סכום שווי הירושה שקבל).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניית קיר והפיכת חנייה כפולה למבנה בטון
הם אמרו לי שיפנו את זה לועדת תכנון ובנייה - מה עליי בנוסף לעשות ? ישנו הסכם שיתוף שמאפשר לו בשטחו לעשות מה שעולה על רוחו ועליי להסכים . האם חריגה זו של בניית מגורים בחנייה מותרת ?
בניית קיר והפיכת חנייה כפולה למבנה בטון
שלום שגיא,
אני מציעה שתבדוק בקפידה את הוראות הסכם השיתוף, יתכן שהוראותיו מחייבות אותך להסכים רק לבניה שנעשתה כדין, ולא באופן גורף לכל פניה.
כדי לדעת אם מדובר בחריגה יש לבחון את התכניות הקיימות במקום, את היתר הבניה והאם התבקש וניתן היתר לבנייה החדשה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ידועים בציבור שנפרדו במחיר למשתכן
כלומר, לשמור על הזכאות שלהם ולהמשיך לשלם ובתום התקופה של 7 שנים למכור
ידועים בציבור שנפרדו במחיר למשתכן
שלום מושיקו,
אם כבר חתמתם על חוזה לרכישת דירה, ככל הנראה תוכלו להמשיך את העסקה ולמכור את הדירה בתום מועד ההגבלה.
מאחר שעליכם לשמור את תנאי הזכאות עד למועד החתימה, אם טרם חתמתם על חוזה רכישה ככל הנראה לא תוכלו לרכוש את הדירה כזוג.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גילוי נזילה בנכס נרכש לאחר רכישה
אחת השכנות בקומפלקס ביצעה בדק בית בעקבות נזילה ארוכת שנים ובה התגלה כי המקור הוא צינור משותף, היא דורשת מכל דיירי הקומפלקס להשתתף בהוצאה רצינית של תיקון נזקי הרטיבות בביתה.
בחוזה הרכישה המוכר הדירה התחייב שאין נזילות בבית, כיצד עלי לנהוג? בנוסף שכנה נוספת פנתה אלינו בטענה שהחצר שלנו גורמת לנזילה במחסן שלה... מרגישה שרכשתי חתול בשק ואשמח לדעת מבחינה משפטית מהם הזכויות שלי. תודה מראש.
גילוי נזילה בנכס נרכש לאחר רכישה
שלום לי,
יש לבחון את הצהרות המוכרים במסגרת החוזה אל מול המצב העובדתי בשטח ומומלץ לפנות לעו"ד לצורך בחינת האפשרות להגיש תביעה כנגד המוכרים ככל שלא גילו לכם את מצב הנכס לאשורו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת חנות מאדם פרטי
ברצוני לרכוש חנות. בנסח הטאבו הבעלות (פרטית) מופיעה ע"ש אדם פרטי ועל זכויותיו רשומה הערת אזהרה לטובת חברה שבבעלותו. הוא בעבר רצה להעביר את הבעלות ע"ש החברה אך בסוף אינו מעוניין לעשות כן. האם הוא צריך רק למחוק את ההערת אזהרה לטובת החברה שלו ואז יהיה ניתן לעשות עסקה רגילה מולו כאדם פרטי? או שיש הליכים נוספים שעליו לבצע?
תודה!
רכישת חנות מאדם פרטי
שלום דנה,
ככל שבוצעה בעבר עסקה עם החברה יש לפעול לביטול העסקה, לרבות ברשות המסים, וכמובן למחוק את הערת האזהרה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול חוזה שכירות עקב עבירות על החוק שביצע המשכיר
1) גביית דמי ביטוח המושכר מהשוכר
2) לקיחת ערבות בסך של 6 חודשי שכירות (התקבלה בהעברה בנקאית לחשבונו של המשכיר).
האם 2 העבירות הללו מצד המשכיר מעניקות לשוכר עילה לביטול החוזה? בברכה
ביטול חוזה שכירות עקב עבירות על החוק שביצע המשכיר
שלום נתי,
לפי ניסוח החוק לא ברור אם הפרת הוראות החוק הספציפיות מהווה גם הפרת חוזה המקנה לשוכר זכות לבטל את החוזה.
עם זאת השוכר זכאי לקבל החזר של דמי ביטוח מבנה, ככל ששילם, ושל סכום הערבון הכספי העולה על המותר על פי חוק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גובה פיצוי לחברת הבניה על ביטול חוזה רכישה
גובה פיצוי לחברת הבניה על ביטול חוזה רכישה
שלום רמי,
ביטול הסכם חד צדדי מהווה הפרה של הסכם הרכישה.
החוק איננו מגדיר או קובע את גובה הפיצוי במקרה של הפרת ההסכם.
עליך לבדוק את הוראות ההסכם בנוגע להפרה כאמור ולנהוג על פי הקבוע בהן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום למנהל מקרקעי ישראל עבור תוספת בניה בנכס.
שלמנו בתהליך מכירת הנכס 603000 ש"ח האם כדאי להגיש תביעת השבה של גביה ביתר על הנכס?
תשלום למנהל מקרקעי ישראל עבור תוספת בניה בנכס.
שלום מיקי,
תשלומים לרמ"י מבוצעים על פי ערך הקרקע במועד ביצוע העסקה (קבלת אישור רמ"י לרכישת הזכויות הנדרשות לביצוע הבניה.
ככל שיש לכם השגות על גובה התשלום - כדאי לבדוק זאת עם שמאי מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכות שימוש בחדר כושר בבניין משותף
זכות שימוש בחדר כושר בבניין משותף
שלום דניאל,
יש לבדוק לעניין זה את הוראות התקנון העוסקות בזכות השימוש בחדר הכושר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
